Nieuwe financieringsmogelijkheden gebiedsontwikkeling
Stedelijke herverkaveling
Stedelijke herverkaveling komt voort uit het instrument van agrarische ruilverkaveling (Van der Krab- ben, 2011). Het werkt als volgt: binnen een bepaald gebied gaan de eigendomsrechten van de grond en het gebouw tegen de waarde in het huidige gebruik over naar een op te richten gebiedsontwikke- lingsmaatschappij (Van der Krabben, 2011; TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012). Als eigenaren wei- geren mee te werken aan dit project, kan de gemeente dit wettelijk afdwingen (Van der Krabben, 2011). Zij kan hierdoor de huidige kavelindeling aanpassen en opnieuw indelen, meestal in overleg met de eigenaren. Daardoor ontstaan nieuwe percelen/kavels die aansluiten bij het nieuwe plan en wordt grond ‘vrijgemaakt’ voor de realisatie van de openbare ruimte (TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012). Als de herverkaveling is bewerkstelligd, krijgen de oorspronkelijke eigenaren nieuwe eigen- domsrechten toegewezen, naar waarde van de eerder ingebrachte eigendomsrechten, of worden ze gecompenseerd voor het verlies van hun rechten (Van der Krabben, 2011; TU Delft & Kring van Advi- seurs, 2012). De eigenaren binnen het gebied profiteren hierdoor, naar omvang van de ingebrachte eigendom, van de waardestijging in het gebied en dragen bij aan kosten van herontwikkeling. Alle waarden die worden gecreëerd door deze ontwikkeling, evenals de waardestijging van bestaande panden, worden gebruikt om de transformatie te bekostigen (Van der Krabben, 2011). Ook voor het winkelvastgoed kan een dergelijke herverkaveling interessant zijn. Piet Eichholz (Locatus, 2012b) stelt voor om alle eigendomsrechten met betrekking tot winkelvastgoed in een binnenstadsfonds te de- poneren. Aanloopstraten met veel winkelleegstand kunnen hierdoor worden afgestoten en het over- gebleven gebied wordt als een winkelcentrum gemanaged. Hiervoor is ruilverkaveling noodzakelijk.
Herverkaveling is met name effectief bij kleinschalige (her)ontwikkelingsprojecten in binnen- steden en in stadsrandgebieden (Van der Krabben, 2011; TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012). De voordelen van herverkaveling zijn (TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012, pp. 11-12):
het kan een patstelling doorbreken in situaties waarin de eigendom is versnipperd, zonder dat instrumenten als onteigening of het voorkeursrecht behoeven te worden;
met dit instrument wordt de betrokkenheid van eigenaren binnen het plangebied vergroot;
door deze aanpak is sprake van versnelling en kostenbesparing binnen het herontwikkelings- proces;
private en particuliere partijen hebben als voordeel dat de financieringslasten worden ver- minderd: de gronden en/of gebouwen kunnen in een later stadium verworven worden en
omslachtige aanbestedingsprocedures kunnen op deze manier worden vermeden.
Tax increment financing
Dit instrument wordt voornamelijk toegepast in de Verenigde Staten. De gemeente speelt hierin een belangrijke rol, omdat zij degene is die een TIF (tax increment financing) kan instellen. Dit kan zij doen als bij een bepaalde ontwikkeling sprake is van een negatieve exploitatie. De gemeente sluit in dit geval een lening af om het tekort van de exploitatie te dekken. De lening wordt verstrekt aan de ontwikkelaar. Deze lening is gebaseerd op de te verwachte extra belastinginkomsten (OZB) als gevolg van de toekomstige transformatie. Het geld wordt verstrekt als een subsidie, met als voorwaarde dat de projectontwikkelaar het risico van de geldverstrekking overneemt. Ontwikkelaars kunnen zich hiertegen verzekeren. Op deze manier kan een onrendabele gebiedsontwikkeling of een binnenste- delijk herstructureringsproject alsnog rendabel worden gemaakt (Van der Krabben, 2011). Dit in- strument zou toegepast kunnen worden bij een nieuwe uitbreiding of herontwikkeling van winkel- vastgoed als blijkt dat de exploitatie negatief is.
Procesinstrumenten
De twee hierboven beschreven ‘tools’ vormen een mogelijkheid (als de wet dit toelaat) om onrenda- bele gebiedsontwikkelingen of binnenstedelijke herstructureringen op een andere manier te finan- cieren. Aannemelijk is dat bij deze twee voorbeelden (extra) arrangementen moeten worden afgeslo- ten (het voorkomen van opportunistisch gedrag tussen actoren (Groenewegen, 2004)). Dit brengt bepaalde transactiekosten met zich mee. De Technische Universiteit van Delft geeft in haar rappor- tage (TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012, pp. 13-14) aan dat de huidige intentie-, realisatie- en ex- ploitatieovereenkomsten beter gebruikt/ingezet kunnen worden. De TU Delft en Kring van Adviseurs (2012) wijzen er op dat deze arrangementen meer ingezet moeten worden als procesinstrumenten, waardoor een ontwikkeling beter aangestuurd kan worden. Voor de kredietcrisis werden deze con- tracten als een noodzakelijk ‘iets’ gezien, maar in de huidige situatie zijn deze meer een sturingsin- strument geworden voor zowel publieke als private partijen (TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012).
De TU Delft en Kring van Adviseurs (2012, pp. 13-14) hebben opgesomd wat deze ‘nieuwe’ overeenkomsten (moeten) inhouden:
gefaseerde contractering wordt belangrijker: in de beginfase is het belangrijk om gedetail- leerd te zijn en afspraken vast te leggen. Hierdoor wordt in een zo vroeg mogelijk stadium helderheid over de risico’s en kosten in de grond- en gebouwexploitatie verschaft. Daarnaast worden vooraf de voorwaarden vastgelegd wanneer partijen wel of niet het project gaan realiseren (‘go/no go’-momenten);
afstemming van inhoud, proces en juridische aspecten zorgt voor een contract met meer- waarde: omdat actoren in een vroegtijdig stadium meer informatie willen over de risico’s en kosten, dient ook vroegtijdig een koppeling uitgewerkt te worden tussen inhoud, juridische aspecten en het proces. De te sluiten overeenkomsten tussen betrokken actoren zijn een in- strument om de samenwerking tussen hen te bevorderen en zodoende een kansrijk project te genereren en
het vlottrekken van vastgelopen overeenkomsten: veel lopende overeenkomsten zijn door de huidige financiële crisis in een impasse beland. De afspraken die in dergelijke overeen- komsten zijn gemaakt, moeten worden herzien. Meestal passen deze niet meer binnen de huidige marktomstandigheden. Door de afspraken te herzien, kan het project waarschijnlijk alsnog (in een afgeslankte vorm) gerealiseerd worden.
Zoals hierboven is beschreven, blijven de institutionele arrangementen hetzelfde als voorheen, al- leen moeten deze volgens de TU Delft en Kring van Adviseurs (2012) ‘aangescherpt’ worden. Het is aannemelijk dat de transactiekosten gelijk zullen blijven, maar door deze ‘aanscherping’ ontstaat in een eerder stadium duidelijkheid over het wel of niet doorgaan van een project. Hierdoor is het niet zeker dat de efficiëntie toeneemt, maar kunnen de overeenkomsten beter ingezet worden als stu- ringsinstrument voor alle betrokken partijen (TU Delft & Kring van Adviseurs, 2012).