Tabel 1: Vergelijking tussen de LVT en de OZB
7.2 Aanbevelingen voor toekomstig onderzoek
De overheid zou moeten onderzoeken wat de land/capital ratio in Nederland is voor diverse inkomensgroepen. Verder is het aan te bevelen dat de Nederlandse overheid een statistisch onderzoek instelt naar de gevolgen van een verschuiving van de OZB naar de pure LVT. Ook dient onderzocht te worden of het mogelijk is om de waardestijging die door gemeentelijke investeringen is ontstaan nauwkeurig te kunnen bepalen en of afzonderlijke waardering van land en verbeteringen veel extra taxatiekosten met zich meebrengt. Bovendien valt het aan te bevelen dat de overheid indien men tot implementatie van de pure LVT overgaat de benodigde gegevens over vastgoedbezit van haar burgers inzamelt en monitort.
52
Literatuurlijst
Anas, A. en Arnott, R. (1998). Urban Spatial Structure, Journal of Economic Literature: p. 36, 48-49.
Arnott, R. (2005). Neutral property taxation. Journal of Public Economic Theory 7(1): p. 27– 50. Arnott, R. en Petrova, P. (2006). The property tax as a tax on value: Deadweight loss. International Tax and Public Finance 13(2– 3): p. 241– 266.
Arnott, R. en Stiglitz, J. (1979). Aggregate land rents, expenditure on public goods and optimal city size. Quarterly Journal of Economics: p. 473-500.
Batt, W. (2005). Who says cities are poor? They just don’t know how to tax their wealth. Philadelphia, Center for the Study of Economics.
Boorsma, P. en De Kam, C. (2004). Belasten op niveau: Meer fiscale armslag voor gemeenten. Vereniging voor Nederlandse Gemeenten, Den Haag.
Bourassa, S. en Hong, Y. (2003). Leasing public land: Policy debates and international experiences. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
Bowman, J. en Bell, M. (2004). Implications of a split-rate real property tax: An initial look at three Virginia localities. State Tax Notes 32(4): p. 261– 291.
Bowman, J. en Bell, M. (2008). Distributional consequences of converting the property tax to a land value tax: Replication and extension of England and Zhao. National Tax Journal: p. 595-607.
Brueckner, J. (1986). A modern analysis of the effects of site value taxation. National Tax Journal 39(1): p. 49– 58.
Cheshire, P. en Sheppard, S. (1998). Estimating the demand for housing, land, and neighbourhood characteristics. Oxford Bulletin of Economics and Statistics 60(3): p. 357– 382.
De Groot, H. en Vermeulen, W. (2010). Stad en Land. Centraal Planbureau, Den Haag.
De Kam, C. en Koopmans, L. (2008). Overheidsfinanciën. Noordhoff Uitgevers B.V. twaalfde druk. DiMasi, J. (1987). The effects of site value taxation in an urban area: A general equilibrium computational approach. National Tax Journal 40(4): p. 577– 590.
53 Duranton, G. en Puga, D. (2004). Micro-foundations of urban agglomeration economies, in: J. V. Henderson & J. F. Thisse (ed.), Handbook of Regional and Urban Economics(4) p. 2063-2117. Dwyer, T. (2003). The Taxable Capacity of Australian Land and Resources. Australian Tax Forum. Dye, F. en England, R. (2009). Land value taxation: theory, evidence and practice. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy
England, R. (2003). State and local impacts of a revenue-neutral shift from a uniform property to a land value tax: Results of a simulation study. Land Economics 79(1): p. 38– 43.
England, R. en Zhao, M. (2005). Assessing the distributive impact of a revenue-neutral shift from a uniform property tax to a two-rate property tax with a uniform credit. National Tax Journal 58(2): p. 247– 260.
Gayer, T. en Rosen, H. (2010). Public Finance. Mcgraw-Hill Education ninth revised edition. Gloudemans, R. (2000). Implementing a land value tax in urban residential communities. Working paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
Gloudemans, R. (2002). An empirical analysis of the incidence of location on land and building values. Working paper. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
Grosskopf, S. (1981). The revenue potential of a site value tax: Extension and update of a general equilibrium model with recent empirical estimates of several key parameters. American Journal of Economics and Sociology 40(2): p. 207– 215.
