Maatschappelijk rendement van woningcorporaties

(1)

Maatschappelijk rendement van woningcorporaties

Onderzoek uitgevoerd ten afronding van de master Vastgoedkunde

Rijksuniversiteit Groningen

Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen 20-01-2008

Paula Schuldink S1321986

Begeleider: ir. G.H. Heins

m.m.v. Woningcorporatie Haskerland, Joure

(2)

Voorwoord

Voor u ligt mijn Master Thesis als afronding van de Master Vastgoedkunde aan de Rijksuniversiteit Groningen:

Een onderzoek over maatschappelijk rendement van woningcorporaties.

Na de bachelor Technische Planologie besloot ik verder te gaan met de master Vastgoedkunde vanwege mijn belangstelling voor het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten. Veel ambitieuze woningcorporaties zijn bezig met projectontwikkeling. Vanwege de maatschappelijke taak van corporaties heeft projectontwikkeling in de

corporatiesector mijn interesse gewekt, op deze manier is mijn scriptie tot stand gekomen. Naast het bouwen en verhuren hebben woningcorporaties veel meer taken op maatschappelijk gebied, het zogeheten maatschappelijk rendement. Op dit moment is dit thema zeer actueel. Dit onderzoek gaat het over het verkrijgen van inzicht in het maatschappelijk rendement van een woningcorporatie.

Ik heb dit onderzoek uitgevoerd in combinatie met een stage bij Woningcorporatie Haskerland in Joure. Ik wil de directeur-bestuurder Aart Rekers graag bedanken voor de mogelijkheid die hij mij heeft gegeven om mijn onderzoek bij Haskerland uit te voeren. Daarnaast wil ik alle werknemers bij de corporatie bedanken voor de belangrijke input bij mijn onderzoek en de prettige samenwerking.

Ik wil ir. G. H. Heins bedanken voor de inspiratie en goede begeleiding tijdens mijn afstudeeronderzoek.

Tot slot wens ik u veel leesplezier.

Paula Schuldink

Heerenveen, 20-01-2008

(3)

Inhoudsopgave

Inhoudsopgave______________________________ 3 Figuur- en Tabellijst 5 Samenvatting _ 6 1. Inleiding ______________________________ 10

1.1 Aanleiding_____________________________________________________________________ 10 1.2 onderzoeksopzet _______________________________________________________________ 11 1.3 methodologie __________________________________________________________________ 13 1.4 maatschappelijke relevantie _______________________________________________________ 13

2 Theoretisch raamwerk _________________________________________________ 15

2.1 Inleiding ______________________________________________________________________ 15 2.2 Definities ‘maatschappelijk rendement’ ______________________________________________ 15 2.3 Definitie woningcorporaties _______________________________________________________ 17 2.4 Maatschappelijke prestatie ________________________________________________________ 18 2.5 Investering ____________________________________________________________________ 18 2.6 Achtergrond Maatschappelijk rendement _____________________________________________ 20

3 Maatschappelijk rendement in Nederland __________________________________ 24

3.1 Inleiding ______________________________________________________________________ 24 3.2 beleid ________________________________________________________________________ 24 3.3 Motivatie maatschappelijk presteren ________________________________________________ 25 3.4 BBSH ________________________________________________________________________ 27 3.5 Analyse_______________________________________________________________________ 28

4 Maatschappelijk rendement Haskerland ___________________________________ 33

4.1 Inleiding ______________________________________________________________________ 33 4.2 Enquête ______________________________________________________________________ 33 4.2.1 Enquête maatschappij __________________________________________________ 33 4.2.2 Enquête Haskerland ___________________________________________________ 33 4.3 Wat is de huidige strategie van woningcorporatie Haskerland? ____________________________ 36 4.3.1 Strategisch voorraadbeleid ______________________________________________ 38 4.3.2 Prestatieafspraken _____________________________________________________ 39 4.3.3 Verkoop huidige bezit __________________________________________________ 40 4.5 Analyse_______________________________________________________________________ 40

5 Maatschappelijke rendement bij projecten __________________________________ 43

(4)

5.1 Inleiding ______________________________________________________________________ 43 5.2 Wat is een maatschappelijke toets? _________________________________________________ 43 5.3 Wanneer/Waar kan de maatschappelijke toets toegepast worden? _________________________ 44

6. Voorbeeld projecten ___________________________________________________ 48

6.1 Pannakooi_____________________________________________________________________ 48 6.1.1 Voorbeeld toepassing maatschappelijke toets _______________________________ 48 6.1.2 Beschrijving project ____________________________________________________ 48 6.1.3 Maatschappelijke toets Pannakooi ________________________________________ 49 6.1.4 Conclusie maatschappelijke toets Pannakooi ________________________________ 50 6.2 MGE-woningen Wyldehoarne______________________________________________________ 51 6.2.1 Beschrijving project ____________________________________________________ 51 6.2.2 Maatschappelijke toets MGE-woningen ____________________________________ 51 6.2.3 Conclusie ____________________________________________________________ 52

7 Conclusie en aanbevelingen ____________ 53 Literatuur _ 56 Bijlagen_ 59 Bijlage I_______________________________ 60

Bijlage II ________________________________________________________________ 62

Aedex _____________________________________________________________________ 62 Visitatie ____________________________________________________________________ 63 KWH-labels _________________________________________________________________ 63 Lemon _____________________________________________________________________ 64

(5)

Figuur- en Tabellijst

Figuur 1 Definities Maatschappelijk Rendement Figuur 2 Theory of Change

Figuur 3 Schematisch overzicht relevante begrippen Figuur 4 Het Vliegwiel van Maatschappelijke Rendement Figuur 5 Beweegredenen Corporaties

Figuur 6 Nieuwbouwproductie woningcorporaties en overheid verdeeld naar huur en koop Figuur 7 Aantal woningen per huurklasse

Figuur 8 Uitkomst enquête Figuur 9 De Pannakooi

Tabel 1 Criteria / Output / Outcome Tabel 2 Criteria / Output / Outcome

Tabel 3 Criteria / Output / Outcome

(6)

Samenvatting

Dat maatschappelijk rendement moeilijk inzichtelijk is te maken is wel duidelijk na een half jaar lang onderzoek doen naar dit onderwerp, toch is geprobeerd antwoord te geven op de probleem/doelstelling door middel van een aantal deelvragen. De probleem- en doelstelling, zoals deze ook in hoofdstuk één beschreven staat, luidt als volgt:

Probleemstelling: Een hoog maatschappelijk rendement van woningcorporaties is een belangrijke opgave. Het is echter lastig gebleken dit rendement te kunnen meten (t.o.v. andere woningcorporaties). Het probleem is dus dat er weinig inzicht is in het maatschappelijk rendement van de woningcorporatie.

Het doel van dit onderzoek is inzicht krijgen in de problematiek omtrent het maatschappelijk rendement van een woningcorporatie. Daarnaast zal geprobeerd worden een methode of instrument te ontwikkelen voor zover dit mogelijk is.

De deelvragen zijn op verschillende niveaus gesteld en beantwoord, daarbij word ingegaan op de huidige ontwikkelingen in het licht van maatschappelijk rendement op landelijk niveau. Hierbij worden de belangrijkste ontwikkelingen vanuit de rijksoverheid geschetst. Tevens vormen de kerntaken van de Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) een goede beschrijving op welk gebied de corporatie maatschappelijk moet investeren. Aan de hand van de verschillende beschrijvingen en ontwikkelingen zijn de maatschappelijke prestaties beschreven.

Vanuit deze maatschappelijke prestaties (output) wordt een slag gemaakt naar het effect (outcome) hiervan voor de maatschappij: het maatschappelijk rendement. De belangrijkste resultaten uit het onderzoek op landelijk niveau:

Vanuit de rijksoverheid wordt de corporatie verplicht om maatschappelijke investeringen te verrichten, met name op het gebied van de sociale samenleving (bijv. leefbaarheid, veiligheid) en het bedienen van de primaire doelgroep. Deze taken zijn veelal ook vastgelegd tussen corporaties en gemeenten in de prestatieafspraken.

De beweegredenen van corporaties zijn voornamelijk ideologisch en in het publieke belang. Financiële continuïteit is ondergeschikt aan de maatschappelijke functie van de corporatie.

Besluit beheer sociale huursector (BBSH) heeft een aantal kerntaken waar de corporaties aan moeten voldoen. Deze kerntaken zijn voornamelijk gericht op de maatschappelijke prestaties.

Conclusie: Corporaties worden van bovenaf op verschillende manieren verplicht maatschappelijke investeringen te doen, hoewel veel corporaties daar uit zichzelf al mee bezig zijn.

Om vervolgens iets te kunnen zeggen over het maatschappelijk rendement zijn er een aantal criteria opgesteld die de output van een corporatie meten om op die manier meer inzicht in de ‘outcome’ te krijgen: het uiteindelijke effect voor de maatschappij.

