en prestaties van de woningcorporatiesector in beeld. Dit gebeurt op basis van de cijfers die de corporaties aanleverden over verslagjaar 2015 en de begroting van 2016 tot en met 2020. De belangrijkste cijfers uit het sectorbeeld staan hieronder. Het complete verslag is beschikbaar op www.ILenT.nl/AutoriteitWoningcorporaties.
1
Rentedekkingsgraad
Investeringsprogramma
Toename huurwoningvoorraad Afname huurwoningvoorraad Totaal Overige investeringen Nieuwbouw
(aantal)
Aankoop (aantal)
Verkopen (aantal)
Sloop
(aantal) (aantal)
Verbetering huurwoningen (x € 1 miljard)
Nieuwbouw voor verkoop
(aantal) 2016-2020,
prognose corporaties 99.500 11.000 -68.000 -50.000 -7.500 10,2 10.000
2021-2025,
verlenging prognose 99.500 5.000 -64.000 -50.000 -9.500 11,2 7.500
2016-2025 199.000 16.000 -132.000 -100.000 -17.000 21,4 17.500
Ruimte voor nieuwe investeringen
Er is weer financiële ruimte in de woning- corporatiesector. De sector kon in 2015 de rente- verplichtingen en andere uitgaven gemakkelijk dragen en leende minder dan ze zou mogen.
Als de sector het voor genomen huurbeleid en investeringsbeleid uitvoert, komt er zelfs nog meer financiële ruimte. De huurwoningvoorraad krimpt daarbij licht. De groeiende financiële ruimte biedt kansen aan de woningcorporaties om tegemoet te komen aan de vraag vanuit de samenleving.
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0
2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Rentedekkingsgraad Norm (individuele corporatie) 0
10 20 30 40 50
2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Volkshuisvestelijke solvabiliteit Sectornorm
Volkshuisvestelijke solvabiliteit (in % van balanstotaal)
0 2 4 6 8 10
Prognose financieringskasstroom Financieringskasstroom Prognose operationele kasstroom
Operationele kasstroom Prognose investeringskasstroom
Investeringskasstroom
2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 -2 -4 -6 -8 -10
2
Oorzaken
De financiële ruimte die er nu is heeft meerdere oorzaken. Zo houden corporaties meer over aan de verhuur van vastgoed dan vroeger, ondanks de verhuurderheffing die in 2013 werd ingevoerd.
Dit komt doordat de huren na 2012 sterk mochten stijgen (vanwege de heffing), corporaties bezuinig- den op hun uitgaven, en doordat rente-uitgaven daalden. Corporaties verwachten dat dit tot 2020 zo blijft.
Ook geven de corporaties relatief weinig uit aan nieuwe investeringen. De sector verwacht in 2016 en later, minder te investeren dan 5-10 jaar geleden. Opvallend is ook dat de sector aflost op schulden. Doordat er zo weinig wordt geïnvesteerd blijft er namelijk geld over uit de verhuur van de woningen. Dat geld wordt gebruikt voor aflossingen. Deze aflossingen leiden samen met de lage rentestand tot lage rente-uitgaven.
Gemiddelde huur
Kasstromen (x € 1 miljard)
350 400 450 500 550
2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007
Maandhuur per woning
0 20 40 60 80
2015 2014
2013 2012
2011 2010
2009
Boven huurtoeslag (> € 711) Tot huurtoeslag (€ 618 – € 711) Betaalbaar (€ 403 – € 618)
Goedkoop (≤ € 403)
3
Meer ruimte in de nieuwe economische werkelijkheid
De financiële ruimte in de sector wordt aanzienlijk groter indien wordt uitgegaan van de nieuwe economische werkelijkheid die economen signaleren. De rente blijft hierbij veel langer laag.
Zo’n lagere rente is gunstig voor de corporatie- sector. De sector hoeft daardoor in de toekomst minder uitgeven aan rente dan tot nu toe is aangenomen.
Grafiek Volkshuisvestelijke solvabiliteit (in % van balanstotaal)
Grafiek rentedekkingsgraad
0 10 20 30 40 50
2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Volkshuisvestelijke solvabiliteit
Volkshuisvestelijke solvabiliteit, nieuwe economie Sectornorm
Rentedekkingsgraad 1,4
1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4
2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Volkshuisvestelijke solvabiliteit, nieuwe economie Norm (individuele corporatie)
Aantal goedkopere woningen stijgt licht
Voor het eerst sinds jaren steeg in 2015 het aandeel ‘goedkope’ en ‘betaalbare’ huur-
woningen. Dit zijn woningen met een maandhuur tot € 618 (prijspeil 2015). 80,4% van de circa 2,24 miljoen huurwoningen valt in deze twee prijs- klassen.
