CASE 2 De schildersbuurt Zwolle

Dit is een verslag naar aanleiding van gesprekken die gevoerd zijn met betrokkenen bij de samenwerking van de corporatie Openbaar Belang en de gemeente Zwolle. ¹¹

In 1993 doet de gemeente Zwolle, vanuit het gemeentelijk woningbezit, 166 vrijwel identieke beneden- en bovenwoningen in de schilderswijk over aan de woningstichting Openbaar Belang (OB) in Zwolle. Bij deze overdracht wordt besloten tot een onderzoek naar

toekomstmogelijkheden van de buurt en gemeenschappelijke verantwoordelijkheid. De wijk is er qua sociale structuur en technische condities matig aan toe. OB besluit, ondanks de planning van de gemeente om de wijk 10 jaar sloopvrij te houden, tot een wederopbouw van de wijk voorafgaand aan een sloop. In 1997 besluit OB om in 1999 de huizen af te breken hetgeen binnen een maand geschiet. Het project heeft als algemeen doel dat er vrijwel gelijke hoeveelheden sociale huur- en koopwoningen moeten komen naar aanleiding van het

nieuwbouwprogramma 2000-2010 “Woningbehoefte in de netwerkstad Zwolle-Kampen"¹² (vannimwegen.nl 2003).

Er zijn twee partijen in de samenwerking “Schildersbuurt”; de gemeente Zwolle en

woningstichting Openbaar Belang. De gemeente Zwolle heeft als algemene doelstelling; ’het in evenwicht brengen van de woningmarkt in Zwolle en het verbeteren van de wijken in Zwolle.‘ De gemeente voelt zich ook als oud grondeigenaar extra verantwoordelijk voor het reilen en zeilen van de wijk. Openbaar Belang is een in Zwolle actieve woningcorporatie en houden zich voornamelijk bezig met het bouwen, verhuren en beheren van huurwoningen. Zij verhuren en beheren momenteel ongeveer 2.500 woningen (www.openbaarbelang.nl) en ze zijn de kleinste woningcorporatie van Zwolle.Openbaar Belang heeft het gedeelte van de schildersbuurt via de gemeente in handen gekregen en heeft als doelstelling het ontwikkelen van woningbouw voor de mensen beneden de inkomensgrens. Voor Openbaar Belang is dit een project van ongekende omvang (aedes.nl 2004).

11

Er is gesproken met de heer van der Spek van de gemeente Zwolle en de heer de Jong van Openbaar Belang 12

Bij de opzet van het project is met betrekking tot de grond de volgende verdeling gemaakt: de woningen en de overige gebouwen worden overgedragen aan de woningstichting Openbaar belang. De percelen voor het wijkcentrum, het stadsdeelsteunpunt en het openbare gebied worden overgedragen door woningstichting Openbaar Belang aan de gemeente. Hierbij wordt er rekening gehouden met de economische waarde van de ingebrachte grond. Dit gebeurt voor 1 juli 1999. Zodoende heeft openbaar belang de bouwgrond in bezit en de gemeente de

infrastructuur en openbare ruimtes (samenwerkingsovereenkomst).

Het project houdt het volgende programma in: In de sociale sector worden 50 huurwoningen met een huur van +/- € 295,- (prijspeil¹³ 1999 Fl. 650, -) en 50 koopwoningen met een verkoopwaarde tot +/- € 76.000,- (FL 167.000,-) gebouwd. In de middeldure sector worden 50 koopwoningen met een verkoopwaarde tot +/- € 102.000,- (FL 225.000,-) gebouwd. Er zal, indien mogelijk, een kleinschalige bedrijf /winkelruimte worden gebouwd aan de

Rembrandtlaan en een wijk/buurtcentrum van ca. 1.000 m².

Op deze manier wil men het aanzicht van de wijk verbeteren en een divers aanbod van woningen voor diverse bewonersgroepen creëren. De totale kosten worden geraamd op +/- € 4.400.000,- (prijspeil 1999 FL 9700.000,-).

De overeenkomst van de samenwerking die dit moet bewerkstelligen heeft de volgende hoofdzaken:

- De gemeente Zwolle zal haar onroerend goed voor infrastructuur inbrengen. De gemeente Zwolle treedt op als opdrachtgever van de infrastructuur en bouwrijp maken van de grond. Zij zal ook vooraf de planologische voorwaarden vaststellen om de vereiste vergunningen tijdig te kunnen afgeven.

