2.2 Paragrafen
2.2.7 Paragraaf Grondbeleid
Inleiding
Grondbeleid en doelstellingen
Het grondbeleid is ondersteunend aan de verwezenlijking van het ruimtelijk en sectoraal beleid en is gericht op het realiseren van gewenste veranderingen in de ruimtelijke invulling van de stad.
Grondbeleid wordt gevoerd om het ontwikkelen van woningen, kantoren, voorzieningen en bedrijfsterreinen mogelijk te maken.
Uitgangspunten hierbij zijn het rijks-, provinciale en regionale beleid en de gemeentelijke visie op het toekomstige ruimtelijk beleid. In de “Nota Grondbeleid” worden de kaders en uitgangspunten
weergegeven voor het grondbeleid van de gemeente.
Bouwgronden in exploitatie
Voor Bouwgrond in exploitatie dient een grondexploitatieberekening (grex) te worden vastgesteld door de gemeenteraad. In 2018 is één nieuwe grex vastgesteld t.w. Jongerenwoningen Plataanhout en is de grex Hospice Schoolstraat afgesloten. Hiermee zijn er ultimo 2018 binnen Zoetermeer 13 projecten met een grondexploitatieberekening.
- Amerikaweg - Boerhaavelaan - Cadenza 2
- Gasfabriekterrein Delftsewallen - Jongerenwoningen Plataanhout - Jongerenwoningen Saturnusgeel - Katwijkerlaantracé
- Lansinghage - Oosterheem - Palenstein
- Van Leeuwenhoeklaan - Voorweg Noord - Zegwaartseweg Noord
Jaarlijks wordt over de stand van zaken gerapporteerd aan de raad via het Meerjarenperspectief Grondbeleid (MPG). Het MPG bevat naast informatie over de voortgang, tevens een actualisatie van de grondexploitaties, de resultaatprognoses en de risico’s.
2.2.7.1 Financieel resultaat grondbedrijffunctie
x € 1.000 Tussentijdse winstnemingen en resultaat afgesloten grexen 130
Mutatie Risicoreserve Grondbedrijf 168
Mutatie voorzieningen Grondbedrijf -1.470
Dotatie tbv nazorg (brede bestemmingsreserve) -522
Overige lasten (rente, beheerlasten, c.a.) -875
Vennootschapsbelasting -313
Resultaat Grondbedrijf -2.882
Verrekend met de reserve RIF en de reserve Financiële Positie Grondbedrijf (FiPo) voor ieder de helft c.q. € 1,44 mln.
De reserve Financiële Positie Grondbedrijf dient als weerstandscapaciteit voor de grondbedrijffunctie.
Op basis van de gekwantificeerde risico’s is ultimo 2018 bedraagt de benodigde omvang voor deze reserve € 5,0 mln. Na verrekening van het resultaat Grondbedrijf 2018 en de overdracht van
weerstandscapaciteit Bleizo, valt een surplus ad € 5,36 mln. vrij vanuit FiPo ten gunste van het RIF.
50% van het Resultaat Grondbedrijf -1,44 mln.
Afroming FiPO 5,36 mln
Toevoeging reserve Investeringsfonds 2030 3,92 mln
Per saldo is er € 3,92 mln toegevoegd aan het RIF vanuit de grondbedrijffunctie.
De totale boekwaarde van projecten met een grondexploitatie bedraagt ultimo 2017, voor aftrek van de voorziening nadelige complexen, € 42,4 mln. (2017: € 45,9 mln.).
Voor grondexploitaties waarvan een nadelig resultaat wordt verwacht, zijn middelen gereserveerd in de voorziening Nadelige Complexen, ter grootte van het verwachte nadeel. Deze voorziening is gewaardeerd op de eindwaarde van het project. De netto-boekwaarde aan grondexploitaties bedraagt na aftrek van deze voorziening € 1,5 mln. (2017: € 6,9 mln.). Per saldo is sprake van een afname van de netto boekwaarde ad € 5,4 mln. De boekwaarde van de grondexploitaties neemt conform planning gestaag af als gevolg van grondverkopen.
De stand van de reserve Financiële positie grondbedrijf bedraagt ultimo 2018 € 5,0 (2017 € 14,5 mln.) en de stand van de reserve in het kader van risico’s vanwege vervroegde winstnemingen bedraagt
€ 1,9 mln. Deze twee reserves vormen bij elkaar een weerstandscapaciteit van € 6,9 mln. (2017:
€ 16,6 mln.).
