Transformatie van kantoorgebouwen Wel of Niet haalbaar

Transformatie van kantoorgebouwen

Wel of Niet haalbaar

Afstudeeronderwerp:

Transformatie leegstaande kantoorgebouwen naar woningen

Code:

ABI-Portaal Afstuderen 1516

Periode:

Afstuderen 1516

Studiejaar:

2015 – 2016

Studenten:

Jordy Kanters (2064621) & Renz Huberts (2019319)

Studierichting:

Bouwtechnische Bedrijfskunde & Bouwtechnisch Ontwerpen

Academie:

Avans Hogeschool AB&I Tilburg & Den Bosch

INFORMATIEPAGINA

Herbestemmen leegstaande kantoorpanden

Studentennummer: 2064621

Uitstroomprofiel: Bouwtechnische Bedrijfskunde

Emailadres: jjahkanters@student.avans.nl / jordy_kanters@hotmail.com Naam: Renz Huberts

Studentennummer: 2019319

Uitstroomprofiel: Bouwtechnisch Ontwerpen

Emailadres: rma.huberts@student.avans.nl / r3nzz@hotmail.com Opdrachtgever: Van Schijndel Bouwgroep te Geffen

VOORWOORD

Dit onderzoek richt zich op de financiële en bouwkundige maatregelen die voor vermindering van kantoorleegstand kunnen zorgen, de haalbaarheid van transformatie wordt dan bepaald. Dit afstudeeronderwerp is gekozen door Jordy Kanters (studentnummer 2064621) en Renz Huberts (studentnummer 2019316), studenten aan Avans Hogeschool te Tilburg en Den Bosch met als

afstudeerrichtingen Bouwtechnische Bedrijfskunde en Bouwtechnisch Ontwerpen. Met deze gekozen opdrachtomschrijving is het mogelijk voor beide studenten om zich te verdiepen in onderwerpen binnen de eigen ambitie. De opdrachtomschrijving is opgesteld tijdens de voorbereiding

afstudeerfase in samenwerking met de heer Van Berkel (docent Avans Hogeschool). De uitwerking van de opdracht heeft plaatsgevonden in samenwerking met van Avans Hogeschool. Wij willen hiervoor de heer Van Berkel bedanken voor de begeleiding en verder willen we de heer Habraken bedanken als tweede lezer. Als extern bedrijf heeft van Schijndel Bouwgroep uit Geffen ons begeleid met als begeleider de heer Schuurmans. De heer Schuurmans heeft ons begeleid en ondersteund met het maken van keuzes gedurende het onderzoek. We zouden graag van Schijndel Bouwgroep willen bedanken en in het bijzonder de heer Schuurmans voor de begeleiding en ondersteuning van dit onderzoek.

Datum: 14-01-2016 Datum: 14-01-2016

SAMENVATTING

In het rapport wordt ingegaan op de problematiek rondom leegstaande kantoorgebouwen. In januari 2015 blijkt dat de leegstand van kantoorgebouwen 15% bedraagt van de kantoren in Nederland. De mogelijkheid om dit probleem aan te pakken is om het kantoorpand te transformeren naar

woningen. De oplossing om transformatie naar woningen mogelijk te maken wordt gezocht in een toetsingsmodel dat bepaalt of het haalbaar is.

Dit onderzoek focust zich op structurele leegstand want dit is de meest langdurige en ernstige vorm van leegstand. Structurele leegstand zijn kantoren van vóór 1990 die meer dan twee jaar leeg staan of kantoren van ná 1990 die langer dan drie jaar leegstaan. De oorzaken van leegstand zijn wisselend. Denk hierbij aan de economische crisis, daling van de beroepsbevolking, locatie, kwaliteit bebouwing, arbeid lagelonenlanden, veranderende werkprocessen zoals thuiswerken, efficiënter gebruik van kantooroppervlakte door onder andere flexplekken en technologische vernieuwingen.

Om aan de eisen te voldoen, van de wet en regelgeving betreft wonen in Nederland, is er onderzoek gedaan naar verschillende aspecten. Hierbij is gekeken naar: maatschappelijk niveau, bouwbesluit, bouwmethodieken, financiën, duurzaamheid en bestaande meetinstrumenten bij transformatie. Door de leegstand van verschillende kantoren op één locatie creëer je minder leefbaarheid in de omgeving waardoor minder bedrijven zich willen vestigen in deze regio. Na transformatie van kantoorgebouwen naar woningen maak je de omgeving weer leefbaar. Bij leegstaande

kantoorpanden is het een groot probleem welke doelgroep het meest geschikt is voor transformatie. Uit het onderzoek blijkt dat er verschillende doelgroepen zijn: studenten, starters,

eenpersoonshuishouden, gezinnen, doorstromers en ouderen. Hierbij is bekeken welke doelgroepen het beste voor de Toolbox gebruikt kunnen worden. Dit zijn: studenten, jongeren/doorstromers en ouderen. Aan elke doelgroep zijn eisen gesteld.

Bij functiewijziging van kantoorgebouw naar woning moet men aan de nieuwbouweis voldoen van het bouwbesluit 2012 (wijziging 1 juli 2015). De Toolbox richt zich op leegstaande kantoorpanden die gebouwd zijn tussen 1970 – 1990. Dit komt doordat de kantoorgebouwen van voor 1970 kleiner van omvang zijn en in de Toolbox wordt er vanuit gegaan dat er minimaal 12 woningen gerealiseerd kunnen worden. De grens van 1990 komt doordat er voornamelijk bij kantoren van vóór 1990 veel structurele leegstand is en hier focust dit rapport zich op. Door onderzoek gedaan te hebben naar de financiële haalbaarheid van kantoorgebouwen kunnen de kosten in de Toolbox verwerkt worden. In de Toolbox wordt de residuele grondwaarde bepaalt zodat duidelijk wordt wat de investeerder maximaal voor het gebouw met grond kan betalen. Bij het transformeren van een kantoorgebouw naar woningen verkrijg je een lagere milieubelasting; je verlengt namelijk de levensduur van het gebouw.

In het toetsingsmodel zijn verschillende aspecten opgenomen zoals: randvoorwaarden,

gebruikskwaliteit/toekomstwaarde, constructie, gebouwschil, toegankelijkheid, installaties en ten slotte financiën. Vanuit het vooronderzoek zijn deze aspecten naar voren gekomen en zijn er eisen aan gekoppeld. Met het toetsingsmodel bestaat de mogelijkheid snel inzicht te krijgen of het gebouw zich geschikt maakt voor transformatie en tevens of het haalbaar is voor de opdrachtgever.

Uit de resultaten van de Toolbox (betreft de casus ‘De Maasvallei te Oss’) blijkt dat het voor alle drie de doelgroepen zowel koop als huur financieel haalbaar is door transformatie. Met het

toetsingsmodel ontstaat de mogelijkheid om de groeiende leegstand van kantoorpanden terug te dringen. Dit komt doordat men snel kan toetsen of het haalbaar is om een leegstaand

INHOUDSOPGAVE

2.1 Actuele leegstand kantoorbebouwing in Nederland ... 13

2.2 Type Leegstand ... 13

2.3 Hoe is leegstand ontstaan? ... 15

Conclusie ... 16

3. Maatschappelijk niveau ... 17

3.1 Verschillende doelgroepen... 17

3.2 Woonwensen van de verschillende doelgroepen ... 17

3.3 Wooncomfort ... 24

Conclusie ... 27

4. Wet en regelgeving... 28

4.1 Bouwkundige eisen bij transformatie ... 28

4.2 Aanscherpen van de regelgeving door de overheid omtrent energiezuinige gebouwen ... 33

4.3 Mogelijkheden tot ontheffing / vrijstelling bouwbesluit ... 34

4.4 Bestemmingsplan ... 35

Conclusie ... 36

5. Bouwmethodiek bij transformatie ... 37

5.1 Typologie van de leegstand ... 37

5.2 Bouwkundige knelpunten bij transformatie ... 38

5.3 Mogelijkheden voor uitbreiding ... 40

Conclusie ... 41

6. Wat kan de financiering zijn om een kantoorgebouw te transformeren naar een woning? ... 42

6.1 Residueel Rekenen ... 42 6.2 Sloopkosten ... 43 6.3 Bouwkosten ... 44 6.4 Overige kosten ... 45 Conclusie ... 46 7. Transformatie en duurzaamheid ... 47

7.1 Kwaliteit bepalen bestaand gebouw ... 47

7.2 Toekomstwaarde gebouw upgraden met behulp van duurzaamheid ... 49

Conclusie ... 50

8. Bestaande meetinstrumenten bij transformatie. ... 51

8.1 Transformatiepotentiemeter ... 51

8.2 Leegstandsrisico-meter ... 53

8.3 Herbestemmingswijzer ... 55

8.4 ABT-QuickScan ... 55

8.5 INKOS (Instrument voor Kosten en Opbrengsten Simulatie) ... 55

Conclusie ... 56 Conclusie literatuuronderzoek ... 57 C ... 58 9. Toetsingsmodel handleiding ... 59 9.1 Randvoorwaarden ... 59 9.2 Graduele criteria ... 60 9.2.1 Gebruikskwaliteit / toekomstwaarde ... 60 9.2.2 Constructie ... 61 9.2.3 Gebouwschil ... 62 9.2.4 Toegankelijkheid ... 63 9.2.5 Installatie ... 63 9.3 Financiën ... 64 9.3.1 Gegevens Casus ... 64 9.3.2 Sloopkosten ... 66 9.3.3 Bouwkosten ... 67 9.3.4 Overige kosten ... 69 9.3.5 Toolbox koop ... 70 9.3.6 Toolbox huur ... 71 D ... 73

10. Toolbox uitwerken op casus ... 74

Gegevens casus ... 74 Resultaten Toolbox ... 78 Algemeen ... 80 Financiën ... 80 E ... 82 11. Conclusies ... 83 12. Aanbevelingen ... 85 13. Literatuurlijst ... 86 14. Figuren- en tabellenlijst ... 90 Bijlage 1 Wooncomfort ... 92

Bijlage 2 Varianten installaties ... 93

Bijlage 3 Parkeernormen CROW/ASVV ... 94

Bijlage 4 Begrippenlijst handleiding ... 98

Bijlage 5 Inspectie Casus ... 99

Bijlage 6 Bestaande tekeningen Casus Maasvallei ... 115

Bijlage 7 Uitwerkingen doelgroepen Toolbox Maasvallei ... 117

Uitwerking Casus Studenten ... 117

Uitwerking Casus Jongeren/Doorstromers ... 130

Uitwerking Casus Ouderen ... 143

1. AANLEIDING

Op dit moment staat ongeveer 15% van de kantoren in Nederland leeg. Waarschijnlijk neemt deze leegstand de komende jaren toe. Leegstaande kantoren zijn slecht voor de leefbaarheid en het vestigingsklimaat voor bedrijven. Daarnaast is er, vooral in de grotere steden, nog steeds behoeften aan extra woonruimte. Het transformeren van kantoren naar woonruimte kan hier een goede

oplossing voor zijn. Bijvoorbeeld door kantoren om te bouwen naar studentenflats, starterswoningen of seniorenwoningen. De overheid stimuleert kantoortransformatie door advies te geven aan

gemeenten en andere betrokken partijen (Kantorenmarkten, 2015).

