Inrichtingsvariabelen

Actoren

De GEM geeft aan dat in beginsel (1996) niet gericht is op een zelfstandige organisatie; de directie, private partijen en Gemeente Zaanstad zijn gewoon gestart aan de opgave. Men heeft de manier van realiseren van een gebiedsontwikkelingsopgave zwaar onderschat. Gedurende het proces heeft de organisatie zich ontwikkeld tot wat uiteindelijk één van de eerste GEM’s in Nederland.

Volgens de GEM moet de gemeente haar rol als volgt invullen: overkomen als een betrouwbare overheid, weten waar je verantwoordelijkheid ligt en wat je wel/niet kan en weten hoe met marktpartijen omgegaan dient te worden. Idealiter moet de politiek tot en met de initiatieffase en de contractvorming heel sterk aan tafel zitten, aangezien daar de kaders worden gesteld. Volgens dient de gemeente afstand te nemen en dient via de aandeelhoudersstructuur het uitvoeringskader gevolg te worden. Gezien het bedrijfsmatige aspect van gebiedsontwikkeling kunnen gemeentes dit soort opgaven eigenlijk niet meer zelfstandig uitvoeren. Alleen de allergrootste gemeentes van Nederland hebben hiertoe nog de mogelijkheden.

De GEM geeft aan dat Gemeente Zaanstad sterk heeft gekeken naar een scheiding van haar rollen. Voor het waarnemen van haar aandeelhoudersrol in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de gemeente iemand ingehuurd. Naar mening van de GEM hoort er ook geen wethouder in de aandeelhoudersvergadering te zitten, omdat vanuit zijn politiek-bestuurlijke rol kan worden aangesproken op de invulling van zijn rol als aandeelhouder. Op het hoogste niveau krijg je een rollenvermenging met de aandeelhouder en de beleidsbepaler, terwijl de financiële besturing scherp gehouden zou moeten worden. Volgens de GEM zou een dienstdirecteur (bijvoorbeeld directeur stadsontwikkeling) wel aandeelhouder kunnen zijn, mits hij/zij over voldoende ervaring beschikt binnen zowel de gemeente als het vakgebied gebiedsontwikkeling.

Verder is de GEM van mening dat de gemeente hoe dan ook veel rollen heeft te vervullen en het dus eigenlijk nooit helemaal goed kan doen. Het is daarom wel wenselijk om naast de aandeelhoudersrol maar één aanspreekpunt bij de gemeente te hebben en dat moet dan iemand met mandaat zijn. De accountmanager is dan aanspreekbaar voor operationele zaken en de aandeelhoudersrol over bestuurlijke zaken.

De GEM geeft aan dat aan zijde van de marktpartijen het onvermogen heerste om dit project als een serieuze opgave te zien en ze wisten niet echt hoe een dergelijke opgave aan te pakken. Mede hierdoor was er sprake van een diffuus veld met maar liefst zeven ontwikkelaars. Als gevolg van de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening hadden deze ontwikkelaars zich reeds grondposities in het gebied verschaft, waardoor zij betrokken waren bij de eventuele gebiedsontwikkeling.

Tenslotte wordt er ook nog wel eens gesproken over het laten participeren van de Provincie of het Rijk in de GEM vanwege het verkrijgen van commitment. De GEM denkt echter dat participatie van deze overheden zakelijk gezien op niets uitloopt met onder andere als gevolg een slapend bestaan van deze aandeelhouder(s).

Juridische structuur

Bij aanvang van de gebiedsontwikkelingsopgave is er voor gekozen de directie van GEM Saendelft in te vullen met twee directeuren. Zowel de private als de publieke partij droegen een directeur voor. Na vele directiewisselingen is de directie nu ingevuld met één onafhankelijk directeur. Deze geeft aan dat in het begin de directie niet sprak over het ‘runnen van een bedrijf’, maar over ‘we hebben aandeelhouders en we moeten ergens komen’. Naar mening van de GEM dient bij de opstart een dergelijke organisatie als een GEM iemand gezocht te worden die de organisatie kan opzetten. Gezien de gemiddelde bedrijfsomvang van tien tot twintig mensen personeel is naar mening van de GEM één

Volgens de GEM duidt de aanwezigheid van twee directeuren op een meer informele organisatie waarbij de regielijnen minder helder liggen. Naast de directie en de Aandeelhoudersvergadering is binnen GEM Saendelft geen Raad van Commissarissen aanwezig.