Naast de ontwikkelingen op landelijk niveau is gekeken naar de ontwikkelingen bij Haskerland, daarbij is

onderzocht hoe maatschappelijk rendement tot uiting komt bij deze corporatie. Uiteraard levert dit ook een aantal

(7)

resultaten op die vertaald zijn naar criteria. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek bij Haskerland luiden als volgt:

Na aanleiding van de enquête die is uitgezet bij de werknemers blijkt dat een groot deel van de ondervraagden Haskerland als ‘maatschappijgedreven’ ziet. (uitleg zie bijlage I)

De belangrijkste maatschappelijke prestaties van Haskerland zijn te vinden op het gebied van:

samenwerking, transparantie, communicatie en leefbaarheid (ondernemingsstrategie 2006-2010) Door het gebruik van het strategisch voorraadbeleid en prestatieafspraken zijn maatschappelijke prestaties vastgelegd in de strategie.

Ook aan de hand van de strategie en missie van Haskerland zijn een aantal criteria opgesteld die proberen maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken. Alle criteria zijn samengevoegd in onderstaande tabel:

Door onderstaande criteria te meten in de bedrijfsvoering kunnen redelijke uitspraken worden gedaan over het maatschappelijke rendement van de corporatie. Door deze toe te passen in de loop van de tijd kan er een verbetering ofwel verslechtering zichtbaar worden.

Criteria Output Outcome / Maatschappelijk

Rendement

Huurprijsbeleid Huurwoningen betaalbaar maken

voor de doelgroep

Vergroten keuzemogelijkheden voor woningzoekenden Inventariseren wachttijden Korte wachttijden Doelgroepen sneller van

huisvesting voorzien/vergroten slaagkansen

Onderhoud/sloop/nieuwbouw Prestatieafspraken met de gemeente nakomen

Verhoging kwaliteit leefomgeving

Toename kwaliteit woningbezit

Toename financieel rendement / te investeren in de maatschappij Onderhoud/sloop/nieuwbouw Prestatieafspraken met de

gemeente nakomen

Toename werkgelegenheid

Lemon leefbaarheidsmonitor Toename leefbaarheid

Verkoopprogramma Woningen verkopen Toename kwaliteit leefomgeving

Communicatie/participatie Intensief samenwerken met betrokken partijen

Toename draagvlak betrokken partijen

Bewoners betrekken / verbeteren participatieproces

Maatschappelijke toets Maatschappelijk bewustzijn Maatschappelijk rendement

(8)

onder werknemers vergroten boven financieel rendement Inventariseren woningen naar

doelgroep

Percentage doelgroepen gehuisvest in woningen

Doelgroepen met specifieke zorgen voorzien van huisvesting Passend en betaalbaar wonen voor huurders

Tabel 1: Criteria / Ouput / Outcome

Eén van de belangrijkste doelstellingen van dit onderzoek is het inzicht krijgen in het maatschappelijk rendement van een project. De eerste stap die dan gezet moet worden is het meten van bovenstaande criteria.

De tweede stap is dat er in de organisatie meer aandacht gecreëerd moet worden voor het maatschappelijke aspect van een project. Het maatschappelijke aspect moet minstens zo belangrijk zijn als het financiële aspect van een project. Hiervoor is in hoofdstuk vijf de maatschappelijke toets ontwikkeld. De maatschappelijke toets probeert de aandacht voor maatschappelijk rendement te verhogen door deze in de eerste fase van een project toe te passen. Doordat de maatschappelijke toets eigenlijk structureel gebruikt moet worden is er voortdurend aandacht voor het maatschappelijk rendement van het project, daarnaast zijn de uitkomsten van deze toets bruikbaar bij de besluitvorming van een project.

Maatschappelijke toets:

Draagt het project bij aan een vergroting van de keuzemogelijkheden voor woningzoekenden?

Draagt het project bij aan het passend huisvesten van doelgroepen?

‘Passend’ in de zin van het voorzien van huisvesting aan de primaire doelgroep zoals deze eerder in het onderzoek gedefinieerd zijn: zorgbehoevenden, jongeren, senioren en overige mensen die niet of moeilijk zelf in hun huisvesting kunnen voorzien.

Draagt het project bij aan een verhoging van de leefbaarheid in de wijk?

Het antwoord op deze vraag zal al gauw ‘ja’ zijn. Belangrijk is dat hiervan een duidelijke beschrijving wordt gegeven. Wat zijn de directe en indirecte effecten en waardoor worden deze veroorzaakt. Is er een causaal verband aan te wijzen tussen deze?

In welke mate participeren bewoners en andere betrokkenen bij het project?

Hoe is de participatie van stakeholders geregeld? Krijgen bewoners en andere betrokkenen een stem in het project.

Brengt het project andere negatieve of positieve ontwikkelingen met zich mee? De zgn. spin-off.

Het project kan tevens indirecte gevolgen met zich mee brengen, probeer deze zo goed mogelijk te beschrijven.

(9)

De maatschappelijke toets is als voorbeeld toegepast bij twee projecten van Haskerland: de pannakooi en de speciale koopconstructie bij MGE-woningen (maatschappelijk gebonden eigendom). Bij de conclusies van deze twee projecten blijkt dat de maatschappelijke toets een goede weergave van het maatschappelijk rendement geeft.

(10)

1. Inleiding

1.1 Aanleiding

Woningcorporaties in Nederland zijn hybride organisaties: dat betekent onder meer dat hun investeringen en maatregelen een financieel en een maatschappelijk rendement dienen op te leveren. Maatschappelijk rendement is zelfs één van de belangrijkste doelstellingen van veel woningcorporaties. Maatschappelijk rendement gaat over de (gewenste) positieve effecten op de samenleving.

Een voorbeeld hiervan is een gefingeerde discussie bij een woningcorporatie over het al dan niet aanstellen van een huismeester in een buurt. “Moeten we dat wel doen, een extra huismeester? Het is wel goed voor de leefbaarheid in de buurt. En misschien dat hij ook nog wat klusjes kan doen voor oudere mensen in dat complex.

Maar wat kost ie? Zoveel? Kunnen we daar wel dekking voor vinden? Zijn de huurders in dat complex bereid daar extra voor te betalen? Nee? Waarom moeten wij dat dan betalen?”

Deze discussie geeft al aan dat in de afweging voor het aanstellen van een huismeester ten eerste gekeken wordt naar de kosten en de dekking. Wat vervolgens in vele gevallen zal leiden tot de beslissing om het maar niet te doen, omdat men niet kijkt naar het maatschappelijke rendement, maar alleen naar het financiële rendement, en dat laatste is nu juist bij sociale investeringen vaak negatief.

Zoals gezegd gaat het bij (sociale) investeringen om het maatschappelijke rendement. De huismeester kan voor een vergroting van de leefbaarheid zorgen en meer veiligheid in de buurt. De laatste twee effecten zijn helaas lastig uit te drukken in cijfers want het gaat hier niet om een financieel / kwantitatief rendement.

Maatschappelijke ondernemingen, zoals woningcorporaties, zijn bezig om dit rendement zichtbaar te maken en om het maatschappelijke rendement (MR) te betrekken in de afweging en besluitvorming. Veel woningcorporaties ondervinden echter problemen bij het in kaart brengen van het MR. De resultaten zijn namelijk lastig te meten omdat de winst van maatschappelijke activiteiten pas op de lange termijn zichtbaar wordt en soms in kleine, onzichtbare dingen zit. De winst is niet altijd direct terug te leiden op gedane acties, en komt soms onvoldoende naar voren in de zichtbare output. (SEV, 2006)

Er zijn methoden ontwikkeld waarbij geprobeerd wordt het MR te beschrijven. Het blijft echter moeilijk om verschillende maatschappelijke ondernemingen naast elkaar te leggen en de maatschappelijke rendementen met elkaar te vergelijken. Door corporaties te vergelijken kunnen ze zich onderscheiden van elkaar en kan gekeken worden welke corporaties kwalitatief goed presteren, en zichzelf hoger op de maatschappelijke ladder kunnen plaatsen. Inzicht hebben in het MR kan daarnaast voor de interne bedrijfsvoering zeer nuttig zijn.

Maatschappelijke prestaties van de corporatie kunnen dan ieder jaar weer vergeleken worden met het voorgaande jaar en zo is een al dan niet stijgende lijn zichtbaar.

(11)

Zoals eerder aangegeven ondervinden woningcorporaties problemen bij het in kaart brengen van het MR. In dit onderzoek zal gekeken worden naar de problematiek met betrekking tot het meetbaar maken van het MR. Het onderzoek zal voor een deel worden uitgevoerd bij woningcorporatie Haskerland in Joure. De huidige strategie van de corporatie zal geanalyseerd worden. Er zal gekeken worden tegen welke problemen de corporatie aanloopt bij het meetbaar maken van het MR. Daarnaast zal gekeken worden of er instrumenten gebruikt kunnen worden bij het inzichtelijk maken van maatschappelijk rendement, zoals de maatschappelijke toets.