De structurele leegstand van kantoren is een landelijk probleem. In ons land staat bijna 7,3 miljoen vierkante meter te huur of te koop, een deel ervan is niet of moeilijk te verhuren of te verkopen (Kantorenmarkten, 2015). Het aanbod geeft een vertekend beeld, een gedeelte van de bestaande kantoren zijn al afgeschreven en voldoen niet meer aan de huidige eisen. Het is een probleem van de markt omdat er te veel aanbod is en te weinig vraag naar kantoorpanden. De afgelopen jaren zijn op grote schaal vierkante meters kantoorruimte bijgebouwd, terwijl de vraag ernaar terugliep. Er wordt steeds efficiënter met de ruimte omgegaan, zo neemt het aantal vierkante meters werkruimte per werknemer af (Aanpak structureel leegstaande kantoren, 2013).

Er is een grote ruimtebehoefte in specifieke sectoren. Met name in de grote steden is een toenemend tekort aan woonruimte. Dit tekort manifesteert zich met name in de starters- en studentensegmenten. Daarnaast wordt er een tekort aan seniorenwoningen verwacht door de toenemende vergrijzing. Het omvormen van leegstaande kantoren naar woningen biedt daarom grote kansen. De Rijksoverheid besteedt hier extra aandacht aan. Vrom had in 2005 een doelstelling om in vijf jaar tijd 25.000 woningen te realiseren in voormalige kantoorpanden. Alleen

herbestemmingen binnen kantoorpanden komen echter nog moeizaam op gang. In 2014 staat de teller op 3.000 betaalbare woningen per jaar (Transformatie en corporaties, 2014). Daarnaast bestaat er niet alleen vraag vanuit de woningmarkt. Er is ook vraag vanuit specifieke sectoren in de

kantorenmarkt. Bijvoorbeeld naar kleinschalige bedrijfskantoorruimtes voor (door)startende ondernemingen. Uiteraard verschilt deze vraag per gemeente. (stimuleren hergebruik, 2010) Om het transformatieproces efficiënt en effectief te laten verlopen zijn er instrumenten nodig. De laatste jaren zijn er instrumenten ontwikkelt om te kijken of het financieel haalbaar is om een project te herbestemmen. Er zijn instrumenten ontwikkelt om de kansen en risico’s in kaart te brengen zodat je snel en gemakkelijk kunt zien of het leegstaand kantoorgebouw wel of niet voor de kantorenmarkt moet worden behouden. Hierbij moet je denken uit cultuurhistorische overwegingen voor (delen) het gebouw. Dan zijn er ook nog tools ontwikkelt voor het snel inzichtelijk maken van de transformatiepotentie van (kantoor)gebouwen, op voorraadniveau of op objectniveau. Hierbij kan vanuit twee perspectieven worden gewerkt: Enerzijds vanuit een marktvraag (doelgroep,

woningtype, prijsniveau) zoeken naar een te transformeren gebouw. Anderzijds vanuit de

beschikbaarheid van een gebouw om te bepalen welke doelgroep en functies bij de locatie en het gebouw passen. Voorbeelden van transformatiepotentiemeters zijn de aan de TU Delft ontwikkelde transformatiemeter van Geraedts en Van der Voordt, de Herbestemmingswijzer van TU Delft en PRC, en de QuickScan van ABT- bouwadviseurs. (D.J.M. van der Voordt, 2007). Een groot voordeel van de tools is dat met relatief geringe inspanning vrij snel kan worden bepaald of het haalbaar is om het kantoorpand te herbestemmen. Blijkt op basis van een beperkt aantal gegevens, dat transformatie en herbestemming weinig kans van slagen heeft, dan kan men zich verdere inspanningen besparen. Veel instrumenten hebben het karakter van een checklist. Door een lange reeks criteria na te lopen, wordt snel inzichtelijk waar kansen liggen en waar obstakels te verwachten zijn. (Voordt, D.J.M. van der,2007)

1.1 Onderzoeksvoorstel

De vraagstelling vanuit van Schijndel Bouwgroep is of het mogelijk is om leegstaande kantoorpanden te kunnen transformeren naar woningen. Daarnaast willen ze weten wat er voor een leegstaand kantoorpand betaald kan worden zodat men het gewenste rendement kan behouden voor de investering. Dit onderzoek is onderverdeeld in vijf hoofdstukken. In hoofdstuk A wordt het onderzoeksvoorstel nader toegelicht, hierbij wordt de vraagstelling, deelvragen en onze

uitgangspunten omschreven. Bij hoofdstuk B verrichten wij een kwalitatief onderzoek. Er wordt een literatuuronderzoek verricht en door middel van het onderzoek beantwoorden wij de deelvragen. In hoofdstuk C wordt een Toolbox opgesteld, dit is een toetsingsmodel waarmee men

kantoorgebouwen tussen 1970 en 1990 kan gaan toetsen of transformatie naar woningen mogelijk is. Hierbij wordt gekeken naar de financiële haalbaarheid, de bouwtechnische eigenschappen en de aanpassingen die voor transformatie nodig zijn. Deze aspecten hebben wij in hoofdstuk B onderzocht doormiddel van het literatuur onderzoek. Door middel van het toetsingsmodel toe te passen wordt er snel bepaald of het haalbaar is om een leegstaand kantoorgebouw te transformeren naar woningen. Hierdoor is in eerste instantie een uitgebreide analyse van het gebouw niet nodig. Op deze manier is het mogelijk om leegstand terug te dringen, woning tekort op te lossen en de duurzaamheid/levensduur van het gebouw te verhogen. In hoofdstuk D gaan wij de Toolbox op een casus in Oss toetsen. De casus gaat over het kantoorpand de Maasvallei in Oss. De ontwikkelde Toolbox wordt als instrument gebruikt om te meten of het haalbaar is om het kantoorpand te transformeren naar woningen. Er wordt door middel van interviews gekeken naar

optimalisatiemogelijkheden voor de Toolbox. Ten slotte wordt er in hoofdstuk E conclusies en aanbevelingen gegeven over het onderzoek dat er verricht is en wordt geconcludeerd of de casus potentie heeft om te herbestemmen op basis van de resultaten uit de Toolbox, daarnaast blijkt uit de interviews of de Toolbox naar behoren werkt.

Vraagstelling:

Welke financiële en bouwkundige maatregelen kunnen voor vermindering van kantoorleegstand zorgen en de haalbaarheid van herbestemming optimaliseren voor woningen?

Deelvragen:

Door gebruik te maken van deelvragen zal het onderzoek vorm krijgen en omkaderd worden: - Wat is kantoorleegstand en hoe is leegstand in kantoorpanden ontstaan?

- Welke eigenschappen zijn nodig om op maatschappelijk niveau een kantoorgebouw te transformeren naar woonfunctie, gericht op doelgroepen met haar woonwensen?

- Welke bouwkundige eisen hebben invloed om een kantoorpand te transformeren naar een woning volgens het huidige bouwbesluit 2012, wijziging juli 2015?

- Welke bouwkundige veranderingen zijn er nodig wanneer er transformatie optreedt van kantoorfunctie naar een woning.

- Wat kan de financiering zijn om een kantoorgebouw te transformeren naar een woning? - Hoe wordt de kwaliteit van een bestaand gebouw bepaald en hoe wordt de toekomst

waarde van een gebouw geüpgraded met behulp van duurzaamheid? - Welke meetinstrumenten zijn er om bestaande gebouwen te analyseren?

1.2 Uitgangspunten

Het kwalitatief onderzoek heeft als doel om te bekijken hoe het komt dat er zoveel kantoorpanden leegstaan in Nederland, en wat hieraan gedaan kan worden. In dit onderzoek wordt bekeken welke mogelijkheden er zijn, om bestaande kantoorgebouwen te gaan herbestemmen. Bij het

herbestemmen van deze kantoren kun je denken aan; woningen, appartementen, studenten woningen, senioren woningen, winkels, sociale activiteiten of andere doeleinden. We willen onze Toolbox gaan richten op het herbestemmen van kantoorpanden naar woningen. De Toolbox dient ervoor om de kantoorpanden te kunnen toetsen of het haalbaar is om het pand te herbestemmen. We hebben hier al een Casus voor op het oog, in overleg met van Schijndel Bouwgroep. Deze Casus is zeer actueel op het moment. De casus gaat over het kantoorpand de Maasvallei in Oss. Wij willen

doormiddel van de Toolbox gaan bepalen of het haalbaar is om het kantoorpand te transformeren naar woningen.

