De institutionele arrangementen op de winkelvastgoedmarkt

In de vorige paragraaf zijn de actoren beschreven die op verschillende deelmarkten van de winkel- vastgoedmarkt actief (kunnen) zijn en institutionele arrangementen afsluiten. Williamson (1998) geeft aan dat het belangrijk is dat de arrangementen zo efficiënt mogelijk zijn ingericht, omdat hier- door de transactiekosten worden beperkt. Deze komen tot stand, omdat ondernemingen niet kun- nen blijven groeien en bepaalde zaken moeten uitbesteden. Zij hebben bijvoorbeeld de specifieke kennis over deze werkzaamheden niet ‘in eigen huis’. Het uitbesteden gebeurt alleen als de prijs hiervoor op ‘de markt’, inclusief transactiekosten, lager is dan wanneer een en ander intern gepro- duceerd zou kunnen worden (Williamson, 1981).

In deze paragraaf worden de arrangementen onderzocht. Het in kaart brengen van de hoogte van de transactiekosten per arrangement is moeilijk. Daarom worden de kosten op kwalitatief niveau weergegeven (welke kosten zijn er) en niet op kwantitatief niveau (hoe hoog zijn deze kosten) (Sege-

ren et al., 2005, p. 69). Hierna wordt per deelmarkt (en voor ‘derden/overige partijen’) aangegeven welke contracten zij afsluiten en/of deze transactiekosten met zich mee brengen. Daarnaast wordt aangegeven welke gevolgen winkelleegstand heeft voor de desbetreffende actoren en/of hieraan (extra) transactiekosten zijn verbonden.

De gebruikersmarkt

Huurders (ondernemers/detaillisten), zelfstandige ondernemers-eigenaren, filiaalbedrijven en wa- renhuizen hebben allemaal te maken met dezelfde institutionele arrangementen. Zij sluiten onder andere een huurcontract af met de vastgoedeigenaar. Nergens, ook niet in de wetgeving, staat be- schreven hoe hoog deze huur moet zijn. De huurder en verhuurder bepalen zelf de hoogte van de winkelhuurprijs (Kamer van Koophandel, 2001). Alleen voor zelfstandige ondernemers-eigenaren geldt dit niet, omdat zij het winkelpand in eigendom hebben24. Het is ook mogelijk dat sommige fili- aalbedrijven en warenhuizen het vastgoed in eigendom hebben en daardoor geen huur betalen (in de volgende subparagraaf wordt hier nader op ingegaan). Het lijkt erop dat bij de totstandkoming van de huurprijs geen transactiekosten van toepassing zijn. Dit is wél het geval. Aan het bepalen van de winkelhuurprijs gaan kosten verband houdend met informatie vooraf (marktanalyse over bijvoor- beeld lokale winkelhuurprijzen) en onderhandelingskosten (manuren) tussen huurder en verhuurder (Furubotn & Richter, 1991; Cooter & Ullen, in Needham, 2006).

Naast transactiekosten, die zijn verbonden aan het overeenkomen van de huurprijs, zijn ook ‘opgelegde’25 arrangementen voor gebruikers van toepassing. ‘Opgelegd’, omdat de wetgever dit verplicht zonder dat daar (in eerste instantie) een directe tegenprestatie tegenover staat. Eén van de heffingen die gebruikers moeten betalen, is het gebruikersgedeelte van de onroerend-zaak-belasting (OZB) (Wet waardering onroerende zaken). De hoogte (percentage van de waarde van de onroeren- de zaak) verschilt per gemeente. Gemeenten kunnen dit zelf bepalen (artikel 26a Wet waardering onroerende zaken). Daarnaast is bij wet vastgelegd dat detaillisten, zelfstandige ondernemers- eigenaren, filiaalbedrijven en warenhuizen een heffing betalen aan het Hoofdbedrijfschap Detailhan- del en aan de Kamer van Koophandel (Instellingsbesluit Hoofdbedrijfschap Detailhandel en Handels- registerwet 2007). Bovendien kunnen gemeenten lokale heffingen instellen en/of leges vragen voor het verlenen van bepaalde vergunningen (Koninklijke Vereniging MKB-Nederland, 2006). Tegen- woordig stellen gemeenten ook vaker een reclameheffing in waarmee het Centrummanagement mede gefinancierd kan worden (Kamer van Koophandel, 2009). Al deze maatregelen brengen trans- actiekosten voor gebruikers van winkelvastgoed met zich mee. Hier staat niet direct een tegenpres- tatie tegenover. Bij het huren van een winkelpand is dit anders, omdat de wet (Burgerlijk Wetboek artikel 7: 201 lid 1) uitgaat van een tegenprestatie: de huurprijs.