1.2 onderzoeksopzet

Het in kaart brengen van maatschappelijk rendement speelt op meerdere niveaus een rol, ten eerste het hoogste, abstracte niveau, waar al verschillende theorieën op los zijn gelaten. Ten tweede speelt MR een rol in de

bedrijfsvoering en de organisatie van de corporatie. Tevens op projectniveau wordt maatschappelijk rendement als belangrijk punt meegenomen bij projectontwikkeling binnen woningcorporaties. Deze drie niveaus worden apart behandeld in dit onderzoek, te beginnen met het hoogste abstractieniveau waarna het onderzoek zich steeds specifieker zal richten op het organisatie- en projectniveau. Dit leidt uiteindelijk leidt tot een analyse van maatschappelijk rendement bij een nieuw te ontwikkelen project. Het onderzoek zal bestaan uit de volgende onderdelen:

Maatschappelijk rendement bij corporaties in Nederland Maatschappelijk rendement bij Haskerland

Maatschappelijk rendement in de praktijk / project

Op al deze drie niveaus worden verschillende onderzoeksvragen losgelaten, om uiteindelijk iets te kunnen zeggen over maatschappelijk rendement in het algemeen.

De probleemstelling luidt als volgt:

Een hoog maatschappelijk rendement van woningcorporaties is een belangrijke opgave. Het is echter lastig gebleken dit rendement te kunnen meten (t.o.v. andere woningcorporaties). Het probleem is dus dat er weinig inzicht is in het maatschappelijke rendement van woningcorporaties.

Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van inzicht in problematiek omtrent het MR van een

woningcorporatie. Daarnaast zal geprobeerd worden een methode of instrument te ontwikkelen wat het inzicht in maatschappelijk rendement kan vergroten.

Het onderzoek zal worden uitgevoerd aan de hand van een aantal deelvragen, verdeeld over de drie niveaus in het onderzoek.

De onderzoeksvragen die in dit onderzoek beantwoord zullen worden, staan hieronder beschreven.

Maatschappelijk rendement bij corporaties in Nederland

Welke ontwikkelingen zijn gaande omtrent het maatschappelijk rendement in Nederland?

(12)

Methoden en technieken welke door diverse organisaties reeds ontwikkeld zijn worden in bijlage II nader toegelicht. Het antwoord op deze deelvraag uit zich in een beschrijving van huidige doelstellingen en richtlijnen vanuit de overheid, welke probeert grip te houden op de maatschappelijke prestaties van corporaties.

Welke criteria kunnen gebruikt worden voor het meten van MR binnen dit onderzoek?

Als vervolg op de bestaande methoden en technieken worden in dit deel criteria ontwikkeld die kunnen helpen bij het bepalen van het maatschappelijk rendement van corporaties en eventueel van een afgerond project.

Maatschappelijk rendement bij Haskerland

Wat is de huidige strategie van woningcorporatie Haskerland?

Dit onderzoek wordt voor een deel uitgevoerd bij woningcorporatie Haskerland. In dit onderdeel zal de corporatie geïntroduceerd worden, waarbij ingegaan wordt op de strategie en missie van Haskerland. De huidige

ontwikkelingen in het licht van maatschappelijk ondernemen zullen toegelicht worden.

Welke criteria kunnen gebruikt worden voor het meten van MR binnen dit onderzoek?

Net zoals bij maatschappelijk rendement in Nederland vloeien er vanuit Haskerland ook een aantal criteria voort die inzicht kunnen bieden in maatschappelijk rendement.

Deze criteria en de criteria uit het eerste deel vormen gezamenlijk de analyse. Aan de hand

van deze criteria wordt geprobeerd een instrument te ontwikkelen dat gebruikt kan worden bij het meten van maatschappelijk rendement van projecten.

Maatschappelijk rendement in de praktijk / project

Welk instrument kan gebruikt worden om maatschappelijk rendement inzichtelijk te maken bij projecten?

Aan de hand van criteria opgesteld in hoofdstuk drie en vier zullen in dit hoofdstuk deze criteria gebruikt worden om vervolgens toegepast te worden in een instrument.

Wat is het MR van een afgerond project?

In het laatste deel van dit onderzoek zal de focus gelegd worden op een nog te ontwikkelen of afgerond project, hierbij zal worden gekeken hoe maatschappelijk rendement inzichtelijk kan worden gemaakt. Als voorbeeld worden hier twee projecten gebruikt: De pannakooi en een project met MGE-woningen.

In hoofdstuk 6 zullen de uitkomsten uit de verschillende onderdelen geanalyseerd en samengevat worden, de conclusie zal ten slotte in hoofdstuk 7 beschreven worden met mogelijke aanbevelingen voor nader onderzoek.

(13)

1.3 methodologie

Dit onderzoek wordt uitgevoerd door middel van eigen onderzoek in combinatie met een stageplek bij woningcorporatie Haskerland in Joure. Hierbij zal gebruik worden gemaakt van casestudy, desk research en literatuuronderzoek. Onderzoek naar maatschappelijk rendement is de laats jaren steeds actueler geworden. Veel organisaties hebben al veel tijd en geld gestoken in onderzoek naar maatschappelijk rendement. In dit onderzoek zal hier dan ook gebruik van worden gemaakt en eventueel op voortgeborduurd worden. Haskerland zal

daarnaast documenten ter beschikking stellen waarin de strategie en missie beschreven staat.

In het derde deel van dit onderzoek zal het maatschappelijke rendement gemeten worden bij een specifiek project. Dit deel kan als casestudy aangemerkt worden, waarbij de meting van maatschappelijk rendement in de praktijk wordt gebracht.

1.4 maatschappelijke relevantie

De woningcorporatie is een organisatie die bouwt, beheert en verhuurt van woonruimte zonder winstoogmerk.

Daarnaast doet een corporatie méér dan alleen het voorgaande, corporaties nemen hun maatschappelijke taak serieus.

De corporatie heeft een sterke positie. De verhuurbaarheid van het woningbezit is over het algemeen uitstekend, er is meer vraag dan aanbod. Veel corporaties hebben een aanzienlijk vermogen opgebouwd. De prikkel om investeringen te doen die maatschappelijk gewenst zijn is daarom niet altijd aanwezig. Achterover leunen en op safe spelen is het gevaar. Het ministerie van Vrom zegt het volgende hierover:

“ er zijn woningcorporaties die volstaan met het simpelweg verhuren van woningen, terwijl zij gezien hun vermogen, een vele malen grotere bijdrage kunnen en moeten leveren. En er zijn corporaties die de wensen en keuzevrijheid van de klant nog steeds niet centraal stellen maar zelf menen te weten wat het beste voor hun klanten is. Net zoals er corporaties zijn die het commerciële pad lijken te verkiezen boven hun maatschappelijke taken, en zich als het ware 'loszingen' van hun oorspronkelijke én statutaire doelstellingen". (VROM, 2000: 240)

De laatste jaren hebben de woningcorporaties behoorlijk wat kritiek gekregen. De corporatie heeft natuurlijk een belangrijke maatschappelijke functie. Corporaties zouden te veel geld opgepot hebben en te weinig investeren.

Om dit argument te weerleggen is inzicht in maatschappelijke prestaties gewenst.

De effecten van beleidsmaatregelen die corporaties nemen moeten een positieve bijdrage leveren aan de samenleving. Om de effecten maximaal te benutten, is het van belang dit maatschappelijke rendement in kaart te brengen. Op deze manier kunnen we laten zien hoe de woningcorporaties in Nederland met hun geld om gaan, en of ze een hoog maatschappelijk rendement behalen of dat alleen het financiële rendement inzichtelijk is gemaakt. In het laatste geval is het niet duidelijk of de corporatie naar de wensen van de samenleving presteert.

Daarom kan zeker gesteld worden dat er een duidelijke maatschappelijke relevantie aanwezig is. Corporaties hebben behoefte aan inzicht om tegemoet te komen aan de maatschappelijke druk. Bij veel woningcorporaties is

(14)

het thema maatschappelijk rendement de laatste jaren steeds belangrijker geworden, op dit moment zelfs een zeer belangrijk onderwerp op de agenda.

Ook vanuit de rijksoverheid worden corporaties steeds meer gestimuleerd verantwoording af te leggen over hun maatschappelijke prestaties. Er moet meer inzicht gecreëerd worden in de financiële positie van

woningcorporaties, hierbij speelt transparantie en openheid een grote rol.

Zoals hierboven aangegeven is er vanuit de samenleving én de overheid behoefte aan meer duidelijkheid over het functioneren van de corporatie. Met dit rapport wordt geprobeerd om deze problematiek beter inzichtelijk te maken en handvatten aan te reiken voor de corporatie om beter met deze problematiek om te gaan en om een stap te zetten op weg naar een hoog maatschappelijk rendement.