Haughwout, A. (2004). Land taxation in New York City: A general equilibrium analysis. In City taxes, city spending: Essays in honor of Dick Netzer. Northampton, MA: Edward Elgar.
Netzer, D. (1984). On modernizing local public finance: Why aren’t property taxes in urban areas being reformed into land value taxes? American Journal of Economics and Sociology 43(4): p. 497– 501.
Netzer, D. (1998). Land value taxation: Can it and will it work today? Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
Oates, W. en Schwab, R. (1997). The impact of urban land taxation: The Pittsburgh experience. National Tax Journal 50(1): p. 1-21.
54 Plassmann, F. en Tideman, T. (2000). A Markov chain Monte Carlo analysis of the effect of two-rate property taxes on construction. Journal of Urban Economics 47(2): p. 216– 247.
Reschovsky, A. (1998). Can the land value tax play an important role in the financing of state and local governments in the United States? Netzer 1998b.
Rinnooy Kan, A. (2015). Bepalen betekent betalen. Vereniging van Nederlandse Gemeenten, Den Haag.
Roback, J. (1982). Wages, rents and the quality of life, Journal of Political Economy, 90(6): p. 1257-1278.
Sjoquist, D. (2007). How should land be taxed? Analyzing the Jamaican land value tax. Public Finance Review 35(1): p. 127– 149.
Skaburskis, A. en Tomalty, R. (1997). Land value taxation and development activity: The reaction of Toronto and Ottawa developers, planners, and municipal finance officials. Canadian Journal of Regional Science 20(3): p. 401– 417.
Smith, J. (2000). Land value taxation: A critique of Tax reform, a rational solution. Discussion Paper 417. Centre for Economic Policy Research, Australian National University.
Tiits, T. 2008. Land Taxation Reform in Estonia. Stone Mountain, Conference: Making the Property Tax Work in Developing and Transitional Countries.
Youngman, J. (2006). Core module outline: Alternative perspectives on property taxation. Cambridge, MA: Lincoln Institute of Land Policy.
55
Bijlage 1: Interview
De heer Vermeulen: 1 t/m 21, 27 t/m 30, 41, tabel 1
De heer Verkuijlen: 5 t/m 9, 11 t/m 16, 30 t/m 33, 37 t/m 44, tabel 1 De heer Kathmann: 5 t/m 14, 21 t/m 26, 31 t/m 44, tabel 1
1. Is er een verschil aanwezig tussen de Land Value Tax (belasten onvolmaakte waarde grond naar highest and best use) en de grondwaardesurplusheffing (heffing op waardestijging die door gemeentelijke investeringen wordt gerealiseerd) zoals jullie die voorschrijven? Vermeulen: Nee, beide ideeën zijn hetzelfde. Bij belasten op huurwaarde kan men denken aan de waardering van erfpacht in diverse Nederlandse steden. Daarnaast kan bij highest and best use worden uitgegaan van de kapitalisatiewaarde.
2. Bij een eventueel verschil; wat zijn de onderlinge verschillen (in voordelen/nadelen) tussen GWS en LVT?
NVT
3. Waardoor ontstaat in uw ogen exact de waardestijging van de GWS. Komt dit door de aanwezigheid van publieke goederen/ameneties en agglomeratie effecten? En welke van de factoren speelt de grootste rol hierin? En kunnen de volgende factoren allen onder
ameneties geschaard worden?: Juridische factoren (bouwvergunningen, voorschriften), sociale factoren (bevolkingsgroei in wijk, leeftijd mensen in wijk, opleidingsniveau, gedrag) en economische factoren (inkomensniveaus, leegstand, beschikbaarheid land)
Vermeulen: In Hoofdstuk 6 van ‘Stad en land’ zijn de invloeden van alle factoren in percentages gemeten. Aanbodrestricties en dergelijke zijn zeker van invloed. Sociale factoren als etnische samenstelling en inkomensniveaus en juridische factoren als gemeentebeleid kapitaliseren zeker in de grondprijs. Het is een definitiekwestie of ze ook onder ameneties geschaard kunnen worden, maar dit lijkt wel het geval.