Gevolgen winkelleegstand voor deze institutionele arrangementen

Detaillisten, zelfstandige ondernemers-eigenaren, filiaalbedrijven en warenhuizen ondervinden zelf in beperkte mate hinder van winkelleegstand. Wel wordt het winkelaanbod in de desbetreffende binnenstad minder en de kans bestaat dat hierdoor minder consumenten de binnenstad bezoeken. Zodoende ontstaat een vicieuze cirkel: winkelleegstand trekt winkelleegstand aan (Van Zweeden, 2009). Dit houdt in dat binnensteden met veel leegstand minder consumenten aantrekken en detail- listen, zelfstandige ondernemers-eigenaren, filiaalbedrijven en warenhuizen overwegen zich te vesti- gen in een andere binnenstad waar meer passanten zijn. De leegstand neemt hierdoor toe op de plek waar zij vertrekken.

In eerste instantie zijn er geen gevolgen voor de institutionele arrangementen op de gebrui- kersmarkt. Of een daling van het aantal passanten en een afname van het winkelaanbod gevolgen

24

Het kan voorkomen dat zelfstandige ondernemers-eigenaren een hypothecaire lening hebben afgesloten. In dit geval bestaan de transactiekosten uit de onderhandelingskosten voor het afsluiten van deze lening.

25

Onder ‘opgelegd’ wordt verstaan: via wetgeving of lokale heffingen zijn actoren verplicht bepaalde kosten te betalen. Een huur- en/of koopcontract en overeenkomsten die met ‘derden/overige partijen’ worden afgesloten, zijn op vrijwillige basis tot stand gekomen: niemand verplicht de actoren om dergelijke overeenkomsten te sluiten.

heeft voor de hoogte van de winkelhuurprijzen is onduidelijk. Dit zal uit de empirische gegevens moeten blijken die in het volgende hoofdstuk geanalyseerd worden. Wél ondervinden ‘der- den/overige partijen’ nadelige effecten van toenemende winkelleegstand: minder OZB-inkomsten (gebruikersgedeelte) en minder heffingen voor het Hoofdbedrijfschap Detailhandel, voor de Kamer van Koophandel of ten behoeve van het Centrummanagement. De vastgoedeigenaren (ook de zelf- standige ondernemers-eigenaren, filiaalbedrijven en warenhuizen) van leegstaande winkelpanden zullen een makelaar moeten inschakelen om de eigendom te verhuren. Hieraan zijn courtagekosten (de transactiekosten) voor het inhuren van de makelaar verbonden (in de volgende subparagraaf wordt dit nader toegelicht).

De beleggersmarkt

Particuliere beleggers, institutionele beleggers, filiaalbedrijven en warenhuizen die winkelvastgoed in eigendom hebben, sluiten diverse institutionele arrangementen af. Het verwerven van een winkel- pand bijvoorbeeld, gaat gepaard met verwervingskosten. Dit is een aangelegenheid tussen koper en verkoper. Op het eerste gezicht lijken hier geen transactiekosten aan verbonden, maar de koper heeft te maken met informatie- (marktanalyse in het kader van de investering) en onderhandelings- kosten (manuren) (Furubotn & Richter, 1991; Cooter & Ullen, in Needham, 2006). Enig verschil, in tegenstelling tot institutionele beleggers, filiaalbedrijven en warenhuizen is, dat particuliere beleg- gers mogelijk een hypothecaire lening afsluiten waarmee het winkelpand verworven kan worden26.

Ook actoren op de beleggersmarkt hebben te maken met ‘opgelegde’ arrangementen als gevolg van bepaalde wetgeving. Het gaat hierbij om notariskosten voor het opstellen van de koopak- te, kadastrale kosten en overdrachtsbelasting (Segeren et al., 2005). Over de hoogte van de notaris- kosten kan binnen bepaalde marges onderhandeld worden. De initiatiefnemers kunnen, als zij dit willen, een taxateur inhuren om de grond en/of het gebouwde vastgoed te taxeren. Ook over de hoogte van de taxatievergoeding kan onderhandeld worden. Daarnaast zullen, met uitzondering van filiaalbedrijven en warenhuizen, particuliere en institutionele beleggers een makelaar moeten inhu- ren om een leegstaand winkelpand te verhuren (Louw, 1993; Boekema et al., 1996). Dit is een ‘derde’ partij waarmee volgens Hazeu (2000) altijd transactiekosten gepaard gaan. Dit is de courtage die een makelaar bedingt in geval het winkelpand wordt verhuurd (over de hoogte van de courtage kan on- derhandeld worden). Bovendien betalen ook vastgoedeigenaren het eigenaarsgedeelte van de OZB (Wet waardering onroerende zaken).