(15)

ren·de·ment (het ~, ~en)

1 opbrengst van een economische activiteit 2 nuttig effect van een machine, lichtbron enz.

3 resultaat in verhouding tot de inspanningen

2 Theoretisch raamwerk

Figuur 1: Definitie Maatschappelijk Rendement (bron: Van Dale)

2.1 Inleiding

Het theoretisch kader schetst een achtergrond van de problematiek en ontwikkelingen rondom maatschappelijk rendement. In dit hoofdstuk zal het begrip maatschappelijk rendement toegelicht worden, in de literatuur worden meerdere definities gebruikt, deze zullen puntsgewijs uitgelegd worden. Ook zal even ingegaan worden op de begrippen ‘woningcorporatie, woningstichting, woningbouwvereniging e.d., deze begrippen worden vaak door elkaar gebruikt, maar hebben eigenlijk dezelfde betekenis. Dan zal vervolgens de (theoretische) achtergrond van het begrip maatschappelijk rendement duidelijk worden gemaakt, met de daarbij behorende functies en

dimensies.

Wanneer gesproken wordt over maatschappelijk rendement worden veel termen door elkaar gebruikt, zoals maatschappelijke prestatie, beleidseffect en maatschappelijk ondernemen. In dit hoofdstuk zal aangegeven worden wat het verschil is tussen deze termen en waarom we het in dit onderzoek spreken over maatschappelijk rendement en niet over de hiervoor genoemde termen.

Maatschappelijk rendement gaat over het rendement van een (voorgenomen) investering. Hierbij wordt het (extra) effect voor de maatschappij bedoeld. Inzicht verkrijgen in dit rendement kent een aantal kanttekeningen die in dit hoofdstuk tevens zullen worden toegelicht.

2.2 Definities ‘maatschappelijk rendement’

Rendement is een begrip dat we onder meer kennen uit de financiële wereld. Rendement als vergoeding voor het risico dat de geldverstrekker loopt. Hierbij gaat het vaak om de verhouding tussen de opbrengst en de omvang van die investering. Men praat dus over rendement wanneer er een investering heeft plaats gevonden.

In het kader van dit onderzoek gaat het vooral om de derde definitie van rendement, zoals hierboven in de figuur aangegeven. ‘resultaten in verhouding tot de inspanningen’. De investering als inspanning, en het

maatschappelijke effect als resultaat.

Als we de term rendement vertalen naar de corporatie dan gaat het om de prestatie die de corporatie levert, afgezet tegen de investering die daarvoor nodig is. (bron: van Dale, woordenboek). Wanneer we maatschappelijk maat·schap·pe·lijk (bn.)

1 betr. hebbend op de maatschappij, de samenleving => sociaal

2 [hand.] betr. hebbend op een maatschap of maatschappij

(16)

rendement in financiële termen uitleggen, dan is maatschappelijk rendement winst zoals deze in een commercieel bedrijf wordt nagestreefd.

Is rendement hetzelfde als efficiency? Nee, de twee termen liggen dicht naast elkaar, hoewel efficiency vaak betrekking heeft op het minimaliseren van de kosten. Efficiency betekent in dit onderzoek de verhouding tussen input en output. Rendement gaat echter over het maximaliseren van het resultaat, en om de doorwerking in de maatschappij. Dit is een wezenlijk verschil. Effectiviteit is ook een term wat dicht bij rendement ligt. Dit heeft voornamelijk betrekking op de mate waarin vooraf gestelde doelen worden gerealiseerd.

Vincent Gruis, afgestuurd op financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties wekt de suggestie dat het maatschappelijke rendement gelijk kan worden gesteld aan het beleidseffect of economisch offer. Hierbij maakt hij onderscheid in een fictief marktconform rendement, een feitelijk financieel rendement en een

maatschappelijk rendement als verschil van beiden (een soort van ‘dividenduitkering’ aan de maatschappij). Deze benadering is vrij eenvoudig, dit zou betekenen dat het maatschappelijke rendement uitgedrukt kan worden als een percentage van het financiële rendement. Deze bewering is misleidend, dit kan ertoe leiden dat

woningcorporaties niet aangestuurd worden tot economisch efficiënt gedrag. Dhr. Gruis zegt later ook dat maatschappelijk rendement en economisch offer niet hetzelfde zijn, maar dat het maatschappelijk rendement hooguit via andere indicatoren gemeten kan worden. Het beleidseffect zoals hierboven wordt beschreven wordt het best gemeten met de Aedex benchmark. Hierbij wordt het beleidseffect berekend aan de hand van het financiële rendement.

De brancheorganisatie van woningcorporaties in Nederland, Aedes, zegt het volgende over maatschappelijk rendement: “Opdracht van woningcorporaties om, binnen de randvoorwaarde van het zorgdragen voor de financiële continuïteit, hun vermogen aan te wenden voor investeringen in de volkshuisvesting. Door deze investeringsopdracht richt het rijk zich op het nastreven van voldoende maatschappelijk rendement van de sociale huursector als geheel. Ook investeringsopdracht genoemd.” Deze definitie gegeven door Aedes staat niet helemaal gelijk aan maatschappelijk rendement, maar zou tevens maatschappelijke taak of maatschappelijke prestatie genoemd kunnen worden.

In dit onderzoek wordt benadrukt dat maatschappelijk rendement niet gaat over de opdracht van woningcorporaties (zoals het bouwen van sociale huurwoningen) maar om het effect hiervan voor de maatschappij.

In een onderzoek naar het gebruik van prestatie-indicatoren onder woningcorporaties, in opdracht van de TU Delft, wordt de volgende definitie van maatschappelijk rendement gegeven:

“Maatschappelijk rendement is te definiëren als alle gewenste positieve effecten die worden veroorzaakt door de activiteiten van corporaties. Het betreft primair de specifieke activiteiten die niet marktconform kunnen worden uitgevoerd en secundair de overige (markt)activiteiten.” Deze definitie is juist opgesteld in het kader van dit onderzoek, omdat het niet gaat om de activiteiten maar om de effecten van deze activiteiten.

(17)

Volgens het SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting) kan maatschappelijk rendement niet goed en eenduidig gedefinieerd worden omdat de term veelvuldig wordt gebruikt vanuit verschillende invalshoeken. Een heldere definitie is volgens het SEV ook helemaal niet wenselijk, omdat het zou impliceren dat ‘we het wel zouden weten’. Het begrip maatschappelijk rendement kan wel uiteengezet worden met daarbij een uitleg over de moeilijk meetbare aspecten van maatschappelijk rendement.

Het SEV legt het maatschappelijk rendement als volgt uit:

Maatschappelijk rendement wordt bepaald door twee bestandsdelen: het maatschappelijke effect (outcome) en de investering (input). Bij deze definitie wordt het begrip output en input genoemd, deze begrippen zullen later in dit hoofdstuk uitgelegd worden.

2.3 Definitie woningcorporaties

Woningbouwvereniging, woningstichting, woningcorporatie zijn termen die door elkaar gebruikt worden. In dit onderzoek gebruiken we de term: woningcorporatie.

Een woningbouwcorporatie is een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien. (Kei, kenniscentrum stedelijke vernieuwing)

Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. (www.wikipedia.nl)

Deze definities beperken zich tot de primaire taak van woningcorporaties, namelijk woningen bouwen en verhuren. In de praktijk is het takenpakket van de meeste corporaties veel uitgebreider. Naast bouwen en verhuren houden ze zich bezig met het betrekken van bewoners bij beleid en beheer en budgetbeheer, maar ook leefbaarheid is één van de belangrijke kerntaken.

De Accolade Groep, waar Haskerland onderdeel van uitmaakt, heeft haar bestaansreden als volgt verwoord: “Het voorzien in de behoeften van huren, kopen, wonen en leven van minder draagkrachtigen.”

Het begrip ‘minder draagkrachtigen’ omvat die mensen die door hun inkomen op de vrije markt niet in hun eigen huisvestingsbehoefte kunnen voorzien, bijvoorbeeld jongeren of starters op de woningmarkt, dak- en thuislozen en mensen die kampen met sociale problemen.

In het rapport: “Een wondere wereld vol spanningen” worden de volgende kenmerken en randvoorwaarden van de woningcorporatie genoemd, deze kenmerken zijn ook van toepassing op Haskerland.

Private organisaties met publieke taken Wettelijk beleidskader (prestatievelden)

Uitsluitend werkzaam in het belang en op het gebied van volkshuisvesting

(18)

Passend huisvesten van de doelgroepen Kwalitatief in stand houden van het woningbezit Betrekken van bewoners bij beleid en beheer Waarborgen van de financiële kwaliteit Bevorderen van de leefbaarheid

Bedrijfsreserves aanwenden voor de volkshuisvesting

Bestemmingsplicht vermogen Not for profit

Overheidstoezicht

Sterke lokale en regionale binding Taak- en marktorganisaties

Vooral private inkomsten, financieel gezond

(Bron: George de Kam, Een wondere wereld vol spanningen)

2.4 Maatschappelijke prestatie

Het maatschappelijke rendement gaat niet over één onderwerp, maar over een verzameling van verschillende effecten, met uiteraard één doelstelling: een positief effect op de samenleving. Soms heeft dit betrekking op een bepaalde doelgroep en soms op winst voor de hele maatschappij.

