8. Bestaande meetinstrumenten bij transformatie
8.5 INKOS (Instrument voor Kosten en Opbrengsten Simulatie)
Het toetsingsmodel is niet publiekelijk beschikbaar, hierdoor is er maar een beperkt aanbod aan informatie beschikbaar. Het door Sjoerd Bijleveld van de TU Delft ontwikkelde instrument integreert rekenen en tekenen. Het instrument kan de financieel en economische consequentie van hergebruik of herbestemming inzichtelijk maken. De invoer bestaat uit kengetallen voor kosten en opbrengsten en uit functionele plattegronden. Bij de berekening worden de milieueffecten ook opgenomen. De kosten worden bepaald aan de hand van bestaande tekeningen waarop de nieuwe functie wordt ingetekend, hierbij dient aangegeven te worden wat het ingreepniveau (6 verschillende keuzes) is en wat het uiteindelijke kwaliteitsniveau moet zijn. Het programma geeft een snelle indruk van de financiële haalbaarheid.
Conclusie
Tijdens het ontwikkelen van de Toolbox zal er gekeken worden naar de bovenstaande instrumenten. Zie tabel 29 voor de thematische vergelijkingen van de instrumenten. Door middel van de
bovenstaande instrumenten te combineren kan er in de Toolbox bepaald worden wat de haalbaarheid op zowel financieel als bouwkundig vlak is.
M ar kt v an v ra ag en aanbod Fun cti es el ec ti e Fu n cti o n el e i n p as si n g Te ch n is ch -c o n str u cti ev e Ana ly se C u ltu u rh is to ri sc h e an al ys e Fina n ci ël e ha al b aa rh ei d To ets o p w et - en re ge lg ev in g Org an is at ie en p ro ce d u re s Leegstandrisicometer ++ + + + + Transformatiepotentiemeter ++ + ++ + + + ++ + Herbestemmingswijzer + ++ + + + + ++ ABT-QuickScan + + + + + + ++ INKOS + + + + +
Tabel 29. Thematische vergelijking van 5 instrumenten / Bron: Real Esteat transformatie en flexibiliteit.
Er wordt voornamelijk naar de transformatiepotentiemeter gekeken omdat dit instrument het beste in de Toolbox past. Dit komt doordat er met de transformatiepotentiemeter vastgesteld kan worden of een leegstaand- / leegkomend kantoorgebouw voldoende potentie heeft om te transformeren naar een woning. Met de Toolbox wordt er aangetoond of het mogelijk is een leegstand kantoorpand te transformeren naar woningen.
Conclusie literatuuronderzoek
Er is een groot aanbod aan beschikbare kantoorruimte ten opzichte van de vraag naar
kantoorpanden, hierdoor ontstaat leegstand van kantoren. Als er op één locatie veel leegstand van kantoren is, creëer je minder leefbaarheid in de omgeving waardoor bedrijven zich minder snel willen vestigen in dat gebied. De Toolbox gaat zich richten op leegstaande kantoorpanden die gebouwd zijn tussen 1970 – 1990. Dit komt doordat er vóór 1990 voornamelijk veel structurele leegstand is en hier richt het onderzoek zich op. Daarnaast zijn kantoorgebouwen gebouwd van vóór 1970 kleiner van omvang en in de Toolbox wordt er vanuit gegaan dat er minimaal 12 woningen gerealiseerd kunnen worden. Vandaar dat de grens op 1970 ligt. Bij leegstaande kantoorpanden is het een probleem om een geschikte doelgroep te vinden die in een getransformeerd kantoorgebouw wil wonen. Uit verder onderzoek blijkt dat er drie verschillende doelgroepen in aanmerking komen om in een getransformeerd kantoorpand te gaan wonen. Dat zijn de volgende doelgroepen en worden verwerkt in de Toolbox: Studenten, Jongeren/doorstromers en ouderen. Aan elke doelgroep zijn eisen gesteld en worden verwerkt in de Toolbox. Het uitgangspunt van de getransformeerde woningen is om naar een EPC van minder dan 0,4 te streven, het liefst richting energieneutraal (0,0). Verder blijkt dat er veel leegstaande kantoorpanden gebouwd zijn tussen 1970 – 1990. Deze zijn voornamelijk uitgevoerd in een beton-casco, dit wil zeggen met betonnen kolommen structuur en betonnen vloeren. Bij transformatie komen er bouwkundige knelpunten voor, de meest
