Bij het verlijden van de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht, zoals bedoeld in de Artikelen 5.3 en 5.6, komt, behoudens anders overeengekomen tussen de betrokken partijen en onverminderd de Artikelen 4, 5.7.2, 5.7.3. en 5.7.4 een opstalrecht tot stand tegen de voorwaarden en modaliteiten zoals uiteengezet in
Bijlage 4 (de Algemene Voorwaarden).
5.7.2. Bijzondere voorwaarden betreffende Categorie 1
Voor zover het verlijden van de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht, zoals bedoeld in Artikel 5.3 betrekking heeft op Categorie 1, komen Partijen de volgende wijzigingen overeen ten opzichte van de Algemene Voorwaarden:
a) Artikel 1 (Voorwerp) van de Algemene Voorwaarden wordt geschrapt en integraal vervangen door wat volgt:
“Voor wat betreft de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Deerlijk-Anzegem: Het opstalrecht wordt gevestigd met betrekking tot het volume op, boven en onder de grond gelegen te [Vichtesteenweg, Deerlijk], volgens kadastraal uittreksel dd. [1 april 2020] ten Kadaster gekend onder Deerlijk, 1ste afdeling, sectie B, nummers 1268/A P0000, 1268/B P0000, 1268/C P0000, 1268/D P0000 en 1268/E P0000, met een totale oppervlakte volgens het Kadaster van 59a 88ca, in voorkomend geval met inbegrip van de bestaande constructies, doch zonder dat aan de opstalhouder, enig recht wordt verleend met betrekking tot de grond zelf.
Voor wat betreft de Kazerne-infrastructuur Menen: Het opstalrecht wordt gevestigd met betrekking tot het volume op, boven en onder de grond gelegen te [Krommebeekstraat 34, bus A, 8930 Menen], volgens kadastraal uittreksel dd. [13 februari 2020] ten Kadaster gekend onder Menen, 2e afdeling, sectie B, nr. 227/A/2 P0000 met een oppervlakte volgens het Kadaster van 45a 75ca, in voorkomend geval met inbegrip van de bestaande constructies, doch zonder dat aan de
opstalhouder, enig recht wordt verleend met betrekking tot de grond zelf.
Voor wat betreft de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Waregem: Het opstalrecht wordt gevestigd met betrekking tot het volume op, boven en onder de grond gelegen te [Gentseweg, Waregem-Sint-Eloois-Vijve], volgens kadastraal uittreksel dd. [22 april 2020] ten Kadaster gekend onder Waregem, 6e afdeling, sectie A, nr. 267/K/2 P0000, nr. 268/E P0000 en nr. 267/H/2/P0000, met een totale oppervlakte volgens het Kadaster van 66a 32ca, in voorkomend geval met inbegrip van de bestaande constructies, doch zonder dat aan de opstalhouder, enig recht wordt verleend met betrekking tot de grond zelf.”
b) Onverminderd Artikel 6 (Staat) van de Algemene Voorwaarden, wordt het volgende overeengekomen in verband met de staat van de onroerende goederen die het voorwerp uitmaken van het opstalrecht:
[clausule op maat inzake “staat van het goed” in functie van voortgang bouwproces - status voorlopige/definitieve oplevering].
c) Artikel 3.1 (Duur) van de Algemene Voorwaarden, voor zover betrekking hebben op de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Waregem, wordt geschrapt en integraal vervangen door wat volgt:
“Het opstalrecht wordt gevestigd voor een periode van vijftig (50) jaar ingaand vanaf het moment van voorlopige oplevering, i.e. op moment van ondertekenig van het proces-verbaal van voorlopige oplevering door enerzijds Stad Waregem, in haar hoedanigheid van bouwheer, en anderzijds de betrokken aannemer(s), zonder dat een van beide partijen een contractueel recht zal hebben om het opstalrecht eenzijdig te beëindigen, onverminderd Artikel 3.5 van de
Algemene Voorwaarden.”
d) Met betrekking tot de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Waregem, komen Stad Waregem en Fluvia overeen dat Fluvia in het kader van de bouw en ontwikkeling van de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Waregem actief en onverwijld op de hoogte zal worden gehouden door Stad Waregem van de voortgang van de
bouwwerkzaamheden en dat doorheen het ganse bouwproces (bvb. naar aanleiding van de voorlopige oplevering) rekening dient te worden gehouden met de eventuele opmerkingen die Fluvia formuleert met betrekking tot de werken.