De verhouding tussen prestatie en investering bepaalt het rendement. Het karakter van effecten en investeringen maakt het echter lastig om dit in een simpele rekensom te berekenen. Er zijn methoden die proberen

maatschappelijk rendement te kwantificeren, dit is echter een lastige opgave wanneer men probeert leefbaarheid, veiligheid of duurzaamheid in getallen uit te drukken.

Woningcorporaties kunnen verschillende maatschappelijke prestaties nastreven. In het Besluit Beheer Sociale Huursector zijn de zes prestatievelden vastgelegd door het ministerie van VROM. Van de woningcorporatie wordt verwacht dat zij verantwoording afleggen over de resultaten van die prestatievelden.

2.5 Investering

Om een maatschappelijk rendement te bewerkstelligen moet er geïnvesteerd worden. Hierbij gaat het niet alleen om een financiële investering, minstens zo belangrijk is de inzet van kennis, goodwill, netwerken en de inzet van medewerkers. Om het rendement te bepalen is het uiteraard belangrijk om te weten wat geïnvesteerd is.

(19)

Figuur 2: Theory of change: De termen uit bovenstaande figuur worden hieronder toegelicht, daarnaast zullen deze begrippen terugkomen in een tweede figuur die nog meer duidelijkheid geeft over de werking van de ‘theory of change’. Bron: SEV

In dit onderzoek is de relatie tussen investering (input) en prestatie (outcome) relevant. Hierbij kunnen we een aantal begrippen toevoegen, zoals output, throughcome, en theory of change. Een korte toelichting:

De input bestaat uit de bronnen die de organisatie ter beschikking staan, hierbij gaat het om zowel materiële als immateriële bronnen. Ook wel investering genoemd.

De output bestaat uit de tastbare resultaten die via activiteiten voortgebracht worden en aan de maatschappij worden geleverd. De uiteindelijke effecten hiervan wordt outcome genoemd (uitwerking).

Outcome betreft veranderingen in gedrag, functioneren, mogelijkheden en kennis. Deze veranderingen kunnen we onderscheiden in maatschappelijke effecten direct gerelateerd aan de output, maar de gewenste outcome kan ook indirect, op lange termijn zichtbaar worden. Door de directe en indirecte effecten is het overigens lastig te bepalen wat het juiste maatschappelijke rendement is.

Een ander onderscheid is dat outcome ook onbedoeld kan plaatsvinden. Onverwachte effecten kunnen zowel positief als negatief zijn. Daarnaast kan geconstateerde outcome een gevolg zijn van hele andere (externe) factoren.

Kortom, outcome kan dus zowel direct of indirect, bedoeld of onbedoeld, positief of negatief, gevolg output of een gevolg van externe factoren zijn.

Tussen output en outcome zit een stap die we throughcome noemen, de doorwerking van de tastbare resultaten in de maatschappij. In dit onderzoek gaat het vooral over de ‘theory of change’. De doorwerking van output naar outcome.

outcome

doorwerking

output

activiteiten

input

M a a ts c h a p p e lij k r e n d e m e n t

Efficiency

(20)

Bovenstaande begrippen zijn verwerkt in onderstaande figuur:

Figuur 3: Schematisch overzicht relevante begrippen, bron: SEV

2.6 Achtergrond Maatschappelijk rendement

In deze paragraaf zal worden aangegeven wat de achtergrond is van maatschappelijk rendement en waarom er zo sterk behoefte is aan verkrijgen van inzicht in MR.

De aanleiding voor maatschappelijk rendement kan worden opgedeeld in drie dimensies. De institutionele dimensie, de maatschappelijke dimensie, en de dimensie van het ondernemerschap.

De institutionele dimensie van maatschappelijk rendement gaat over de corporatie als maatschappelijke onderneming. Naast zelfstandig ondernemen heeft de corporatie te maken met de kaders vastgesteld door het ministerie van VROM in het BBSH. Daarbinnen kan de corporatie haar eigen gang gaan en beschikt ze over eigen vermogen. De kaders van het BBSH zijn overigens ruim opgesteld.

De corporatie is daarnaast ook verbonden aan de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de gemeente. De gemeente heeft hierdoor een middel om de inzet van woningcorporaties te sturen. Subsidies die door de overheid verstrekt worden zijn alleen nog maar aan de orde op projectniveau.

(21)

Het voordeel maar tevens nadeel is het ontbreken van de markttucht. Positief hieraan is dat de corporatie zo initiatieven kan ontplooien die financieel niet aantrekkelijk zijn. Nadeel is het niet aanwezig zijn van concurrentie, klanten lopen niet weg als de corporatie slecht presteert door het woningtekort. De woningcorporatie heeft hiermee een zeer sterke positie.

Als gevolg van bovenstaande regels en kaders ontstaat er een spanningsveld tussen het vrije ondernemen en de door de overheid opgestelde kaders.

Wanneer er een middel is om het maatschappelijke rendement zichtbaar te maken wordt dit spanningsveld verlicht, omdat dan duidelijk wordt in hoeverre de corporatie voldoet aan de eisen. De vraag blijft bovendien niet helemaal beantwoord, want wanneer is de corporatie succesvol? Het succes van een woningcorporatie wordt niet bepaald door winst of door een marktaandeel. Maatschappelijke prestaties kunnen wel degelijk een maatstaf zijn voor succes.

De maatschappelijke dimensie heeft alles te maken met de relatie tussen de corporatie en de samenleving. De corporatie is geacht verantwoording af te leggen naar de samenleving toe. De samenleving wordt zo weer betrokken bij de keuzes van de woningcorporatie, vooral voor nieuwe projecten/activiteiten is maatschappelijk draagvlak belangrijk, daarmee wordt tevens vertrouwen in de corporatie gecreëerd.

Overleg met stakeholders is niet wettelijk vastgelegd maar wordt wel steeds belangrijker, de ene corporatie speelt hierin een actievere rol dan de andere corporatie, maar er zijn wel voorstellen vanuit de overheid om de

maatschappelijke invloed op de corporatie te vergroten. Voor een hoog maatschappelijk rendement is het belangrijk dat beide partijen, corporatie en samenleving, weten wat hun bijdrage is.

Vanuit de corporatie zelf is er ook behoefte aan inzicht in het maatschappelijk rendement, hierbij gaat het om de dimensie van het ondernemerschap. Als ondernemer is het belangrijk te weten of investeringen zinvol zijn, daarnaast is er altijd een drang naar verbetering. Woningcorporaties ontplooien activiteiten die maatschappelijk zinvol behoren te zijn, wanneer het financiële plaatje onrendabel is, kan er toch nog draagvlak gevonden worden om het project door te laten gaan als het maatschappelijke rendement bekend is.

Kennis over maatschappelijk rendement kan op verschillende manieren belangrijk zijn, dit kan in de bedrijfsvoering op drie verschillende manieren functioneren.

Interne functie

Kennis over MR geeft inzicht in het eigen functioneren van de organisatie Het bepalen van doelstellingen, investeringen, maken van beleidskeuzes en het stellen van prioriteiten worden hierdoor inzichtelijker.

Maatschappelijk rendement kan steeds beter in de bedrijfsvoering verwerkt worden, te beginnen op projectbasis uitgroeiend tot een structurele inzet van MR in de hele organisatie.

Externe functie

De corporatie is zich bewust van de morele plicht zich te verantwoorden, met name op het gebied van

maatschappelijke prestaties. Hierbij kan MR een belangrijke rol spelen. De maatschappij weet wat de corporatie doet door informatie actief naar buiten te brengen. De betrokkenheid van stakeholders is binnen deze functie passief.

(22)

Externe functie (governance)

Bij de governance-functie is de betrokkenheid van stakeholders actief. Zij hebben dan invloed op de sturing van de corporatie, zo ver, dat de stem van de stakeholder doorklinkt in de directiekamer. Stakeholders worden betrokken bij het uitstippelen van de strategie, bij de selectie van investeringsprojecten en bij de samenwerking met andere partners. Een goed en open communicatieproces draagt bij aan het vertrouwen. Dit draagt bij aan een positief effect voor de maatschappij, wat ten goede komt aan het maatschappelijke rendement.

