5 Experiment met een marktconform huursysteem
5.1 Beschrijving over achtergrond van het databestand
Het databestand, dat beschikbaar is gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), bevat kengetallen over een zestal onderwerpen van 97 woningcorporaties. Het CFV heeft een onderzoek laten uitvoeren om de 492 woningcorporaties, die er in 2005 zijn, in te delen in zogenoemde referentiegroepen. Door dit onderzoek is vastgesteld dat 97 woningcorporaties in de referentiegroep met ‘een gemiddeld profiel’ zijn ingedeeld. Het databestand bestaat uit deze 97 woningcorporaties met kengetallen die betrekking hebben over de jaren 2004 en 2005. Het databestand bestaat in beide jaren uit dezelfde samenstelling woningcorporaties..
5.1.1 Referentiegroepen
In opdracht van het CFV is door RIGO Research en Advies BV een onderzoek uitgevoerd om referentiegroepen samen te stellen van woningcorporaties (Referentiegroepen corporaties, 2006). RIGO is een bureau dat markt- en beleidsonderzoek verricht naast de ondersteuning op gebied van beleid, strategie en aanpak dat zich in het bijzonder richt op de woon- en leefomgeving van mensen. RIGO heeft in 2006 het rapport Referentiegroepen corporaties gepubliceerd waarin een samenstelling met referentiegroepen tot stand is gekomen. Een referentiegroep fungeert als spiegel voor financiële gegevens die opgebouwd is uit een gemiddelde van een groep corporaties die op diverse kenmerken
een vergelijkbare achtergrond hebben. Aan de onderzoeksmethode wordt in het rapport Referentiegroepen corporaties (2006: 2) gerefereerd met: “De methodiek die we hanteren voor deze zoektocht gaat uit van een causaal denkkader. Daarin worden relaties onderzocht tussen enerzijds ‘te onderscheiden prestatie’ (van corporaties) en anderzijds ‘onderscheidende kenmerken’ (van corporaties en de omgeving waarin zij werkzaam zijn).” De te onderscheiden prestaties worden gekoppeld aan de exogene kenmerken (o.a. markt, aanwezigheid in herstructureringswijken) en endogene kenmerken (grootte, aard van het bezit van woningen) waaruit referentiegroepen uit voort komen. Vervolgens worden de onderscheidende kenmerken gekoppeld aan de te onderscheiden prestaties, zoals volkshuisvestelijke prestaties (o.a. huisvesten van de doelgroep, woningkwaliteit en herstructurering) en bedrijfsvoering (o.a. huurniveau, onderhoud en netto bedrijfslasten) en financiën. Op basis van deze kenmerken is er een verkenning gemaakt welke clusters gevormd konden worden, waarna vervolgens clusteranalyse is toegepast. De methode, hiërarchische clusteranalyse, is een stapsgewijs proces waarin een hiërarchische boom van clusters wordt opgebouwd (Bethlehem, 1976: 2). Op basis van het verslagjaar 2005 is er een herziende classificatie samengesteld waaruit een nieuw elftal referentiegroepen is voortgekomen. In tabel 9 is een overzicht weergegeven van deze referentiegroepen en het aantal woningcorporaties die in de betreffende referentiegroepen zijn ingedeeld.
