Prijsbepaling van sociale huurwoningen

In paragraaf 3.2 is de literatuur beschreven over de aspecten die betrekking hebben voor het bepalen van huurprijzen van huurwoningen. Hierbij zijn er theoretisch kanttekeningen weergegeven van het huidige woningwaarderingsstelsel, de micro-economische theorie ten aanzien van efficiënte prijzen en dat er sprake is van een inefficiënte woningmarkt. In deze paragraaf wordt beantwoord hoe de prijsbepaling van een huurwoning op een analytische wijze kan worden bepaald, waarbij rekening gehouden wordt met de theoretische achtergrond als met de aangegeven knelpunt. Het knelpunt, de

uiteenloping van de prijzen tussen de huur- en koopindex, en dat een gereguleerde markt tot een verstoring van het prijsmechanisme leidt, betekent dat er een huursysteem, gebaseerd op prijzen die marktconform zijn, een mogelijke oplossing is.

Door een maximumprijs in te stellen voor sociale huurwoningen veroorzaakt dit, volgens de lessen uit de micro-economische, een woningtekort. Dit tekort ontstaat doordat de vraag naar een huurwoning aanzienlijk stijgt en het aanbod van een huurwoning daalt (zie figuur 5 in paragraaf 3.2.2). Dit tekort is terug te zien in de werkelijkheid, door het statistisch woningmarkt dat aanwezig is in Nederland (paragraaf 2.1.2). Door deze prijsbeheersing betekent daarnaast dat niet het maximale welvaart wordt benut. Welvaartseffecten ontstaan door deze prijsbeheersing en veroorzaken hiermee een bepaalde mate van inefficiëntie. In het kader van efficiëntie zal het prijsmechanisme zelf zijn werk moeten doen. Op basis van de micro-economische theorie zou een efficiënte huurprijs van een woning bepaald moeten worden door vraag en aanbod. Daarentegen beschrijft Evans dat de vastgoedmarkt inefficiënt is door een aantal marktimperfecties (zie paragraaf 3.2.3). Deze theoretische analyse maakt dat de huurprijsbepaling niet efficiënt kan worden bepaald. Daarnaast is het rapport Modernisering woningwaarderingsstelsel behandeld (paragraaf 3.2.1), waaruit duidelijk is geworden dat het huidige huurbeleid als ingewikkeld en gedetailleerd wordt beschouwd. Daarbij kenmerkt het systeem zich met enkele beperkingen, zoals woninggebonden kenmerken dat vrijwel niet in de huurprijs wordt doorberekend alswel het willekeurig toepassen van objectieve en subjectieve aspecten. Een ander punt zijn de regionale marktverschillen en locatievoorkeuren dat in dit systeem niet meegenomen wordt. In vergelijking met koopwoningen, waarbij de prijs door de markt zelf (het prijsmechanisme, zie paragraaf 3.2.2) wordt bepaald, spelen deze factoren wel van belang in de waarde van een koopwoning. Daarnaast wordt in het rapport vermeld dat het moderniseren van dit systeem als moeilijk wordt beschouwd en een ander systeem gewenst is. Naast deze kanttekeningen worden tevens in het rapport Modernisering woningwaarderingsstelsel een aantal randvoorwaarden gesteld ten aanzien van het kwaliteitsmaatstaf met betrekking tot huurwoningen. Het toelaten van markteffecten is gewenst, waarbij getracht wordt om excessen in de huurprijzen in de huursector te voorkomen die kunnen leiden tot onacceptabele prijs/kwaliteitsverhoudingen (Modernisering woningwaarderings-stelsel, 2000: 1). Naast de beschrijving uit de theorie zullen deze vereisten meewegen om nieuwe, marktconforme, huurprijs te bepalen voor huurwoningen.

Op basis van de voorgaande alinea is een systeem met een marktconforme impuls noodzakelijk, maar dat aan prijsfluctuaties onderhevig dient te zijn. Dit betekent dat de theorie van de micro-economie met het prijsmechanisme hier niet toegepast kan worden, maar dient naar een marktwaarde gezocht te worden waarbij fluctuaties beperkt blijven. In de Nederlandse woningmarkt wordt er gebruik gemaakt van het begrip waardering onroerende zaken (WOZ) dat in de wet is vastgelegd. Volgens deze wet wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum

heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeerd (art. 18, lid 1, Wet waardering onroerende zaken). De waardepeildatum ligt op dit moment om de twee jaren voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgelegd (art. 18, lid 2, Wet waardering onroerende zaken). Aangezien woningen onroerende zaken zijn, kan met behulp van de WOZ-waarde de waarde van elke woning afzonderlijk bepaalt worden. Momenteel wordt de WOZ-waarde als grondslag gebruikt voor een drietal aanslagen (onroerend zaak belasting, eigen woning forfait bij de inkomstenbelasting en waterschap) die bestemd zijn voor de gemeenten, overheid en waterschappen (volgens art. 1 van de Wet waardering onroerende zaken). Een objectieve manier van waarderen aangezien alle woningen op dezelfde peildatum en dezelfde wijze gewaardeerd worden, naast dat de waarderingsmethode die zich aanpast door externe omstandigheden.

De WOZ-waarde is een bedrag dat gekoppeld is aan een onroerend zaak. Uit deze WOZ-waarde zal een huurprijs berekend moeten worden. In het rapport Effecten van een nieuw stelsel voor huurprijzen (2004) wordt een percentage van de WOZ-waarde gehanteerd als de meest adequate manier om de jaarlijkse huurprijs te bepalen. Hierbij is er een vergelijking gemaakt met de vrije huursector, het geliberaliseerde deel van de huurmarkt. De gemiddelde jaarlijkse huurprijs in de vrije huursector komt uit op 5,5% van de WOZ-waarde (Brouwer et al., 2004: 15). In dit onderzoek wordt een percentage van 5% gehanteerd. Dit voorkomt dat de huurprijs niet hoger is in vergelijking tot de vrije huursector. Als de WOZ-waarde als maatstaf wordt gebruikt om de huurprijs te bepalen, is het bestaande woningwaarderingsstelsel niet meer noodzakelijk. Naast dat de WOZ-waarde gebruikt wordt voor een drietal aanslagen, wordt met de huurprijsbepaling de bruikbaarheid van de WOZ-waarde vergroot. Daarbij voldoet de WOZ-waarde aan de vereisten ten aanzien van het moderniseren van het huurbeleid zoals beschreven is in het rapport Modernisering woningwaarderingsstelsel. De WOZ-waarde wordt op dit moment om de twee jaar aangepast, dit betekent dat een marktconform huursysteem minimaal aan fluctuaties onderhevig is. In vergelijking tot het huidige sociale huurbeleid is dit zelfs minder, aangezien hier een jaarlijkse huuraanpassing plaats vindt. Daarnaast, door het verhogen van de huurprijzen, komen de koop- en huurindex nader tot elkaar. Dit maakt de overstap van huur naar koop gemakkelijker. Hierdoor zal de doorstroming verbeteren en dit beïnvloedt vervolgens de doorstroming binnen de huursector.