Gemeente Enschede/Vastgoed Bedrijf Enschede

Geïnterviewde: Jan Kappers (26-9-13), projectleider Regionalisering Vastgoed, Gemeente Enschede. In het verslag van het interview zijn daarnaast enkele gegevens uit de Vastgoednota 2.0. van de gemeente Enschede opgenomen en uit een presentatie over het Vastgoedbedrijf Enschede (VBE) uit 2012.

Enschede wordt landelijk (onder de 76 geïnterviewden van de Barometer Maatschappelijk Vastgoed) gezien als de ‘koploper’ (nummer 1). “De aspecten van het beleid van deze koplopers zijn vooral inspirerend vanwege de wijze van organiseren, de inhoud en de kennis.” Het VBE is bijvoorbeeld het eerste gemeentelijke vastgoedbedrijf die de stap heeft gezet naar portefeuillemanagement.

Het VBE vervult de eigenaarsrol van het (maatschappelijke) gemeentelijk vastgoed in Enschede. Het VBE regelt het vastgoedbeheer en waakt over de kwaliteit van de gebouwen. De portefeuille van het VBE portefeuille bestaat, onder andere, uit gemeentelijke kantoorhuisvesting, gymlokalen, sporthallen, wijkcentra en buurthuizen, ateliers voor kunstenaars, bedrijfsverzamelgebouwen en

brandweerkazernes. De portefeuille heeft een omvang van zo’n 155 panden, 220.000 m2 BVO en een WOZ-waarde van ca. € 300 miljoen (exclusief de ruim 70 panden die het VBE in beheer heeft van het Grondbedrijf). De jaaromzet van VBE bedraagt €17 miljoen. Het VBE telt 18 medewerkers, waarvan 8 fte voor technisch beheer, nieuwbouw, renovaties en projectontwikkeling, 3,5 fte ondersteunend en 3 fte op portefeuillemanagement (assetmanagement, accountmanagement en commercieel beheer). Het VBE is, met als projectleider dhr. Kappers, bezig met een onderzoek naar samenwerking met andere gemeentelijke vastgoedbedrijven in Twente, te weten: Almelo, Borne, Enschede, Hengelo en Oldenzaal (Enschede 2011, pag. 13):

“Om meerdere redenen lijkt het zoeken naar samenwerking met andere partijen in de regio zinvol en noodzakelijk in de toekomst. Allereerst verwachten we met schaalvergroting nog meer slagkracht en inkoopvoordelen te behalen op bijvoorbeeld het gebied van onderhoud. Daarnaast zoeken de gemeenten naar efficiency en slankere organisaties. Gemeente Losser is hiervan een voorbeeld, zo kan het mogelijk zijn dat het Technisch Beheer dat Losser nu uitbesteedt, beter en goedkoper door VBE kan worden uitgevoerd.

Daarnaast wordt regelmatig met de vastgoedbeheerders binnen Netwerkstad Twente gesproken over verdere samenwerking. Één van de mogelijkheden die VBE ziet is het streven naar een Twentse Beheerorganisatie die het Technisch Beheer voor de verschillende steden kan uitvoeren. Dit vergt nog enige tijd, maar lijkt haalbaar.”

• De voorlopige uitkomst (stand september 2013) is dat de gemeente Enschede gaat samenwerken met Borne en Almelo aan één vastgoedmanagementbedrijf. Mogelijk sluit Hengelo, dat qua ontwikkeling nog een redelijke weg te gaan heeft, later aan.

• Gevraagd naar de taken van het nieuwe vastgoedbedrijf, geeft dhr. Kappers aan, dat deze mogelijk het technisch en administratief beheer omvatten, alsmede de advisering omtrent portefeuillemanagement. Met andere woorden: het nieuwe bedrijf gaat voor een ‘hoge knip’. Het portefeuillemanagement zelf blijft logischerwijs achter bij de opdrachtgever. Naar aanleiding van dit onderwerp ontspon zich de discussie of vastgoedbedrijven überhaupt wel in staat zijn om Joroff-trede 5 (‘Strateeg’) te behalen, omdat de portefeuillebeslissingen, volgens dhr. Kappers, altijd vanuit ‘beleid’ zouden moeten worden genomen. Wel kan een vastgoedbedrijf hierin adviserend optreden. Het VBE bevindt zich volgens dhr. Kappers op trede 4 (‘Maatschappelijk Ondernemer’).

