woontoeslag voor huurders
én eigenaar-bewoners
wikkeling te distantiëren (nu en in de toe-komst).
Noodzakelijke beleidswijzigingen
Tegelijkertijd dient de PvdA duidelijk te ma-ken dat niet alles bij het oude kan blijven. In
S&D nr. 4 (juli 2103) doen Herman Tjeenk
Wil-link, Adri Duivesteijn en Hanneke Grutterink cum suis voorstellen voor veranderingen in het corporatiebestel. Tjeenk Willink pleit voor een transformatie van corporaties tot maat-schappelijke organisaties. Duivesteijn wil naar wooncoöperaties van bewoners en Grutterink c.s. geven aan dat onbestemde structurele oplossingen nodig zijn om te verhinderen dat corporaties door de markt worden opgeslokt. Al deze voorstellen zijn goedbedoeld en intri-gerend maar ook vaag en niet operationeel.
In het nu volgende doe ik enkele operatio-nele voorstellen voor een strategische transfor-matie van het corporatiestelsel. Het doel is om uiteindelijk te voorzien in de woningbehoefte van iedereen, ook huishoudens met een laag inkomen, het in stand houden van een flexibele, gedifferentieerde woningvoorraad die inspeelt op veranderende voorkeuren en bestedingsmo-gelijkheden van bewoners, en — last but not least — een zo groot mogelijke zeggenschap van bewoners (eigenaren-bewoners én huurders) in de ontwikkeling en het beheer van woningen, het wooncomplex en de woonomgeving.
Daarvoor is het nodig kritisch te kijken naar het beleid voor de gehele woningvoor-raad en voor alle eigendomsverhoudingen. De kloof tussen kopen en huren zou zoveel moge-lijk moeten worden geslecht, zodat er zo min mogelijk barrières zijn voor verhuizingen van kopen naar huren en van huren naar kopen, en zodat er ruimte wordt geboden voor flexi-biliteit op de arbeidsmarkt.
Om de kloof tussen kopen en huren te slechten is het nodig dat rijksoverheid, ge-meenten en woningcorporaties zoveel moge-lijk een eigendomsneutraal beleid voeren. Stapsgewijs moet zowel de huur- als de
koop-Deze lijn is ook al uitgezet in het rapport van de SER-commissie Sociaal-Economische Des-kundigen (2010) en het akkoord Wonen 4.0 dat in 2012 is gesloten door NVM, Aedes, Woon-bond en Vereniging Eigen Huis.
In een periode van twintig à dertig jaar kun-nen dan huurniveaus worden bereikt die een goede weerspiegeling zijn van de markt huren. In dezelfde periode wordt de fiscale steun aan eigenaren-bewoners (de hypotheekrenteaf-trek) afgebouwd. Huren die op marktniveau liggen leveren voor zowel woningcorporaties als commerciële vastgoedbeleggers krachtige prikkels op om de bouw en de verbetering van huurwoningen te entameren: de gemiddeld hogere huurinkomsten leveren de basis voor investeringen in huurwoningen. In de koop-sector nemen we definitief afscheid van het prijsopdrijvend effect van de fiscale steun.
Om de betaalbaarheid van woningen te verzekeren moet de huurtoeslag worden ge-transformeerd tot een robuuste, fraudebe-stendige woontoeslag die zowel geldt voor huurders als voor eigenaren-bewoners met een laag inkomen. De woontoeslag borgt voor hen de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen met een behoorlijke kwaliteit. Voor zover dat mogelijk en verantwoord is, worden de rijksuitgaven aan de woontoeslag (geheel of gedeeltelijk) bekostigd uit afdrach-ten van zowel sociale als commerciële ver-huurders. Dit laat onverlet dat ook kan wor-den gezocht naar een inkomensgebonwor-den toeslag waarin woontoeslag, zorgtoeslag en kinderopvangtoeslag worden geïntegreerd. In de vermogenssfeer zullen er natuurlijk blijvende verschillen zijn in de rechtspositie van eigenaren-bewoners en die van huurders. Voor het overige wordt systematisch gepro-beerd de rechtspositie van eigenaren-bewoners en die van huurders beter op elkaar af te stem-men en per saldo aanzienlijk te versterken, met name als het gaat om de concrete bewonersin-vloed op beheer, ontwikkeling, herontwikke-ling en energietransitie van woning, wooncom-plex en directe woonomgeving.
