2 Jaarverslag
2.2 Paragrafen
2.2.7 Paragraaf Grondbeleid
Inleiding
Grondbeleid en doelstellingen
Het grondbeleid is ondersteunend aan de verwezenlijking van het ruimtelijk en sectoraal beleid en is gericht op het realiseren van gewenste veranderingen in de ruimtelijke invulling van de stad.
Grondbeleid wordt gevoerd om het ontwikkelen van woningen, kantoren, voorzieningen en bedrijfsterreinen mogelijk te maken.
Uitgangspunten hierbij zijn het rijks-, provinciale en regionale beleid en de gemeentelijke visie op het toekomstige ruimtelijk beleid. In de “Nota Grondbeleid” worden de kaders en uitgangspunten
weergegeven voor het grondbeleid van de gemeente.
Bouwgronden in exploitatie
Voor Bouwgrond in exploitatie dient een grondexploitatieberekening (grex) te worden vastgesteld door de gemeenteraad. In 2017 is één nieuwe grex vastgesteld: Jongerenwoningen Saturnusgeel. Hiermee zijn er ultimo 2017 binnen Zoetermeer 13 projecten met een grondexploitatieberekening.
- Amerikaweg - Boerhaavelaan - Cadenza 2
- Gasfabriekterrein Delftsewallen - Hospice Schoolstraat
- Jongerenwoningen Saturnusgeel - Katwijkerlaantracé
- Lansinghage - Oosterheem - Palenstein
- Van Leeuwenhoeklaan - Voorweg Noord - Zegwaartseweg Noord
Vier grondexploitaties zijn afgesloten:
- Bouwen voor Buytenwegh - Investeren in Seghwaert - SnowWorld Buytenpark - Winkelcentrum Noordhove
Jaarlijks wordt over de stand van zaken gerapporteerd aan de raad via de Voortgangsrapportage Projecten Stedelijke Ontwikkeling en het Meerjarenperspectief Grondbeleid. Deze rapportages bevatten naast informatie over de voortgang, tevens een actualisatie van de grondexploitaties, de resultaatprognoses en de risico’s.
2.2.7.1 Financieel resultaat grondbedrijffunctie
De grondbedrijfactiviteiten voegen over 2017 per saldo een bedrag ad € 8,53 mln. toe aan de reserve Investeringsfonds 2030 (RIF). Dit positieve resultaat is vooral het gevolg van tussentijdse
winstnemingen bij nog lopende grexen en het eindresultaat van de afgesloten grondexploitaties: Bij elkaar een voordeel van € 11.24 mln. Voor de nadelige complexen is € 1,24 mln. extra in de
betreffende voorziening gestort te worden. De overige lasten van de grondbedrijfactiviteiten bedragen
€ 0,74 mln. Met betrekking tot vennootschapsbelasting is rekening gehouden met een te betalen bedrag van € 0,18 mln.
Tussentijdse winstnemingen en afgesloten complexen 11.240.000 Toevoeging Voorziening nadelige complexen -1.240.000
Overige lasten -740.000
Vennootschapsbelasting -180.000
Resultaat Grondbedrijf 9.080.000
Het resultaat Grondbedrijf ad € 9,08 mln. wordt conform de spelregels (Nota Grondbeleid)
toegevoegd aan de reserve RIF en de reserve Financiële Positie Grondbedrijf (FiPo) voor ieder de helft c.q. elk € 4,54 mln.
De reserve Financiële Positie Grondbedrijf dient voor het weerstandsvermogen van de
grondbedrijffunctie. Ultimo 2017 valt een surplus ad € 4,13 mln aan weerstandscapaciteit vrij ten gunste van het RIF. Ten behoeve van de in 2017 geopende grondexploitatie Jongerenwoningen Saturnusgeel is een bedrag van € 0,14 mln. onttrokken aan het RIF. In totaal wordt per saldo
€ 8,53 mln. toegevoegd aan de reserve RIF:
50% van het Resultaat Grondbedrijf 4.542.000
Bijdrage grex Saturnusgeel -137.000
Afroming FiPO 4.125.000
Toevoeging reserve Investeringsfonds 2030 8.530.000
De boekwaarde van alle projecten met een grondexploitatie bedraagt ultimo 2017, voor aftrek van de voorziening nadelige complexen, € 45,9 mln. (2016: € 48,6 mln.).
Voor grondexploitaties waarvan een nadelig resultaat wordt verwacht, worden middelen gereserveerd in de voorziening Nadelige Complexen ter grootte van het verwachte nadeel. Deze voorziening is gewaardeerd op de eindwaarde van het project.
Na aftrek van de voorziening resteert een netto-boekwaarde aan grondexploitaties van € 6,9 mln.
(2016: € 0,2 mln.). Per saldo is sprake van een afname van de netto boekwaarde ad € 3,3 mln. De boekwaarde van de grondexploitaties neemt af als gevolg van de verkoopopbrengsten woningbouw zoals vooral bij Oosterheem en Zegwaartseweg Noord het geval is.
De stand van de reserve Financiële positie grondbedrijf bedraagt ultimo 2017 € 14,5 mln. (2016:
€ 14,1 mln.) en de stand van de reserve in het kader van risico’s vanwege vervroegde winstnemingen bedraagt € 2,1 mln. (totaal € 16,6 mln. totaal ultimo 2016: € 16,1 mln.).