4. Waarom stellen jullie voor om alleen in de steden en niet op het platteland (op platteland kunnen namelijk ook voorzieningen gecreëerd worden) de LVT te heffen? En is dit
rechtvaardig?
Vermeulen: In principe hoeft er geen onderscheid tussen stad- en plattelandsgebieden te worden gemaakt. De LVT kan gewoon landelijk worden ingevoerd. Indien de waarde in een gebied boven de gemiddelde agrarische landbouwwaarde uitkomt kan je gewoon heffen. Of dat nu in een stedelijk of landelijk gebied is. Transitie naar ander systeem van heffen zal in ieder geval winnaars en verliezers opleveren. Of het een gebruikersbelasting genoemd kan worden is de vraag, er spelen naast gemeentelijke investeringen namelijk meer factoren een rol die de waardestijging in de grond kunnen verklaren. In ieder geval komt een deel van de waardestijging door investeringen in publieke goederen, maar niet alles. Het profijtbeginsel lijkt in ieder geval van toepassing op de LVT, zie ook het monocentrische stad verhaal in ‘Stad en land’.
56 5. Wat is de exacte grondslag voor de LVT, het waardeverschil tussen stedelijke en landelijke
grond of de totale marktwaarde van de grond? Of de betaalde of potentiële huursom? Vermeulen: Wat betreft de marktwaarde: Is het perceel grond eenmaal bebouwd dan is het lastig een andere waarde te hanteren dan de huidige waarde. Erfpacht is gebaseerd op een bepaalde marktwaarde, waarschijnlijk is dit residueel (totale woningprijs inclusief
grond-afgeschreven bouwkosten) bepaald. Erfpacht komt overeen met een soort huurwaarde. Indien je op marktwaarde belast zou je zeggen dat economic rent ineens weg belast wordt en de
marktwaarde van grond in de buurt komt van de agrarische grondwaarde. Daarmee lijkt het een lastigere bron voor lange termijn financiering dan door uit te gaan van de huidige huurwaarde. 6. Welk heffingspercentage schrijft de LVT voor (100 procent of lager/hoger) en eventueel de
GWS?
Vermeulen: Zoals gezegd dragen gemeentelijke investeringen maar gedeeltelijk bij aan de grondwaardestijging. Daarom lijkt een 100 procent heffing niet gerechtvaardigd. In theorie zou je wel 100 procent kunnen heffen, mits je alleen gemeenten beloond voor het deel waar zij
verantwoordelijk voor zijn. De rest zou moeten terugvloeien aan de gemeenschap. Echter is het lastig waardeerbaar om aan te kunnen geven welk deel door gemeentelijke investeringen is veroorzaakt.
7. Is een percentage hoger dan 100 procent gerechtvaardigd (bij heffen 100 procent op huursom is immers waarde grond nihil, bij heffen 100 procent op marktwaarde blijft grond
positieve waarde houden)?
Vermeulen: Ondanks de formule zal de marktwaarde waarschijnlijk richting de agrarische waarde dalen. Maar niet nihil worden.
8. Denkt u dat het kapitalisatie effect door de toegenomen productiviteit gerechtvaardigd kan worden?
Vermeulen: De huidige landeigenaren worden in principe getroffen door de LVT. Dit maakt invoering van de LVT politiek moeilijk aanvaardbaar. Er is bovendien geen sprake van Pareto-efficiency. Immers niet iedereen wordt beter af (landeigenaren verliezen en worden hiervoor niet direct gecompenseerd). Voor nieuwe steden ligt dat anders, daar benadeel je niemand. De landeigenaren hebben daar de grond namelijk tegen een agrarische waarde aangekocht. Wat betreft het woningaanbod, dat kan ook vrij inelastisch zijn, waardoor de economische gevolgen net als bij land te verwaarlozen zijn. Land is in ieder geval inelastisch, zeker daar waar het de schaarse grond in de stadscentra betreft. Daar is aanwezigheid grond zeer beperkt.