Om de Toolbox te ontwikkelen hebben wij het onderzoek gericht op een aantal thema’s. Kantoren leegstand, onderzoek:

- Actuele leegstand kantoorbebouwing in Nederland

- Er wordt gekeken naar welke type leegstand er voor komen - Hoe leegstand is ontstaan in Nederland.

Maatschappelijk niveau bij woonfunctie, onderzoek:

- Verschillende doelgroepen onderverdeeld in studenten, starters, eenpersoonshuishouden, gezinnen, doorstromers en ouderen.

- Woonwensen van de verschillende doelgroepen onderverdeeld in ruimtebehoeften, woonoppervlakten, buitenruimte, gebruikskwaliteit en locatie (voorzieningen en bereikbaarheid).

- Wooncomfort van de doelgroepen, er wordt gekeken naar het thermische comfort, akoestisch comfort en welke binnenmilieu klassen er zijn.

Wet en regelgeving eisen volgens het bouwbesluit 2012, wijziging juli 2015 onderzoek:

- Bouwkundige eisen bij transformatie hierbij wordt gekeken naar drie kwaliteitseisen: het nieuwbouwniveau, het niveau voor bestaande bouw en het rechtens verkregen niveau. - relevante opsommingen van bouwkundige eisen denkend aan de toegankelijkheid,

gebruiksoppervlakten, vluchtroutes, brandveiligheid etc.

- relevante verschillen in regelgevingen tussen kantoor en woonfunctie (transformatie). - Aanscherpen van de regelgeving door de overheid omtrent energiezuinige gebouwen

(verhogen van energielabel en EPC 0,0)

- Mogelijkheden tot ontheffing / vrijstelling bouwbesluit - Bestemmingsplan

Bouwmethodiek bij transformatie, onderzoek:

- Typologie van de leegstand, typische jaren 70-90 kantoorgebouwen. - Bouwkundige knelpunten die kunnen opspelen bij transformatie

- Mogelijkheden voor uitbreiding bij bestaande bouw hierbij moet je denken aan optoppen, uitbuiken, uitplinten en aanpuisten.

Financiële haalbaarheid bij transformatie, onderzoek: - Residueel Rekenen

- Sloopkosten - Bouwkosten - Overige kosten

Transformatie en duurzaamheid, onderzoek:

- Kwaliteit bepalen bestaand gebouw doormiddel van residueel rekenen. - Toekomstwaarde gebouw upgraden met behulp van duurzaamheid (GPR) - Gewenste duurzaamheid, energiezuinigheid, binnenmilieu EPC 0,0. Bestaande meetinstrumenten bij transformatie, onderzoek:

- Transformatiepotentiemeter - Leegstandsrisico-meter - Herbestemmingswijzer - ABT-QuickScan

2. Kantoren leegstand

Om de kantoren leegstand in kaart te brengen is het noodzakelijk om te kijken naar de huidige leegstand in Nederland (2.1). Er moet worden gekeken naar het type leegstand die voorkomt (2.2) en hoe de leegstand ontstaan is (2.3).

2.1 Actuele leegstand kantoorbebouwing in Nederland

In het dagelijks taalgebruik verstaan we onder leegstand het leegstaan van gebouwen die op het moment van bezichtigen niet meer in gebruik zijn. Op dit moment staat ongeveer 15% van de kantoren in Nederland leeg. De komende jaren zal waarschijnlijk de leegstand toenemen. Leegstaande kantoren zijn slecht voor de leefbaarheid en het vestigingsklimaat voor bedrijven. Daarnaast is er voornamelijk in de grotere steden een gebrek aan woonruimte en is er behoefte aan extra woonruimte. Transformatie van kantoren kan hier een goede oplossing voor zijn. Bijvoorbeeld door kantoren om te bouwen naar studentenflats of seniorenwoningen (Rijksoverheid, 2015). Op 1 januari 2015 was het aanbod aan

beschikbare kantoorruimte 7.285.000 vierkante meter. Dit is een toename van 2% in vergelijking met vorig jaar zie Figuur 1 (kantorenmarkt, 2015). Als je naar het aanbod in de vier grote steden van Nederland kijkt, het aantal vierkante meters kantoorruimte in Rotterdam en Utrecht is gedaald in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. In Amsterdam en Den Haag is het aanbod juist toegenomen. Met name in Amsterdam is een sterke kantorenmarkt vergeleken met 2014. Dat betekent dat in Amsterdam en Den Haag meer beschikbare vierkante meters kantoorruimtes is aangeboden in 2015 dan vorig jaar. Dit kan komen doordat bedrijven gaan verhuisd zijn naar andere steden, bedrijven failliet gaan of dat er nieuwe kantoorpanden

worden gebouwd in Amsterdam en Den Haag. (kantorenmarkt, 2015)

2.2 Type Leegstand

Leegstand kan onderscheiden worden in verschillende types, zo heb je frictieleegstand, verborgen leegstand, conjuncturele leegstand en structurele leegstand. Als er over leegstand gesproken wordt is het altijd belangrijk om aan te geven over welk type leegstand het gaat (kantorenmarkt, 2015). Frictieleegstand

Frictieleegstand is de leegstand die noodzakelijk is om de markt naar behoren te doen functioneren. De frictieleegstand wordt gevormd door kantoren die tijdelijk leegstaan als gevolg van verhuizen, verkoop of verbouwing. Frictieleegstand is noodzakelijk om bedrijven de gelegenheid te bieden om zich te kunnen vestigen in nieuwe gemeentes of om verder te kunnen groeien. Frictieleegstand is niet schadelijk voor de kantorenmarkt zolang deze frictie niet te groot wordt (Decisio, 2006). Geltner en Miller (2001) definiëren frictieleegstand als leegstand die op de lange termijn het evenwicht tussen vraag en aanbod bepaalt. Hieruit volgt dan ook dat een gezonde kantorenmarkt

redenen als gevolg van inefficiëntie binnen de kantorenmarkt. Zij geven als eerste reden is dat bedrijven meestal extra ruimte achter de hand houden om te kunnen reageren op de markt. Als tweede reden is dat bedrijven en verhuurders altijd de tijd nemen om een goede inschatting van de (huur)markt te kunnen maken, voordat ze het pand gaan (ver)huren. Frictieleegstand wordt ook wel natuurlijke leegstand genoemd.

Verborgen leegstand

Verborgen leegstand is een fenomeen waarbij bedrijven in haar succesvolle jaren veel extra vierkante meters kantoor ruimte huren voor verwachte groei in de toekomst.

Als de groei dan uitblijft door bijvoorbeeld een economisch laagconjunctuur en de bedrijven vervolgens naar een kleiner kantoor verhuizen komt de verborgen leegstand tevoorschijn (Forrer, 1993). Forrer geeft hierbij aan dat het goed mogelijk is dat dit nooit gebeurt en beschouwt deze vorm van leegstand niet als de meest ernstigste. Alleen het blijkt uit recente cijfer, dat mede gestimuleerd door de economische crisis de verhuisbeweging wel degelijk naar kleinere

kantoorpanden plaatsvindt. Hierdoor komen relatief grote kantoorpanden leeg te staan waardoor het geen verborgen leegstand meer is maar structureel leegstand (NVB 2009).

Conjuncturele leegstand

Conjuncturele leegstand ontstaat, zoals de naam al impliceert, als gevolg van conjunctuur

schommelingen. Bij een laagconjunctuur ontstaat er extra leegstand bovenop de frictieleegstand, dit komt omdat het dan slecht met de economie gaat. Zodra de economie weer aantrekt zal deze ‘extra’ leegstand verdwijnen. Conjuncturele leegstand voorziet dan in het aanbod van kantoorruimte als de vraag toeneemt en waarbij frictieleegstand de gelegenheid biedt om de benodigde

verhuisbewegingen te kunnen maken (D.H. van de Luijtgaarden, 2010). Structurele leegstand

Structurele leegstand is de meest langdurende en ernstige vorm van leegstand. In de jaren negentig zijn veel stedelijke plannen met betrekking tot herontwikkelingen gebaseerd op het vergroten van het kantoorvolume. Tijdens die periode is de vraag naar kantoorruimte terug gevallen en daardoor is er sindsdien sprake van een structureel overschot (VROM, 2006). Dit komt omdat er op de markt een overaanbod aan kantoorpanden was en maar een beperkte vraag naar grote kantoorruimtes. Naast het overaanbod aan kantoorpanden en de beperkte vraag erna, is er doormiddel van verouderde achtergelaten kantoorgebouwen een structurele leegstand ontstaan (Decisio, 2006). Op dit moment staat ongeveer 15% van de kantoren in Nederland leeg, dit is

ongeveer het dubbele van wat eigenlijk gezond is voor de kantorenmarkt van Nederland (NVB, 2009). Waarschijnlijk neemt deze leegstand de komende jaren toe. Dit komt omdat men in de regel altijd naar een mooier, beter en moderner kantoor verhuist. Hierdoor zal de hoeveelheid onverhuurbaar leegstaande kantoorpanden toenemen. Deze onverkoopbare kantoren zijn vervolgens weer te verdelen in kansloze en kansarme kantoorpanden. DTZ beschouwt kantoren van vóór 1990 die meer dan twee jaar leeg staan of kantoren van ná 1990 die langer dan drie jaar leegstaan als ‘kansarme’ panden. Deze panden zijn vooral te vinden in grote steden of in randgemeenten. De kantoorpanden beschikken vaak niet meer over de uitstraling van deze tijd, ze bieden vaak te weinig

parkeergelegenheden en zijn slechter bereikbaar (DTZ, 2006).Naast de kansarme gebouwen is een deel ervan kansloos te noemen. Dit betekent dat je het pand niet meer kan verhuren aan

kantoorhuurders maar dat je het pand moet transformeren of slopen. In het geval van kansarme kantoren zal vernieuwing tot hergebruik moeten leiden. Als dit niet haalbaar is, is ook voor deze panden, net zoals voor kansloze kantoren, transformatie of sloop de enige

oplossing (Dynamis, 2006). De effecten van structurele leegstand zijn in het onderzoeksrapport van het Economisch Instituut voor de Bouw uit 2010 als volgt omschreven: de negatieve uitstraling op het vestigingsklimaat van een kantorenmarkt, ten tweede de verslechtering van de

concurrentiepositie als aantrekkelijke kantoorlocatie en ten derde de aantasting van de leefbaarheid in en rond verschillende kantorenlocaties (EIB, 2010b). Leegstand levert dus onmiskenbaar negatieve externe effecten op.

