1.2.1 Ruimtelijk structuur
Het plangebied maakt deel uit van het landelijk gebied ten noorden van Woerden, aan de noordelijke rand van Kamerik. De omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door uitgestrekte weilanden, houtkaden, geriefbosjes, veenplassen en kronkelende rivierstroompjes. Kamerik ligt in het veenweidegebied. Typerend voor dit gebied zijn de kavelpatronen (slagenlandschap): lange, smalle kavels met waterlopen daartussen.
Het veenontginningslandschap heeft een grote cultuurhistorische waarde.
De kern Kamerik is ontstaan langs de in noord-zuidrichting gelegen Kamerikse Wetering. Deze waterloop is gegraven als basis voor de ontginningen van het gebied. De Kamerikse wetering wordt voor het eerst genoemd in een akte uit 1130. Langs de wetering is aan beide zijden een langgerekt lint van vrijstaande bebouwing tot stand gekomen. Later, vanaf de jaren vijftig van de twintigste eeuw, is er aan de oost- en westzijde van de kern woningbouw gerealiseerd. Het oudste gedeelte, ter plaatse van de vernauwing van de Kamerikse Wetering, is in 1966 aangewezen als beschermd dorpsgezicht. Het plangebied ligt op de rand van de oude kern langs wetering.
Het gebied aan weerszijden van de dorpskern wordt als gebied met agrarisch- landschappelijke waarden gekenmerkt. Deze landschappelijke waarde komt vooral tot uitdrukking in de openheid van het landschap en de kavelstructuur. Deze openheid kenmerkt het plangebied zelf slechts ten delen omdat het deels bebouwd is. De kavelstructuur is wel als kenmerkend aan te merken door de kleinschalige verkaveling die bepaald wordt door het patroon van sloten.
Situatie in het plangebied
Op het perceel Van Teylingenweg 100 zijn in de loop van de tijd diverse opstallen toegevoegd. Zo is er aan de woning een stal gebouwd die tot aan de sloot aan de zuidzijde reikt. Eerder stond hier een rijk gedetailleerde wagenschuur (zie onderstaande foto uit het begin van de twintigste eeuw).
Oude luchtfoto van Van Teylingenweg 100
8
Bestaande situatie; zicht vanaf Mijzijde (bron: Street View Maps.nl)
Gezien vanaf de openbare weg domineren de bijgebouwen het beeld. Dat houdt verband met de plaatsing van een aantal bijgebouwen haaks op de verkavelingsrichting. Daarbij worden zichtlijnen op het achterliggende gebied geblokkeerd. De bijgebouwen zijn in verschillende stijlen uitgevoerd, waarmee het geheel rommelig overkomt. Bovendien komt het fraaie woonhuis hiermee niet volledig tot zijn recht.
Ten behoeve van de voorgestane ontwikkeling zullen de bestaande opstallen worden verwijderd. Op onderstaande afbeelding is aangegeven om welke opstallen het gaat. De karakteristieke woning blijft behouden.
Bestaande situatie met opstallen
9 1.2.2 Stedenbouwkundig opzet
Voor de onderhavige locatie is een stedenbouwkundig opzet gemaakt. Hierbij is gekeken naar de inrichting en vormgeving van het gebied. Daarnaast is rekening gehouden met randvoorwaarden vanuit het beleidskader (toelichting paragraaf 2.1 ) en milieuhygiënische aspecten en watercompensatie-eisen (toelichting paragraaf 2.4).
1.2.2.1 Inrichtingsplan
Voor het plangebied is een inrichtingsplan vervaardigd, rekening houdend met de stedenbouwkundige randvoorwaarden van de gemeente Woerden: Inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan, Buro SRO, d.d. 07-02-2019 (zie bijlagen bij de regels, bijlage 2).
