Urgentie voor de toepassing van stedelijke herverkaveling

urgentie voor het oplossen van de problemen zowel door private partijen als publieke partijen wordt gevoeld. De discoursen hebben betrekking op de rol die publieke en private partijen innemen bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De rollen die publieke en private partijen innemen zijn afhankelijk van het publieke belang dat aan de gebiedsopgave kleeft en de mogelijkheden voor het creëren van een sluitende businesscase (privaat belang). Deze factoren bepalen of de urgentie wordt gevoeld bij publieke en private partijen en welke rollen de publieke en private partijen zullen

innemen. Op die manier kan worden beargumenteerd welk discours zij aanhangen.

Er is een strijd gaande tussen de discoursen van de rollen die publieke en private partijen moeten innemen voor het toepassen van stedelijke herverkaveling. De wettelijke regeling is dusdanig ingericht dat publieke partijen faciliterend moeten optreden en private partijen zelf initiatief moeten nemen om het instrument toe te passen (Rijksoverheid, 2016). Uit de onderzoeksresultaten blijkt dat de betrokken partijen zich op dit moment niet optimaal schikken in deze rolverdeling. De initiatieven voor stedelijke herverkaveling komen vooralsnog van publieke partijen en private partijen zijn nog erg afwachtend. Dit geldt min of meer voor al de beschreven casussen. Alle proefprogramma’s worden geïnitieerd vanuit de overheden. Het publieke belang is over het algemeen dus groot bij de geanalyseerde casussen. Een mogelijke uitzondering is de casus in Nijverdal, waarbij de gemeente heeft gezegd niet financieel te willen bijdragen aan de herontwikkeling van het desbetreffende bouwblok ondanks dat zij initiator is van het proefprogramma en een onafhankelijke procesmanager (Broekhuis en Rijs Advisering) hebben ingehuurd om de mogelijkheden voor stedelijke herverkaveling te onderzoeken. Er kan dus worden getwijfeld aan de aanwezigheid van het publieke belang voor de casus in Nijverdal. De gemeente speelt geen actieve rol en is niet bereid tot een (financiële) bijdrage aan het project. Daarnaast is het privaat belang ook te klein omdat particuliere partijen er niet in slagen om een sluitende businesscase op te stellen. Op andere locaties in de binnenstad zijn er wel processen van cocreatie gestart waar de urgentie voor aanpak van de problematiek wel wordt gevoeld. Mogelijk kan er wel worden gerekend op financiële bijdrage vanuit de provincie Overijssel voor de ontwikkeling van het bouwblok, maar hier is nog geen zekerheid over. Bij de casussen in Zevenaar en Steenwijk zijn de gemeenten wel bereid om financieel te investeren. Mogelijk komen hier ook nog financiële bijdragen van de Provincies en wellicht zelfs van het Ministerie van I&M bij (Sturre, 2016; Pol, 2016; Broekhuis, 2016; Hegeman, 2016).

Vanwege het feit dat alle proefprojecten worden geïnitieerd en aangestuurd vanuit overheden kan er worden gezegd dat private partijen de herverkaveling niet alleen kunnen

realiseren. Zij hebben met name financiële, organisatorische en oriënterende begeleiding nodig van publieke partijen om een businesscase (min of meer) sluitend te krijgen. Het sluitend krijgen van een

87

businesscase is net als de aanwezigheid van een publiek belang randvoorwaardelijk voor de slagingskansen van stedelijke herverkaveling.

Uit bovenstaande bevindingen blijkt dat de casussen in Steenwijk en Nijverdal zich

commiteren aan het discours dat inzichtelijk wordt gemaakt in het derde kwadrant van de door de Expert Groep Stedelijke Herverkaveling geschetste mogelijkheden. Dit betekent dat er een vrij groot publiek belang heerst bij de gebiedsopgaven, maar dat de private partijen de businesscase niet sluitend krijgen. Het slagen van stedelijke herverkaveling is in deze situatie voor een groot deel afhankelijk van publieke bemoeienis bij het initiatief (zowel financieel, als organisatorisch en oriënterend).

Het Project in Nijverdal lijkt zich in de vierde kwadrant te bevinden. Waarbij er sprake is van weinig tot geen publiek belang bij het project en daarnaast kunnen de private partijen geen sluitende businesscase overleggen. In deze situatie is er weinig slagingskans voor de toepassing van stedelijke herverkaveling.

