Ladder duurzame verstedelijking

In artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening is een motiveringsplicht opgenomen wan-neer een bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling valt, is in art. 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.”

In de toelichting van het bestemmingsplan moet hiervoor een verantwoording plaatsvin-den aan de hand van een drietal opeenvolgende treplaatsvin-den (de “ladder duurzame verstede-lijking”):

1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Hierbij kan het gaan om zowel kwantitatieve als kwalita-tieve aspecten;

2. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 1, blijkt dat sprake is van een actue-le regionaactue-le behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het be-staand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins;

3. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel 2, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, ge-bruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Bestaande planologische mogelijkheden

In diverse uitspraken van de Raad van State is het begrip ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’

verder ingekaderd geraakt. Zo blijkt onder meer dat bij het bepalen of een ontwikkeling tot een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ moet worden gerekend, ook reeds bestaande onbenutte planologische mogelijkheden moeten worden meegenomen.

Op dit moment geldt ter plaatse van het plangebied het bestemmingsplan ‘Asten Cen-trumgebied’ en is de bestemming ‘Centrum-2’ met een ruim bouwvlak (3 bouwlagen) van toepassing. Deze bestemming maakt wonen en op de begane grond maatschappelijke voorzieningen, dienstverlening, waaronder kantoren zonder baliefunctie, direct mogelijk.

Wel is de bestemming op de bestaande situatie gericht. Uitwisseling van functies binnen het centrumgebied is toegestaan, voor zover hierdoor geen nieuwe locaties voor horeca, detailhandel, dienstverlening, waaronder kantoren met baliefunctie, bedrijven en ver-kooppunten van motorbrandstoffen ontstaan (en onder de voorwaarden dat de

uitwisse-ling niet mag leiden tot een verslechtering van de verkeersontsluitings- en parkeersituatie ter plaatse en belangen van derden niet onevenredig worden geschaad).

Gelet op de huidige situatie was het plangebied reeds in gebruik als woonlocatie en aan-gezien het bestemmingsplan geen beperkingen stelt aan een uitbreiding van het aantal woningen op deze locatie, kan ten aanzien van wonen worden gesteld dat er sprake is van bestaande planologische mogelijkheden. Het plan voorziet in die zin niet in een func-tiewijziging en/of nieuw ruimtebeslag, zodat er geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Voor wat betreft de nieuwe commerciële ruimtes op de begane grond is een invulling met een dienstverlenende, maatschappelijke of kantoorfunctie beoogd. Het geldende be-stemmingsplan maakt reeds maatschappelijke voorzieningen en kantoren (zonder balie-functie) rechtstreeks mogelijk. Ook voor deze voorzieningen kan daarom worden gesteld dat er sprake is van bestaande planologische mogelijkheden en er dus geen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Dienstverlening

De enige functie die niet rechtstreeks in het geldende bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is dienstverlening. Gezien de oppervlakte van de nieuwe ruimtes (totaal circa 675 m²) is de toevoeging van deze functie aan te merken als een nieuwe stedelijke ont-wikkeling. Door BRO is daarom voor specifiek deze functie een toets aan de Ladder uit-gevoerd, die als bijlage is opgenomen. Hierna zijn de conclusies per trede van de Ladder overgenomen, voor de achtergrondanalyse wordt verwezen naar de rapportage.