9. Hoe ziet u de LVT/GWS? Als retributie of als belasting? En is een ander tarief dan 100 procent (gelijk aan hoogte voordelen belasten) hiervoor nog bepalend?
Vermeulen: Duidelijk is in ieder geval dat iemand die verder van het centrum woont minder profijt van de publieke goederen zal ervaren vanwege de toegenomen reiskosten. Een retributie is in principe een volledige en rechtstreekse tegenprestatie. Bij de LVT betaald in ieder geval niet
57 iedereen evenveel belasting. Wat betreft verticale gelijkheid, iemand die meer profiteert zal meer LVT betalen. Je belast bij LVT naar bezit, terwijl inkomen (progressieve tarieven werken mogelijk verstorend) in ieder geval de inkomensarbeidsverhouding beïnvloed. Bij belasten op bezit gebeurt dat niet.
Verkuijlen: De LVT is een belasting. Er is in tegenstelling tot een retributie namelijk geen sprake van een individuele tegenprestatie. Ook lijkt er geen sprake te zijn van een bestemmingsheffing. Retributies zijn vergoedingen van door gemeenten aan individuen verleende diensten
(paspoorten, vergunningen). Bestemmingsheffingen zijn opbrengsten voor bepaalde (regionale) activiteiten zoals afvalinzameling.
Kathmann: De LVT is een belasting, de opbrengsten vormen vrij te besteden gelden. Het hangt van de bestemming van het geld af wat de kwalificatie is.
10. Wat is volgens u de marktwaarde? Denkt u dat de WOZ waardering aangehouden kan worden of moet er een apart waarderingssysteem naar highest and best use worden ontwikkeld en is dit realiseerbaar?
Vermeulen: De OZB uitbreiden lijkt politiek eerder aanvaardbaar, een pure LVT is in theorie wel beter. Echter is de OZB een gedeeltelijke belasting op land en dus ook niet een ‘slechte’ heffing. Kathmann: Zie het door IFRS gedefinieerde marktwaarde begrip. De markt hanteert automatisch het begrip highest and best use, al kan het voorkomen dat diverse percelen grond niet optimaal gebruikt worden. Dus uitgaan van huidige gebruik is in principe leidend, wel proberen rekening te houden met toekomstige gebruik. Met name de bestemming van een perceel grond is bepalend voor highest and best use. In de praktijk wijkt het huidige gebruik niet veel af van het potentiële gebruik. Ook bij de WOZ waardering tracht men naar highest and best use te waarderen, door te kijken naar vergelijkbare marktransacties.
11. Hoe moet volgens u de grondwaardesurplusheffing in NL worden vormgegeven (tarief, grondslag, vrijstellingen)?
Vermeulen: Een vrijstelling op agrarische gronden lijkt niet nodig. In de praktijk is de
grondwaarde op het platteland niet groot genoeg om tot heffing van LVT over te gaan. Echter een vrijstelling voor agrarische gronden aan de rand van de stad lijkt haalbaar, als men daardoor meer productievoordelen en agglomeratie effecten in centrum stad wil creëren. Agglomeratie effecten zijn bijvoorbeeld het aantrekken hoger opgeleiden. En hogere dichtheden in steden betekent meer agglomeratie. Er zal een selectieproces volgen van welke ondernemingen wel en niet baat hebben bij de agglomeratie.
12. Ziet u vrijstellingen als een goed middel, en zo ja, waarvoor (agrarische grond ook en overheidsbezit/culturele grond?) Of zorgen ze voornamelijk voor minder inkomsten en daardoor minder draagvlak? En hoe denkt u over een credit?
Vermeulen: Een vrijstelling op overheidsbezit kan in feite als een soort subsidie beschouwd worden.
58 13. Denkt u dat de land/capital ratio inderdaad de belangrijkste reden is om vast te kunnen
stellen of je bij verschuiving naar LVT (land meer belasten dan verbeteringen) ipv OZB (een tarief systeem) tot de winnaars of de verliezers gaat behoren?
