S P L IT S IN G V A N D E E IG E N D O M V A N E E N G E B O U W IN A P P A R T E M E N T E N
door Prof. M r J. V a lk h o f f
D e — horizontaal gesplitste ■— eigendom van afzonderlijke verdie pingen (é ta g es), flats, appartem enten e.d. w erd in het algem een naar N ederlands w ettelijk burgerlijk recht niet mogelijk geacht ! ) . In de prac- tijk behielp men zich bij flat-gebouw en met nood-constructies als de coöperatieve vereniging als eigenaresse (m et hare leden). D oor de w et van 20 Decem ber 1951, S taatsb lad no. 571 is nu in de mogelijkheid van een splitsing van de eigendom van een gebouw in appartem enten voor zien en is een dergelijke nieuw e rechtsfiguur uitvoerig geregeld. W e tte lijke regeling w as m aatschappelijk nodig gew orden door de plannen tot flat-bouw op grotere schaal na de tw eede w ereldoorlog. D e m ede-eigen- dom, w elke er d an ontstaat, verlangde een nad ere regeling van de rech ten op de appartem enten en van de verhoudingen zow el tussen de mede- eigenaars onderling, alsook tegenover derden, vooral om dat de m ede- eigendom als zodanig in het B urgerlijk W e tb o e k slechts zeer onvolledig geregeld is (zie bijv. artikel 628 B .W .).
M et het scheppen van de nieuw e w ettelijke speciale regeling heeft men niet w illen w achten tot de totstandkom ing van een geheel nieuw B ur gerlijk W etb o ek , met het ontw erpen w aarvan, zoals men w eet, de Leidse em eritus-hoogleraar E. M . M eijers door de R egering belast is. W e l is m et P rof. M eyers overleg gepleegd. A n d ers dan in 1927 met de regeling van de collectieve arbeidsovereenkom st en in 1937 m et die van de pacht geschiedde, zijn de nieuw e w ettelijke bepalingen over de splitsing van de eigendom van een gebouw in appartem enten (evenals in 1907 de arbeidsovereenkom st en in 1936 de koop op afbetaling en de huurkoop) in de veilige behuizing van het B urgerlijk W e tb o e k zelf ingevoegd. M en v indt ze in het T w eed e Boek (Z a k e n re c h t) in een nieuw e T w eed e A f deling („ V a n appartem enten” ): de artikelen 638a t/m t. D e bestaan d e T w e ed e A fdeling over de wijzen van eigendom sverkrijging is nu D erde A fdeling gew orden.
deze eigendom g epaard gaat m et tw eeërlei zakelijk gebruiksrecht op be p aalde gedeelten van het complex, namelijk het recht op uitsluitend gebruik van een als afzonderlijk geheel, derhalve als privéruim te te gebruiken gedeelte, en het recht op m edegebruik van de overige, derhalve voor gem eenschappelijk gebruik bestem de gedeelten van het com plex.” O ver de term inologie is nogal w at te doen gew eest; men heeft tenslotte v er kozen te spreken van een „appartem ent” en van de „eigenaar van een appartem en t”.
N u is de eigenaar van een g e b o u w 2) bevoegd verklaard de eigendom d aarv an te splitsen in appartem enten in bovenverm elde zin, terw ijl de erfp ach ter en de opstaller hun recht slechts mogen splitsen na toestem ming van de eigenaar van het perceel. D e bevoegdheid van de eigenaar to t splitsing in appartem enten b estaat eerst, w anneer de bouw voltooid is. D e splitsing dient te geschieden bij notariële akte 3), w elke m oet w o r den overgeschreven in de daarto e bestem de openbare registers. D e split sing kan n a a r h aa r a a rd eenzijdig zijn, n.1. door de eigenaar van een gebouw (a rt. 638a, lid 1); zij kan ook m eerzijdige wezen, n.1. tussen de m ede-eigenaars van een onroerend goed. Komen deze overeen, d at het goed m et het daarop te stichten of reeds gestichte gebouw volgens een van te voren nauw keurig vastgesteld plan —• niet slechts een plan d a t nog moet w orden uitgew erkt -—■ in appartem enten zal w orden ge splitst, d an is die overeenkom st, volgens artikel 638c, lid 1, m ede ver bindend voor hun rechtverkrijgenden onder bijzondere titel. D it is be paald, om dat men zich anders gemakkelijk aan de overeenkom st zou kunnen onttrekken door zijn aandeel aan een ander over te dragen. P u blicatie van de overeenkom st to t splitsing van de eigendom van een ge bouw in appartem enten is door de w etgever niet nodig geoordeeld. Indien er tevoren een zodanige overeenkom st tot splitsing gem aakt is en d a a r n a een of meer der m ede-eigenaren w eigeren of nalatig zijn to t m ede w erking aan het opm aken d er akte van splitsing, kan de kantonrechter verzocht w orden voor de w eig erach tig e(n ) of n a la tig e (n ) een onzijdig persoon te benoem en om hem (of hen) bij het opm aken van de akte te vertegenw oordigen en m ede te w erken aan de totstandkom ing van de splitsingsacte 4) (a rt. 638c, lid 2 ).