Tabel 9 Omschrijving referentiegroepen met aantallen (verslagjaar 2005)
Omschrijving referentiegroep Aantal
woningcorporaties
Studentenhuisvesting 8
Ouderenhuisvesting 23
Grote herstructureringscorporaties 14 Middelgrote en kleinere herstructureringscorporaties 47
Gemiddeld profiel 97
Gemiddeld profiel met accent op eengezinswoningen 91 Gemiddeld profiel met krimpende portefeuille 56 Corporaties met relatief jong bezit 21 Corporaties in marktgevoelige omgeving 71 Corporaties met stabiele portefeuille 46
Overige corporaties 18
Bron: RIGO Referentiegroepen corporaties (2006: 66)
De cijfers uit deze tabel wijzen uit dat de referentiegroep omschreven met ‘gemiddeld profiel’ de grootste is ten opzichte van de andere referentiegroepen. In dit onderzoek staat een experiment centraal waarbij - voor zover dat bekend is - nog vrijwel geen ervaring is op gedaan met betrekking tot een marktconform huursysteem. Gezien de omschrijving ‘gemiddeld profiel’ is deze groep het meest
geschikt om een eerste experiment uit te voeren alvorens een groter experiment op te zetten. Naast het gegeven dat deze referentiegroep een gemiddeld profiel heeft, is zij daarbij de grootste referentiegroep.
Deze indeling is het startsein geworden van de ontwikkeling van het dossier “Corporatie in perspectief” dossier geeft tevens een beschrijving uit welke onderdelen de kasstroom uit operationele activiteiten is opgebouwd binnen de woningcorporatiesector. Het databestand is volgens hetzelfde principe opgebouwd. In hoofdstuk 3 is de theoretische achtergrond beschreven over het creëren van aandeelhouderwaarde dat ontstaat met behulp van de kasstroom uit operationele activiteiten. In de volgende paragraaf wordt hierop verder ingegaan, waarbij eerst de inhoud van het dossier wordt beschreven.
5.1.2 Corporatie in perspectief
Met deze referentiegroepen komt het CFV tegemoet aan de wens die de woningcorporatiesector heeft geuit richting het CFV. De sector heeft namelijk “in toenemende mate behoefte is om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen in de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties en de daarmee samenhangende bedrijfsvoering” (Corporatie in perspectief, samenvatting CFV 2006: 3). Dit heeft ertoe geleid dat het CFV met de naam “Corporatie in perspectief” heeft ontwikkeld, dat uit drie delen bestaat: een samenvatting en een analyse, aangevuld met een toelichting die betrekking heeft op de samenvatting en analyse. Dit dossier wordt door het CFV samengesteld voor elke afzonderlijke woningcorporatie. Dit dossier bevat naast de kengetallen van de woningcorporatie zelf, kengetallen die landelijk berekend zijn van alle woningcorporaties als wel de regio en de referentiegroep waarin de woningcorporatie valt. Uit deze vergelijking, zowel vanuit de regio, de referentiegroep als landelijk, kan een woningcorporatie afleiden hoe de financiële positie en rendementsgetallen zich verhouden met haar eigen positie. In dit dossier is een kasstroomoverzicht beschreven, waaruit duidelijk wordt hoe de netto kasstroom binnen de woningcorporatiesector is opgebouwd.
In figuur 10 is dit in een overzicht weergegeven:
Huuropbrengsten
Variabele lasten voor verhuren van huurwoningen
lonen en salarissen
sociale lasten en pensioenlasten
onderhoudslasten
overige bedrijfslasten +
Variabele lasten
Opbrengsten voor exploitatie huurwoningen
overige bedrijfsopbrengsten
geactiveerde productie voor het eigen bedrijf ontvangen vergoedingen voor geleverde diensten +
Opbrengsten +
Netto variabele lasten
Netto kasstroom
Figuur 10 Kasstroomoverzicht uit operationele activiteiten Bron: Corporatie in perspectief, toelichting CFV (2006:14)
De operationele activiteiten voor een woningcorporatiesector bestaan uit het verhuren van woningen (zie paragraaf 2.2). Voor het verhuren van woningen ontvangen woningcorporaties geldmiddelen die huuropbrengsten worden genoemd. In dit onderzoek staat een marktconform huursysteem centraal, waarmee geëxperimenteerd gaat worden met huuropbrengsten die op basis van WOZ-waarde worden bepaald. Door deze benadering zullen de opbrengsten gaan stijgen voor een woningcorporatie. Met dit punt is er een relatie te leggen met één van de waardedrijvers die van belang is voor dit onderzoek, te weten het groeipercentage van de verkopen. Doordat de huuropbrengsten met een bepaald percentage gaan stijgen, is dit van invloed op de waardedrijver groeipercentage van de verkopen. Hierdoor wordt aandeelhouderwaarde gecreëerd, doordat er een groeipercentage van de verkopen ontstaat dat van invloed is op de kasstroom uit operationele activiteiten.
