Of sprake is van normaal vermogensbeheer of meer dan normaal vermogensbeheer is van grote invloed op de kwalificatie van de verhuur. Om duidelijkheid te verschaffen wordt aan de hand van de volgende arresten de term ‘normaal’ uitgelicht.
Hoge Raad 29 mei 1974109
Belanghebbende had uit nalatenschap een pand verworven. Het pand werd bij de
boedelscheiding aan belanghebbende toegedeeld onder beding van verhuur van enkele kamers aan zijn broer. Het aantal kamerhuurders in het pand bedroeg, naast de broer van
belanghebbende en naast de huurders van de eerste twee bovenwoningen, niet meer dan 4 a 5. De verrichte werkzaamheden van belanghebbende behelsden niet meer dan het innen van huur, zorgen voor nieuwe huurders, het onderhoud van het pand, toezicht houden op het pand, alsmede eventueel vernieuwing van stoffering en meubilering.
De verrichte werkzaamheden waren naar hun aard niet meer dan gebruikelijk. De Hoge Raad stelde dat de omvang van de werkzaamheden gebruikelijk waren bij normaal vermogensbeheer. Om deze reden kon niet worden gesproken over het drijven van een onderneming. De bedoeling
105 J.E.A.M van Dijck, ‘Vermogensbeheer’, WFR 1976/141.
106 J.E.A.M. van Dijck, ‘Onduidelijke wettelijke begrippen’, WFR 2006/1129.
107 P.G.H. Albert & T.M. Berkhout, ‘Vastgoed: box 3, resultaat uit overige werkzaamheden en sfeerovergang’, WFR
2010/1363.
108 R.M. Freudenthal, ‘Normaal (vermogensbeheer) is al gek genoeg’, NTFR 2002/1241. 109 HR 29 mei 1974, nr. 17 346, BNB 1974/177.
32 van belanghebbende deed niet ter zake. De feiten en omstandigheden waren doorslaggevend om vast te leggen dat er geen sprake was van een onderneming, maar van een belegging.
Hof Den Haag 8 december 2009110
Belanghebbende exploiteerde een administratiekantoor welke zich bezig hield met het beheren, exploiteren en administreren van onroerende zaken. Belanghebbende was eigenaar over een aantal onroerende zaken. Het onderhoud van de panden werd voor een deel door
belanghebbende zelf uitgevoerd. In geschil was of de verkoop van een pand tot het inkomen van werk en woning (box 1) behoorde.
De inspecteur wilde de meerwaarde van het pand in box 1 als winst uit onderneming belasten. Volgens Hof Den Haag had de inspecteur onvoldoende aangespoord waarom de aard en omvang van de verrichte arbeid normaal vermogensbeheer te buiten zou gaan. De werkzaamheden inzake het opknappen van het onderhavige pand werden niet gezien als meer dan gebruikelijk bij normaal vermogensbeheer. Het Hof oordeelde dat geen sprake was van een voordeel uit een onderneming.
Hof Leeuwarden 29 januari 2010111
Belanghebbende bezat vijf eengezinswoningen. De woningen waren onderverdeeld in 27 kamers. De kamers werden verhuurd aan studenten. De studenten huurden een kamer voor een gemiddelde periode van drie jaar. In de meeste gevallen zorgden de bestaande huurders voor nieuwe huurders. Indien een nieuwe huurder zich aanmeldde, zorgde de huidige huurder voor een eventuele rondleiding in de studentenwoning. Bij acceptatie werd een standaard
huurcontract opgesteld en ingevuld. Het huurcontract werd door de belanghebbende ondertekend en per post naar de nieuwe huurder verzonden. Door middel van een retourenveloppe kon de huurder een ondertekend exemplaar terugsturen.