D e overschrijving van de acte van splitsing heeft tengevolge, d at d aa rn a ieder appartem ent als een zelfstandige onroerende zaak beschouw d w ordt. D eze is nu —• onroerend door w etsduiding — v a tb a a r voor afzon derlijke vervreem ding, hypothecaire bezw aring en executie. N a de over schrijving is geen beroep meer mogelijk op de om standigheid, d a t uit de inrichting der gedeelten van het gebouw, bestem d om als afzonderlijk geheel te w orden gebruikt, die bestem m ing niet zou blijken. D e notarissen zullen bij twijfel moeten beoordelen of de voor privé-gebruik bestem de gedeelten w erkelijk als afzonderlijke w oning ingericht zijn (vgl. art. 6 der W e t op het N o tarisa m b t). In verband met de ondeelbaarheid der zake lijke rechten van grondrente (art. 786 B .W .), erfpacht (art. 775 B .W .) en hypotheek (a rtt. 1209 en 1245 B .W .) is bepaald, d at bij h et bestaan
2) Niet alleen een woning valt hieronder; ook bijv. een garage, een tuin etc. De term „gebouw” vindt men ook o.a. in de artt. 1405 en 1645 B.W.
3) Artikel 671 B.W . vereist voor de levering van onroerend goed slechts een akte. Zie ook art. 318 W . v. K.; art. 38 Octrooiwet 1910; art. 10 Kweekersbesluit 1941. Notariële akte o.a. in de artt. 202, 1217 en 1719 B.W.
dier rechten op het m oment der overschrijving van de splitsingsakte, de grondrente, de hypotheek of de verplichting tot betaling van de erfpachts- canon van d at ogenblik op elk appartem ent voor het geheel rusten (art. 638d, lid 1). E en beroep op de artikelen 1112 en 1122 B .W . is, zolang de splitsing niet is opgeheven, uitgesloten, d oordat artikel 638e B .W . de eigenaren niet bevoegd verk laart om scheiding en deling te vorderen van de tussen hen bestaan d e gem eenschap of van een gedeelte daarvan. D e duurzaam heid der gem eenschap is gew aarborgd. M et w ijziging der om standigheden in de loop der tijden, die een wijziging of aanvulling hetzij van de akte van splitsing, hetzij van het reglem ent —■ w aarover strak s ■—, een opheffing der splitsing of sloping van het gebouw kunnen vereisen, is rekening gehouden. D eze handelingen kunnen plaats hebben, doch niet zonder meer. Zij mogen slechts geschieden met toestem m ing van alle eigenaren, hypotheekhouders en andere zakelijk gerechtigden (zie de a rtt. 638 s en t) .
D e inhoud van de akte van splitsing is op straffe van nietigheid w et telijk voorgeschreven. B ehalve aanduiding van de ligging van het be treffen d e gebouw m et verm elding van de k ad astrale aanduiding der in de splitsing betrokken percelen, een nauw keurige om schrijving van de ge deelten der gem eenschap, bestem d om als afzonderlijk geheel te w orden gebruikt, en ook de k ad astrale aanduiding van de afzonderlijke ap p a r te m e n te n 5) m et verm elding van hun eigenaar eist de w et in de akte: een reglem ent. Z o als men bij de naam loze vennootschap bijvoorbeeld dient te onderscheiden de akte van oprichting en de statuten, w aarbij de laatste deel zijn van de eerste, dient hier de akte v an splitsing een regle m ent te bevatten. D it van de splitsingsakte deel uitm akend reglem ent is im peratief in de w et (artikel 638f) voorgeschreven, om dat het nodig is te r regeling v an de verhouding der m ede-eigenaars —■ gebruikers onder ling en tegenover derden.
