komstige groei van de vraag is echter uitgegaan van de huidige vormgeving van de
na-oorlogse wijken.
Herstructurering van de bestaande wijken kan echter wel degelijk verandering brengen in de daling van de positie van de wijken in de collectieve woonvoorkeuren. Door de potenties van de wijken als uitgangspunt te nemen kan een nieuwe veel sterkere identiteit worden opgebouwd. Eerder zijn deze potenties benoemd. De wijken kenmer-ken zich door rust, ruimte en groen. In vergelijking met andere woongebieden met dezelfde kenmerken, zoals de groeikernen en de suburbane gemeenten, zijn deze wijken zeer gunstig gelegen ten opzichte van de bestaande stad, van centra van werkgelegenheid en van de infrastructuur.
Vervanging van een substantieel deel van de woningvoorraad door ruimere, goed geïsoleerde eengezinswoningen maakt dat deze wijken kunnen concurreren met woonge-bieden buiten de stad. Daarmee wordt de natuurlijke gradiënt tussen stadscentrum en buitengebied, die er nu alleen is in de vorm van afnemende dichtheden, ook in de woon-vormen tot uiting gebracht. Niet in alle wijken ligt een dergelijke transformatie voor de hand. In steden met een grote onvervulde vraag van starters en veel goedkoop aanbod in voor jongeren gunstig gelegen na-oorlogse wijken (zoals bijvoorbeeld Nieuw-Hoograven in Utrecht) ligt instandhouding voor jonge kleine huishoudens meer in de rede. Ook zal men binnen de na-oorlogse wijken een omslag naar nieuwe mono-functionele gebieden willen vermijden. Appartementen in de buurt van winkel- en openbaarvervoervoorzie-ningen kunnen in opgepluste vorm wel degelijk voorzien in de woonbehoeften van ouderen uit de wijk, nu en in de toekomst.
De doelstelling van de herstructurering zou niet zozeer moeten zijn huishoudens met een hoger inkomen weer terug te lokken naar de stad, maar huishoudens die in de stad wonen en op zoek zijn naar een betere woning een alternatief te bieden binnen de stad. Evaluatie van bestaande herstructureringsprojecten op kleinere schaal in Den Haag (Starmans en Teule 1999) en Rotterdam (Bogaart 1998), laten zien dat veel van de nieuwe bewoners uit de wijk afkomstig zijn. Door bij een deel van de herontwikkeling de keuze tussen huren en kopen open te houden, kan worden ingespeeld op de woonbe-hoeften van gezinnen met een lager inkomen en bovendien op veranderingen in het eco-nomisch tij en/of het subsidieregime3.
Economische en sociale investeringen in werkgelegenheid, onderwijs en toezicht zullen weinig positieve effecten scoren voor de na-oorlogse wijken als de huishoudens die daarvan profiteren vervolgens massaal deze wijken de rug toekeren op zoek naar een betere woning. De huisvesting vormt de ‘hardware’ die in belangrijke mate de positie van wijken binnen de regionale woningmarkt bepaalt. Zonder fysieke ingrepen zullen meer ‘software’ matige oplossingen weliswaar op de korte termijn de leefbaarheidsproblema-tiek verminderen, maar het selectief migratieproces niet stoppen. In combinatie met fysieke ingrepen kunnen zij juist bijdragen aan versterking van de identiteit van de na-oorlogse wijken als oasen van rust in een voor het overige hectische stedelijke omgeving.
Stad en wijk: verschillen maken kwaliteit
V E R W I J Z I N G E N :
Atzema O., P. Hooimeijer & R. Nijstad (1997) Op zoek in Zuid-Holland. Utrecht: Urban Research centre Utrecht
Bik M. & P. Hooimeijer (1998) Vraaguitval onder jongeren. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr.8 pp. 11-15
Bogaart S. (1998) Vasthouden en aantrekken. Rotterdam: Gemeente Rotterdam-dS&V/OBR
Camstra R, P. Hooimeijer & D. Op ‘t Veld (1990) Woningmarktonderzoek tussen ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Planning, methodiek en toepassing. Nr. 42 pp.32-43
Goetgeluk R. (1996) Bomen over wonen. Utrecht: Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen
Gras R., P. Hooimeijer & C. Poulus (1998) Het aanbod op de woningmarkt. Delft: ABF-onderzoek en informatie
Gunsing M., P. Hooimeijer & C. Poulus (1998) Woningmarktmonitor 1996. Den Haag: Ministerie VROM
Ham M. van & P. Hooimeijer (1999) Voorbeeldanalyses Leefomgeving. Utrecht: Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen
Haquebord L. (1998) Wijkvernieuwing in Groningen Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr. 7 pp. 6-11
Hoogvliet A. (1992) Wijken in beweging. Utrecht: Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen
Hooimeijer P. (1999) Het souterrain van de woningmarkt. Rotterdam: SEV Hooimeijer P. & C. Mulder (1998) Changing ways of leaving the parental home: with a partner or alone. In: A. Kuijsten, H. De Gans & H. De Feijter (eds.) The joy of demography ... and other disciplines. Amsterdam: Thesis Publishers Jong A.H. de (1997) Nationale Huishoudensprognose 1996: sterke groei eenper-soonshuishoudens. Maandstatistiek van de bevolking, juli, pp. 6-14
Kempen R. van, H. Floor & F. Dieleman (1994) Wonen op maat. Deel 3: Woonsituatie en woonwensen. Utrecht: Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen Kersloot J. (1999) Investerings- en huurbeleid van verhuurders van woningen. Delft: Delft University Press
Otter H. den (1998) Tabellen Woningmarktinformatie 1997. Den Haag: Ministerie VROM
Starmans J. & R. Teule (1999) Volkshuisvestingsverslag Den Haag 1998. Den Haag: Gemeente Den Haag, Dienst Stedelijke Ontwikkeling
Wassenberg F. (1998) Herstructurering in een ontspannen woningmarkt. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting nr. 7 pp. 12-17
N O T E N :
1
De bestaande modellen zijn gebaseerd op een zestal vraag/aanbod confrontaties per jaar en zijn bedoeld voor de korte tot middellange termijn (vijf tot tien jaar). In elke confrontatie wordt het op dat moment aanwezige aanbod van woningen in een gemeente en/of regio toegewezen aan de op dat moment aanwe-zige vraag van doorstromers en starters. Bij de toewijzing aan doorstromers wordt de achtergelaten woning toegevoegd aan het aanbod in de volgende confrontatie. Dit aanbod wordt aangevuld met het aanbod door nieuwbouw en huishoudensopheffingen en de sloop van woningen wordt daarop in min-dering gebracht. Na zes confrontaties maakt het model de verdeling op van alle huishoudens over de woningvoorraad en begint een nieuwe ronde, waarbij eerst de vraag opnieuw wordt geschat en vervol-gens weer zes vraag/aanbodconfrontaties plaatsvinden. De huishoudens worden onderscheiden naar samenstelling, inkomen en de leeftijd van het hoofd. De woningen worden onderscheiden naar eigen-domsverhouding, type, aantal kamers, prijs en gemeente. De demografische module zorgt ervoor dat mensen niet alleen ouder worden, maar ook dat ze een nieuw huishouden vormen, gaan scheiden, samenwonen, uit of naar de regio migreren en dat hun huishoudensinkomen verandert.