Hierbij zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:
• behoud van de bestaande woning;
• sloop van alle bijgebouwen;
• nieuwbouw van drie woningen;
• creëren en versterken zicht op achterliggende landschap;
• behouden sfeer van boerenerf;
• keuze voor streekeigen boom- en beplantingsoorten;
• inrichting passend binnen landschappelijke context: versterken van verkavelingsrichting
• door nokrichting en watergangen in oost-westrichting te plaatsen.
Binnen deze uitgangspunten is een concept ontwikkeld dat bestaat uit:
1. twee nieuwe woningen die samen met de bestaande woning een agrarisch ensemble met een erf vormen, met ook een gezamenlijke kapschuur;
2. een nieuwe woning die onderdeel uit gaat maken van het bestaande lint.
Concept (Bron: Buro SRO)
10
In de nieuwe opzet wordt de huidige structuur van water en land versterkt. Zo wordt een thans onderbroken watergang hersteld en wordt voorgesteld om aan de zuidzijde een nieuwe watergang te creëren. Hiermee worden de zichtlijnen naar het achterliggende gebied versterkt. Tevens ontstaat dan een vrijliggend perceel aan de zuidkant dat onbebouwd blijft en ten goede komt aan de relatie met het achterliggende gebied.
Beoogde nieuwe situatie (Bron: Inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan, Buro SRO, d.d. 12-07-2018)
De beoogde nieuwe opzet voorziet in een erf-situatie rondom de bestaande woning (I). Deze woning is aan de achterzijde uitgebreid in één bouwlaag. Nieuwbouw op kavel II is gesitueerd op de plek waar zich ooit een wagenschuur bevond en is georiënteerd op de Van Teylingenweg. De nieuwe woning op kavel III wordt vorm gegeven als een zelfstandige veldschuur achterop het erf. De bijgebouwen worden geclusterd in een gezamenlijke kapschuur centraal op het erf. De nokrichting van de nieuwe bebouwing is in de richting van het onderliggende landschap. De woning op kavel IV is ondergeschikt aan de bestaande woning en staat om die reden achter de voorgevelrooilijn van die woning. Deze woning is eveneens in de richting van het landschap geplaatst en passend in de lintstructuur. De woning is georiënteerd op de Van Teylingenweg en heeft een eigen toerit.
1.2.2.2 Ontsluiting en parkeren
De woningen in het plangebied worden ontsloten via de Van Teylingenweg, gebruik makend van de twee bestaande aansluitingen. Zo wordt een bestaande toerit benut voor een gezamenlijke toerit tot de woningen I, II en III. Ook voor de ontsluiting van de noordelijke woning (IV) wordt gebruik gemaakt van een bestaande toerit.
Uitgegaan wordt van parkeren volledig op eigen terrein, maar niet op het voorerf. Op basis van Parapluherziening Parkeernormen Woerden moet worden voldaan aan de Nota Parkeernormen gemeente Woerden (september 2014). Hierin wordt het onderhavige gebied aangemerkt als 'niet stedelijk' en 'buitengebied', waarbij voor het type woning 'koop, vrijstaande villa' een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per woning geldt.
De noordelijke woning wordt voorzien van een eigen garage, met ook opstelruimte op de kavel. De kavel biedt hiervoor ruim voldoende mogelijkheden. Voor de drie woningen die samen het boerenensemble vormen wordt voorzien in een gezamenlijke parkeervoorziening in de vorm van een kapschuur centraal op het erf. Deze voorziening kan gezien worden als een garage met een dubbele oprit en telt om die reden als
11
1,8 parkeerplaatsen. In aanvulling daarop zijn er nog 2 parkeerplaatsen op het achtererf nodig. Zoals duidelijk wordt uit onderstaande afbeelding, voorziet het initiatief hier in.