Segeren et al. (2005) geven aan dat deze ‘opgelegde’ arrangementen een zodanig kostenver- hogend effect kunnen hebben dat kopers afzien van de verwerving. Of dit daadwerkelijk een reden is niet tot aankoop over te gaan, is moeilijk in te schatten. Een interessant winkelpand zal hoe dan ook verkocht worden, desnoods aan een andere belegger die deze kosten wél betaalt.

Gevolgen winkelleegstand voor deze institutionele arrangementen

Voor actoren op de beleggersmarkt zijn de gevolgen van winkelleegstand groter dan voor actoren op de gebruikersmarkt. Voornamelijk beleggers die winkelvastgoed in B- en C-winkelstraten in eigen- dom hebben, zijn in veel gevallen zelf degenen wier vastgoed leegstaat. Beleggers met winkelvast- goed op A-locaties hebben hiervan minder last, omdat aldaar de leegstand enigszins meevalt (Dasse- laar, 2004; Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011) en deze locaties aantrekkelijk zijn voor filiaal- bedrijven (DTZ Zadelhoff, 2012b). Wel zullen steeds meer vastgoedeigenaren, door de toenemende winkelleegstand, makelaars moeten inhuren om te proberen hun leegstaande winkelpand te verhu- ren. Zolang het pand leegstaat, ontvangt de eigenaar geen huurinkomsten. Het verlagen van de huurprijs is niet wenselijk, omdat hierdoor eveneens de verkoopwaarde van het pand daalt (Ha- ringsma, 2011). Ook de huurprijsherziening beperkt de vrije marktwerking, omdat de huursom wordt bepaald aan de hand van een referentieperiode van vijf jaar (DTZ Zadelhoff, 2012a). Voor (particulie-

26

Dit hoeft niet bij elke particuliere belegger het geval te zijn. Ook kunnen institutionele beleggers, filiaalbedrijven en wa- renhuizen hypothecaire leningen afsluiten, maar dit is niet zo aannemelijk als bij particuliere beleggers omdat zij in financi- eel opzicht meer armslag hebben.

re) eigenaren, die een hypothecaire lening hebben afgesloten, is een daling van de winkelhuurprijs nadelig, omdat zij deze lening hebben verkregen tegen de (toenmalige) waarde van het winkelpand. Bij een eventuele verkoop van het winkelpand tegen een lagere waarde zal de (particuliere) belegger dit financiële ‘gat’ zelf moeten dichten. Hierdoor stijgen de transactiekosten.

De nieuwbouwmarkt

Op de nieuwbouwmarkt worden de meeste arrangementen afgesloten. Voor de exploitatie van nieuw winkelvastgoed kunnen diverse ontwikkelingsmodellen27 gebruikt worden. Bij binnenstedelijke uitbreidings- en/of herontwikkelingsprojecten vindt de grondexploitatie steeds vaker plaats binnen een publiek-private-samenwerking (PPS)28 tussen marktpartijen en gemeenten. In dat kader wordt vaak een woningcorporatie betrokken binnen een PPS-constructie en die is dan meestal verantwoor- delijk voor de realisering van (sociale) (huur)woningen. In ruil voor risicovolle participatie in de grondexploitatie, krijgt de ontwikkelaar het eerste recht op koop van de bouwrijpe kavels. Vervol- gens neemt de projectontwikkelaar de vastgoedontwikkeling voor zijn rekening, verhuurt de winkel- ruimten aan detaillisten en verkoopt het winkelvastgoed aan een belegger (Evers et al., 2011, p. 174). Een perifere detailhandelslocatie komt door een ander ontwikkelingsmodel tot stand. Bij deze ont- wikkeling is de ontwikkelaar verantwoordelijk voor de grondexploitatie en de bouw van het pand. Na oplevering kan de projectontwikkelaar de panden verhuren aan de eindgebruikers (detaillisten) of verkoopt de locatie (en/of winkelpanden) aan een institutionele belegger (Evers et al., 2011, p. 174).

