Samenvattend overzicht conclusies
Hierna worden in een overzicht de conclusies uit dit onderzoek weergegeven. Deze worden weerge- geven aan de hand van de institutionele omgeving, de institutionele arrangementen, de exogene factoren en de conclusies die voortkomen uit de empirie. Vervolgens wordt een samenvattend over- zicht weergeven van de aanbevelingen.
Aspect Conclusie(s)
Institutionele omgeving De Wro biedt geen instrumenten waarmee gemeenten rigoureus kunnen ingrijpen met betrekking tot het overaanbod aan winkels.
De compensatievergoedingen beïnvloeden het rigoureus ‘wegbestemmen’ van overbodige detailhandelslocaties. De overheid heeft hiervoor geen financiële mid- delen.
De Wro maakt het mogelijk zogenaamde ‘winkel sloopfondsen’ te creëren, maar hiervoor moet gebouwd worden. Dat is in deze economische tijd en in een krimp- regio moeilijk te realiseren.
De Provincie Limburg heeft afgezien van het instellen van een provinciale ruimtelij- ke verordening en gaat uit van bestuurlijke afspraken om op regionaal niveau de detailhandelsvisies met elkaar af te stemmen. Alleen Parkstad Limburg heeft dit gedaan.
De huurprijsherziening beperkt de vrije marktwerking en zorgt ervoor dat de huur- prijs niet exceptioneel daalt als het economisch minder gaat. De hoogte van de huurprijs wordt ook bepaald door vraag en aanbod.
De Winkeltijdenwet geeft aan wanneer detaillisten geopend mogen zijn. Deze wet verruimen zal de leegstand niet oplossen.
Het Instellingsbesluit Hoofdbedrijfschap Detailhandel, het Handelsregister en ande- re lokale heffingen veroorzaken geen winkelleegstand, maar kunnen wel kosten- verhogend werken als de omzet tegenvalt.
Sinds de invoering van de Nota Ruimte is de winkelvloeroppervlakte in binnenste- den afgenomen en in de periferie toegenomen.
Institutionele arrangementen De arrangementen die worden afgesloten op de winkelvastgoedmarkt zijn, ondanks dat dit moeilijk in te schatten is, efficiënt. Anders zouden de overeenkomsten niet zijn gesloten. Zij kunnen, als de verwachte omzet achterwege blijft, voor gebruikers wel kostenverhogend werken. Dit kan leiden tot faillissementen of het verplaatsen van de onderneming naar een andere binnenstad. Het gevolg hiervan is toenemende leeg- stand.
Exogene factoren De Nederlandse economie bevindt zich in een recessie en de consumptieve beste- dingen nemen sinds 2009 af.
De koopbereidheid en het consumentenvertrouwen in de Nederlandse economie is sinds 2008 afgenomen.
De omzet in de detailhandel is afgenomen (met uitzondering van de ‘non-food sector’). Hierdoor is ook de werkgelegenheid afgenomen, terwijl de detailhandel in Nederland, en ook in de provincie Limburg, een belangrijke economische sector is.
Zuid-Limburg is een krimpregio en de vergrijzing neemt hier toe. Dit heeft invloed op de detailhandelsmarkt.
De bestedingen via het internetwinkelen nemen toe, vooral de cd-, reis- en boe- kenwinkels ondervinden hiervan de negatieve gevolgen. In de modebrache is, tot nu toe, de omzet via internetwinkelen beperkt.
Consumentenvoorkeuren zijn veranderd: consumenten willen winkelen op perifere locaties en wanneer het hun uitkomt. Ook willen zij verrast worden. Daardoor ont- wikkelen winkelketens nieuwe winkelconcepten en treedt schaalvergroting en branchevervaging op.
Empirie Het leegstandspercentage in de binnenstad van Maastricht is in 2012 10,03%, in Heerlen 14,07% en in Sittard 12,38%8. Allen ruim boven de gewenste frictieleeg- stand van vier à vijf procent.
De leegstand in Heerlen, Sittard-Geleen en Maastricht bevindt zich voornamelijk in C-winkelstraten. Op A-locaties is weinig tot geen winkelleegstand.
8
Voornamelijk de winkelvloeroppervlakte in de groep ‘in en om het huis’ is in de binnenstad en/of op solitaire detailhandelslocaties afgenomen en in de periferie toegenomen.
Zowel Heerlen als Maastricht hebben in 2009 te maken met een bestedingsover- schot, Sittard-Geleen met een bestedingstekort.
Door een toename van de winkelvloeroppervlakte in de periferie, in Heerlen en Sittard-Geleen, is leegstand ontstaan in de desbetreffende binnenstad. Maastricht heeft geen perifere detailhandelslocaties.
Door een afname van het aantal passanten en/of hun bestedingen, is de leegstand in de binnenstad van Maastricht en Sittard-Geleen toegenomen. In Heerlen is sinds 2008 het aantal passanten toegenomen. Opmerkelijk is dat hier de leegstand is toegenomen.
Demografische krimp leidt op den duur tot een afname van het aantal passanten en aangenomen kan worden dat dit leidt tot een toename van de winkelleegstand.
Sinds de economische crisis (2008) is in de binnensteden van Sittard-Geleen, Heer- len en Maastricht de leegstand toegenomen. Hetzelfde geldt voor de regiogemeen- ten. Alleen in Parkstad Limburg was voor de economische crisis al sprake van een hoog leegstandspercentage.
Aan de hand van de beschikbare gegevens kan niet aangegeven worden of leeg- stand in deze binnensteden veroorzaakt wordt door internetwinkelen.
Een daling van het aantal passanten leidt niet tot een daling van de winkelhuurprij- zen in Heerlen, Sittard-Geleen en Maastricht. De hoogte van de winkelhuurprijzen is voornamelijk afhankelijk van vraag en aanbod.