voorkomende bouwkundige aanpassingen zijn: de constructie van het gebouw, de vloeren, de gevel, installaties en of er een buitenruimte aanwezig is. Door de residuele grondwaarde te bepalen voor een kantoorpand door middel van het toetsingsmodel kan bepaald worden of het financieel haalbaar is voor een investeerder om een kantoorpand te transformeren naar woningen. Door een
kantoorgebouw te transformeren naar woningen verleg je de levensduur van het gebouw, hierdoor verkrijg je een lagere milieubelasting en is een vorm van duurzaamheid. Om de gebruikskwaliteit en toekomstwaarde te bepalen zijn de volgende aspecten belangrijk: toegankelijkheid, functionaliteit, technische kwaliteit, sociale veiligheid, voorzieningen en belevingswaarde. Deze aspecten zijn uit het programma GPR Gebouw 4.2 gehaald en worden in de Toolbox verwerkt. Verder wordt niet het gehele programma in de Toolbox verwerkt omdat het te uitgebreid is om een kantoorgebouw te toetsen of het haalbaar is om te transformeren. Naast het GPR Gebouw 4.2 programma bestaan er andere meetinstrumenten. Deze meetinstrumenten kunnen transformatie van kantoorgebouwen toetsen. Uit het vooronderzoek blijkt dat de basis van de transformatiepotentiemeter het best past bij de nieuw ontwikkelde Toolbox.
Hieronder bevindt zich de opzet van de Toolbox, dit is de rode draad van de Toolbox. De structuur van de Toolbox:
1. Randvoorwaarden 2. Locatie van het gebouw
a. Gebruikskwaliteit/toekomstwaarde 3. Gebouw a. Constructie b. Gebouwschil c. Toegankelijkheid d. Installaties 4. Financiën a. Stichtingskosten b. Koop c. Huur
9. Toetsingsmodel handleiding
Om de Toolbox te kunnen gebruiken moet er eerst worden gekeken welke doelgroep geschikt is voor de casus. In de Toolbox kan uit drie doelgroepen worden gekozen namelijk: Studenten,
Jongeren/doorstromers en Ouderen. Elke doelgroep heeft andere voorwaarden vandaar dat er eerst moet worden gekeken voor welke doelgroep de woningen geschikt zijn. Als de doelgroep nog niet bekend is dan kunt u de Toolbox voor alle drie de doelgroepen invullen en komen er drie
verschillende resultaten uit. Het toetsingsmodel laat zien of het haalbaar is om een leegstaand kantoorgebouw te transformeren naar woningen. Het toetsingsmodel bestaat uit randvoorwaarden ook wel vetocriteria genoemd(9.1)en uit verschillende aspecten ook wel graduele criteria genoemd die zijn onderverdeeld over gebruikskwaliteit/toekomstwaarde (9.2.1), constructie (9.2.2),
gebouwschil (9.2.3), toegankelijkheid (9.2.4)en installaties(9.2.5). De totale transformatiepotentie is afhankelijk van de randvoorwaarden want als deze niet voldoen dan is het niet haalbaar om te transformeren (9.3). Door het toetsingsmodel kan snel inzicht verkregen worden of het haalbaar is om het kantoorgebouw te transformeren naar woningen.
9.1 Randvoorwaarden
Aan de hand van de randvoorwaarden wordt bepaalt of een gebouw zich geschikt maakt voor transformatie van kantoorgebouwen naar woningen. Wanneer alle vragen beantwoord worden met JA zijn de randvoorwaarden met positief beantwoord en is het mogelijk om een kantoorgebouw te transformeren. Bij het negatief beantwoorden van één of meerdere van de vragen is transformatie van een kantoorgebouw naar woningen niet mogelijk. Dit komt doordat de randvoorwaarden bepalend zijn voor de Toolbox.