Voorstel terreininrichting (Bron: Architecten- en ingenieursbureau H.W. van der Laan, d.d. 30-08-2018)
1.2.2.3 Groen en water
Om het historische karakter van het boerenerf te versterken is in het kader van het Inrichtingsplan en beeldkwaliteitplan (Buro SRO, d.d. 12-07-2018) ook een beplantingsplan vervaardigd. Het algemeen streven is een eenvoudig maar zorgvuldig bebouwingsbeeld geënt op een agrarisch ensemble rondom een boerenerf plus een woning ‘in het lint’. Hierbij worden de nieuwe woningen in een omgeving met veel water en groen gerealiseerd. De waterstructuur wordt versterkt. Zo wordt een deel van de in het verleden gedempte watergang gereconstrueerd en wordt een nieuwe watergang aan de zuidrand toegevoegd.
Hiermee wordt ook het doorzicht vanaf de Van Teylingenweg op het achterliggende gebied versterkt. In toelichting paragraaf 2.4 wordt ingegaan op onder andere watercompensatie en -kwaliteit.
Voor wat betreft de nieuwe situatie dient de situatie zoals deze was aan het begin van de twintigste eeuw als leidraad. Zo krijgen de voortuinen aan de Van Teylingenweg een eenvoudige indeling, met een moes- of pluktuin op de plek waar voorheen reeds een 'nutstuin' aanwezig was. Steeds wordt streekeigen beplanting toegepast, waarbij tussen de noordelijke kavel en het boerenensemble een houtwal wordt voorgesteld. Bij het boerenensemble wordt een relatief lage esdoornhaag voorgesteld. Deze biedt de benodigde privacy op de afzonderlijke kavels, zonder de samenhang op het boerenerf te verstoren. Vanaf het gezamenlijke erf loopt een 'karrespoor' richting woning III en het achterliggende agrarische gebied.
Een zone van 10 meter langs het water op kavel II en III dient vrij te blijven van bouwwerken en hoogopgaand groen, in verband met het vrije zicht naar het achterliggende landschap. Deze zone wordt voorzien van de bestemming 'Groen', waarmee het mogelijk is om deze gronden als onderdeel van het erf in te richten, zonder dat hieraan bouwrechten kunnen worden ontleend.
12 1.2.2.4 Beeldkwaliteit
Ten aanzien van de beeldkwaliteit is het van belang dat de nieuwbouw zich voegt naar de bestaande karakteristieken van het terrein, met het oorspronkelijke boerenerf als uitgangspunt. In deze beeldkwaliteitparagraaf worden de situering en uitwerking van de nieuwe woningen omschreven, plus de ruimtelijke inrichting van het terrein. In bijlagen bij de regels (Bijlage 2) is de gehele notitie opgenomen (Inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan, d.d. 12-07-2018).
Inrichtingsplan (Bron: Inrichtingsplan en beeldkwaliteitsplan, Buro SRO, d.d. 12-07-2018)
Situering en oriëntatie
• De hoofdrichting (nokrichting) van de nieuwe bebouwing is parallel aan de verkaveling (oost- west).
• De nieuwbouw op kavel II en III hoort samen met de bestaande woning bij het ensemble van nieuwe (boeren)erf.
• De woning op kavel IV is ondergeschikt aan de bestaande woning en staat achter voorgevelrooilijn van de bestaande bebouwing. Deze woning past in de lintbebouwing en maakt geen deel uit van het boerenerf.
• De woningen direct aan de Van Teylingenweg oriënteren zich naar deze weg.
Bouwmassa
• De bestaande woning behoudt in de nieuwe setting de uitstraling van een hoofdgebouw.
• De nieuwe bebouwing aan de zuid- en westzijde (kavel II en III) zijn nadrukkelijk onderdeel van het ensemble in combinatie met een gezamenlijke schuur en het bestaande woonhuis.
• De bebouwing bestaat uit één bouwlaag en een kap.
• De goothoogte van de bebouwing op kavel II en III bedraagt max. 3 meter.
• De nok van de bebouwing op kavel II en III bedraagt max. 8 meter.
• De woning aan de noordzijde, op kavel IV, heeft een goot en nokhoogte van resp. max. 4 en 9 meter.