Vermeulen: Ja, dat lijkt de belangrijkste factor te zijn.
14. In hoeverre acht u de LVT/GWS politiek aanvaardbaar (aantal winnaars en verliezers bepalend?)?
Vermeulen: Ja, dat zal de doorslag geven.
15. In hoeverre denkt u dat de LVT/GWS te ontwijken is? Immers land kan voor implementatie verkocht worden, of denkt u dat de verwachtingen van invoering al voldoende zijn om kapitalisatie effect op te laten treden?
Vermeulen: In principe is de LVT niet te ontwijken en werkt hij daarmee minder verstorend. Het is echter heel moeilijk om meer dan de markt te weten. Bij een nog onzekere invoering van de LVT zal het kapitalisatie-effect gedeeltelijk optreden. Bij invoering zal het kapitalisatie-effect volledig optreden.
16. Mag de LVT/GWS efficiënt worden genoemd indien vaststaat dat er geen deadweight loss ontstaat of zijn er nog andere factoren bepalend om het efficiënt te kunnen noemen? Vermeulen: Elke belasting brengt een verstoring teweeg. Indien iedereen grond gaat kopen tot mo=mk zal bij de LVT weer een nieuw optimum ontstaan.
17. Denkt u dat de LVT economisch neutraal kan uitwerken (geen invloed op timing ontwikkelen en dichtheid ontwikkelen)? En is raw value of residual value hiervoor bepalend?
Kathmann: Iedere vorm van belasting heffen heeft consequenties. De vraag is of je het effect zodanig kunt inrichten dat een negatieve uitwerking achterwege blijft. De LVT zal in de praktijk waarschijnlijk ook negatieve effecten ondervinden. De grondwaarde kan alleen op een fictieve manier worden berekend. Bijvoorbeeld residueel (totale marktwaarde – afschrijvingskosten opstal). Echter een nadeel hiervan is dat het afschrijvingstempo zeer bepalend is voor de waarde van de onderliggende grond. De hedonische prijsmethode die in ‘Stad en land’ is gehanteerd lijkt meer een residuele methode te zijn. Raw value gaat uit van de grondmarkt, maar de grondmarkt is alleen aanwezig voor agrarische grond (vergelijkbare transacties). Daarom is voor steden alleen een fictieve waarderingsmethode mogelijk.
18. Zelf kon ik met name literatuur vinden over de effecten van LVT op nieuwbouw en stedelijke dichtheid en minder over de effecten van de LVT op lonen/output. Wat denkt u dat de effecten op deze vier factoren zijn?
NVT
19. Waarom is speculatie slecht voor de totale welvaart, immers wat anderen meer moeten betalen ontvangt iemand anders weer extra? Dan blijft totale welvaart toch gelijk? Of werken hoge huurkosten belemmerend voor economische activiteit in zijn totaliteit?
59 Vermeulen: In de praktijk is het lastig voor speculanten om de prijzen op te drijven. De waarde wordt bepaald door wat mensen overhebben voor een perceel land. Speculanten kunnen alleen een informatievoordeel benutten. De locatie is zeer bepalend voor de waarde van de grond. 20. In hoeverre strookt LVT/GWS met het profijtbeginsel/draagkrachtbeginsel?
Vermeulen: Wat betreft het draagkrachtbeginsel kan geconcludeerd worden dat het alleen van toepassing is wanneer rijkere mensen meer land bezitten.
21. Wat ziet u exact als definitie voor verbeteringen (gebouwen/onroerende goederen?)? Vermeulen: Alle investeringen die gedaan zijn in opstal zijn verbeteringen. Niet vastgoed, want grond kan ook onder de vastgoed definitie vallen.
Kathmann: De waarde van grond hangt vaak met investeringen in de omgeving (vaak
infrastructuur) samen. Verbeteringen in grond zoals drainage worden normaal ook als zijnde verbeteringen gekwalificeerd. Echter spelen ook private investeringen een rol in de waarde van grond.
