Gemeente Zaltbommel
Naam: Johan van Rooij
Functie: Beleidsmedewerker Wonen gem. Zaltbommel Datum: 25 – 02 - 2014 Tijd: 13:15
De nodige contacten met de woonstichting onderhouden. Meer financiële armslag nodig, daarom overgeheld naar waalwaard wonen. De heer Van Rooij heeft een achtergrond in de
corporatiewereld. De functie: In dienst genomen op het gebied van volkshuisvesting en
woningbouw, vanaf 2003. De laatste 10 jaar is er flink gebouwd. Er moest eerste een visie worden opgesteld om potentiele woningbouwlocaties in kaart te brengen daarna kon er pas aan de slag worden gegaan met de woningbouwplaatsen.
1. Wat verstaat u onder maatschappelijk rendement? Kunt u dit definiëren?
Continu te maken met maatschappelijk rendement. Als je kijkt naar de jaarrekening. Het is een taakveld wat ze moeten verantwoorden. De Kernen en de woonlinie langs elkaar gelegd en bekeken hoe werken ze. Wat opviel dat ze het te weinig uitlegden, ze doen niet weinig maar ze laten het te weinig merken.
Het is een lastige, je kunt niet een definitie aanhouden. Wat in het ene dorp maatschappelijk rendement heet is in het andere dorp niet te passen.
Voorbeeld: te weinig ruimte in een dorp om activiteiten te ontplooien, nieuwe grasmat neerleggen, heeft dan geen nut hadden ze lange rop kunnen voetballen.
Wat is het rendement op de langere duur? Er is sprake van maatwerk. Soms nee zeggen, als er te weinig draagvlak is, er is sprake van verval, dan niet opnieuw investeren. Is dat een taak van de woningcorporatie? Beter er mee beginnen en regelen dat er een organisatie staat die het zelf kan oppakken. Stop je ermee, slechte publiciteit, ondanks je inzet door de tijd heen.
2. Zouden we maatschappelijk effecten moeten tellen of vertellen?
Een boot zoals in Rotterdam is gegaan dat kan niet! Dat een directeur 5x verdient dan de minister of de onderlaag 3x. Je bent een maatschappelijke organisatie, je zult het altijd moeten
verantwoorden en uitleggen.
Woonlinie heeft veel energie gestoken in de Vergt, de Kernen heeft dit niet. Gebruiken ander gereedschap voor oplossen voor problemen.
Er hoeft veel meer over verteld worden, ze doen veel meer dan in het jaarverslag wordt
verantwoorden. Het activiteitenplan idem dito, het leefbaarheidsfonds alléén. Maar er is veel meer.
Past ook weer bij De Kernen.
3. Mag maatschappelijk rendement geld kosten?
Zodat je het kunt verantwoorden, huurders het gevoel geven dat het geld goed word ingezet.
Voorbeeld: Woonlinie, heeft in de binnenstad plan Agnietentuin gerealiseerd (woningen), zijn inmiddels verkocht aan een belegger, en zijn er financieel bij ingeschoten. Als de woningstichting dat niet gedaan had, had er niks gestaan. In een historische binnenstad en mooie pand voor de binnen stad. Omdat ze er zijn heeft het rendement gehad.
4. Bent u / Is de gemeente een voorstander van een formele, hiërarchische relatie tussen gemeente en corporatie? Goed doorvragen, verwacht een lang antwoord! Met behulp van de novelle en regeerakkoord.
De gemeente vindt het onbelangrijk. Je moet het bijna per gemeente bekijken. In het verleden had de gemeente veel meer invloed op de woningcorporaties. Raadsleden van een gemeente zitten in het bestuur van woningcorporatie, het is er al jaren ellenden ruzie. Heel veel gemeente werken nog steeds alsof ze die invloed nog hebben. Terwijl de corporaties nog leven zonder gebruik te maken van de invloed. De doelen van de gemeente en woningcorporaties zijn niet anders, hooguit zijn de belangen en verantwoordelijkheden anders. Het beste kan je gewoon samenwerken. En dat verander je niet door een woningcorporatie onder een gemeente te plaatsen.
5. Welke taken zouden bij een corporatie weg kunnen?
Er zijn taken die en corporatie doet die eigenlijk bij een gemeente thuishoren. Bijv. de buurtbus, het Kulturhus (het mag wel en als het geen geld kost is het prima te verantwoorden, als het geld kost is het geen taak).
Eerste plaats is het huisvesten van de doelgroep van de mensen die het zelf niet kunnen. Maar wonen is meer dan een woning, dat is ook leven. Er moeten voorzieningen zin om te kunnen leven, je moet ze toegankelijk maken als ze niet in de omgeving zijn. Maatschappelijk rendement is mede een taak van de corporatie en de overheid.
