Na de casestudy kunnen er enkele conclusies worden getrokken over factoren die van belang zijn voor de samenwerking tussen een gemeente en een woningcorporatie en wordt er een definitief model gepresenteerd.
Vertrouwen speelt een belangrijke rol en dient als voorwaarde te gelden bij een succesvolle samenwerking. Bij gebrek aan vertrouwen ontstaan er problemen en vertragingen door discussies en conflicten. Partijen kunnen er voor kiezen afspraken formeel vast te leggen, waardoor het risico wordt verminderd en vertrouwen een minder grote rol krijgt in de samenwerking. Dit gaat wel ten koste van de flexibiliteit in de samenwerking.
Flexibiliteit speelt een belangrijke rol bij de vorming van problemen in een samenwerking. De woningcorporatie wordt beperkt bij de invulling van het project door regelgeving en de
wensen van de gemeente. Zij verliest daarmee veel tijd. De mate van flexibiliteit is vooral van belang voor de woningcorporatie.
In case 1 heeft de gemeente een regierol en bemoeit zich minder met de woningcorporatie waardoor er tijdsvoordeel kan worden behaald. In deze samenwerking zijn naast
gewenningsproblemen voordelen behaald ten aanzien van tijd, vertrouwen en taakverdeling en zijn beide partijen tevreden over de manier van samenwerken en de uitkomst.
In de inleiding is aangegeven dat de woningcorporaties meer vrijheid moeten krijgen bij projecten. De gemeente kan een regierol vervullen in een project. Bij de case analyse komt dit niet naar voren. Gemeenten bemoeien zich in drie van de vier casussen met de uitvoering van het project en drukken een stempel op de samenwerking.
De flexibiliteit is belangrijk voor een woningcorporatie en in de samenwerking zorgt het gebrek aan flexibiliteit voor problemen en vervolgens voor vertraging. Door aan het begin van de samenwerking de einddoelen vast te leggen en de corporaties verder vrij te laten bij de invulling van het project, kan de gewenste flexibiliteit worden gecreëerd. De regelgeving moet bij aanvang van het project goedgekeurd zijn, waardoor er geen onnodige vertragingen ontstaan tijdens de samenwerking. Het is belangrijk dat de einddoelen worden gecontroleerd. De regierol van de gemeente zorgt voor meer inzicht in de kosten en opbrengsten van het project en voor meer flexibiliteit bij de woningcorporatie. Een goede omschrijving van taken en afspraken zorgt voor een probleemloze overgang naar een ander aanspreekpunt bij de gemeente (case 4).
De doelstellingen in een samenwerking, aangegeven door de partijen, zijn vergelijkbaar. De commerciële houding van een corporatie wordt bevestigd door de afspraken die corporaties
maken met betrekking tot rendementseisen voor het aangaan van de samenwerking. Corporaties willen zekerheid en de gemeente geeft hen deze zekerheid alvorens ze aan een project beginnen. Een corporatie maakt gebruik van haar positie ten opzichte van de gemeente (afhankelijkheid) en kent weinig onzekerheid en financiële risico’s tijdens het project. Ook worden door de gemeente geen rendementseisen aan een woningcorporatie gesteld. Het doel van de overheid om woningcorporaties te verzelfstandigen en efficiënter te laten werken wordt door de opstelling van de gemeente niet bevorderd.
De corporatie is voor een groot gedeelte afhankelijk van de regelgeving en gebruikt de samenwerking met de gemeente om deze regelgeving aan het project aan te passen. De gemeente gebruikt regelgeving om het project te beïnvloeden. Het bestemmingsplan stelt eisen aan de projecten en ook bij de aanvraag van bouwvergunningen worden eisen gesteld door de gemeente. Deze eisen hebben invloed op het project in de vorm van de indeling van de openbare ruimte, het aantal woningen en het type woningen. De regelgeving zorgt soms voor vertraging doch door een efficiënte samenwerking kan de corporatie tijdsvoordeel behalen. Als eigenaar van de bouwgrond heeft de gemeente invloed op de (huur)prijs en de variatie van de te realiseren woningen. In de praktijk blijkt dat de gemeente de bouwgrond vaak tegen boekwaarde overdraagt en dit voordeel niet volledig wordt meegenomen in de samenwerkingsovereenkomst, terwijl de bouwgrond een belangrijk middel vormt in het slagen van de samenwerking.