e) Artikel 4 (Prijs / Vergoeding) van de Algemene Voorwaarden wordt geschrapt en integraal vervangen door wat volgt:
“In ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend opstalrecht is Fluvia een vergoeding verschuldigd aan de opstalgever gelijk aan:
Voor wat betreft de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Deerlijk-Anzegem: een totaalbedrag ten belope van EUR 3.650.000, inclusief btw (geraamd bedrag), te betalen in zes (6) gelijke schijven;
de eerste schijf is betaalbaar op datum van de notariële akte voor zover de Gemeente Deerlijk en de Gemeente Anzegem uiterlijk op dat ogenblik alle stukken (zoals facturen etc.) aan Fluvia hebben bezorgd waaruit het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het
eigendomsoverdragend opstalrecht objectief en ontegensprekelijk kan worden afgeleid, waarbij Fluvia, Gemeente Anzegem en Gemeente Deerlijk erkennen en aanvaarden dat voormeld
definitief totaalbedrag, zoals dat zal blijken uit de aan te leveren stukken, desgevallend hoger of lager kan zijn dan voornoemd (geraamd) bedrag van EUR 3.650.000, inclusief btw en dat
voormeld definitief totaalbedrag met uitsluiting van elk andere vergoeding of last door Fluvia verschuldigd zal zijn in ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend opstalrecht.
Indien het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht niet objectief en ontegensprekelijk uit de bedoelde stukken kan worden afgeleid uiterlijk op datum van de notariële akte (bvb. omdat Gemeente Deerlijk en Gemeente Anzegem hebben nagelaten om alle stavingsstukken aan te leveren tegen die datum), dan zal de eerste schijf betaalbaar zijn van zodra alle stukken (zoals facturen etc.) aan Fluvia zijn bezorgd waaruit het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht objectief en ontegensprekelijk kan worden afgeleid; de volgende schijven zijn verschuldigd op de verjaardag van de vervaldag voor de betaling van de vorige schijf.
Voor wat betreft de Kazerne-infrastructuur Menen: een totaalbedrag ten belope van EUR 2.926.990 (geraamd bedrag), te betalen in zes (6) gelijke schijven; de eerste schijf is betaalbaar op datum van de notariële akte voor zover Stad Menen uiterlijk op dat ogenblik alle stukken (zoals facturen etc.) aan Fluvia heeft bezorgd waaruit het definitieve totaalbedrag ter
vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht objectief en ontegensprekelijk kan worden afgeleid, waarbij Fluvia en Stad Menen erkennen en aanvaarden dat voormeld definitief
totaalbedrag, zoals dat zal blijken uit de aan te leveren stukken, desgevallend hoger of lager kan zijn dan voornoemd (geraamd) bedrag van EUR 3.200.000 en dat voormeld definitief totaalbedrag
met uitsluiting van elk andere vergoeding of last door Fluvia verschuldigd zal zijn in ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend opstalrecht.
Indien het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht niet objectief en ontegensprekelijk uit de bedoelde stukken kan worden afgeleid uiterlijk op datum van de notariële akte (bvb. omdat Stad Menen heeft nagelaten om alle stavingsstukken aan te leveren tegen die datum), dan zal de eerste schijf betaalbaar zijn van zodra alle stukken (zoals facturen etc.) aan Fluvia zijn bezorgd waaruit het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht objectief en ontegensprekelijk kan worden afgeleid;
de volgende schijven zijn verschuldigd op de verjaardag van de vervaldag voor de betaling van de vorige schijf.
Voor wat betreft de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Waregem: een totaalbedrag ten belope van EUR 4.500.000, inclusief btw (geraamd bedrag), te betalen in zes (6) gelijke schijven; de eerste schijf is betaalbaar op datum van de notariële akte voor zover de Stad Waregem uiterlijk op dat ogenblik alle stukken (zoals facturen etc.) aan Fluvia heeft bezorgd waaruit het
definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht objectief en ontegensprekelijk uit kan worden afgeleid, waarbij Fluvia en Stad Waregem erkennen en aanvaarden dat voormeld definitief totaalbedrag, zoals dat zal blijken uit de aan te leveren stukken, desgevallend hoger of lager kan zijn dan voornoemd (geraamd) bedrag van EUR 4.500.000, inclusief btw en dat voormeld definitief totaalbedrag met uitsluiting van elk andere vergoeding of last door Fluvia verschuldigd zal zijn in ruil voor het verkregen
eigendomsoverdragend opstalrecht.
