Dat zit maatschappelijk vast(-)goed! Een onderzoek naar het maatschappelijk rendement van woonstichting De Kernen. Bijlagedocument

(1)

“Dat zit maatschappelijk vast(-)goed!”

Een onderzoek naar het maatschappelijk rendement van woonstichting De Kernen

Bijlagedocument

Auteurs: I.B.H.D. (Ivo) van den Heuvel

2037534

L.D. (Lucas) Schuiling

2045506

Versie: 23 mei 2014

Bedrijfsbegeleider: M. (Maarten) Zondag

Opdrachtgever: H. (Harrie) van Galen

Opleiding: BE Bedrijfseconomie

Academie voor Financieel Management

Afstudeerperiode: 2

^e

semester 2013-2014

Cohort 2010-2011

Eerste begeleider docent: J.C.M. (Hans) Gruijters

Tweede begeleider docent: R. (René) Warnaar

(2)

Inhoudsopgave

Bijlage 1 Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen ... 3

Bijlage 2 Relevante wetsartikelen ... 8

Bijlage 3 Definities maatschappelijk rendement ... 9

Bijlage 4 Interview medewerkers ... 12

Bijlage 5 Interviews externen ... 22

Bijlage 6 Effectenarena ... 34

Bijlage 7 Wat Werkt in de Wijk ... 36

Bijlage 8 Storytelling ... 38

(3)

Bijlage 1 Verklarende woordenlijst en gebruikte afkortingen

Afkorting / begrip Betekenis

Aedes Aedes is de landelijke branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De vereniging is gevestigd in Den Haag en heeft voor lobbyactiviteiten op Europees niveau ook een kantoor in Brussel.

BBSH Het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) is een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aangestuurd door de Woningwet en bevat de regels, vastgesteld door het Ministerie van VROM, waaraan woningcorporaties (en gemeentelijke woningbedrijven) zich moeten houden. De herziende Woningwet zal het BBSH uiteindelijk vervangen.

Benchmarken Een van tevoren bepaalde positie, die kan worden gebruikt als referentiepunt, een standaard waarmee iets kan worden gemeten of beoordeeld. Benchmarking is prestatievergelijking met als expliciet doel hiervan te leren.

Brutering De verzelfstandiging van woningcorporaties in de jaren ‘90 van de vorige eeuw.

Causaal verband Causaliteit verwijst naar de veronderstelling of theorie dat gebeurtenissen plaatsvinden als gevolg van bepaalde andere gebeurtenissen, die daaraan vooraf gegaan zijn; een oorzaak gaat vooraf aan een gevolg. Men spreekt in dergelijke gevallen van een causaal verband tussen twee gebeurtenissen.

CFV Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het CFV is een zelfstandig bestuursorgaan met als belangrijkste taken financieel toezicht houden op en saneren van woningcorporaties in Nederland.

(Bijlage 2 Artikel 71a, Woningwet) Andere vormen van toezicht op corporaties vallen onder de verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst (voorheen minister van BZK).

Corporatie Een corporatie, of woningcorporatie/woningbouwcorporatie, is een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van woonruimte (sociale woningbouw).

Demingcirkel De kwaliteitscirkel van Deming. Zie PDCA.

Driekamermodel Het Driekamermodel is een aanpak die corporaties ondersteunt in transparante besluitvorming en communicatie over strategische, financiële keuzes tussen maatschappelijke taken, renderend vastgoed en een financieel gezonde organisatie.

(4)

Effectenarena De Effectenarena is een instrument dat helpt om de relatie tussen investeringen, maatregelen en effecten in beeld te krijgen.

Oorspronkelijk ontwikkelt door SEV (Stichting Experimenten Volkshuisvesting) voor woningcorporaties, maar ook geschikt voor andere maatschappelijke instellingen zoals zorgorganisaties.

Effectiviteit De relatie tussen de prestaties of de activiteiten enerzijds en de resultaten, zoals vooropgesteld in de strategische doelen, de tactische en/of operationele doelstellingen, anderzijds.

Efficiency Verhouding tussen de output en de input; betreft de vraag of met de ingezette middelen niet meer output had kunnen worden gerealiseerd.

Financieel rendement Het rendement (r) dat over een tijdvak van tijdstip ‘t-1’ tot tijdstip ‘t’ wordt gerealiseerd, is gelijk aan de netto opbrengst (O) aan het einde van dat tijdvak gerelateerd aan het aanvankelijk geïnvesteerde kapitaal (K).

Inkomensgrens Om als nieuwe huurder in een corporatiewoning tot 699,04 euro te mogen wonen, moet het gezinsinkomen onder de 34.678 euro per jaar blijven. De meest recente aanslag inkomstenbelasting of het zogenaamde IB-60 formulier levert daarbij het bewijs over de hoogte van het inkomen. Het gaat dan om het inkomen van het vorig kalenderjaar, of van het jaar daarvoor.

Input Elk soort middel dat nodig is om een proces/activiteit op te starten: bijv. financiële, menselijke en technologische middelen.

KSF Kritische succes factor(en). Een KSF is een kenmerk van de organisatie of van de omgeving, dat essentieel is voor de levensvatbaarheid en het succes van die organisatie.

Kulturhus Een combinatie van verschillende voorzieningen in één of meerdere gebouwen, waarin samenwerking de sleutel is. Vaak worden zowel niet-commerciële als commerciële voorzieningen onder één dak geplaatst, zoals een peuterspeelzaal,

kinderopvang, schoolruimte, artsen, fysiotherapeut, bibliotheek, vergaderfaciliteiten en ontmoetingsplekken.

Kwantificeren Kwantitatief wil zeggen: uitgedrukt in getallen.

Lemon Lemon, de leefbaarheidsmonitor, is een instrument om beleving van leefbaarheid te meten en te presenteren.

Logische model Het schema ‘input – output – outcome’ in het kader van beleids- en planvorming, afkomstig van de SEV.

Maatschappelijk budget Financiële middelen waarmee maatschappelijke taken van corporaties kunnen worden ontplooid.

Maatschappelijk rendement De verhouding tussen de input en de maatschappelijke effecten, de outcome.

MKBA Maatschappelijke kosten en baten analyse. Een maatschappelijke

(5)

kosten-batenanalyse (MKBA) is een hulpmiddel om besluiten te nemen over ingrijpende ruimtelijke projecten. Bijvoorbeeld over de aanleg van een nieuwe weg. Alle voor- en nadelen worden in de MKBA op een rij gezet en zoveel mogelijk in geld uitgedrukt.

Zo kunnen bestuurders een zo objectief mogelijk besluit nemen over het project. En hun besluit beter uitleggen aan anderen.

Monetariseren Het in geld uitdrukken van bepaalde (benoemde) effecten.

Novelle Een novelle is een in Nederland gebruikte term voor een

wetsvoorstel dat moet leiden tot een tweede wet die samenhangt met een wetsvoorstel dat aanhangig is bij de Nederlandse Eerste Kamer. Het kan bijvoorbeeld gaan om het terugdraaien van een deel van de eerste wet, of juist aanvullingen toe te voegen.

Onrendabele top De onrendabele top is het verschil tussen de investering in nieuwbouw en de bedrijfswaarde van deze nieuwbouw. De bedrijfswaarde wordt bepaald door (de contante waarde van) de toekomstige huuropbrengsten minus de toekomstige lasten. In de praktijk blijkt de bedrijfswaarde lager te zijn dan de investering.

Het gaat immers om sociale huurwoningen die onvoldoende huur opleveren, gegeven de investeringen die gedaan moeten worden.

De onrendabele top (het verlies) moet de corporatie al boekhoudkundig verwerken op het moment van investering.

Outcome Het gevolg van een resultaat.

Output Het resultaat, als gevolg van gedane inspanningen.

PDCA De kwaliteitscirkel van Deming. De PDCA-cyclus geeft het principe weer van continue verbetering en wordt gevormd door de facetten Plan-Do-Check-Act. Met dit principe wordt

aangegeven dat voor het bereiken van een hogere kwaliteit een continue cyclus op gang moet worden gebracht van het plannen van acties, het ten uitvoer brengen van geplande acties, het checken of de resultaten van de acties werkelijk zijn zoals was beoogd en het bijsturen of bijstellen van de uitvoering of plannen naar aanleiding van de checkresultaten.

PI (Kritieke) prestatie-indicatoren. Variabelen om prestaties van ondernemingen te analyseren. Het is een

managementinstrument.

Platform31 Platform31 is een kennis- en netwerkorganisatie voor stedelijke en regionale ontwikkeling. Platform31 is de fusieorganisatie van KEI, NICIS Institute, NIROV en SEV.

RvC Raad van Commissarissen.

SEV Samen met andere organisaties gefuseerd tot Platform31.

Social governance Deugdelijk ondernemingsbestuur, toegepast in non-profit instellingen.

(6)

Sociale index De Sociale Index is een instrument dat meerdere malen per jaar wordt bijgewerkt. Het doel is om periodiek de ontwikkelingen over een langere periode samen te vatten,

kennis uit relevant (aanvullend) onderzoek aan te bieden, relevante stedelijke ontwikkelingen en nieuwe inzichten aan te bieden. Het moment van rapportage wordt ook gebruikt als moment van (her)ijking.

Sociale-huurwoning Sociale huurwoningen zijn goedkopere huurwoningen die meestal eigendom zijn van een woningcorporatie. Om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning moet men aan bepaalde voorwaarden voldoen.

SROI SROI staat voor Social Return on Investment. SROI is een methodiek voor het meten van de effecten en het rendement van maatschappelijke projecten. SROI maakt de doelen, stakeholders, investeringen en effecten van activiteiten inzichtelijk.

Stakeholders Een persoon of organisatie die invloed ondervindt (positief of negatief) of zelf invloed kan uitoefenen op een specifieke organisatie, een overheidsbesluit, een nieuw product of een project.

Storytelling Effecten verantwoorden met beargumenteerde verhalen.

SVWN Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland. De Stichting is in 2009 opgericht, met als doel een geobjectiveerd en onafhankelijk stelsel van visitaties voor Woningcorporaties te ontwikkelen, te beheren en te borgen.

Theory of change De veranderingstheorie. Het geheel van gedachten over hoe die maatschappelijke effecten tot stand komen. Dit is met andere woorden de oorzaak-gevolg-redenering die ten grondslag ligt aan een investering, veelal verwoord in een ‘als… dan…’- constructie.

Throughcome De doorwerking van maatschappelijke effecten in de maatschappij.

Throughput Maatschappelijke activiteiten kunnen van verschillende aard zijn:

het leveren van diensten, het bouwen van vastgoed of het begeleiden van mensen. Het is een productieproces van het maatschappelijk rendement wat binnen de organisatie plaatsvindt.

Toegelaten instellingen Met de inwerkingtreding van de Woningwet in 1902, werd het mogelijk dat verenigingen of stichtingen worden toegelaten als instellingen, die uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Door middel van die toelating zijn ze verbonden met de overheid. In het spraakgebruik worden toegelaten

instellingen meestal aangeduid als woningcorporaties.

(7)

Visitatie Een visitatie is een officiële inspectie. De visitatie maakt het woningcorporaties mogelijk op een eenduidige manier verantwoording af te leggen over hun maatschappelijke prestaties.

Wat werkt in de wijk Wat Werkt in de Wijk is een vakgemeenschap in combinatie met een doe-het-zelf kennisbank van effectieve wijkinterventies.

Woningwet De Woningwet is een Nederlandse wet, ingevoerd in 1901 door het kabinet-Pierson. De wet stond op 22 juni 1901 in het Staatsblad, maar trad pas in werking op 1 augustus 1902. Het doel van de Woningwet was om bewoning van slechte en

ongezonde woningen onmogelijk te maken en de bouw van goede woningen te bevorderen. Het wordt algemeen beschouwd als het begin van de overheidsbemoeienis met de volkshuisvesting in Nederland.

WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is een onafhankelijk instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen.

(8)

Bijlage 2 Relevante wetsartikelen

Artikel 11, BBSH

Artikel 71a, Woningwet

a. het bouwen, verwerven, bezwaren en slopen van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden;

b. het in stand houden van en het treffen van voorzieningen aan haar woongelegenheden en onroerende aanhorigheden, en aan woongelegenheden en onroerende aanhorigheden van derden;

c. het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden en aanhorigheden,

bedoeld in onderdeel b, grenzende omgeving;

d. het beheren, toewijzen en verhuren van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden;

e. het vervreemden van woongelegenheden en onroerende aanhorigheden;

f. het aan bewoners van bij de toegelaten instelling in beheer zijnde woongelegenheden verlenen

van diensten die rechtstreeks verband houden met de bewoning, alsmede het, aan personen die te kennen geven een zodanige woongelegenheid te willen betrekken, verlenen van diensten die rechtstreeks verband houden met het huisvesten van die personen, en

g. de werkzaamheden die noodzakelijkerwijs voortvloeien uit het verrichten van de werkzaamheden,

genoemd in de onderdelen a tot en met f.

1. Het fonds:

a. verstrekt subsidie aan toegelaten instellingen ter bevordering van de sanering van toegelaten instellingen die niet beschikken over de noodzakelijk te achten financiële middelen, of, volgens bij of krachtens algemene maatregel van bestuur gegeven voorschriften, ter tegemoetkoming in de kosten van werkzaamheden van toegelaten instellingen, en

b. verricht taken in het kader van het toezicht op toegelaten instellingen, voor zover die taken bij algemene maatregel van bestuur zijn aangegeven, welke taken de financiële aspecten van de werkzaamheden van die instellingen betreffen en tot welke taken kan behoren het aan Onze Minister verschaffen van inzicht in de financiële situatie van die instellingen gezamenlijk.

(9)

Bijlage 3 Definities maatschappelijk rendement

Werken aan wonen

¹

Sylvia van der Werf, auteur van het boek Werken aan wonen dat in 2013 is uitgegeven, definieert in haar boek maatschappelijk rendement als volgt:

“Het verschil tussen het feitelijk behaalde financiële rendement en het mogelijke optimale rendement bij commercieel handelen, ‘de onrendabele top’.”

Deze definitie wordt echter bekritiseerd in een artikel² van Vincent Gruis in 2003. De definitie stelt dat het verschil tussen het financiële rendement en een fictief marktconform rendement, het economische offer, gelijk is aan het maatschappelijk rendement. De eenvoudigheid van deze benadering nodigt uit om het te gebruiken, echter het maatschappelijk rendement wordt dan uitgedrukt in economische kosten in plaats van maatschappelijke opbrengsten. Het uitdrukken in een rendementspercentage kan misleidend zijn en zelfs leiden tot inefficiëntie leiden. Als er sprake is van een lager financieel rendement zou dat betekenen dat er een hoger maatschappelijk

rendement wordt behaald.

Het SEV programma

In een publicatie uit het SEV-programma Vernieuw(d) maatschappelijk ondernemerschap in 2003,

”Weten van renderen”³ geschreven door drs. J. Deuten en prof.dr.ir. George de Kam, wordt geen eenduidige definitie geformuleerd omdat zij die tijdens hun verkenning nog niet blijken te hebben gevonden. “De term maatschappelijk rendement

kan vanuit verschillende invullingen worden gebruikt en het onderwerp is dan nog sterk in ontwikkeling”, zo schrijven de auteurs.

Enkele jaren later in 2007 is er opnieuw een publicatie uit het SEV-programma verschenen,

“Het praktijkboek maatschappelijk rendement”⁴ door drs. J. Deuten. De schrijver omschrijft hier wel een definitie voor maatschappelijk rendement:

“de verhouding tussen enerzijds de input en anderzijds de maatschappelijke effecten (de outcome)”

Er is een goed maatschappelijk rendement bij een

groot maatschappelijk effect met weinig input. Er is sprake van een slecht maatschappelijk rendement met veel input en klein maatschappelijk rendement.

1 Werf van, S. (2013). Werken aan Wonen, (volks)huisvesting in Nederland (2^e druk). Bussum: Uitgeverij Coutinho.

2 Gruis, V. (Maart 2003), Maatschappelijk rendement en economisch offer niet hetzelfde. In B&G pagina’s 12-14

3 Deuten, J. & Kam, G. de (2003), Weten van renderen. Rotterdam: SEV.

4 Deuten, J. (November 2007), Praktijkboek maatschappelijk rendement Deel 1: methoden. Rotterdam: SEV.

(10)

Werken aan maatschappelijk rendement

⁵

In het rapport “Werken aan maatschappelijk rendement”, een handreiking voor opdrachtgevers van MKBA’s⁶ in het sociale domein, opgesteld door het ministerie van binnenlandse zaken, wordt een definitie genoemd die lijkt op de definitie in de SEV publicatie uit 2007.

“Maatschappelijk rendement is de toegevoegde waarde van een investering voor de hele maatschappij. De verhouding tussen de benodigde investering in geld, mensen en of middelen (input) enerzijds en het maatschappelijk effect dat wordt bereikt (outcome) anderzijds. Deze relatie verloopt via de tastbare, telbare resultaten van de activiteiten (output).”

De definitie komt overeen met die uit SEV-programma, echter is deze uitgebreider geformuleerd.

Mensen, stenen, geld. 2.0

⁷

Peter van Os geeft in zijn boek mensen, stenen, geld 2.0 de volgende definitie voor maatschappelijk rendement:

“De verhouding tussen outcome en de input oftewel tussen de maatschappelijke effecten en de ingezette middelen.”

Ook deze definitie heeft gelijkenis met de definities uit het SEV-programma en het rapport van het ministerie van binnenlandse zaken.

Verderop in het boek wordt deze definitie genuanceerd. Rendement is een verhouding tussen baten en kosten. Als de baten groter zijn dan de kosten, het verhoudingsgetal is dan groter dan één, dan is er sprake van positief rendement. De baten van de input komen terecht bij de doelgroep van het beleid, echter de input is niet enkel en alleen van de wooncorporatie. Deze kan ook gedeeltelijk komen van andere instanties, zoals gemeente, waarmee de corporatie samenwerkt. Om de verhouding juist te bepalen moeten de baten en kosten van de overige investeerders en

incasseerders worden meegenomen in de berekening. De definitie van Peter van Os lijkt veel op de eerder genoemde definities in het SEV programma en het rapport van het ministerie van

binnenlandse zaken. De nuance is dan ook voor die definities van toepassing.

Keeris, 2011

“Het rendement voor de (lokale) gemeenschap, dat toegeschreven kan worden door het operationeel handelen en de geleverde inzet en inspanningen in en buiten de onderneming op collectief, zowel als op individueel niveau van de medewerkers, als gevolg van het gevoerde Maatschappelijk Verantwoord, of Betrokken Ondernemingsbeleid.”

AEDES

Woningcorporaties drukken hun succes niet uit in een winstpercentage. Het resultaat van corporaties bestaat uit maatschappelijk rendement:

5 Ministerie van Binnenlandse zaken. Werken aan maatschappelijk rendement, Een handreiking voor opdrachtgevers van MKBA’s in het sociale domein.

6 MKBA’s: Maatschappelijke kosten- en batenanalyses.

7 Os, P. (2013). Mensen, stenen, geld 2.0. Amsterdam: RIGO research en advies BV.

(11)

De waarde die een project heeft voor de maatschappij, in relatie tot de investering (geld en menskracht) die ervoor nodig is om dat project van de grond te krijgen.

Die maatschappelijke winst kan verschillende vormen aannemen. Goede woningen en een prettige woonomgeving dragen bij aan het gevoel van veiligheid in de wijk en aan de gezondheid van de bewoners.

(12)

Bijlage 4 Interview medewerkers

Voor de interne interviews hebben we de volgende vragenlijst gebruikt:

1. Wat verwacht u van ons onderzoek?

2. Wat is volgens u maatschappelijk rendement?

3. En welke definitie kunt u hieraan koppelen?

4. Welke doel heeft de kwantificatie van het maatschappelijk rendement voor De Kernen? Wat is het motief?

5. Wie zijn volgens u de belanghebbenden van het onderzoek?

6. Wilt u de belanghebbenden betrekken bij het kwantificeren van het rendement?

7. Maatschappelijk rendement bepalen van de gehele bedrijfsvoering of van een project/ per investeringsbeslissing?

8. Wilt u maatschappelijk effecten tellen of vertellen?

9. Kiest u voor een methode waarbij benchmarking mogelijk is of een standalone oplossing?

10. Mag maatschappelijk rendement geld kosten?

11. Wat zijn de maatschappelijke doelstellingen van De Kernen?

12. Welke middelen/ investeringen zet De Kernen in om maatschappelijk rendement te behalen?

13. Wat is uw eigen maatschappelijk rendement?

14. Hoe denkt u momenteel over de maatschappelijke prestaties van De Kernen, ten opzichte van collega corporaties?

15. Heeft u al nagedacht over een geschikte methode, zo ja, wat zou een mogelijke methode kunnen zijn?

16. Heeft u nog tips?

17. Wat is uw huidige functie?

18. Hoe is het huidige beleid opgesteld om aan de maatschappelijke taak van De Kernen te voldoen?

19. Hoe wordt er momenteel gecommuniceerd over maatschappelijk rendement?

Niet alle vragen zijn door iedereen beantwoord.

(13)

Vragen / Geïnterviewde

Marinus Kempe 2. Wat is volgens u

maatschappelijk rendement?

Positief effect: leefbaarheid, welzijn, beleving. Het verschil met commerciële.

4. Welke doel heeft de kwantificatie van het maatschappelijk rendement voor De Kernen? Wat is het motief?

Op moment dat wij geen feeling hebben bij het maatschappelijk rendement is het de vraag hoe effectief wij de tent runnen. Kan de outcome niet anders georganiseerd worden? Niemand weet wat ze kosten en we hebben het niet betaald. Corporaties zijn in feite van niemand. Ik moet mij verantwoorden aan RvC en een paar overheidstoestanden. Het is wel maatschappelijk geld. Wij proberen ver vooruit te kijken.

Initiatieven van particuliere eigenaren. Boek van Wouter Beekers.

Bewoonde Land. Van wie is nou de corporaties?

8. Wilt u

maatschappelijk effecten tellen of vertellen?

Beide. Dat maakt de uitdaging groot. Keurig benoemen is wel te doen.

Wat doet een Kulturhus nou met de vastgoedwaarden etc. t.o.v. de investering die ik nu doe. Welke factor bepaald of de verhuurbaarheid is toegenomen of niet, zijn er meer verenigingen, zijn ze levensvatbaarder geworden. In geld uitdrukken is niet mogelijk.

9. Kiest u voor een methode waarbij benchmarking mogelijk is of een standalone oplossing?

Met benchmarken houd je elkaar scherp. Hier ben ik dol op. We hoeven het wiel niet uit te vinden. Probeer het vergelijkbaar te houden met de buren.

10. Mag

maatschappelijk rendement geld kosten?

Ja. Onrendabele top ongeveer 40%? Kostprijs, je laat zoveel liggen in 40 jaar? Vroeger had je dat nog niet al die moderne sanitair. Mag dit ten koste komen van de onderkant van de maatschappij?

11. Wat zijn de maatschappelijke doelstellingen van De Kernen?

Strategische visie makken. Goed wonen aan de onderkant van de maatschappij. Zie de statuten. Visie > Concreet resultaat.

(14)

12. Welke middelen/

investeringen zet De Kernen in om

maatschappelijk

rendement te behalen?

Mijn rol gaat over visie, verbinden, zorgen dat organisatie effectief en efficiënt is.

14. Hoe denkt u momenteel over de maatschappelijke prestaties van De Kernen, ten opzichte van collega

corporaties?

Net zoveel doen als collega corporaties. Wat is het nut om meer te doen?

16. Heeft u nog tips? Stel wij waren er niet. Hoe zou u het maatschappelijk rendement zelf willen organiseren? Waar zijn wij nu verschillend in?

Vragen /

Geïnterviewde Harrie van Galen 2. Wat is volgens u

De meerwaarde die wij bieden boven het verhuren van alleen stenen aan klanten.

Interne verantwoordelijkheid: Inzichtelijk hebben wat je doet op maatschappelijk gebeuren om nog beter afwegingen te kunnen maken waarom je dingen doet. Financiële afwegingen, maatschappelijke afwegingen. De component Maatschappelijk verantwoord bezig zijn zit hierin opgesloten. De juiste dingen op de juiste plek te doen. Externe verantwoordelijkheid: naar externen de meerwaarde gekwantificeerd te laten zien wat wij meer doen dan de commerciële vastgoedboeren.

Spreker van de UvT haalde BV woningcorporaties en de BV commerciële partijen aan. Hij liet zien dat corporaties heel veel geld aan overhead besteden. Zijn aanname was dat 40% gekwalificeerd werd als

maatschappelijk. Het verschil wat corporaties roepen. Na correctie in W&V houdt hij grotere bedragen over, dus dit kan inefficiëntie betekenen.

Gecorrigeerde W&V. Maatschappelijke prestatie eruit vissen. Nadere informatie van Harrie volgt. Bruteringsoperaties. Corporaties zijn

losgelaten, CFV, WSW, en BBSH kwam. Later kwamen MG-circulaires die BBSH beter zou handhaven. Opeens gingen corporaties allemaal dingen doen buiten de corebusiness. Directeuren van corporaties kregen veel meer vrijheid. Koopwoningen gaan bouwen, woonboot kopen,

jachthavens kopen. Vrijbrief om maatschappelijk bezig te zijn.

Geldstromen en niet voldoende grip houden hierop kunnen mogelijke oorzaken zijn.

5. Wie zijn volgens u de belanghebbenden van het onderzoek?

Centraal fonds voor de volkshuisvesting (verplicht), Binnenlandse zaken, jaarverslaglegging, transparantie belangrijk. Gemeenten,

huurdersbelangenverenigingen, politiek (ook lokale partijen),

6. Wilt u de belanghebbenden betrekken bij het kwantificeren van het rendement?

Toetsen in de maatschappij, bij belanghebbenden of zij ook het nut zien.

Anders is het te bureaucratisch.

(15)

8. Wilt u

Beide, tellen/monitoren omdat je altijd verantwoord bezig moet zijn.

Balans tussen commercieel en maatschappelijk presteren. Dus een gezonde mix. Vertellen is het gemis de afgelopen jaren. Andere

interpretatie: Cijfers niet gebruiken om aan de voorkant te laten zien en daarop te focussen, maar laten zien hoeveel het ons allemaal kost en wat we hebben bereikt. Ik hoop op handvaten hoeveel zoiets nou mag kosten.

Criteria voor investeringsbeslissingen: waar bouw je ze, wat is de vraag, wat is de huur, wat levert het de maatschappij op?

Eerst standalone, dan benchmarking wanneer meerdere corporaties volgen. Ik denk dat er weinig corporaties zijn die iets doen.

10. Mag

Ja. Afhankelijk van financiële buffer. De bedrijfsvoering (kasstromen, winsten etc.) Van elke euro die je uitgeeft, geef je bijvoorbeeld 20 eurocent aan het maatschappelijke uit. Bepaald bedrag per kern beschikbaar stellen (afhankelijk van grootte van een kern). In de begroting het maatschappelijke al meenemen.

13. Wat is uw eigen maatschappelijk rendement?

Indirect: Het proces op gang brengen dat de kernen laat zien wat zij doet op dit vlak. De trigger kwam van de visitatiecommissie. Dit is een advies, geen verplichting. Directeur is hier gevoelig voor. .

corporaties?

Er zijn misschien wel 450 corporaties in Nederland. 50 zullen op dit moment actief bezig zijn denk ik. Van die rest leeft het wel, maar nog niet actief genoeg. Op basis van seminars, collega-directeuren. Terwijl er al jaren over is geschreven.

15. Heeft u al nagedacht over een geschikte methode, zo ja, wat zou een

mogelijke methode kunnen zijn?

Geen idee!

16. Heeft u nog tips? Wat is voor de kernen nou een maatschappelijke prestatie? Wat voor succesfactoren zitten in de BSC. Een aantal hiervan zijn te linken aan maatschappelijk presteren. Link maken met bedrijfsplan. Wat doet De Kernen allemaal binnen de kaders van het bedrijfsplan. Dus arceren wat maatschappelijk is. Groen is keihard, oranje is in grijsgebied, rood is bedrijfsvoering wat niks met maatschappij te maken heeft.

Jan Boot 2. Wat is volgens u

Alle meerwaarde die je realiseert boven het basis financieel rendement.

Je stelt een rendementseis van X, maar maatschappelijk wordt hij gewaardeerd op Y. Je maatschappelijke kosten zitten in de afboeking op de onrendabele top. Je moet een paar criteria hangen om

maatschappelijk rendement te bepalen.

(16)

Een investering doen die niet per se met de woning heeft te maken Ik doe iets met het geld wat een andere partij niet doet, wat goed is voor de leefbaarheid in een dorp.

Wij. Kulturhus is geen dekkende investering. Als het dorp de behoefte al lang heeft en het dorp dit positief waardeert, hierdoor kun je uitleggen waarom je maatschappelijk bezig bent.

8. Wilt u

Beide. Wij kijken wat onze toegevoegde waarde is. Primair: onderdak bieden. Secundair: Bijdragen aan leefbaarheid. Juist in het laatste zitten de maatschappelijke investeringen. De leefbaarheid is te meten aan de hand van de OZB waarde. Stel in kern A brengt deze meer op dan in kern B. Wonen mensen prettig? Hoeveel vertrekken er? Waarom vertrekken ze? Hoe prettig wonen ze? Correleert dit met plekken waar je

maatschappelijke invetseringen doen? Moeten wel vergelijkbare kernen zijn.

Benchmarking is niet primair, alleen interessant als je zeker weet dat je hetzelfde meet. Meet ik wel echt het effect van een investering of meet ik iets anders? Focus ligt meer op de waardering die direct volgend is op een investering. Enquête een jaar naar de opening van een Kulturhus. Denkt u dat voorkomen is dat de sportclub zou verhuizen?

10. Mag

Die snap ik niet. Moet er een relatie zijn tussen financieel en

maatschappelijk rendement zijn? Nee. Wethouders: willen jullie hier nog woningen bouwen want de school gaat achteruit. Financieel niet

verhuurbaar of moeilijk. Er zijn genoeg kernen waar ze ook zonder school kunnen dus in dit geval niet. Maar sommige gevallen wel. Het mag wel geld kosten, maar het moet niet. Past dit ook in de visie? Dit is een secundaire taak, afwegen t.o.v. primaire taak.

Mensen huisvesten die dit niet op hun eigen houtje kunnen doen.

Mijn toegevoegde waarde is de betrokkenheid van de doelgroep. De mensen met een laag inkomen. Ik wil graag de doelgroep huisvesten. Het kan toch niet zo zijn dat als je voor een dubbeltje geboren bent dat je niet voor een stuiver op straat kan komen te liggen.

corporaties?

Goed! Wij zijn in staat om te blijven bouwen voor mensen met een laag inkomen (primair) en we geven behoorlijk wat investeringen in

maatschappelijk bezig zijn. Koploper zijn is niet belangrijk, maar we hoeven ons niet te schamen in wat we maatschappelijk investeren. Dit doen wij onverplicht, dit maakt het ook makkelijker om met elkaar te delen.

Waterweg Wonen beschrijft wat aanvullend gedaan wordt en hoeveel het kost. Tijd investeren. Noteer met zijn allen dat je bijvoorbeeld 10/100 uren besteed aan maatschappelijk gebeuren. Sponsorbeleid,

leefbaarheidsfonds. Op het moment dat een investering geen zichtbare investering meer oplevert, dan ermee kappen

16. Heeft u nog tips? Langs gaan bij Aedes. Arrivé: Adviesclub voor corporaties. Vaak ook wel op dit thema. Connecties zijn aanwezig.

http://www.aedes.nl/content/artikelen/financi- n/verhuurdersheffing/gedateerd/Atrive.xml

(17)

Henri Janssen 2. Wat is volgens u

In hoeverre is maatschappelijk rendement aanwezig. Vastgoed: in hoeverre gun je bedrijven werk in de lokale omgeving (buiten EU aanbestedingsprocedure). Is dat maatschappelijk rendement?

Wijzelf. Gemeentes, overheid gebruikt wooncorporaties als een melkkoe.

Richting de overheid kun je laten zien wat wij doen t.o.v. commerciële bedrijven. Richting gemeenten laat je zien wat voor maatschappelijke activiteiten wij doen. Kulturhus Op Hemert heeft een maatschappelijke functie. Welk rendement levert dit op in de toekomst? In hoeverre is een Kulturhus toegevoegde waarde voor een kern?

8. Wilt u

Zo gauw je iets kunt tellen kun je het benchmarken en dus vertellen.

10. Mag

ja, dit kost altijd geld volgens mij. Onrendabele toppen: Aanvangshuur jaarbasis / stichtingskosten > 4,05%. Stel huur is 650 euro, *12 = 7800, stichtingskosten 150.000 (kostprijs van de woning inclusief de grond).

Dus aanvangsrendement. Of reden aanvoeren. Maatschappelijk rendement.

Voor de zwakkere bevolking huisvesting verzorgen. De maatschappelijke functie. Zet eens een corporatie af tegen een belegger?

maatschappelijk

Moet ik navragen

Ik werk bij een maatschappelijke organisatie. Wij vertalen niet alles commercieel door dit maatschappelijk? Lastig

Inbraakpreventie jarenlang niet doorberekend aan de huurder. Ik zou door een bureau heen lopen om te inventariseren wat mensen nou allemaal doen. Heel maatschappelijk, redelijk maatschappelijk, beetje maatschappelijk.

16. Heeft u nog tips? Benieuwd naar de uitslag…Wat valt nou niet onder maatschappelijk rendement. Het is een containerbegrip. Commercieel gezien zou je onderhoudsdienst bijvoorbeeld beter kunnen uitbesteden. Sociale reclame van de organisatie. Speeltuin opknappen (leefbaarheid) Gemeente moet dit oppikken. Waarom wil de gemeente dat corporaties korten op

uitgaven? Gemeenten moeten dit doen. Mensen met een huurachterstand krijgen eerst telefoontje. Dan gesprek, dan hulpsanering, of cursussen.

Commerciële persoon zal geen huurder opzoeken, die gaat gelijk naar de deurwaarder. Dat begeleidingstraject kost geld. Aantal jaarverslagen pakken, eens kijken bij andere corporaties. Benchmarking van diverse corporaties. Onderhoud?

(18)

Petra Sprang 1. Wat verwacht u van

ons onderzoek?

Dat jullie ons helpen bij onze eigen vraagstukken. We moeten er iets?

Management Rapportage: huurachterstanden etc., concrete dingen.

Maatschappelijk rendement is dat niet. Veel meer inspanningen t.o.v.

rendement.

2. Wat is volgens u maatschappelijk rendement?

Alles doen om iets te verbeteren: Netwerken op orde, overige partijen >

leefbaarheid verbeteren, gezin met problematiek die hulp nodig heeft.

Het is onze taak om te zorgen dat deze mensen die hulp krijgen.

Servicedienstmedewerker, opzichter, woonconsulent. Deze zitten het meest achter de voordeur. Keer meedraaien met een woonconsulent.

Tom (grote woonconsulent). BBSH met spelregels, zorg voor huurders et cetera. Primaire doelgroep: iemand die niet makkelijk in zijn eigen huisvesting kan voorzien. Ook een keer met servicemedewerker mee.

3. En welke definitie kunt u hieraan koppelen?

Het fijn en goed kunnen wonen. Waar wij grip op hebben, waar particuliere het laten liggen. Grip op huurovereenkomst met algemene voorwaarden incl. sturingsmechanismen. Leefbaarheidsonderzoeken in West Maas en Waal. Vragen bij Jan Boot.

Onderdeel van strategisch voorraadbeheer. Dus nu en over een tijdje. 50 jaar in exploitaties. Martijn heeft overzicht van Kernplannen.

8. Wilt u

Je kunt niet alles tellen of vertellen. Camera’s versus tijd/geld en wat levert het op. Beleving? Klanttevredenheid.

Ik denk dat dit heel lastig is. Als het nu al lastig is om te meten, hoe wil je het dan vergelijken?

10. Mag

Ja. Op het moment dat wij een betalingsachterstand zien, wij doen er niets aan die mensen moeten ontruimd worden, dan doen we het niet goed. Maar altijd aan de voorkant, dus niet als excuus omdat het is misgelopen.

DNA: Waar sta je voor. Transparant zijn, netwerken hebben. Als we dingen doen, past dat in ons DNA en past dit DNA in het maatschappelijk rendement?

maatschappelijk

Pilots: Waar kunnen we dingen versterken, ruimte geven etc.

(19)

Mensen die dreigen te ontsporen toch weer op de rit te krijgen.

Humanitas. Wel bang voor dat achter de voordeur kijken straks misschien niet meer bij het takenpakket hoort.

corporaties?

Ik denk dat wij best veel doen. Leefbaarheidsfonds. Stellen zelf geld beschikbaar per kern. Informatie bij Marijke

Iedereen ziet de noodzaak van samenwerking wel in. De corporaties hebben veel geld en die moeten het maar doen. Beeldvorming vanuit de overheid.

16. Heeft u nog tips? Ik zou de handleiding pakken. Vertrouwd gevoel dat busjes en auto’s in de wijk rondrijden. Cas is de planner van de SDM, woonconsulenten gewoon benaderen.

Vragen /

Geïnterviewde Martijn de Groof 1. Wat verwacht u van

ons onderzoek? Iets waarmee te meten is waardoor je kunt afwegen doe je het 1 of doe je het ander. Hoe we het maatschappelijk rendement inzichtelijk maken.

Een tool om beslissingen te verantwoorden.

De bijdrage die iets levert aan de maatschappij. Het verschil tussen je investering en de opbrengst maar dan niet uitgedrukt in geld maar in het nut.

8. Wilt u

Voetbalveld in een dorp. Wat draagt dat bij aan de maatschappij.

Niet het eerste waar ik aan denk, dat benchmarken.

10. Mag

Ja. Woningprijzen zijn trouwens 70% van het maximaal haalbare. Dit is een beleid.

maatschappelijk

Financiën, uren, leefbaarheidsfonds (geld). Netwerk? Kennis?

Adviserende rol in de kernvisies.

(20)

16. Heeft u nog tips? Niet verzanden, geld wat we binnenhalen met huurverhoging, investeren in zonnepanelen.

Voetbalveld kun je ook gebruiken om woningen op te bouwen. Het 1 is 100 en het andere is 80 kun je niet zomaar zeggen. In de kernplannen de maatschappelijke doelstellingen meer naar voren brengen.

17. Wat is uw huidige functie?

Beleidsmedewerker: Ik zit op de strategie. Hiervoor was ik projectleider vastgoed. Sinds april beleidsadviseur, veel meer op de lange termijn.

Heel erg bezig met ons woningbezit, de kernplannen. Ingezoomd op een dorp, bij de input zit bevolkingsontwikkeling, woningbezit, planning projecten, projecten van derden, voorzieningenniveau. Output is de visie op die kern: investeren in bezig, langzaam terugtrekken, leefbaarheid.

18. Hoe is het huidige beleid opgesteld om aan de

maatschappelijke taak van De Kernen te voldoen?

Je kunt het vaak wel benoemen, maar moeilijk meetbaar maken.

Marijke Hoogeland 1. Wat verwacht u van

ons onderzoek?

Concreet maken wat eigenlijk heel abstract is.

Rendement heeft iets economisch in zich. Maatschappelijk rendement is de investering die je doet, dat iets in niet geld oplevert. Verantwoording is heel belangrijk. Het rendement mag niet zomaar op zichzelf staan en continuïteit van de gehele organisatie moet niet in het gedrang komen.

We zijn geen filantropische instelling natuurlijk. Tastbaar resultaat zien is belangrijk.

8. Wilt u

Hoeveel mensen worden hier blij van? Is dit te ranken?

Tevreden/ontevreden? Meten bij huurders, leefbaarheidsfonds> effect op omgeving. Legitimeren, verantwoorden. Vertellen waarom je dit doet. Dit moet telkens kloppen. Als je iets niet kunt borgen voor een bepaalde doelgroep is ook dat rendement er niet.

Ja uiteraard. Niet om te ranken, maar om te kijken of we op 1 lijn zitten.

De ene stuurt hier op aan, de ander doet weer iets anders.

10. Mag

Het kost geld, maar als het in de totale bedrijfsvoering zorgt voor slechte resultaten heeft het een negatieve keerzijde. Dit mag het niet hebben.

Het moet altijd positief zijn. Belang van huurders moet voorop gesteld worden.

Het moet aansluiten op wonen en welzijn.

De hele communicatie om het leefbaarheidsfonds? Hoe zorg ik ervoor dat dit breed aan de aandacht komt.

corporaties?

ja, we zijn ook redelijk innovatief en qua grootte redelijk slagvaardig. Niet de kleinste maar op zeker niet de grootste. Woonlinie heeft een minder fonds bijvoorbeeld

(21)

Deskresearch. Wat doen andere organisaties. Woonladder,

schuldhulpverlening, mensen die dreigen te ontsporen. Voor definiëren?

Dakloosheid?

16. Heeft u nog tips? Woonconsulent > van de 36 uren besteedt hij 30 uren aan de maatschappij.

19. Hoe wordt er momenteel

gecommuniceerd over maatschappelijk rendement?

Vooral beargumenteren in teksten. Mensen enthousiast maken voor nieuwe ideeën. Naar buiten toe de mooie dingen in de etalage zetten.

Pipowagen > mobiel trefpunt/dorpshuis. Geluidsinstallatie dorpshuis.

Gevolgen: hierdoor kunnen weer bruiloften, feesten etc. worden gehouden.

(22)

Bijlage 5 Interviews externen

Gemeente Zaltbommel

Naam: Johan van Rooij

Functie: Beleidsmedewerker Wonen gem. Zaltbommel Datum: 25 – 02 - 2014 Tijd: 13:15

De nodige contacten met de woonstichting onderhouden. Meer financiële armslag nodig, daarom overgeheld naar waalwaard wonen. De heer Van Rooij heeft een achtergrond in de

corporatiewereld. De functie: In dienst genomen op het gebied van volkshuisvesting en

woningbouw, vanaf 2003. De laatste 10 jaar is er flink gebouwd. Er moest eerste een visie worden opgesteld om potentiele woningbouwlocaties in kaart te brengen daarna kon er pas aan de slag worden gegaan met de woningbouwplaatsen.

1. Wat verstaat u onder maatschappelijk rendement? Kunt u dit definiëren?

Continu te maken met maatschappelijk rendement. Als je kijkt naar de jaarrekening. Het is een taakveld wat ze moeten verantwoorden. De Kernen en de woonlinie langs elkaar gelegd en bekeken hoe werken ze. Wat opviel dat ze het te weinig uitlegden, ze doen niet weinig maar ze laten het te weinig merken.

Het is een lastige, je kunt niet een definitie aanhouden. Wat in het ene dorp maatschappelijk rendement heet is in het andere dorp niet te passen.

Voorbeeld: te weinig ruimte in een dorp om activiteiten te ontplooien, nieuwe grasmat neerleggen, heeft dan geen nut hadden ze lange rop kunnen voetballen.

Wat is het rendement op de langere duur? Er is sprake van maatwerk. Soms nee zeggen, als er te weinig draagvlak is, er is sprake van verval, dan niet opnieuw investeren. Is dat een taak van de woningcorporatie? Beter er mee beginnen en regelen dat er een organisatie staat die het zelf kan oppakken. Stop je ermee, slechte publiciteit, ondanks je inzet door de tijd heen.

2. Zouden we maatschappelijk effecten moeten tellen of vertellen?

Een boot zoals in Rotterdam is gegaan dat kan niet! Dat een directeur 5x verdient dan de minister of de onderlaag 3x. Je bent een maatschappelijke organisatie, je zult het altijd moeten

verantwoorden en uitleggen.

Woonlinie heeft veel energie gestoken in de Vergt, de Kernen heeft dit niet. Gebruiken ander gereedschap voor oplossen voor problemen.

Er hoeft veel meer over verteld worden, ze doen veel meer dan in het jaarverslag wordt

verantwoorden. Het activiteitenplan idem dito, het leefbaarheidsfonds alléén. Maar er is veel meer.

Past ook weer bij De Kernen.

(23)

3. Mag maatschappelijk rendement geld kosten?

Zodat je het kunt verantwoorden, huurders het gevoel geven dat het geld goed word ingezet.

Voorbeeld: Woonlinie, heeft in de binnenstad plan Agnietentuin gerealiseerd (woningen), zijn inmiddels verkocht aan een belegger, en zijn er financieel bij ingeschoten. Als de woningstichting dat niet gedaan had, had er niks gestaan. In een historische binnenstad en mooie pand voor de binnen stad. Omdat ze er zijn heeft het rendement gehad.

4. Bent u / Is de gemeente een voorstander van een formele, hiërarchische relatie tussen gemeente en corporatie? Goed doorvragen, verwacht een lang antwoord! Met behulp van de novelle en regeerakkoord.

De gemeente vindt het onbelangrijk. Je moet het bijna per gemeente bekijken. In het verleden had de gemeente veel meer invloed op de woningcorporaties. Raadsleden van een gemeente zitten in het bestuur van woningcorporatie, het is er al jaren ellenden ruzie. Heel veel gemeente werken nog steeds alsof ze die invloed nog hebben. Terwijl de corporaties nog leven zonder gebruik te maken van de invloed. De doelen van de gemeente en woningcorporaties zijn niet anders, hooguit zijn de belangen en verantwoordelijkheden anders. Het beste kan je gewoon samenwerken. En dat verander je niet door een woningcorporatie onder een gemeente te plaatsen.

5. Welke taken zouden bij een corporatie weg kunnen?

Er zijn taken die en corporatie doet die eigenlijk bij een gemeente thuishoren. Bijv. de buurtbus, het Kulturhus (het mag wel en als het geen geld kost is het prima te verantwoorden, als het geld kost is het geen taak).

Eerste plaats is het huisvesten van de doelgroep van de mensen die het zelf niet kunnen. Maar wonen is meer dan een woning, dat is ook leven. Er moeten voorzieningen zin om te kunnen leven, je moet ze toegankelijk maken als ze niet in de omgeving zijn. Maatschappelijk rendement is mede een taak van de corporatie en de overheid.

6. Welke verschillen tussen wooncorporaties onderling vallen jullie op?

Woonlinie is commerciëler dan De Kernen.

Het assortiment wonen, sommige veel voor senioren, heeft De Kernen ook veel gedaan.

7. Hoe ziet u de toekomst van de corporatiewereld? Hoe speelt de gemeente daarop in?

Indien vraag 5 niet uitgebreid genoeg is beschreven.

Na de toekomst toe betekend het dat je vooruit moet kijken. Wat komt er op je af. Corporaties en gemeente zullen te maken krijgen met een doelgroep die op leeftijd zijn, zorgbehoevenden die groter zal worden. De Kernen heeft dit redelijk op orde. De belangstelling voor seniorenwoningen is nu gering maar die gaat groeien. Ook door de beperking van de bewoners in een zorginstelling.

Huurders blijven huren, niet meer kopen.

(24)

Een ander punt, zij er voldoende mogelijkheden voor jonge gezinnen om te huisvesten.

Starterswoningen om een dorp voldoende toekomstkracht te geven. Het evenwicht tussen jong en oud moet in de gaten worden gehouden.

In Zaltbommel in 2004 bijna het dubbele aantal geboortes. Nu woningen bouwen voor jonge doelgroepen zodat ze er blijven wonen. Flexibel woningbezit zodat ze kunnen worden aangepast van doelgroep. Duurzaam staat stevig op de agenda, energie kosten lopen op. De betaalbaarheid van de huurvoorraad is belangrijk. Iedere keer het gezond boeren verstand gebruiken. Eerlijk blijven met hetgene wat je doet. Iedere woningcorporatie heeft een verkoopbeleid, je loopt het risico dat de afdeling met die verantwoordelijkheid wordt afgerekend op het verkoopresultaat.

Verkoop aan commerciële belegger gaat dan het doel voorbij maar het verkoopresultaat wordt behaald.

8. Heeft u nog tips?

Er zijn al veel onderzoeken gedaan. Pak een aantal thema’s en maken er een matrix voor.

Lastige punten:

- Groot verspreidingsgebied;

- Grote verscheidenheid aan kernen;

- Cultuurverschillen.

Kijk naar de thema’s die belangrijk zijn, een daarvan is de betaalbaarheid van het gehele huursegment. Wat is het nettorendement en niet het bruto rendement.

(25)

Gemeente West Maas & Waal

Naam: Ilse Tax

Functie: Beleidsmedewerker Wonen WM&W Datum: 25 – 02 - 2014 Tijd: 15:00

De overheid denkt dat er veel geld zit bij corporaties, maar het grootste gedeelde zit in de stenen.

 Wat verstaat u onder maatschappelijk rendement? Kunt u dit definiëren?

Het stukje wat men er instopt maar wat zich niet een op een terugverdient in geld. Maar het kan ook zijn in uren. Het stukje wat door veel mensen niet wordt gezien.

 Heeft de gemeente ervaring met het meten van maatschappelijk rendement, of andere inspanningen op dit gebied?

Als gemeente heb je het belang van goede huisvesting voor diegene die daar niet zelf in kunnen voorzien. Hier moet een betaalbare huur aan worden gekoppeld. Gemeente voor corporaties zijn er gereduceerde grondprijzen, een investering door de gemeente in maatschappelijk rendement. De investering in leefbaarheid tussen corporatie en gemeente moet zoveel mogelijk moeten

samenwerken. Nieuwe prestatieafspraken, aandacht besteden aan de meerjarenbegroting. Geen afspraken over onderhoud en wanneer dat gedaan wordt om krachten te bundelen.

Niet altijd grote vrienden maar wel proberen goed samen te werken. De prestatieafspraken die er nu nog liggen van 2004. Door het verleden veel meer toezicht door de gemeenten op corporaties.

Die moeten vertaald worden in de prestatieafspraken.

Oude prestatieafspraken stellen niks voor, alles voldoet of juist niet, ligt aan de interpretatie.

De nieuwe, mix van concrete afspraken die afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de doelgroep.

Maar ook procesafspraken over onderwerpen waar je in verder wil gaan. En afspraken over aanlevering van bepaalde stukken. Activiteitenplan 2014 bijvoorbeeld. Daarnaast en een overlegstructuur afspreken die je hebt en houdt.

De veranderingen van deze minister zijn erg groot of ze goed zijn is de vraag?

De verhuurdersheffing, het verlies is groter dan de heffing, alleen door de excessen is er een beeld gevormd.

Corporaties moeten nu even bloedden maar in de toekomst gaat dat weer draaien.

Minder investeringsruimte op dingen die we nodig zouden vinden. Wat betekent de verhuurders heffing? Wat is je ruimte nu nog?

 Zouden we maatschappelijk effecten moeten tellen of vertellen?

Het zou goed zijn als je het objectief kan tellen omdat je het daarmee als corporatie een stukje uitleg kan geven, wat doen we nou en wat levert het nou op, qua transparantie etc. Nu wordt het vaak verteld, de gedachte is dan vaak, dat vertel je wel maar toon het is aan. Het aantonen is niet mogelijk, in het verleden mocht je vertellen en nu moet je tellen.

In den Haag wordt de boodschap niet gezien dat een investering zonder financieel resultaat mag worden gedaan als het maatschappelijk rendement behaald.

 Mag maatschappelijk rendement geld kosten?

(26)

 Bent u / Is de gemeente een voorstander van een formele, hiërarchische relatie tussen gemeente en corporatie? Goed doorvragen, verwacht een lang antwoord! Met behulp van de novelle en regeerakkoord.

Leefbaarheid is een samenwerking, 30% van de gemeente is een huurwoning. Goed wonen is voor iedereen. Een gezamenlijk belang, een huurder die overlast veroorzaakt daar is de corporatie eerste verantwoordelijkheid, maar ook medewerker gemeente openbare orde en veiligheid moet hier zich mee bemoeien.

Hoe ga je om met de kleine kernen? De bewoners van de gemeente stabiliseren.

Visie Leefbaarheid kernen 2030.

De overheid wil fors meer toezicht en minder vrijheid.

Prestatieafspraken, duidelijkheid wie waar verantwoordelijk voor is en waarom. Op de lange termijn zie je elkaar liever als gelijken.

Door onwetendheid van de overheid is die verhuurdersheffing gekomen, ze weten niet wat de activiteiten zijn.

De corporatie terugbrengen tot haar kerntaak is niet mogelijk. Als zei hier na terug moeten, dan moeten zei terug naar het aantal woningen wat voor haar doelgroep mogelijk is. Dan moeten alle middel-dure en dure woningen verkocht worden.

De groep die er buiten vallen krijgen door de gemeente de mogelijkheid met een starterslening. In deze omgeving bouwen ze echt zelf, of kavels, of laten casco bouwen en maken het zelf af.

 Welke verschillen tussen wooncorporaties onderling vallen jullie op?

Als we met de kernen een probleem hebben gaan we het oplossen en daarna kijken hoe het structureel beter kan. Bij een andere corporatie, wat heb je ervoor over. Ze gedragen zich veel commerciëler.

De Kernen moet doelstellingen halen maar heeft wel altijd het sociale gezicht. De mens in de woning of de woning en er hoort toevallig een mens bij.

Wordt er samengewerkt? Ja, hier moet je het echt met gemeente samen doen, terwijl in de stadsregio is er meer geld beschikbaar. De gemeenten is het werkgebied hebben te maken met dezelfde soort problematiek.

 Hoe ziet u de toekomst van de corporatiewereld? Hoe speelt de gemeente daarop in?

Indien vraag 5 niet uitgebreid genoeg is beschreven.

In algemene zin denk ik dat het weer is zoals het was. Wel met een grotere transparantie naar elkaar toe maar dat we uiteindelijk weer bouwt voor mensen die het kunnen betalen, dat ze een partner zijn als het gaat om leefbaarheid. Zonder corporaties ga je het niet winnen, die heb je nodig.

Stel je bent een corporatie. Gemeente zegt problemen op sociaal gebied en orde en veiligheid. Als corporatie niet meewerkt veranderd er niks.

 Heeft u nog tips?

(27)

 Als je aanzet zou kunnen geven tot het objectief maken wat is maatschappelijk rendement dan heb je al een hele grote meerwaarde kunnen leveren. Indicatoren voor het

maatschappelijk rendement en die kiezen we om die en die redenen. Het moet uitlegbaar en transparant zijn.

 Onrendabele top is heel grijs

 Korting op grondrijs, klein onderhoud, groot onderhoud, en dan verkopen is er dan een onrendabele top?

 De grondquote methode, afhankelijk van de woning, duur koop, middelhuur, betaalbaar, prijs is anders.

 Liever corporatie, i.v.m. beheer en liever minder partijen dan bij verschillende partijen woningen huren.

 Onrendabele top bestaat niet, ze krijgen korting.

 Onrendabele top is wel onderdeel maar is niet het maatschappelijk rendement.

 Model voor onrendabele toppen gebruiken parameters, huurverhoging, klein- en grootonderhoud.

 Wat doet grondprijs met onrendabele top. Prestatieafspraken Wijchen 2005. Talis neemt zonder problemen onrendabele top op zich. Om gezeur weg te zijn. Tot 50.000 geen probleem.

RvC-lid

Naam: Jos Wielders Functie: RvC-lid De Kernen

Datum: 11 – 02 - 2014 Tijd: 10:30

Jos Wielders is econoom en heeft gestudeerd aan de UvT voor economie in ontwikkelingslanden.

Meerwaarde meten > Niet eenvoudig.

Wat werkt in de wijk. Uiterste inspanningen om aan te tonen dat initiatieven bewezen zijn.

Overheid wil dat corporaties zich meer richten op de kerntaak, sociale woningen verhuren.

Verschillen tussen harde en zachte kanten

Harde, natuurkundige kant kent een causale bewijskracht. Hiervan is de reactie direct meetbaar en dus hard te maken. Van zachte kanten, zoals de sociale kant is dit een stuk moeilijker. Hiervoor heb ik bijgedragen aan het initiatief Wat Werkt In De Wijk:

Wat Werkt In De Wijk

In wijk x huismeester project. Resultaten van dit project kunnen op andere manieren worden beïnvloed. In wijk y moord in flatgebouw. Resultaten van wijk x worden negatief beïnvloed. Geen causale maar interveniërende variabelen.

Isolatie van sociale experimenten is moeilijk. Maatschappelijke setting wordt beïnvloed.

(28)

Onderzoeksmethodologie

PDCA-cyclus: Missie>Plan>Output>Outcome MKBA kosten en baten materialiseren.

Huismeester heeft leuke activiteiten georganiseerd. Deze zijn te omschrijven. Hoeveel opbrengst voor de wijk?

1-op-1-verbanden zeggen veel, maar wanneer dit echt niet mogelijk is > Kwalitatieve redeneringen. “Argumenten die tellen”. Beoogde wenselijkheid. Redeneringen opbouwen.

Kwadranten 1 De missie.

2 We zijn er mee aan de slag gegaan. Resultaat. De cijfers zien.

3 Ontkracht deze met goede kwalitatieve redeneringen, die niet zomaar van tafel zijn "gepraat".

Financiële kwantificeerbaarheid is niet altijd nodig. Dus in plaats van disconteren in geld zijn valide redeneringen nodig. Aantoonbaar maken van maatschappelijke prestaties, op bedrijfsbreed niveau.

Uren meten qua investering.

Ultieme maatschappelijk rendement

Kosten spreiden over lange periodes. Daardoor instaat om nu nog te bouwen. Toch bouwen bij 0- rendement maar wel maatschappelijke vraag.

Vastgoedwaarde corporatie: mijn bezit is ermee gebaat dat er een (brede) school komt.

Welbegrepen eigen belang.

Initiatief: “Toon aan dat je de maatschappelijke meerwaarde hebt”

Gebleken effectiviteit van een standaardnormale corporatie. Daarom is het goed dat wij als corporatie(sector) blijven bestaan. Dat werk dat wij doen is maatschappelijk rendement en wel hierom: …. Wat is hard economisch?

Tips

Gesprekje Platform 31.

Benchmarking?

AEDES

Samenwerking met Waterweg Wonen?

Woningcorporatie De Alliantie

Naam: Baukje Dingemans

Functie: Marketingafdeling De Alliantie

Datum: 18 – 03 - 2014 Tijd: 11:30

(29)

Wat is maatschappelijk rendement?

De Alliantie neemt de definitie van de SEV aan. Een goed maatschappelijk rendement is er bij een project dat een groot maatschappelijk effect oplevert en weinig input kost. Omgekeerd is sprake van een slecht rendement.

Onder maatschappelijk rendement valt onder andere:

 Verschil tussen marktprijs en sociale huurprijs

 Onrendabele top

 Verschil met afdelingen die een commerciële partij niet zou hebben.

 Leefbaarheid (ligt wel op de rand van de kerntaak)

Het maatschappelijk rendement is onder te verdelen in een stukje leefbaarheid en een stukje vastgoed. Het grove geld zit hem in de onrendabele toppen namelijk.

Welke tools gebruiken jullie?

Met betrekking tot leefbaarheid kijken ze vooraf of een voorgenomen maatschappelijke investering wel het beoogde effect zou opleveren en of de input, output en outcome in een goede verhouding staan Hiervoor gebruiken ze de “Wat werkt in de wijk” methodiek. Via internet wordt eerst intern een project kritisch bekeken, waarna de buitenwereld dit project online kan terug vinden.

Standaard wordt deze methode gebruikt indien:

 Sociale interventie > 10.000 euro, langjarig en bijzonder.

 Budgetaanvraag sponsoring t.b.v. leefbaarheid

Voor nieuwe vastgoedprojecten maakt De Alliantie gebruik van een eigen ontwikkelde methode: de maatschappelijke investeringsscore (MI-score). Deze vormt een vast onderdeel voor alle

faseverslagen. Projecten kunnen daardoor ook in de tijd gevolgd worden. Het model kent drie thema’s: mensen (maatschappelijk effect), stenen (kwaliteit van het vastgoed) en geld (rendement en risico). Zo wordt niet alleen het maatschappelijke deel beoordeeld, maar ook de

vastgoedkwaliteit en het financiële rendement. Door middel van verschillende wegingsfactoren komt er een totaalscore uit. Deze kan nooit voldoende zijn wanneer er geen maatschappelijk of financieel rendement bereikt wordt.

Welke tips kan u aan ons meegeven?

 personeelskosten bij functies meenemen

 intern moet je praten over aannames

 praat nog eens met Edgar Wever en/of Jochum Deuten.

Woningcorporatie Waterweg Wonen

Naam: Peter Herens Functie: Waterweg Wonen

Datum: 18 – 03 - 2014 Tijd: 11:30

(30)

Wat is maatschappelijk rendement?

Datgene wat een commerciële verhuurder niet zou doen, waar wij extra inspanningen voor doen.

Wij verstaan onder het maatschappelijk rendement onder andere:

-de gehele onrendabele top

-verschillende functionarissen zoals wijkmeesters, overlastconsulenten, accountbeheerders (kunnen ook gedeeltelijk). We werken daarnaast met overheadkosten voor andere afdelingen.

Woonservicemedewerkers zien wij niet als maatschappelijk rendement, dit zouden we misschien gedeeltelijk kunnen doen. We kijken puur met de maatschappelijke bril. Ook gaan we een kopje duurzaamheid opnemen in de volgende uitwerking van het maatschappelijk rendementsmodel.

Wat is de geschiedenis van het model?

Na lang intern gepraat te hebben over het maatschappelijk rendement ben ik toch maar eens begonnen aan een dergelijk model, dat was in 2005. Ik ben hier zelf verantwoordelijk voor, maar heb wel input gehad van andere corporaties et cetera. Minimaal jaarlijks wordt het model opnieuw ingevuld, maar een grote evaluatie is er niet.

Wat is het doel van het model?

Het doel van ons model is om een beeld te geven aan belanghebbenden zoals visiteurs, overheid et cetera. Het is een stukje legitimering van het bestaan om duidelijk te maken. We gebruiken het model niet voor investeringsbeslissingen.

Hoe bepalen jullie de omvang van investeringen, de output en de outcome?

Qua input nemen we soms puur out of pocket kosten, maar soms worden ook de arbeidsuren doorbelast. Hierbij gebruiken we dan het uurloon plus een overheadopslag. Het is voor ons niet te doen om vervolgens de output in geld uit te drukken, daarmee zou je het model ontkrachten. We leggen ook geen relatie tussen de investering in een wijk en de waardestijging, maar ik ben er van overtuigd dat een maatschappelijke investering een component kan zijn in de waardeontwikkeling.

De effecten die de output met zich mee brengt hebben we eerder laten meten door middel van een Lemon Meting, nu gebruiken we de bredere Sociale Index. Hierbij hebben we de meetmethodieken van de gemeente gevolgd. De gemeente is overigens nogal terughoudend met normmetingen. De externe effecten die invloed kunnen uitoefenen op de outcome nemen we niet mee in het model.

Dit vind ik zelf eigenlijk wel een tekortkoming.

Hebben jullie contacten met andere corporaties of andere partijen over het maatschappelijk rendementsmodel?

Bij het maken van het model hebben we zeker gebruik gemaakt van kennis van andere

corporaties, maar een groot gedeelte komt voort uit ons eigen strategisch beleidsplan. Wij hebben contacten met Aedes, wij hebben hier dikwijls haangegeven dat een benchmark hiervoor op zijn plaats zou zijn. Aedes is veel bezig met benchmarking, maar het maatschappelijk rendement staat daar onderaan de agenda. We hebben ook gezien dat andere corporaties soms bezig zijn met ook de effectiviteit. We zouden het fijn zien als ons model, of een dergelijk model, corporatie breed gebruikt kan worden.

(31)

Welke tips kan u aan ons meegeven?

 Model samen met gemeente opzetten. Wijkmeester > Minder politie > Kosten gemeente dalen?

 Uit alle 35 dorpen steeds eigen kenmerken meenemen.

 Het model later bij 1 medewerker neerleggen. Puur voor het model, maar de input mag van meerdere mensen komen.

(32)

AEDES, vereniging van woningcorporaties

Naam: Raymond van Dellen

Functie: Medewerker kenniscentrum AEDES Datum: 06 – 03 - 2014 Tijd: 14:00

Introductie

Op 6 maart hebben we gesproken met Raymond van Dellen, medewerker van Aedes de vereniging voor woningcorporaties. In het verleden is hij werkzaam geweest als belangenbehartiger,

beleidsadviseur en projectleider. Momenteel is hij samen met twee medewerkers verantwoordelijk voor het kenniscentrum, onderdeel van de afdeling belangenbehartiging.

In het afgelopen jaar heeft zijn afdeling twee projecten voltooid. De feiten cijfers pagina op de website van Aedes, waar in makkelijk inzicht in de sector kan worden verkregen. Daarachter zit veel verschillende data waarmee Aedes uitgebreidere inzichten kan verkrijgen. Het tweede project is de realisatie van een Benchmarkcode in samenwerking met het CFV. In dit digitale portaal kunnen corporaties elkaar vergelijken op alle terreinen waarop ze actief zijn.

De maatschappelijke prestaties van de corporaties worden hier niet nog niet vergeleken. Dit komt omdat de corporaties op verschillende wijze het maatschappelijke rendement bepalen. Alle manieren die worden gebruikt zijn niet allemaal goed maar ook niet fout, dé oplossing ontbreekt nog. Aedes heeft geen actieve rol in het bepalen van het maatschappelijk rendement. Er zijn verschillende initiatieven en Aedes wacht de ontwikkelingen af.

Maatschappelijk rendement kwantificeren

Een corporatie behaalt een bepaald rendement, dit rendement is lager dan die van een

commerciële belegger. Dit komt voor een deel door het maatschappelijk rendement: de sociale huur, de maatschappelijke investeringen en inefficiëntie.

Het maatschappelijk rendement is een verkeerde term. Als je praat over een rendement wil je een kengetal en dat kan alleen als je het kan kwantificeren, dit betekend optellen en aftrekken. Het is dan een financiële waarde, echter maatschappelijke effecten zijn niet in waarden maar op gevoel.

Het onderzoek naar de input en output is kwantitatief en dat betekend dat je het kunt

kwantificeren en kunt hard maken. De input is datgeen wat je bewust laat liggen op het financieel rendement om een bepaalde doelgroep te kunnen voorzien, hier is een cijfer aan te verbinden. De output zijn telbare tastbare resultaten die hiermee worden behaald.

De outcome is een kwalitatief begrip, hier is geen kwantitatief onderzoek mogelijk dus moet je het ook niet willen kwantificeren. De tevredenheid en ontevredenheid over de outcome zijn hier belangrijker. Hoe was de situatie en de tevredenheid voor de investering en hoe was de

tevredenheid na de investering. De Lemon-meting is hier een handig hulpmiddel voor. De Lemon- meting is uitgesplitst op 13 vlakken en wordt niet gekoppeld aan euro’s. De meting slaat niet door en de outcome blijft kwalitatief.

Het is belangrijk dat een dergelijk model niet te technisch wordt want het gaat om een

gevoelskwestie. Externe effecten kunnen invloed hebben op de outcome en hier dient dan ook mee rekening te worden gehouden in het model.