Problemen en Maatregelen

De gebiedsontwikkeling Landelijk Strijp kampt met uitstel en afstel van

programmaonderdelen. Er is een duidelijke discrepantie zichtbaar tussen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen (de ambities) en de daadwerkelijke realisatie. Uit de analyse komende volgende redenen naar voren m.b.t. tot de voortgangsproblemen:

1) Problemen met de financiering van programmaonderdelen. Met name de financiering van de BIC blijkt niet eenvoudig omdat men moeite heeft om tot een sluitende Businesscase te komen. Doordat in het huidige verdienmodel de BIC gezien wordt als de motor voor de gehele gebiedsontwikkeling Landelijk Strijp wordt dit als een probleem gezien voor de verdere ontwikkeling van het gehele plangebied. ‘Belangrijke vragen die beantwoord

moeten worden om tot een sluitende Businesscase te komen hebben te maken met

grondeigendom, het omgaan met marktpartijen en de noodzaak tot openbare aanbesteding, het bepalen van het verdienmodel voor het gebied en de vraag wanneer de

135

gebiedsontwikkeling is geslaagd’ (6). Door de economische teruggang is er sprake van een

verminderde vraag naar nieuwe bedrijfsruimte en een toename van de leegstand op reeds bestaande bedrijventerreinen in de regio. Dit leidt tot andere behoeftes en urgenties bij zowel de politiek als marktpartijen. De investeringsrisico’s zijn toegenomen voor alle betrokken partijen hierdoor het de vraag is of het huidige verdienmodel in deze tijd nog wel voldoet.

2) Problemen door een toename van de interne dynamiek. Het interne proces van

gebiedsontwikkeling is continu aan verandering onderhevig doordat ambities en belangen van actoren wijzigen in de tijd. De samenstelling en de rolverdeling binnen het proces zijn

continu aan verandering onderhevig (1). ‘Het is jongleren met belangen’ (9). Dit vraagt om

een flexibel ontwikkelproces. Het is voor alle partijen een zoektocht om tot de gewenste ontwikkelingen te komen. ‘De huidige crisis heeft geholpen in het loslaten van oude

gewoontes en denklijnen en gedwongen tot andere vormen van samenwerken m.b.t. Landelijk Strijp. Het lijkt een zoeken naar balans, sturen op gedeelde belangen en

voortdurend bijstellen en door-ontwikkelen’. ‘Het is een gezamenlijke trektocht waarin leren centraal staat waarin een deel van de uitkomst vastligt (het eindbeeld) en een deel niet (de concrete invulling)’ (4). Deze onzekerheid leidt tot terughoudendheid en strategisch gedrag

van de betrokken actoren. Dankzij deze dynamiek zijn er:

2.1) Problemen met de bestuurbaarheid. De gebiedsontwikkeling kent een regionaal karakter (werken, recreatie, mobiliteit), maar de regio Eindhoven kent geen regionale

bestuurslaag met doorzettingsmacht. Het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) heeft geen bestuurlijke macht, waardoor de hoeveelheid aan bestuurlijk overleg tussen de verschillende betrokken overheidspartijen (voornamelijk gemeenten) zorgt voor een lange doorlooptijd. Momenteel wordt een nieuwe regionale bestuurslaag opgericht, de Metropoolregio Eindhoven. De vraag is of deze ontwikkeling de gebiedsontwikkeling kan versnellen.

2.2) Problemen met de nieuwe rolverdeling. De faciliterende rol van de gemeente binnen de gebiedsontwikkeling zorgt voor andere rolverdelingen en andere machtsverhoudingen binnen de gebiedsontwikkeling Landelijk Strijp. De invloed van de overheid wordt beperkter en marktpartijen en particuliere initiatiefnemers krijgen juist meer invloed. Uit de analyse blijkt echter dat zowel het bedrijfsleven (Brainport Industries (7)) als de

136

overheid (4) moeite heeft met de nieuwe rolverdeling. Uit de interviews blijkt dat er wellicht niet voldoende onderling vertrouwen is.(4).

