Ruimtelijk economische effecten LVT

In de literatuur zijn er kortweg twee belangrijke type onderzoeken te onderscheiden geweest naar een mogelijke implementatie van de LVT. Enerzijds vond onderzoek plaats naar een implementatie van de LVT als extra inkomstenbron naast bestaande belastingen. Anderzijds vond onderzoek plaats naar een budget neutrale verhoging van het tarief op grondwaarde. Dit houdt in dat de belasting op grondwaarde wordt verhoogd en de belasting op verbeteringen wordt verlaagd, waarbij de totale belastingopbrengst constant wordt gehouden. Aangezien veruit het grootste deel van de literatuur de budget neutrale verschuiving beslaat zullen de ruimtelijk economische effecten hiervan in kaart worden gebracht. Verder valt op dat voornamelijk onderzoek is gedaan naar de effecten van een dergelijke verschuiving op de nieuwbouw en dichtheid in stedelijke gebieden en dat voor zaken als output, werkgelegenheid en lonen minder literatuur beschikbaar is.

Output en werkgelegenheid

Allereerst zullen de ruimtelijk economische effecten van een budget neutrale verschuiving van de belasting op grondwaarde op de output en werkgelegenheid worden besproken. England (2003) stelt dat zowel de output als de werkgelegenheid zullen toenemen. De toename in output, gemeten aan de hand van het bruto binnenlands product, is volgens hem te wijten aan de mildere belasting van verbeteringen. Het milder belasten van verbeteringen zou op de korte termijn gepaard gaan met een boost aan investeringen en uitbreidingen in de woningsector. Daar staat tegenover dat land zwaarder belast wordt en dat er door het kapitalisatie effect een inkomensverlies optreedt bij de landeigenaren. Dit remt enigszins de consumptieve bestedingen en daarmee de output. Volgens het onderzoek zijn de effecten op langere termijn afwijkend, immers door de toegenomen investeringen ontstaat er meer werkgelegenheid en zijn er goedkopere woningen. Door de toename in arbeidsaanbod en woningaanbod zullen respectievelijk de arbeidslonen en de

huizenprijzen dalen wat de groei weer af zal remmen. Brueckner (1986) en Haughwout (2004) denken dat de productiviteitsvoordelen die de LVT met zich meebrengt ook op de lange termijn voor meer output en werkgelegenheid zullen zorgen.

Nieuwbouw

Bijna alle onderzoekers zijn het erover eens dat de budget neutrale verschuiving zal leiden tot meer nieuwbouw vanwege het lagere tarief op verbeteringen. De houdkosten van verbeteringen dalen namelijk. Op de langere termijn leidt dit tot intensiever landgebruik en hogere grondprijzen.

29 Brueckner (1986) voorspelde voor de stad New York dat de verschuiving zal leiden tot meer

nieuwbouw en hogere grondprijzen. Maar dat ook het kapitalisatie effect meer op zal treden, wat de waarde van land drukt. Brueckner onderscheidde voor de effecten op nieuwbouw drie type sectoren. Deze sectoren zijn de woningsector, de commerciële sector en de industriële sector en schaarde ze alle drie onder het begrip huizenmarkt. Hij zocht in eerste instantie uit wat er gebeurde als een verschuiving in een verwaarloosbaar klein deel van de huizenmarkt zou worden uitgevoerd. Zijn conclusie was dat dan zowel de bouwactiviteit per hectare toeneemt alsmede dat het netto effect van de grondprijzen positief is en dat de huizenprijzen gelijk blijven. Wordt echter de verschuiving naar de belasting op land in de gehele huizenmarkt doorgezet dan traden er andere effecten op. Namelijk dan zouden de huizenprijzen dalen, de bouwactiviteit per hectare toenemen, maar nu ook de grondprijzen dalen. In dat geval zouden volgens Brueckner de landeigenaren erop achteruitgaan vanwege kapitaalverliezen die hun oorzaak vinden in het kapitalisatie effect.

Het onderzoek van Brueckner komt grotendeels overeen met de bevindingen van Oates en Schwab (1997) in de Amerikaanse stad Pittsburgh. In Pittsburgh vond in 1980 een hervorming van de property tax plaats. Het tarief op grondwaarde werd verhoogd tot meer dan 5 keer het tarief op verbeteringen. De nieuwbouw, gemeten aan de hand van het aantal verleende bouwvergunningen, ten opzichte van omliggende steden nam er enorm toe. Met name de nieuwbouw in de commerciële sector nam grote proporties aan, wat waarschijnlijk ook gedeeltelijk te wijten was aan het gebrek aan commerciële ruimte in de stad. Verder concludeerden de onderzoekers dat de building boom zich wellicht ook door andere determinanten zoals het planningsbeleid van de stad liet verklaren en dat het lastig is om de toename volledig aan de verschuiving toe te wijzen.