Indien het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht niet objectief en ontegensprekelijk uit de bedoelde stukken kan worden afgeleid uiterlijk op datum van de notariële akte (bvb. omdat Stad Waregem heeft nagelaten om alle stavingsstukken aan te leveren tegen die datum), dan zal de eerste schijf betaalbaar zijn van zodra alle stukken (zoals facturen etc.) aan Fluvia zijn bezorgd waaruit het definitieve totaalbedrag ter vergoeding van het eigendomsoverdragend opstalrecht objectief en ontegensprekelijk kan worden afgeleid;
de volgende schijven zijn verschuldigd op de verjaardag van de vervaldag voor de betaling van de vorige schijf.
Partijen erkennen en aanvaarden dat voorafgaand aan de vestiging van het
eigendomsoverdragend opstalrecht, voor zover betrekking hebbend op nieuwe gebouwen in de zin van de toepasselijke btw reglementering, de opstalgevers ervoor zullen opteren om deze
handeling aan btw te onderworpen overeenkomstig de voorwaarden hiertoe voorzien in artikel 44
§3, 1°, a) van het btw-wetboek juncto de bepalingen van Koninklijk Besluit nr. 14 van 3 juni 1970.
Hiertoe zullen zij bij het btw-kantoor waaronder zij ressorteren een verklaring 104.1 indienen in tweevoud waarin zij hun bedoeling zullen uitdrukken om het opstalrecht te vestigen met
voldoening van de btw.
Fluvia verbindt zich ertoe in dit verband aan de opstalgevers alle (adminsitratieve) bijstand te verlenen opdat de opstalgevers tijdig hun verplichtingen ter zake kunnen vervallen.
In dit verband erkennen Partijen dat er sprake is van nieuwe gebouwen in de zin van de toepasselijke btw-reglementering tot en met het einde (31 december) van het tweede jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming van het gebouw.
Hieruit volgt dat de Kazerne-infrastructuur Menen voor btw-doeleinden niet aan te merken zal zijn als een nieuw gebouw en dat de vestiging van het opstalrecht m.b.t. deze infrastructuur in ieder geval van btw zal worden vrijgesteld. Bij toepassing van artikel 161, 2° W.Reg zal de vestiging van het opstalrecht m.b.t. deze infrastructuur kosteloos kunnen worden geregistreerd.
De Nieuwe Kazerne-infrastructuur Waregem en de Nieuwe Kazerne-infrastructuur Deerlijk-Anzegem zullen op tijdstip van de geplande vestiging van het opstalrecht voor voor btw-doeleinden wel aan te merken zijn als nieuwe gebouwen en de vestiging van het opstalrecht m.b.t. deze infrastructuur zal overeenkomstig het voorgaande dan ook aan btw worden onderworpen.
Met het oog op de voldoening van de verschuldigde btw over de vestiging van het opstalrecht dienen de opstalgevers bij het btw-kantoor waaronder zij ressorteren een aangifte 104.5 in drievoud in te dienen binnen de maand na de inwerkingtreding van het opstalrecht. De btw over het opstalrecht moet binnen dezelfde termijn worden betaald. In dezelfde aangifte kunnen de opstalgevers ook de btw in aftrek brengen over alle handelingen die hebben bijgedragen tot de
oprichting van de infrastructuur en over kosten die rechtstreeks samenhangen met de vestiging van het opstalrecht.
Fluvia verbindt zich ertoe in dit verband aan de opstalgevers alle (adminsitratieve) bijstand te verlenen opdat de opstalgevers tijdig hun verplichtingen ter zake kunnen vervullen.”