Indien bovenstaand allen met JA beantwoord is, kan men verder gaan met het invullen van de Toolbox. Indien één vraag beantwoord is met NEE, is het niet mogelijk om het kantoorpand te transformeren naar woningen.
Doormiddel van het literatuuronderzoek zijn er randvoorwaarden bepaalt in de Toolbox. Deze randvoorwaarden zorgen voor een selectie van geschikte kantoorgebouwen. Niet elk leegstaand kantoorpand is geschikt om te transformeren naar woningen. Door deze randvoorwaarden worden er eisen gesteld waaraan het gebouw moet voldoen, en als het gebouw aan de eisen voldoet maakt het zich in eerste instantie geschikt om te transformeren naar woningen.
9.2 Graduele criteria
Na toetsen van het kantoorgebouw aan de randvoorwaarden kan er onderzocht worden wat de potentie is voor transformatie. Hierbij wordt gebruik gemaakt van graduele criteria en is het mogelijk om met JA of NEE te beantwoorden. Aan het aantal keer met JA beantwoorde vragen kan de
transformatie gebouwpotentie worden bepaald. Onderscheid is gemaakt tussen 5 onderdelen namelijk: gebruikskwaliteit/toekomstwaarde, constructie, gebouwschil, toegankelijkheid en installatie. Bij de onderdelen gebruikskwaliteit/toekomstwaarde en constructie is een minimale potentie bepaalt om transformatie toegankelijk te maken. Wanneer niet voldaan wordt aan het gewenste percentage dan is het gebouw niet geschikt voor transformatie. Bij de onderdelen gebouwschil, toegankelijkheid en installatie wordt er niet gekeken naar het gewenste percentage alleen naar de financiële kosten of het haalbaar is. Aan elke eis zijn kosten verbonden deze worden meteen doorgerekend in de andere tabbladen van de Toolbox. Als het niet haalbaar is om te
transformeren komt uit de uiteindelijke totale kosten een negatieve waarden. Na het toetsen van de 5 onderwerpen is het duidelijk of het haalbaar is om het kantoorgebouw te transformeren. Om de kosten te bepalen hoeft men alleen nog de hoeveelheden in te vullen.
9.2.1 Gebruikskwaliteit / toekomstwaarde
Bij de beoordeling van de gebruikskwaliteit / toekomstwaarde locatie kan bepaald worden hoe geschikt de locatie van het gebouw is voor de bepaalde doelgroep.
Indien bovenstaand voor minimaal 75% met JA beantwoordt is kan men verder gaan met het invullen van de Toolbox. Indien dit niet behaald wordt, is het niet mogelijk om het kantoorpand te transformeren naar woningen.
De vragen rondom de gebruikskwaliteit/toekomstwaarde zijn gebaseerd vanuit het programma GPR Gebouw 4.2. In het vooronderzoek is bestudeerd wat gebruikskwaliteit en toekomstwaarde inhoud en deze uitkomsten zijn in de Toolbox verwerkt door middel van vragen. In de Toolbox moet men minimaal 7 vragen beantwoorden met ja oftewel 75% van de vragen moet worden beantwoordt met ja. Dit komt doordat als er minder dan 75% is aangekruist met ja dan blijkt uit onderzoek dat er geen geschikte doelgroep is om hier te gaan wonen.
9.2.2 Constructie
Bij de constructieve potentie wordt de huidige staat van de constructie onderzocht met minimale eisen volgens het Bouwbesluit 2012 (nieuwe wijziging: 1 juli, 2015)
Indien bovenstaand voor minimaal 70% met JA beantwoordt is kan men verder gaan met het invullen van de Toolbox. Indien dit niet behaald wordt, is het niet mogelijk om het kantoorpand te transformeren naar woningen.
In het vooronderzoek van bouwmethodiek bij transformatie is er onderzoek verricht naar de
constructie van kantoorgebouwen. Om de kantoren te transformeren naar woningen moet men aan bepaalde constructieve eisen voldoen, deze zijn omschreven in het bouwbesluit 2012(nieuwe
wijziging 1 juli 2015). Deze verschillende eisen zijn vertaald naar de Toolbox door middel van vragen. Men is ervan uitgegaan dat als er minimaal 70% beantwoordt is met ja, de kosten nog te overzien zijn.