- De woningstichting Openbaar belang treedt op als opdrachtgever voor de

stedenbouwkundige, architect, adviesbureau en aannemer en zoekt een risicodragende partner voor de realisatie van de koopwoningen en bedrijfsruimten.

- Het project wordt onder leiding van een projectteam uitgevoerd, met een externe projectleider.

- Met betrekking tot de vermelde kosten van de bodemsanering ad +/- € 230.000,- (FL 500.000,-) verklaart de gemeente Zwolle dat eventuele meerkosten voor haar rekening komen.

De gemeente zal een bijdrage leveren van +/- € 2.600.000,- (FL 5.700.000,-) samen met de kosten van de bodemsanering (+/- € 230.000,- of Fl. 500.000, -) en de eventuele meerkosten

13

die hiermee in verband staan. Openbaar Belang zal een bedrag van +/- € 9000,- (FL 20.000,-) bijdragen per te realiseren sociale woning. 50 huurwoningen zullen in eigen bezit blijven. De twee partijen hebben een stuurgroep opgestart waar afspraken worden gemaakt om het project te realiseren. Dit wordt de eerste samenwerking tussen de twee partijen. De planning is om in mei 1997 te starten met de voorbereidingen en om uiteindelijk juli 2001 de woningen te kunnen opleveren. In de voorbereidingsfase vinden er verschillende bodemonderzoeken plaats die de start van het project niet belemmeren.

Openbaar Belang treedt op als opdrachtgever voor de stedenbouwkundige architect, het adviesbureau en de aannemer. Ook de eindverantwoordelijkheid en de directievoering over het wijkcentrum en stadsdeelsteunpunt komen voor rekening van Openbaar Belang. Beide partijen geven aan dat het geschatte financiële risico bij dit project gering is. De

woningcorporatie krijgt de opdracht een partner te vinden om het risico van de koopwoningen mee te delen. De gemeente Zwolle treedt op als opdrachtgever voor de realisatie van

infrastructurele voorzieningen, het bouwrijp maken van dit gebied en de herinrichting van het nieuw te vormen openbare gebied. De gemeente Zwolle functioneert als kredietverlener voor een gedeelte van het project. De gemeente toetst via een eigen adviseur de kwaliteit en zorgt voor de benodigde vergunningen voor de bouw.

Kort voor de start van de bouw wordt de gemeente geconfronteerd met een te hoge

concentratie asbest in de grond zit. Dientengevolge wordt de bodem gesaneerd in de periode van april tot en met medio juli 2000 hetgeen voor een financiële tegenvaller zorgt. Tevens zorgt dit voor vertraging van het bouwplan. Het reinigen van de grond is een grote kostenpost, die de gemeente niet kan en wil opbrengen. De woningstichting is ook niet van plan deze onvoorziene kosten voor hun rekening te nemen. Partijen leggen hun geschil voor aan de bevoegde rechter en die beslist dat de kosten dienen worden te betaald door de gemeente.¹⁴ Tijdens de samenwerking is er gemiddeld 1 x per twee weken contact. Dit kan per fase variëren. Er is veel gedocumenteerd en er is veel transparantie in de relatie. Er heerst

wantrouwen bij OB bij het uitvoeren van taken van de gemeente. De tijdsdruk wordt niet goed ervaren door de gemeente. Er zijn veel wisselingen in aanspreekpunten bij de gemeente wat tot frustraties leidt bij OB. Het budget van de gemeente wordt diverse keren verhoogd. De planning moet regelmatig worden aangepast.

14

zie voor meer informatie

http://www.zwolle.nl/cms/bis.nsf/LU4/BB824DED597FDE8AC1256AC400415ABD?OpenD ocument

Het project is uiteindelijk begin 2001 opgeleverd en de duur van het project is daarmee iets langer dan 4 jaar (van 1996 tot en met 2000). Een relatief groot gedeelte van de oude

bewoners (30%) is teruggekeerd naar de wijk, wat het project deels tot een succes maakt. OB geeft na afronding van het project aan dat zij het financiële risico van de koopwoningen had willen dragen, zodat zij de winst in sociale woningen had kunnen investeren (www.aedes.nl).