Om de (mogelijke) institutionele arrangementen op de nieuwbouwmarkt voor winkelvast- goed inzichtelijk te maken, wordt in onderhavig onderzoek uitgegaan van een binnenstedelijke her- ontwikkeling waarbij een PPS-constructie wordt toegepast. Het gaat hierbij (als voorbeeld) om een PPS-constructie waarin de projectontwikkelaar de initiatiefnemer is en een woningcorporatie en de gemeente partners zijn29. De arrangementen op deze deelmarkt kunnen het beste beschreven wor- den aan de hand van het vastgoedontwikkelingsproces dat uit vier fasen bestaat (initiatief-, ontwik- kelings-, realisatie- en exploitatiefase). Hierdoor wordt ook inzichtelijk gemaakt welke actoren in welke fasen betrokken zijn en hoe contracten tot stand komen.

De initiatieffase

In deze fase worden verschillende onderzoeken uitgevoerd door betrokken actoren. De initiatiefne- mer (projectontwikkelaar), woningcorporatie en gemeente starten deze fase met een haalbaarheids- onderzoek: is het haalbaar om het project uit te voeren (Franzen et al., 2011)? Binnen dit traject zal ook een aantal activiteiten moeten worden uitgevoerd. Denk aan de aankoop van grond(en) en/of gebouwen, het uitvoeren van marktonderzoek en het houden van specifieke haalbaarheidsonder- zoeken (bijvoorbeeld op het gebied van financiën, archeologie, waterhuishouding, parkeernormen, bodemgesteldheid, externe veiligheid). Deze activiteiten worden uitgevoerd door de verantwoorde- lijke partijen en eventueel overgelaten aan (onderzoeks)bureaus. De kosten van deze onderzoeken kunnen, naar verhouding, gedeeld worden binnen de PPS-constructie (Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011).

Als bepaalde onderzoeken door adviesbureaus worden uitgevoerd, zijn hieraan transactie- kosten verbonden, omdat tussen opdrachtgever en opdrachtnemer een overeenkomst wordt afge- sloten. Daarbij zijn onderhandelingskosten van toepassing. Hoe hoog de verwervingskosten zijn, is afhankelijk van (Segeren et al., 2005, p. 69):

27

Zie bijlage vier voor mogelijke ontwikkelingsmodellen die van toepassing kunnen zijn op de nieuwbouwmarkt voor win- kelvastgoed.

28

Een PPS-constructie is (Wolting, 2006, p. 14): “(..) een samenwerkingsverband waarbij publieke en private partijen, met

behoud van eigen identiteit en verantwoordelijkheid, een project realiseren op basis van een heldere taak- en risicoverde- ling”.

29

In dit onderzoek wordt uitgegaan van een binnenstedelijke (her)ontwikkeling die door drie partijen wordt gerealiseerd. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de projectontwikkelaar verantwoordelijk is voor de winkelruimten, de woningcorporatie voor de (sociale) (huur)woningen en de gemeente voor de openbare ruimte.

 de taxatie van de taxateur;

 wat de betreffende actor er zelf voor over heeft en

 de regionale marktomstandigheden.

Grondeigenaren hebben in beginsel geen transactiekosten, omdat zij in veel gevallen de ontwikkeling niet zelf realiseren. Zij ontvangen alleen geld van ontwikkelende partijen voor hun eigendom. Grond- eigenaren mogen wel zelf de voorgenomen ontwikkeling realiseren: zij hebben namelijk een zelfrea- lisatierecht. Voor ontwikkelende actoren geldt een aantal ‘opgelegde’ arrangementen: de notariskos- ten, kadastrale kosten en de overdrachtsbelasting (Segeren et al., 2005). ‘Onafhankelijke’ project- ontwikkelaars (Sdu Uitgevers, 2009) moeten in bepaalde omstandigheden een lening afsluiten bij een financiële instelling om het project mogelijk te maken. Hieraan zijn, in de vorm van onderhandelings- kosten, transactiekosten verbonden. De andere ‘soorten’ ontwikkelaars30 (Sdu Uitgevers, 2009) heb- ben hier minder last van, omdat zij onderdeel vormen van een financieel daadkrachtig bedrijf. Ook het opzetten van een PPS-constructie brengt transactiekosten met zich mee. Denk aan onder andere de onderhandelings- en informatiekosten, maar ook het opstellen van een samenwerkingsovereen- komst (door een jurist), het bedrijfsplan, statuten en directiereglement (Kenniscentrum PPS, 2006, p. 14). Als dergelijke aspecten worden uitbesteed, zijn hieraan transactiekosten verbonden, omdat een ‘derde/overige partij’ dit dan regelt.