2.3) Problemen betreffende de wettelijke regelgeving. De gebiedsontwikkeling Landelijk Strijp is een integrale gebiedsontwikkeling waarbij de deelprogramma’s autonoom georganiseerd zijn. Toch blijkt er sprake van een grote onderlinge afhankelijkheid (lees doorwerking). Deze onderlinge afhankelijkheid tussen de programmaonderdelen zorgt voor problemen met de afstemming. Dit betekend dat eventuele subsidiegelden op deelprogramma-niveau worden toegekend. Tevens worden subsidiegelden sectoraal toegekend, waardoor deze niet altijd besteed kunnen worden om ontwikkeling te

faciliteren. Deadlines worden hierdoor niet gehaald wat leidt het tot vertraging en afstel. Een voorbeeld is de situatie omtrent de ontwikkeling van de BIC. Er is momenteel wel geld beschikbaar voor het Groene Raamwerk, maar geen geld voor de ontwikkeling van de BIC. De besluitvorming over de realisatie van de BIC stond in de gemeenteraad van Eindhoven gepland voor eind 2013. Dit is niet gebeurd. En dit leidt nu tot uitstel van het groenprogramma in het gebied. Zo lang niet besloten is waar gebouwd gaat worden kunnen natuurontwikkelingsprojecten ook niet van start gaan. Er worden momenteel dan ook alleen projecten ontwikkeld en uitgevoerd waarbij sprake is van weinig

doorwerking, waardoor ze weinig risico met zich meebrengen.

3) Problemen door omgevingsdynamiek. De invloed van omgevingsfactoren op het ontwikkelproces is dusdanig dat dit proces niet-lineair verloopt. Er dient constant geanticipeerd worden op veranderende omstandigheden en situaties.

MAATREGELEN

Om de huidige stagnatie van de gebiedsontwikkeling Landelijk Strijp te doorbreken zijn inmiddels enkele maatregelen genomen. Zo is bijvoorbeeld de planning van programma’s en projecten verandert:

1) De programma’s en projecten zijn gefaseerd in omvang en in de tijd. En er is gekozen voor vaststaande beslismomenten bij de reeds geplande projecten.

2) Nieuwe projecten worden in de eerste fase (initiatieffase) direct met behulp van mini-MKBA’s op legitimiteit, effectiviteit, efficiëntie en risico’s beoordeeld.

3) Momenteel ligt de nadruk op het uitvoeren van deelprojecten met potentie en laaghangend fruit (snelle baten).

137

Met betrekking tot het BIC-programma zijn de volgende veranderingen waar te nemen: 1) De gemeente stelt een integrale Business case voor de BIC verplicht voordat de gemeente

haar juridisch instrumentarium gebruikt (wijzigen van het bestemmingsplan).

2) De gemeente en partners ‘decomplexiseren’ van het proces door het beperken van het aantal betrokken actoren bij de ontwikkeling van de BIC.

3) Het faciliteren van het proces door de BOM met een externe gebiedsregisseur en kwartiermaker voor de BIC.

Met betrekking tot het procesverloop zijn de volgende maatregelen genomen:

1) Er is gekozen om vraaggericht te ontwikkelen door marktpartijen een leidende positie te geven in het gebiedsontwikkelingsproces en als overheid voornamelijk faciliterend en stimulerend te participeren.

2) Ruimtelijke en bestuurlijke opschaling. De gemeente Eindhoven tracht te komen tot een bestuurlijke opschaling om de kans op het voldoen aan de financiële randvoorwaarden te vergroten. Er wordt al jaren gelobbyd bij hogere overheden. Momenteel wordt

aangesloten bij het MIRT-onderzoek Brainport Avenue 2020-2040, de MIRT-verkenning A58 en liggen er vragen bij de provincie over cofinanciering van het BIC-programma. Daarnaast is door ruimtelijke opschaling het plangebied breder getrokken. Airport

Eindhoven, het Groot Distributie Centrum en de Groene Corridor wordt bij het plangebied getrokken. De ontwikkelingen van deze gebieden had al een grote invloed op de

ontwikkeling van Landelijk Strijp. Door deze spelers bij de plannen te betrekken nemen de financieringsmogelijkheden toe. In de literatuur worden schaalvergroting en

bestuurlijke herindeling ook genoemd als oplossingen voor een beter werkende ruimtelijke ordening. Sturing en afstemming op regionaal niveau zou daarbij kunnen leiden tot een betere coördinatie van ruimtelijke projecten en programma’s (Rauws, de Roo & Gerrits, 2012).

3) Er wordt gezocht naar nieuwe waarde-dragers en andere financieringsconstructies door o.a. het meenemen van duurzaamheidsaspecten (milieuwinst door bijvoorbeeld

waterberging en duurzame energieopwekking) in de Businesscase en overleg met

grondeigenaren over ‘slimme’ financieringsconstructies om de financiering van gronden over een langere termijn te kunnen uitspreiden en zo de behoefte aan startkapitaal te reduceren.

138

4) En als laatste tracht de overheid (gemeente) het gebiedsontwikkelingsproces te benaderen als een flexibel en open proces.