5.7.3. Bijzondere voorwaarden betreffende onroerende goederen van Categorie 3 waarvoor is verzaakt aan de uitoefening van de Put-optie en uitgezonderd infrastructuur Heule en
Kazerne-infrastructuurMarke
Voor zover het verlijden van de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht, zoals bedoeld in Artikel 5.3 betrekking heeft op onroerende goederen van Categorie 3 waarvoor is verzaakt aan de uitoefening van de Put-optie en uitgezonderd Kazerne-infrastructuur Heule en Kazerne-infrastructuur Marke, komen Partijen de volgende wijzigingen overeen ten opzichte van de voorwaarden en modaliteiten zoals uiteengezet in
Bijlage 4:
a) Artikel 4 (Prijs / Vergoeding) van de Algemene Voorwaarden wordt geschrapt en integraal vervangen door wat volgt:
“In ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend opstalrecht is Fluvia geen enkele
vergoeding verschuldigd aan de opstalgever, behoudens de vergoeding van kosten en uitgaven, gemaakt voorafgaandelijk aan onderhavige akte, die rechtstreeks verband houden met werken uitgevoerd door de opstalgever in diens hoedanigheid van verhuurder, indien en in de mate dat deze werken zijn uitgevoerd na en in overeenstemming met het voorafgaandelijk overleg tussen de opstalgever en Fluvia wanneer dergelijk overleg, gelet op de aard en omvang van de werken, uitdrukkelijk was vereist conform de bepalingen van de huurovereenkomst.
Kosten en uitgaven, gemaakt voorafgaandelijk aan onderhavige akte, die rechtstreeks verband houden met werken uitgevoerd door de opstalgever in diens hoedanigheid van verhuurder, worden niet in rekening gebracht bij het bepalen van de prijs voor het eigendomsoverdragend opstalrecht, indien en in de mate dat deze werken zijn uitgevoerd zonder voorafgaandelijk overleg met Fluvia hoewel dergelijk overleg, gelet op de aard en omvang van de werken, uitdrukkelijk was vereist conform de bepalingen van de huurovereenkomst.
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de huurprijs, kosten en lasten die Fluvia, in haar hoedanigheid van huurder, overeenkomstig de huurovereenkomst dd. [•] aan de opstalgever verschuldigd is/was, niet in mindering mogen worden gebracht van en derhalve evenmin in aanmerking komen voor compensatie of verrekening met de vergoeding/prijs die Fluvia desgevallend verschuldigd is in ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend opstalrecht, waarvan sprake in dit Artikel [•].”
5.7.4. Bijzondere voorwaarden betreffende onroerende goederen van Categorie 3 waarvoor de Put-optie tijdig is uitgeoefend
Voor zover het verlijden van de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht, zoals bedoeld in Artikel 5.6. betrekking heeft op onroerende goederen van Categorie 3 waarvoor de Put-optie tijdig is uitgeoefend, komen Partijen de volgende wijzigingen overeen ten opzichte van de voorwaarden en modaliteiten zoals uiteengezet in Bijlage 4:
a) Artikel 3 (Duur) van de Algemene Voorwaarden wordt geschrapt en integraal vervangen door wat volgt:
“3.1 Het opstalrecht wordt gevestigd voor een periode van vijftig (50) jaar ingaand, behoudens andersluidend akkoord tussen de partijen, vanaf de datum van het verlijden van de notariële akte tot vestiging van het opstalrecht, zonder dat een van beide partijen een contractueel recht zal hebben om het opstalrecht eenzijdig te beëindigen, onverminderd de Artikelen 3.5. en 3.6.
3.2. Partijen aanvaarden dat de duurtijd van het opstalrecht automatisch wordt verlengd tot negenennegentig (99) jaar (zonder dat de totale duurtijd van het opstalrecht meer dan
negenennegentig (99) jaar mag bedragen te rekenen vanaf de datum van inwerking ervan), van zodra de Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek, in werking is
getreden.
3.3. Het opstalrecht kan worden hernieuwd mits uitdrukkelijk akkoord van beide partijen en mits respect voor de maximale duurtijd in overeenstemming met de, op het moment van hernieuwing, op het opstalrecht toepasselijke wetgeving.
3.4. Indien een van de partijen de opstalovereenkomst wenst te beëindigen, dan zullen de partijen te goeder trouw met elkaar in overleg treden omtrent de eventuele mogelijkheid tot minnelijke
beëindiging van de opstalovereenkomst (zonder dat enige partij door de andere partij kan worden
gedwongen om de opstalovereenkomst minnelijk te beëindigen) alsmede, in voorkomend geval, de voorwaarden en modaliteiten waaronder zulke minnelijke beëindiging kan plaatsvinden.