Naar mening van de GEM is de huidige wijze van ontwikkelen een keurslijf van een financiële opgave die volbracht moet worden. Er is weinig vrijheid binnen de in het contract vastgelegde kaders. Aan de voorkant van de opgave zou de GEM een contract willen hebben dat hem scherper houdt op mogelijkheden om er iets uit te halen. Zowel aan de kostenkant (aanbesteding) als aan de opbrengstenkant zou hij meer flexibiliteit willen. Dit wordt echter voor een belangrijk deel verklaard door de fase waarin het project zich bevindt.

Samenwerking / verhouding GEM tot moederpartijen

Het zwaartepunt van de samenwerking ligt bij de GEM. De GEM is de trekker van het project en in ogen van de GEM hoort dat ook zo. In feite is de GEM een professioneel grondbedrijf wat in feite het werk doet dat traditioneel bij gemeentes lag. Gemeente Zaanstad is door de GEM op afstand gezet en de samenwerking is redelijk zuiver op basis van de prestatie-afspraken. De reden van deze samenwerking was in eerste instantie ook de aanwezigheid van het grote aantal partijen.

Overleg- en besluitvormingsstructuur

De besluitvormingsstructuur is opgebouwd uit drie lagen. Tot een bepaald niveau mag de directeur besluiten. Boven dit niveau en tot een bepaald maximum dient de Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AvA) zich over de kwestie te buigen. Boven het maximale bedrag wordt de kwestie voorgelegd aan de vennoten. Verschil tussen de vennotenvergadering is dat alle vennoten een stem mogen uitbrengen, terwijl in de aandeelhoudersvergadering de gemeente één stem heeft en de private partijen gezamenlijk één stem hebben. Daarnaast worden besluiten in de AvA unaniem genomen, terwijl in de vennotenvergadering besluiten worden genomen op basis van een meerderheid met een preferente positie voor de gemeente.

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt vier tot vijf maal per jaar plaats en wordt voorgezeten door een onafhankelijk technisch voorzitter. De agenda van de vergadering wordt wel door de GEM bepaald. Naar mening van de GEM voorkomt het ook partijdigheid ten opzichte van de mogelijkheid dat de technisch voorzitter de agenda bepaalt.

Formatie GEM

Op dit moment is de formatie vormgegeven met twee projectleiders. De eerste projectleider doet de woningvlekken van de twee deelprojecten en de tweede projectleider is verantwoordelijk voor alles wat daartussen valt. Deze projectleiders krijgen budgetten mee, welke in de grondexploitatie zijn vastgesteld.

De GEM-organisatie zou alleen moeten bestaan uit de benodigde kernfuncties, welke de functies planeconomie, communicatie, gronduitgifte, planvoorbereiding en administratie zijn. Daarnaast is er een sterk civieltechnisch projectmanager nodig te zijn welke de civiele voorbereiding, directievoering en toezicht kan aansturen. Het civieltechnisch deel zou de GEM het liefst uitbesteden, waarbij scherpere prestatieafspraken met de civieltechnische poot gemaakt kunnen worden.

Naar mening van de GEM dienen de kernfuncties in dienst te worden genomen, aangezien dit scheelt in de loonkosten. Deze besparing weegt in zijn ogen zeker op tegen de eventuele kosten van het beëindigen van de contracten van dit personeel. Daarbij is het in dienst hebben van je personeel in de opstartfase van een project zeker wenselijk omdat de mensen zich zo committeren aan je personeel. Naar mening van de GEM hoeft de directeur niet in de dienst van de GEM te worden genomen.

Communicatie is een belangrijk aspect en het informatiecentrum is daar een wezenlijk onderdeel van. Het kantoor van de GEM komt binnenkort ook bij het informatiecentrum te zitten.

De onafhankelijk technisch voorzitter van de aandeelhoudersvergadering heeft eveneens een rol als onafhankelijk deskundige, welke als eerste advies uitbrengt bij eventuele geschillen. Bij Saendelft heeft deze constructie haar waarde bewezen. Verder heeft de GEM de beschikking over een aantal adviesorganen welke advies naar de directeur uitbrengen, namelijk een kerngroep (overleg met algemeen inhoudelijk betrokkenen), een grondexploitatiegroep (financieel advies), een supervisie-team (overleg met inhoudelijk op kwaliteit betrokkenen) en een controllersoverleg (financiële beheersing). De GEM geeft aan dat in de praktijk deze groepen naast adviesorganen ook dienen als mogelijkheden tot informatie-uitwisseling. De GEM voegt hier wel aan toe dat met name in de eerste fase van een project een adviesorgaan erg belangrijk is.

Aanbesteding

De GEM heeft zowel het bouw- en woonrijp maken als de engineering Europees aanbesteed. Toepassing van Europese regelgeving is voor een GEM belangrijk, omdat de overheid in de organisatie participeert.