2.3 Hoe is leegstand ontstaan?

Na 2010 is de kantorenmarkt in Nederland geheel veranderd dan dat we tot nu toen gewend waren. Dit komt door de momenteel heersende financiële crisis en de huidige marktsituatie. Verder zijn er ook nog andere mogelijke oorzaken zoals een daling van de beroepsbevolking, locatie, kwaliteit bebouwing, arbeid lagelonenlanden, veranderende werkprocessen zoals thuiswerken, efficiënter gebruik van kantooroppervlakte door onder andere flexplekken en technologische vernieuwingen (voortgaande automatisering). Dit zou ook voor de toekomst wel eens aanleiding kunnen geven tot een sterke reductie in de vraag naar kantoorruimte. Daarnaast kunnen ook lokale factoren, zoals afnemende autobereikbaarheid van binnensteden, een verdere rem op de vraag naar kantoren zetten. Veel zal echter afhangen van de mate waarin onze welvaart nog ruimte biedt voor toekomstige groei (NVM, 2010)

De afgelopen decennia had Nederland voornamelijk te maken met groei. De economie groeide, de beroepsbevolking groeide en dat zorgde ervoor dat de dynamiek op de kantorenmarkt ook steeds toenam. Doordat de economie flink groeide werden er veel kantoorpanden gebouwd omdat de vraag hoog was. Nu Nederland met een schommelende economie te maken heeft en een dalende

beroepsbevolking blijkt dat er teveel gebouwd is de afgelopen jaren omdat de vraag naar kantoorruimte flink is gedaald (F. van Hoeken en A. van Ginkel, 2012)

Wanneer er gekeken wordt naar de locatie speelt deze een belangrijke rol in de huisvesting van een bedrijf. Hierbij moet je denken aan parkeergelegenheid, bereikbaarheid, zichtbaarheid en het imago van de stad. Daarnaast heeft de kwaliteit bebouwing invloed op de uitstraling, bouwkundige staat, duurzaamheid, binnenklimaat, indeelbaarheid en de flexibiliteit. (K. van Moll en B. van Overveld, 2012). Naast dat de locatie en de bebouwing een oorzaak kunnen zijn van kantoorleegstand, is de verschuiving van de industriële economie naar de lagelonenlanden een andere oorzaak. Er wordt meer uitbesteed van kantooractiviteiten aan lagelonenlanden hierdoor raken de kantoren steeds minder bezet en creëer je leegstand. (Harmsen & Waal, 2008).

Verder vraagt de economie om kleinere kantooroppervlaktes waarbij meerdere organisaties zich kunnen huisvesten. Daarnaast gaan bedrijven efficiënter om met de oppervlaktes die zij hebben, er werken steeds meer mensen vanuit thuis en vinden er steeds meer vernieuwende technologische veranderingen plaats zoals automatisering. Door de veranderingen in behoeften en eisen van de gebruiker kiezen steeds meer bedrijven voor nieuwbouw in plaats van te investeren in een bestaand pand. Hierdoor worden de huidige kantoorgebouwen afgestoten en kan het percentage leegstand verder stijgen als er geen nieuwe gebruiker wordt gevonden.

Conclusie

De actuele leegstand van kantoren komt doordat er een te groot aanbod is aan beschikbare

kantoorruimte ten opzichte van de vraag naar kantoorpanden. Door de leegstand van verschillende kantoren op één locatie creëer je minder leefbaarheid in de omgeving waardoor minder bedrijven zich willen vestigen in deze regio. Daarnaast zijn er nog verschillende types leegstand;

frictieleegstand, verborgen leegstand, conjuncturele leegstand en structurele leegstand. Dit

onderzoek focust zich op structurele leegstand want dit is de meest langdurige en ernstige vorm van leegstand. Structurele leegstand zijn kantoren van vóór 1990 die meer dan twee jaar leeg staan of kantoren van ná 1990 die langer dan drie jaar leegstaan als ‘kansarme’ panden. Deze panden zijn vooral te vinden in grote steden of in randgemeenten. De kantoorpanden beschikken vaak niet meer over de uitstraling van deze tijd, ze bieden te weinig parkeergelegenheden en zijn slechter

bereikbaar. Naast de kansarme gebouwen is een deel ervan kansloos te noemen. Dit betekent dat je het pand niet meer kan verhuren aan kantoorhuurders maar dat je het pand moet transformeren of slopen. Doordat er voornamelijk bij kantoren van vóór 1990 veel structurele leegstand is wordt de Toolbox gericht tot de grens van 1990. Daarnaast is in 2010 de kantorenmarkt veranderd in Nederland en dan met name door de financiële crisis. Dit heeft namelijk voor een andere marktsituatie gezorgd. Doordat de marktsituatie is veranderd, is er meer focus gelegd op het werkproces zodat men daar efficiënter mee om gaat.

3. Maatschappelijk niveau

Bij leegstaande kantoorpanden is het de vraag welke doelgroep het best geschikt is om het

herbestemmen van de bestaande situatie tot een succes te laten verlopen (3.1). De wensen van de ‘nieuwe bewoners’ en ook die van betrokken partijen, zoals omwonenden zullen een belangrijk onderdeel vormen bij het herbestemmen van de leegstaande kantoren (3.2). Hieronder wordt dieper ingegaan op de verschillende doelgroepen die zich kunnen huisvesten in de leegstaande

kantoorpanden. In dit onderzoek worden de verschillende doelgroepen in kaart gebracht en per doelgroep de woonwensen/eisen inzichtelijk gemaakt. Dit willen we omschrijven door middel van het gewenste wooncomfort voor de bewoners (3.3). Verder worden de eisen van het binnenmilieu overzichtelijk gemaakt, ook het thermische comfort die de bewoners als prettig ervaren wordt overzichtelijk gemaakt. In de Toolbox wordt er niet direct naar deze aspecten gekeken. Alleen in een later stadium als de opdrachtgever duurzaamheid hoog in het vaandel heeft staan. Moeten er extra maatregelen worden getroffen hierbij kun je denken aan de installaties. Doordat je de eisen en wensen weet van de doelgroepen kan je gaan bepalen welke installaties er nodig zijn in de woningen en hieruit kun je de kosten gaan bepalen van de installaties.

3.1 Verschillende doelgroepen

Een kantoorpand kan worden herbestemd tot woningen. Je hebt verschillende soorten woningen, deze zijn vaak gekoppeld aan de verschillende doelgroepen. Door de verschillende doelgroepen in kaart te brengen kunnen we een aantal opties creëren zodat we uiteindelijk bij elke casus van een leegstaand kantoorpand in Toolbox kunnen gebruikten. Hieronder hebben we de verschillende doelgroepen genoemd zodat deze cijfers gekoppeld kunnen worden aan verjonging/vergrijzing van de buurt.

Doelgroep: Leeftijd:

Studenten Tot +/- 25 jaar

Starters 23 – 35 jaar

Eenpersoonshuishouden Variërend

Gezinnen 25 – 55 jaar

Doorstromers 35 - 55 jaar

Ouderen 55 jaar en ouder

Tabel 1. Overzicht doelgroepen

3.2 Woonwensen van de verschillende doelgroepen

Bij studenten hebben we vooral gekeken in wat voor soort woningen de gemiddelde student zou willen wonen en wat ze hier voor willen betalen. Ook is de locatie belangrijk voor de studenten zodat ze binnen een aantal minuten in het centrum zijn. Verder hebben we ook nog bekeken wat hun woonwensen zijn in de woning zelf, waar deze volgens hen aan moet voldoen.

Gewenste woonsituatie:

Figuur 2. Gewenste woonsituatie naar type woonruimte, Bron: Kences enquête 2014

Hieruit blijkt dat het verdeeld over Nederland redelijk dicht bij elkaar ligt, alleen Delft springt er bovenuit. Uit onderzoek van Kences (2014) blijkt dat de huurverdeling van verschillende woonsituaties als volgt is:

1. Zelfstandige woning (+/- 425, - per maand)

2. Kamers eigen voorzieningen (+/- 350, - per maand) 3. Kamers gedeelde voorzieningen (+/- 300, - per maand) Bron: (Kences, 2014)

Studenten jonger dan 23 jaar mogen een maximale huur hebben van €409,92 per maand als men huurtoeslag wil ontvangen en moet men zelfstandig wonen. Indien men boven de grens zit heeft men geen recht op huurtoeslag.

Bron: (Belastingdienst, 2016)

Verder is de afstand naar het centrum ook van groot belang bij studenten, hieronder kun je in figuur 3 zien waar daar de voorkeur bij is.

Je kunt hierbij opmaken dat de studenten die zelfstandig wonen er wel wat meer tijd voor over hebben om in het centrum te komen.

Naast de belangrijkste drie elementen (zelfstandigheid, prijs en locatie) zijn er ook aanvullende voorzieningen die van groot belang zijn voor de studenten. Hieronder kun je verdeling zijn van de gewenste voorzieningen.

Figuur 4. Gewenste voorzieningen, Bron: Kences enquête 2014

Het blijkt dat bijna alle studenten het belangrijk vinden om snel en draadloos internet te hebben. Ook een balkon of terras staat hoog aangeschreven bij de studenten, ze willen hier graag wat extra voor betalen. (Kences, 2014)

Hieronder hebben we de gewenste woonoppervlaktes op een rijtje gezet (zie tabel 2) Gewenst woonoppervlak: Percentage: Aantal kamers:

Minder dan 10 M² 2% N.V.T.

Tussen de 11 – 20 M² 67% N.V.T.

Tussen de 21 – 30 M² 23% N.V.T.