De verhuisgeneigdheid en de woonvoorkeuren worden geschat op basis van de combinatie van de huishoudenskenmerken en de kenmerken van de huidige woonsituatie. Dit betreft de eerste woonvoor-keur van mensen waarbij een onderscheid is gemaakt tussen steden (meer dan 50.000 inwoners) en dor-pen (minder dan 50.000). In de toedeling wordt rekening gehouden met substitutie. Huishoudens die in een confrontatie geen woning krijgen toegewezen, accepteren in de volgende confrontatie andere wonin-gen in dezelfde mate als vergelijkbare huishoudens in de eerdere confrontatie. Op die manier vindt gelei-delijke substitutie plaats naar woningen met een tweede voorkeur, waarbij deze is afgeleid uit de mate waarin die woningen worden gevraagd door andere huishoudens uit dezelfde groep.
2
De opzet van de simulaties sluit aan bij de metingen van het substitutiegedrag. Zo wordt er bij de bepa-ling van de eerste woonvoorkeuren van huishoudens verondersteld dat die in de grote steden niet wezen-lijk afwijken van de middelgrote steden en dat huishoudens eerder hun locatievoorkeur aanpassen dan hun woningvoorkeuren. Om discussie over de mate waarin de PRIMOS-prognose de ontspanning in de Randstad overschat te vermijden, is gerekend met een minder dramatische kwantitatieve ontwikkeling. 3
Het volkshuisvestelijk rendement van in bedrijfseconomisch opzicht onrendabele investeringen in woningen voor gezinnen met een laag inkomen is bovendien buitengewoon groot. In veel gevallen gaat het om huishoudens met een permanent laag inkomen die langdurig van deze investeringen kunnen profiteren. Voor zover het gaat om huishoudens met een tijdelijk laag inkomen, kan latere verkoop de geïnvesteerde gelden weer vrij maken. Investeringen in de bestaande voorraad appartementen zijn alleen rendabel als de verhuurbaarheid in de toekomst is gegarandeerd. De ontspanning van de markt maakt de risico’s op dat punt echter groot.
Stad en wijk: verschillen maken kwaliteit
B i j l a g e 3
E X P E R T - M E E T I N G S : D E E L N E M E R S E N B E V I N D I N G E N
In het kader van de opstelling van dit advies achtte de werkgroep uit de Raad die het advies heeft voorbereid het zinvol om een aantal deskundigen op het onderhavige terrein te raadplegen. Daartoe hebben in het najaar 1998 een viertal expert-meetings plaatsgevonden. Tevens heeft de werkgroep een bezoek gebracht aan woningbouwvereni-ging Het Oosten in Amsterdam en de Westelijke Tuinsteden.
Naast de leden van de werkgroep zijn voor de meetings een aantal deskundigen uitgenodigd. De VROM-raad is deze personen zeer erkentelijk voor het feit dat zij heb-ben willen deelnemen aan de bijeenkomsten. Hij heeft van de opgedane kennis en ideeën dankbaar gebruik gemaakt tijdens de voorbereiding van het advies.
E x p e r t - m e e t i n g o v e r d e f y s i e k e o p g a v e v a n d e s t a d
d.d. 2 oktober 1998 deelnemers:
prof.dr. P. Hooimeijer hoogleraar toegepaste demografie, Rijksuniversiteit Utrecht, Faculteit Sociale Wetenschappen
ir. J. Michel directeur woonstichting De Key, Amsterdam
drs. A.H. Moerman directeur woningstichting Gruno en Groningen,
Groningen
drs. J.G.C.M. Schuyt algemeen directeur woningcorporatie SCW,
Amersfoort
ir. W.F.P. Weide MRE regiomanager Midden-Oost Nederland, SFB Vastgoed
W.C.T.F. de Zeeuw directie woningbouw, Bouwfonds Woningbouw B.V.
belangrijkste uitspraken:
Herstructurering is absoluut noodzakelijk.
Stedelijke vernieuwing gaat verder dan het herstructureren van naoorlogse wij-ken. Voor de komende jaren staan er veel grotere operaties voor de deur waarbij de kwa-liteit van de totale stedelijke voorraad centraal staat.