De (lichte) stijging kan het effect zijn van de veranderingen in het woningwaarderingsstelsel in 2015. Ook de invoering van passend toe wijzen per 1 januari 2016 kan hieraan hebben bij- gedragen.
Extra maatregelen voor publieke taakvervulling
Extra maatregel Uitwerking Gevolgen voor sector
1 minder huurverhoging huren stijgen in toekomst met inflatie € 4,3 miljard minder inkomsten in 10 jaar 2 meer verhuurheffing op basis van licht verhoogde tarieven in
laatste Rijksbegroting (exclusief eventuele kortingen aan afzonderlijke corporaties)
€ 650 miljoen extra uitgaven in 10 jaar
3 meer kwalitieit en
duurzaamheid 50% meer nieuwbouw en
50% meer verbetering € 28,7 miljard investeren in 50% meer nieuwbouw én verbetering
(woningvoorraad groeit per saldo met 79.300) Volkshuisvestelijke solvabiliteit (in % van balanstotaal) in nieuwe economie
Rentedekkingsgraad, in nieuwe economie
Volkshuisvestelijke solvabiliteit Sectorale ondergrens 0
10 20 30 40 50
2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015
Meer kwaliteit en duurzaamheid Meer verhuurderheffing Minder huurverhoging
Rentedekkingsgraad, nieuwe economie 1,4
1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 3,4
2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016
Meer kwaliteit en duurzaamheid Meer verhuurderheffing Minder huurverhoging
4
Kansen voor de publieke taak
De financiële ruimte die is ontstaan in 2015 biedt kansen aan de woningcorporaties om tegemoet te komen aan de vraag vanuit de samenleving.
Het gaat dan om bijvoorbeeld lagere huren, de grote vraag naar extra sociale huurwoningen onder huishoudens met lage inkomens en goed geïsoleerde woningen met lagere energielasten.
Het sectorbeeld 2016 laat zien dat het binnen de nieuwe economische werkelijkheid haalbaar is om de huren minder te verhogen én meer te investeren in kwaliteit en duurzaamheid en het totaal aantal woningen te vergroten. Ook kan de verhoging van de verhuurderheffing worden betaald. Deze extra ruimte is er tot ongeveer 2025.
< 12%
< 15%
< 18%
< 21%
> 21%
Corporaties naar solvabiliteit en rentedekkingsgraad
Vrije ruimte naar woningmarktregio (Nederland gemiddeld 13,9%)
Dit is een uitgave van de Inspectie Leefomgeving en Transport Postbus 16191 | 2500 BD Den Haag | 088 489 00 00 | www.ilent.nl december 2016
6
Voorzichtigheid en wendbaarheid blijven geboden
Ondanks de mooie cijfers blijft voorzichtigheid belangrijk. Hoewel het er op lijkt dat de rente lange tijd laag blijft, bestaat daarover geen zekerheid.
Als de rente in de toekomst toch snel stijgt dan moet er kunnen worden bijgestuurd. Het is verstandig om de financiële ruimte evenwichtig in te zetten, over een langere periode. Dat komt de kwaliteit van besluit vorming en planning ten goede en het vermindert risico’s.
Ook kan het voorkómen dat bouwprijzen te hard gaan stijgen. Lagere huren, een hogere verhuurder- heffing en/of investeren in kwaliteit, duurzaamheid en uitbreiding: elke Euro kan maar één keer worden uitgegeven. De toekomst is extreem onzeker en de marges bij de verschillende berekeningen ook. De Autoriteit woningcorporaties dringt daarom aan op voor zichtigheid en behoud van wendbaarheid.
Grote verschillen tussen regio’s en tussen corporaties
Voorzichtigheid is geboden bij het trekken van algemene conclusies over de financiële ruimte bij de woningcorporaties. Dat de sector er als geheel financieel goed voorstaat betekent namelijk nog niet dat er overal en bij elke corporatie evenveel ruimte is. Er zijn grote verschillen tussen woningmarktregio’s en tussen corporaties onderling.
Solvabiliteit Norm rentedekkingsgraad = 1,4
Klein (< 5.000 verhuureenheden) Midden (5.000 - 15.000 verhuureenheden) Groot (minstens 15.000 verhuureenheden)
-60% -50% -40% -30% -20% -10% 00% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
1 2 3 4 5 6 7 8 9