Belanghebbende hield zich niet bezig met het actief werven van huurders, slechts incidenteel werd een advertentie geplaatst. De verhuurder bezocht de woningen slechts één keer per jaar. Het normale ‘kleine’ onderhoud werd door de huurder zelf verricht. Voor de
verwarmingsinstallaties konden de huurders afspraken maken met de Gaswacht. Voor de brandbeveiliging en glasbreuk waren contracten met andere bedrijven. De verhuurders
ontvingen de betreffende nota’s en verstuurden deze naar de verhuurder, welke tevens door de verhuurder werden betaald. Ten slotte verzorgde belanghebbende zelf de verhuuradministratie. In geschil was of de opbrengsten uit de kamerverhuur tot het belastbaar inkomen uit werk en woning of tot het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen behoorden. Rechtbank
Leeuwarden was van oordeel dat de inkomsten uit de kamerverhuur tot box 3 behoorden. De werkzaamheden van belanghebbende gingen in het kader van kamerverhuur normaal
vermogensbeheer niet te boven. Hof Leeuwarden deelde dit standpunt. ‘Het Hof achtte daarbij relevant of de door belanghebbende verrichte arbeid ten doel heeft voordelen uit kamerverhuur te halen welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat. De aard en omvang van de werkzaamheden die belanghebbende heeft verricht en die in tijdsbeslag beperkt waren, gaan normaal actief vermogensbeheer niet te boven. De gedachte dat slechts van normaal actief vermogensbeheer sprake kan zijn wanneer belanghebbende nagenoeg alle werkzaamheden uitbesteedt, beschouwde het Hof onjuist.’
110 Hof Den Haag 8 december 2009, nr. 09/00033, NTFR 2010/1193. 111 Hof Leeuwarden 29 januari 2010, nr. 09/00033, NTFR 2010/1192.
33 Hof Arnhem - Leeuwarden 16 december 2014112
In deze rechtszaak dreef belanghebbende in de vorm van een vof een installatiebedrijf. In september 2007 kocht hij, samen met zijn echtgenote, een appartementencomplex voor een bedrag van 195.000 euro. Ten tijde van verkrijging bestond het complex uit vijf afzonderlijke appartementen. ‘Na aankoop van het appartementencomplex heeft belanghebbende de volgende werkzaamheden verricht: installatiewerk van leidingen voor water en elektra, het plaatsen van keukens, het aftimmeren van badkamers en het plaatsen van tussenwanden. Voorts heeft hij gaten gedicht, vloeren geëgaliseerd, trappen en plafonds geplaatst, dakgoten hersteld, schilderwerk verricht en bergingen voor afvalcontainers en fietsen gerealiseerd.
Belanghebbende heeft deze werkzaamheden in zijn vrije tijd verricht, van december 2007 tot december 2008.’ Vanaf 2008 werden de vijf verbouwde appartementen verhuurd aan derden. In geschil was of het verschil tussen de getaxeerde waarde van het appartementencomplex bij ingebruikneming voor verhuur en de verkrijgingsprijs, verminderd met de gemaakte kosten door belanghebbende, als resultaat uit overige werkzaamheden belast moest worden. Het Hof oordeelde dat belanghebbende niet meer heeft gedaan dan het aankopen van een appartementencomplex en het opknappen ervan. Na het opknappen konden de vijf
appartementen aan derden worden verhuurd. ‘De aard van de werkzaamheden is er derhalve niet op gericht geweest voordelen te behalen die het rendement bij normaal vermogensbeheer te boven gaan. Daaraan doet niet af dat de werkzaamheden omvangrijk waren en dat
belanghebbende daaraan veel tijd heeft gespendeerd en kosten heeft gemaakt.’ De
waardesprong wordt belast als belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. In de paragraaf 5.3.1 geef ik commentaar op deze uitspraak.
Meer dan normaal vermogensbeheer
Hoewel de verhuur van vastgoed altijd met enige arbeid gepaard gaat, leidt de verhuur volgens de vaste jurisprudentie niet altijd per definitie tot een onderneming.113 Indien de arbeid die belanghebbende verricht met betrekking tot de onderhavige onroerende zaken niet meer is dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is, dan is het voordeel uit verhuur noch als winst uit onderneming noch als resultaat uit overige werkzaamheid belastbaar.114