5.2 Onderwerpen uit het databestand
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op het databestand dat beschikbaar is gesteld voor dit onderzoek. In de eerste paragraaf worden de onderwerpen aangegeven waaruit het databestand bestaat. In de tweede paragraaf is er een vergelijking gemaakt tussen de woningcorporatiesector en de referentiegroep. De derde paragraaf geeft een overzicht van de gemiddelden weer van het databestand.
5.2.1 Onderwerpen van het databestand
Voor dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van kengetallen die uit de referentiegroep met de omschrijving een ‘gemiddeld profiel’ komen. Van deze referentiegroep zijn de kengetallen, per woningcorporatie, beschikbaar gesteld die uit de volgende onderwerpen bestaat (op jaarbasis):
- Aantal woongelegenheden - Aantal verhuureenheden
- Gemiddelde huuropbrengst per verhuureenheid - Gemiddelde netto variabele lasten per verhuureenheid - Gemiddelde netto kasstroom per verhuureenheid - Gemiddelde WOZ-waarde per verhuureenheid
Het verschil tussen woongelegenheden en verhuureenheden is dat verhuureenheden een breder begrip in deze context heeft. Een woongelegenheid bestaat, zoals is aangegeven in paragraaf 2.2.1, uit zelfstandige en onzelfstandige woonruimten. Verhuureenheden bestaan naast woongelegenheden daarnaast ook uit overige verhuureenheden, zoals objecten in eigendom of in beheer van een woningcorporatie waarop geen woonbestemming rust, zoals garages, winkels of bedrijfsruimten en overig bezit. De kengetallen ten aanzien van het aantal verhuureenheden is gebruik gemaakt van gewogen verhuureenheden, bestaande uit woongelegenheden en overige verhuureenheden. Dit betekent dat een garage voor 0,2 woongelegenheid meetelt, een winkel of bedrijfsruimte voor 1,0 woongelegenheid en overig bezit voor 0,2 woongelegenheid. Op deze manier ontstaat er een bruikbaar beeld van het aantal verhuureenheden per corporatie, waarvan de financiële resultaten van woningcorporaties onderling kunnen worden vergeleken. De kengetallen, die betrekking hebben op de kasstroom, zijn berekend op basis van het aantal verhuureenheden. De onderwerpen aangegeven met gemiddelde geven het gewogen gemiddelde per woningcorporatie weer, waarin de wegingsfactor (voor een woongelegenheid, garage, bedrijfsruimte of overig bezit) toegepast is in de uitkomst. De onderwerpen huuropbrengst, netto variabele lasten en netto kasstroom zijn terug te vinden in figuur 10 waarin het kasstroomoverzicht is weergegeven (rechterkolom). Het laatste onderwerp is de gemiddelde WOZ-waarde per verhuureenheid.
5.2.2 Vergelijking referentiegroep met sector
Om een indruk te krijgen hoe de referentiegroep met een ‘gemiddeld profiel’ zich verhoudt met de sector wordt in deze paragraaf een aantal kengetallen naast elkaar gezet.. De vergelijking is gebaseerd op het aantal woningcorporaties en woongelegenheden. Daarbij is het marktaandeel berekend dat deze referentiegroep heeft ten opzichte van de sector. In het vervolg wordt met de benaming referentiegroep de referentiegroep bedoeld die omschreven is met een ‘gemiddeld profiel’.