• Dhr. Kappers ziet het als mogelijk, en misschien wel wenselijk, om - op termijn – in het nieuwe regionale vastgoedbedrijf het eigendom te verkrijgen van het maatschappelijk van de

deelnemende gemeenten. Daar is nu nog geen besluit over genomen. Voordelen zijn, volgens dhr. Kappers, dat er minder vastgoed zit bij gemeenten. Vastgoed is niet de core business van de beleidsafdelingen, maar dat zijn de clubs, verengingen en instellingen die in het vastgoed zitten en de activiteiten die zij daar uitvoeren. Voorwaarden hiervoor is wel dat het vastgoedbedrijf de integrale kosten kan doorberekenen aan de huurders (kostprijsdekkende huur, inclusief leegstandsrisico, voorziening voor onderhoud en de overheadkosten). Hoe een eventuele administratieve, financiële, juridisch en fiscale overdracht van het vastgoed en de bekostiging daarvan moet worden geregeld, is nog niet uitgezocht.

Vastgoed Bedrijf Twente (zal vanwege de gevolgen van een faillissementsrisico altijd ‘gered’ worden door de gemeenten) en de onmogelijkheid/moeilijkheid om ooit het vastgoedmanagement aan derden uit te kunnen gaan besteden.

• Voorwaarden voor de gemeente voor het op afstand zetten van het vastgoedmanagement, volgens dhr. Kappers: basis op orde (dat wil zeggen qua vastgoedinformatie, inzicht in het onderhoud/de onderhoudskosten, etc.), goed opdrachtgeverschap (verstand van zaken), monitoring van afspraken, een duidelijke opdrachtformulering ten aanzien van de vraag aan een vastgoedmanagementbedrijf en inzake de kwaliteit van de te onderhouden panden.

Ten aanzien van het opdrachtgeverschap van ‘kleinere gemeenten’ voorziet dhr. Kappers nog een probleem. Het opdrachtgeverschap stelt in tijd te weinig voor om daar een specifieke functionaris voor aan te stellen. Maar hoe borg je dan de kennis om een goed opdrachtgever voor een vastgoedmanagementbedrijf te zijn?

• Volgens dhr. Kappers is het exit-risico (wat te doen als het niet bevalt?) geen issue bij de

deelnemende gemeenten. Over de rechtsvorm van het nieuwe vastgoedbedrijf wordt daarentegen al wel veel gedebatteerd: wel of geen Gemeenschappelijke Regeling (GR)? Deze discussie zou beter aan het eind van het onderzoek naar de taken, bevoegdheden en activiteiten kunnen plaatsvinden.

• Hoe flexibiliteit in de overeenkomst tussen de (regie)gemeente en het nieuwe vastgoedbedrijf vorm te geven: nog niet uitgewerkt.

• Ten aanzien van de politieke invloed op het vastgoedmanagement stelt dhr. Kappers dat dit ook

een deel ‘opvoeden’ en ‘gewenning’ is. Het moet bij de politiek gaan over de inhoud en niet over de stenen. De Enschedese politiek heeft de afgelopen jaren een stapje terug gedaan en heeft het VBE de gelegenheid gegeven om met kostprijsdekkende huur (inclusief een vergoeding voor overheadkosten en het kunnen opbouwen van een voorziening voor onderhoud en

leegstandsrisico’s) het vastgoedmanagement te verzorgen zonder telkens om extra middelen te komen vragen. Dit ‘concept’ staat ook model voor het nieuwe Twentse vastgoedbedrijf.

• Naast het Twentse voorbeeld is er volgens dhr. Kappers ook een onderzoek gaande in een