Figuur 4: het vliegwiel van maatschappelijk rendement, bron: SEV

De elementen die het mogelijk maken om maatschappelijk rendement in kaart te brengen worden in bovenstaand figuur duidelijk gemaakt. Een ‘vliegwiel’ is lastig op gang te brengen, maar eenmaal draaiend moeilijk af te remmen. De bedoeling is dus dat het wiel binnen de corporatie op gang wordt gezet en naarmate het wiel in beweging komt, wordt de omgeving, maatschappij, er steeds beter bij betrokken.

Om het wiel in beweging te krijgen is er dus wel ‘kracht’ nodig. Het SEV beschrijft drie impulsen die het vliegwiel op gang kunnen brengen. (Weten van renderen, SEV, november 2005)

1. Vaststellen van de bijdrage van de corporatie aan de maatschappij. Dit is afhankelijk van de

(23)

2. Ontdekken van het causale verband tussen de benodigde activiteiten en de gewenste maatschappelijke bijdrage. Er moet begrip zijn van de ‘theory of change’. Wanneer dit bekend is weet de corporatie beter te benoemen welke activiteiten ondernomen moeten worden om de doelen te realiseren.

3. Bouwen aan een eigen rendementssysteem. De corporatie zal niet één, maar meerdere methoden kunnen gebruiken om een eigen systeem op te zetten.

In dit onderzoek zal geprobeerd worden het vliegwiel op gang te brengen.

Eerst zal onderzocht worden wat de bijdrage van de corporatie zou moeten zijn, om vervolgens te zien hoe dit voor Haskerland geldt. Uiteindelijk wordt geprobeerd hieruit het causale verband te ontdekken en het uiteindelijke effect voor de maatschappij te bepalen.

(24)

3 Maatschappelijk rendement in Nederland

Welke ontwikkelingen zijn gaande omtrent het maatschappelijk rendement in Nederland?

Maatschappelijk rendement speelt op meerdere niveaus een rol. Op landelijk niveau wordt veel gesproken over de maatschappelijke prestaties van corporaties, waarbij de aandacht voor maatschappelijk rendement ook steeds meer toeneemt. Dit werkt uiteindelijk door in de organisatie van de corporatie. Maatschappelijk rendement is ook een belangrijk item bij plannen en projecten. Op deze niveaus zal gekeken worden in hoeverre maatschappelijk rendement een rol speelt, en welke theorieën, methoden etc. reeds worden gebruikt.

Op het landelijke niveau speelt de rijksoverheid een duidelijke rol met betrekking tot de maatschappelijke prestaties, zij levert handvatten aan voor corporaties en gemeenten, zoals bijvoorbeeld de prestatieafspraken.

Ook andere organisaties zijn betrokken bij dit onderwerp. Sev, KWH, Aedes, RIGO en Raeflex zijn organisaties die al enkele jaren bezig zijn met het ontwikkelen van methoden en instrumenten. Deze instrumenten helpen corporaties inzicht te bieden in hun maatschappelijke prestaties. In dit hoofdstuk zullen de maatschappelijke prestaties van corporaties beschreven worden met het daarbij behorende maatschappelijke rendement. De aanleiding tot maatschappelijk presteren en de daaruit voortvloeiende positieve effecten voor de maatschappij zullen hierbij toegelicht worden.

3.2 beleid

Vanuit de rijksoverheid wordt de corporatie als het ware verplicht om maatschappelijke investeringen te verrichten. Woningcorporaties zien zichzelf wel als maatschappelijk ondernemer maar hebben niet altijd de innerlijke drang om maatschappelijke prestaties te leveren, directeur-bestuurders worden niet gecontroleerd en afgerekend op hun maatschappelijke prestaties. Het vastleggen van prestatieafspraken is daarom een goed middel om corporaties te stimuleren.

Dit is nu ook vastgelegd in het regeerakkoord.

In dit coalitieakkoord, opgesteld door de CDA, PvdA en de Christenunie is het motto: Samen werken, samen leven. Het beleid is gericht op groei, duurzaamheid, respect en solidariteit. Het toekomstgericht beleid bestaat uit zes pijlers waarvan enkele zijn gericht op een duurzame leefomgeving en sociale samenhang. De coalitiepartijen geven hierbij duidelijk aan dat er ook een taak is weggelegd voor corporaties in Nederland. Woningcorporaties moeten een belangrijke rol spelen bij het stimuleren van de kracht van wijken/buurten en dorpen, en daarbij hebben zij als taak om mensen met beperkte mogelijkheden te helpen. Probleemwijken moeten opgeknapt worden en om dit meer structuur te geven worden er plannen gemaakt met woningcorporaties, gemeenten, bedrijfsleven, politie, welzijnswerk en scholen. (Coalitieakkoord tussen de tweede kamerfracties van CDA, PvdA en Christenunie, 2007).

(25)

Zoals hierboven duidelijk wordt gemaakt, worden corporaties vanuit de Rijksoverheid gestimuleerd te investeren in leefbaarheid en de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. In de plannen wordt tevens duidelijk dat wanneer geen overeenstemming wordt bereikt over de betaalbaarheid en investeringsinspanningen, de woningcorporaties hun maatschappelijk vermogen actief in zal moeten zetten voor dit doel. Met andere woorden: verkopen van een deel van het huidige bezit, dit geld investeren in de maatschappij om vervolgens een hoog maatschappelijk rendement te kunnen nastreven.

De maatschappelijke taak van woningcorporaties is ook verankerd in de Nota Mensen, Wensen, Wonen van het ministerie van VROM.

Het ministerie van VROM heeft in deze nota de te volgen strategie voor woningcorporaties vastgelegd. Eén van de belangrijkste punten hieruit is dat corporaties prestatieafspraken met gemeenten moeten maken, zoals ook in het regeerakkoord is beschreven.

Het ministerie van VROM ziet de corporatie ook als middel voor de verwezenlijking van de sociale woningopgave, op deze taak zullen corporaties blijvend moeten worden aangesproken. Zelfregulering zal bij corporaties meer van toepassing moeten zijn, de corporatie zal zelf bedrijfstakcodes op moeten stellen en verantwoording af moeten leggen. Meer verantwoordelijkheid geldt ook voor het Rijk, deze wordt meer betrokken. Ten aanzien van corporaties heeft het Rijk de verantwoordelijkheid ervoor te zorgen dat het maatschappelijk vermogen dat in de corporatiesector besloten ligt, doelmatig en doeltreffend wordt ingezet, gericht op het bereiken van

maatschappelijk gewenste resultaten. Het Rijk heeft de taak erop toe te zien dat deze prestaties daadwerkelijk geleverd worden.

Een andere taak voor de corporatie is dat zij betere toegang moet verschaffen voor de burger. Hierbij gaat het om transparantie, openheid en zeggenschap. Daarnaast moeten corporaties maatschappelijk vermogen inzetten voor stadsvernieuwing en herstructurering.

Deze regels worden vastgelegd in de Woonwet, waarin het werkdomein afgebakend wordt en kerntaken

vastgelegd worden, tevens wordt hierin beschreven hoe de tot stand koming en verantwoording van beleid en de inzet van financiële middelen plaats zal vinden. Hierbij worden corporaties dus aangesproken op het leveren van maatschappelijke prestaties, deze prestaties moeten bepalend en leidend zijn. De bewijslast ligt bij de

corporaties, deze worden hier voortdurend op aangesproken.

3.3 Motivatie maatschappelijk presteren

In deze paragraaf zal ingegaan worden op de vraag: willen corporaties wel maatschappelijk presteren? Zijn ze bereid om hierin te investeren?

Het ministerie van VROM heeft een verkennend onderzoek uit laten voeren door KPMG, met als doel meer inzicht te krijgen in de beweegredenen omtrent het gedrag van woningcorporaties. Hierbij worden vragen gesteld zoals: Welke doelen stellen corporaties zich? Wat of wie bepaalt wat corporaties precies doen? Welke

maatschappelijke doelstellingen streven ze na, op grond van welke motieven?

(26)

De beweegredenen van corporaties kunnen vanuit verschillende perspectieven belicht worden. In het onderzoek van KPMG (Beweegredenen woningcorporaties) worden deze perspectieven in de volgende figuur geplaatst.

Figuur 5: Beweegredenen corporaties, Bron: KPMG, Beweegredenen woningcorporaties

Vanuit de middelenoriëntatie worden besluiten genomen vanuit het ‘kunnen’, ‘welke middelen zijn er beschikbaar’ en ‘wat kunnen we er mee’, deze afweging is zeer economisch, besluiten worden genomen op basis van geld, kosten en efficiency.

De ideologische oriëntatie richt zich op het ‘willen’. Wat zijn de maatschappelijke doelen? Handelen vanuit de ideologie is principieel en fundamenteel van karakter. Het ‘willen’ en het ‘kunnen’ moeten natuurlijk wel bij elkaar aansluiten.

De beweegredenen van de corporatie kunnen daarnaast een maatschappelijk belang nastreven, wat gericht is op het publieke domein, en op afspraken zoals beschreven in het BBSH. Tegenover het maatschappelijke belang staat het belang van de onderneming ofwel corporatie.

