Financiële kansen

Deze paragraaf geeft een kort overzicht van de verschillende financiële mogelijkheden die zorginstellingen hebben om investeringen in energiebesparende maatregelen mogelijk te maken. Bij deze mogelijkheden wordt aangegeven waar de kansen liggen voor zorginstellingen en waar eventuele beperkingen liggen.

Financiering met eigen middelen

Bij deze vorm van financiering hebben zorginstellingen geen hulp van derde partijen nodig.

Financiering met eigen middelen komt er op neer dat zorginstellingen voldoende hebben gespaard op hun balans om zelf investeringen te doen in renovatie of duurzame nieuwbouw. Dit sparen is nodig omdat de huidige NHC alleen niet voldoende is om ingrijpende renovatie te bekostigen of om (bijna) energieneutraal te bouwen.

In de interviews geven zorginstellingen met meerdere gebouwen in hun porfolio aan te kunnen sparen van de NHC. Dit komt doordat zij naast vastgoed dat nog niet afgeschreven is, ook vastgoed in het portfolio hebben dat al wel financieel is afgeschreven. In dit verouderd vastgoed worden geen investeringen meer gedaan in onderhoud of verduurzaming. In dit vastgoed blijft de vergoeding uit de NHC voor dergelijke investeringen ongebruikt. Met dit geld dat vrijkomt kan de instelling grondige renovatie voor verduurzaming of (bijna) energieneutraal bouwen financieren op andere gebouwen in het portfolio.

Instellingen geven in de interviews aan dat zij, om deze situatie te bereiken, genoodzaakt zijn verouderd vastgoed langere tijd door te exploiteren. Hierdoor komt er die ruimte op de balans om grondige verduurzaming van ander vastgoed in hun portfolio te kunnen bekostigen, of om duurzame nieuwbouw neer te kunnen zetten.

Financiering door derden

Het komt veelal voor dat zorginstellingen zelf onvoldoende middelen hebben om investeringen in energiebesparende maatregelen te bekostigen of om extra kosten te maken voor het inrichten van taken voor verduurzaming binnen de organisatie. Instellingen zijn dan genoodzaakt om financiering van derden aan te vragen om tot een energie-efficiëntere vastgoedportefeuille te komen.

In het geval van zorginstellingen gebeurt financiering door derden over het algemeen door banken. Deze partij verstrekt een lening aan de zorginstelling voor energiebesparende renovatie of duurzame nieuwbouw. Deze financier heeft dan een claim op de eigenaar van het vastgoed (Bullier &

Milin, 2013).

81 De eigenaar houdt het vastgoed in bezit en neemt het risico op zich van het niet behalen van de berekende energiebesparingen. Met deze besparingen moet de eigenaar namelijk de lening terug betalen. Het risico voor de financier ligt in het terug kunnen halen van de verstrekte lening (Bullier &

Milin, 2013). Om deze reden heeft de financier ook baat bij een goed onderbouwde businesscase van de energiebesparende maatregelen. Voor de eigenaar is een verlaging van de NHC een risico. Van deze component wordt namelijk de afschrijving van het vastgoed bekostigt.

Zorginstellingen hun objecten hoeven voor financiers nog niet aan labeleisen of andere duurzaamheidsbenchmarks te voldoen. Zij kunnen deze maatregelen wel opnemen in hun businesscase om zo financiering voor lange termijn te ontvangen. Dit kan als kans worden ervaren voor instellingen omdat investeringen in duurzaamheid zorgen voor een beter sluitende businesscase (Klauwers, 2019). Duurzaamheid is over het algemeen nog geen vereiste, maar wel heel relevant binnen de dialoog en de businesscase bij financiers.

De toekomstige waardeontwikkeling van objecten wordt nog niet meegenomen in de financieringsaanvragen door banken doordat deze waardering te onzeker is (Klauwers, 2019). Dit komt ook weer voort uit de onzekerheid die er heerst in de zorgsector mede door het overheidsbeleid en de vraagontwikkeling binnen de zorg.

De barrière van ontoereikende geldstromen binnen de Wlz wordt niet ondervangen door deze kans, maar biedt kansen voor de barrière van de ‘terughoudende bancaire financiering’. Daarnaast lijkt de barrière ‘gebrek aan eisen omtrent duurzaamheid vanuit financiers’ op deze wijze geen barrière te vormen, maar ook kansen te bieden voor zorginstellingen.