In de crosscase analyse is emotie een belangrijk onderwerp. Emotie kan een positieve en een negatieve invloed hebben op de samenwerking. De theorie van Nooteboom noemt ook emotie als een factor in de samenwerking. Emoties zijn een reactie op gebeurtenissen en laten zich moeilijk voorspellen, maar er moet in een samenwerking wel degelijk rekening mee worden gehouden. Veel afspraken kunnen worden vastgelegd, zodat ze niet of nauwelijks worden beïnvloed door emoties. Door uitleg te geven aan partijen en veel transparantie in de relatie te brengen kan de kracht van emoties afnemen. Vertrouwen kan hier een rol spelen. Veel
overleg in een samenwerking gaat wel ten koste van flexibiliteit.
Na onderzoek (casestudy) zijn er verbanden gevonden tussen de aanwezigheid van de bovengenoemde factoren en problemen in de samenwerking. Deze factoren zijn opgenomen in een model (figuur 6), die problemen in een samenwerking voorspellen.
Het model stelt eerst de afhankelijkheid (van middelen) van de partijen ten opzichte van elkaar bij het begin van de samenwerking vast. Zijn de posities van beide partijen gelijk of is een partij afhankelijker van de andere partij? Deze afhankelijkheid bepaalt de beginwaarde
van de samenwerking. De volgende factoren zijn van belang voor het verloop van de samenwerking:
1. De flexibiliteit van de samenwerking. Gebrek aan flexibiliteit zorgt voor problemen en veel vertragingen.
2. Vertrouwen. Vertrouwen heeft een positieve invloed op een samenwerking, waar wantrouwen een negatieve invloed heeft.
3. Emoties van andere partijen. Emoties kunnen een positieve en negatieve invloed hebben op de samenwerking.
De factoren bepalen voor een groot gedeelte het verloop van de samenwerking tussen partijen. Het gebrek aan vertrouwen, flexibiliteit en emoties creëren problemen in de samenwerking. Het model en de factoren worden door de theorie van Nooteboom bevestigd. Nooteboom geeft meerdere factoren aan, die van betekenis zijn voor het verloop van een samenwerking. Door onder andere de omvang van het onderzoek kunnen niet alle factoren in de relatie tussen een woningcorporatie en gemeente worden getraceerd. Het model presenteert de belangrijkste factoren voor een
samenwerking in Zwolle en haar omgeving. Voor een uitvoerige verhandeling over samenwerking wordt naar ‘management van partnership’ van Nooteboom verwezen. De transactiekostentheorie zorgt voor een kritische kijk op samenwerking. Kosten en financiële risico’s hebben geen grote invloed op de samenwerking in het model en de problemen worden niet in kosten beschreven. Dit onderzoek richt zich tot de factoren die problemen veroorzaken of van invloed zijn op het verloop van de samenwerking. In dit onderzoek veroorzaken kosten in het algemeen geen misverstanden en wordt er in de samenwerking tussen woningcorporatie en de gemeente weinig rekening gehouden met de kosten (zie ook aanbevelingen).
Beide theorieën passen op dit punt niet in de context van de onderzochte samenwerking, omdat voor zowel Nooteboom als Williamson de kosten de basis vormen voor samenwerking. In de
transactiekostentheorie van Williamson draait elke beslissing in een samenwerking om kosten. Het niet expliciet aanwezig zijn van kosten in het verloop van de samenwerking tussen een gemeente en een woningcorporatie is te verklaren. Zowel de gemeente als de woningcorporatie zijn
toegewezen instellingen en natuurlijke partners die van oorsprong geen winstgevend oogmerk hebben en op elkaar aangewezen zijn. Een relatie met weinig concurrentie, resultaatafrekeningen, maar wel grote wederzijdse afhankelijkheid en een gedeelde maatschappelijke doelstelling. Vanuit die afhankelijkheid spelen de middelen een veel grotere rol in de samenwerking. Woningcorporaties tonen een maatschappelijke doelstelling en de winstgevendheid is van minder belang. De gemeente en de woningcorporatie houden nagenoeg geen rekening met risico’s uit één ieders netwerk,
voor kosten kunnen zorgen. Beide partijen genieten als maatschappelijke instelling nog na van een langdurig bestaan zonder veel risico’s en onzekerheid uit de markt.