13
• Een gezamenlijk erf biedt toegang tot de woningen van kavel I, II, III en de gezamenlijke schuur.
• De gezamenlijke (kap)schuur wordt uitgevoerd als onderdeel van het ensemble met één bouwlaag en een kap, met een oppervlakte van maximaal 150 m².
• De gezamenlijke (kap)schuur fungeert als berging en parkeerplek voor de kavels I, II en III.
• De woning (veldschuur) aan de oostzijde past binnen de boeren typologie en is gepositioneerd als zelfstandige losliggende schuur achterop het erf.
• Mogelijke extra bijgebouwen worden geplaatst uit het zicht van de Van Teylingenweg.
Vormgeving, materiaal- en kleurgebruik
• De bebouwing heeft een ingetogen uitstraling.
• De nieuwe woningen, die onderdeel uitmaken van het boerenensemble, krijgen de sfeer van eigentijdse bijgebouwen/schuren op het erf.
• De woning op kavel IV krijgt de uitstraling van een woning in het lint.
• Architectonische uitwerking, maatvoering en afwerking afstemmen op het reeds aanwezige woonhuis maar met een duidelijk ondergeschikte detaillering en materiaalgebruik. Passend in de sfeer van een bijgebouw in de (agrarische) context.
• De vormgeving van de woningen dient eenduidig te zijn. Ondergeschikte delen mogen in kleur dan wel materiaal afwijken maar wel in harmonie zijn met elkaar.
• De vormgeving is van een goed kwaliteitsniveau, hoogwaardig en een zorgvuldige detaillering.
• De gebruikte materialen zijn passend bij de sfeer van een authentieke boerenschuur of wagenschuur.
• Het kleurgebruik is terughoudend en sluit aan bij de groene omgeving.
• Nieuwe hoofdgebouwen dienen als één helder bouwwerk te worden vormgegeven met een duidelijk herkenbare agrarische verwijzing.
• De hoofdvolumes krijgen een eigentijdse, sobere en functionele architectonische uitstraling.
• Voorkeur gaat uit naar de toepassing van natuurlijke en duurzame materialen, zoals hout en baksteen en gedekte kleuren.
• Eventuele bijgebouwen in een afwijkend hoofdmateriaal dan het hoofgebouw.
• Daken uitgevoerd met antraciete of rode, matte pan.
Bij de verdere uitwerkingen wordt er op toegezien dat voldaan wordt aan de genoemde punten. Dat zal ook in het kader van de welstandstoetsing aan de orde komen.
1.2.3 Planmethodiek
De planmethodiek is afgestemd op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012. Vervolgens is zoveel als mogelijk aangesloten op de gemeentelijke standaard. Hierbij is tevens aangesloten bij recente bestemmingsplannen in de gemeente Woerden.
Verbeelding
Op de verbeelding wordt met lijnen, coderingen en arceringen aan gronden een bepaalde bestemming toegekend. Binnen een bestemmingsvlak zijn op de verbeelding met aanduidingen nadere regels aangegeven. De verbeelding is volgens IMRO 2012 getekend. Dit is een eenduidige en technische methode voor het tekenen van kaarten. Hiermee kan ruimtelijke informatie eenvoudig digitaal uitgewisseld worden met andere overheden en samenwerkingspartners. Tevens maakt deze methode het mogelijk om het plan via internet te raadplegen.
Regels
De regels bevatten het juridisch instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing en regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken.
14 Hoofdstuk 1 Inleidende regels
In dit hoofdstuk zijn de begrippen verklaard die gebruikt worden in hoofdstuk 2. Een en ander voorkomt dat er bij de uitvoering van het plan onduidelijkheden ontstaan over de uitleg van bepaalde regelingen.
Daarnaast is het artikel 'Wijze van meten' opgenomen waarin bepaald is hoe de voorgeschreven maatvoering in het plan gemeten moet worden.
Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels
In dit hoofdstuk zijn de in het plan voorkomende bestemmingen geregeld. In ieder artikel is per bestemming bepaald welk gebruik van de gronden is toegestaan en welke bouwregels er gelden. De volgende bestemmingen komen in onderhavig bestemmingsplan voor: 'Agrarisch met waarden', 'Groen', 'Water', 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2'.
De bestemming 'Agrarisch met waarden' is opgenomen voor de resterende gronden van het voormalige agrarische bouwvlak en het zuidelijke perceelsgedeelte. De regeling is afgestemd op het bestemmingsplan 'Buitengebied Harmelen'. Binnen het plangebied komt geen agrarisch bouwblok meer voor. Er zijn uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan, met uitzondering van overkappingen en bouwwerken voor mestopslag, andere silo's en tunnelkassen.
De bestemming 'Groen' is opgenomen voor een zone van 10 meter langs het water op kavel II en III. Deze zone dient vrij te blijven, met het oog op het vrije zicht naar het achterliggende landschap. Er zijn binnen deze bestemming erfafscheidingen in de vorm van een haag met een maximale hoogte van 1,2 meter toegestaan.
De bestemming 'Water' is opgenomen voor de bestaande watergangen in het plangebied, zoals die zijn aangegeven op de Legger van het waterschap, en het nieuw aan te leggen water. Binnen deze bestemming zijn bruggen en kunstwerken ten behoeve van het wegverkeer toegelaten, zover deze in overeenstemming zijn met het inrichtingsplan.
De bestemming 'Wonen - 1' is opgenomen voor de meest noordelijke (nieuwe) woning in het plangebied. Op de verbeelding is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen het hoofdgebouw gesitueerd moet worden. Tevens zijn de maximale goot- en bouwhoogte en de minimale en maximale dakhelling aangegeven. Er wordt ruimte geboden voor erfbebouwing (aan- en uitbouwen en bijgebouwen), conform de in de gemeente Woerden gehanteerd algemene bouwregels.
De drie woningen die samen het boerenensemble vormen, zijn geregeld in de bestemming 'Wonen - 2'. Deze verbijzondering houdt verband met het feit dat de bijgebouwen geclusterd worden gerealiseerd in een gezamenlijke kapschuur. Hiervoor is de aanduiding 'bijgebouwen' opgenomen. Op de rest van de gronden zijn geen bijgebouwen of overkappingen toegelaten. Verder is het bestaande hoofdgebouw aangeduid als 'karakteristiek', gericht op de instandhouding van het cultuurhistorisch waardevolle hoofdgebouw.
Binnen de woonbestemmingen is het, conform het gemeentelijk beleid, ook toegestaan een aan huis verbonden beroep uit te oefenen.
Dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' wordt gehanteerd voor de woonheuvel (inclusief een buffer) met een hoge verwachting. Aangezien er nog geen definitieve waardestelling van de woonheuvel is uitgevoerd, worden geen vrijstellingsgrenzen opgenomen. Uit het archeologisch onderzoek blijkt voorts dat voor de rest van het plangebied geen aanvullende archeologische maatregelen vereist zijn.
Hoofdstuk 3 Algemene regels
Dit hoofdstuk bevat regels welke op de bestemmingen van hoofdstuk 2 van toepassing zijn.
Anti-dubbeltelregel
In deze bepaling is vastgelegd dat grond die in aanmerking moest worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning, waarvan de uitvoering heeft plaatsgevonden of alsnog kan plaatsvinden, bij de beoordeling van een andere aanvraag om omgevingsvergunning niet opnieuw in beschouwing mag worden genomen.
15 Algemene bouwregels
In dit artikel is een aantal aanvullende bouwregels opgenomen die voor alle bestemmingen kunnen gelden.
Binnen deze regels is ook de erfbebouwing (aan- en bijgebouwen) en het toepassen van kappen, dakopbouwen, dakkapellen en luifels geregeld. Tevens gaat het daarin over ondergronds bouwen, erfafscheidingen, zwembaden, jacuzzi's en vijvers en over vlaggenmasten en palen.
