In de jurisprudentie zijn meerdere activiteiten benoemd die de belastingplichtigen ondernamen met hun pand. Mijns inziens doelt de Hoge Raad met de aard van de arbeid op de kwaliteit van de arbeid. De kwaliteit van de arbeid kan ervoor zorgen dat een extra rendement wordt beoogd. Er moet een duidelijke relatie zijn tussen de meerarbeid (kwalitatief en/of kwantitatief) en het beoogde resultaat. De meerarbeid (“arbeid+”) moet gericht zijn op het behalen van een hoger rendement (“rendement+”) dan wat met de normale verhuur van vastgoed wordt gehaald. Het behalen van een hoog rendement is dus niet direct een onderneming. De extra arbeid moet tot doel hebben een extra rendement te behalen en beoordeeld moet worden of het objectief gezien haalbaar is. Zo ja, maar wordt het voordeel om wat voor reden dan ook toch niet behaald, dan is toch sprake van meer dan normaal vermogensbeheer.124 Hoe het extra rendement herkend kan worden, wordt door de Hoge Raad niet aangegeven.
In deze paragraaf worden de activiteiten uiteengezet die bij de verhuur van een woning via Airbnb aan de orde komen. De activiteiten worden in de volgende categorieën opgesplitst: commercieel beheer, technisch beheer en administratief beheer. Er is geen onderscheid gemaakt tussen de gebruikelijke en de meer dan gebruikelijke activiteiten.
Commercieel beheer
Het eerste wat een eigenaar van de woning doet is een profiel aanmaken op Airbnb. Bij het aanmaken van een profiel moet een persoonlijk profiel worden aangemaakt. Hierbij kan gedacht worden aan het schrijven van een persoonlijk verhaal als een soort ‘introductie’. Daarnaast dient de verhuurder foto’s te maken van de kamer en/of woning om een beeld te verstrekken aan de mogelijke huurder. Hoe mooier de foto’s, des te groter de kans dat men hierop reageert. Na het uploaden van de foto’s, is het profiel zover afgerond en kan de woning gepubliceerd worden. Vervolgens is het wachten op de eerste boeking.
De verhuurder dient dagelijks op het profiel in te loggen om eventuele vragen van de potentiële huurders te beantwoorden, boekingsverzoeken te accepteren en überhaupt up-to-date zijn om contacten te onderhouden.
Over het algemeen heeft een Airbnb verhuurder geen moeite met het delen van een kamer aan vreemden. Persoonlijke eigendommen worden, voordat de verhuur plaatsvindt, in de meeste gevallen achter slot en grendel opgeborgen. Verhuurders zeggen: “mijn ondergoedkastje, laptopkastje en medicijnkastje zijn op slot wanneer ik de gasten ontvang”.125
In de meeste gevallen zorgt de verhuurder voor de schoonmaak van de kamer en
gemeenschappelijk ruimtes. Hoe schoner de kamer, des te groter de kans dat men positieve reacties op Airbnb plaatst. En hoe positiever de reacties, hoe meer de verhuurder kan vragen voor een kamer.126 In uitzonderlijke gevallen wordt de schoonmaak uitbesteed aan derden, hier wordt later dieper op ingegaan.
124 T.M. Berkhout, ‘Arbeid+, rendement+. Bedrijfsopvolgingsregeling vastgoedbeleggers’, 2014, KWEP 2014/18, p. 8. 125 S. Rutten, ‘Wat van mij is, is van jou’, Universe, 29 januari 2015.
39 De vraag of de verhuurder vaak aanwezig is in de woning is afhankelijk van de omstandigheden. De ene verhuurder is actiever in het maken van contact met de huurder dan de andere. Wanneer de boeking geaccepteerd is, kan van het volgende scenario sprake zijn: de sleutel wordt bij ontvangst overhandigd door de eigenaar van de woning en geeft een rondleiding door de woning. In andere gevallen komt het voor de sleutel wordt overhandigd door de buren of onder de deurmat wordt gelegd, waarbij de eigenaar van de woning helemaal niet in beeld komt.127 De verhuurder moet er wel voor zorgen dat de sleutel bij de buren komt, er gaat dus wel een handeling aan vooraf. Het komt ook wel eens voor dat de eigenaar niet aanwezig is en netjes een handleiding achterlaat, zodat de huurder op de hoogte is van alle belangrijke informatie ook in verband met eventuele calamiteiten.