Investering door derden: ESCo’s

Een andere vorm van financiering door derden wordt onder de noemer ESCo geschaard. Bij deze vorm van financiering wordt er geen lening aangegaan, maar voert een derde partij een investering uit in energiebesparende maatregelen. Vaak wordt in een prestatiecontract, een Energy Performance Contract (EPC), vastgelegd dat de ESCo de energiebesparende maatregelen ontwerpt, implementeert en het onderhoud van deze maatregelen verzorgt.

De ESCo garandeert de energiebesparingen voor de looptijd van het contract. De investerende partij neemt het risico van de te verwachten besparingen op zich en heeft nu een claim op de toekomstige besparingen door verminderd energiegebruik. Deze besparingen worden gebruikt om de investeringskosten van de maatregelen terug te verdienen (Bullier & Milin, 2013).

De kracht van een ESCo zit hem in het feit dat de eigenaar van het vastgoed zelf geen grote investering hoeft te doen, maar wel hoge kwaliteit energiesystemen kan verwachten. Het bedrijf dat het prestatiecontract aangaat zal namelijk streven naar een zo hoog mogelijke efficiëntie omdat zij hier zelf profijt van hebben.

Zorggroep Amstelring is een dergelijk prestatiecontract aangegaan voor het verduurzamen van drie van haar zorglocaties. De organisatie besteedt de energievoorziening en het management hiervan uit om energie te besparen en de eigen organisatie te ontlasten. Een concern van bedrijven garanderen een verminderd energieverbruik voor een periode van 15 jaar (Jelyta, 2016).

Ook uit de gesprekken met zorginstellingen en marktpartijen zoals het MPZ komt naar voren dat binnen het aangaan van dergelijke langdurige samenwerkingen met partijen grote kansen liggen voor zorginstellingen om duurzaamheidsmaatregelen te bewerkstelligen. Een groot bezwaar is wel dat de instellingen liever niet hun eigen bezit uit handen geeft of de zeggenschap hier over verliest.

Door het aangaan van prestatieafspraken is de barrière van ‘de moeilijk sluitende businesscase voor zorginstellingen’ bij verduurzaming deels te ondervangen. Ook neemt het uitbesteden van het energieplan en verduurzaming de barrière ‘Inrichten van extra taken binnen de organisatie voor de verduurzamingsopgave’ deels weg.

Het feit blijft wel dat instellingen ook op lange termijn de investeringskosten moeten kunnen terug betalen met de (energie)besparingen. Hiervoor is altijd nog voldoende kasstroom nodig binnen de zorginstellingen. Met name door de goedkope inkoopprijs van energie voor zorginstellingen is het terugverdienen van investeringen onzeker of gaat het om enorm lange terugverdientijden.

82 Doordat het inzicht in het energiegebruik in de zorgsector steeds groter wordt, wordt de businesscase omtrent energiebesparing wel steeds overzichtelijker. Met meer inzicht in terugverdientijden en investeringskosten wordt de businesscase beter sluitend (Hoorn, 2019; Holtkamp, 2019).

Een ander punt van aandacht blijft het gebrek aan zekerheid omtrent het overheidsbeleid.

Deze onzekerheid blijft instellingen weerhouden van het aangaan van langdurige samenwerkingen en prestatiecontracten. Ook investeerders zijn hierdoor minder snel geneigd financiële risico’s te nemen door het aangaan van langdurige contracten met zorginstellingen.

Tabel 29. Voor- en nadelen langdurige samenwerkingen en ESCo’s

Voordelen langdurige samenwerkingen/ESCo Nadelen langdurige samenwerkingen/ESCo Zorginstellingen dragen niet de volledige investering

voor verduurzamingsmaatregelen. Zij hoeven dus niet de volledige investeringssom in kas te hebben.

Onzekerheid omtrent invulling zorgbeleid overheid weerhoudt zorginstellingen én financiers van het aangaan van langdurige samenwerkingen.

Hoge kwaliteit van verduurzamingsmaatregelen door contractvorm. Werkt efficiëntie in de hand

Door goedkope inkoopprijs energie voor zorginstellingen lange terugverdientijden van investeringen.

De eigen organisatie wordt ontlast door energiemanagement uit handen te geven

Financieel vaak niet haalbaar voor kleinere zorginstellingen door beperkte besparingen

ESCo wordt vaak ook verantwoordelijk voor de informatieplicht

Instellingen willen de zeggenschap over hun bezit niet verliezen in dergelijke contracten.