6. Welke verschillen tussen wooncorporaties onderling vallen jullie op?
Woonlinie is commerciëler dan De Kernen.
Het assortiment wonen, sommige veel voor senioren, heeft De Kernen ook veel gedaan.
7. Hoe ziet u de toekomst van de corporatiewereld? Hoe speelt de gemeente daarop in?
Indien vraag 5 niet uitgebreid genoeg is beschreven.
Na de toekomst toe betekend het dat je vooruit moet kijken. Wat komt er op je af. Corporaties en gemeente zullen te maken krijgen met een doelgroep die op leeftijd zijn, zorgbehoevenden die groter zal worden. De Kernen heeft dit redelijk op orde. De belangstelling voor seniorenwoningen is nu gering maar die gaat groeien. Ook door de beperking van de bewoners in een zorginstelling.
Huurders blijven huren, niet meer kopen.
Een ander punt, zij er voldoende mogelijkheden voor jonge gezinnen om te huisvesten.
Starterswoningen om een dorp voldoende toekomstkracht te geven. Het evenwicht tussen jong en oud moet in de gaten worden gehouden.
In Zaltbommel in 2004 bijna het dubbele aantal geboortes. Nu woningen bouwen voor jonge doelgroepen zodat ze er blijven wonen. Flexibel woningbezit zodat ze kunnen worden aangepast van doelgroep. Duurzaam staat stevig op de agenda, energie kosten lopen op. De betaalbaarheid van de huurvoorraad is belangrijk. Iedere keer het gezond boeren verstand gebruiken. Eerlijk blijven met hetgene wat je doet. Iedere woningcorporatie heeft een verkoopbeleid, je loopt het risico dat de afdeling met die verantwoordelijkheid wordt afgerekend op het verkoopresultaat.
Verkoop aan commerciële belegger gaat dan het doel voorbij maar het verkoopresultaat wordt behaald.
8. Heeft u nog tips?
Er zijn al veel onderzoeken gedaan. Pak een aantal thema’s en maken er een matrix voor.
Lastige punten:
- Groot verspreidingsgebied;
- Grote verscheidenheid aan kernen;
- Cultuurverschillen.
Kijk naar de thema’s die belangrijk zijn, een daarvan is de betaalbaarheid van het gehele huursegment. Wat is het nettorendement en niet het bruto rendement.
Gemeente West Maas & Waal
Naam: Ilse Tax
Functie: Beleidsmedewerker Wonen WM&W Datum: 25 – 02 - 2014 Tijd: 15:00
De overheid denkt dat er veel geld zit bij corporaties, maar het grootste gedeelde zit in de stenen.
Wat verstaat u onder maatschappelijk rendement? Kunt u dit definiëren?
Het stukje wat men er instopt maar wat zich niet een op een terugverdient in geld. Maar het kan ook zijn in uren. Het stukje wat door veel mensen niet wordt gezien.
Heeft de gemeente ervaring met het meten van maatschappelijk rendement, of andere inspanningen op dit gebied?
Als gemeente heb je het belang van goede huisvesting voor diegene die daar niet zelf in kunnen voorzien. Hier moet een betaalbare huur aan worden gekoppeld. Gemeente voor corporaties zijn er gereduceerde grondprijzen, een investering door de gemeente in maatschappelijk rendement. De investering in leefbaarheid tussen corporatie en gemeente moet zoveel mogelijk moeten
samenwerken. Nieuwe prestatieafspraken, aandacht besteden aan de meerjarenbegroting. Geen afspraken over onderhoud en wanneer dat gedaan wordt om krachten te bundelen.
Niet altijd grote vrienden maar wel proberen goed samen te werken. De prestatieafspraken die er nu nog liggen van 2004. Door het verleden veel meer toezicht door de gemeenten op corporaties.
Die moeten vertaald worden in de prestatieafspraken.
Oude prestatieafspraken stellen niks voor, alles voldoet of juist niet, ligt aan de interpretatie.
De nieuwe, mix van concrete afspraken die afhankelijk zijn van de ontwikkeling van de doelgroep.
Maar ook procesafspraken over onderwerpen waar je in verder wil gaan. En afspraken over aanlevering van bepaalde stukken. Activiteitenplan 2014 bijvoorbeeld. Daarnaast en een overlegstructuur afspreken die je hebt en houdt.
De veranderingen van deze minister zijn erg groot of ze goed zijn is de vraag?
De verhuurdersheffing, het verlies is groter dan de heffing, alleen door de excessen is er een beeld gevormd.
