Een marktconform huursysteem
in de
woningcorporatiesector
Een marktconform huursysteem
in de
woningcorporatiesector
experimenteel onderzoek met kengetallen uit de sector
Groningen, augustus 2007
Afstudeeronderzoek
Studente: A.M.W. van Dijk
Studentnummer: 1442562
Rijksuniversiteit Groningen Faculteit Bedrijfskunde
Master of Science Business Administration
Voorwoord
In het kader van het afronden van mijn studie Business Administration heb ik een onderzoek verricht naar de mogelijkheden van een marktconform huursysteem in de woningcorporatiesector. Hierbij wordt met kengetallen uit de sector een antwoord gezocht hoe een marktconform huursysteem vanuit een financieel perspectief eruit zou kunnen zien. De tot stand koming van dit onderzoek is ontstaat uit een gesprek dat ik heb gehad met een financieel directeur van een woningcorporatie. Vervolgens heb ik zelfstandig een onderzoek verricht naar de mogelijkheden van een marktconform huursysteem in deze sector.
Dit onderwerp raakt de actualiteiten aangezien de Nederlandse woningmarkt onder druk staat door een scheefgroei. De woningmarkt is onderdeel van onze maatschappij en dit maakt dat de betrokkenheid groot is voor alle burgers. Naast het feit dat de woningcorporatiesector zelf en de bijhorende instanties meedenken over mogelijke oplossingen, zijn tevens politici betrokken met dit onderwerp. Politici zijn van groot belang in de discussie omtrent een marktconform huursysteem, omdat alleen zij wijzingen in het stelsel kunnen realiseren. Een andere belangrijke groep zijn de huurders zelf, aangezien de veranderingen financiële gevolgen kunnen hebben voor hen en dat doorwerkt in hun portemonnee. Dit marktconforme huursysteem is onderzocht met behulp van een databestand, bestaande uit kengetallen van een aantal woningcorporaties uit de sector. Dit databestand is beschikbaar gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting dat gevestigd is in Huizen. Middels deze weg wil ik de heer J. Conijn, directeur en hoofd van de afdeling Monitoring en Ontwikkeling, bedanken voor zijn medewerking.
In dit voorwoord wil ik tevens een aantal personen bedanken voor de moeite die zij in mij hebben gestoken voor de tot stand koming van deze scriptie. Allereerst mijn begeleider, de heer W. Westerman, die mij goede adviezen heeft gegeven tijdens het schrijven van mijn scriptie. Ik heb de samenwerking als zeer prettig beschouwd. Daarnaast wil mijn tweede beoordelaar, de heer A. Smeenge, bedanken voor het lezen van mijn scriptie.
Samenvatting
Een marktconform huursysteem geeft antwoord op de vraag hoe het huidige sociale huurbeleid veranderd moet worden om de problemen in de Nederlandse woningmarkt deels op te lossen. Dit onderzoek naar een marktconform huursysteem is gebaseerd op theorieën en feitelijke gegevens over de woningmarkt, sociale huurbeleid en huursubsidiesysteem. Aangezien het huursysteem financieel haalbaar moet zijn is in dit onderzoek een deel van de woningcorporatiesector een experiment uitgevoerd. De volgende vraagstelling is voor dit onderzoek beantwoord: “in hoeverre is de financiële
continuïteit te waarborgen binnen de woningcorporatiesector, indien er een nieuw marktconform huursysteem ontstaat en in hoeverre zijn de knelpunten die naar voren komen uit het sociale huurbeleid en de woningmarkt van invloed op het behoud van budgetneutraliteit in de kasstroom uit de operationele activiteiten, waarbij rekening gehouden wordt met de betaalbaarheid van wonen voor huurders?” Het beginpunt van een marktconform huursysteem zijn huuropbrengsten, gebaseerd op
Inhoudsopgave
SAMENVATTING ...3
1 INLEIDING...6
1.1 AANLEIDING ONDERZOEK: PROBLEMEN IN DE WONINGCORPORATIESECTOR...6
1.2 OPZET VAN HET ONDERZOEK...7
1.3 ONDERZOEKSMETHODE...9
1.4 HOOFDSTUKINDELING...11
2 DE NEDERLANDSE WONINGMARKT, WONINGCORPORATIESECTOR, BESLUIT BEHEER SOCIALE HUURSECTOR EN INDIVIDUELE HUURSUBSIDIES ...12
2.1 DE NEDERLANDSE WONINGMARKT...12
2.1.1 Verdeling van de woningmarkt...13
2.1.2 Statistieken over de woningvoorraad...13
2.1.3 Statistisch woningtekort...14
2.1.4 Doorstroming op de woningmarkt ...15
2.2 DE WONINGCORPORATIESECTOR...16
2.2.1 Kengetallen over de woningcorporatiesector ...17
2.2.2 Vergelijking tussen woningcorporaties onderling ...19
2.3 BESCHRIJVING BESLUIT BEHEER SOCIALE HUURSECTOR EN INDIVIDUELE HUURSUBSIDIES...20
2.3.1 Maximum redelijke huur wetgeving...21
2.3.2 Individuele huursubsidie wetgeving...21
2.3.3 Jaarlijkse individuele huursubsidieuitgaven ...23
2.4 SAMENVATTING...25
3 FINANCIEEL-ECONOMISCH THEORETISCH KADER...26
3.1 AANDEELHOUDERWAARDEBENADERING...26
3.1.1 Het netwerk van aandeelhouderwaarde ...27
3.1.2 Beschrijving van de waardedrijvers ...29
3.2 HUUROPBRENGSTEN...31
3.2.1 Woningwaarderingsstelsel...31
3.2.2 Prijsbeheersing in de sociale huursector ...32
3.2.3 Inefficiënte woningmarkt ...36
3.3 KWETSBAARHEDEN VAN HET HUURSUBSIDIESYSTEEM...37
3.4 SAMENVATTING...39
4 EEN MARKTCONFORM HUURSYSTEEM ...41
4.1 DOORSTROMING IN DE WONINGMARKT...41
4.1.1 Doorstroming van huurwoning naar koopwoning...41
4.1.2 Doorstroming in de sociale huursector ...43
4.2 PRIJSBEPALING VAN SOCIALE HUURWONINGEN...44
4.3 INDIVIDUELE HUURSUBSIDIES...47
5 EXPERIMENT MET EEN MARKTCONFORM HUURSYSTEEM ...50
5.1 BESCHRIJVING OVER ACHTERGROND VAN HET DATABESTAND...50
5.1.1 Referentiegroepen ...50
5.1.2 Corporatie in perspectief ...52
5.2 ONDERWERPEN UIT HET DATABESTAND...53
5.2.1 Onderwerpen van het databestand...54
5.2.2 Vergelijking referentiegroep met sector ...54
5.2.3 Gemiddelden van de onderwerpen uit het databestand...56
5.3 EXPERIMENT MET STATISTISCHE BEREKENINGEN...56
5.3.1 Nieuwe huurprijs ...57
5.3.2 Omvang huishoudens met recht op huurkorting ...58
5.3.3 Analyse met statistische berekeningen...58
5.3.4 Analyse met betrekking tot de mediaan ...59
5.4 EXPERIMENT GEBASEERD OP DEELGEBIEDEN...60
5.4.1 Analyse gebaseerd op aantal inwoners per gemeente ...61
5.4.2 Analyse gebaseerd op indeling naar aantal woongelegenheden ...62
5.4.3 Analyse gebaseerd op provinciaal niveau ...63
5.5 GEVOLGEN VAN EEN MARKTCONFORM SYSTEEM...65
5.6 SAMENVATTING...66
6 CONCLUSIE...67
6.1 CONCLUSIE...67
6.2 AANBEVELINGEN...69
1 Inleiding
In deze inleiding staat allereerst de aanleiding voor dit onderzoek centraal. Vervolgens, in de tweede paragraaf, wordt de opzet van het onderzoek beschreven. Hierin wordt het doel en vraagstelling, met bijhorende deelvragen, van het onderzoek beschreven. De wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd, wordt behandeld in de derde paragraaf. De hoofdstukindeling wordt uitgelegd in de vierde en laatste paragraaf, die tevens een beschrijving geeft hoe het rapport is opgebouwd.