22. Hoe steekt de WOZ waardering in elkaar? Bij de OZB wordt toch ook de grondwaarde belast? Kathmann: De WOZ waardering houdt rekening met de waarde van grond en opstal. De WOZ-objecten worden gewaardeerd naar marktwaarde. Dus afzonderlijke kadastrale WOZ-objecten worden tezamen als een bezitting gewaardeerd indien de marktwaarde hiervan hoger ligt. Het
belangrijkste bij WOZ taxaties is het vergelijken van vergelijkbare markttransacties.
23. Wat is volgens u het verschil tussen raw value waardering en residual value waardering? En welke van de twee is eenvoudiger te bepalen en waarom?
Kathmann: Voor de LVT lijkt alleen de residuele manier praktisch uitvoerbaar.
24. En voorziet u problemen bij de afzonderlijke waardering van land en verbeteringen, en schrijft u daarbij het raw value of residual value systeem voor? Ik kwam namelijk zelf de hedonische prijsmethode tegen (voor WOZ ook gebruikt?) en is dit een raw value of residual value systeem?
NVT
25. Wat levert de OZB op (veel waarderingskosten/uitvoeringskosten en grote opbrengsten)? En denkt u dat de LVT ondanks zijn kleinere grondslag en moeilijkere waardering weliswaar meer zou kunnen opbrengen (productiviteit)?
Kathmann: De kosten van de WOZ waardering kunnen samen met andere belastingen worden gedeeld. Alleen de bezwaar- en beroepskosten liggen bij de OZB erg hoog. Daarnaast zal de LVT een algemene waardering vergen, bepaalde zones zullen dezelfde waardering krijgen. Dit maakt de LVT minder specifiek en individueel moeilijk uit te leggen. Hierdoor zullen er waarschijnlijk minder bezwaar- en beroepskosten volgen, echter het draagvlak en de begrijpelijkheid van de LVT zal hierdoor afnemen. Echter wat betreft de marktanalyse, het bijhouden van gegevens en dergelijke zijn de LVT en OZB vergelijkbaar qua uitvoeringskosten.
60 26. Is de LVT/GWS een goed alternatief voor de OZB? En kan de LVT genoeg opbrengen voor
gemeenten ter financiering van lokale publieke goederen of is zelfs Single Tax idee (andere belastingen afschaffen, behalve die op grondwaarde) mogelijk?
Kathmann: De land/capital ratio is hiervoor bepalend. In Nederland bestaat ongeveer 15-30 procent van de waarde van vastgoed uit grond en 70-85 procent uit verbeteringen. In Nederland kennen we een vrij stabiele land/capital ratio, waardoor iedereen mogelijk evenredig belast zou kunnen worden. Kijken we naar het commerciële vastgoed dan is de laatste jaren de waarde van de grondcomponent lager geworden en de waarde van verbeteringen ongeveer gelijk gebleven. 27. Waarom wordt altijd gesproken over de GWS ter financiering van publieke goederen i.p.v.
publieke voorzieningen? Omdat de publieke goederen de eigenschappen non-rivaliserend en non-uitsluitbaarheid hebben en daardoor de ideale manier zijn om de waarde aan de
gemeenschap als geheel (George) terug te geven of om een andere reden?
Vermeulen: De LVT kan ingezet worden om de vaste kosten van dergelijke goederen te financieren. De schaalvoordelen van deze investeringen kunnen alleen in steden optreden en niet op het platteland. De grondslag voor de LVT kan terugkeren indien de LVT meer
productievoordelen teweeg brengt. Grondhuur lijkt een betere grondslag te zijn doordat het makkelijk aan te passen is.
28. En waarom kunnen alleen vaste kosten publieke goederen gedekt worden uit LVT/GWS en niet de variabele kosten (toegangsprijzen)?
NVT
29. Hoe denkt u dat de LVT gaat uitwerken, degressief, proportioneel of progressief? Is dit alleen afhankelijk van de land/capital ratio?
NVT
30. Acht u in het kader van verticale gelijkheid een proportioneel systeem (naar mate van