Het laten verzorgen van een ontbijt valt onder ook onder de vele mogelijkheden. De eigenaar maakt het ontbijt of zorgt dat alle boodschappen in huis liggen zodat de huurder het ontbijt zelf kan maken. Het verzorgen van een ontbijt hoeft niet van zelfsprekend te zijn, het huren van een overnachtingaccommodatie via Airbnb hoeft namelijk niet per se een bed & breakfast te zijn. Toeristen zijn vaak op zoek naar een relatief goedkope overnachting in een woonhuis van een plaatselijke bewoner. De verhuurder geeft aan of hij/zij in staat is om eventueel een rondleiding te geven door de stad. In het onderhavige geval stelt de verhuurder zich op als een soort gids. Op het profiel kan de verhuurder aangeven van welke voorzieningen de huurder gebruik kan maken. Lift in een gebouw, huisdieren toegestaan, gratis parkeren op terrein, roken toegestaan, portier, gezinsvriendelijk/kindvriendelijk, fitnessruimte, zwembad en/of jacuzzi, geschikt voor evenementen, open haard, airconditioning, keuken, toegankelijk voor rolstoelen, ontbijt, draadloos internet, draadloze intercom, droger, kabel TV, kledinghangers, föhn, strijkijzer, shampoo, laptopvriendelijke werkplek, wasmachine, TV, basisbehoeften, verwarming en ‘Self Check In’.
Andere basisvoorzieningen waarbij enige arbeid van de verhuurder bij komt kijken is het verstrekken van schone lakens en schone handdoeken. De verhuurder dient lakens en handdoeken aan te schaffen, maar moet ook zorgen dat de lakens en handdoeken worden gewassen. Dit zelfde geldt voor het verstrekken van shampoo en andere zorgproducten. Ervan uitgaande dat de verhuurder deze behoeften vervuld, zullen andere basisbehoeften zoals wc papier ook worden aangeschaft.
Technisch beheer
Wie klein onderhoud en herstelwerkzaamheden van de woning verwezenlijkt is in elke situatie anders. Als het gaat om het verwisselen van een lampje, kan de verhuurder deze op een
eenvoudige wijze zelf vervangen. Tenzij de verhuurder niet in staat is om bij de huurder te komen. In dat geval kan een derde ervoor zorgen dat het probleem verholpen wordt. Soms bestaan reeds gemaakte contracten met derden om bij kleine calamiteiten 24/7 langs te komen. In de meeste advertentieteksten geven de verhuurders aan of zij de gehele periode van verhuur beschikbaar zijn. In het geval de verhuurder in dezelfde woning woont of in de buurt van de verhuurde woning woont is dit uiteraard vanzelfsprekender dan wanneer de eigenaar op vakantie is in het buitenland.
Wat betreft groot onderhoud wordt vaker een derde partij ingeschakeld dan wanneer sprake is van klein onderhoud. De verhuurder kan ervoor kiezen om een derde extern in te huren. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer de particuliere woningverhuurder tevens toezicht houdt op het verrichten van onderhoud. Vervolgens neemt de verhuurder de beslissing om voor eigen rekening onderhoud te laten verrichten en voor die werkzaamheden een derde in te huren.
40 Administratief beheer
De verhuurder via Airbnb besteedt tijd aan het innen van de huur. In principe krijgt de
verhuurder via Airbnb een bedrag op de rekening gestort. De verhuurder kan aan de huurder, vaak bij de duurdere overnachtingsaccommodaties, een borg vragen. De verhuurder kan een vordering op de borg indienen voor schade die zich tijdens de huur heeft voorgedaan.
Verhuurders hebben 14 dagen na de uitcheck datum de tijd om een claim voor schade aan hun eigendommen in te dienen.128
Een zorgvuldige boekhouding zorgt ervoor dat de belastingplichtige zich aan de wet- en regelgeving houdt. In het evaluatie rapport van de gemeente Amsterdam129 inzake toeristische verhuur van woningen is vastgelegd dat Amsterdammers onder strikte voorwaarden incidenteel hun woning beschikbaar mogen stellen aan toeristen. De belangrijkste regels waren dat de woning voor maximaal 60 dagen per jaar beschikbaar mag worden gesteld aan de huurders en maximaal 4 personen tegelijk mogen huren. Tevens is de verhuurder uiteraard verplicht toeristenbelasting en inkomstenbelasting te betalen.