Het juridisch kader rond verhuring. Info avond verhuurders 2016

1

“Het juridisch kader rond verhuring”

Info – avond verhuurders

2016

2

2

A. Algemeen

 Specifieke spelregels zijn te vinden in de

“Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari 1991”

 De huurwet is verplichtend. Men kan hier niet van afwijken, zelfs als de huurder en verhuurder akkoord gaan

 Burgerlijk Wetboek: algemeen kader

3 4

B. Toepassingsgebied wet

“Van toepassing op huurovereenkomsten betreffende de woning die de huurder tot zijn

bestemt, met

4

3

B. Toepassingsgebied wet

Wat verstaan onder hoofdverblijfplaats:

 Huurder moet effectief en voornamelijk in de gehuurde woning verblijven

 Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke situatie, niet om waar iemand ingeschreven is

5

C. Verplichtingen verhuurder

De belangrijkste verplichtingen zijn:

 de verhuurder moet woning aan de huurder ter beschikking stellen en het genot van de woning verschaffen (levering in goede staat; moet beantwoorden aan elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid; aflevering van EPC)

 De verhuurde woning in zodanige staat onderhouden dat ze voor bewoning kan dienen en dit gedurende de hele duurtijd van het huurcontract 6

4

C. Verplichtingen verhuurder

Concreet betekent dit dat de verhuurder moet instaan voor de noodzakelijke herstellingen ingevolge overmacht, slijtage, ouderdom en normaal gebruik, verborgen gebreken

7

D. Verplichtingen huurder



De gehuurde woning met voldoende huisraad stofferen



Huurprijs en eventueel bijkomende kosten en lasten betalen op de vervaldag

8

5

D. Verplichtingen huurder



De gehuurde woning als goede huisvader gebruiken:



De huurder staat in voor de kleine herstellingen tot onderhoud

9 10

6

D. Verplichtingen huurder



teruggaveverplichting

Op het einde van de huurovereenkomst moet de huurder de gehuurde woning teruggeven aan de verhuurder en dit in de staat waarin hij ze ontvangen heeft (komen we later op terug onder punt

‘plaatsbeschrijving’)

11 12

E. Belangrijke elementen huurovereenkomst

1. Wie?

2. Schriftelijke overeenkomst

3. Verplichte registratie

4. Duur

5. Beëindigingsmogelijkheden

6. Staat van het goed

7. Plaatsbeschrijving

8. Huurprijs

9. Indexatie

10. Kosten en lasten

11. Huurwaarborg

12. Energieprestatiecertificaat (EPC)

13. Verplichte bijlagen

12

7

1. Wie?



Elke meerderjarige persoon kan geldig een huurovereenkomst sluiten

13 14

2. Schriftelijke overeenkomst

 De woninghuurcontracten moeten schriftelijk worden aangegaan. Elke partij moet een exemplaar van deze overeenkomst krijgen.

 In de praktijk zullen er dus altijd minstens drie exemplaren nodig zijn: een voor de huurder, een voor de verhuurder en een voor de verplichte registratie van het contract

14

8

3. Verplichte registratie

 Verplichte registratie voor huurcontracten

 Het gaat om een fiscale verplichting

 Door de verhuurder

 Principe: registratie is gratis (bij niet en/of niet-tijdige registratie binnen 2 maanden na ondertekening = geldboete)

 Plaats: registratiekantoor dat bevoegd is voor plaats waar het onroerend goed is gelegen

16

9

3. Verplichte registratie



Gevolg registratie: huurcontract is tegenstelbaar aan derden (vaste datum), bijvoorbeeld: bij verkoop



Gevolg niet-registratie: zolang de registratie niet is gebeurd kan de huurder opzeggen zonder enige opzeggingstermijn of vergoeding

4. Duur



duur van 9 jaar: standaardovereenkomst (= basisprincipe van de Wet)



Huurcontract van onbepaalde duur?

automatisch duur van 9 jaar



tenzij, anders overeengekomen:

- Huurovereenkomst korte duur (max. 3 jaar)

10

5. Beëindigingsmogelijkheden

A)

einde huurovereenkomst 9 jaar

 Stopt niet automatisch bij verstrijken van 9j-periode!

 Principe: opzeggen tenminste 6 maanden vóór verstrijken 9-jarige periode door verhuurder (huurder kan tegenopzeg doen van 1 maand)

 Zoniet: verlengd onder zelfde omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw opzegbaar 6 maanden op voorhand

19

5. Beëindigingsmogelijkheden

B) Opzegmogelijkheden verhuurder tijdens huurcontract van 9 jaar onder strikte voorwaarden:

i) Persoonlijke bewoning

ii) Uitvoeren van werken

iii) Ongemotiveerd

 Opzegtermijn bedraagt 6 maanden 20

11

5. Beëindigingsmogelijkheden

C) Opzegmogelijkheden huurder:

(tijdens 9 jaar)

- elk moment, opzeg 3 maanden

- eventueel ‘opzegvergoeding’ erbovenop

 tenzij HC niet geregistreerd is!