Beweegredenen vanuit de marktoriëntatie worden gedreven door het zoeken naar nieuwe mogelijkheden, innovatie en ontwikkelingen buiten de gestelde kaders.

Het KPMG heeft in haar onderzoek 30 corporaties benaderd en vragen gesteld over de beweegredenen. Hieruit volgen een aantal conclusies:

- de doelstellingen van het publieke domein hebben prioriteit,

- corporaties worden met name gemotiveerd door ideologische beweegredenen,

- gemotiveerd door ideologische beweegredenen hechten corporaties sterk aan maatschappelijke prestaties, deze laatste worden vooral bepaald door lokale omstandigheden,

- financiële continuïteit is ondergeschikt aan de maatschappelijke functie van de corporatie Ideologie

publiek

middelen markt

(27)

- goede samenwerking met partners is zeer belangrijk en speelt tevens een rol bij beslissingen en handelingen,

- verschillen in beweegredenen zijn voornamelijk het gevolg van de lokale verankering en positie van de corporatie, merkbaar in taakopvatting en ambities,

De conclusies uit dit onderzoek zijn toch redelijk maatschappijgericht, wat betekent dat corporaties voornamelijk handelen vanuit publieke en ideologische beweegredenen:

‘Het bijdragen aan een positief effect voor de maatschappij’, zoals in dit onderzoek wordt behandeld wordt meerdere malen genoemd. Het behalen van een maatschappelijk rendement blijkt daarom toch een belangrijke beweegreden te zijn voor de corporatie, de wil om maatschappelijk te presteren is duidelijk aanwezig bij corporaties, een meetinstrument ontbreekt echter.

3.4 BBSH

Naast het handelen uit ideologisch perspectief zijn corporaties verplicht zich te houden aan de kerntaken beschreven in het BBSH. Deze doelstellingen worden vanuit de rijksoverheid aan woningcorporaties opgelegd.

Op deze zes gebieden moet de corporatie presteren en daarover verantwoording afleggen. De prestatievelden luiden als volgt:

passend huisvesten van doelgroepen,

de doelstelling voor de corporatie uit zich in het voorrang verlenen aan de ‘doelgroep’. In de praktijk moeten woningcorporaties bij het verhuren van woningen zo veel mogelijk voorrang verlenen aan woningzoekenden met lage inkomens, ofwel mensen die niet in staat zijn zelf in huisvesting te voorzien.

Wonen en zorg is daarnaast een belangrijk punt, ook hierbij speelt de corporatie een grote rol. Zij moeten namelijk bijdragen aan de huisvesting van ouderen, gehandicapten en personen die zorg en/of begeleiding behoeven, hierbij behoort ook het bouwen en beheren van woonzorgcomplexen en bijdragen aan het opzetten van arrangementen van dienstverlening.

woningcorporaties zijn verantwoordelijk voor een goede kwaliteit van het woningbezit.

De eisen die redelijkerwijs kunnen worden gesteld aan de kwaliteit zijn richtlijn voor de corporaties. Hier moet zoveel mogelijk aan worden voldaan. Dit komt in feite neer op het bouwen van nieuwe woningen en verkoop van woningen waar veel onderhoud aan gepleegd moet worden. Daarnaast is een goed onderhoudsplan onmisbaar voor het kwalitatief in stand houden van het woningbezit.

betrekken van bewoners bij beleid en beheer

De eigenaar, in dit geval de corporatie, is verantwoordelijk voor overleg met bewoners en commissies.

De corporatie moet hiertoe initiatieven nemen en structureel overleg organiseren. Daarnaast moet de corporatie financiële middelen/faciliteiten beschikbaar stellen aan bewoners. Deze

verantwoordelijkheidsplicht is tevens vastgelegd in de overlegwet verhuurder – huurder.

(28)

Waarborgen financiële kwaliteit

De beschikbare financiële middelen moeten dusdanig worden ingezet dat de corporatie effectief en efficiënt kan handelen. Financiën moeten uitsluitend worden ingezet voor werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, en/of in het belang van de volkshuisvesting.

Bevorderen van de leefbaarheid

Het is de taak van de corporatie ervoor te zorgen dat het leefklimaat in de wijk goed blijft. Ook andere welzijnsorganisaties werken hieraan mee.

3.5 Analyse

Wanneer we het voorgaande analyseren dan kunnen we concluderen dat de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties duidelijk zijn beschreven. Corporaties weten welke doelstellingen zij moeten nastreven, terwijl er weinig informatie beschikbaar is over de maatschappelijke effecten die bereikt worden door deze

doelstellingen, laat staan het meten van deze effecten. Deze doelstellingen zijn echter niet zomaar benoemd maar met een achterliggende gedachte dat bepaalde positieve effecten hieruit voortvloeien en ten goede komen aan de maatschappij. Deze effecten zijn voornamelijk veranderingen in gedrag, functioneren, mogelijkheden en kennis, betrekking hebbend op de maatschappij.

Deze positieve effecten worden hieronder toegelicht.

Passend huisvesten van doelgroepen

Wat is het maatschappelijk rendement van het passend huisvesten van doelgroepen? De corporatie bereikt hiermee dat wachttijden verkort worden omdat ingeschreven mensen passende huisvesting vinden. Dat wil zeggen dat deze mensen op een goede plek terecht zijn gekomen, ze hebben huisvesting gevonden in een woning die aan hun eisen en verwachtingen voldoet met een daarbij behorende huurprijs die voor die doelgroep betaalbaar is. Dit bevordert de tevredenheid van de bewoners wat indirect invloed heeft op de kwaliteit van de leefomgeving en de leefbaarheid. Bij het passend huisvesten van doelgroepen zal tevens gekeken moeten worden naar trends en ontwikkelingen in de betreffende gemeente. Zo is in de gemeente Skarsterlan geen sprake van groei, het aantal jongeren neemt af, terwijl het aantal senioren toeneemt. Dit heeft invloed op de vraag naar (huur)woningen. Deze ontwikkelingen moeten dus ook meegenomen worden bij het bepalen van de

nieuwbouwproductie.

De landelijke nieuwbouwproductie van huur- en koopwoningen is in onderstaande grafiek weergegeven.

Opvallend is het aandeel koopwoningen. Dit aandeel is in de afgelopen tien jaren verdubbeld.

Vanwege de trend dat corporaties steeds meer actief zijn op de koopmarkt en daardoor relatief minder

huurwoningen bouwen, dit laatste is overigens ook in absolute getallen het geval (bron: CBS), is het belangrijk om voor het bepalen van maatschappelijk rendement een criterium te gebruiken die de feitelijke productie meet.

Sinds een aantal jaren krijgen corporaties geen objectsubsidies meer en dit is te zien aan de

nieuwbouwproductie. Wanneer corporaties willen voldoen aan het aanbieden van passende huisvesting zullen

(29)

van het aantal huurwoningen de afgelopen jaren zijn gestegen. Deze feitelijke gegevens zijn tegenstrijdig met de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie. Het criterium ‘nieuwbouw’ zal daarom worden meegenomen in dit onderzoek.

Figuur 6: Nieuwbouwproductie woningcorporaties en overheid verdeeld naar huur en koop. Figuur 7: aantal woningen per huurklasse. Bron: CBS.

Vergroten keuzemogelijkheden voor de doelgroep

Een tweede maatschappelijk effect van de verkorte wachttijden is dat woningzoekenden hierdoor sneller een woning toegewezen krijgen en hierdoor worden de mogelijkheden voor woningzoekenden vergroot. De primaire woningzoekenden, de doelgroep met een inkomen beneden modaal, heeft vaak moeite met het vinden van een betaalbare woning.

Een goed criterium voor het passend huisvesten van doelgroepen is het meenemen van inkomens van mensen die ingeschreven staan. Deze mensen zouden voorrang moeten krijgen bij het toewijzen van woningen, omdat zij niet direct in staat zijn een huis te kopen of op een andere manier zich van huisvesting voorzien. Dit geldt ook voor mensen met speciale (zorg)behoeften, het is de taak van de corporatie om deze mensen te huisvesten.

Voorbeeld:

Woning A heeft een huurprijs van 450 euro (markthuur 650 euro), het gezin heeft een inkomen van 17.500 euro en kan maximaal 450 euro besteden aan woonruimte. Door de maatschappelijke investering van de corporatie kan de corporatie dit gezin huisvesting bieden.

Dit ligt anders bij het tweede gezin. De tweeverdieners hebben allebei een goed inkomen, in totaal: 45.000 euro, vanwege het gemak besluiten ze te gaan huren bij de woningcorporatie. Dezelfde woning van 450 euro per maand is voor deze mensen een ‘koopje’. Dit fenomeen, ook wel bekend als scheefwonen, komt bij alle

corporaties voor. Het maatschappelijk rendement is bij het tweede gezin eigenlijk niet aanwezig, de investering is eigenlijk weggegooid geld, zij konden ook best de markthuur betalen zodat de corporatie geen onrendabele top zou hebben.