Deze fase sluit af met het ondertekenen van een intentieovereenkomst door de actoren bin- nen de PPS-constructie (Franzen et al., 2011). Hieraan zijn sowieso onderhandelingskosten verbon- den. Het opstellen van deze overeenkomst kan door een ‘derde/overige partij’ worden gedaan, maar hieraan zijn dan ook transactiekosten verbonden.

De ontwikkelingsfase

Als het resultaat van de voorgaande fase positief is, gaat het project over in de ontwikkelingsfase. Het ruimtelijk plan en de grondexploitatie komen in deze fase aan bod (Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011). In dit stadium komt de financiering van het project aan de orde, het samenstellen van een professioneel team voor de ontwikkeling van het project, het opstellen van een programma van eisen, een afbakening van de verantwoordelijkheden en budgetten, het maken van tekeningen voor de aanvraag van de omgevingsvergunning en het indienen van de aanvraag van die vergunning (Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011). Als de grond in de vorige fase nog niet is verworven, zal dat in onderhavig stadium moeten gebeuren (Franzen et al., 2011). Door de intentieovereenkomst die tijdens het voorgaande traject is afgesloten, wordt in onderhavige fase verwacht dat de betrok- ken partijen marktkennis en ervaring met elkaar delen. Het project verplaatst zich nu van intenties naar een periode waarin gepresteerd moet worden. Daartoe worden taken verdeeld en gespecifi- ceerd. Ook wordt een tijdschema opgesteld evenals boeteclausules geformuleerd voor het geval niet aan afspraken wordt voldaan (Franzen et al., 2011).

De transactiekosten in deze fase betreffen de werkzaamheden en onderzoeken die worden uitbesteed. Met de aangezochte partijen worden namelijk overeenkomsten gesloten teneinde een bepaald product, een adviesrapport bijvoorbeeld, geleverd te krijgen. Initiatiefnemer(s) en adviesbu- reaus kunnen in een arrangement de kosten afspreken voor deze producten. Hoeveel de desbetref- fende partij binnen de PPS-constructie bijdraagt, is moeilijk in te schatten. Dit heeft te maken met de verdeling (qua risico’s, inbrengwaarde grond(en) en financiële middelen) die partijen binnen de PPS- constructie/overeenkomst hebben afgesproken.

Verantwoordelijkheden in de PPS-constructie zijn verdeeld. Daardoor worden afzonderlijke afspraken gemaakt met bijbehorende transactiekosten. Hierbij valt te denken aan de projectontwik- kelaar. Deze zal huurders (detaillisten, filiaalbedrijven of warenhuizen) moeten contracteren voor de invulling van de winkelunits binnen het te realiseren project. Ook omdat veel ontwikkelaars de stel- regel hanteren dat pas gestart wordt met de bouw van het project als zestig tot zeventig procent hiervan is verhuurd (Evers et al., 2011). Dit principe is gelieerd aan het belang van institutionele be-

30

leggers. Zij verwerven het winkelvastgoed pas als een groot gedeelte in de markt is gezet. Met het verhuren van de winkelruimten en het verkopen van het winkelvastgoed aan een institutionele be- legger, zijn onderhandelingskosten gemoeid. Daarnaast wordt meestal, voor het (laten) opstellen van huurcontracten, een ‘derde/overige partij’ ingehuurd. Dit zijn bijkomende kosten. Hetzelfde geldt voor de woningcorporatie die betrokken is binnen de PPS-constructie. De (sociale) (huur)woningen binnen het project moeten worden verhuurd. Voor de gemeente worden de transactiekosten ge- vormd voor de manuren die nodig zijn om de planologische voorwaarden te creëren alsmede voor de kosten van de diverse onderzoeken. De gemeente heeft de mogelijkheid om deze kosten te verhalen (artikel 6.2.4 en artikel 6.2.5 Bro). Deze fase sluit af met het ondertekenen van de realisatieovereen- komst.