1.1 Aanleiding onderzoek: problemen in de woningcorporatiesector
De aanleiding voor dit onderzoek is een gesprek dat ik heb gevoerd met de financieel concern directeur van een grote woningcorporatie in Nederland. Tijdens dit gesprek is duidelijk geworden dat er iets moet gaan veranderen in Nederland op gebied van wonen, zowel voor de koop- als huursector. Door een scheefgroei zit in Nederland de woningmarkt vast. De mogelijke oorzaken hiervan zijn te weinig nieuwbouw, explosieve stijging van de prijzen van woningen, lange wachtlijsten bij woningcorporaties en een minder gunstige doorstroming in de woningmarkt. Het gevolg hiervan is dat er scheefgroei ontstaat en dat burgers niet kunnen wonen in een woning waarin ze zouden willen wonen. Naast deze factoren zijn er ook beleidsmatige factoren te noemen, zoals de hypotheekrenteaftrek en het kunstmatig laag houden van de huurprijzen. Deze gunstige woonregelingen zorgen voor lagere woonlasten bij de burgers. Eigenwoningbezitters met een hypotheek hebben recht op hypotheekrenteaftrek voor de inkomstenbelasting. In de koopsector wordt de waarde van een woning bepaald door een marktprijs. De huursector bestaat deels uit een vrije huursector en uit een sociale huursector, afhankelijk van de huurprijs. De huurprijs in de sociale huursector wordt bepaald door de overheid, in de vrije huursector wordt dit net zoals in de koopsector aan de markt overgelaten. Hierdoor hebben huurders die onder het sociale huurbeleid vallen in verhouding tot prijzen in de vrije huursector lagere woonlasten. Deze woonregelingen zorgen naast de andere mogelijke oorzaken voor een bepaalde druk op de woningmarkt, waardoor er scheefgroei ontstaat die leidt tot een woningmarkt die vast zit.
sector verhuurt woningen die onder het sociale huurbeleid vallen en heeft hierin een groot marktaandeel in de woningmarkt. Het vorige kabinet, Balkenende III, heeft onderzocht wat de financiële gevolgen zijn voor de woningcorporatiesector van huurliberalisering in een bepaalde delen van de sociale huursector. In dit onderzoek wordt op basis van een literatuurverkenning de vraag beantwoord hoe het sociale huurbeleid eruit zou moeten zien. Door het marktaandeel dat de woningcorporatiesector heeft in de woningmarkt kan zij ‘meedenken’ met het probleem dat de woningmarkt vast zit en daarbij mogelijke (deel)oplossingen aandragen. De insteek van dit onderzoek ten aanzien van de woningcorporatiesector is dat zij er financieel gezien er niet op achteruit wil gaan. Dit betekent dat de financiële continuïteit gewaarborgd blijft.
De operationele activiteit van de woningcorporatiesector bestaat uit het verhuren en het beheer van woningen. De inkomsten bestaan voor deze sector uit het verhuren van woningen. De huurprijs in de sociale huursector wordt door de overheid bepaald en is vastgelegd in de Huurprijzenwet. De uitgaven voor een woningcorporatie zijn daarentegen wel conform de marktprijzen. Door de netto inkomsten (inkomsten verminderd met uitgaven), voortvloeiend uit de kasstromen van de operationele activiteiten, te vergelijken in zowel de huidige situatie (sociale huurbeleid) als met huurliberalisering (nieuw marktconform huursysteem), wordt duidelijk hoeveel liquide middelen overblijven. Deze liquide middelen zouden geïnvesteerd kunnen worden in de huurders die in verhouding tot hun inkomen de woonlasten niet kunnen dragen (huurkorting). Door te onderzoeken hoe het huidige sociale huurbeleid eruit ziet en waar zich de knelpunten bevinden, wordt duidelijk hoe een nieuw marktconform huursysteem eruit zou moeten zien en in welke huurders geïnvesteerd kan worden.
1.2 Opzet van het onderzoek
“In hoeverre is de financiële continuïteit te waarborgen binnen de woningcorporatiesector, indien er een nieuw marktconform huursysteem ontstaat en in hoeverre zijn de knelpunten die naar voren komen uit het sociale huurbeleid en de woningmarkt van invloed op het behoud van budgetneutraliteit in de kasstroom uit de operationele activiteiten, waarbij rekening gehouden wordt met de betaalbaarheid van wonen voor huurders?”
De vraagstelling is opgedeeld in een aantal deelvragen. De deelvragen zijn gerangschikt in vier (onderzoeks)delen, zodat duidelijk wordt hoe het onderzoek is opgebouwd. Aan elk deel is in dit onderzoek een hoofdstuk gewijd.
Deel I: Nederlandse woningmarkt, woningcorporatiesector, Besluit Beheer Sociale Huursector en individuele huursubsidies
1. Wat zijn de achtergronden, ontwikkelingen en samenstelling van de Nederlandse woningmarkt en welke problemen worden er gesignaleerd?
2. Wat zijn de achtergronden, ontwikkelingen en samenstelling van huurwoningen in de woningcorporatiesector?
3. Wat houdt het Besluit Beheer Sociale Huursector in en welke financiële data zijn van belang als naar de wetgeving wordt gekeken voor het bepalen van de huurprijs en de hoogte van de huursubsidie?
Deel II: Financieel-economisch theoretisch kader
4. Wat is de theorie die ten grondslag ligt aan de kasstromen uit de operationele activiteiten en wat zijn de achterliggende factoren die van invloed zijn op deze kasstroom?
5. Wat zijn vanuit de micro-economische literatuur gezien de achtergrond en gevolgen van prijsbeheersing in een markt?
6. In hoeverre is er bekend wat de kwetsbaarheden zijn van het individuele huursubsidiesysteem zoals dat in Nederland aanwezig is?
Deel III: Een marktconform huursysteem
7. Tot welke knelpunten leidt het huidige (huur)beleid op basis van woningtekort en doorstroming in de woningmarkt?
Deel IV: Experiment met financiële kengetallen in een marktconform huursysteem
9. Wat zijn de uitkomsten als er een huurkorting wordt gegeven gebaseerd op de nieuwe kasstroom uit de operationele activiteiten als er een nieuw marktconform huursysteem wordt toegepast (jaar 2004 en 2005)?
10. Zijn er aanpassingen nodig ten aanzien van het marktconforme huursysteem?
11. Wat zijn de mogelijke financiële neveneffecten van het marktconforme huursysteem?
1.3 Onderzoeksmethode
In dit praktijkgericht onderzoek staat het ontwikkelen van een marktconform huursysteem centraal. Om te onderzoeken wat de financiële gevolgen zijn van een marktconform systeem, is het uitvoeren van een experiment de methode om een zo breed mogelijke visie te krijgen. Een experiment is namelijk het type onderzoek waarmee, volgens van Verschuren en Doorewaard (2005: 161), ervaringen opgedaan kunnen worden met nieuwe situaties of processen en waarmee nagegaan kan worden wat de effecten van deze verandering zijn. Het type experiment in dit onderzoek is een veldexperiment (Verschuren en Doorewaard, 2005: 165), aangezien met de financiële gegevens uit het veld wordt geëxperimenteerd. Het experiment bestaat uit een selectie van alle woningcorporaties die er zijn. Het databestand waarmee het experiment is uitgevoerd, is op de bijgeleverde cd-rom te raadplegen. Het veldexperiment valt onder de quasi-experimenten, waarbij niet aan alle voorwaarden voldaan kan worden die in experiment heeft in zijn meest zuivere vorm (Verschuren en Doorewaard, 2005: 164). De voorwaarden die gesteld worden aan een experiment in zijn meest zuivere vorm zijn er in totaal vijf (Verschuren en Doorewaard, 2005: 161):
- Samenstellen van een experimentele groep en controlegroep;
- Randomisatie: willekeurige toedeling van proefobjecten aan beide groepen;
- Onderzoeker bepaalt welke groep aan de interventie wordt blootgesteld en wat er verder binnen de groepen gebeurt;
- Zorgen voor zo min mogelijk invloeden van buitenaf; - Nulmeting is aanwezig voordat interventie wordt uitgevoerd.
(voorwaarde 5). Door dit experiment wordt getracht een zo goed mogelijk beeld neer te zetten hoe een marktconform huursysteem eruit kan gaan zien door zoveel mogelijk scenario’s te onderzoeken en met elkaar te vergelijken.
Naast deze onderzoeksmethode, waarin het veldexperiment centraal staat, wordt in dit rapport een bureauonderzoek uitgevoerd om op een analytische wijze tot een marktconform huursysteem te komen. Verschuren en Doorewaard beschrijven een bureauonderzoek als een onderzoeksstrategie waarbij de onderzoeker gebruikt maakt van door anderen geproduceerd materiaal (2005: 184). In dit bureauonderzoek wordt van een drietal soorten bestaand materiaal gebruik gemaakt dat door Verschuren en Doorewaard omschreven wordt als literatuur, secundaire data en ambtelijk statistisch materiaal (2005: 184). Literatuur zijn boeken, artikelen, congrespapers en dergelijke waarin wetenschappers hun kennisproducten hebben vastgelegd. De tweede vorm van bestaand materiaal, secundaire data, zijn empirische gegevens die door andere onderzoekers in een eerder onderzoek bijeen zijn gebracht. Ambachtelijk statistisch materiaal, de derde en laatste vorm van bestaand materiaal, verschaft data die periodiek of continu worden verzameld voor een breder publiek.
Deze drie vormen van bestaand materiaal worden in de deelvragen toegepast die in paragraaf 1.2 zijn beschreven. In tabel 1 is weergegeven welke onderzoeksmethode per deelvraag wordt toegepast.