21 22

5. Beëindigingsmogelijkheden

D) huurcontract korte duur (max. 3j):

 Geen vroegtijdige beëindiging mogelijk

 Zowel verhuurder als huurder dienen een opzegtermijn van 3 maanden te respecteren voor het verstrijken van termijn

 Sanctie: automatisch geacht van in begin 9 jaar te zijn aangegaan

22

12

5. Beëindigingsmogelijkheden

E) Andere beëindigingsmogelijkheden:

 minnelijke beëindiging -> best schriftelijk bevestigen

 niet nakomen verplichtingen  niet automatisch, moet via vrederechter!

 overlijden huurder of verhuurder: eindigt niet

automatisch, het HC gaat over op erfgenamen, tenzij clausule in HC

23 24

6. Staat van het goed

 “goede staat van onderhoud leveren en onderhouden tijdens de looptijd”

 “elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid beantwoorden”

 Minimumvereisten: stabiliteit, vocht, verlichting - verluchting, toegang woning

 Bij aanvang beoordelen (geen jaren wachten)

 Belang van een conformiteitsattest

24

13

6. Staat van het goed

 Wat indien de woning niet beantwoordt?

 GEVOLG: huurder kan stappen ondernemen:

- ofwel uitvoering van werken eisen

- ofwel ontbinding van het huurcontract vragen met betaling van een eventuele schadevergoeding

 Altijd via de vrederechter

25 26

14

7. Plaatsbeschrijving

 Verplicht om ‘omstandige plaatsbeschrijving’ op te stellen bij intrede

 Moet ook geregistreerd worden, samen met huurovereenkomst

 Wijzigingen? Best plaatsbeschrijving aanpassen en bijvoegsel toevoegen

7. Plaatsbeschrijving

 Voorwaarden: tegensprekelijk, gedetailleerd, gedateerd en ondertekend

 Kosten deskundige: bij helften

 Sanctie: huurder wordt verondersteld het goed in dezelfde staat te hebben ontvangen als waarin het zich bevindt aan het einde van het huurcontract

28

15

8. Huurprijs

 Huurprijs in principe vrij bepaald

 Tijdens duur van het contract geen wijzigingen mogelijk, bijvoorbeeld bij contract van korte duur:

verlenging onder dezelfde voorwaarden

 Kan herzien worden na elke 3-jarige periode, eventueel via tussenkomst vrederechter vragen en onder strikte wettelijke voorwaarden

29

9. Indexatie

 Indexatie: huurcalculator op website Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be)

 Op schriftelijke vraag verhuurder (gebeurt niet automatisch)

 Elk jaar, op verjaardag huurovereenkomst

 Tenzij uitsluiting indexatie via het contract

30

16

10. Kosten en lasten

 Ofwel forfaitair bedrag: vast bedrag in overeenkomst

 Ofwel niet-forfaitair: enkel de werkelijke kosten aanrekenen, huurder kan rekeningen inkijken (m.a.w. verhuurder moet kosten bewijzen)

 Onroerende voorheffing nooit ten laste van huurder

 Voorbeelden kosten/lasten: water, gas, elektriciteit, bepaalde belastingen,…

31 32

11. Huurwaarborg



Niet verplicht



Mag maximaal 2 of 3 maanden huur zijn:

- Onmiddellijke betaling geldsom (2

maanden), maar op een geblokkeerde

rekening storten

17

11. Huurwaarborg

- Bankwaarborg (3 maanden)

- Bankwaarborg via OCMW (3 maanden)

 Vrijgave huurwaarborg:

- Ofwel schriftelijke akkoord nodig van verhuurder en huurder

- Ofwel beslissing van de vrederechter bij gebrek aan akkoord

12. Energieprestatiecertificaat (EPC)

 energiescore van de woning en advies om energie te besparen

 Het EPC is louter informatief

 Sinds 01.01.2009 verplicht voor de verhuurder

 Sanctie: administratieve geldboete bij controle door VEA (Vlaams Energieagentschap)

34

18

35 36

13. Verplichte bijlagen



2 bijlagen, verplicht toe te voegen



Het gaat om een viertal bladzijden:

–

de normen inzake gezondheid,

veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in de resp. gewesten

–

de essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur.

19 F. Wat als eigenaar woning wil verkopen?

 Als huurcontract geregistreerd is, de rechten en plichten gaan over op nieuwe eigenaar  nieuwe eigenaar moet het huurcontract respecteren en op dezelfde wijze naleven als vorige eigenaar

 Huurcontract is niet geregistreerd? Twee situatie onderscheiden:

- Huurder woont er minder dan 6 maand: nieuwe eigenaar kan huurcontract beëindigen zonder opzeg en motivering

- Huurder woont er langer dan 6 maand: nieuwe eigenaar moet opzegtermijn van 3 maanden respecteren

37 38

G. Huurgeschil - niet naleving huurcontract



In geval van huurgeschil eerst minnelijke regeling trachten te bekomen



Geen regeling: gerechtelijke procedure starten



Bij wie: vrederechter waar pand gelegen is, is bevoegd voor huurgeschillen

20

G. Huurgeschil - niet naleving huurcontract

 Oproeping in verzoening?

- voordeel: kosteloos en bij akkoord =‘vonnis’

- nadeel : niet verplicht te verschijnen

 Procedure ten gronde (bij verzoekschrift of dagvaarding) voor bijvoorbeeld:

- betaling achterstallige huurgelden - vaststellen huurschade

- ontbinding huurcontract en uithuiszetting 39