3.5. In afwijking van voorgaande artikelen behoudt de opstalhouder zich evenwel in alle gevallen het recht voor om het opstalrecht eenzijdig en met onmiddellijke ingang te beëindigen zonder enige gehoudenheid tot vergoeding ten aanzien van de opstalgever, indien blijkt dat een of meerdere
vergunningen of toelatingen van gelijk welke aard nodig ter realisatie van het Kazerneringsproject niet zullen kunnen worden bekomen.
3.6. In afwijking van voorgaande artikelen zal het opstalrecht dat t.a.v. Fluvia is gevestigd naar aanleiding van de uitoefening van de Put-optie in ieder geval en van rechtswege eindigen met ingang vanaf de eerste dag van de tweede maand volgend op de datum van het gebruiksklaar worden van een onroerend goed geïdentificeerd onder categorie 2 en gelegen in dezelfde stad of gemeente als waar het in opstal gegeven goed is gelegen of in enige andere stad of gemeente, met als gemeenschappelijke bedoeling van de betrokken partijen dat het in opstal gegeven goed niet langer zal worden
geëxploiteerd van zodra voormeld onroerend goed gebruiksklaar is.
b) Artikel 4 (Prijs / Vergoeding) van de Algemene Voorwaarden wordt geschrapt en integraal vervangen door wat volgt:
“In ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend opstalrecht is Fluvia een vergoeding verschuldigd aan de opstalgever gelijk aan
o de boekwaarde (inclusief btw) op datum van ondertekening van deze Overeenkomst van alle investeringswerken die aan de kazerne-infrastructuur zijn verricht door de opstalgever vanaf 1 januari 2015 tot en met de datum van ondertekening van deze Overeenkomst, voor zover deze investeringen aantoonbaar zijn aan de hand van hiervoor door de opstalgever ontvangen facturen die voorafgaand aan de lichting van de Put-optie aan Fluvia ter nazicht zijn voorgelegd
o de prijs van alle investeringen (inclusief btw) die aan de kazerne-infrastructuur zullen worden verricht door de opstalgever vanaf ondertekening van deze Overeenkomst, voor zover deze werken vooraf zijn voorgelegd aan en gevalideerd door Fluvia en kaderen binnen de instandhouding en werking van de infrastructuur als kazerne en voor zover deze investeringen aantoonbaar zijn aan de hand van hiervoor door de opstalgever ontvangen facturen die voorafgaand aan de vestiging van het opstalrecht aan Fluvia ter nazicht worden voorgelegd. Fluvia kan hier de validering van de werken die vooraf worden voorgelegd evenwel niet onredelijk weigeren.
o Telkens te verminderen met voor de betreffende investeringswerken ontvangen subsidies.
Deze vergoeding zal pas betaalbaar zijn door Fluvia voor zover er op het werkingsbudget van Fluvia overschotten zijn en voor zover binnen de schoot van Fluvia wordt beslist om deze overschotten niet aan te wenden voor de realisatie van projecten in categorie 1 of 2 of voor de instandhouding van projecten in categorie 3 waarvan Fluvia opstalhouder is geworden.
Het resterend besteedbaar overschot zal in voorkomend geval bovendien slechts betaalbaar zijn aan die gemeenten die de put-optie hebben gelicht in verhouding tot de aan hen verschuldigde
vergoeding rekening houdend met de totaal verschuldigde vergoedingen in dit verband door Fluvia.
(bvb. gemeente X heeft recht op vergoeding van 100 en gemeente Y heeft recht op vergoeding van 50 n.a.v. de vestiging van het opstalrecht na lichting van de put-optie. Er blijft een besteedbaar overschot van 100. Gemeente X krijgt hiervan 66,66 en gemeente X 33,33).
Partijen komen uitdrukkelijk overeen dat de kosten en lasten die Fluvia, in haar hoedanigheid van gebruiker, overeenkomstig de gebruiksovereenkomst dd. [•] aan de opstalgever verschuldigd is/was, niet in mindering mogen worden gebracht van en Kaderovereenkomst dd. [• Datum]
30 Kaderovereenkomst dd. [• Datum]
derhalve evenmin in aanmerking komen voor compensatie of verrekening met de vergoeding/prijs die Fluvia desgevallend verschuldigd is in ruil voor het verkregen eigendomsoverdragend
opstalrecht, waarvan sprake in dit Artikel [•].”
6. KOSTELOOS RECHT VAN GEBRUIK