Tabel 1 Onderzoeksmethode per deelvraag
Deelvraag Onderzoeksmethode
1. Ambachtelijk statistisch materiaal, secundaire data 2. Ambachtelijk statistisch materiaal, secundaire data 3. Ambachtelijk statistisch materiaal, literatuur (wetten) 4. Literatuur
5. Literatuur 6. Literatuur
7. Ambachtelijk statistisch materiaal 8. Literatuur
1.4 Hoofdstukindeling
2 De Nederlandse woningmarkt, woningcorporatiesector, Besluit Beheer
Sociale Huursector en individuele huursubsidies
In dit onderzoek ligt het accent op de woningcorporatiesector en het onderzoeken naar een verandering van het bestaande beleid van de sociale huursector. Om een goed beeld van deze sector te krijgen is allereerst een beschrijving van Nederlandse woningmarkt noodzakelijk, waar de woningcorporatiesector deel van uitmaakt. De woningcorporatiesector is met een aanzienlijk marktaandeel een belangrijk onderdeel van de Nederlandse woningmarkt. De eerste paragraaf geeft een beschrijving van de Nederlandse woningmarkt. In deze paragraaf wordt de verdeling van de woningmarkt weergegeven, staan kengetallen over de woningvoorraad van de afgelopen vijftig jaar centraal en een beschrijving gegeven over het woningtekort en de doorstroming op de woningmarkt. Vervolgens is de tweede paragraaf gewijd aan de woningcorporatiesector. De geschiedenis van deze sector wordt beschreven met daarbij gegevens over de ontwikkeling in deze sector. In de derde van dit hoofdstuk wordt de achtergrond geschetst die van toepassing is op de woningcorporatiesector, namelijk het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de individuele huursubsidies. Als afsluitende paragraaf van dit hoofdstuk is er een samenvatting geschreven.
In de paragrafen 2.1 en 2.2 wordt met name gebruik gemaakt van kerngegevens van de woningmarkt en woningcorporatiesector dat gebaseerd is op het Woon Onderzoek Nederland (WoON). Voor 2006 werd gebruik gemaakt van de kerngegevens dat Woningbehoefte Onderzoek en Kwalitatieve Woning Registratie werd genoemd. Sinds dit jaar zijn de eerste rapporten verschenen op basis van WoON dat eens in drie jaar plaats vindt. Voorheen verschenen de rapporten elke vier jaar. De kerngegevens zijn verwerkt in diverse rapporten die door het ministerie van VROM zijn gepubliceerd.
2.1 De Nederlandse woningmarkt
2.1.1 Verdeling van de woningmarkt
De woningmarkt is opgedeeld in drie soorten woningen: koopwoningen, particuliere huurwoningen en sociale huurwoningen. Een koopwoning is een woning die door een burger gekocht is, waarbij de eigenaar ook de gebruiker is van de woning. Dit in tegenstelling tot de particuliere en sociale huurwoningen, waarbij er zowel een eigenaar (verhuurder) als een gebruiker (huurder) aanwezig is. Bij een particuliere huurwoning is er sprake van een particuliere verhuurder die zijn woning voor de verhuur beschikbaar stelt. Particuliere verhuurders kunnen zowel institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekerings- en beleggingsmaatschappijen) als particuliere personen zijn die woningen op commerciële basis verhuren of laten verhuren (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 181). Een sociale huurwoning is een woning die verhuurd wordt door een sociale verhuurder (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 182). Hierbij is een sociale verhuurder een woningcorporatie, stichtingen die zonder winstoogmerk zorg dragen voor de huisvesting van specifieke groepen (zoals studenten, ouderen, gehandicapten) en een gemeentelijk woningbedrijf (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 182). Gemeentelijke woningbedrijven zijn inmiddels opgeheven (Cijfers over Wonen 2004, 2004: 251). In paragraaf 2.2 wordt verder ingegaan op woningcorporatiesector en sociale huurwoningen.
2.1.2 Statistieken over de woningvoorraad
2.1.3 Statistisch woningtekort
Naast deze indeling van de woningvoorraad zijn er cijfers beschikbaar die een tekort weergeven binnen de woningmarkt. In het rapport Gescheiden markten? (2003) wordt dit tekort omschreven met het begrip statistisch woningtekort. Bij een statistisch woningtekort wordt er een tekort berekend door het vrijkomende aanbod van urgente doorstromers en woningverlaters verminderd met de urgente vraag van doorstromers en starters (Gescheiden markten?, 2003: 55). Het statistisch woningtekort omvat dus de groep urgente starters. Dit rapport beschrijft dat er in de periode 1990 – 2002 een tekort aan woningen is ontstaan. In figuur 1 is het statistisch woningtekort schematisch weergegeven.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 1990 1994 1998 2002
Figuur 1 Statistisch woningtekort
Bron: Cijfers over Wonen 2004 (2004: 161)
In de jaren 1990 en 1994 is er een statistisch woningtekort van 126.000 en 137.000 woningen. Na een lichte daling in 1998, met een tekort van 110.000 woningen, is in 2002 het tekort toegenomen naar 166.000 woningen (Cijfers over Wonen 2004, 2004: 161). In het rapport Gescheiden markten? wordt naast de groep urgente verhuisgeneigden ook tweetal groepen genoemd die met minder urgent worden betiteld, zoals de actieve potentieel verhuisgeneigden en de passieve woningzoekenden. Als deze groepen meegenomen worden is het woningtekort aanzienlijk groter. Het rapport Gescheiden markten? (2003: 9) refereert dat het woningtekort voornamelijk samenhangt met het toegenomen aantal urgente verhuisgeneigden en in het bijzonder de starters. De data over het statistisch woningtekort geeft voor dit onderzoek een duidelijk beeld van de situatie. In een periode van twaalf jaar is het statistisch woningtekort toegenomen, ondanks een lichte daling in 1998, en daarmee minder gunstig geworden voor de burgers.
2.1.4 Doorstroming op de woningmarkt
Naast de gegevens over het statistisch woningtekort zijn er daarnaast cijfers bekend omtrent de verhuisbewegingen. Het aantal verhuisbewegingen is het aantal personen dat van een huur- of koopwoningen naar een andere huur- of koopwoningen verhuist. Deze aantallen geven een indicatie hoe de doorstroming binnen de woningmarkt verloopt. Daarbij, door een aantal jaren gedurende langere periode te vergelijken, wordt duidelijk of de doorstroming gelijk is gebleven, verbeterd of verslechterd is. In figuur 2 is de verhuisbeweging weergegeven van een vijftal jaren verspreid over zestien jaar. De verhuisbewegingen zijn zowel vanuit de huur- als koopwoningen bekeken, waarbij de burgers naar een andere huur- of koopwoning zijn gegaan.
0 20 40 60 80 100 120 140 160 180
huur _ huur huur _ koop koop _ huur koop _ koop 1988 1992 1997 2001 2004
Figuur 2 Verhuisbewegingen van doorstromers Bron: Cijfers over Wonen 2006 (2007: 48)
Uit figuur valt met name het jaar 1997 op. Dit jaar laat een uitschieter gezien het hoge aantal doorstromers in vergelijking tot andere jaren. Hieruit blijkt dat er een opleving in de doorstroming van de woningmarkt is geweest. De groep doorstromers van een koopwoning naar een huurwoning is het laagst. Een verklaring hiervoor is dat burgers die eenmaal een koopwoning bezitten minder snel naar een huurwoning verhuizen. De doorstroming binnen de huursector (van en naar een huurwoning) is een dalende trend te zien in het aantal verhuisbewegingen, ondanks een opleving in 1997. De
doorstroming van een huur- naar een koopwoning is vrijwel stabiel gebleven, met uitzondering van het jaar 1997. De doorstroming binnen de koopsector is gunstig geweest, aangezien er een stijging te zien is in de doorstroming. In zijn geheel is de doorstroming in de periode na 1997 minder gunstig geworden, met uitzondering van de groep die een andere koopwoning heeft gekocht.
Deze cijfers, ten aanzien van het statistisch woningtekort en het aantal verhuisbewegingen, is een belangrijke indicatie om de doorstroming in de woningmarkt te beoordelen. Doorstroming is van belang om voldoende woonkansen voor burgers op de woningmarkt te creëren. Concluderend beschrijft het rapport Gescheiden Markten? dat in de periode 1998 tot en met 2002 de doorstroming in de woningmarkt met name is verminderd in twee van de vier categorieën. Deze twee soorten doorstromingsmogelijkheden zijn:
- doorstroming van een huurwoning naar een andere huurwoning; - doorstroming van een huurwoning naar een koopwoning.
Het rapport beschrijft dat door een minder gunstige doorstroming van de huur- naar de koopsector vervolgens minder huurwoningen beschikbaar komen. Dit beïnvloedt vervolgens de doorstroming binnen de huursector en resulteert dat er minder woningen beschikbaar komen voor starters in de huursector (Gescheiden markten?, 2003: 5).
De gegevens hiervoor geven een indruk hoe de Nederlands woningmarkt is samengesteld die uit koop- en huurwoningen bestaat. Naast deze gegevens over de woningmarkt is er een woningtekort aanwezig en daarbij is de doorstroming minder gunstig geworden. De volgende paragraaf gaat specifiek over de woningcorporatiesector, waarin de wetgeving met betrekking tot deze sector, kengetallen over deze sector en een vergelijking tussen woningcorporaties onderling aan de orde komt.