Tabel 10 Kengetallen woningcorporatiesector en referentiegroep 2004 en 2005
Bron:
- 2004: Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2005 verslagjaar 2004 (2005: 24)
- 2005: Verslag financieel toezicht woningcorporaties verslagjaar 2005 (2006: 12)
De sector bestaat in 2004 uit 492 en in 2005 uit 508 woningcorporaties tegenover de referentiegroep die in beide jaren uit 97 woningcorporaties bestaat. Hiermee heeft de referentiegroep een marktaandeel van bijna een vijfde in de gehele sector. In de tabel is tevens het marktaandeel berekend op basis van het aantal woongelegenheden. Dit percentage valt lager uit in vergelijking tot het andere marktaandeel dat gebaseerd is op het aantal woningcorporaties. Het marktaandeel, berekend uit het aantal woongelegenheden, is in 2004 14,9% en in 2005 15,0%. De referentiegroep bestaat uit ongeveer 360.000 woongelegenheden tegenover 2,4 miljoen woongelegenheden in de sector. Binnen de referentiegroep is het aantal woongelegenheden in een jaar tijd gegroeid, tegenover de sector die qua omvang gedaald is. Alhoewel het marktaandeel gebaseerd op het aantal woongelegenheden lager uitvalt in vergelijking tot het aantal woningcorporaties, geeft dit percentage een beter beeld hoe de referentiegroep zich verhoudt tot de sector.
Woningcorporatiesector Referentiegroep ‘gemiddeld profiel’
2004 2005 2004 2005
Aantal woningcorporaties 492 508 97 19,7% 97 19,1%
Totaal aantal woongelegenheden 2.411.863 2.408.081 359.469 14,9% 360.923 15,0% Toe- of afname ten opzichte van 2004 - - 3.782 - - 1.454 -
5.2.3 Gemiddelden van de onderwerpen uit het databestand
In tabel 11 zijn de rekenkundige gemiddelden (Keller en Warrack, 2003: 93) weergegeven van de zes onderwerpen waaruit het databestand bestaat. In deze tabel zijn tevens de percentages weergegeven om aan te geven of er sprake is van een daling of stijging tussen 2004 en 2005.
Tabel 11 Gemiddelden van de onderwerpen uit de referentiegroep
Jaar
Onderwerp 2004 2005 Toe- of afname (in %)
Aantal woongelegenheden 3.706 3.721 0,4
Aantal verhuureenheden 3.757 3.773 0,4
Huuropbrengsten per verhuureenheid (in €) 4.430 4.557 2,9 Netto variabele lasten per verhuureenheid (in €) 2.001 2.249 12,4 Netto kasstroom per verhuureenheid (in €) 2.429 2.308 -5,0 WOZ per verhuureenheid (in €) 113.458 151.963 33,9
In tabel 10 is reeds aangegeven dat de omvang van het aantal woongelegenheden in de referentiegroep tussen de jaren 2004 en 2005 licht is gestegen met bijna 1.500 woongelegenheden. Doordat het aantal woningcorporaties in deze referentiegroep gelijk is gebleven, betekent dat het gemiddelde is toegenomen. Deze toename is af te lezen uit tabel 11. Het aantal verhuureenheden is in 2005, ten opzichte van 2004, ook toegenomen. Zowel het aantal woongelegenheden als het aantal verhuureenheden zijn beide gestegen met 0,4 %. De huuropbrengsten zijn met 2,9% toegenomen, dit percentage komt overeen met de verwachte gemiddelde huurstijging van 20042. De netto variabele lasten zijn toegenomen met ruim 12%. Doordat de netto variabele lasten met groter percentage is gestegen dan de huuropbrengsten leidt tot een daling van de netto kasstroom met 5%. De WOZ is met bijna 34% toegenomen.
5.3 Experiment met statistische berekeningen
In deze paragraaf staat de uitwerking van het experiment centraal met behulp van statistische berekeningen. Aan de hand van diverse statistische methoden worden de gevolgen bekeken van het toelaten van marktwerking in de sector. Doordat er in dit onderzoek geen herkenbaarheid kan worden geven aan kengetallen van afzonderlijke woningcorporaties, omdat het om vertrouwelijke informatie gaat, worden in dit hoofdstuk alleen de uitkomsten weergegeven. Voordat de uitkomsten met betrekking tot experiment worden beschreven, volgen eerst twee paragrafen over de nieuwe huurprijs
die ontstaat en de berekening om de omvang te bepalen voor het aantal huishoudens dat recht op huurkorting heeft.
5.3.1 Nieuwe huurprijs
In het vorige hoofdstuk is bepaald om de jaarlijkse huurprijs vast te stellen op 5% van de WOZ-waarde. Het percentage voor de nieuwe huurprijs is toegepast in de gemiddelde WOZ-waarde van de 97 woningcorporaties. In tabel 12 is de gemiddelde huurprijs weergegeven van zowel in het huidige systeem als in een marktconform huursysteem.
Tabel 12 Gemiddelde jaarlijkse huurprijzen
2004 2005
Gemiddelde huurprijs in huidige situatie (in €) 4.430 4.557 Gemiddelde huurprijs in een marktconforme huursysteem (in €) 5.673 7.598
Toename (in %) 128% 167%
De gemiddelde nieuwe huurprijs voor 2004 stijgt met 28% in vergelijking tot de gemiddelde huidige huurprijs. In 2005 is er sprake van een gemiddelde stijging van 67%. Als deze nieuwe huurprijs wordt doorberekend in het kasstroomoverzicht ontstaat er een toename van de huuropbrengsten. Dit betekent dat huurverhoging tot hogere opbrengsten leidt. Zoals beschreven is in paragraaf 5.1 heeft dit positieve uitwerking op de waardedrijver ‘groeipercentage van de verkopen’. Doordat de huuropbrengsten toenemen zorgt dit voor een hogere netto kasstroom. Het bedrag wat boven de huidige netto kasstroom uitkomt, wordt vanuit deze benadering terug geïnvesteerd naar het aantal huurders dat recht heeft op huursubsidie. In het experiment wordt dit geen huursubsidie genoemd, omdat het niet door de overheid wordt verstrekt, maar krijgt het de omschrijving huurkorting. Aangezien budgetneutraliteit als voorwaarde is gesteld in dit onderzoek, betekent dat alleen de opbrengsten die extra ontstaan door de huurverhoging aan de huurder terug betaald kan worden. Door budgetneutraliteit betekent dat de netto inkomsten, zoals deze uit het referentiegroep naar voren komen, minimaal gelijk moet blijven. Door deze benadering zal de netto kasstroom niet veranderen, doordat de extra ontstane geldmiddelen als huurkorting wordt terug betaald aan de huurder. Dit betekent dat er ook geen verandering is in de kasstroom uit operationele activiteiten. De waardedrijver groeipercentage van de verkopen neemt toe, maar doordat het teruggeïnvesteerd wordt naar de huurders treedt er financieel gezien geen verandering op. Hierdoor wordt er ook geen aandeelhouderwaarde gecreëerd.
5.3.2 Omvang huishoudens met recht op huurkorting
De huurders die recht hebben op huurkorting worden in dit scenario gebaseerd op het percentage huishoudens dat landelijk gezien huursubsidie heeft ontvangen in 2004 en 2005. Dit percentage is berekend door het aantal huishoudens te nemen dat huursubsidie heeft ontvangen te delen door het aantal huurwoningen van hetzelfde jaar. In tabel 7 (paragraaf 2.3.3) is de omvang weergegeven van het aantal huishoudens dat individuele huursubsidie heeft ontvangen. De omvang van het aantal huurwoningen is berekend uit de percentages van het aantal huurwoningen (particuliere en sociale huur) vermenigvuldigd met de totale woningvoorraad (Cijfers over Wonen 2006 (2007: 8)). Met deze twee gegevens is het percentage te berekenen hoeveel huishoudens in de jaren 2004 en 2005 individuele huursubsidie hebben ontvangen. In tabel 13 zijn deze cijfers in een overzicht weergegeven.
Tabel 13 Berekening percentage huishoudens met huursubsidie
2004 2005
Totale woningvoorraad 6.858.719 6.913.588
Totaal aantal huurwoningen 2.990.401 3.048.892
Totaal aantal huishoudens met individuele huursubsidie (zie tabel 7) 1.014.858 1.033.043 % huishoudens met individuele huursubsidie ten opzichte aantal huurwoningen 33,94% 33,88%
Bron: Cijfers over Wonen 2006 (2007: 8)
Deze twee percentages worden gekoppeld aan het onderwerp verhuureenheden uit het databestand om de omvang van het aantal huishoudens dat recht heeft op huurkorting te bepalen. In dit experiment wordt een aanname gemaakt dat, procentueel gezien, het aantal huishoudens dat landelijk recht op huursubsidie heeft overeenkomt met de referentiegroep. Het databestand geeft kengetallen weer die gebaseerd zijn op het aantal verhuureenheden. Dit betekent dat de verdere uitwerking ook gebaseerd moet worden op het aantal verhuureenheden. De extra kasstroom die ontstaat door de nieuwe huurprijs wordt vervolgens verdeeld over het aantal huishoudens dat recht heeft op huurkorting.
5.3.3 Analyse met statistische berekeningen
De huurkorting die ontstaat als de gehele referentiegroep wordt genomen is in 2004 €9.039 en in 2005 €14.992. Tussen deze twee uitkomsten zit een verschil van €6.000. Dit verschil wordt grotendeels veroorzaakt door de WOZ-waarde die in 2005 ten opzichte van 2004 met bijna 34% is gestegen. Aangezien in dit onderzoek experimenten centraal staan, zijn meerdere scenario’s noodzakelijk om een bredere visie te krijgen Deze twee uitkomsten geven een te eenzijdig beeld. Om meerdere resultaten te creëren worden allereerst een aantal statistische toetsen toegepast. Het databestand bestaat
uit intervaldata (Keller and Warrack, 2003: 29). Dit betekent dat allereerst een aantal statistische berekeningen uitgevoerd worden zoals het rekenkundige gemiddelde (optie 2) en de mediaan (optie 3) om de centrale locatie te berekenen (Keller and Warrack, 2003: 93-95). Tevens is er een optie om de laagste en maximum waarde niet mee te nemen in de toets, zodat de meeste extremen niet meewegen in de uitkomst. Dit wordt optie 4 genoemd.
Tabel 14 Statistische uitkomsten van huurkorting 2004 en 2005
Huurkorting (in €) Toename
Optie Selectie referentiegroep 2004 2005 In € In %
1. Gehele referentiegroep 9.039 14.992 5.954 166
2. Woningcorporatie dichtst bij het gemiddelde van verhuureenheden 13.414 21.363 7.949 159 3. Woningcorporatie dichtst bij de mediaan van de verhuureenheden 14.544 22.422 7.877 154 4. Minimum en maximum van aantal verhuureenheden verwijderd 10.436 15.025 4.589 144
In tabel 14 zijn de resultaten weergegeven van een viertal statistische berekeningen, met uitzondering van optie 1 die uit de gehele referentiegroep bestaat. Door deze wijze ontstaat er een bredere visie ten aanzien van de huurkorting. Optie 1 laat ten opzichte van de andere opties het laagste bedrag aan huurkorting zien, zowel in 2004 als 2005. Optie 2 en 3 geven een uitkomst zien die het dichtst bij elkaar liggen ten opzichte van de andere opties. Het voordeel van de mediaan ten opzichte van het gemiddelde is dat het minder gevoelig is voor extreme waarden (Keller and Warrack, 2003: 98). Optie 4, waarbij de minimum en maximum verwijderd zijn, geeft een hogere huurkorting weer ten opzichte van optie 1. Gebaseerd op deze uitkomsten geven het gemiddelde en mediaan het beste een gemiddelde uitkomst weer van een huurkorting. Aangezien het databestand een aantal extreme waarden heeft, is hiervoor kozen om met de mediaan verder te experimenteren.