“Op basis van de BBSH gegevens ligt het gemiddelde percentage huurders dat behoort tot de doelgroep rond 67%. Op basis van de WBO gegevens is dit percentage nog lager: onder 45% (SEO, 2001, Hakfoort et al., 2002).

(30)

Aan de hand van dit voorbeeld en de gegevens uit bovenstaand onderzoek is het heel goed om te weten wie, met bijbehorend inkomen, in de corporatiewoningen wonen.

Achteraf kunnen we dit meten door naar het percentage te kijken van de woningen waarin mensen uit de doelgroep gehuisvest zijn in vergelijking met het totale woningbezit. Hoe hoger dit percentage hoe passend de huisvesting van doelgroepen is en hoe hoger het maatschappelijke rendement van de corporatie is.

Leefbaarheid

Het maatschappelijk rendement van de corporatie zou volgens veel bronnen moeten liggen bij leefbaarheid.

Corporaties worden verwacht hierin te investeren, deze investeringen leveren geen financieel rendement op maar een (verwacht) positief maatschappelijk rendement. Kunnen investeringen in leefbaarheid achteraf gemeten worden?

Leefbaarheid is moeilijk te kwantificeren, gevoelens van onveiligheid zijn dermate subjectief dat ze nauwelijks meetbaar zijn en soms is er weinig samenhang met ‘objectief meetbare feiten’. Daarnaast speelt bij leefbaarheid het causaliteitsprobleem. Hierbij speelt de vraag in hoeverre veranderingen in leefbaarheid toegeschreven kunnen worden aan het beleid van de corporatie. Naast de corporatie spelen de gemeente, welzijnsorganisaties en politie ook een rol.

Desondanks is er een aantal criteria die leefbaarheid inzichtelijk maken. LEMON (leefbaarheidsmonitor) gaat in op verschillende criteria, door middel van een enquete worden bewoners op verschillende punten gevraagd wat ze van hun wijk vinden, hier worden rapportcijfers van gemaakt, deze geven een algemeen beeld van de leefbaarheid in de wijk. Door de cijfers van verschillende momenten naast elkaar te leggen zijn er veranderingen te zien in leefbaarheid.

Kwaliteit woning / woomomgeving

De leerbaarheidsmonitor beoordeelt de leefbaarheid in de wijk onder andere op de criteria: kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Hieruit kan geconcludeerd worden dat als corporaties investeren in de wijk door onderhoud, sloop en nieuwbouw van woningen, corporaties bezig zijn de leefbaarheid van de wijk te vergroten.

De criteria sloop, onderhoud en nieuwbouw hebben daarom invloed op het maatschappelijk rendement.

Het in stand houden van de kwaliteit van het woningbezit heeft als maatschappelijk rendement dat de

werkgelegenheid toeneemt. Het slopen, bouwen en beheren van woningen is zeer arbeidsintensief. Het is echter moeilijk om het causale verband direct aan te wijzen omdat een toename van de werkgelegenheid meerdere oorzaken heeft, toch is het niet onbelangrijk dit effect te noemen. In de prestatieafspraken tussen de gemeente en corporaties wordt dit onderdeel ook regelmatig genoemd.

Een verbetering van de kwaliteit van het woningbezit heeft ook een indirect financieel rendement. De woning kan in waarde stijgen, wat de marktpositie van deze woningen verbetert. Dit rendement komt echter niet ten goede aan de maatschappij, de corporatie vindt deze waardevermeerdering wel terug op haar balans.

Criteria die het rendement meten van het in stand houden van de kwaliteit van het woningbezit zijn: toename

(31)

Transparantie / samenwerking

De corporatiesector wil open en transparant functioneren en daarbij huurders betrekken bij het bepalen van beleid. Woningcorporaties moeten verantwoording afleggen richting de maatschappij, daarom is een transparant proces belangrijk. Wanneer de corporatie zich actief open opstelt, is het voor de huurders en/of belangstellenden makkelijker te participeren in het proces. Deze houding zorgt ervoor dat de corporatie midden in de maatschappij staat in plaats van daarboven. Het maatschappelijk rendement hiervan uit zich in het vergroten van draagvlak in de maatschappij met betrekking tot het opstarten van bijvoorbeeld nieuwe projecten. Eén van de criteria die hieruit voortvloeit is het belang van communicatie naar de buitenwereld en de participatie van belanghebbenden in het proces.

De hierboven beschreven criteria en de daarbij behorende maatschappelijke rendementen zullen hieronder worden samengevat in een tabel:

Criteria Output Outcome / Maatschappelijk

rendement

Inventariseren woningen naar doelgroep Percentage doelgroepen gehuisvest in woningen

Doelgroepen snéller van huisvesting voorzien

Verhoging kwaliteit leefomgeving Vergroten slaagkansen

Passend en betaalbaar wonen voor huurders

Doelgroepen met specifieke zorgen voorzien

Verhoging kwaliteit leefomgeving

Toename kwaliteit woningbezit

Toename financieel rendement / te investeren in de maatschappij Onderhoud/sloop/nieuwbouw Prestatieafspraken met de

gemeente nakomen

Toename werkgelegenheid

Lemon Leefbaarheidsmonitor Toename leefbaarheid

Verkoopprogramma Woningen verkopen Toename kwaliteit leefomgeving

Toename draagvlak betrokken partijen,

Bewoners betrekken / verbeteren participatieproces

Tabel 2: Criteria / Ouput / Outcome

(32)

Eén van de kerntaken van de woningcorporatie is het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, dit levert een positief maatschappelijk rendement op, maar hierbij moet ook vermeld worden dat bepaalde doelstellingen een negatief effect met zich meebrengen. Zo is vroegtijdige participatie van huurders voor projectmanagers geen makkelijke bijkomstigheid. Veel mensen hebben verschillende wensen, wat het komen tot een uiteindelijk doel erg lastig maakt. Het NIMBY-effect speelt hierbij een grote rol, betrokken huurders willen met name het beste voor henzelf. Uiteraard geldt dit niet voor iedereen, maar de corporatie heeft met een open planproces wel met dit soort dingen te maken.

(33)

4 Maatschappelijk rendement Haskerland

In dit hoofdstuk zal maatschappelijk rendement op het niveau van Haskerland bekeken worden. De corporatie heeft in haar jaarverslag en ondernemingsstrategie de maatschappelijke doelstellingen beschreven waarmee zij haar maatschappelijk rendement wil verhogen. Deze doelstellingen en prestaties zullen nader toegelicht worden.

Ook in dit hoofdstuk zullen enkele instrumenten aangereikt worden die Haskerland kan gebruiken bij het verhogen van haar maatschappelijk rendement.

Dit hoofdstuk zal overigens beginnen met een enquête die is uitgezet bij de werknemers van Haskerland, deze enquête is oriënterend bedoeld waarna verder op de strategie en doelstellingen van Haskerland zal worden ingegaan.

Aan de hand van de maatschappelijke doelstellingen genoemd in dit hoofdstuk zullen criteria opgesteld worden die helpen het maatschappelijke rendement in kaart te brengen.

4.2 Enquête

4.2.1 Enquête maatschappij

Een enquête kan een methode zijn die het maatschappelijk rendement van Haskerland simpelweg zou kunnen meten. Net zoals de enquête is uitgevoerd onder het personeel van Haskerland kan een soortgelijke enquête uitgevoerd worden in de maatschappij: het werkgebied van Haskerland. Hierbij kunnen willekeurige mensen gevraagd worden hun mening te geven over het functioneren van Haskerland als corporatie in hun gemeente.

Aan de hand van deze uitkomsten kan een rapportcijfer gekoppeld worden. Door deze enquête meerdere malen uit te voeren in een tijdsbestek van een aantal jaren kunnen er interessante uitkomsten uitrollen.

In dit onderzoek is geprobeerd inzicht te krijgen in het maatschappelijk rendement van een corporatie, daarbij wordt de nadruk gelegd op de maatschappelijke effecten van een corporatie welke vervolgens een positief rendement opleveren. Een enquete kan op deze vraag geen antwoord geven, daarom is er in dit onderzoek niet voor gekozen deze methode te gebruiken. De werknemers van Haskerland zijn overigens wel gevraagd hun mening te geven over het maatschappelijk functioneren van hun eigen corporatie.

4.2.2 Enquête Haskerland

Bij de start van dit onderzoek is een enquête (zie bijlage I) uitgezet bij de werknemers van Haskerland. De bedoeling hiervan is om een algemene indruk te krijgen over wat de werknemers zelf denken hoe Haskerland functioneert in termen van maatschappelijk rendement, en in welke mate zij zichzelf als maatschappelijke onderneming ziet. De antwoorden uit de enquête schetsen een globaal beeld, ze presenteren niet de