Tideman en Plassmann (2000) onderzochten de verschillen in de Amerikaanse staat Pennsylvania tussen gemeenten die daar wel overgingen op een tweetarievensysteem en gemeenten die land en verbeteringen even zwaar bleven belasten. Zij zagen dat de nieuwbouw in de gemeenten die over waren gegaan op het tweetarievensysteem fors toenam. Zij maten de nieuwbouw door zowel de kwantiteit als de kwaliteit van de nieuwbouw te beoordelen. Kwantiteit stond in het onderzoek voor het aantal bouwvergunningen en kwaliteit voor de waarde van de verbeteringen per

bouwvergunning. Hun conclusie was dat de kwantiteit duidelijk toenam door de verschuiving, maar dat de kwaliteit niet of nauwelijks erdoor beïnvloed werd.

30 Stedelijke dichtheid

De budget neutrale verschuiving heeft daarnaast ook impact op de dichtheid van de stedelijke ontwikkeling. Met name het empirische onderzoek van Skaburskis en Tomalty (1997) op dit vlak is interessant te noemen. Zij ondervonden dat op korte termijn de percelen land dichter bebouwd zullen worden door het lagere tarief op verbeteringen. Tezamen met het hogere tarief op grondwaarde werkt de verschuiving hoogbouw in de hand en leidt het tot een dichtbevolkter stadsgebied. Op de lange termijn verwachten zij echter dat de productiviteitsvoordelen in het stadscentrum zullen leiden tot stijgende grondprijzen waardoor de ontwikkeling aldaar afgeremd wordt. Ze verwachtten met name dat door de hogere dichtheid meer agglomeratie effecten op zullen treden. Echter zien zij overbevolking en over ontwikkeling als een groot nadeel van de hoger

wordende dichtheid. Een belangrijke rol zien zij weggelegd voor stadsbesturen die door middel van het opstellen van bestemmingsplannen beperkingen kunnen opleggen aan het potentiële gebruik van de stedelijke landpercelen. Hierdoor kunnen te dicht bebouwde stadskernen worden

voorkomen. In zijn totaliteit denken zij dat het netto effect van de verschuiving een hogere stedelijke dichtheid is. Hetzelfde effect wordt aanwezig verondersteld door Brueckner (2001).

DiMasi (1987) stelde ook dat een hogere stedelijke dichtheid het gevolg is van de verschuiving. Het onderzoek beschreef zowel de effecten van de verschuiving voor de woningsector als de industriële sector. Ook werd er een model opgesteld waarvoor de aanname wordt gemaakt dat alle industriële activiteit in het CBD plaatsvindt. Er wordt gesteld dat de huizenprijzen afnemen naarmate de afstand met het CBD toeneemt. Uiteindelijk wordt verwacht dat het stedelijke gebied zal krimpen en

hierdoor de stedelijke dichtheid zal toenemen.

Roback (1982) denkt dat de stadsgrootte op een natuurlijke manier bepaald wordt en niet door het stadsbestuur gepland hoeft te worden. Een grotere stadsspreiding zorgt immers voor meer

reiskosten binnen de stad, vandaar dat de efficiënte grootte van de stad op natuurlijke wijze tot stand komt.

Lonen

DiMasi (1987) deed ook onderzoek naar de gevolgen van een budget neutrale verschuiving op de hoogte van de lonen in de stad. Middels een computersysteem werd getracht de effecten van een tariefverschuiving waarbij land drie keer zo zwaar als verbeteringen werd belast te onderzoeken. Uit de analyse kwam naar voren dat het drie keer zo zwaar belasten van land ten opzichte van

verbeteringen een optimum voor de welvaart op zou leveren. De hogere lonen zouden veroorzaakt worden doordat de dichtheid en de arbeidsvraag in het CBD toenemen.

31 De Groot et al. (2010) zien de oorzaak van de hogere lonen met name aan de productiekant van de economie ontstaan. Zij denken dat de hogere lonen het gevolg zijn van de productiviteitsvoordelen die de LVT met zich meebrengt. Dit zou de loonverschillen in stedelijke en landelijke gebieden kunnen verklaren. Drie verklaringen voor regionale loonverschillen worden in de paper omschreven. Dit betreft de aanwezigheid van natuurlijke hulpbronnen, verschillen in de samenstelling van het werknemersbestand op de arbeidsmarkt en agglomeratie effecten. Het onderzoek van Roback (1982) biedt unieke inzichten in de complexe relatie tussen grondprijzen, lonen en ameneties. Zij denkt dat loon- en huurverschillen in de stedelijke gebieden hoofdzakelijk hun oorzaak vinden in een verschil in ameneties. Mensen die veel waarde hechten aan ameneties zullen eerder genoegen nemen met een lager loon. Terwijl locaties waar lage lonen en dus weinig ameneties aanwezig zijn een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven vormen. De grondprijzen in de stad zullen dus bepaald worden door de aanwezigheid van de ameneties. Daar waar evenwicht ontstaat tussen de behoeftes van de werkgevers en de werknemers zullen de bedrijven en