Tussen de 31 – 50 M² 7% N.V.T.

Meer dan 50 M² 1% N.V.T.

Tabel 2. Behoefte woonoppervlakte Studenten, Bron: Labyrinth Onderzoek & Advies 2014 Starters:

De starters zijn vaak de dupe van de stagnatie van de doorstroming van de woningmarkt. Doordat steeds meer woningen in prijs stijgen en dit in combinatie met de economische recessie heeft dit de doorstroming vertraagd van een huurwoning naar een koopwoning. Mensen blijven namelijk vaker in een huurwoning wonen, en stappen dan niet over naar een koopwoning.

De laatste jaren zijn er veel woningen gebouwd voor het midden- en dure segmenten, hierdoor is het tekort aan goedkopere woningen gegroeid. De verwachting is dat komende jaren nog steeds een tekort is aan starters woningen, daardoor zal is het belangrijk om zo efficiënt mogelijk om te gaan met de schaarse woningen. Hier kan het herbestemmen van kantoorpanden ook een goede oplossing zijn. (USP Marketing, 2006)

Hieronder de woonwensen van de starters (zie tabel 3)

Woonwensen: Gewenste locatie: Gemiddelde kosten Flat/appartement/portiekwoning Variërende

doelgroepen

Huurpercentage 97% Liever huur dan koopwoning - Locatie graag in

buurt winkels, scholen en

sportverenigingen.

Gemiddelde huurprijs: €500 - €750

Liefst bestaande woning (i.v.m. prijs)

- Bereikbaarheid Gemiddelde koopprijs: € 100.000 tot € 200.000 Kleinere woning, minder kamers - Veiligheid en

comfort Tabel 3. Gewenst woonoppervlak, Bron: USP Marketing, 2006

Hieronder hebben we de gewenste woonoppervlaktes op een rijtje gezet (zie tabel 4) Gewenst woonoppervlak: Percentage: Aantal kamers:

Minder dan 80 M² 46% 2 Kamers

Tussen de 80 – 100 M² 30% 3 Kamers

Tussen de 100 – 120 M² 14% 3 Kamers

Tussen de 120 – 140 M² 8% 4 Kamers

Meer dan 140 M² 2% 5 Kamers

Tabel 4. Gewenst woonoppervlak, Bron: Qua Wonen 2011 Eenpersoonshuishouden:

Bij eenpersoonshuishouden lijkt op een starter; ze zijn vaak de dupe van de stagnatie van de

doorstroming van de woningmarkt. Bewoners blijven namelijk langer in hun starters woning wonen, en stappen dan niet over naar een koopwoning.

De laatste jaren is er ook steeds meer vragen naar eenpersoonswoningen, dit komt voornamelijk doordat jongeren steeds vaker eerst zelfstandig gaan wonen voordat ze met hun partner een woning gaan kopen. Ook door vergrijzing in Nederland is er steeds meer vraag naar eenpersoonswoningen. Dit komt dan vooral omdat de ouderen vaker langer zelfstandig blijven wonen.

Hier kan het herbestemmen van kantoorpanden ook een goede oplossing zijn. (Qua Wonen, 2011) Hieronder hebben we de woonwensen van eenpersoonshuishouden op een rijtje gezet (zie tabel 5) Woonwensen: Gewenste locatie: Gemiddelde kosten

Zelfstandig wonen 80 – 110 M² Variërende doelgroepen Huurpercentage 97%

Afhankelijk per doelgroep - Locatie Gemiddelde huurprijs: €575 - € 825 (Let op: sociale

huurwoningen tot €710,68) Buitenruimte gewenst - Bereikbaarheid Gemiddelde koopprijs: €

180.000 - Groenvoorziening

- Veiligheid en comfort Tabel 5. Gewenst woonoppervlak, Bron: Qua Wonen 2011

Hieronder hebben we de gewenste woonoppervlaktes op een rijtje gezet ( zie tabel 6) Gewenst woonoppervlak: Percentage: Aantal kamers:

Minder dan 50 M² 6% Variërend

Tussen de 50 – 80 M² 13% Variërend

Tussen de 80 – 110 M² 53% Variërend

Tussen de 110 – 140 M² 26% Variërend

Meer dan 140 M² 2% Variërend

Tabel 6. Gewenst woonoppervlak, Bron: Qua Wonen 2011

Hierbij kun je zien dat uit onderzoek van Qua Wonen in combinatie met VROM blijkt dat de meeste eenpersoonshuishouden het liefst in een woning/appartement van 80 – 110 M² wonen. Ook kun je zien dat deze doelgroep wat meer wil investeren in een woning/appartement.

Gezinnen:

Bij woonwensen van gezinnen moet je met meerdere aspecten rekening houden. Zo hebben

gezinnen graag een groter woonoppervlak en dat gecombineerd met een buitenruimte, het liefst een tuin en verschillende voorziening vlakbij de locatie. Het gemiddelde woonoppervlak van een gezin zit rond de 140 M². Om te kunnen voldoen aan alle wensen van de gezinnen zal er goed gekeken moeten worden of dit mogelijk is bij een bestaand casco. Het is van belang om per casus te onderzoeken of er aan alle woonwensen voldaan kan worden, zodat men kan bepalen of gezinnen daar wel gehuisvest kunnen en willen worden.

Hieronder hebben we de woonwensen van de gezinnen op een rijtje gezet (zie tabel 7) Woonwensen: Gewenste locatie: Gemiddelde kosten Zelfstandig wonen groter dan 140 M² Variërende

doelgroepen

Gemiddelde koopprijs: € 200.000 tot € 400.000 Ruime opzet woonoppervlak - Locatie graag in buurt

van winkels, scholen en sportverenigingen

Liefst geen huurwoningen

Buitenruimte gewenst - Bereikbaarheid - Groenvoorziening - Veiligheid en comfort - Graag een tuin

Tabel 7. Gewenst woonoppervlak, Bron: Qua Wonen 2011

Hieronder hebben we de gewenste woonoppervlaktes op een rijtje gezet (zie tabel 8) Gewenst woonoppervlak: Percentage: Aantal kamers:

Minder dan 80 M² 4% 2 Kamers

Tussen de 80 – 100 M² 13% 3 Kamers

Tussen de 100 – 120 M² 17% 3 Kamers

Tussen de 120 – 140 M² 20% 4 Kamers

Meer dan 140 M² 46% 5 Kamers

Doorstromers:

Bij doorstromers moet je denken aan huishoudens welke een woning achterlaten zodat ze kunnen voldoen aan hun nieuwe woonwensen. Dit kan zijn doordat alleenstaanden gaan samenwonen, maar het kan ook zijn door veranderde woonbehoeftes. De doorstromers kunnen dus van verschillende leeftijd zijn. Bij doorstromers is het dus ook moeilijk aan te geven wat hun eigen woonwensen zijn, dit is afhankelijk van de leeftijd van de bewoners.

Je hebt verschillende categorieën bij de doorstromers, je kan namelijk verschillende tussenstappen maken bij woningen. Hier onder kun je een aantal mogelijkheden zijn waarbij de doorstromers hun woonwensen steeds kunnen verhogen.

Jonge tweeverdieners:

Locatie - Stedelijke omgeving

- Rijk aan voorzieningen - Groen

- Makkelijke bereikbaarheid auto - Goede parkeervoorzieningen Gebouw (woningen) - Groot luxe appartement

- Eigen buitenruimte

Kosten - Max. huur €500 - €700 euro

- Max. huur €700 - €900 euro voor topappartement - Koop €100.000 - €200.000 euro

Tabel 9. Belangrijkste doelgroepen doorstromers, Bron: Transformatie van kantoorgebouwen Senioren 55+:

Locatie - Veilige woonomgeving

- Winkels, groen, bank, postkantoor en openbaar vervoer op loopafstand (minder dan 500 meter)

- Makkelijke bereikbaarheid auto - Goede parkeervoorzieningen

- Deels stedelijk, deels ruimtelijk milieu Gebouw (woningen) - Bij voorkeur geen begane grond woning

- Aanwezigheid lift

- Bij voorkeur geen binnentrap

- Portiekontsluiting (geen galerijontsluiting) - 3-4 kamerwoning

- Woonkamer 30-40 M²; grote keuken - Directe relatie woon-, slaap- en badkamer - Ruime badkamer

- Balkon of dakterras 10-15 M² - Extra aandacht geluidsisolatie - Aanpasbaar/flexibel

Kosten - Huur €500 euro of meer

- Huur €1000 of meer voor topappartement - Koop €100.000 - €400.000 euro

Ouderen (55+):

Van alle ouderen die zelfstandig wonen, woont ongeveer 15% in een woning die speciaal geschikt is voor ouderen, de andere soorten woningen zijn minder populair. Hoe ouder de bewoners worden des te vaker gaat men naar één van de onderscheiden woningcategorieën.

Hieronder hebben we de woonwensen van de ouderen op een rijtje gezet (zie Figuur 5)

Figuur 5. Woonsituatie ouderen 2012, Bron: Cijfers wonen en bouwen 2013

De vergrijzing in Nederland stijgt nog steeds, het is daarom wenselijk om hier extra

woongelegenheden voor te creëren. Ouderen wonen het liefst in een rustige omgeving het liefst net buiten de stad zodat alle voorzieningen makkelijk te bereiken zijn. Ouderen hebben het liefst een woning die gelijkvloers is met een woonoppervlak van 90 tot 120 M². Ook moet het mogelijk zijn kleine aanpassingen te doen aan de woning, zodat men met kleine ongemakken toch op zichzelf kan blijven wonen.