Spelen kosten dan in het geheel geen rol? In een aantal aspecten komt naar voren dat kosten
impliciet wel aanwezig zijn. Een woningcorporatie wil zekerheid bij het ontwikkelen van woningen en wil verzekerd zijn van het rendement van het project. Zij wil weinig risico lopen en er wordt flink onderhandeld over de grondprijs. Flexibiliteit is belangrijk omdat anders de kosten (i.v.m. met bijvoorbeeld tijd) toenemen. De gemeente heeft in de praktijk (nog) niet veel te maken gehad met kosten, maar ervaren vertraging of onverwachte kosten als negatief.
De doorgevoerde veranderingen in het beleid zijn voor beide partijen nieuw en moeten de kosten expliciet aantonen in de relatie. In de praktijk blijkt echter dat dit niet gebeurt. De gemeenten maken te weinig gebruik van de grondwaarde om hun positie in de samenwerking te verwerven en zij hebben daarbij nog steeds weinig zicht in kosten en opbrengsten van woningcorporaties.
De praktijk geeft enkele nieuwe factoren aan die van belang zijn voor de samenwerking tussen een woningcorporatie en de gemeente, maar door de literatuur niet als zodanig van belang worden geacht. Waar Williamson weinig over vertrouwen en emotie zegt en Nooteboom vertrouwen noemt en emotie een kleine rol toedeeld, lijken deze factoren in de praktijk van aantoonbare invloed te zijn op de samenwerking in de casussen. De invloed van vertrouwen en emoties op de samenwerking kan worden gereduceerd door het vastleggen van afspraken, maar vertrouwen en emoties hebben
duidelijk ook een positieve invloed. Het formaliseren van een samenwerking zorgt daarbij voor een spanningsveld inzake de flexibiliteit van een samenwerking en flexibiliteit van een partij.
De literatuur verschilt hier ook duidelijk van de praktijk. Bij het bepalen van samenwerkingsvormen komen in de literatuur verschillende vormen naar voren die allen geformaliseerd zijn terwijl in de praktijk weinig tot geen afspraken worden vastgelegd. De PPS, die veelvuldig wordt genoemd in de inleiding als de meest geschikte samenwerkingsvorm, wordt in geen enkele case genoemd. Naarmate de complexiteit, de omvang van financiële risico’s en het aantal partijen betrokken bij de
samenwerking toeneemt, neemt ook de aantrekkelijkheid toe om de samenwerking een meer formele status te geven. Met het oog op de veranderingen die worden en zijn doorgevoerd zullen in de
toekomst de woningcorporatie en de gemeente gebaat zijn om contracten af te sluiten, de samenwerking in een PPS onder te brengen of afspraken vast te leggen en te controleren. De strategische alliantie en subcontracting kunnen als alternatieve samenwerkingsvormen worden meegenomen.
Het model presenteert factoren die van belang zijn in de samenwerking tussen de woningcorporatie en de gemeente en is in eerste instantie toepasbaar in situaties met condities die te vergelijken zijn met de voorgestelde casussen. Met de onderbouwing van Nooteboom kan het model in veel gevallen
worden overgenomen voor de samenwerking tussen een woningcorporatie en een gemeente. Het model beschrijft slechts de belangrijkste en niet alle factoren (limitatief). Indien de factoren worden vergeleken met de kenmerken van samenwerkingsvormen (tabel 3) zijn de volgende vormen
geschikt: Subcontracting, de strategische alliantie en de Plubliek Private Samenwerking (PPS). Zij zullen in de aanbevelingen aanbod komen.
Figuur 4 Het definitieve Model ‘Verloop van de samenwerking tussen gemeente en woningcorporatie’ Vertrouwen Flexibiliteit Emotie Verloop van de samenwerking Afhankelijkheid Netwerk Financiële middelen Regelgeving Positie van woningcor-poratie Positie van gemeente Bouw/ ontwikkeling Grond