Trede 1: Actuele regionale behoefte

Er bestaat in de kern Asten een actuele behoefte aan dienstverlenende bedrijven. Er is in kwantitatieve zin nu al sprake van een onderaanbod aan dienstverleners terwijl met de verwachte groei van het inwonertal ook de vraag naar diensten toeneemt. Zodoende is het niet te verwachten dat een uitbreiding van het aanbod onaanvaardbare negatieve gevolgen heeft op de voorzieningenstructuur, ook gelet op de beperkte omvang van het initiatief (ca. 675 m²). Wel is het vanuit het beleid wenselijk om passend, nu verspreid gelegen aanbod te verplaatsen naar de beoogde planlocatie, zodat het centrum wordt versterkt en mogelijke negatieve effecten op het overig aanbod tot een minimum worden beperkt. Dienstverlening is hier gedefinieerd in de breedste zin van het woord en omvat zowel ambachten, financiële (zakelijke) instellingen als particuliere dienstverlening. Pas-sende vormen van dienstverlening op de planlocatie zijn vooralsnog kapperszaken, schoonheidsspecialisten, kledingreparateurs, maar ook makelaardij, juridisch of financieel advies, verzekeringen, computerservice, etc.

In de ladder moet ook aandacht worden besteed aan bestaand leegstaand (win-kel)vastgoed. Uit de leegstandsanalyse blijkt dat er twee (winkel)panden leegstaan van soortgelijke omvang (Markt 13, 600 m² wvo en Emmastraat 4, 525 m² wvo) waar

eventu-eel dienstverlening zou kunnen worden ondergebracht. Echter, gelet op de ruimtelijke ligging zou voor deze panden in de eerste plaats een herinvulling met detailhandel res-pectievelijk horeca gewenst zijn.

De ontwikkeling van dienstverlening op de planlocatie zal daarnaast naar verwachting niet leiden tot extra leegstand. Immers, er wordt een bevolkingsgroei verwacht waarmee ook het draagvlak voor dienstverlening groeit. Wel kan bij een eventuele verplaatsing van verspreid gelegen dienstverlenend aanbod de leegstand daar tijdelijk toenemen. Opge-merkt wordt bij het doorlopen van de ladder niet de leegstand an sich relevant is, maar de effecten hiervan op de omgevingskwaliteit. Leegstand in centrumgebieden is onwenselij-ker dan leegstand in de bebouwde kom of bedrijventerreinen. In dit licht is een verplaat-sing van bestaand aanbod naar de planlocatie goed te verantwoorden. Daarbij heeft het merendeel van de locaties van het (passende) nu verspreid gelegen aanbod voldoende bestemmingsplanmatige mogelijkheden (gemengde bestemming) en zal voor de meeste locaties een transformatie naar een woonfunctie goed aansluiten bij de omgeving.

Trede 2: Inpassing in bestaand stedelijk gebied

In het beoogde planinitiatief vindt reeds transformatie van bestaand leegstaand vastgoed (in bestaand stedelijk gebied plaats). Immers, met het vertrek van het verzorgingstehuis is het gebouwencomplex Bartholomeus leeg komen te staan. Een nieuwe invulling is wenselijk en de locatie is geschikt voor woningen en dan vooral appartementen, waar vanuit de markt ook vraag naar is. Deze 1^e fase van de herontwikkeling is inmiddels ver-gund en in uitvoering. De 2^e fase van de herontwikkeling heeft betrekking op het overige gedeelte van het complex. Met een ruime bestemming wordt de kans op spoedige invul-ling vergroot en wordt leegstand voorkomen, mede omdat dienstverlening een geschikte functie voor deze locatie is. Tot slot past deze ontwikkeling goed in de vigerende beleids-kaders waarin wordt aangestuurd op verdere concentratie van de voorzieningen om de centrumgebieden toekomstbestendig te houden.

Trede 3 is hier niet van toepassing omdat de planlocatie binnen bestaand stedelijk gebied ligt.

Conclusie

De herontwikkeling vormt ten aanzien van de functies wonen, maatschappelijk en kanto-ren geen nieuwe stedelijke ontwikkeling ten opzichte van de mogelijkheden die het gel-dende bestemmingsplan biedt. Het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelij-king is voor deze functies daarom niet aan de orde. Voor de nieuwe functie dienstverle-ning is de Ladder doorlopen en hieruit blijkt dat de herontwikkeling in overeenstemming is met een duurzame verstedelijking.