Corporaties moeten nu even bloedden maar in de toekomst gaat dat weer draaien.
Minder investeringsruimte op dingen die we nodig zouden vinden. Wat betekent de verhuurders heffing? Wat is je ruimte nu nog?
Zouden we maatschappelijk effecten moeten tellen of vertellen?
Het zou goed zijn als je het objectief kan tellen omdat je het daarmee als corporatie een stukje uitleg kan geven, wat doen we nou en wat levert het nou op, qua transparantie etc. Nu wordt het vaak verteld, de gedachte is dan vaak, dat vertel je wel maar toon het is aan. Het aantonen is niet mogelijk, in het verleden mocht je vertellen en nu moet je tellen.
In den Haag wordt de boodschap niet gezien dat een investering zonder financieel resultaat mag worden gedaan als het maatschappelijk rendement behaald.
Mag maatschappelijk rendement geld kosten?
Bent u / Is de gemeente een voorstander van een formele, hiërarchische relatie tussen gemeente en corporatie? Goed doorvragen, verwacht een lang antwoord! Met behulp van de novelle en regeerakkoord.
Leefbaarheid is een samenwerking, 30% van de gemeente is een huurwoning. Goed wonen is voor iedereen. Een gezamenlijk belang, een huurder die overlast veroorzaakt daar is de corporatie eerste verantwoordelijkheid, maar ook medewerker gemeente openbare orde en veiligheid moet hier zich mee bemoeien.
Hoe ga je om met de kleine kernen? De bewoners van de gemeente stabiliseren.
Visie Leefbaarheid kernen 2030.
De overheid wil fors meer toezicht en minder vrijheid.
Prestatieafspraken, duidelijkheid wie waar verantwoordelijk voor is en waarom. Op de lange termijn zie je elkaar liever als gelijken.
Door onwetendheid van de overheid is die verhuurdersheffing gekomen, ze weten niet wat de activiteiten zijn.
De corporatie terugbrengen tot haar kerntaak is niet mogelijk. Als zei hier na terug moeten, dan moeten zei terug naar het aantal woningen wat voor haar doelgroep mogelijk is. Dan moeten alle middel-dure en dure woningen verkocht worden.
De groep die er buiten vallen krijgen door de gemeente de mogelijkheid met een starterslening. In deze omgeving bouwen ze echt zelf, of kavels, of laten casco bouwen en maken het zelf af.
Welke verschillen tussen wooncorporaties onderling vallen jullie op?
Als we met de kernen een probleem hebben gaan we het oplossen en daarna kijken hoe het structureel beter kan. Bij een andere corporatie, wat heb je ervoor over. Ze gedragen zich veel commerciëler.
De Kernen moet doelstellingen halen maar heeft wel altijd het sociale gezicht. De mens in de woning of de woning en er hoort toevallig een mens bij.
Wordt er samengewerkt? Ja, hier moet je het echt met gemeente samen doen, terwijl in de stadsregio is er meer geld beschikbaar. De gemeenten is het werkgebied hebben te maken met dezelfde soort problematiek.
Hoe ziet u de toekomst van de corporatiewereld? Hoe speelt de gemeente daarop in?
Indien vraag 5 niet uitgebreid genoeg is beschreven.
In algemene zin denk ik dat het weer is zoals het was. Wel met een grotere transparantie naar elkaar toe maar dat we uiteindelijk weer bouwt voor mensen die het kunnen betalen, dat ze een partner zijn als het gaat om leefbaarheid. Zonder corporaties ga je het niet winnen, die heb je nodig.
Stel je bent een corporatie. Gemeente zegt problemen op sociaal gebied en orde en veiligheid. Als corporatie niet meewerkt veranderd er niks.
Heeft u nog tips?
Als je aanzet zou kunnen geven tot het objectief maken wat is maatschappelijk rendement dan heb je al een hele grote meerwaarde kunnen leveren. Indicatoren voor het
maatschappelijk rendement en die kiezen we om die en die redenen. Het moet uitlegbaar en transparant zijn.
Onrendabele top is heel grijs
Korting op grondrijs, klein onderhoud, groot onderhoud, en dan verkopen is er dan een onrendabele top?
De grondquote methode, afhankelijk van de woning, duur koop, middelhuur, betaalbaar, prijs is anders.
Liever corporatie, i.v.m. beheer en liever minder partijen dan bij verschillende partijen woningen huren.
Onrendabele top bestaat niet, ze krijgen korting.
Onrendabele top is wel onderdeel maar is niet het maatschappelijk rendement.
Model voor onrendabele toppen gebruiken parameters, huurverhoging, klein- en grootonderhoud.
