5.1 Algemeen
Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied.
De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting. Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.
5.2 Algemene bestemmingen
10%-regeling
Bij hoge uitzondering kan door middel van een afwijking met een omgevingsvergunning worden toegestaan dat van de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen en percentages, tot ten hoogste 10%
afgeweken wordt. Het gaat dan om incidentele gevallen waarbij het om bouwtechnische redenen en/of redenen van doelmatigheid noodzakelijk wordt geacht en aantoonbaar is dat in geringe mate van de gegeven maten moet worden afgeweken.
Overgangsrecht
Het overgangsrecht ziet op bouwwerken die ooit met een bouwvergunning dan wel omgevingsvergunning voor het bouwen of een melding zijn gebouwd, of een gebruik dat ooit is toegestaan, maar die nu, vanwege een bestemmings- of beleidswijziging onder het overgangsrecht zijn gebracht. Het huidige gebruik mag worden voortgezet in die zin dat de gronden niet minder geschikt mogen worden voor de verwerkelijking van de nieuwe bestemming. Het overgangsrecht is er namelijk op gericht dat deze bouwwerken uiteindelijk zullen verdwijnen of dat het gebruik ervan zal worden beëindigd, zodat de situatie overeen zal stemmen met de gegeven bestemming. In beginsel mogen de bouwwerken slechts in ondergeschikte mate gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is niet mogelijk om hiermee geheel of in stappen tot een nieuw bouwwerk te komen.
Algemeen gebruiksverbod evenementen en voorstellingen
De gemeente Terschelling geeft binnen haar grondgebied ruimte voor het organiseren van evenementen en voorstellingen. Omdat de gemeente mee wil kijken naar de plek, de omvang en invloed op de omgeving, geldt er echter een algemeen gebruiksverbod. Middels een afwijking is het mogelijk om van dit verbod af te wijken. Hiermee kan worden toegestaan om evenementen en voorstellingen te organiseren met een maximum van 6 weken/42 dagen per jaar. De organisator mag deze 6 weken naar keuze invullen; er kan gekozen worden voor een aaneensluitende periode van 6 weken, maar ook voor 12 halve weken of 42 keer één dag.
5.3 Afzonderlijke bestemmingen
Hierna volgt een korte omschrijving van de op de verbeelding voorkomende bestemming.
Verkeer - Verblijf
Het gehele plangebied heeft is bestemd als 'Verkeer - Verblijf'. Gronden met deze bestemming zijn bedoeld voor parkeerterreinen en - voorzieningen, woonstraten, paden en sloten, bermen en beplating. Op deze gronden mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Het bouwen van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde, is toegestaan tot een maximale hoogte van 2,00 m. Deze maximale hoogte geldt niet voor overige bouwwerken rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en
regeling van het verkeer.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.
6.1 Economische uitvoerbaarheid
Grondexploitatie
Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. Hierbij valt te denken aan kosten voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor het bestemmingsplan. Daarnaast hebben gemeenten sturingsmogelijkheden, omdat in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels gesteld kunnen worden. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten.
In de Wro is opgenomen dat voor bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro, in verband met het kostenverhaal van de gemeente, in beginsel een exploitatieplan vastgesteld moet worden. Deze verplichting vervalt wanneer de kosten anderszins zijn verzekerd. De gemeenteraad moet dan wel expliciet besluiten dat er geen exploitatieplan wordt vastgesteld. In het voorliggende plan is geen sprake van een bouwplan als bedoeld in het Bro. Om deze reden hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld.
Onderzoeks- en plankosten
De kosten voor het verrichten van de noodzakelijke onderzoeken ten behoeve van de planvorming vanwege dit bestemmingsplan worden door de ontwikkelende partij gedragen. De kosten voor de gemeente betreffen de gebruikelijke kosten voor de ambtelijke planbegeleiding. In de tussen partijen af te sluiten anterieure overeenkomst worden de kostenafspraken vastgelegd.
Realisatiekosten en financiële uitvoerbaarheid
Initiatiefnemer van het planvoornemen van dit bestemmingsplan is een private partij; te weten Coop Vastgoed B.V. Coop is een landelijke en met meer dan 250 vestigingen een gevestigde partij in de supermarktbranche. De kosten voor realisatie van het planvoornemen komen voor rekening van het supermarktbedrijf. Coop heeft hiertoe budget gereserveerd. Het gaat om een financieel gezond bedrijf met kennis van zaken. Op grond daarvan mag in redelijkheid worden aangenomen dat de beoogde ontwikkeling binnen de planperiode van in beginsel 10 jaar wordt uitgevoerd.