9.2.3 Gebouwschil
Bij de schil wordt de huidige staat van de gevel en het dak onderzocht en of mogelijke vervanging noodzakelijk is om het kantoorgebouw te transformeren naar woningen volgens het huidige bouwbesluit.
Alle antwoorden dienen met JA of NEE te worden ingevuld, hierbij worden de kosten doorgerekend in de Toolbox dit kunt u zien bij 9.3 financiën.
Om kantoren te transformeren naar woningen moet men aan bepaalde bouwfysische eisen voldoen, deze zijn omschreven in het bouwbesluit 2012(nieuwe wijziging 1 juli 2015). De Toolbox laat de bouwfysische eisen terugkeren, zodat na transformatie de woningen voldoen aan het bouwbesluit. Aan de eisen zijn kosten gekoppeld en deze zijn onderdeel van de stichtingskosten. Dit onderdeel van de Toolbox zorgt voor een grote kostenpost bij het project omdat men er vanuit kan gaan dat de kantoorgebouwen van 1970-1990 niet meer voldoen aan de huidige eisen van het bouwbesluit.
9.2.4 Toegankelijkheid
Bij de toegankelijk wordt de huidige staat van het gebouw onderzocht, hierbij wordt gekeken of de toegankelijkheid voldoet voor de bepaalde doelgroep.
Alle antwoorden dienen met JA of NEE te worden ingevuld, hierbij worden de kosten doorgerekend in de Toolbox dit kunt u zien bij 9.3 financiën.
Door studie te doen naar GPR Gebouw 4.2 is gebleken dat toegankelijkheid een belangrijk aspect is om kantoren te transformeren. Aan het aspect toegankelijkheid worden in de Toolbox bepaalde eisen gekoppeld, deze eisen zijn uit het bouwbesluit 2012 (nieuwe wijziging 1 juli 2015) gehaald. Mogelijk voldoet het gebouw niet volledig aan de gesteld eisen, hier moeten dan aanpassingen aan gedaan worden. De Toolbox rekent deze kosten door bij de stichtingskosten, zodat men ook bepaalt wat de aanpassingen voor financiële gevolgen hebben.
9.2.5 Installatie
Bij de installaties wordt gekeken of de installatie die in het gebouw aanwezig zijn nog voldoen aan het huidige bouwbesluit.
Alle antwoorden dienen met JA of NEE te worden ingevuld, hierbij worden de kosten doorgerekend in de Toolbox dit kunt u zien bij 9.3 financiën.
In het vooronderzoek is de grens bepaalt om kantoorgebouwen van 1970-1990 te transformeren. Verder blijkt uit het onderzoek dat installaties van voor 1990 beschouwd kunnen worden als verloren en voldoen niet meer aan de huidige eisen. De installaties moeten voldoen aan het huidige
bouwbesluit 2012 (nieuwe wijziging 1 juli 2015) in de Toolbox. Als men hier niet aan voldoet moet men de installatie compleet of gedeeltelijk vervangen. De Toolbox rekent deze kosten door bij de stichtingskosten, zodat men bepaalt wat de aanpassingen financieel als gevolg hebben.
9.3 Financiën
Na het toetsen van de graduele criteria weet men of het haalbaar is om het gebouw te
transformeren. Door het aantal kruisjes JA of NEE bij de onderdelen: gebouwschil, toegankelijkheid en installatie worden de kosten automatisch gekoppeld aan de sloop- en bouwkosten die nodig zijn voor het kantoorpand. Bij de sloop- en bouwkosten zijn er gegevens nodig van het kantoorpand dat wordt getransformeerd. Bij onze Toolbox moet men alleen het lichtblauwe gedeelte invullen, als dit gebeurd is wordt alles automatisch berekend. Hierdoor kan er snel gekeken worden wat het oplevert als het gebouw getransformeerd is en verkocht wordt of als het pand verhuurd wordt. Het financiële aspect van de Toolbox bestaat uit vier onderdelen: Gegevens Casus, Stichtingskosten, financieel koop en als laatste financieel huur.