2.2 De woningcorporatiesector
1995 volledig zelfstandige positie hebben gekregen door de bruteringsoperatie (zie paragraaf 2.3). Een woningcorporatie is een vereniging of een stichting en deze rechtspersonen hebben geen winstdoelstelling als primair doel. De woningcorporatiesector is in het belang van de volkshuisvesting werkzaam voor de overheid. Doordat woningcorporaties een hybride positie innemen, en daarmee semi-overheid zijn, vindt de overheid dat er toezicht op deze toegelaten instellingen moet worden gehouden. Door het ministerie van VROM is een zelfstandig bestuursorgaan opgericht, genaamd het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), die de financieel toezichthouder is voor de woningcorporatiesector. De jaarlijkse taak van het CFV is dat zij de individuele woningcorporaties als de woningcorporatiesector als geheel bekijkt en verantwoording aflegt naar de overheid over haar bevindingen. Daarnaast geeft het CFV adviezen betreffende het rechtmatigheidstoezicht (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 168). De regels en gedragsvoorschriften van de toegelaten instellingen zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Hierin is onder andere vastgelegd dat woningcorporaties verplicht zijn om jaarlijks financiële data te leveren aan het CFV. Jaarlijks beoordeelt het CFV de financiële positie van individuele woningcorporaties en wordt gerapporteerd over de sector als geheel (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 168).
2.2.1 Kengetallen over de woningcorporatiesector
In de afgelopen eeuw heeft de ontwikkeling binnen de woningcorporatiesector niet stil gestaan. Over een periode van 85 jaar is in tabel 2 een overzicht samengesteld van het aantal woningcorporaties, het aantal woongelegenheden per instellingen en het totaal aantal woongelegenheden. Een woongelegenheid is het totaal van zelfstandige en onzelfstandige woonruimten (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 184). In 1920 waren er relatief veel kleinere woningcorporaties, met een gemiddelde van 56 woongelegenheden per corporatie, ten opzichte van de meest recente cijfers. Het aantal woningcorporaties is geleidelijk aan gedaald naar 492 in 2005 met een gemiddelde van bijna 5.000 woongelegenheden.
Tabel 2 Kengetallen over de woningcorporatiesector
Bron:
- 1920 - 1985: Van der Schaar (1991:383)
- 1997 - 2005: Cijfers over Wonen 2006 (2006: 158)
De daling van het aantal woningcorporaties komt door een groot aantal fusies in deze sector. Daarnaast is de schaalvergroting in de vorige eeuw kenmerkend voor deze sector, doordat de omvang
van totale woongelegenheden bij de woningcorporaties is toegenomen. Zoals aangegeven is in de voorgaande paragraaf, is in de afgelopen vijftig jaar de totale woningvoorraad gestegen van 2,1 miljoen naar 6,9 miljoen woningen. Dit betekent een groeifactor van 3,3. In vergelijking tot het aantal woongelegenheden bij woningcorporaties is de groeifactor in dezelfde periode 12 geweest. Dit betekent dat het aantal woongelegenheden bij woningcorporaties aanzienlijk meer is gegroeid in vergelijking tot de totale woningvoorraad. De meest recente periode, 2000 tot en met 2005, geeft een lichte daling weer van het aantal woongelegenheden in de woningcorporatiesector. De daling is het gevolg van een hoger aantal woningen die gesloopt dan wel verkocht zijn dan dat er nieuwbouw of aankoop van bestaande woningbouw tegenover staat (Sectorbeeld woningcorporaties verslagjaar 2005, 2006: 10). De daling is tevens terug te zien in het marktaandeel van de sociale verhuurders, dat in de vergelijkbare periode gedaald is van 35,7% naar 33,1%. Dit betekent dat het percentage (sociale) huurwoningen die woningcorporaties bezitten ten opzichte van de totale woningvoorraad is gedaald. Daarentegen hebben zij met eenderde van de totale woningvoorraad een aanzienlijk marktaandeel in de Nederlandse woningmarkt. Momenteel stabiliseert het aantal huurwoningen (particulier en sociaal) zich rond de drie miljoen woongelegenheden, waarbij een kwart in het bezit is van de sociale verhuurders (Cijfers over Wonen 2006, 2007: 8).
De rapporten Cijfers over Wonen 2004 en 2006 geven beide de verhouding weer voor respectievelijk de jaren 2002 en 2005, waarbij sociale huurwoningen ingedeeld worden in termen van goedkoop, betaalbaar en duur. Deze indeling is gebaseerd op basis van huurprijsgrenzen die elke vier jaar opnieuw wordt herzien. Deze huurprijsgrenzen zijn tevens in de wet vastgelegd voor het berekenen van de individuele huursubsidie. De berekening van de individuele huursubsidie wordt in paragraaf 2.3.2 behandeld. In tabel 3 zijn de huurprijsgrenzen van beide jaren, waaruit de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur voortkomen, met het percentage woningen in een overzicht weergegeven.
Tabel 3 Indeling sociale huurwoningen in huurprijsgrenzen
Jaar 2002
(aantal sociale huurwoningen: 2.329.421)
Jaar 2005
(aantal sociale huurwoningen: 2.288.328) Categorie Huurprijsgrenzen
(in €) Woongelegenheden (in %) Huurprijsgrenzen (in €) Woongelegenheden (in %)
Goedkoop > 307 31,1 > 331 35,1
Betaalbaar 308 - 472 63,1 331 - 508 59,5
Duur > 473 5,8 > 508 5,5
Bron:
- 2002: Cijfers over Wonen 2004 (2004: 26)
- 2005: Cijfers over Wonen 2006 (2007: 157)
aantallen. Drietiende procent daling van de categorie duur resulteert in een daling van bijna 10.000 woningen.
2.2.2 Vergelijking tussen woningcorporaties onderling
Tussen woningcorporaties onderling is er een groot verschil tussen de klassegroottes van het aantal woongelegenheden te zien. In tabel 4 zijn deze getallen weergeven van de verslagjaren 1998 en 2005. Door een groot aantal fusies in een periode van zeven jaar is het aantal woningcorporaties met 229 afgenomen. Om de klassegrootte van beide verslagjaren met elkaar te vergelijken, zijn naast het aantal woningcorporaties ook de percentages weergegeven.
Tabel 4 Aantal en percentage woningcorporaties per klassegrootte met gemiddeld aantal woongelegenheden
Jaarverslag 1998 Jaarverslag 2005 Klassegrootte naar aantal woongelegenheden Aantal woning-corporaties In % Gemiddeld per klasse Aantal woning-corporaties In % Gemiddeld per klasse < 2.000 359 50 886 217 44 899 2.000 < 5.000 225 31 3.207 138 28 3.298 5.000 < 10.000 91 13 6.978 81 16 7.166 10.000 < 15.000 27 4 11.889 28 6 12.752 15.000 < 20.000 10 1 16.837 10 2 16.991 > 20.000 9 1 30.996 18 4 36.140 Totaal 721 100 3.391 492 100 4.894
Bron: Verslag financieel toezicht woningcorporaties verslagjaar 2005 (2006: 13)
In deze paragraaf is een overzicht gegeven van de kengetallen over de woningcorporatiesector, waardoor een beeld is neergezet hoe deze sector eruit ziet. Tevens is er wetgeving van toepassing op deze sector, beter bekend als Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) waarin onder andere de maximum redelijke huur is vastgelegd. Daarnaast is wettelijk het individuele huursubsidiesysteem vastgelegd, dat de huurprijs van een woongelegenheid aan het inkomen van de huurder koppelt. Over deze twee onderwerpen wordt in de volgende paragraaf verder op ingegaan, naast een introductie over het tot stand komen van de sociale huursector.
2.3 Beschrijving Besluit Beheer Sociale Huursector en individuele huursubsidies
woningwaarderingsstelsel herzien, waarbij de hoofdlijnen in stand zijn gebleven en de inhoud is aangepast.
2.3.1 Maximum redelijke huur wetgeving
Huurders sluiten voor onbepaalde duur een huurcontract af met een woningcorporatie, waarin onder andere de prijs wordt vastgelegd voor het gebruiken van een woning exclusief vaste lasten. De huurprijs wordt in BBSH (zie art. 1d) omschreven als: prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woongelegenheid, uitgedrukt in een bedrag per maand. Voor het bepalen van de huurprijs (zie art. 5 volgens het Besluit Huurprijzen Woonruimte) is het woningwaarderingsstelsel van toepassing, dat opgenomen is in de bijlage van Besluit Huurprijzen Woonruimte. Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem waarop een woonruimte (onderverdeeld in zelfstandige woning, niet zelfstandige woning, woonwagens en standplaatsen) wordt beoordeeld op basis van woningtechnische en omgevingsgerelateerde factoren. Het puntensysteem is gekoppeld aan de maximaal huurprijsgrens per soort woongelegenheid1. Naast de regulering van maximaal redelijke huur mag er jaarlijks een huurverhoging doorberekend worden. Deze doorberekening wordt de maximaal toegestane huurverhoging genoemd. De Minister van VROM bepaalt jaarlijks het inflatiepercentage, op basis van consumentenprijsindexcijfers, waarmee de huurprijs (ingaand jaarlijks per 1 juli) maximaal mag stijgen (zie art.1 volgens het Besluit Huurprijzen Woonruimte). Naast het inflatiepercentage is in het BBSH vastgelegd dat de huur opgehoogd mag worden met 0,8% (zie art. 15a volgens BBSH). Voor huurwoningen die boven de liberalisatiegrens (1 juli 2006 is de grens €615) uitkomen, de duurdere huurwoningen genoemd, is het puntenstelsel en maximalisatie van huurprijzen niet van toepassing. Daarnaast hoeft de verhuurder, bij een huurprijs boven de liberalisatiegrens, zich niet te houden aan het maximale huurverhogingspercentage.