werknemers zich willen vestigen en zal de grondprijs hoog zijn. Herontwikkeling

De verwachting is dat bij een budget neutrale verschuiving ook de efficiëntie van het landgebruik zal toenemen. In de literatuur wordt vaak gesproken over herontwikkeling als men naar highest and best use gaat belasten. De oude verbeteringen en de verbeteringen met weinig mogelijkheden zullen verwijderd worden en meer waarde genererende verbeteringen in de plaats treden. Nadeel van de herontwikkeling is dat het voor huurders in de stad tot een degressieve inkomensverdeling kan leiden, de huren zullen in de stad immers toenemen waardoor mensen met een laag inkomen het zich wellicht niet langer kunnen veroorloven om daar te blijven wonen. Of er ook daadwerkelijk veel herontwikkeling plaats gaat vinden is echter nog afhankelijk van het feit of minder kapitaalkrachtige projectontwikkelaars de toegenomen houdkosten van land op kunnen hoesten. Het meer belasten van land kan er wel eens toe leiden dat het voor bepaalde projectontwikkelaars niet langer rendabel is om nieuwe projecten aan te gaan. Dit kan uiteindelijk leiden tot minder aanbieders op de markt, minder concurrentie en wellicht hogere prijzen voor herontwikkeling.

Brueckner (1986) denkt in ieder geval dat de verschuiving tot een efficiënter gebruik van land zal leiden. Door de lager wordende tarieven op verbeteringen worden de houdkosten van verbeteringen immers verminderd en dit stimuleert intensiever landgebruik. Dit proces wordt door de schrijver ook wel het kapitaal-intensiteitseffect genoemd.

32 Skaburskis en Tomalty (1997) deden onderzoek naar de gevolgen van de verschuiving in de Canadese steden Ottawa en Toronto. Voor het onderzoek werden diverse projectontwikkelaars die in deze steden actief waren geïnterviewd. In tegenstelling tot de theorie stellen de projectontwikkelaars dat een verhoging van de tarieven op grondwaarde zou leiden tot minder herontwikkeling. Zij dachten dat de toegenomen houdkosten van land het risico om bepaalde projecten aan te gaan zou verhogen en daarmee herontwikkeling in de weg zouden staan. De toegenomen houdkosten zullen verrekend worden in de ontwikkelingskosten, waardoor de huizenprijzen waarschijnlijk zullen toenemen. Dit kan het voor lagere inkomensgroepen bemoeilijken om zich een huis te veroorloven.

Speculatie

Volgens George zou een invoering of verhoging van de belasting op grondwaarde er onder andere voor zorgen dat speculatieve landtransacties minder winstgevend worden. De kosten van het aanhouden van onbebouwd land worden immers verhoogd door de hogere belasting op

grondwaarde. George stelde dat speculatie schadelijk is voor de economie omdat het leidt tot hogere grondprijzen en daarmee speculative economic rent doet ontstaan. Terwijl bij een belasting op grondwaarde het veel lastiger wordt voor speculanten om grond dat buiten gebruik wordt gehouden te behouden. De belasting moet namelijk ongeacht het land wel of niet gebruikt wordt worden afgedragen. Het gevolg hiervan is dat de burgers die wel profijt van het perceel land denken te hebben het in gebruik zullen nemen of dat de landeigenaren het zelf gaan gebruiken. Hierdoor wordt de productie vergroot en dat is goed voor de economische activiteit in de stad. De geïnterviewde Vermeulen denkt dat dat het voor speculanten sowieso heel lastig is om

grondprijzen op te drijven en te profiteren van in de tijd optredende prijsverschillen. Het enige wat speculanten volgens hem kunnen doen is het benutten van een informatievoordeel. Echter is volgens hem met name de aantrekkelijkheid van de locatie zeer bepalend voor de waarde van het land. In Skaburskis en Tomalty (1997) ontkennen de ontwikkelaars onbebouwd land op te kopen met als doel te speculeren. Ze zeggen dat land vaak jaren van tevoren al wordt opgekocht zodat meteen tot ontwikkeling kan overgaan op het moment dat de markt daar rijp voor is. En niet met als doel om te profiteren van hogere grondprijzen in de toekomst. Datzelfde geldt voor de stadsplanners die land alvast opkopen omdat men er een bepaalde bestemming mee voor ogen heeft voor de toekomst. Alles omvattend is duidelijk geworden dat de gehele belastinglast van de LVT op de huidige landeigenaar zal drukken. En dat bij de LVT in theorie geen deadweight loss zal ontstaan en bij de belasting op verbeteringen wel. Neutrale vormgeving van de LVT is onder bepaalde aannames ook mogelijk en de LVT heeft over het algemeen een positieve invloed op vele ruimtelijk economische effecten. Met name op de nieuwbouw en stedelijke dichtheid op de korte termijn.

33