A rtikel 638g B .W . noem t een aa n ta l punten, w elke het reglem ent moet inhouden, benevens enige punten, w elke het reglem ent kan behelzen. T o t de eerste behoren:
1°. verm elding van het aandeel, w aarvoor ieder der eigenaren in de gem eenschap gerechtigd is, en de verhouding, w aarin ieder tegenover derden voor de gezam enlijke schulden, kosten en lasten aansprakelijk is, zom ede van de verhouding, w aarin ieder d aarin m oet bijdragen:
2°. welke, schulden, kosten en lasten voor rekening komen van de gezam enlijke eigenaren;
3°. een regeling om trent een jaarlijks op te stellen exploitatiereke ning teneinde de door de eigenaren te storten bijdragen te kunnen be rekenen;
4 °. een regeling om trent h et gebruik, het beheer en het onderhoud van d e gedeelten van de gem eenschap, w elke niet bestem d zijn om als afzonderlijk geheel te w orden gebruikt;
5°. een regeling om trent de bevoegdheden der vergadering van eige naren, h et bijeenroepen der vergaderingen, het voorzitterschap der v er gaderingen, het bijwonen der vergaderingen, de w ijze w aaro p besluiten w orden genom en en w aarop het stem recht w o rd t uitgeoefend en het a a n tal stemmen, d a t ieder kan uitbrengen;
den verzekerd en onder wiens berusting de verzekeringspenningen a a n vankelijk m oeten verblijven.
F acultatief noem t de w et verder een regeling om trent h et gebruik, h et beheer en het onderhoud der gedeelten van de gem eenschap, welke bestem d zijn om als afzonderlijk geheel te w orden gebruikt.
Indien h et gebouw bij het verlijden der akte van splitsing slechts aan één eigenaar toebehoorde, treed t het reglem ent eerst in w erking, n ad a t m instens één der appartem enten, w aarin het gebouw gesplitst w ordt, v er vreem d is. W a n n e e r het reglem ent in de openbare registers is ingeschre ven is het bindend voor hen, die d aa rn a in de rechten der eigenaren onder bijzondere titel opvolgen, m.a.w. dan heeft het zakelijke w erking.
W a t de bijdragen der eigenaren betreft, zagen wij reeds, artikel 638g, lid 1, sub 1° en sub 3°. H e t reglem ent moet een regeling behelzen om tre n t de verhouding, w aarin ieder der eigenaren tegenover derden voor de gezam enlijke schulden etc. aansprakelijk is en om trent de verhouding, w aarin ieder van hen daarin m oet bijdragen. Zij regelen hun externe aansprakelijkheid dus z e lf 6), doch derden kunnen de regeling kennen, d aa r het reglem ent gepubliceerd w ordt.
Bij vervreem ding of toescheiding van een appartem ent, welke, voor zover niet anders bepaald is, mede de aan de eigenaar toebehorende rech ten omvat, zijn de vroegere en de nieuwe eigenaar hoofdelijk voor de over het lopende en het d aa raa n voorafgaande ja a r verschuldigde bijdra gen aansprakelijk. H etgeen de eigenaren van het in appartem enten v er deelde gebouw moeten bijdragen is een nieuw e bevoorrechte schuld in ons burgerlijk recht, ingelast als num m er 9 in artikel 1185 B .W . (sp e ciale preferenties) en volgens het gew ijzigd artikel 1193 B .W . rusten d op ieder appartem ent voor het bedrag, w aarvoor de eigenaar to t bij d ra g e verplicht is. Bij sam enloop van dit nieuw e speciale voorrecht m et het bestaan d e van artikel 1185, 8°. (m etselaars, timm erlieden en andere w erkbazen) g aa t dit laatstgenoem de vóór.
U itera ard zijn er na de splitsing gedeelten van de gem eenschap, welke niet bestem d zijn om als afzonderlijk geheel te w orden gebruikt, zoals trappen, gangen, zolders, portieken, liften, riolering en ook de gem een schappelijke tuin (in tegenstelling to t de eigen tu in en ). H e t beheer dezer gedeelten en het toezicht op het gebruik ervan berusten bij de v ergade ring van eigenaren, die, tenzij het reglem ent een qualitatieve m eerder heid voorschrijft, met volstrekte m eerderheid van stem m en besluit.