9.3.1 Gegevens Casus
Om de financiën te bepalen zijn er gegevens nodig van het kantoorpand dat getransformeerd wordt. Het lichtblauwe gedeelte van de Toolbox dient ingevuld te worden.
De koopprijs en de huurprijs zijn noodzakelijk om een marktcomfort vraagprijs te hanteren, deze zijn per regio afhankelijk. Voor het bepalen van de koopprijs per m² GBO en de huurprijs per m² GBO /maand kunnen er bronnen geraadpleegd worden, zoals Funda.nl en Huurdersinfo.nl.
9.3.2 Sloopkosten
Om de sloopkosten te bepalen moet men het lichtblauwe gedeelte van de Toolbox invullen, als dit is gebeurd dan komen de sloopkosten onderaan de streep te staan. De sloopkosten per m² zijn
onderzocht en kan je terug vinden bij hoofdstuk 6 financiën.
Sloopkosten zijn een belangrijk onderdeel als men kantoren gaat transformeren naar woningen. Sloopkosten zijn onderverdeeld in twee onderdelen: gebouwschil en overige kosten. De schil van het gebouw moet vaak geüpgrade worden bij transformatie, de bijbehorende kosten hiervan worden doorgerekend in de Toolbox. Om de indelingen van de verschillende appartementen mogelijk te maken moet de inbouw van het gebouw vaak gesloopt worden, dit zijn de overige kosten. De sloopkosten worden doorgerekend in de Toolbox en zijn onderdeel van de stichtingskosten.
9.3.3 Bouwkosten
Om de bouwkosten te bepalen moet men het lichtblauwe gedeelte van de Toolbox invullen, als dit is gebeurd dan komen de totale bouwkosten onderaan de streep te staan. De m² prijzen en prijs per onderdeel zijn onderzocht en kan je terug vinden bij hoofdstuk 6 financiën.
Om kantoren te transformeren naar woningen moet men aan bepaalde eisen voldoen. Om aan deze eisen te voldoen moet men het gebouw verbouwen en daar zijn kosten aan gekoppeld. De
bouwkosten zijn per onderdeel omschreven in de Toolbox. Deze uitgangspunten zijn bepaald door middel van het vooronderzoek. Mocht het ontwerp niet overeenkomen met de uitgangspunten die gesteld zijn in de Toolbox dan kan men de kosten per eenheid handmatig aanpassen.
9.3.4 Overige kosten
De overige kosten bestaan uit deel A en deel B, bij deel A worden de kosten voor de architect, constructeur, adviseur etc. mee gerekend. Bij deel B worden de aansluitkosten, notaris, rente, ontwikkelingskosten en algemene kosten mee gerekend. De kosten en procenten van deel A en B worden automatisch in de Toolbox doorgerekend en hier hoeft men niets in te vullen. Als de totale overige kosten bepaald zijn dan worden alle kosten opgeteld en wordt er een winst percentage over berekend, als dit gebeurd is dan heb je de totale stichtingskosten.
9.3.5 Toolbox koop
Als de casus getoetst is dan berekent het model automatisch door wat de netto opbrengsten zijn als de woningen verkocht worden. Dit toetsingsmodel berekent de residuele grondwaarde van het gebouw. Dit is zodat men weet wat er voor het gebouw + grond betaald kan worden zodat het rendabel is om te transformeren. Het rendement kan de gebruiker zelf bepalen door middel van het licht blauwe vakje in te vullen. Hiermee wordt uiteindelijk bepaalt wat men kan betalen voor het gebouw + grond.
9.3.6 Toolbox huur
De Toolbox kan berekenen wat het oplevert als de woningen 15 jaar worden verhuurd en dan worden verkocht. Het enige wat ingevuld moet worden zijn de lichtblauwe vakken, dit zijn de percentages die men zelf kan bepalen. Als de lichtblauwe vakken zijn ingevuld dan rekent het toetsingsmodel automatisch uit wat de huuropbrengst is. Ten slotte volgt hier de residuele grondwaarde uit. Verder zie bijlage 4 voor de begrippenlijst van de Toolbox.