2.3.2 Individuele huursubsidie wetgeving
Naast de wettelijke regeling betreffende de huurwoningen, die gebonden zijn aan een maximaal redelijke huur, heeft elke huishouding, die woonachtig is in een huurwoningen, recht op de individuele huursubsidie. Individuele huursubsidie is een toeslag die door rijkssubsidie wordt verstrekt aan huurders, in verhouding tot hun inkomen, te duur wonen (Gescheiden markten? 2003: 52). Begin 2006 heeft er een wijziging plaatsgevonden, waarbij de Wet individuele huursubsidies is vervangen door de Wet op de huurtoeslag. Door deze verandering wordt de individuele huursubsidie nu als een toeslag uitgekeerd. De bedragen die jaarlijks gemoeid zijn met de individuele huursubsidies wordt in de paragraaf 2.3.3 behandeld. In deze paragraaf staat de wetgeving over de individuele huursubsidie
centraal, waarbij de hoofdlijn wordt beschreven van de wetgeving en de bedragen die van toepassing zijn op de individuele huursubsidie. Jaarlijks worden de bedragen aangepast als het gevolg van inflatie.
Voor het berekenen van de individuele huursubsidie zijn er een aantal artikelen van toepassing die opgenomen zijn in Wet op de huurtoeslag. Naast hoogte van het inkomen (norminkomen) is ook de rekenhuur van de woning van belang voor het berekenen van de individuele huursubsidie. Voor het norminkomen heeft de wetgeving een verdeling gemaakt, zie tabel 5, tussen één- of meerpersoonshuishouden en of het huishouden jonger of 65 jaar en ouder is. Het recht op individuele huursubsidie vervalt als het rekeninkomen, het (gezamenlijke) toetsingsinkomen dat gebruikt voor de berekening van de subsidie, boven het norminkomen uitkomt (zie art. 14, lid 3 volgens de Wet op de huurtoeslag).
Tabel 5 Norminkomens voor individuele huursubsidie 2007
Soort huishouden Norminkomen (in €)
periode 1 januari - 31 december 2007 Eénpersoonshuishouden < 65 jaar 20.300
Meerpersoonshuishouden < 65 jaar 27.575 Eénpersoonsouderenhuishouden > 65 jaar
(plus tegemoetkoming AOW) 18.077,70
Meerpersoonsouderhuishouden > 65 jaar
(plus tegemoetkoming AOW) 23.920,48
Bron: Wet op de huurtoeslag (art. 14, lid 3)
Vervolgens is er per soort huishouden, zoals die voorkomen in tabel 3, een indeling van de inkomensklassen gemaakt (zie art. 2 volgens Regeling huurtoeslaggrenzen 2007). Deze inkomensklassen zijn gekoppeld aan een bedrag (zie art. 5 volgens Regeling huurtoeslaggrenzen 2007), de zogenaamde basishuur. De basishuur is het gedeelte van de rekenhuur dat voor rekening van de verhuurder is (zie art. 16, lid 1 volgens Wet op de huurtoeslag). Zoals is af te lezen uit deze wet, neemt de basishuur toe naarmate het norminkomen stijgt. De basishuur is het eerste bedrag dat gebruikt wordt in de berekening van de individuele huursubsidie.
Nadat de basishuur op basis van het norminkomen is vastgesteld, is de volgende stap het bepalen van de rekenhuur. De rekenhuur is het tweede bedrag dat gebruikt wordt in de berekening van de individuele huursubsidie. Kort gezegd bestaat de rekenhuur uit de huurprijs (bepaald door woningwaarderingsstelsel) die per maand verschuldigd is, verminderd (indien aanwezig) met het bedrag voor de bedrijfsruimte die tot de woning behoort, een garage en servicekosten (zie regels over vaststellen rekenhuur art. 5 van de Wet op de huurtoeslag).
allereerst het percentage van de hoogte van de individuele huursubsidie van belang. De hoogte van de individuele huursubsidie wordt bepaald door de rekenhuur die in één van de drie categorieën, huurprijsgrenzen genoemd, valt. In de wet zijn de huurprijsgrenzen vastgesteld die behoren bij de begrippen kwaliteitskortingsgrens, aftoppingsgrens en liberalisatiegrens (art.20 volgens de Wet op de huurtoeslag). In paragraaf 2.2.1 is deze classificatie aangegeven met respectievelijk goedkoop, betaalbaar en dure woningvoorraad. De huurprijsgrens bepaalt welk percentage van de individuele huursubsidie van toepassing is (art. 21 volgens de Wet op de huurtoeslag). Ter verduidelijking is dit in tabel 6 schematisch weergegeven.
Tabel 6 Berekening individuele huursubsidie (1 juli 2006 tot 1 juli 2007)
Omschrijving grenzen Huurprijsgrenzen (in €)
Hoogte huurtoeslag
Berekening subsidiebedrag Huur tot en met
kwaliteitskortingsgrens ≤ 339 100%
deel rekenhuur boven basishuur tot kwaliteitskortingsgrens Huur tot en met
aftoppingsgrens
339 – 485 (huishouden ≥ 3 personen:
339 - 520) 75%
deel rekenhuur boven kwaliteitskortingsgrens tot
aan de aftoppingsgrens Huur tot en met
liberalisatiegrens (€615) en hoger
≥ 485
(huishouden ≥ 3 personen:
≥ 520) 50%
deel rekenhuur boven aftoppingsgrens en aanvullende voorwaarden
Bron: Wet op de huurtoeslag (art. 20 en 21)
Indien de rekenhuur onder €339 ligt, wordt het verschil tussen rekenhuur en basishuur volledig gesubsidieerd. Als de rekenhuur tussen €339 en €485 (of €520) ligt, wordt het verschil tussen de rekenhuur en €339 (kwaliteitskortingsgrens) voor 75% gesubsidieerd. En de laatste categorie subsidieert 50% van het verschil tussen de rekenhuur (maximum €615) en de aftoppingsgrens €485 (of €520). Indien de rekenhuur de liberalisatiegrens bereikt van €615 vervalt het recht op huursubsidie.
2.3.3 Jaarlijkse individuele huursubsidieuitgaven
ten opzichte van het voorgaande jaar. Dit percentage is weergegeven in de kolom ‘Percentage van de prijsstijging per huishouden’. De inflatie staat in de laatste kolom van tabel 7, die als vergelijking dient met de kolom ‘% van de prijsstijging per huishouden’.
Tabel 7 Overzicht kengetallen en percentages over individuele huursubsidies en inflatie
Jaar Aantal huishoudens
Gemiddelde individuele huursubsidie
per huishouden (in €)
Totaal bedrag aan individuele huursubsidies (x €1.000) % prijsstijging per huishouden naar voorgaande jaar Inflatie (in %) 1989 918.000 797 731.410 - 1,1 1990 949.000 812 770.518 1,9 2,5 1991 953.000 847 807.275 4,3 3,9 1992 960.000 870 835.409 2,7 3,7 1993 920.000 917 843.577 5,4 2,1 1994 905.000 948 857.644 3,4 2,7 1995 909.000 983 893.493 3,7 2,0 1996 922.300 1.082 997.862 10,1 2,1 1997 978.500 1.131 1.106.316 4,5 2,2 1998 1.030.676 1.453 1.497.572 28,5 2,0 1999 1.044.864 1.527 1.595.507 5,1 2,2 2000 1.028.527 1.540 1.583.932 0,9 2,6 2001 991.628 1.551 1.538.015 0,7 4,5 2002 963.108 1.562 1.504.375 0,7 3,4 2003 1.002.465 1.656 1.660.082 6,0 2,1 2004 1.014.858 1.748 1.773.972 5,6 1,2 2005 1.033.043 1.773 1.831.585 1,4 1,7 2006 985.565 1.756 1.730.652 -1,0 1,1 Bron:
- 1989-1997: Cijfers over Wonen 2004 (2004: 74)
- 1998-2006: Cijfers over Wonen 2006 (2007: 144)
- CBS statline: Historie inflatie 1989-2006
is de inflatie aanzienlijk hoger geweest, uitgezonderd de jaren 2003 en 2004. Uit deze vergelijking van percentages wordt duidelijk dat met name in de periode voor 2000, 2003 en 2004 de bedragen van individuele huursubsidie harder zijn gestegen ten opzichte van de inflatie. Deels kan de stijging van de individuele huursubsidie verklaard worden door inflatie. Het resterende deel percentage wat boven de inflatie uitkomt is te verklaren doordat de subsidiebedragen verhoogd zijn. In de jaren 2000 tot en met 2002, als ook de jaren 2005 en 2006 laten een percentage zijn dat lager is dan de inflatie.