D it bren g t ons op de vergadering van eigenaren. Besluitvorm ing is namelijk in een gem eenschap van eigenaren als hier gecreëerd w ordt, noodzakelijk. V erm eld w erd reeds hoe het reglem ent een regeling om tren t deze vergadering van eigenaren moet bevatten (art. 638g, lid 1, sub 5 ). In artikel 6381, lid 1, behelst het B urgerlijk W e tb o e k ook nog een regeling om trent het inroepen van nietigheid van bepaalde besluiten van de vergadering van eigenaren 7). D e kantonrechter is als rechter aan g e wezen, bevoegd om hierover te oordelen (zie ook artikel 638 1, tw eede lid ). T erw ijl het reglem ent met een regeling o.a. van de vergadering impe ratief is voorgeschreven, is dit met de vereniging der eigenaren en de a a n stelling van een adm inistrateur niet het geval: zij zijn facultatief. Beide kunnen w el zeer gew enst zijn, vooral voor de crediteuren, die dan met
°) Vgl. de artikelen 3 en 5, lid 2, sub 3°, i.v.m. artt. 17 en 18 van de W e t op de Coöperatieve Verenigingen 1925.
hen te doen hebben als rechtspersoonlijkheid bezittend lichaam en als uitvoerend o rgaan daarvan. A ls eerste punt, d a t het reglem ent kan ■— niet moet -— inhouden noem t artikel 638g, lid 2: de oprichting van een vereniging van eigenaren. D eze vereniging bezit van rechtsw ege rechts persoonlijkheid 8) , mits zij aa n drie in de w et genoem de vereisten vol doet. D eze vereisten zijn: a. d a t de vereniging uitsluitend ten doel heeft h et beheer over het gebouw; b. d at in h et reglem ent ook een regeling voorkom t om trent de aanstelling van een adm inistrateur m et een om schrijving van diens taak en bevoegdheden; en c. d a t het reglem ent een regeling behelst om trent een jaarlijks door de eigenaren in de kas der vereniging te sto rten bijdrage. D it laatste is van belang, o pdat de adm i n istrateu r altijd over de nodige fondsen beschikken kan. D e eigendom van een appartem ent bren g t v an rechtsw ege h et lidm aatschap der hier bedoelde vereniging m et zich. Z o als in een gew one vereniging bij de v er gadering der leden en in een naam loze vennootschap —• alth an s volgens het w ettelijk systeem (art. 43 W . v. K.) •— bij de algem ene vergadering van aandeelhouders de hoogste m acht berust, is d a t hier het geval bij de vergadering der eigenaren. A ls uitvoerend o rgaan kan deze vergadering d er vereniging van eigenaren een adm inistrateur b e n o e m e n 9 ), belast m et de tenuitvoerlegging van de door h aa r genom en besluiten. D e a d m inistrateur kan een natuurlijke, doch ook een rechtspersoon z i j n 10). O m tren t de naam der vereniging, welke, evenals de plaats van vestiging, in het reglem ent moet voorkom en, behelst artikel 638m het voorschrift, d a t deze m oet aan vangen m et de w oorden „V ereniging van E igenaren", hetzij voluit, hetzij afgekort to t ,,V . v. E .” 11), onder toevoeging van de verm elding van de ligging van het gebouw. V olgens artikel 638n B .W . w orden d e schulden, kosten en lasten, w elke volgens het reglem ent voor rekening van de gezam enlijke eigenaren komen (art. 638g, lid 1, sub 2 ° ), to t de schulden van de vereniging gerekend, terw ijl voor de schulden d er vereniging degenen, die eigenaar w aren op het m om ent van het o ntstaan van de schuld, persoonlijk aansprakelijk zijn en w el ieder in de in het reglem ent aangegeven verhouding (vgl. art. 638g, lid 1, sub 1 °). O m tre n t het ontslag van de adm inistrateur, de n aa r aanleiding d aarv an v er schuldigde schadeloosstelling, ontstentenis of belet van de adm inistrateur enz. bevat art. 638o B .W . regelingen, die te vergelijken zijn m et art. 48b W . v. K. voor de naam loze vennootschap (zie ook art. 50d W . v. K .). D e taakom schrijving voor de adm inistrateur in artikel 638p B .W . is geen dw ingend recht. Gelijk het bestuur bij iedere rechtspersoonlijkheid be zittende vereniging en bij de N .V . —- directeur of m eerhoofdige directie •— 12) vertegenw oordigt hier de adm inistrateur de rechtspersoon zowel
8) Hier is derhalve een vereniging, welke geen koninklijke goedkeuring op haar statuten behoeft om rechtspersoonlijkheid te verkrijgen. Als zodanig is zij dan nu ook genoemd onder de uitzonderingen in artikel 14, lid 2 der wet van 22 April 1855, (Sf. No. 32).
9) Vgl. art. 327 W .v.K. eerste zinsnede: „In iedere reederij kan een boekhouder worden aangesteld.” In iedere N.V. en iedere coöp. vereniging moet een bestuur zijn.