Planschade
Door het opstellen van dit nieuwe bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er de kans dat door eigenaren van gronden in de directe omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in planschade wordt ingediend. Diegenen die schade lijden door de bestemmingsplanherziening, omdat hun onroerend goed in waarde vermindert, kunnen de schade verhalen (voor zover deze redelijkerwijs niet voor de aanvrager behoort te blijven) wanneer dit boven de 2%
van de waarde van het onroerend goed uitkomt. Afspraken over de mogelijke kosten die samenhangen met deze tegemoetkoming in de planschade worden in de tussen initiatiefnemer en gemeente overeengekomen planschade verhaalsovereenkomst opgenomen.
Conclusie
Het kostenverhaal, evenals de afwenteling van de planschade, zal worden geregeld in een tussen de gemeente en initiatiefnemer te ondertekenen afzonderlijke planschade verhaalsovereenkomst. Deze overeenkomst moet zijn getekend vóór vaststelling van het voorliggende bestemmingsplan. Op basis van deze overweging moet het planvoornemen van dit bestemmingsplan economisch uitvoerbaar worden
geacht. De exploitatiekosten zijn derhalve anderszins verzekerd. Een exploitatieplan op grond van de Grondexploitatiewet is niet noodzakelijk. Voorgaande betekent dat dit bestemmingsplan niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid wordt belemmerd.
6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
Inspraak
Vanuit het oogpunt van maatschappelijke uitvoerbaarheid is het van belang dat organisaties en omwonenden betrokken worden bij de planvorming. Op basis van dit principe is op 11 juli 2017 inspraakbijeenkomst voor omwonenden georganiseerd en is het planvoornemen op 14 november 2017 gepresenteerd de 'Et Er Oer Ha'-bijeenkomst in het gemeentehuis. Op 16 november 2017 zijn de plannen eveneens gepresenteerd bij "De Buren van Midsland", waaraan het college van B&W een bezoek bracht.
Tijdens de presentatie van 11 juli 2017 is afgesproken dat tot 31 augustus de mogelijkheid bestond om te reageren op het plan. Binnen deze periode zijn twee reacties binnen gekomen.
De eerste reactie betreft het aspect veiligheid van het plangebied met betrekking tot de naar school gaande kinderen. Mede hierdoor heeft er intensief overleg plaatsgevonden met zowel de gemeente, transporteur en Coop om een zo veilig mogelijke omgeving te creëren. Inmiddels is een proefrit uitgevoerd in samenwerking met de transporteur. Naar aanleiding van deze proefrit is met de gemeente afgesproken dat twee jonge linde bomen aan de Zuid Midslandweg, ter hoogte van de beoogde extra parkeervoorziening, gekapt mogen worden. Dit om een zo recht mogelijke aan/afvoer route van goederen naar Coop mogelijk te maken. Ter compensatie zal rondom de beoogde parkeervoorziening een twintigtal leilindes geplant worden door Coop.
De tweede reactie betreft de vraag om rekening te houden met een degelijke erfafscheiding vanwege privacy redenen en een gewenste doorgang naar de woning. Met deze omwonende heeft een mondeling gesprek plaatsgevonden en wordt gekeken hoe een en ander naar wens ingepast kan worden in het plan.
Uit de presentatie en inspraakbijeenkomsten kan geconcludeerd worden dat een en ander uiteindelijk positief is ontvangen door de aanwezige bewoners van Midsland.
De verslagen van deze presentatie en bijeenkomsten zijn opgenomen in bijlage 4 en 5.
Bestemmingsplanprocedure
Met het ter visie leggen van het ontwerpbestemmingsplan stelt de gemeente een ieder in de gelegenheid om kennis te kunnen nemen van, alsmede te reageren op, de inhoud van het planvoornemen. Voorafgaand aan het ter inzage legen van het ontwerpbestemmingsplan wordt het ontwerpbestemmingsplan naar de betrokken overlegpartners verstuurd. De op het plan verkregen reacties zullen in deze paragraaf worden opgenomen en worden waar nodig in het bestemmingsplan verwerkt.