2.4 Samenvatting
3 Financieel-economisch theoretisch kader
In dit hoofdstuk staat de literatuurverkenning centraal die als theoretische achtergrond fungeert voor dit onderzoek. In de eerste paragraaf van dit hoofdstuk staat allereerst de aandeelhouderwaarde-benadering centraal die ingaat op de kasstromen uit operationele activiteiten. Dit concept beschrijft hoe economische waarde kan ontstaan en gecreëerd kan worden in een onderneming. In tweede paragraaf staan de huuropbrengsten centraal die de woningcorporaties ontvangen. Deze paragraaf valt uiteen in drie onderwerpen. Eerst worden de kritische punten van het woningwaarderingsstelsel beschreven. Dit stelsel bepaalt immers de huurprijs van een woning die een woningcorporatie verhuurt. Het tweede onderwerp is de theorie van de micro-economie. Deze theorie beschrijft het prijsmechanisme, dat door vraag en aanbod van producten wordt bepaald, en de gevolgen van prijsbeheersing worden in kaart gebracht. De tweede paragraaf wordt afgesloten met een toelichting over de inefficiënte woningmarkt. Een aantal theorieën over de kwetsbaarheden van het huursubsidiesysteem is het onderwerp in de derde paragraaf van dit hoofdstuk. Dit hoofdstuk sluit af met een samenvatting in de vierde en laatste paragraaf.
3.1 Aandeelhouderwaardebenadering
De aandeelhouderwaardebenadering beschrijft dat het economische waarde wil creëren voor haar aandeelhouders. Tevens is deze benadering ook intern toepasbaar om te beoordelen of deze het gewenste rendement oplevert die de organisatie wenst. Dit betekent dat deze benadering zowel bij private als bij publieke organisaties toepasbaar is. Publieke organisaties hebben (formeel) geen aandeelhouders, zoals bij private organisaties wel het geval is.
3.1.1 Het netwerk van aandeelhouderwaarde
Rappaport tracht, met zijn theorie over de aandeelhouderwaardebenadering, de vraag te beantwoorden om de economische waarde te bepalen wat een investering in de toekomst gaat opleveren. In het voorgaande deel is reeds aangegeven dat een doel is het creëren van economische waarde voor de aandeelhouders. Het schatten van deze aandeelhouderwaarde is gebaseerd op de ondernemingswaarde. De waarde van een onderneming wordt bepaald door de het vreemd vermogen en het eigen vermogen, dat ook wel het aandelenvermogen wordt genoemd. De aandeelhouderwaarde is gebaseerd op de waarde van een onderneming verminderd met het vreemd vermogen.
De waarde van de onderneming bestaat uit drie onderdelen (Rappaport, 1986: 51):
1. De huidige waarde van de kasstroom uit de operationele activiteiten gedurende een tijdsperiode (+).
2. De resterende waarde die bestaat uit de huidige waarde van activiteiten uit de onderneming die toe te schrijven is aan een periode die buiten de tijdsperiode valt zoals genoemd bij punt 1 (+).
Figuur 3 Aandeelhouderwaarde netwerk Bron: Rappaport (1986: 76)
Dit netwerk geeft een verband weer tussen de generieke doelstelling en de waardedrijvers, de variabelen van waaruit de economische waarde wordt berekend. De generieke doelstelling, het creëren van aandeelhouderwaarde, is bedoeld om de aandeelhouders te vergoeden voor de aandelen die zij bezitten. Aandeelhouders kunnen op twee manieren een vergoeding ontvangen, door een dividenduitkering of dat de waarde van hun aandelenportefeuille stijgt. Voor het creëren van aandeelhouderwaarde zijn deze waardedrijvers van essentieel belang. Rappaport heeft een zevental waardedrijvers samengesteld: groeipercentage van de verkopen, operationele winstmarge, percentage van de inkomstenbelasting, investering in werkkapitaal, investering in vast kapitaal, kosten van kapitaal en de duur van de investering. Waardedrijvers worden op basis van management beslissingen ingevuld. Deze beslissingen zijn opgedeeld in termen van operationeel, investering en financiering die elk van invloed zijn op een of meerdere waardedrijvers. Operationele beslissingen zijn van invloed op de waardedrijvers groeipercentage van de verkopen, operationele winstmarge, percentage van de inkomstenbelasting. De twee waardedrijvers investering voor werkkapitaal en investering in vast kapitaal komen voort vanuit de investeringsbeslissingen. Bij de beslissing vanuit de financiering is de waardedrijver kosten van kapitaal bepalend. De laatste waardedrijver is de duur van de waardegroei, die niet direct gekoppeld is aan een management beslissing. De duur van de investering is afhankelijk of het rendement van de netto opbrengsten hoger is dan de kosten van kapitaal.
Creëren van
aandeelhouderwaarde Rendement aandeelhouder
Kasstroom uit activiteiten
Disconterings-voet vermogen Vreemd
- Duur van de
investering - Groeipercentage van de verkopen - Operationele winstmarge - Percentage van de inkomstenbelasting - Investering in werkkapitaal - Investering in vast kapitaal - Kosten van kapitaal WAARDEDRIJVERS WAARDE COMPONENTEN GENERIEKE DOELSTELLING MANAGEMENT
Vervolgens bepalen alle waardedrijvers samen de twee waardecomponenten, te weten de kasstroom uit operationele activiteiten en de disconteringsvoet. Zoals in figuur 3 is weergegeven hebben de waardedrijvers geen relatie met het vreemd vermogen. Zoals reeds beschreven, in het begin van deze paragraaf, is het vreemd vermogen wel van invloed op de aandeelhouderwaarde. Het waardecomponent kasstroom vanuit operationele activiteiten, dat direct beïnvloed door zes van de zeven waardedrijvers, is het grootste waardecomponent voor het creëren van aandeelhouderwaarde. De waardedrijver die een indirecte relatie heeft met de kasstroom uit operationele activiteiten is kosten van kapitaal, maar wel een belangrijk component is op de kasstroom uit de operationele activiteiten. Kosten van kapitaal is een ‘rentevoet’ die van invloed is op het disconteren van de kasstroom naar een huidige waarde. Indien er sprake is van een investering die meerdere jaren betreft, zijn er meerdere kasstromen aanwezig die gedisconteerd worden naar het heden. In de volgende paragraaf worden de zeven waardedrijvers verder toegelicht.
In figuur 3 is de koppeling weergegeven tussen de waardedrijvers, waardecomponenten die vervolgens de aandeelhouderwaarde beïnvloedt. Deze koppeling ontstaat door management beslissingen die de strategie van een organisatie bepalen.
3.1.2 Beschrijving van de waardedrijvers
belang voor het vaststellen van het minimale rendement dat de onderneming eist op een investering. Een investering met een rendement die hoger is dan de kosten van kapitaal creëert economische waarde. Deze waarde heeft vervolgens invloed op de ondernemingswaarde en daarmee de aandeelhouderwaarde. De aandeelhouderwaarde daalt, indien het rendement lager ligt dan kosten van kapitaal.
Naast de beoordeling van de kosten van kapitaal met een gewenst rendement, wordt deze rentevoet tevens toegepast nadat de kasstromen uit operationele activiteiten is berekend. Doordat geldstromen op verschillende momenten kunnen worden ontvangen in de toekomst, is het noodzakelijk dat deze bedragen naar een huidige waarde worden gedisconteerd. Door te disconteren worden toekomstige kasstromen uitgedrukt in geldbedragen naar het heden. De optelsom van elke gedisconteerde kasstroom die in de toekomst ontstaat, geeft de cumulatieve huidige waarde weer van de kasstromen. Zoals reeds beschreven in het begin van deze paragraaf bepaalt de huidige waarde van deze kasstromen de ondernemingswaarde en daarmee ook de aandeelhouderwaarde.
Naast dat kasstromen worden gebruikt voor het berekenen van de ondernemingswaarde, geven deze bedragen de beschikbare liquide middelen weer om schuldeisers en aandeelhouders, door middel van een dividenduitkering, te vergoeden. Naast deze uitkering kan ook de waarde van het aandeel stijgen. Dit gebeurt als er een hoger rendement wordt behaald dan de aandeelhouders eisen op een investering. Bij het creëren van aandeelhouderwaarde wordt de economische waarde berekend door het disconteren van toekomstige kasstromen tegen een percentage van de kosten van kapitaal conform de disconteringsvoet.
Tabel 8 Mate van belangrijkheid van de zeven waardedrijvers
Waardedrijver Mate van belangrijkheid
Duur van de investering ++
Groei percentage van de verkopen +++
Operationele winstmarge ++
Percentage van de inkomstenbelasting + Investering in werkkapitaal + Investering in vast kapitaal ++
Kosten van kapitaal +
In tabel 8 is af te lezen dat de belangrijkste waardedrijver voor dit onderzoek het groeipercentage van de verkopen is. Het begrip verkopen wordt binnen de woningcorporatiesector niet gebruikt. Zij verkopen namelijk geen product, maar zij verhuren woningen. Hiervoor ontvangen zij geldmiddelen, die huuropbrengsten worden genoemd.