Wat doet grondprijs met onrendabele top. Prestatieafspraken Wijchen 2005. Talis neemt zonder problemen onrendabele top op zich. Om gezeur weg te zijn. Tot 50.000 geen probleem.
RvC-lid
Naam: Jos Wielders Functie: RvC-lid De Kernen
Datum: 11 – 02 - 2014 Tijd: 10:30
Jos Wielders is econoom en heeft gestudeerd aan de UvT voor economie in ontwikkelingslanden.
Meerwaarde meten > Niet eenvoudig.
Wat werkt in de wijk. Uiterste inspanningen om aan te tonen dat initiatieven bewezen zijn.
Overheid wil dat corporaties zich meer richten op de kerntaak, sociale woningen verhuren.
Verschillen tussen harde en zachte kanten
Harde, natuurkundige kant kent een causale bewijskracht. Hiervan is de reactie direct meetbaar en dus hard te maken. Van zachte kanten, zoals de sociale kant is dit een stuk moeilijker. Hiervoor heb ik bijgedragen aan het initiatief Wat Werkt In De Wijk:
Wat Werkt In De Wijk
In wijk x huismeester project. Resultaten van dit project kunnen op andere manieren worden beïnvloed. In wijk y moord in flatgebouw. Resultaten van wijk x worden negatief beïnvloed. Geen causale maar interveniërende variabelen.
Isolatie van sociale experimenten is moeilijk. Maatschappelijke setting wordt beïnvloed.
Onderzoeksmethodologie
PDCA-cyclus: Missie>Plan>Output>Outcome MKBA kosten en baten materialiseren.
Huismeester heeft leuke activiteiten georganiseerd. Deze zijn te omschrijven. Hoeveel opbrengst voor de wijk?
1-op-1-verbanden zeggen veel, maar wanneer dit echt niet mogelijk is > Kwalitatieve redeneringen. “Argumenten die tellen”. Beoogde wenselijkheid. Redeneringen opbouwen.
Kwadranten 1 De missie.
2 We zijn er mee aan de slag gegaan. Resultaat. De cijfers zien.
3 Ontkracht deze met goede kwalitatieve redeneringen, die niet zomaar van tafel zijn "gepraat".
Financiële kwantificeerbaarheid is niet altijd nodig. Dus in plaats van disconteren in geld zijn valide redeneringen nodig. Aantoonbaar maken van maatschappelijke prestaties, op bedrijfsbreed niveau.
Uren meten qua investering.
Ultieme maatschappelijk rendement
Kosten spreiden over lange periodes. Daardoor instaat om nu nog te bouwen. Toch bouwen bij 0-rendement maar wel maatschappelijke vraag.
Vastgoedwaarde corporatie: mijn bezit is ermee gebaat dat er een (brede) school komt.
Welbegrepen eigen belang.
Initiatief: “Toon aan dat je de maatschappelijke meerwaarde hebt”
Gebleken effectiviteit van een standaardnormale corporatie. Daarom is het goed dat wij als corporatie(sector) blijven bestaan. Dat werk dat wij doen is maatschappelijk rendement en wel hierom: …. Wat is hard economisch?
Tips
Gesprekje Platform 31.
Benchmarking?
AEDES
Samenwerking met Waterweg Wonen?
Woningcorporatie De Alliantie
Naam: Baukje Dingemans
Functie: Marketingafdeling De Alliantie
Datum: 18 – 03 - 2014 Tijd: 11:30
Wat is maatschappelijk rendement?
De Alliantie neemt de definitie van de SEV aan. Een goed maatschappelijk rendement is er bij een project dat een groot maatschappelijk effect oplevert en weinig input kost. Omgekeerd is sprake van een slecht rendement.
Onder maatschappelijk rendement valt onder andere:
Verschil tussen marktprijs en sociale huurprijs
Onrendabele top
Verschil met afdelingen die een commerciële partij niet zou hebben.
Leefbaarheid (ligt wel op de rand van de kerntaak)
Het maatschappelijk rendement is onder te verdelen in een stukje leefbaarheid en een stukje vastgoed. Het grove geld zit hem in de onrendabele toppen namelijk.
Welke tools gebruiken jullie?
Met betrekking tot leefbaarheid kijken ze vooraf of een voorgenomen maatschappelijke investering wel het beoogde effect zou opleveren en of de input, output en outcome in een goede verhouding staan Hiervoor gebruiken ze de “Wat werkt in de wijk” methodiek. Via internet wordt eerst intern een project kritisch bekeken, waarna de buitenwereld dit project online kan terug vinden.
Standaard wordt deze methode gebruikt indien:
Sociale interventie > 10.000 euro, langjarig en bijzonder.