77 77
Niet alleen de kloof tussen koop en huur moet zoveel mogelijk verdwijnen, ook zou door middel van beleid meer differentiatie aangebracht moeten kunnen worden in het woningaanbod (regionaal, locatie, woning-kwaliteit, energetische kwaliteit). Vermeden moet worden dat er ruimtelijke segregatie optreedt en dat aantrekkelijke delen van de stad voor huishoudens met een bescheiden inkomen ontoegankelijk worden.
Het politieke primaat van het volkshuis-vestingsbeleid ligt bij de gemeenten en re-gio’s. Periodiek zouden gemeenten daarom, in regionaal verband, een Woonvisie moeten opstellen, waarbij zij burgers, woningcorpo-raties, makelaars en andere stakeholders in-tensief betrekken.
Maatregelen voor woningcorporaties
Wat betreft de woningcorporaties: hun doel, hun taken en verantwoordelijkheden, de ma-nier waarop zij samenwerken met gemeen-ten en rijksoverheid en de manier waarop zij gefinancierd zijn, dat alles moet helder wor-den geformuleerd:
▶ Woningcorporaties moeten bij uitstek uitvoering geven aan het sociale grond-recht ‘wonen’ dat in de Grondwet is veran-kerd. Zij borgen in redelijke mate de be-schikbaarheid en betaalbaarheid van woonruimte voor huishoudens met een bescheiden inkomen.
▶ Woningcorporaties moeten een beleid uitvoeren waarbij ontwikkeling en beheer passen binnen politieke, democratisch gelegitimeerde kaders van nationaal en decentraal beleid. In regionaal perspectief formuleren gemeenten periodiek een Woonvisie, met een actuele raming van de woningbehoefte en de woningvraag, als-mede prioriteiten voor nieuwbouw en voorraadbeleid.
▶ Het corporatiebestel is in financiële zin zoveel mogelijk zelfvoorzienend. Het is ongewenst als er in de toekomst
voortdu-rend miljarden euro’s door de overheid in het bestel wordt rondgepompt. Over-heidssteun wordt ingezet om negatieve externe effecten te pareren en vraagstu-ring op de woningmarkt te bevorderen. Denk aan het wegnemen van bodemver-vuiling en dergelijke zaken. Een locatie-subsidie-nieuwe stijl zou hier kunnen worden ingezet.
▶ Het beginsel in de Woningwet dat over-schotten van woningcorporaties uitslui-tend ten behoeve van de volkshuisvesting worden ingezet, wordt onverkort gehand-haafd.
▶ Binnen woningcorporaties hebben
bewo-ners en woningzoekenden, binnen de aan-gegeven politieke kaders, zoveel mogelijk zeggenschap. Omdat woningen lang mee-gaan (gemiddeld meer dan een eeuw) en woonwensen dynamisch zijn, is flexibili-teit van woning en woonomgeving van essentieel belang.
▶ Het corporatiebestel bezondigt zich niet aan risicoselectie. Dat wil zeggen dat het niet bepaalde bewonersgroepen weert en dat het niet extra moeilijke opgaven om-zeilt in stedelijke probleemwijken, verar-mend platteland en krimpgebieden. Deze doelen en randvoorwaarden kunnen worden geconcretiseerd in de volgende be-leidsmaatregelen die stuk voor stuk de steun van de Partij van de Arbeid en andere wel-denkende politieke groeperingen verdie-nen.
Maatregel 1
De definitie van de doelgroep van woningcor-poraties wordt gehandhaafd: mensen met een huishoudeninkomen tot € 33.614 per jaar. Van vrijkomende sociale huurwoningen wordt ten minste 90 % aan deze doelgroep toegewezen. Als hun inkomen later stijgt, heeft dat voor de bewoners geen gevolgen voor de woonuitgaven. De huurontwikkeling is niet afhankelijk van het inkomen c.q. de inkomensontwikkeling van de bewoners.
Op basis van de Woonvisie die de gemeente in regionaal verband periodiek opstelt in overleg met alle betrokkenen, kan de gemeente met elk van de corporaties die op het gemeentelijk territorium actief is niet-vrijblijvende presta-tie-overeenkomsten maken. Hierin leggen gemeente en corporatie hun onderlinge taak-stellingen en hun voorgenomen investerin-gen vast. Deze afspraken worden jaarlijks ge-monitord en zo nodig bijgesteld. Dit alles speelt zich af in het publieke domein.
Maatregel 3
Het huuraanpassingsbeleid van bewoonde huurwoningen moet gereguleerd blijven. Zo-wel in de sociale als de commerciële huursec-tor geldt elk jaar een maximaal toelaatbare huurverhoging in het hele land. Deze spel-regel geldt ook in de vrije sector.
Maatregel 4
In stedelijke vernieuwingswijken, verarmende plattelandsgebieden, krimpgebieden en an-dere locaties waar commerciële marktpartijen geen of onvoldoende initiatieven ontplooien, kunnen corporaties in overleg met de desbe-treffende gemeente initiatieven nemen om koopwoningen, markthuurwoningen en maatschappelijk vastgoed te bouwen. Deze activiteiten worden administratief binnen de woningcorporatie volledig afgescheiden van de sociale kerntaken en worden intern niet gesubsidieerd. Tussen marktactiviteiten van commerciële partijen en die van woningcor-poraties moet een gelijk speelveld worden gehandhaafd. Langs deze weg wordt de wo-ningvoorraad in aandachtswijken zodanig geherdifferentieerd dat een betere aansluiting ontstaat met de gedifferentieerde woning-vraag. De ontwikkeling van de woningvraag is altijd leidend voor het strategisch voorraad-beleid en nieuwbouwactiviteiten.
Maatregel 5
Binnen de woningcorporatie worden per wooncomplex Verenigingen van Eigenaren
van administrateur vervult. Zodra binnen de VVE de corporatie een minderheidspositie zou innemen, kan de VVE-vergadering beslui-ten om het beheer en het onderhoud uit te besteden aan een andere instelling dan de woningcorporatie.
Maatregel 6
In overleg met de gemeente en huurdersorga-nisaties geeft de woningcorporatie periodiek aan welke woningen aan huurders kunnen worden verkocht. Dergelijke verkoopacties verlopen tegen marktconforme prijzen. Naast vrije verkoop biedt de woningcorporatie ook woningen aan volgens de koopgarantformule, waarbij de corporatie — gedurende een vrij lange periode — verplicht is de woning terug te kopen indien de bewoners dat willen. Daar-naast kunnen woningcorporaties natuurlijk ook woningen verwerven, bijvoorbeeld van kleine particuliere verhuurders.
Maatregel 7
Juist woningcorporaties nemen initiatieven om woning, wooncomplex en woonomgeving geschikt te maken voor zorgarrangementen op maat. Met het oog hierop werken zorgaanbie-ders, woningcorporaties en gemeenten nauw samen. De relatie woning-zorg dient in elke gemeentelijke Woonvisie aan bod te komen.
Maatregel 8
In de wet wordt vastgelegd dat woningcorpo-raties zich niet bezondigen aan risicoselectie en dat zij te allen tijde voorrang geven aan de doelgroepen van beleid. Ook in de interne bedrijfscultuur van woningcorporaties wordt c.q. blijft dit verankerd.
Maatregel 9
Via een breed experimentenprogramma en via aanpassingen van het Burgerlijk Wetboek wordt systematisch gepoogd om de individu-ele en collectieve rechtspositie van huurders te versterken en de mogelijkheden voor collec-tieve actie en fondsvorming van
eigenaren-79 79
bewoners te vergroten. Dit gebeurt onder de landelijke regie van het ministerie van Wonen, VNG, Vereniging Eigen Huis, de Nederlandse Woonbond en Platform 31. De aanpak wordt lokaal en regionaal, zoveel mogelijk van on-derop, met concrete initiatieven uitgewerkt. Deze experimenten worden periodiek geëva-lueerd.
Versterking publiek kader voor woning corporaties
De hier genoemde programmapunten gelden voor de gehele woningvoorraad en voor alle eigendomsverhoudingen. De PvdA zal ook in de toekomst de woningcorporaties koesteren als vanouds, maar niet op de vrijblijvende en naïeve manier die we sinds 1995 hebben kun-nen waarnemen. Dus:
▶ Het extern toezicht op woningcorporaties wordt aangescherpt en wordt onderge-bracht in een onafhankelijk zelfstandig bestuursorgaan, conform het advies van de Commissie-Schilder (2006). Het toe-zicht omvat prestaties, financiële aspec-ten, integriteit en staatssteun, in onder-ling verband. De minister is
verantwoordelijk voor de beleidsregels en (boven een bepaald niveau) de toekenning van sancties.
▶ Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) blijft gehandhaafd. Bezien zal wor-den of de AAA-status ook kan worwor-den ge-handhaafd zonder een achtervangfunctie van Rijk en gemeenten. Het WSW beli-chaamt het uitgangspunt dat de corpora-tiesector als geheel op eigen benen staat en verzekert tezelfdertijd een duurzame finan-ciering van investeringen in de sociale wo-ningbouw, mede dankzij de inzet van de zogeheten sectorbanken: BNG Bank en Waterschapsbank.
▶ De activiteiten van corporaties worden ef-ficiënter. De beheerskosten van corporaties en de salarissen van corporatiedirecteuren worden sober en doelmatig en gebonden aan maximumgrenzen. De salarissen in de
corporatiesector worden gebracht op ni-veaus die binnen de gemeentelijke organi-satie gebruikelijk zijn.
▶ De financiële polsstok van de gemeenten wordt verlengd om de gemeenten in staat te stellen om zonder tevoren ingecalcu-leerde grondexploitatieoverschotten en zonder sinterklaasgedrag van woningcor-poraties de lokale en regionale volkshuis-vesting te regisseren, de samenwerking met de woningcorporaties te intensiveren en de taken onverkort uit te voeren die wettelijk aan de gemeente zijn toever-trouwd op basis van de Woningwet, de Wet Stedelijke Vernieuwing, de Leegstandswet et cetera. De grotere rol die gemeenten krijgen in de sfeer van zorg (inclusief jeugdzorg, ouderenzorg en thuiszorg) zal ook gevolgen hebben voor de relatie tus-sen gemeente en woningcorporatie.
▶ In overleg met gemeente en huurdersorga-nisatie wordt bepaald welk maatschappe-lijk en commercieel vastgoed door de cor-poratie zou kunnen worden verkocht, als daarvoor serieuze gegadigden zouden kun-nen worden gevonden. Opbrengsten uit de verkoop van commercieel vastgoed, maat-schappelijk vastgoed en voor de doelgroep onbereikbare woningen worden opgeno-men in een nationaal revolverend fonds waaruit urgent geachte volkshuisvestings-uitgaven kunnen worden bekostigd, zoals herstructurering van krimpgebieden, aan-pak van aandachtswijken in de stad en op het platteland en rijksuitgaven aan de woontoeslag.
▶ De verhuurdersheffing wordt afgeschaft.
▶ De minister van Wonen definieert het be-grip ‘volkshuisvesting’, zoals dat in de Wo-ningwet is opgenomen, en bepaalt perio-diek, in overleg met VNG,
woningcorporaties en huurdersorganisa-ties, aan welke volkshuisvestingsopgaven de middelen uit het Nationaal Volkshuis-vestingsfonds moeten worden besteed. Deze opgaven verdienen in de programme-ring van afzonderlijke woningcorporaties
ningslijn via gemeentelijke Woonvisies en de top-down-benadering via het Nationaal Volkshuisvestingsfonds worden periodiek op elkaar afgestemd.
Kind en badwater
De PvdA is altijd sterk vertegenwoordigd geweest in de besturen en het medewerkers-bestand van woningcorporaties. Dat geldt ook voor de gemeentelijke diensten en gemeente-bestuurders die verantwoordelijk waren voor volkshuisvesting, woningbouw, stadsontwik-keling en stedelijke vernieuwing. In deze be-leidsdomeinen zijn al decennialang heel wat sociaal-democratische idealen verwezenlijkt. Het ging niet alleen om abstracte ideologieën, maar vooral ook om praktische resultaten.
In de woningcorporatiewereld is sinds 1995 het nodige misgegaan. Door voortdurend wis-selend nationaal beleid is in de corporatiesec-tor veel verwarring ontstaan. Het streven naar vrij ondernemerschap heeft tot ontsporingen in het corporatiestelsel geleid. Het overgrote deel van de woningcorporaties heeft desal-niettemin op een onberispelijke wijze zijn
de corporaties heeft te grote risico’s genomen, heeft te zeer de randen van het werkgebied gezocht en deze niet zelden zelfs overschre-den, en is te ver afgedwaald van de aloude kern van de volkshuisvesting.
Een gelouterde corporatiesector zal ook in de toekomst een essentiële rol moeten spelen in het realiseren van urgente volkshuisvestingsta-ken. Zeker voor de sociaal-democratie zou het onaanvaardbaar zijn als het kind met het bad-water zou worden weggegooid en als de wo-ningcorporaties zouden worden veroordeeld tot het spelen van een marginale en dus stigma-tiserende rol op de woningmarkt. Ook progres-sief-liberalen en sociaal-christelijke groeperin-gen zouden daar gevoelig voor horen te zijn.
Het gedifferentieerde, hybride karakter van de woningcorporaties heeft de Nederlandse volkshuisvesting in de wereld een ‘unique selling point’ bezorgd. Na een politieke afreke-ning met datgene wat na 1995 in corporatie-land is misgegaan (de Parlementaire Enquête Woningcorporaties moet daarvoor zorgen: van Vestia tot Rochdale, van St. Laurentius tot Woonbron) zal dit ook in de toekomst moeten worden gekoesterd.
81 81