2.2.7.2 Belangrijke ontwikkelingen
Woningmarkt
De druk op de woningmarkt in Zoetermeer is in 2018 verder toegenomen. Er zijn zo'n 700 woningen per jaar nodig om aan de behoefte te voldoen. Zoetermeer wil de komende 10 tot 15 jaar 10.000 woningen bouwen en er wordt gezocht naar mogelijkheden om dit aantal op termijn uit te breiden tot in totaal 16.000 woningen. Op 8 oktober 2018 is de Versnellingsagenda Woningbouw vastgesteld. Het doel van de Versnellingsagenda is om de woningbouwproductie te stimuleren o.a. door middel van het aanwijzen van 14 extra woningbouwlocaties. Voor deze 14 woningbouwlocaties is een
ontwikkelrichting geformuleerd ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling, onder andere op het gebied van doelgroepen, parkeren en bouwhoogte. Ten aanzien van doelgroepen richt de
Versnellingsagenda zich met name op jongeren, middeninkomens en empty-nesters. Verder is In 2018 op onder meer de volgende plannen flinke voortgang geboekt: De plannen voor de Entree Zoetermeer, een sleutelgebied voor de schaalsprong van Zoetermeer, zijn verder geconcretiseerd. In de Entree Zoetermeer, het gebied aan weerskanten van de Afrikaweg en rond de Mandelabrug, wordt een nieuwe stadswijk ontwikkeld, met een aantrekkelijke mix van ongeveer 4.500 nieuwe woningen en bijbehorende voorzieningen en groen. De geplande woningbouw op de locatie Noordrand Oosterheem heeft tot 2018 een aantal jaar on hold gestaan. In 2018 is besloten om hier 210 woningen te
realiseren, bestaande uit 85 eengezinswoningen en 125 appartementen. De locatie Dwarstocht wordt getransformeerd een woonwijk met een bijzonder woonmilieu tot stand te brengen, gevat in het concept 'altijd op vakantie'. Avontuur, groen en ontmoeten zijn belangrijke elementen. De woningen staan in een autoverkeervrij binnengebied. Het plan omvat circa 165 koopwoningen en een
appartementencomplex met 40 appartementen in de sociale huursector. Ook is de grondexploitatie
Plataanhout vastgesteld. Aan het Plataanhout komen 27 nieuwbouwwoningen, waarvan de helft is bestemd voor jongere starters en de andere helft voor 55+ers.
Een meer volledig overzicht is te vinden op de site Ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Kantorenmarkt
De focus lag bij kantoren in 2018 nog steeds op het terugdringen van de leegstand, met namen door transformatie van kantoren naar woningen. De transformatie van kantoren in het Centrum heeft betrekking op diverse faciliterende projecten. De insteek van deze faciliterende projecten is dat de project gerelateerde gemeentelijke kosten verhaald worden op de grondeigenaar of initiatiefnemer. In 2018 zijn meerdere transformatieprojecten verder afgerond. Het gaat hierbij om transformatieprojecten aan de Engelandlaan, de Duitslandlaan en de Dumeelaan.
Bedrijventerreinen
De interesse voor bedrijfskavels is ook in 2018 toegenomen. Dit geldt voornamelijk voor de op de meer traditionele bedrijventerreinen gevestigde bedrijven en bedrijvenverzamelgebouwen. Voor alle nog beschikbare kavels op Lansinghage heeft zich inmiddels een koper aangemeld. Bedrijfskavels zijn alleen nog in de grondexploitatie Oosterheem als redelijke hoeveelheid beschikbaar.
Risico’s en weerstandscapaciteit
In 2018 is de weerstandscapaciteit ten behoeve van de risico’s uit de GR Bleizo overgeheveld naar de concernreserves. De reserve FiPo en de risicoreserve vormen hierdoor sec de weerstandscapaciteit voor de grondbedrijffunctie van Zoetermeer. De minimale en maximale omvang van de
weerstandcapaciteit is bepaald op respectievelijk 1,0 - 1,2 keer de gekwantificeerde risico’s.
Eind 2018 is op basis van de risicosimulatie een maximale weerstandsvermogen voor de grondbedrijfactiviteiten benodigd van € 6,9 mln. (2015: € 16,6 mln.).
Tussentijds winst nemen (POC –methode)
Bij voldoende zekerheid over de projectresultaat dient volgens de BBV-voorschriften jaarlijks tussentijds winst genomen te worden op basis van de percentage-of-completion methode. Dit is gebeurd bij de volgende vier complexen en wel met de volgende bedragen:
TUSSENTIJDSE WINSTNEMINGEN (BIE)
Katwijkerlaantracé 444.700
Lansinghage -/- 1.827.800
Oosterheem 562.800
Zegwaartseweg Noord 906.400
Totale tussentijdse winstneming
86.100
Bij Lansinghage is er onzekerheid ontstaan over de nog te realiseren opbrengsten. Een kavel zal mogelijk niet als bedrijventerrein worden ontwikkeld. Toepassing van de voorgeschreven POC-methode leidt er toe dat hierdoor eerder genomen tussentijdse winst gedeeltelijk wordt teruggedraaid.
Dit resultaat zal nu in een later stadium van het project worden genomen.
Winstafdrachten RIF
In de volgende tabel wordt de actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie c.q. de geprognosticeerde afdrachten aan de reserve Investeringsfonds 2030 weergegeven.
Winstafdrachten RIF 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
e.v. Totaal
Prognose jaarrekening 2017 4,1 2,9 2,5 1,1 0,1 0,1 0,8 20,1
Bijstelling actualisatie 2018 -5,6 -0,4 -0,8 0,2 0,3 0,2 -0,8 -6,9
Prognose Afroming reserve FiPo 5,4 2,5 1,7 1,3 0,5 0,2 0,0 11,6
Jaarrekening 2018 en prognose 2019 e.v. 3,9 5,0 3,4 2,7 0,9 0,5 0,0 16,4