2.2.7.2 Belangrijke ontwikkelingen
Woningmarkt
Het sterk toegenomen economisch vertrouwen en de lage rente zorgen ervoor dat druk op de
woningmarkt steeds verder toeneemt. Was twee jaar geleden nog sprake van een voorzichtig ingezet herstel, nu is een verhitte woningmarkt aan de orde. Eind 2017 is in Zoetermeer sprake van een historisch laag aanbod van bestaande woningen. Bovendien kampt de bouwsector met
capaciteitsgebrek vanwege de grote vraag naar nieuwbouwwoningen. Een dalend aanbod aan woningen betekent oplopende woningprijzen en kortere verkooptijden. Vooral starters hebben het moeilijk op een dergelijke woningmarkt.
In 2017 heeft de raad besloten om de komende 10 tot 15 jaar 10.000 woningen extra te bouwen en te verkennen of een extra groei tot 16.000 woningen mogelijk is. Om de doorstroming op de
Zoetermeerse woningmarkt zoveel mogelijk te stimuleren wordt de nieuwbouwproductie gericht op de volgende primaire doelgroepen: jongeren, "empty nesters" en doorstromende gezinshuishoudens.
Daarbij zal de nieuwbouwproductie tevens gericht zijn op de realisatie van duurzame woningen in overeenstemming met het programma Duurzaam en Groen Zoetermeer 2016-2020.
Voorzieningen
Bij de groei van het aantal woningen hoort ook het meegroeien van de stad als geheel. Het gaat daarbij onder meer om kwaliteit van de buitenruimte, toegankelijkheid, goede vrijetijdsvoorzieningen (sport, recreatie, cultuur), winkels, horeca, zorg en onderwijs. Op 27 november 2017 heeft de gemeenteraad het besluit 'Samen de toekomst van Zoetermeer vormgeven' genomen. Het college is opgedragen om samen met de stad, de toekomst van Zoetermeer in een vergezicht uit te werken. Dit zal zich vertalen in concrete ruimtelijke opgaven.
Ondertussen is ook in 2017 flink geïnvesteerd in het programma Binnenstad. Een aantal projecten in de Binnenstad is afgerond (Cadenza I), een aantal in uitvoering gegaan (zoals de herinrichting van het Stadhuisplein) en een aantal gestart / ontwikkeld (bijvoorbeeld de Visie Centraal Park). Op de locatie Cadenza I in het Stadshart zijn jongerenwoningen, een supermarkt, winkels, horeca en een
speelautomatenhal opgeleverd.
Kantorenmarkt
Conform het algemene landelijke beeld verkeert de kantorenmarkt nog steeds in zwaar weer. De focus ligt bij kantoren vooral op het terugdringen van de leegstand, al dan niet door transformatie van kantoren naar woningen. De transformatie van kantoren in het Centrum heeft betrekking op diverse faciliterende projecten. De insteek van deze faciliterende projecten is dat de project gerelateerde gemeentelijke kosten verhaald worden op de grondeigenaar of initiatiefnemer. De verwachting is dat in 2018 meerdere projecten afgerond worden. Het gaat hierbij om transformatieprojecten aan de
Engelandlaan, de Duitslandlaan en de Dumeelaan.
Bedrijventerreinen
De interesse voor bedrijfskavels is in 2017 verder toegenomen. Het gunstige economisch tij zorgt ervoor dat bedrijven inmiddels willen investeren in uitbreiding of verhuizing. Dit geldt voornamelijk voor de op de meer traditionele bedrijventerreinen gevestigde bedrijven en bedrijvenverzamelgebouwen.
Zo is er voor alle nog beschikbare kavels op Lansinghage in 2017 concrete interesse vanuit de markt.
Dit heeft in 2017 geresulteerd in de verkoop van één van de beschikbare kavels (5.500 m²). De verwachting is dat de resterende kavels in 2018 worden verkocht.
De markt voor bedrijventerreinen houdt desondanks de bijzondere aandacht omdat het aanbod c.q.
het type bedrijventerrein niet overal aansluit bij de vraag.. Om het overaanbod te verhelpen is verder gewerkt om kansrijke locaties, zoals Dwarstocht en de T-strook in Oosterheem te transformeren van bedrijventerrein naar woningbouwlocatie.
Risico’s en weerstandscapaciteit
De reserve FiPo vormt samen met de risicoreserve het weerstandvermogen voor de grondbedrijf functie. De minimale en maximale omvang van de weerstandcapaciteit is bepaald op respectievelijk 1,0 - 1,2 keer de gekwantificeerde risico’s. Hierin zijn ook de risico’s uit de GR Bleizo opgenomen.
Eind 2017 is op basis van de risicosimulatie een maximale weerstandsvermogen benodigd van
€ 16,6 mln. (2015: € 16,1 mln.).
Winstafdrachten RIF
In de volgende tabel wordt de actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie c.q. de geprognosticeerde afdrachten aan de reserve Investeringsfonds 2030 weergegeven.
Winstafdrachten RIF 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 e.v. Totaal
Prognose jaarrekening 2016 0,3 0,2 2,2 1,4 3,3 3,4 17,1 28,0
Mutatie voeding RIF nav actualisatie 2017 4,1 1,9 -0,8 -0,2 -2,7 -3,4 -16,7 -17,8
Prognose Afroming reserve FiPo 4,1 2,1 1,5 1,2 0,6 0,1 0,4 9,9
Jaarrekening 2017 en prognose 2018 e.v. 8,5 4,1 2,9 2,5 1,1 0,1 0,8 20,1