Het afstoten van zorgvastgoed: Sale en leaseback constructie

Tot slot kunnen zorginstellingen tot het besluit komen dat het niet langer wenselijk is dat het vastgoed gefinancierd wordt door de organisatie zelf. Dit kan komen door veranderingen in de markt, door gewijzigd overheidsbeleid (Speelman, 2017) of doordat de zorginstelling zich wil richten op haar kernactiviteit: het leveren van goede zorg (Hanff, 2018).

Wanneer de instelling het vastgoed niet langer zelf wil financieren maar zij het nog wel nodig heeft voor haar zorgvraag zal de instelling het vastgoed proberen af te stoten om het vervolgens terug te huren van de financier. Dit gebeurt aan de hand een ‘Sale and leaseback constructie’.

Bij deze constructie verkoopt de instelling onroerend goed om het vervolgens terug te huren via een leasecontract. Hierdoor komt de instelling over extra liquiditeit te beschikken. Het juridisch eigendom van het pand komt nu te liggen bij een investeerder. Het gebruiksrecht ligt bij de zorginstelling (Bullier & Milin, 2013).

Wanneer zorginstellingen Wlz-gefinancierd vastgoed af willen stoten zijn zij verplicht hiervan melding te maken bij het College Sanering Zorginstellingen. Deze organisatie kan helpen bij het kiezen van de verkoopmethodiek en bij de afstemming van de verkoop- of huurcondities (Eisses, 2016).

De voordelen zijn dat wanneer een instelling haar vastgoed afstoot zij zich volledig kan richten op het leveren van kwalitatief goede zorg tegen een maatschappelijk verantwoorde prijs. Het leegstandsrisico wordt beperkt voor instellingen door korte leasecontracten af te sluiten en met een dergelijke constructie wordt additionele expertise voor het vastgoed binnengehaald. Daarnaast nemen beleggers ruime ervaring mee op het gebied van ontwikkeling en instandhouding van zorgvastgoed (Olde Bijvank, 2009).

In de praktijk blijkt echter dat onderhandelingen vaak vastlopen, helemaal bij verouderd vastgoed, doordat de eisen die aan vastgoed worden gesteld bij sale and leaseback in erg pittig zijn (Eisses, 2016).

Huurder en verhuurder: De Energieprestatievergoeding (EPV)

Sinds mei 2016 hebben huurders en verhuurders de mogelijkheid om een energieprestatievergoeding (EPV) overeen te komen. Deze EPV is een mogelijkheid voor woningcorporaties en andere verhuurders van sociale huurwoningen om een vergoeding voor een deel van de investering in energiebesparende maatregelen te vragen van huurders (RVO, 2019b).

83 Het gaat hier om een schriftelijke overeenkomst waarbij de huurder een betalingsverplichting heeft aan de verhuurder. Deze verhuurder garandeert dan wel een bepaalde energieprestatie met de genomen maatregelen van de woonruimte. Daarnaast moet de woningen aan eisen voldoen zoals isolatiewaarden, een lage warmtevraag en duurzame energieproductie. De verhuurder heeft toestemming nodig van de huurder om te renoveren. Als huurder kan ook bezwaar gemaakt worden bij de verhuurder (RVO, 2019b).

In het verleden was het voor woningcorporaties niet mogelijk om inkomsten uit energie-gerelateerde investeringen te generen doordat de mogelijkheden van huurverhoging beperkt zijn in de sociale huur (van Hal, Coen & Stutvoet, 2018). De EPV is echter een vergoeding die bovenop de huur wordt betaald door de huurder. Doordat de huurder bespaart op zijn energierekening blijven zijn totale kosten neutraal, terwijl de verhuurder zijn investeringskosten terugverdiend ziet worden.

Daarnaast spoort het bouwbedrijven aan tot standaardisatie van energiebesparende maatregelen, zodat deze betaalbaar en aantrekkelijk zijn voor woningcorporaties (van Hal, Coen & Stutvoet, 2018).

De EPV is wel gevoelig voor toekomstige ontwikkelingen. Het is waarschijnlijk dat de elektriciteitskosten in Nederland omlaag zullen gaan, terwijl de energieprestatievergoeding niet kan dalen. Dit zou namelijk een verslechtering van de businesscase betekenen (van Hal, Coen & Stutvoet, 2018).

De EPV is een interessante mogelijkheid voor woningcorporaties en andere partijen die vastgoed verhuren aan zorginstellingen om de split incentive tussen huurder en verhuurder aan te pakken. De EPV maakt nieuwe geldstromen beschikbaar voor corporaties om te investeren in renovatie met hoge energie ambities en het verlengen van de levensduur van de woningen (van Hal, Coen & Stutvoet, 2018).