Hieronder hebben we de woonwensen van de ouderen op een rijtje gezet (zie tabel 11) Woonwensen: Gewenste locatie: Gemiddelde kosten Zelfstandig wonen opp. 90 - 120 M² Deels stedelijk (aan de

rand)

Gemiddelde koopprijs: € 100.000 tot € 400.000 Ruime opzet woonoppervlak - Winkels en zorg Gemiddelde huurprijs:

€600 - € 1000 Comfort en kwaliteit - Bereikbaarheid Budget varieert door

gezondheid/spaargeld 10m² buitenruimte gewenst - Groenvoorziening

- Veiligheid en comfort - Graag een tuin

3.3 Wooncomfort

We spreken van een thermisch behaaglijk binnenklimaat als mensen geen behoefte hebben aan een hogere of lagere temperatuur. Thermische behaaglijkheid wordt daarom uitgedrukt als de mate waarin men het thermisch binnenklimaat “acceptabel” vindt. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt naar algemene thermische behaaglijkheid en lokale thermische behaaglijkheid (arbokennisnet, 2008).

Algemene thermische behaaglijkheid

Met algemene thermische behaaglijkheid wordt aangegeven in welke mate men het koud of warm heeft. We hebben het dan over de temperatuur in een ruimte. Verschillende parameters bepalen of de mensen het koud of warm hebben. De luchttemperatuur, de luchtsnelheid, de

stralingstemperatuur en de luchtvochtigheid bepalen of wij het koud of warm hebben. Het activiteitenniveau en de kledingisolatie spelen ook een belangrijke rol (arbokennisnet, 2008). Lokale thermische behaaglijkheid

We spreken van lokale thermische behaaglijkheid als de temperatuur in een ruimte goed voelt, alleen dat toch een deel van het lichaam te sterk afkoelt of opwarmt. Een aantal voorbeelden zijn:

 Koude voeten door een te lage vloertemperatuur.

 Groot verschil tussen de luchttemperatuur bij het hoofd en bij de voeten

 Dicht voor een kachel zitten of staan waardoor er hinderlijke sterke warmtestraling optreedt.

 Teveel warmte verlies door koude straling bij bijvoorbeeld enkelglas.

 Tocht door bijvoorbeeld een inblaasrooster van een ventilatiesysteem dat teveel lucht blaast. Zomer

In de zomer is in gebouwen voornamelijk de algemene thermische behaaglijkheid kritisch. Als de woning veel glas oppervlakte heeft zonder goede zonwering en er wordt veel gebruik gemaakt van elektronische apparatuur dan is het in veel woningen op een zonnige dag te warm in de woning. Winter

De meeste woningen zijn voorzien van voldoende verwarming hierdoor is de algemene thermische behaaglijkheid ’s winters meestal acceptabel voor de bewoner. De lokale thermische behaaglijkheid is niet altijd acceptabel want men krijgt bijvoorbeeld last van koude voeten, tocht of koude straling. (arbokennisnet, 2008)

Akoestisch comfort

Het akoestisch comfort van een gebouw wordt voornamelijk bepaald door de aandacht voor luchtgeluid en contactgeluid. Wanneer het akoestisch binnenklimaat van een woning als prettig wordt ervaren hangt af van de aanwezige toonhoogtes en de snelheid waarmee klanken veranderen. Het hangt dus niet af van het volume van het geluid. Een gehorige woonkamer of gang kan voor zowel de bewoners als de omgeving storend zijn. Ook kan door de nagalmtijd de gesprekken minder fijn verlopen want door de galming versta je elkaar niet goed.

Soorten geluid in een gebouw

 Luchtgeluid dit is geluid dat opgewekt wordt in de lucht en dat zicht voorzet in de lucht. Denk daarbij aan: stemmen van mensen, auto’s, muziek, enz.

 Contactgeluid dit is geluid dat wordt opgewekt door contact met een gebouwdeel van de woning en dat zich door dat deel heen voortplant. Dit kunnen bijvoorbeeld voetstappen zijn of als iemand tegen de muur aan klopt.

 Technisch geluid: ventilatie, verwarmingsketel, enz. Gedrag van het geluid in het gebouw

Wanneer luchtgeluid met een wand in aanraking komt, kunnen er drie reacties optreden:

 Weerkaatsing van het geluid op de wand

 Absorptie van het geluid door de wand

 Voortplanting van het geluid door de wand heen Nagalmtijd

De nagalmtijd is de tijd die verloopt tussen de weerkaatsing van de geluidsgolf op de wand en

de afzwakking van het geluidsniveau. Die tijd wordt gemeten in verhouding tot een afzwakking van het geluidsniveau met 60dB en varieert volgens de geometrie en de wandbekleding van het lokaal. De nagalmtijd in een ruimte wordt bepaald door het volume van de woning en de totale hoeveelheid aanwezig absorberend materiaal (handleiding duurzaam bouwen, 2010).

Geluidsisolatie

Om het akoestisch comfort in een gebouw te verbeteren kunnen maatregelen getroffen worden om geluid van buiten tegen te houden. Dit kan doormiddel van geluidsisolatie door het aanbrengen van geluidsisolatie wordt het geluid van buiten verminderd maar ook het geluid dat van binnen naar buiten gaat verminderd. Voor geluidsisolatie is het toevoegen van massa van de constructie nodig. Het geluidsisolerend materiaal houdt een gedeelte van het geluid tegen waardoor er minder geluid door de woning komt.

Geluidabsorptie in een vertrek

Bij geluidsabsorptie gaat men van een geluidbron en een ontvanger uit die zich in dezelfde ruimte in de woning bevinden. Door het aanbrengen van geluidsabsorberende vlakken in een ruimte wordt de nagalmtijd verkort en kan het akoestisch comfort van een ruimte worden verbeterd (handleiding duurzaam bouwen, 2010).

Binnenmilieu eisen

Er bestaat een eis voor het binnenmilieu op klasse A, B en C-niveau. Wij streven naar klasse A in onze Toolbox omdat wij hoger dan de minimale eis willen zitten omdat wij willen dat het gebouw in 2020 ook nog voldoet. Klasse A leidt tot meer comfort dan klasse B en C, terwijl klasse B weer beter is dan klasse C.

Binnenmilieu-eisen op klasse A, B en C-niveau

Het voldoen aan de genoemde wettelijke minimumeisen is zeker geen garantie dat het binnenmilieu goed zal zijn of dat het wooncomfort acceptabel is. De wettelijke eisen moet je zien als een

standaard, dit zijn de minimale eisen waar je aan moet voldoen. Wanneer je meer dan de minimale kwaliteit wilt, zal je hoger dan de wettelijke eisen moeten gaan om dit te kunnen bereiken.

Hierbij wordt een classificatie systeem gehanteerd met drie klassen: A, B en C. Daaraan is een klasse D toegevoegd. Aan alle vier de binnenmilieu klassen is een cijfer toegekend. Op deze manier is het mogelijk om gebouwen te vergelijken op de aspecten: temperatuur in de winter, relatieve vochtigheid in de winter, CO² concentratie (een maat voor de kwaliteit van de ventilatie), hinder door installatiegeluid, de nagalmtijd en tocht in de winter.

De drie klassen worden als volgt gekwalificeerd:

 Klasse A: “zeer goed”, - hoog verwachtingspatroon ten aanzien van de kwaliteit van het Binnenmilieu. Het rapportcijfer wordt ca. op een 8,5 getoetst.

 Klasse B:‟goed‟, - gemiddeld verwachtingspatroon ten aanzien van de kwaliteit van het Binnenmilieu. Het rapportcijfer wordt ca. op een 7 getoetst.

 Klasse C:‟acceptabel‟, - matig verwachtingspatroon ten aanzien van de kwaliteit van het binnenmilieu, minimaal noodzakelijk vanuit het oogpunt van volksgezondheid en ca. niveau wettelijk minimum nieuwbouw. Het rapportcijfer wordt ca. op een 5,5 getoetst.

Echter is er ook indirect een restklasse D gedefinieerd die neerkomt op: niet aan de laagste eisen voldoen‟ c.q. minder dan klasse C (met name relevant in bestaande, oudere gebouwen). In tabel 12 zijn klasse A, B en C eisen gepresenteerd voor diverse aspecten van thermisch binnenklimaat. (arbokennisnet, 2008)

Klasse A Klasse B Klasse C Klasse D

Min Max Min Max Min Max

Temp. winter ᵒC 20 22 20 22 19 23 <19 of >23 RV winter % 40 60 30 70 20 90 <20 of >90 CO2 (ventilatie) Ppm 0 799 800 999 1000 1200 >1200 Lichtsterkte Lux 501 1000 301 500 0 300 0 Installatiegeluid dB(A) 0 25 25,1 30 30,1 35 >35 Nagalmtijd Sec 0,6 0,8 0,4 0,9 0,2 1,0 <0,2 of > 1,0 Tocht winter M/s 0,16 0,19 0,2 0,22 0,23 0,5 >0,5

Klasse A = goed 8,5 Klasse C = acceptabel 5,5 Klasse B = voldoende 7,0 Minder dan klasse C = matig 3,5 Tabel 12. Milieu klasse, Bron: Arbokennisnet 2008

Voor een extra tabel van de verschillende binnenmilieu klassen verwijzen wij u naar bijlage 1 wooncomfort.

Conclusie

Bij leegstaande kantoorpanden is het een groot probleem welke doelgroep het meest geschikt is voor transformatie. Uit het onderzoek blijkt dat er verschillende doelgroepen zijn: studenten, starters, eenpersoonshuishouden, gezinnen, doorstromers en ouderen. Hierbij is bekeken welke doelgroepen het beste voor de Toolbox gebruikt kan worden. Daarnaast worden de volgende doelgroepen gebruikt/verwerkt in de Toolbox: studenten, jongeren/doorstromers en ouderen. Aan iedere doelgroep worden eisen gesteld zodat deze aan de hand van de Toolbox verwerkt worden voor het concept. Hieronder staan de eisen van de verschillende doelgroepen:

Student:

De student vindt de locatie belangrijk zodat ze binnen een aantal minuten in het centrum zijn, ook vinden zei het fijn om dichtbij het openbaar vervoer te wonen. Het woonoppervlak is bij studenten ook belangrijk, ze hebben graag een woonoppervlak van tussen de 11m² en 30m². De studenten willen hiervoor tussen 300,- en 425,- euro betalen voor de huur van hun kamer. Dit verschilt natuurlijk per type woning, maar ook of men voorzieningen wilt delen met medestudenten. Verder vindt een student snel en draadloos internet belangrijk. Ook hebben ze graag een balkon of terras. De meeste studenten vinden het uiterlijk van het gebouw minder belangrijk dan de functie waar het gebouw voor moet dienen.