5.3.4 Analyse met betrekking tot de mediaan
Gebaseerd op de voorgaande paragraaf wordt in deze paragraaf de mediaan als uitgangspunt genomen. De mediaan bepaalt welke woningcorporatie tot de middelste behoort van de referentiegroep (gebaseerd op verhuureenheden). Doordat de uitkomst maar uit één woningcorporatie bestaat, is deze visie in het kader van experimenteren niet volledig objectief. Rondom de mediaan bevinden zich woningcorporaties die een vergelijkbaar aantal verhuureenheden hebben. Vandaar de keuze om met meerdere woningcorporaties die rondom de mediaan liggen te experimenteren. Bij de eerste berekening is de mediaan met tien woningcorporaties genomen, bij de tweede berekening is de mediaan genomen met twintig woningcorporaties, enzovoorts tot de mediaan met vijftig woningcorporaties. In tabel 15 zijn deze vijf uitkomsten weergegeven van 2004 en in tabel 16 van
2005. Ter vergelijking is de huurkorting met betrekking tot de mediaan uit 2004 en 2005 (tabel 14) toegevoegd in deze tabellen.
Tabel 15 Huurkorting 2004 met betrekking tot de mediaan
Omvang Huurkorting (in €)
Mediaan 14.544 Mediaan + 10 woningcorporaties 11.226 Mediaan + 20 woningcorporaties 11.121 Mediaan + 30 woningcorporaties 10.808 Mediaan + 40 woningcorporaties 10.247 Mediaan + 50 woningcorporaties 10.578
De uitkomsten die in tabel 15 zijn weergegeven geven een beter beeld omtrent een huurkorting in vergelijking tot de uitkomst waarbij alleen gekeken is naar de mediaan. De huurkorting daalt als de groep woningcorporaties groter wordt tot de omvang met 50 woningcorporaties. Deze laatste situatie geeft een stijging weer ten opzichte van de voorgaande klassen met uitkomsten.
Op eenzelfde wijze is dit ook voor 2005 uitgevoerd dat in tabel 16 is weergegeven.
Tabel 16 Huurkorting 2005 met betrekking tot de mediaan
Omvang Huurkorting (in €)
Mediaan 22.422 Mediaan + 10 woningcorporaties 16.759 mediaan + 20 woningcorporaties 17.169 mediaan + 30 woningcorporaties 16.620 mediaan + 40 woningcorporaties 16.038 mediaan + 50 woningcorporaties 16.279
Deze uitkomsten zijn niet geheel vergelijkbaar met de uitkomsten met 2004. De mediaan met 20 woningcorporaties geeft de hoogste huurkorting weer. Daarna volgen een tweetal uitkomsten die een dalende huurkorting laten zien en de laatste uitkomst geeft een lichte stijging aan van een huurkorting in vergelijking tot de voorgaande twee.
5.4 Experiment gebaseerd op deelgebieden
In de voorgaande paragraaf is met behulp van statistische toetsen de uitkomsten weergegeven. Aangezien de woningcorporatiesector diverse betrokken partijen heeft, zoals politici, burgers alswel betrokken partijen voor de sector zelf, staat in dit hoofdstuk indelingen naar deelgebieden centraal.
Door deze wijze wordt duidelijk wat de gevolgen per deelgebied zijn. In de eerste paragraaf is er een indeling gemaakt op basis van het aantal inwoners per gemeente. Het CFV heeft een indeling gemaakt