Publiek belang (actieve of passieve rol)

Figuur 25: Overzicht van de discoursen die publieke en private partijen aanhangen bij de casussen (Expertgroep provincie Overijssel , 2016)

positief positief

Pri

vaat

be

la

ng

(

sl

ui

tend

e

B

us

in

ess

ca

se

)

geb

ie

d

so

p

gave

II

I

IV

III

Casus Nijverdal Casussen Steenwijk en

Zevenaar positief

88

Uit bovenstaande situatie blijkt dat overheden bij de uitgelichte casussen over het algemeen hun faciliterende rol actief invullen. In twee van de drie situaties resulteert dit ook in financiële bijdragen van de overheid. In alle drie de gevallen is de overheid organisatorisch of oriënterend betrokken bij de casussen, getuige hun investeringen en onderzoek naar de mogelijkheden voor de toepassing van het instrument. Hierbij heeft de gemeente Hellendoorn bij de casus in Nijverdal besloten om hun organisatorische en oriënterende taak uit te besteden aan een onafhankelijke procesmanager (Broekhuis en Rijs advisering). De overheden hangen dus een discours aan waarbij zij op een actieve manier proberen om stedelijk herverkaveling te stimuleren. Alleen voor de casus in Nijverdal kan het aanhangen van dit geschetste discours in twijfel worden getrokken. Hier is de overheid relatief passief. Dit duidt op een laag publiek belang bij voor ontwikkeling van het bouwblok. De ontwikkeling van het bouwblok wordt dus gezien als een probleem voor de private partijen. De private partijen kunnen echter geen sluitende businesscase overleggen waardoor er kan worden getwijfeld aan het private belang voor ontwikkeling van het bouwblok. Zowel publieke als private partijen lijken in Nijverdal te accepteren dat de oplossing van de problematiek geen stedelijke herverkaveling is. Hiermee houden zij het discours aan dat in het vierde kwadrant geschetst wordt. Dit houdt in dat zowel publieke als private partijen passief handelen en dat ze accepteren dat er een andere oplossing moet worden gezocht om de problematiek aan te pakken.

Voor alle drie de casussen geldt dat private partijen een afwachtende houding aannemen. Zij zijn dus vooralsnog niet initiatiefnemend. In het ideale discours voor de toepassing van stedelijke herverkaveling is dit wel het geval omdat stedelijke herverkaveling het meeste kans van slagen heeft bij een privaat initiatief. Dat private partijen vooralsnog niet mee willen gaan in dit discours kan worden verklaard doordat in geen van de drie casussen een sluitende businesscase gecreëerd kan worden. Private partijen zijn afhankelijk van publieke investeringen in de realisatie van de projecten.

Over het algemeen zijn zowel publieke en private partijen het eens over de noodzaak van de aanpak van problemen met betrekking tot leegstand, versnipperd grondeigendom en veroudering van vastgoed. De urgentie om iets aan deze problemen te doen wordt zowel door publieke als private partijen ‘gevoeld’. Dit was in eerste instantie ook het geval bij de casus in Nijverdal waar de mogelijkheden voor het instrument zijn onderzocht. Dat dit initiatief dreigt te mislukken ligt voornamelijk aan het niet kunnen realiseren van een toekomstscenario dat private eigenaren voldoende overtuigd om deel te nemen aan herverkaveling. Zij hikken tegen de investeringskosten aan en de terugverdiencapaciteit van de ontwikkelde plannen duurt voor hen te lang. Dit heeft niet zozeer te maken met de onwil om iets aan de problematiek te doen, maar meer met de beperkte mogelijkheden die zij zien om iets positiefs uit een lastige situatie te halen.

Dit betekent dat in twee van de drie uitgelichte casussen het instrument stedelijke herverkaveling kan bijdragen aan de oplossing van de problematiek. De belangrijkste opvolgende vraag voor de toepassing van het instrument is of er ook daadwerkelijk draagvlak is om dit instrument toe te passen. Met andere woorden is het belangrijk om inzichtelijk te maken hoe partijen tegen de toepassing van dit instrument aankijken. Ondanks dat er urgentie is om problemen aan te pakken wil dit nog niet wil zeggen dat er ook draagvlak is voor stedelijke herverkaveling. Er bestaan immers ook andere instrumenten die mogelijk meer effect zullen sorteren. In de volgende paragraaf staan de coalities die worden gevormd centraal. Naar aanleiding hiervan kan worden gezegd in hoeverre er ook daadwerkelijk draagvlak is voor het instrument.

89

5.2 Draagvlak voor de toepassing voor stedelijke herverkaveling