Algemene gebruiksregels
In de algemene gebruiksregels is een algemeen verbod op strijdig gebruik opgenomen, en wordt een aantal voorbeelden genoemd wat in ieder geval als strijdig gebruik wordt beschouwd. Tevens is hier een voorwaardelijke verplichting opgenomen om veilig te stellen dat voldoende parkeergelegenheid (op eigen terrein) wordt gerealiseerd.
Daarnaast is een koppeling gelegd met het inrichtingsplan; dat de inrichting van het plangebied overeenkomstig het inrichtingsplan binnen 5 jaar na een onherroepelijke vergunning wordt uitgevoerd en in stand wordt gehouden. Afwijken is slechts mogelijk indien de gemeentelijke stedenbouwkundige hierover positief adviseert.
Algemene afwijkingsregels
Het betreft hier een standaardregeling die het mogelijk maakt om bij de uitvoering van bouwplannen beperkte afwijkingen van het plan mogelijk te maken.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
In het overgangsrecht is een regeling opgenomen voor bebouwing en gebruik dat al bestond bij het opstellen van het plan, maar dat strijdig is met de opgenomen regeling. Onder bepaalde voorwaarden mag deze strijdige bebouwing en/of strijdig gebruik worden voortgezet of gewijzigd.
In de slotregel is de officiële naam van het plan bepaald. Onder deze naam kan het bestemmingsplan worden aangehaald.
16
Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld. De Structuurvisie vervangt een groot aantal verschillende beleidsnota’s op het gebied van ruimte en mobiliteit zoals de Nota Ruimte (2006), Structuurvisie Randstad 2040 en de Structuurvisie voor de snelwegomgeving (2008). Door onder andere nieuwe politieke accenten, veranderende economische omstandigheden, klimaatverandering en toenemende regionale verschillen zijn de vigerende beleidsdocumenten gedateerd.
De visie heeft als doel dat Nederland in 2040 concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig is. Daarbij gaat de visie uit van het ‘decentraal, tenzij...’ principe. Hiermee wordt de ruimtelijke ordening in toenemende mate neergelegd bij gemeenten en provincies. Een rijksverantwoordelijkheid kan aan de orde zijn indien:
• een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingskracht van provincies en gemeenten overstijgt;
• over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan;
• een onderwerp provincie- of landsoverschrijdend is en ofwel een hoog afwentelingsrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is.
Nederland concurrerend
Nederland heeft een goede ruimtelijke economische structuur voor een excellent vestigingsklimaat voor bedrijven en kenniswerkers. Dit betekent onder andere een uitstekende internationale bereikbaarheid van stedelijke regio’s en optimale (logistieke) verbindingen van de mainports Rotterdam en Schiphol, de brainport Zuidoost Nederland en de greenports met Europa en de rest van de wereld.
Nederland bereikbaar
De groei van mobiliteit over de weg, spoor en vaarwegen zal worden gefaciliteerd. De ambitie is dat gebruikers beschikken over optimale ketenmobiliteit via multimodale knooppunten en door goede afstemming van infrastructuur en ruimtelijke ontwikkeling.
Nederland leefbaar en veilig
De woon- en werklocaties in steden en dorpen moeten aansluiten op de kwalitatieve vraag en de locaties voor transformatie en herstructurering worden zo veel mogelijk benut. Waterveiligheid en beschikbaarheid van voldoende zoetwater heeft ruimte nodig en stelt eisen aan de stedelijke ontwikkeling. Nederland behoudt haar unieke cultuurhistorische waarden en heeft een natuurnetwerk dat de flora- en faunasoorten in stand houdt. Het aandeel duurzame energiebronnen zal moeten toenemen.
Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent voor alle ruimtelijke plannen:
1. eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling;
2. vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt;
3. mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid.