Gemeente Nijmegen/bureau Vastgoed

Geïnterviewde: de heer Eric Peperkamp (4-9-13), hoofd bureau Vastgoed van de afdeling Vastgoed, Sportservice en Accommodaties (VSA) van de gemeente Nijmegen.

In het verslag van het interview zijn bovendien enkele gegevens uit de Kadernota Vastgoedbeleid van 2012 en een presentatie over verduurzaming van maatschappelijk vastgoed uit 2013 opgenomen, als ook een persbericht uit 2008.

De Gemeente Nijmegen geldt als een van de twaalf ‘koplopers’, dan wel goede voorbeelden, op het gebied van maatschappelijk vastgoed (Veuger 2012, pag. 22).

De gemeente Nijmegen heeft een omvangrijke vastgoedportefeuille (zie tabel 11), welke zij sinds 1989 heeft gecentraliseerd, met een ‘verzekerde’ waarde van € 571,3 miljoen. Voor Nijmegen geldt dat zij pas het eigendom van vastgoed wil hebben als er een maatschappelijk beleidsdoel is waarvoor dit vastgoed nodig is, en de markt het niet (kan) regelen (tegen aanvaardbare kosten) en mits de gemeente het financieel wel voordeliger kan regelen. Daarnaast zijn er uitzonderingen, zoals het bezit van de St. Stevenstoren, vanwege grote maatschappelijke en/of culturele waarden (bron: Nijmegen 2012, pag. 7).

Adressen Terreinen Totaal

Permanent vastgoed 473 328 801

Tijdelijk vastgoed 122 41 163

Totaal 595 369 964

Tabel 11. Vastgoed in beheer per 24-5-2012. Bron: Gemeente Nijmegen (2012, pag. 18.). Eigen bewerking.

Het bureau vastgoed (ca. 40 fte) van de afdeling VSA (230 fte31) valt binnen het Programma Facilitaire Diensten, product Maatschappelijk Vastgoed. De afdeling VSA is binnen de gemeente primair

verantwoordelijk voor het behartigen van de eigenaarsrol van gemeentelijk vastgoed, contractbeheer van de gebouwen, voeren van exploitatie- en beheerbeleid, zorgen voor onderhoud en

instandhouding, integraal in kaart brengen van vraag en aanbod en het formuleren van een vastgoedbeleid/een portefeuillebeleid. Het Programma Grondbeleid en/of de GEM Waalsprong zijn primair verantwoordelijk voor het resultaat van strategisch (tijdelijk) vastgoed, voor wie VSA het beheer uitvoert. Landelijk geldt Nijmegen als een ‘koploper’ op het gebied van maatschappelijk vastgoed (Veuger, 2013, pag. 22): gecentraliseerd vastgoedbedrijf, basisgegevens op orde, eigen vastgoedbeleid, enzovoorts. Binnen de gemeente Nijmegen is de afdeling ook verantwoordelijk geworden voor het opstellen van het nieuwe (fysieke) Stedelijke Voorzieningenplan van de gemeente. VSA is daarmee verantwoordelijk geworden voor zowel de operationele, tactische en strategische vastgoedvraagstukken.

Sinds 2008 heeft Nijmegen als eerste gemeente in Nederland de regie op het onderhoud

geoutsourcet naar DHV (momenteel Royal HaskoningDHV), zie ook het onderstaande persbericht uit Profnews.nl van 3 april 2008. Overwegingen daarbij waren besparingen, terugkeren naar de core business en onvoldoende kennisniveau dan wel een probleemgebied kwijt willen raken·. Uit een aanbesteding met 5 partijen was DHV uiteindelijk het enig bedrijf dat inschreef/een bieding deed. De overige vier vonden de risico’s te groot. DHV heeft van de gemeente het complete onderhoudsbeleid (en –uitvoering) overgenomen. Nijmegen heeft hiervoor een budget van € 5,2 miljoen per jaar.

DHV neemt technisch vastgoedbeheer over van gemeente Nijmegen

Ingenieursbureau DHV neemt het technische vastgoedbeheer over van de gemeente Nijmegen. Het betreft een deal voor vijf jaar, die beide partijen iets oplevert. De gemeente Nijmegen kan door de uitbesteding zo`n 350.000 euro op jaarbasis besparen. Voor DHV betekent de opdracht een uitbreiding van de portefeuille.

Volgens DHV-directeur Eugene Grüter is Nijmegen de eerste grote stad in Nederland die voor

uitbesteding van het technisch beheer kiest. Dankzij de opdracht krijgt DHV het technisch beheer over 650 objecten in Nijmegen in de portefeuille. Hiertoe behoren onder meer het stadhuis, de sporthallen en de Sint Stevenstoren. Het monumentale Waaggebouw en het Natuurmuseum vallen ook onder de deal. In totaal heeft de opdracht een waarde van 23,5 miljoen euro.

Dat DHV blij is met de opdracht is ook te verklaren vanuit de strategie van het bureau. Het technisch beheer van vastgoed is binnen DHV een strategische markt. DHV verzorgt ook het asset management van het 800 hectare grote chemische industriecomplex Chemelot DSM in Geleen. Door de deal met Nijmegen heeft DHV de garantie van een stabiele kasstroom. Nijmegen zoekt al sinds 2005 naar uitbestedingsmogelijkheden.

Bron: http://www.profnews.nl/883468/dhv-neemt-technisch-vastgoedbeheer-over-van-gemeente- nijmegen

Gevraagd naar de ervaringen van de gemeente gaf de heer Peperkamp het volgende aan: • Verdwijnen van flexibiliteit. De gemeente heeft in de uitbestedingsovereenkomst met DHV

prestatienormen afgesproken ten aanzien van het niveau waarop de panden moesten worden onderhouden. Het contract hield alleen geen rekening met (door de politiek gewenste)

veranderingen. Hij beschrijft een voorbeeld van fractiekamers in het stadhuis die moesten worden verbouwd na de gemeenteraadsverkiezingen. In dit type van kosten, niet noodzakelijk volgens de overeenkomst, was niet voorzien. De eerste jaren kenmerkte zich door ‘incidentenmanagement’: hoe los je dit type van vraagstukken op?

• In overleg met DHV is men hier uiteindelijk wel uitgekomen. Er zijn, onder meer, gelden vanuit de ‘pot’ onderhoud bestemd voor ad hoc vraagstukken (een reserve gecreëerd) en er zijn andere overlegvormen met DHV ontwikkeld. DHV heeft personeel permanent aanwezig bij de gemeente voor operationele afstemming en eens per maand spreekt de heer Peperkamp met DHV over tactische aangelegenheden.

• De overeenkomst met DHV loopt binnenkort af. Gevraagd naar hoe de flexibiliteit in te brengen in een nieuwe overeenkomst moest de heer Peperkamp het antwoord nog schuldig blijven. Dit is een vraag welke VSA bij een marktconsultatie over de nieuwe aanbesteding juist ook aan de

leveranciers wil gaan voorleggen.

• Een andere les is het verbeteren van het eigen opdrachtgeverschap. Na de uitbesteding moesten de voormalig verantwoordelijken voor het onderhoud de uitvoering door DHV monitoren. De ambtenaren zaten daarbij nog te veel in hun ‘oude’ rol.

• Hoewel er sprake was van slechts een leverancier die inschreef geeft de heer Peperkamp niet aan dat Nijmegen erg ‘afhankelijk’ is geworden van DHV, of dat zij de hoofdprijs betalen voor hun diensten. In de nieuwe situatie, na een nieuwe aanbestedingsronde die binnenkort van start moet gaan, zal Nijmegen straks ook weer met een leverancier voor de onderhoudsregie willen werken en niet (bij het opknippen in percelen) met meerdere leveranciers.

• Gevraagd naar mogelijk, andere uit te besteden activiteiten, bijvoorbeeld op financieel- administratief terrein, gaf de heer Peperkamp aan hier niet veel voor te voelen. Deze werkzaamheden zijn volledig geïntegreerd bij VSA, dan wel de gemeente, en worden naar tevredenheid uitgevoerd. Als de politiek vraagt om uitbesteding hiervan, moet je je afvragen of het wel goed wordt gedaan en of er niet meer achter steekt (gebrek aan vertrouwen). Zorg er voor dat de basis op orde is.

• Overall oordeel over de uitbesteding is positief, maar in de nieuwe situatie moeten er wel meer flexibiliteit in een overeenkomst worden ingebracht, voor tenminste een deel van de portefeuille. De heer Peperkamp maakt daarin een onderscheid in zogenaamde ‘prestatiepanden’ die op basis van normstellingen (prestatie-indicatoren) kunnen worden onderhouden en zogenaamde