Budgetaanvraag sponsoring t.b.v. leefbaarheid
Voor nieuwe vastgoedprojecten maakt De Alliantie gebruik van een eigen ontwikkelde methode: de maatschappelijke investeringsscore (MI-score). Deze vormt een vast onderdeel voor alle
faseverslagen. Projecten kunnen daardoor ook in de tijd gevolgd worden. Het model kent drie thema’s: mensen (maatschappelijk effect), stenen (kwaliteit van het vastgoed) en geld (rendement en risico). Zo wordt niet alleen het maatschappelijke deel beoordeeld, maar ook de
vastgoedkwaliteit en het financiële rendement. Door middel van verschillende wegingsfactoren komt er een totaalscore uit. Deze kan nooit voldoende zijn wanneer er geen maatschappelijk of financieel rendement bereikt wordt.
Welke tips kan u aan ons meegeven?
personeelskosten bij functies meenemen
intern moet je praten over aannames
praat nog eens met Edgar Wever en/of Jochum Deuten.
Woningcorporatie Waterweg Wonen
Naam: Peter Herens Functie: Waterweg Wonen
Datum: 18 – 03 - 2014 Tijd: 11:30
Wat is maatschappelijk rendement?
Datgene wat een commerciële verhuurder niet zou doen, waar wij extra inspanningen voor doen.
Wij verstaan onder het maatschappelijk rendement onder andere:
-de gehele onrendabele top
-verschillende functionarissen zoals wijkmeesters, overlastconsulenten, accountbeheerders (kunnen ook gedeeltelijk). We werken daarnaast met overheadkosten voor andere afdelingen.
Woonservicemedewerkers zien wij niet als maatschappelijk rendement, dit zouden we misschien gedeeltelijk kunnen doen. We kijken puur met de maatschappelijke bril. Ook gaan we een kopje duurzaamheid opnemen in de volgende uitwerking van het maatschappelijk rendementsmodel.
Wat is de geschiedenis van het model?
Na lang intern gepraat te hebben over het maatschappelijk rendement ben ik toch maar eens begonnen aan een dergelijk model, dat was in 2005. Ik ben hier zelf verantwoordelijk voor, maar heb wel input gehad van andere corporaties et cetera. Minimaal jaarlijks wordt het model opnieuw ingevuld, maar een grote evaluatie is er niet.
Wat is het doel van het model?
Het doel van ons model is om een beeld te geven aan belanghebbenden zoals visiteurs, overheid et cetera. Het is een stukje legitimering van het bestaan om duidelijk te maken. We gebruiken het model niet voor investeringsbeslissingen.
Hoe bepalen jullie de omvang van investeringen, de output en de outcome?
Qua input nemen we soms puur out of pocket kosten, maar soms worden ook de arbeidsuren doorbelast. Hierbij gebruiken we dan het uurloon plus een overheadopslag. Het is voor ons niet te doen om vervolgens de output in geld uit te drukken, daarmee zou je het model ontkrachten. We leggen ook geen relatie tussen de investering in een wijk en de waardestijging, maar ik ben er van overtuigd dat een maatschappelijke investering een component kan zijn in de waardeontwikkeling.
De effecten die de output met zich mee brengt hebben we eerder laten meten door middel van een Lemon Meting, nu gebruiken we de bredere Sociale Index. Hierbij hebben we de meetmethodieken van de gemeente gevolgd. De gemeente is overigens nogal terughoudend met normmetingen. De externe effecten die invloed kunnen uitoefenen op de outcome nemen we niet mee in het model.
Dit vind ik zelf eigenlijk wel een tekortkoming.
Hebben jullie contacten met andere corporaties of andere partijen over het maatschappelijk rendementsmodel?
Bij het maken van het model hebben we zeker gebruik gemaakt van kennis van andere
corporaties, maar een groot gedeelte komt voort uit ons eigen strategisch beleidsplan. Wij hebben contacten met Aedes, wij hebben hier dikwijls haangegeven dat een benchmark hiervoor op zijn plaats zou zijn. Aedes is veel bezig met benchmarking, maar het maatschappelijk rendement staat daar onderaan de agenda. We hebben ook gezien dat andere corporaties soms bezig zijn met ook
corporaties, maar een groot gedeelte komt voort uit ons eigen strategisch beleidsplan. Wij hebben contacten met Aedes, wij hebben hier dikwijls haangegeven dat een benchmark hiervoor op zijn plaats zou zijn. Aedes is veel bezig met benchmarking, maar het maatschappelijk rendement staat daar onderaan de agenda. We hebben ook gezien dat andere corporaties soms bezig zijn met ook