Jongeren/doorstromers:

De jongeren/doorstromers vinden het belangrijk dat er in de buurt van hun woning een buurtwinkel, school en sportverenigingen zijn. Graag wonen jongeren/doorstromers in een veilige buurt, met verschillende groenvoorzieningen. Het gewenste woonoppervlak voor jongeren/doorstromers is van 70 M² tot 100 M². Jongeren/doorstromers hebben graag een buitenruimte, zodat ze ook buiten kunnen ontspannen. Verder is het ook van groot belang dat jongeren goede parkeervoorzieningen hebben. De huurprijs voor de doelgroep ligt tussen de 450,- en 750,- euro. De

jongeren/doorstromers vinden het uiterlijk van de woning vaak belangrijker worden ten opzichte van de studenten, zowel bouwkundig als esthetisch.

Ouderen:

De ouderen vinden het belangrijk dat winkels en zorginstellingen dicht in de buurt van hun woning bevinden. Goede parkeervoorzieningen, veilige woonomgeving en groen voorzieningen zijn ook uitermate belangrijk voor ouderen. Uit onderzoek is gebleken dat ouderen een gewenst

woonoppervlak hebben van; 90 M² en 120 M². Bij ouderen moet je rekening houden met hun mobiliteit, hierdoor hebben ze graag een rolstoelvriendelijke woning. Dit houdt ook in dat er een lift aanwezig dient te zijn. Ouderen hebben graag een eigen buitenruimte (10-15M²) zodat zei van hun oude dag kunnen genieten. De huurprijs voor ouderen ligt tussen de 600,- en 1000,- euro. Ouderen willen graag in een woning waarbij de uitstraling netjes verzorgd is zodat deze ook past bij het straatbeeld.

Er bestaan eisen voor het binnenmilieu deze zijn verdeeld in verschillende klassen: A, B en C niveau. Het voldoen aan de genoemde wettelijke minimumeisen is zeker geen garantie dat het binnenmilieu goed zal zijn of dat het wooncomfort acceptabel is. Als je aan het bouwbesluit bestaande situatie wilt voldoen is niveau C voldoende, echter streeft de Toolbox naar klasse A, dit zijn de strengste eisen en worden omschreven als ‘zeer goed’. Het heeft een hoog verwachtingspatroon ten aanzien van de kwaliteit van het binnenmilieu. Er wordt voor klasse A gekozen omdat het getransformeerde gebouw in 2020 ook nog moet voldoen aan de wensen van de bewoners.

4. Wet en regelgeving

Bij herbestemmen van een kantoorpand naar een woninggebouw moet aan verschillende regels in het bouwbesluit worden voldaan. Per 1 juli 2015 is het Bouwbesluit 2012 gewijzigd; onder meer de voorschriften voor energiezuinigheid worden aangescherpt. Wij willen de verschillende bouwkundige eisen onderzoeken die nodig zijn bij transformatie. Wij gaan de verschillen in regelgeving per functie onderzoeken gekeken naar de bestaande bouw en nieuwbouw (4.1).

Daarnaast willen wij gaan kijken naar de ambitie van de overheid om gebouwen energiezuiniger te maken door het aanscherpen van de regelgeving (4.2). Ook willen wij de mogelijkheden tot

ontheffing / vrijstelling bouwbesluit gaan bekijken (4.3). Tot slot willen wij naar het bestemmingsplan gaan kijken wat het inhoud als de functie veranderd (4.4).

4.1 Bouwkundige eisen bij transformatie

Bij transformatie van kantoorpanden naar woningen zijn enkele aandachtspunten van belang. Voor de bouwkundige aandachtspunten is onderscheid gemaakt tussen de regelgeving van de bestaande kantoren (bouwbesluit 2012, wijziging juli 2015) en wat de eisen zijn voor woningen nieuwbouw en bestaande bouw (tabel 13 ). Het is een misverstand dat een gebouw bij functieverandering per definitie vergunningsplichtig is en aan de nieuwbouwvoorschriften voor de nieuwe gebruiksfunctie moet voldoen. Voor bijna de meeste aspecten geldt het rechtens verkregen niveau. In de praktijk is dat het actuele kwaliteitsniveau dat al vóór de transformatie aanwezig was. Bij transformatie zijn de eisen voor de meeste aspecten lager dan de eisen die aan nieuwbouw worden gesteld (transformatie en het bouwbesluit 2012).

Het Bouwbesluit 2012 (nieuwe wijziging 1 juli 2015) noemt drie kwaliteitsniveaus die van toepassing kunnen zijn: het nieuwbouwniveau, het niveau voor bestaande bouw en het rechtens verkregen niveau. Het nieuwbouwniveau heeft de hoogste eisen en geldt voor alle nieuwbouwsituaties, hieronder valt ook als men de functie van het gebouw wijzigt. Actuele eisen op het gebied van veiligheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid/milieu en gezondheid zijn hierin voor verschillende gebruiksfuncties vastgelegd. Het niveau voor bestaande bouw is het laagst gedefinieerde

kwaliteitsniveau. Dit is het minimale niveau waar een gebouw voor een bepaalde functie te allen tijde aan moet (blijven) voldoen. Een gebouw dat niet aan dit niveau voldoet, moet worden

verbeterd of moet voor die functie worden gesloten. Het rechtens verkregen niveau zit er tussenin. Dit is het actuele kwaliteitsniveau van een gebouw, voor zover door legale bouwactiviteiten tot stand is gekomen. Bepalend is dus de kwaliteit die oorspronkelijk is gerealiseerd in combinatie met

eventuele, al dan niet vergunningsvrije verbouw. Bij verbouw ten behoeve van transformatie geldt in veruit de meeste situaties het rechtens verkregen niveau. Dat betekent in de praktijk, dat de actuele kwaliteit van een gebouw er door de verbouwing niet op achteruit mag gaan (transformatie en het bouwbesluit 2012).

Onderdeel Eisen Kantoorgebouw (Bouwbesluit 2012: nieuwe wijzigingen 1 juli 2015) Eisen Nieuwbouw woningen (Bouwbesluit 2012: nieuwe wijzigingen 1 juli 2015) Eisen Bestaande woningen (Bouwbesluit 2012: nieuwe wijzigingen 1 juli 2015) Draagkracht constructie

Te bepalen via de NEN-EN 1991)

Te bepalen via de NEN-EN 1991)

te bepalen via de NEN 8700 Brandveiligheid hoofddraagconstructie

Gebruiksgebied 5m hoger of lager dan het meetniveau ≥ 90 min. hoofddraagconstructie <7m ≥ 60 min. >7m < 13m ≥ 90 min. >13m ≥ 120 min. subbrandcomp.≥30min. hoofddraagconstructie <7m ≥0 min. >7m < 13m ≥ 30 min. >13m ≥60 min. subbrandcomp.≥20min. Beperking van uitbreiding brand Brandcompartiment < 1000m² Brandcompartiment < 1000m² Brandcompartiment < 1000m² Trappen Breedte ≥ 0,8m Vrije hoogte ≥ 2,1m Min. Aantrede ≥ 0,185m Max. Optrede ≥ 0,21m Breedte ≥ 0,8m Vrije hoogte ≥ 2,3m Min. Aantrede ≥ 0,22m Max. Optrede ≥ 0,188m Breedte ≥ 0,7m Vrije hoogte ≥ 1,9m Min. Aantrede ≥ 0,13m Max. Optrede ≥ 0,22m Hellingbaan breedte ≥ 1,1m helling 1:20 bij hoogteverschil ≥ 0,5m breedte ≥ 1,1m helling, 1:20 bij hoogteverschil ≥ 0,5m breedte ≥ 0,7m

helling ten hoogste 1:10

Vluchtroute Afstand tussen punt in een gebruiksgebied en uitgang van het subbrandcomp. < 30m

Afstand tussen punt in een gebruiksgebied en uitgang van het subbrandcomp. < 30m

Afstand tussen punt in een gebruiksgebied en uitgang van het subbrandcomp. < 45m Inbraakwerendheid Geen eisen Deuren, ramen en

kozijnen van woningen moeten inbraakwerend zijn volgens weerstand klasse 2 bepaald door NEN 5096

Geen eisen

Geluidwering van buiten

karakteristieke geluidwering met een minimum van 20 dB

karakteristieke geluidwering met een minimum van 20 dB Geen eisen Geluidwering tussen verblijfsruimte Lucht-geluidniveau verschil ≥ Dnt 52dB, contact -geluidniveau ≤Lnt54dB Lucht-geluidniveau verschil ≥ Dnt 52dB, contact -geluidniveau ≤Lnt54dB Geen eisen Geluidwering installaties ≤ 30dB in een Verblijfsgebied van aangrenzend perceel met woonfunctie ≤ 30dB in een verblijfsgebied ≤ 30dB in een verblijfsgebied

Wering van vocht Een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778 waterdicht.