3.2 Huuropbrengsten
Woningcorporaties ontvangen geldmiddelen voor het verhuren van woningen. De prijs die voor verhuren wordt betaald, de maximum redelijke huur, is bepaald door het Besluit Huurprijzenwet woonruimte. Hierin is vastgelegd dat de maximaal redelijke huur (huurprijs) van een woning aan de hand van het woningwaarderingsstelsel wordt berekend (zie paragraaf 2.3.1). In deze paragraaf worden de kritische kanttekeningen weergegeven van dit woningwaarderingsstelsel op basis van het rapport Modernisering woningwaarderingsstelsel (2000). Vervolgens staat in tweede paragraaf de gevolgen van een maximaal redelijke huur centraal op basis van de lessen uit de micro-economie. De laatste paragraaf is gewijd aan een theorie over de inefficiënte woningmarkt.
3.2.1 Woningwaarderingsstelsel
De berekening van de huurprijs wordt vastgelegd aan de hand van een puntensysteem, ook wel het woningwaarderingsstelsel genoemd. De inhoud van dit stelsel en de daarbij behorende wetgeving is in paragraaf 2.3 reeds behandeld. In deze paragraaf wordt ingegaan op de kritische kanttekeningen van het huidige woningwaarderingsstelsel. Het rapport Modernisering woningwaarderingsstelsel heeft een zestal punten beschreven over de kritische punten van dit stelsel (2000: 5). Deze punten zijn als volgt omschreven:
2. Het instrument is te gedetailleerd ten opzichte van wat in 1996 de globale doelstelling werd genoemd, te weten een plafond in de huurprijsvorming. Dit is relevant voor de kosten en de transparantie van het systeem.
3. Een aantal van woninggebonden kenmerken heeft geen of nauwelijks invloed op de feitelijke huurprijs (bijvoorbeeld inpandige voorzieningen). Aan de andere kant zijn er woningkenmerken die wel van invloed zijn op de huurprijs en die niet in de puntenwaardering tot uitdrukking komen. 4. Verhoudingen tussen de objectieve en woninggebonden kenmerken (bijvoorbeeld oppervlakte) en subjectieve kenmerken (bijvoorbeeld woonomgeving) wordt door de VROM-raad als arbitrair gekenschetst. De Raad voor Volkshuisvesting en Thomson bestempelen deze verhouding niet zozeer als arbitrair als wel moeilijk vorm te geven en aan modernisering toe.
5. Er bestaat geen duidelijke relatie met de bewonersvoorkeuren.
6. Het stelsel houdt geen rekening met regionale marktverschillen en locatievoorkeuren.
Deze punten geven aan dat een nieuw systeem gewenst is, waarbij markteffecten (deels) worden toegelaten in de huurprijs. Hierbij dient het systeem te voorkomen dat er fluctuaties in de huurprijzen ontstaan en leiden tot onacceptabele prijs/kwaliteitsverhoudingen (Modernisering woningwaarderingsstelsel: 2000: 1)
3.2.2 Prijsbeheersing in de sociale huursector
Figuur 4 Marktevenwicht in volledig vrije mededinging Figuur 5 Huurplafond in sociale huursector
In figuur 4 en 5 laten verschillende situaties zien van zowel de vraag- als aanbodcurve. Dit wordt veroorzaakt door de prijselasticiteit. De prijselasticiteit meet de gevoeligheid van een variabele (kwantiteit) naar een andere variabele (1% prijsstijging) die elke curve heeft (Pindyck en Rubinfield, 2001: 30). De prijselasticiteit van de vraagcurve is de percentage verandering in de gevraagde kwantiteit van een product die ontstaat door 1% stijging in de prijs (Pindyck en Rubinfield, 2001: 30). De prijselasticiteit van het aanbod wordt op dezelfde manier berekend, maar dan vanuit de kwantiteit die wordt aangeboden. Dit komt neer op het percentage verandering in de aangeboden kwantiteit door een 1% stijging in de prijs (Pindyck en Rubinfield, 2001: 33). Als de curve horizontaal ligt is de curve elastisch en verticaal als de curve inelastisch is (Pindyck en Rubinfield, 2001: 32). Deze situatie komt in onderstaande figuren niet voor, maar laten wel zien dat de ene curve meer elastisch is dan de ander en daardoor een andere hellingshoek heeft.
Het marktevenwicht in figuur 5 wordt bepaald door het snijpunt van de aanbodcurve en vraagcurve, (bij een prijs van P0 en kwantiteit van Q0). Door het aanwezige huurplafond daalt de prijs naar Pa,
waardoor er een verschuiving plaats vindt langs de vraagcurve. De markt is hierdoor uit evenwicht, want aanbod en vraag liggen uit elkaar. Door het huurplafond Pa daalt het aanbod van woningen
relatief weinig naar Qa, maar de vraag stijgt aanzienlijk naar Qv. De vraag stijgt aanzienlijk door de
elastische vraag die aanwezig is in de huursector. Als de vraagcurve vlakker wordt, is de vraagcurve meer elastisch. Een elastische vraagcurve zorgt ervoor dat door een geringe prijsdaling de vraag relatief groter wordt. De gevolgen van een maximumprijs is dat er minder wordt geproduceerd door de producenten en het aanbod daardoor daalt. Aan de vraagzijde betekent dat de vraag zal toenemen door de lagere prijs (Pindyck en Rubinfield, 2001: 53). De vraag (huurders) in de sociale huurmarkt is
aanzienlijk groter dan het aanbod (verhuurders), dit betekent dat er een vraagoverschot is naar sociale huurwoningen op de woningmarkt.
Naast de lessen uit de micro-economie ten aanzien van het prijsmechanisme en de gevolgen van een overheidsingreep is er het begrip welvaart dat gebruikt wordt in de micro-economie. Om de welvaart te berekenen die in een micro-economie ontstaat, wordt het consumenten- en productensurplus toegepast. Het consumentensurplus is het verschil tussen de maximumprijs dat een consument bereid is te betalen voor een product en de prijs die de consument werkelijk betaald (Pindyck en Rubinfield, 2001: 123). Het productensurplus is de optelsom van de geproduceerde producten door bedrijf vermenigvuldigd met het verschil tussen de marktprijs van het product en de marginale kosten van de productie (Pindyck en Rubinfield, 2001: 268). Het consumenten- en producentensurplus samen genomen is de totale welvaart die gecreëerd wordt.
Om dit te verduidelijk is in figuur 6 het consumenten- en productensurplus aangegeven met pijlen naar twee driehoeken. Het consumentensurplus betreft de driehoek P0-E-Pv en het productensurplus is de
driehoek P0-E-Pa. Zoals in deze paragraaf is aangegeven, bepaalt het snijpunt (E) van de vraag- en
aanbodcurve het marktevenwicht. Vertaalt in economische termen is het consumentensurplus de optelsom van verzameling nut dat de consument krijgt van het kopen van goederen in de markt (Pindyck en Rubinfield, 2001: 124) wanneer alle individuenen wordt samengenomen. Het consumenten- en productensurplus samengenomen is welvaart die maximaal gecreëerd kan worden die alleen kan ontstaan in een markt van volledig vrije mededinging.
Figuur 6 Consumenten- en producentensurplus
Aangezien in de sociale huursector geen sprake is van een volledig vrije mededinging, zal het consumenten- en productensurplus anders zijn. Door de prijsbeheersing, die ontstaat door het huurplafond, ontstaan er welvaartseffecten die in de theorie over de micro-economie worden
beschreven. Welvaartseffecten zijn winsten en verliezen, die berekend worden met behulp van het consumenten- en productensurplus, die ontstaan door een overheidsingreep in de markt (Pindyck en Rubinfield, 2001: 289). Aangezien het consumentensurplus het totale nut berekent voor de consumenten, is het mogelijkheid de winst of verlies te meten die ontstaat uit een overheidsingreep dat resulteert in een verandering van het consumentensurplus (Pindyck en Rubinfield, 2001: 288). De optelsom van deze twee componenten bepaalt de ‘deadweight loss’ die de inefficiënte weergeeft door prijsbeheersing (Pindyck en Rubinfield, 2001: 292).
In figuur 7 is de deadweight loss aangegeven met pijlen naar de omlijnde driehoeken L en M. Dit figuur is niet direct vergelijkbaar met figuur 8, omdat de vraagcurve in figuur 7 minder elastisch is. Hierdoor is echter duidelijker de deadweight loss aan te geven en te beschrijven.
Figuur 7 Deadweight loss door prijsbeheersing Figuur 8 Huurplafond in sociale huursector
Voordat ingegaan wordt op de deadweight loss in de sociale huurmarkt, worden eerst twee componenten (consumenten- en productensurplus) van de deadweight loss toegelicht. Het consumentensurplus (omlijnde gebieden K en L) wordt in een welvaartseffect uitgedrukt in:
een winst (vierkant K) door het verschil dat de consument bereid is te betalen (P0) en het
bedrag dat werkelijk betaald wordt (P1) te vermenigvuldigen met het aanbod van een product
(Q1);
een verlies (driehoek L) door het verschil tussen het aanbod in een marktevenwicht (Q0) en het
aanbod door een maximum prijs (Q1) te vermenigvulden met de prijs die de consument bereid
Het consumentensurplus kan zowel negatief als positief worden, afhankelijk van de grootte van vierkant K en driehoek L. Indien driehoek L groter is dan vierkant K is het consumentsurplus negatief. Als deze situatie aanwezig is, zijn de consumenten slechter dan af dan in een situatie van marktevenwicht.
