Leegstandsrisico-meter

De leegstandrisico-meter bestaat uit een aantal besluitvormigs- en beoordelingsstappen (zie tabel 27). De stappen lopen van globaal naar gedetailleerd. Doordat het van globaal naar gedetailleerd loopt is dit instrument inzetbaar voor zowel een snelle scan als een gedetailleerde analyse. Met de leegstandrisico-meter is het mogelijk om in een vroeg stadium te onderzoeken welke gebouwen als eerste leeg komen te staan als de vraag naar kantooroppervlakte terugloopt, op locatie- en

gebouwniveau. Door de scores met elkaar te vergelijken op locatie kan bepaald worden welke kantoren zich aan de onderkant van de markt bevinden. Zo is het mogelijk tijdig een plan voor herbestemmen op te zetten om leegstand tegen te gaan cq. voorkomen. (Geraedts en Van der Voordt, 2002).

Stap Actie Niveau Resultaat

Stap 1 Beoordeling marktaanbod met vetocriteria

Locatie Gebouw

Snelle selectie van kantoren; wel of niet geschikt voor nader onderzoek

Stap 2 Beoordeling marktaanbod met graduele criteria

Locatie Gebouw

Gradueel oordeel over het leegstandsrisico van het betreffende gebouw.

Stap 3 Vaststellen van het leegstandrisico Locatie Gebouw

Leegstandrisico van het gebouw Vervolgstappen

Stap 4 Gedetailleerde scan met REN norm, Trafometer of Herbestemmingsmeter

Locatie Gebouw

Herbestemming als kantoor of transformatie naar andere functies Tabel 27. De verschillende stappen van de Leegstandsrisico-meter, Bron: Geraedts en Van der Voordt, 2002

Stap 1: Beoordeling met vetocriteria

Het instrument biedt de mogelijkheid om eerste een snelle informatief-intensieve scan uit te voeren aan de hand van drie vetocriteria. Doormiddel van de scan kan snel bepaald worden welke

gebouwen potentieel wel kunnen en welke gebouwen afvallen. Het deel van de markt dat door de eerste schifting komt, komt in aanmerking voor een meer gedetailleerde analyse. Er zijn drie vetocriteria geformuleerd (zie tabel 28), één op gebouwniveau en twee op locatieniveau. Als er één van de drie criteria met ja wordt aangekruist dan behoord het pand tot de onderkant van de kantorenmarkt en heeft het een hoog leegstandrisico. Het kantoorpand dat getoetst is komt dan in aanmerking voor herbestemmen als kantoor en een verdere graduele beoordeling is dan ook niet meer nodig. (Geraedts en Van der Voordt, 2011).

Aspect Vetocriterium Gegevens Oordeel

Locatie

1. Gemeentelijk beleid 1. Pand ligt in gemeentelijk

prioriteitsgebied voor woningbouw

Gemeentelijk beleid 2. Parkeren 2. Capaciteit eigen terrein/directe

nabijheid ≤1 pp/200m² BVO

Ter plaatse, makelaars Gebouw

3. Huurprijs (concentratie panden met lage huur)

3. Huurprijs ≤ 90, - euro/m² BVO (peildatum medio 2006)

Gemeentelijk beleid

Verschillende gemeenten hebben prioriteitsgebieden aangewezen voor kantoor- en woonfuncties. Als er een kantoorpand vrijkomt in zo’n prioriteitsgebied dan blijft het een kantoorfunctie en wordt het niet herbestemd naar een woning. Voor andere locaties bijv. in het centrum of locaties in woonwijken wordt transformatie juist gestimuleerd van kantoorpand naar woningen of naar andere functies.

Parkeren

Gebrek aan parkeerplaatsen kan een rol spelen om een gebouw niet meer te kunnen verhuren als kantoorfunctie. Wat acceptabel is aan parkeergelegenheden kan per locatie verschillen. In Rotterdam bijvoorbeeld wordt onvoldoende parkeerruimte niet geaccepteerd. Als er minder dan één

parkeerplaats per 200m² bruto vloeroppervlak is op eigen terrein of in de directe nabijheid, wordt dit niet geaccepteerd. In tegenstelling tot Amsterdam, hier worden kantoorpanden verhuurd zonder parkeerruimte.

Huurprijs

Hoewel huurprijs ook als een gebouw- of marktfactor kan worden beschouwd, is het opvallend dat veel locaties dezelfde huurprijs hanteren. De onderkant van de kantorenmarkt blijkt een vraaghuur te hebben van €75 tot €90/m² per jaar, prijspeil 2006.

Stap 2: Beoordeling met graduele criteria

Vormen de resultaten van de vetoscan uit stap 1 en geven een mogelijke aanwijzing of het kantoorgebouw geschikt voor herbestemming. Doormiddel van een graduele criteria kan er een meer gedetailleerde scan gemaakt worden zodat er een nauwkeuriger beeld ontstaat van de daadwerkelijke onderkantpotenties van de betreffende kantoren. (Geraedts en Van der Voordt, 2011). De criteria in de tabel van Geraedts en van der Voordt zijn niet allemaal even belangrijk. Dat geldt voor de verschillende locatie- en gebouwcriteria ten opzichte van elkaar, maar ook voor alle locatiecriteria ten opzichte van alle gebouwcriteria. Hierdoor biedt de leegstandrisico-meter de mogelijkheid om voor beide niveaus een wegingsfactor in te voeren. Het is ook mogelijk om een gewicht nul toe te kennen en daarmee de beoordelingsaspecten te schrappen die de gebruiker van het instrument minder belangrijk vindt. (Geraedts en Van der Voordt, 2011).

Stap 3: Bepalen van het leegstandrisico

Na de graduele beoordeling kan in stap 3 een eindoordeel worden gegeven over het leegstandrisico. Er zijn verschillende risicoklasse die worden weergeven met een getal van 1 tot 5. De risicoklasse geeft de kans weer dat het te beoordelen kantoorgebouw in een afnemende markt niet meer verhuurbaar is als kantoorpand en tot de onderkant van de kantorenmarkt moet worden gerekend. Klasse 1 = zeer geschikt voor het behouden van zijn functie als kantoor en zit dus aan de bovenkant van de markt. Klasse 5 zit aan de onderkant van de markt en is niet geschikt om zijn functie te behouden en dient te worden getransformeerd naar bijv. woningen of winkels.

Stap 4: Gedetailleerde scan met REN norm, Trafometer of Herbestemmingsmeter

Na de bepaling van de risicoklasse zijn er een aantal vervolgstappen mogelijk. Als er klasse 1 uit stap 3 komt dan is er een laag risico op leegstand. Hierdoor kan je doormiddel van de Real Estate Norm een meer gedetailleerde check doen op hergebruik als kantoor. Als er klasse 5 uit stap 3 komt dan is er sprake van een hoog risico op leegstand. Hierdoor kan je doormiddel van verschillende

instrumenten een gedetailleerde check uitoefenen op de mogelijkheid van transformeren het kantoorpand naar woningen of andere functies. Dit kan met behulp van de transformatiemeter van Geraedtts en Van der Voordt, de herbestemmingswijzer van Hek e.a., of de ABT-Quick Scan.