Een uitwendige

scheidingsconstructie van een verblijfsgebied, een toiletruimte of een badruimte is, bepaald volgens NEN 2778 waterdicht. Geen eisen Luchtverversing: verblijfsgebied en verblijfsruimte Verblijfsgebied en -ruimte ≥ 0,9 dm³/s per persoon Liftschacht ≥ 3,2 dm³/s per m² opp. van die liftschacht Verblijfsgebied ≥ 0,9 dm³/s per m² ≥ 7 dm³/s per m² Verblijfsruimte 0,7 dm³/s per m², 7dm³/s Verblijfsgebied ≥ 0,7 dm³/s per m² ≥ 7 dm³/s per m² Luchtverversing: Keuken, badkamer en toilet Keuken ≥ 21dm³/s Toilet ≥ 7dm³/s Keuken ≥ 21dm³/s Badkamer ≥ 14 dm³/s Toilet ≥ 7dm³/s Keuken ≥ 21dm³/s Toilet ≥ 7dm³/s Thermisch comfort Max. luchtsnelheid Toevoer

Toevoer verse lucht ≤ 0,2 m/s

Toevoer verse lucht ≤ 0,2 m/s

Toevoer verse lucht ≤ 0,2 m/s

Spuivoorziening Geen eisen Verblijfsgebied ≥ 6 dm³/s per m² Verblijfsruimte ≥ 3 dm³/s per m² Verblijfsruimte ≥ 3 dm³/s per m² Equivalente daglicht toetreding Verblijfsgebied ≥ 2,5% van vloeropp. Verblijfsruimte ≥ 0,5m² Verblijfsgebied ≥ 10% van vloeropp. Verblijfsruimte ≥ 0,5m² Verblijfsruimte ≥ 0,5m² Minimale opp. verblijfsgebied Min. vloeropp. 5m² Breedte 1,8m Min. vloeropp. 5m² Breedte 1,8m Geen eisen Minimale breedte verblijfsruimte ≥ 1,8m ≥ 1,8m Geen eisen Gebruiksopp. / verblijfsgebied ≥ 55% ≥ 55% ≥ 55% Afstand toegangsdeur tot de meterruimte

Geen eisen voor de afstand naar de toegangsdeur

Geen eisen voor de afstand naar de toegangsdeur

Geen eisen voor de afstand naar de toegangsdeur Toiletruimte Opp. 0,9 x 1,2m² Invalide toilet Opp. 1,65 x 2,2m 2 toiletten aanwezig Opp. 0,9 x 1,2m² Invalide toilet Opp. 1,65 x 2,2m 1 toilet aanwezig

Opp. ≥ 0,64 m², met een Breedte ≥ 0,6 m en een hoogte boven de vloer ≥ 2 m.

Badruimte n.v.t. Badruimte opp. ≥ 1,6 m² Breedte ≥ 0,8 m

Badruimte met toilet opp. ≥ 2,2m² Breedte ≥ 0,9m Geen eisen Integraal toegankelijke badruimte n.v.t. Badruimte Opp. ≥ 1,6 x 1,8 m Badruimte met toilet Opp. ≥ 2,2 m x 2,2 m

Geen eisen

Vrije hoogte ≥ 2,6m ≥ 2,6m ≥ 2,1m

Vrije doorgang (Geldt ook voor vrije doorgang lift) ≥ 0,85m breed, ≥ 2,3m vrije hoogte, toegankelijkheidssector ≥ 1,2m breed ≥ 0,85m breed, ≥ 2,3m vrije hoogte, toegankelijkheidssector ≥ 1,2m breed Geen eisen Toegankelijkheid (hoogteverschillen) hoogteverschil > 0,02m lift of hellingbaan nodig

hoogteverschil > 0,02m lift of hellingbaan nodig

Geen eisen

Buitenberging Geen eisen woningen ≥ 50m² een afsluitbare berging van ≥ 5m², breedte ≥ 1,8m, hoogte ≥ 2,3m, woningen < 50m² gem. berging ≥ 1,5m² per woning (≥ 1,8m breed en ≥ 2,3m hoog) Geen eisen

Buitenruimte Geen eisen Privébuitenruimte Vloeropp. ≥ 4m² Breedte ≥ 1,5m, buitenruimte als verblijfsgebieden per woning <50m² zijn, ≥ 1m² per woning, breedte ≥ 1,3m Geen eisen

EPC-waarde ≤ 0,8 ≤ 0,4 Geen eisen

Thermische Isolatie uitwendige scheidingsconstructie ≥ 3,5m²K/W. (m.u.v. ramen, deuren en kozijnen 1,65 W/m²K) Rc-waarde Vloer: min. 3,5 mK²/W Gevel: min. 4,5 m²K/W Dak: min. 6,0 m²K/W (m.u.v. ramen, deuren en kozijnen 1,65 W/m²K) Geen eisen Thermische Isolatie inwendige scheidingsconstructie ≥ 4,5m²K/W. ≥ 4,5m²K/W. Geen eisen Koudebruggen ≤ 2% van de gebruiksopp. van de gebruiksfunctie ≤ 2% van de gebruiksopp. van de gebruiksfunctie Geen eisen

Milieu Gekwantificeerd volgens de bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken. Gekwantificeerd volgens de bepalingsmethode Milieuprestatie Gebouwen en GWW-werken. Geen eisen

Verlichting Een verblijfsruimte heeft een

verlichtingsinstallatie die een

verlichtingssterkte kan geven van ten minste 1 Lux.

Een verblijfsruimte heeft een verlichtingsinstallatie die een

verlichtingssterkte kan geven van ten minste 1 Lux.

Geen eisen

Voorziening voor het afnemen en

gebruiken van energie (Elektriciteit)

Voldoet aan: NEN 1010 bij lage spanning

NEN-EN-IEC 61936-1 en NEN-EN 50522, bij hoge spanning.

Voldoet aan: NEN 1010 bij lage spanning

NEN-EN-IEC 61936-1 en NEN-EN 50522, bij hoge spanning.

Voldoet aan:

Lage spanning V 1041 en NEN-EN-IEC 61936-1 en NEN-EN 50522, bij hoge spanning.

Voorziening voor het afnemen en

gebruiken van energie (Gas)

Voldoet aan: NEN 1078 bij een nominale werkdruk van ≤ 0,5 bar en NEN-EN 15001-1 bij een nominale werkdruk > 0,5 bar en < 40 bar.

Voldoet aan: NEN 1078 bij een nominale

werkdruk van ≤ 0,5 bar en NEN-EN 15001-1 bij een nominale werkdruk > 0,5 bar en < 40 bar.

Voldoet aan: NEN 8078 bij een nominale werkdruk van ≤ 0,5 bar, en NEN 2078 bij een nominale werkdruk >0,5 bar < 40 bar.

Watervoorziening Drinkwater en

warmwater moeten aan NEN 1006 voldoen

Drinkwater en

warmwater moeten aan NEN 1006 voldoen

Drinkwater en

warmwater moeten aan NEN 1006 voldoen Afvoer Afvalwater en

hemelwater

voldoen aan NEN 3215 voldoen aan NEN 3215 voldoen aan NEN 3215

Overbewoning N.v.t. Een woonfunctie wordt niet bewoond door meer dan één persoon per 12 m² gebruiksoppervlakte

Geen eisen

Droge blusleiding Bij een verblijfsgebied > 20m boven

meetniveau

Bij een verblijfsgebied > 20m boven meetniveau

Bij een verblijfsgebied > 20m boven meetniveau

Veilig onderhoud Een te bouwen gebouw is zodanig dat

onderhoud aan het gebouw veilig kan worden uitgevoerd.

Een te bouwen gebouw is zodanig dat onderhoud aan het gebouw veilig kan worden uitgevoerd.

Geen eisen

4.2 Aanscherpen van de regelgeving door de overheid omtrent energiezuinige

gebouwen

De overheid wil energieneutraal gaan bouwen hierdoor is de laatste jaren de energie presentatie coëfficiënt steeds meer aangescherpt. De EPC drukt het gebouw gebonden energiegebruik uit voor ventilatie, verlichting, verwarming, warmtapwatervoorziening en eventuele koeling. De EPC wordt berekend op basis van gebouweigenschappen en gebouw gebonden installaties, waarbij rekening wordt gehouden met standaardomstandigheden en standaard bewonersgedrag (Bouwbesluit, 2012). Bij EPC 0,4 waarde zijn er een aantal belangrijke aspecten waar rekening mee gehouden dient te worden zie tabel 14.

Aspecten: Maatregelen:

Energieverbruik beperken Goede bouwkundige schil

Energie terug winnen Warmteterugwinning uit ventilatie en douche-water Warmte terug winning Warmte- en koude opslag in bodem (rondom/in gebouw) Opwekken energie Zonnepanelen

Tabel 14. Belangrijke aspecten/maatregelen bij waarde EPC 0. Bron: Klimaatgarant, Wim van den Bogerd 2014 Bij een EPC waarde wordt er vanuit een standaard bewoner/gezin doorgerekend. In een EPC berekening komen de volgende onderwerpen steeds terug, zie tabel 15.

Uitgangspunten EPC berekeningen: Onderwerpen: Standaard bewoner Verwarmen

Koelen Warm water Ventileren Verlichting

Tabel 15. Belangrijke aspecten/maatregelen bij waarde EPC 0. Bron: Klimaatgarant, Wim van den Bogerd 2014

Het kabinet heeft ambitieuze doelen op het gebied van energie en klimaat. De energieprestatie-eisen voor nieuwe gebouwen vormen één van de instrumenten om dit doel te bereiken. Deze eisen zijn sinds de invoering regelmatig aangescherpt. De energieprestatie coëfficiënt is de maatstaf voor de energieprestatie. Hoe lager de EPC, hoe energiezuiniger het gebouw. De huidige energieprestatie coëfficiënt bij een nieuwbouw woning is een EPC van 0,4 en bij een kantoorgebouw 0,8. De EPC eis van 0,4 bij een nieuwbouw woning is wel noodzakelijk want de overheid wil dat eind 2020 alle gebouwen bijna energieneutraal gebouwd worden. Als ze dit halen dan voldoet Nederland aan de gewijzigde Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen ook wel EPBD genoemd. De aanscherping van de energieprestatie-eis voor nieuwbouwwoningen is ook vastgelegd in het Lente-akkoord Energiezuinige Nieuwbouw tussen Rijk en marktpartijen van juni 2012. Zij hebben hierin afgesproken per 1 januari 2015 het gestandaardiseerde energiegebruik van

nieuwbouwwoningen ten opzichte van 2007 met de helft te verminderen en afspraken te maken over een traject naar energieneutraal bouwen vanaf 2020 (Rijksoverheid, 2012).