Het producentensurplus (gebieden K en M) wordt in een welvaartseffect uitgedrukt door:
een verlies (zie vierkant K) door het aantal producten dat geproduceerd (Q1) wordt te
vermenigvuldigen met het verschil tussen de evenwichtsprijs (P0) en de maximale prijs van
een product (P1);
een verlies (driehoek M) doordat het aanbod dat gedaald is (er zijn een aantal producten verdwenen en een aantal producenten produceren minder) te vermenigvuldigen met de prijs die de producent minimaal ontvangt.
Het productensurplus is altijd negatief en daardoor verliezen de producenten altijd door de prijsbeheersing.
De optelsom van het consumentensurplus (K – L) en productensurplus (– K – M) bepaalt de deadweight loss (– L – M). De deadweight loss is altijd negatief en geeft daarmee de mate van inefficiëntie weer. De grootte van de inefficiëntie is afhankelijk van de inelasticiteit in de aanbod- en vraagcurve en de amplitude die tussen de maximumprijs en het marktevenwicht ligt. Als er een vergelijking wordt gemaakt tussen figuur 7 en 8 is de deadweight loss aanzienlijk groter in figuur 7 (gemeten in oppervlaktes). In figuur 7 is het consumentensurplus positief (de gestippelde lijn van Q1
denkbeeldig doortrekken), omdat vierkant K aanzienlijk groter is dan de driehoek L. Conform deze weergave van welvaartseffecten zijn de consumenten niet slechter af, maar het vraagoverschot wordt hiermee niet opgelost. Als er naar de totale welvaart wordt gekeken, die maximaal wordt gecreëerd in een situatie van volledig vrije mededinging, is deze wel groter dan de deadweight loss. Dit betekent dat door in een ingreep in de markt altijd een mate van inefficiëntie bestaat.
3.2.3 Inefficiënte woningmarkt
De sociale huursector is een onderdeel binnen de woningmarkt en valt daarmee ook onder de vastgoedmarkt. Alles wat onroerend goederen zijn, zoals woningen, winkels, kantoren en grond, vallen onder het begrip vastgoed. Marktimperfecties zijn aanwezig binnen de vastgoedmarkt omdat (Evans, 1995):
- deze goederen niet gemakkelijk zijn om te verhandelen - deze goederen heterogeen van aard zijn
- deze goederen hoge transactiekosten met zich mee brengen - er geen goed zicht is op vraag en aanbod
Het neoklassieke model van een perfecte markt (volledige vrije mededingen) wordt in de theorie over de micro-economie aangeduid met veel kopers, veel verkopers, homogene producten, volledige informatie en kennis en eenvoudige toe- en uittredingsmogelijkheden. Onder deze voorwaarden kan in theorie de markt efficiënt genoemd worden en zou er een marktevenwicht moeten ontstaan. De voorwaarden van een perfecte markt zijn het tegenovergestelde van de vastgoedmarkt, waarmee duidelijk wordt dat de vastgoedmarkt niet efficiënt kan zijn. Heterogeniteit, die aanwezig is bij marktimperfectie, wordt als cruciaal probleem gezien in de vastgoedmarkt. Om als voorbeeld de woningmarkt te nemen: in deze markt is vrijwel geen enkele woning identiek. Daarmee zal het waarderen van een woning niet efficiënt kunnen gaan. Woningen kunnen identiek aan elkaar zijn, doordat ze op hetzelfde moment, op een gelijkwaardige locatie en met dezelfde bouwtekeningen zijn gebouwd. Door onderhoud en verbouwingen van de woningen ontstaan er wel degelijk verschillen, die daardoor de waarde van een woning beïnvloeden. Vanwege deze marktimperfectie in het vastgoed beweert Evans (1995) dat vastgoedprijzen voor 90 procent efficiënt kunnen zijn. Dit betekent dat er tien procent gemiddelde fout aanwezig is. In geldbedragen uitgedrukt betekent dat als een onroerend goed voor €100.000 wordt verkocht en de geschatte waarde gemiddeld tussen de €90.000 en €110.000 ligt. Er is sprake van een statistisch gemiddelde, daardoor kunnen enkele schattingen dan wel lager dan €90.000 zijn of hoger dan €110.000 uitkomen. Als meerdere taxateurs een onroerend goed waarderen (met als voorbeeld een verkoopwaarde van €100.000) zal de taxatiewaarde een breedte hebben die van €80.000-85.000 naar €115.00-120.000 gaat. Deze taxaties duiden aan dat er eigenlijk geen eerlijke marktprijs van een onroerend goed is. Voor één onroerend goed zijn er, volgens Evans, verschillende waardes mogelijk. De conclusie is dat de vastgoedmarkt niet efficiënt is en dat er daardoor geen eerlijke marktprijs aanwezig is in de vastgoedsector.
3.3 Kwetsbaarheden van het huursubsidiesysteem
overheid een huurplafond heeft ingesteld. Het gevolg van deze subsidies leidt tot een verdere verstoring van de markt. Daarbij zorgen subsidies ervoor dat het sociale huurbeleid, zoals dat in Nederland aanwezig is, risico’s met zich mee brengt. Priemus (2004) beschrijft een drietal aspecten die de kwetsbaarheid van Nederlandse huursubsidiesysteem aangeven:
1. Het subsidiesysteem heeft het karakter van een open einde, omdat elke inwoner met een laag inkomen die in een relatief dure huurwoning woont recht heeft op huursubsidie. Zo’n karakter komt niet overeen met de gewenste beheersing van de overheidsuitgaven.
2. De huursubsidiewet is gekoppeld aan een huishouding, die uit één of meer personen kan bestaan, en het inkomen van een huishouding. Afgezien van ieders privacy is op de inkomensvariabele moeilijk toezicht te houden en te beheersen.
3. Huursubsidies spelen een belangrijke rol in de ‘armoedeval’, waarbij netto inkomens gelijk blijven, zelfs als het bruto inkomen per huishouding stijgt. Diverse vormen van moral hazard zijn hierbij te noemen, zoals vrijwillige werkloosheid en samenzwering tussen verhuurder en huurder om het hoogste bedrag van huursubsidie te ontvangen.
Naast het artikel van Priemus, over de kwetsbaarheden van het Nederlandse huursubsidiesysteem, beschrijven Haffner en Boelhouwer (2006) een drietal inefficiënties die onstaan (zijn) door het in 1970 ingevoerde huursubsidiesysteem. Deze drie inefficiënties zijn:
1. Belemmering om werk te vinden
De stimulans om werk te vinden blijft aanwezig als het huursubsidiesysteem inkomensgerelateerd is, afgezien van het feit dat de subsidie vervalt als inkomensplafond wordt bereikt of vermindert als het inkomen stijgt.
2. Overconsumptie van huizen
Doordat de subsidies altijd beschikbaar zijn, is er een overconsumptie van huisvoorzieningen (zowel beter qua uitrusting als een betere locatie van huizen). Subsidies, die afhankelijk zijn van de actuele rente, zorgen ervoor dat geen enkele inwoner zal zoeken naar de beste keus, omdat het niet voelbaar is in de portemonnee. De keus om hoogste subsidie genieten in plaats van een passende woning resulteert in een overconsumptie van huisvoorzieningen.
3. Horizontale economische inefficiëntie
Naast de drietal punten ten aanzien van de kwetsbaarheden van het huursubsidiesysteem bestrijdt Priemus (2006) met een tweetal scenario’s, die zowel kijken naar de toekomst van sociale huursector en de huursubsidiewet. Hij tracht daarmee het probleem van het tekort aan sociale huurwoningen in Nederland als volgt op te lossen:
1. Marktgeoriënteerde scenario
In dit scenario worden de huurprijzen geliberaliseerd, door het toelaten van marktwerking. Woningcorporaties worden hierdoor commerciële instellingen en verliezen daarmee hun semi-publieke positie. Zo’n markt kan alleen ontstaan als de huursubsidies losgekoppeld worden van de huren, omdat het tot explosieve stijging van de huursubsidies leidt. Een oplossing om woonlasten betaalbaar te houden, is het introduceren van het vouchersysteem zoals dat reeds in Amerika bestaat. Het vouchersysteem leidt er toe dat huishoudens een sterke impuls krijgen om naar goedkopere woonruimte te zoeken. Marktconforme huurprijzen leidt tot stedelijke vernieuwingseffecten. Hierdoor ontstaat een kwaliteitstoename van de woningen. Het gevaar is dat het onmogelijk wordt voor veel huishoudens om een woning te kunnen betalen van hun inkomen. 2. Sociale huisvesting scenario
Woningcorporaties blijven in dit scenario als hybride organisaties bestaan. De woonlasten blijven betaalbaar, door het in stand houden van de maximaal redelijke huur en het geven van huursubsidies. Het onderscheid zal in toenemende mate worden gemaakt tussen de huurprijzen in de sector door een verschil in de marktpositie van de desbetreffende huizen. De gedachte hierbij is om de gebruiker te laten betalen, doordat er een direct voordelen principe ontstaat indien er onderscheid wordt gemaakt in de marktpositie van de huurwoningen.
3.4 Samenvatting