10) Vgl. art. 327 W .v.K. tweede zinsnede: „Eene vennootschap is tot boekhouder benoembaar.”
11) Vgl. artikel 36c, lid 2 W .v.K. betreffende de naam der N.V. („vangt aan” of „eindigt” ); artikel 3 W et op de Coöperatieve Verenigingen 1925; artikel 10 Geld- schieterswet 1932 (geldschietersbank). Een bepaling als die van artikel 37c W.v.K., lid 1 en van artikel 3, lid 3 W e t op de Coöperatieve Verenigingen was ten aanzien van de Vereniging van Eigenaren niet nodig.
in als buiten rechte binnen de grenzen van zijn bevoegdheid, welke vol gens artikel 638g, lid 2, sub b, in het reglem ent om schreven dient te w o r den. A nders d an bij de naamlooze vennootschap en de coöperatieve v er eniging sta a t er in artikel 638g echter nog bij, d at hij ook de individuele eigenaren (als gezam enlijk gerechtigden tot het gebouw ) in zaken, die hen gezam enlijk betreffen, vertegenw oordigt (vgl. art. 47 W . v. K. en artikel 29 van de W e t op de C oöperatieve V eren ig in g en ). E en bepaling als artikel 47e W . v. K. over de com petentie van de rechter is niet over genom en. O ok in de artikelen 638s, lid 4 en 638t, lid 2 (liquidatie der vereniging bij sloping van het gebouw ) en lid 3 (uitvoering van het besluit to t sloping) w o rd t de adm inistrateur in de zin dezer w ettelijke regeling verm eld en ingeschakeld.
D e overeenkom st van verzekering, w elke eigenlijk geregeld is in het W e tb o e k van K oophandel (T itels 9 en 10 van Boek I en T itels 9 en 10 van Boek II), w erd in het Burgerlijk W e tb o e k reeds genoem d in artikel 1811 onder de kansovereenkom sten. T h a n s vindt men de verzekering ook in deze nieuw e afdeling II van het T w eede Boek van het B urgerlijk W e t boek. H ierboven w erd reeds artikel 638g, lid 1, sub 6° genoem d bij de verplicht voor geschreven inhoud van het reglem ent. Speciaal aan de d aa r bedoelde verzekering van het gebouw is gewijd artikel 638r. D it luidt: „H ij, die krachtens reglem ent verplicht is het gebouw te doen verzekeren, vertegenw oordigt de eigenaren bij de uitoefening van de rechten, die uit de verzekeringsovereenkom st voortvloeien.
Z o d ra overeenkom stig het daarom trent bij reglem ent bepaalde, dan w el krachtens besluit van de vergadering van eigenaren, to t herstel van het gebouw is besloten, w orden de verzekeringspenningen tot dit doel aangew end, m et dien verstande, d a t de verhouding van de w aard e van de verschillende appartem enten na het herstel dezelfde moet zijn als te voren: bij de berekening van die w aard e mag echter geen rekening w o r den gehouden m et hetgeen de eigenaar in het gedeelte van de gem een schap, d at hij als afzonderlijk geheel gebruikt, heeft doen aanbrengen zonder voorkennis van de andere eigenaren of van de adm inistrateur.
H erstel van de schade aan gedeelten van het gebouw, die bestem d zijn om als afzonderlijk geheel door een bepaalde eigenaar te w orden gebruikt, geschiedt zoveel mogelijk volgens de aanw ijzingen van de eigenaren, w ie het aangaat.
Bij geschillen om trent de wijze van herstel beslist de kantonrechter. A rtikel 638 1, laatste lid, v indt overeenkom stige toepassing.
U itkering aan ieder der eigenaren van het hem toekom ende aandeel in de assurantiepenningen geschiedt slechts:
a. indien na het herstel van de schade een overschot aanw ezig blijkt te zijn:
b. w an n eer de eigenaren het besluit hebben genom en het gebouw te slopen of w anneer de rechter ingevolge artikel 638t de sloping heeft bevolen en tegen zijn beschikking geen rechtsm iddel meer o penstaat.”
van de vruchtgebruiker terug te eisen, terw ijl laatstgenoem de van de ove rige door de eigenaar betaalde bedragen gedurende het vruchtgebruik de interessen aan de eigenaar verschuldigd w ordt.
W a n n e e r de vruchtgebruiker de in het voorgaande lid bedoelde schul den, kosten en lasten voldoet, kan hij deze, met uitzondering van de ge w one en jaarlijkse, bij het eindigen des vruchtgebruiks zonder vergoeding van rente van de eigenaar terugvorderen.”