De realisatiefase

Als de realisatieovereenkomst is afgesloten en de omgevingsvergunning voor het project is verleend, kan de bouw beginnen. In deze fase wordt door de initiatiefnemer een contract gesloten met een bouwbedrijf (Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011). Dit bedrijf kan zelf diverse onderaanne- mers inhuren om specifieke gedeelten van het project te realiseren. Tijdens dit stadium staat het reduceren van (financiële) risico’s centraal en is het belangrijk dat het werk geen vertragingen op- loopt (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninksrijksrelaties, 2011). Vertragingen kunnen leiden tot boetes voor de veroorzaker als dit in de overeenkomst met het bouwbedrijf zodanig is opgeno- men.

Het contract met de aannemer is in deze fase het institutionele arrangement en hieraan zijn transactiekosten verbonden (overeenkomst tussen vrager en aanbieder). Voordat deze overeen- komst wordt gesloten, vinden onderhandelingen plaats (onderhandelingskosten) over de voorwaar- den, bepalingen en bedingen waaronder de bouw zal plaatsvinden. Een van de bedingen kan een boeteclausule bevatten die in werking treedt in geval van vertraging. Daarnaast is het mogelijk dat het bouwbedrijf diverse onderaannemers inhuurt die specifieke werkzaamheden verrichten. Ook hierbij spelen onderhandelingskosten (transactiekosten) een rol.

De exploitatiefase

De exploitatiefase vormt het laatste traject in het vastgoedontwikkelingsproces. Dit is ook de periode binnen het project met de langste tijdshorizon en heeft betrekking op het gebruik van het vastgoed alsook de waarde daarvan (Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011). In deze fase draagt de pro- jectontwikkelaar het winkelvastgoed via een exploitatieovereenkomst over aan de (institutionele) belegger: de nieuwe eigenaar van het object in kwestie. Deze zal het beheer van de winkelpanden (onderhoud, toezicht, contact met huurders et cetera) overlaten aan een gespecialiseerde organisa- tie: de vastgoedbeheerder (Van der Krabben, 2009a; Evers et al., 2011).

Het sluiten van een exploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar gaat gepaard met verwer- vingskosten. Daarnaast vergen de onderhandelingen de nodige financiële middelen. De belegger zal ook de wettelijk opgelegde arrangementen moeten betalen. Het gaat hierbij om de notariskosten, overdrachtsbelasting en het kadastraal recht (Segeren et al., 2005). Tot slot zal de belegger, bij even- tuele leegstand, een makelaar inhuren die courtage in rekening brengt.

Gevolgen winkelleegstand voor deze institutionele arrangementen

Zoals gesteld, leidt winkelleegstand tot een toename van winkelleegstand: een vicieuze cirkel (Van Zweeden, 2009). Hierdoor is het ook voor institutionele beleggers minder interessant om te investe- ren in nieuw winkelvastgoed in onaantrekkelijke binnensteden (DTZ Zadelhoff, 2012b). Daarnaast krijgen de onafhankelijke projectontwikkelaars, die geld moeten lenen om een bepaald werk te fi- nancieren, het door de kredietcrisis moeilijker. Financiële instellingen lenen slechts geld uit tegen steeds strenger wordende eisen (Evers et al., 2011). Initiatiefnemers die zijn verbonden aan bouw- bedrijven, institutionele beleggers en financiële instellingen kunnen ‘gemakkelijker’ aan de benodig- de financiële middelen komen. Ook voor hen geldt, dat een project pas gerealiseerd kan worden als zestig tot zeventig procent van de winkelruimte is verhuurd. In deze economische tijden is dit moei-

lijk realiseerbaar. Als detaillisten, filiaalbedrijven en warenhuizen al geïnteresseerd zijn in een nieuwe vestiging, dan zal dit op A-locaties in aantrekkelijke binnensteden zijn (DTZ Zadelhoff, 2012b).

De gevolgen van winkelleegstand voor de institutionele arrangementen op de nieuwbouw- markt voor winkelvastgoed zijn aanzienlijk. Zoals uit de hierboven beschreven analyse is gebleken, worden op deze deelmarkt de meeste arrangementen afgesloten, in veel gevallen met ‘der-

den/overige partijen’. Ook deze laatste ondervinden de negatieve gevolgen van winkelleegstand: zij krijgen minder opdrachten, omdat door de crisis minder winkelvastgoed gerealiseerd wordt. Ge- meenten en belangenverenigingen vormen hierop geen uitzondering: zij ontvangen minder inkom- sten aan heffingen en dergelijke.

‘Derden/overige partijen’

Deze komen pas in actie als actoren op de desbetreffende deelmarkt niet over de kennis en/of erva- ring beschikken om bepaalde werkzaamheden zelf uit te voeren (Williamson, 1981). Uitzondering is