De verhuurder van vastgoed dient meer te doen dan dat bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Maar wanneer doet de verhuurder meer dan dat gebruikelijk bij normaal
vermogensbeheer is? En wanneer kwalificeert de verhuurder, middels Airbnb, als ondernemer? Aan de hand van onderstaande arresten tracht ik duidelijk te maken wanneer sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer.
Hoge Raad 17 augustus 1994115
Belanghebbende was eigenaar van twee panden, zijn eigen woning en een pand elders, en verhuurde in totaal 18 kamers. De schoonmaak- en onderhoudswerkzaamheden in de gemeenschappelijke ruimtes verrichtte belanghebbende zelf. Hij verzorgde de administratie,
112 Hof Arnhem – Leeuwarden 16 december 2014, nr. 13/00869, NTFR 2015/627.
113 P.G.H. Albert, ‘De maatstaf voor onderscheid tussen onderneming en belegging bij de verhuur van vastgoed’, WFR
2016/184.
114 Hof Den Haag 8 december 2009, nr. 09/00033, NTFR 2010/1193. 115 HR 17 augustus 1994, nr. 29 755, BNB 1994/319.
34 inde de huren, verrichtte administratieve werkzaamheden ten behoeve van derden en stelde incidenteel gereedschappen ter beschikking van derden tegen een vergoeding. De door hem uitgevoerde werkzaamheden bedroegen in het jaar 1989 naar schatting 1430 uur.
In geschil was of de voordelen, genoten uit de verrichte werkzaamheden door belanghebbende, al dan niet als winst uit onderneming konden worden beschouwd. Belanghebbende had zich op de standpunten gesteld dat de voordelen als winst uit onderneming dienden te worden
aangemerkt. Het Hof had geoordeeld dat er geen sprake was van een onderneming. De verhuur van de kamers, zoals hier aan de orde was, is in het algemeen te beschouwen als normaal
vermogensbeheer. Het Hof oordeelde: ‘De wijze waarop belanghebbende kamers verhuurt en de daarmee direct verband houdende werkzaamheden zelf verricht, niet als het drijven van een onderneming is aan te merken en dat het spraakgebruik en maatschappelijke opvattingen niet tot een andere slotsom voeren.’ Daarnaast overwoog het Hof dat belanghebbende niet
aannemelijk heeft gemaakt dat de werkzaamheden meer omvatten dan dat bij kamerverhuur kan worden opgeroepen. Het feit dat belanghebbende de schoonmaak- en
onderhoudswerkzaamheden zelf heeft verricht en niet door derden heeft laten uitvoeren, zonder daarvoor een afzonderlijke vergoeding voor te bedingen, heeft niet geleid tot het drijven van een onderneming. De dergelijke uitgevoerde werkzaamheden zijn niet meer dan normaal bij kamerverhuur.
Tegen deze oordelen van het Hof kwamen klachten op. De klachten treffen doel op basis van het feit dat ‘het Hof hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent het geheel van de door hem persoonlijk ter zake van de verhuur verrichte arbeid en het door hem daarmee behaalde
rendement, onvoldoende heeft onderzocht of aard en omvang van de door belanghebbende ter zake van de kamerverhuur verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Immers, in een geval als het onderhavige is van normaal vermogensbeheer geen sprake, indien het rendabel maken van de onroerende zaken mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaken verricht en deze arbeid naar haar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit de onroerende zaken, welke het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.’ De Hoge Raad verwierp de uitspraak van het Hof en verwees naar het geding van het Gerechtshof te ’s-Gravenhage ter verdere behandeling en beslissing van de zaak.
Hof ’s-Gravenhage 10 april 1995116
In dit arrest gaf het Hof ’s-Gravenhage een antwoord op de vraag of belanghebbende inzake de verhuur van 18 kamers een onderneming dreef. De Hoge Raad verwees naar deze uitspraak ter verdere behandeling en beslissing van deze zaak.