Het is moeilijk in te schatten of door het vervallen van het goedkeuringsinstrument de winkelleegstand is toegenomen, wel is na de invoering van de Wro de winkel- vloeroppervlakte minder snel toegenomen dan tijdens de WRO.
Met uitzondering van de detailhandelsvisie van Parkstad Limburg, gaan de visies van Maastricht en Sittard-Geleen uit van uitbreiding en wordt geen rekening ge- houden met ‘inkrimping’.
Ondanks de bevolkingsafname worden extra vierkante meters toegevoegd in de binnensteden van Sittard en Heerlen en in regiogemeenten van de Westelijke Mijn- streek, Parkstad Limburg en Maastricht-Mergelland. Ook neemt in de periferie de winkelvloeroppervlakte toe.
Toename winkelvloeroppervlakte Maastricht-Mergelland (plannen binnenstedelijk of in de periferie): 63.200 vierkante meter.
Toename winkelvloeroppervlakte Parkstad Limburg (plannen binnenstedelijk of in de periferie): 54.000 vierkante meter.
Toename winkelvloeroppervlakte Westelijke Mijnstreek (plannen binnenstedelijk of in de periferie): 47.450 vierkante meter.
In totaliteit zijn er (concrete) plannen om de komende jaren in Zuid-Limburg 164.650 vierkante meter winkelvloeroppervlakte toe te voegen. Hier staat geen of geringe sloop van winkelvloeroppervlakte tegenover. Alleen Parkstad Limburg geeft aan dat de winkelvloeroppervlakte teruggedrongen moet worden.
Tabel 1: Conclusies die voortkomen uit de literatuurstudie en empirie (eigen bewerking).
Samenvattend overzicht aanbevelingen
In de volgende tabel worden de praktsiche aanbevelingen voor gemeenten en de Provincie Limburg weergegeven evenals de aanbevelingen vanuit een institutioneel perspectief.
Praktische aanbevelingen
Gemeenten Opstellen van een nieuwe gemeentelijke detailhandelsvisie. Uitgangspunten moeten zijn: focus op de binnenstad en ‘inkrimpen’ in plaats van uitbreiden.
In deze visie aangeven welke detailhandelslocaties, op termijn, ‘uit de markt’ geno- men moeten worden.
Rekening houden met (toekomstige) demografische krimp, internetwinkelen en veranderende consumentenvoorkeuren.
Geen ruimte meer bieden aan perifere detailhandelslocaties en/of uitbreidingen hiervan.
Als projectontwikkelaars nieuw winkelvloeroppervlakte in de binnenstad willen ont- wikkelen, moeten evenveel (of meer) vloeroppervlakte in de binnenstad of elders in de gemeente ‘uit de markt’ worden genomen.
Het oprichten van een ‘sloopfonds winkels’ waarmee de kosten van het ‘wegbe- stemmen’ van overbodige detailhandelslocaties gefinancierd kan worden. Ook ont- wikkelaars moeten dit fonds mede financieren (alleen mogelijk via anterieure over- eenkomsten).
Het beperken van de flexibiliteit van het bestemmingsplan: de huidige
flexibiliteitsregels bieden te weinig rechtszekerheid. Door buiten de binnenstad niets mogelijk te maken qua detailhandelsontwikkelingen en in de binnenstad ‘soepeler’ om te gaan met de handhaving van de regels, kunnen creatieve oplossingen door ‘de markt’ ontwikkeld worden. Het winkelvastgoed wordt daardoor in de desbetreffende binnenstad vernieuwd.
Provincie Limburg De regierol op zich nemen om de leegstandsproblematiek in (Zuid) Limburg te sturen.
Hiervoor moet een provinciale detailhandelsvisie worden opgesteld. De gemeentelij- ke visies moeten hierop worden afgestemd.
Hetgeen wel/niet mogelijk is qua detailhandelsontwikkelingen moet in deze visie worden opgenomen, evenals de hoeveelheid ‘uit de markt’ te nemen winkelvloerop- pervlakte.
Om de richtlijnen uit deze detailhandelsvisie juridisch te waarborgen, wordt aanbevo- len om een provinciale ruimtelijke verordening op te stellen.
Aanbevelingen vanuit een institutioneel perspectief
Herverkaveling winkelgebieden: de eigendomsrechten van alle winkelpanden in een ontwikkelingsfonds deponeren, het gebied herverkavelen en daardoor de overbodige winkelstraten afstoten. De kosten hiervan kunnen betaald worden uit de meerwaar- de van deze transformatie.
Aansluitend hierop kan de binnenstad als één winkelcentrum worden beheerd. Dit kan als een belegger alle eigendomsrechten van het ontwikkelingsfonds verwerft. De detaillisten moeten in dit geval een winkelruimte huren.
Het scheiden van de bouw- en eigendomsrechten: gemeenten kunnen vaststellen dat bijvoorbeeld in de periferie geen winkelvastgoed wordt uitgebreid en dat in de binnenstad ruimte is voor maximal 10.000m² wvo uitbreiding. Elke
winkelvastgoedeigenaar in de gemeente krijgt, naar rato, een aantal bouwrechten ( één bouwrecht is gelijk aan één vierkante meter). Als een eigenaar in de binnenstad wil uitbreiden, dan moet hij daarvoor de benodigde bouwrechten bij andere vastgoedeigenaren verwerven. Laatst genoemden worden daarvoor financieel gecompenseerd en de gemeente weet dat niet te veel nieuw winkelvloeroppervlakte wordt gerealiseerd.
Tabel 2: Overzicht aanbevelingen voor gemeenten, de Provincie Limburg en vanuit een institutioneel perspectief (eigen bewerking).