De Hoge raad oordeelt dat ‘indien in een geval als het onderhavige, de onroerende zaken rendabel worden gemaakt mede door middel van arbeid van de eigenaar van die zaken, welke arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar is gericht op het behalen van een hoger rendement dan een normaal vermogensbeheer zou opleveren, van een normaal vermogensbeheer geen sprake is’. Daarentegen heeft de Hoge Raad geen aanwijzing gegeven met betrekking tot het antwoord op de vraag wat de aard en de omvang zijn van de werkzaamheden die gebruikelijk zijn bij normaal vermogensbeheer. Volgens het Hof is in het onderhavige geval sprake van meer dan normaal vermogensbeheer. De door belanghebbende verrichte arbeid, ter zake van de verhuur, zijn de gebruikelijke werkzaamheden te boven gegaan. Naar het oordeel van het Hof drijft belanghebbende een onderneming. De exploitatie van de onroerende zaken maakten hiervan deel uit.
35 Hof ’s-Gravenhage heeft in haar uitspraak geen duidelijke verklaring gegeven waarom in het onderhavige geval sprake is van meer dan vermogensbeheer en daarom sprake is van een onderneming bij kamerverhuur en eventuele verrichte werkzaamheden door de verhuurder. Aan de hand van de literatuur heeft de belanghebbende gebruikelijke werkzaamheden verricht bij verhuur van onroerende zaken. Naast de gebruikelijke werkzaamheden zoals innen van huur, bijhouden van administratie, zoeken naar nieuwe huurders, heeft belanghebbende zich ook beziggehouden met de schoonmaak- en onderhoudswerkzaamheden. De schoon- en
onderhoudswerkzaamheden heeft belanghebbende zelf uitgevoerd zonder daarbij derden te hebben ingeschakeld. Wellicht heeft de Hoge Raad de nadruk willen leggen op het zelf verrichten van arbeid, schoonmaak- en onderhoudswerkzaamheden, en het in samenhang opkomende rendement. Ik ben van mening dat het Hof te kort heeft geschoten wat betreft de onderbouwing van het feit dat sprake was van een onderneming. De vraag aan de Hoge Raad is: Welke feiten en omstandigheden hebben geleid tot het gegeven oordeel?
Hof Arnhem 9 augustus 2006117
Belanghebbende was eigenaresse van een pand, het pand werd verhuurd voor raamprostitutie. In het pand bevonden zich drie ‘ramen’ welke geschikt waren voor prostituees. De eigenaresse van het pand verhuurde de daarachter liggende kamers als werkruimtes met het gebruik van de gezamenlijke ruimtes zoals badkamer, keuken en relaxruimte. De ruimtes werden dagelijks per dagdeel van 12:00 tot 18:00 en van 18:00 tot uiterlijk 02:00 uur beschikbaar gesteld aan de huursters.
Belanghebbende was vaak aanwezig in het pand, zodat de huur tijdig werd geïnd en toezicht kon worden gehouden op de kamers. Daarnaast stelde zij wekelijks een rooster op. Het rooster bestond uit de naam van de huurster, het dagdeel en welke werkruimte werd verhuurd. Er mocht slechts één huurster werkzaam zijn per ‘raam’. Op het moment dat een raam vrij stond voor de verhuur, hing zij een bordje op en koos uit de eventuele gegadigden. Het gebruikte beddengoed waste zij zelf gemiddeld zes keer per dag en zorgde ervoor dat tevens genoeg schoon beddengoed aanwezig was in het pand. In sommige gevallen zorgde zij ook voor schone handdoeken. Belanghebbende verrichtte zelf de kleine onderhoudswerkzaamheden. Sommige werkzaamheden werden uitgevoerd door haar ex-man. Het schoonhouden van de
gemeenschappelijke ruimtes verzorgde zij ook zelf. Zij hield strikt toezicht op alle andere ruimtes. Als de huursters de kamers niet voldoende hadden schoongemaakt, maakte zij waar nodig deze ruimtes zelf schoon.
Het oordeel van het Hof is gebaseerd op de uitspraak van de Hoge Raad van 17 augustus 1994, nr. 29 755, BNB 1994/319. Het Hof oordeelde dat ‘de aard en de omvang van de ter zake van verhuur door belanghebbende verrichte werkzaamheden meer hebben omvat dan bij normaal vermogensbeheer gebruikelijk is. Van normaal vermogensbeheer is in een geval als het
onderhavige geen sprake indien het rendabel maken van de onroerende zaak mede geschiedt door middel van arbeid welke de eigenaar van de onroerende zaak verricht en deze arbeid naar aard en omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen die het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement van het pand te boven gaan’. Vervolgens voegde het Hof toe dat ‘de door belanghebbende gekozen manier van exploiteren - verhuur per dagdeel aan wisselende huursters voor prostitutie, het door haar gehouden toezicht, de verzorging van beddengoed en eventueel handdoeken, het verrichten van klein onderhoud en het benodigde toezicht op en de eigen inzet ter zake van de daaraan door de gemeente gestelde eisen van hygiëne brengen voor belanghebbende extra werkzaamheden met zich mee waartegenover – naar het Hof mede afleidt uit de hoogte van de genoemde opbrengsten - extra voordelen ontstaan in de vorm van een hoger netto rendement dan bij bijvoorbeeld reguliere kamerverhuur zou zijn behaald’. Er kon niet meer worden gesproken van normaal
36 vermogensbeheer. De voordelen, voortkomende uit een duurzame organisatie van kapitaal en arbeid, worden gekwalificeerd als winst uit onderneming.
Op basis van de uitspraak kan worden bevestigd dat het Hof niet zozeer heeft gekeken naar de concrete getallen zoals de hoeveelheid actieve uren of de waarde van de onroerende zaak. Aan de hand van de verrichte werkzaamheden kan worden afgeleid dat belanghebbende veel uren heeft besteed aan de verhuur en bijhorende activiteiten. Ik ben van mening dat het Hof een passende uitspraak heeft gedaan. De aard en omvang van de verrichte arbeid omvat meer dan een reguliere belegger verricht met het beheren van vermogen. Ondanks deze uitspraak komt nog niet naar voren welke concrete feiten hebben geleid tot deze beslissing.
De grens tussen normaal vermogensbeheer en meer dan normaal vermogensbeheer wordt in casu overschreden door de omvang en aard van de arbeid. De aard van de arbeid is niet alleen het gereed maken van de kamers maar ook het verrichten van diensten zoals het verstrekken van schoon beddengoed en handdoeken.
Terugkomend op de uitspraak van Hof Arnhem - Leeuwarden 16 december 2014 ben ik van mening dat het Hof niet consistent is geweest met het toepassen van de rechtsregel van de uitspraak van de Hoge Raad 17 augustus 1994. Er werd namelijk gezegd dat geen sprake was van meer dan normaal vermogensbeheer aangezien de aard van de werkzaamheden niet gericht was om voordelen te behalen die het rendement bij normaal vermogensbeheer te boven gaan. Daaraan deed niet af dat de werkzaamheden omvangrijk waren en dat belanghebbende veel tijd heeft gespendeerd en kosten heeft gemaakt. In het kader van het arrest van de eigenaresse van het prostitutiepand heeft het Hof bepaald dat sprake was van het drijven van een onderneming, omdat de omvang en de aard van de verrichte arbeid aanzienlijk waren. Dit staat vrijwel
lijnrecht tegenover hetgeen in het arrest van 16 december 2014 werd geconcludeerd. Hier werd gesteld dat ondanks de omvang van de arbeid geen sprake was van een onderneming. De
verrichte werkzaamheden waren gebruikelijk bij de verhuur van kamers. Mijns inziens heeft het Hof in het arrest van 16 december 2014 de rechtsregel juist toegepast door te oordelen dat geen sprake was van het drijven van een onderneming. De verrichte werkzaamheden staan los van de verhuur van de woningen. Het gaat om de samenhang van de omvang en aard van de arbeid en het daarmee behaalde rendement.