DE ONTEIGENINGSVERGOEDING
DE ONTEIGENINGSVERGOEDING Het juridische regime
Editors
Robert Palmans Stijn Verbist
Auteurs
Isabelle Cooreman Jan Ghysels Robert Palmans Geert Van Hoorick
Aloïs Van Oevelen
Antwerpen – Oxford
De onteigeningsvergoeding – Het juridische regime R. Palmans en S. Verbist (eds.)
© 2009 Intersentia Antwerpen – Oxford www.intersentia.be
ISBN 978-90-5095-828-8 D/2009/7849/9
NUR 823
Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitdrukkelijk bij wet bepaalde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, op welke wijze ook, zonder de uitdrukkelijke voorafgaande toestemming van de uitgever.
Intersentia v
WOORD VOORAF
Volgens de Grondwet dient de schadeloosstelling bij onteigening ten algemenen nutte billijk te zijn. Maar hoewel we allemaal wel aanvoelen wat billijk betekent, helpt dit aanvoelen ons weinig vooruit om in een concreet geval een concrete onteigeningsvergoeding te bepalen.
De Belgische onteigeningswetgeving biedt weinig houvast voor wie een billijke schadeloosstelling wil bepalen. Integendeel: een onderscheid in de Onteigenings- wet Hoogdringende Omstandigheden tussen een provisionele, een voorlopige en een defi nitieve onteigeningsvergoeding enerzijds en een onderscheid tussen de Gewone Onteigeningswet en de Onteigeningswet Hoogdringende Omstandighe- den inzake de opdrachtformulering voor de gerechtsdeskundigen anderzijds zor- gen eerder voor verwarring dan voor inzicht.
De rechter bepaalt in de Onteigeningswet Hoogdringende Omstandig heden bij wijze van ruwe schatting de provisionele onteigeningsvergoeding. Voor de vast- stelling van de voorlopige onteigeningsvergoeding wordt een deskundige aange- steld belast met het opmaken van de plaatsbeschrijving en de schatting van de onroerende goederen. Over andere componenten van de onteigeningsvergoeding wordt in die wet niet gesproken. Nadat een voorlopige onteigeningsvergoeding is vastgesteld, kan deze nog worden herzien. Volgens de Gewone Onteigeningswet heeft het college van deskundigen dan weer de opdracht de schadeloosstelling te waarderen, zonder dat deze opdracht beperkt blijft tot de waardering van de onroerende goederen alleen… Wetten roepen soms meer vragen op dan ze ant- woorden bieden.
Dit boekje bevat daarom enkele bijdragen die een leidraad willen zijn voor wie in een concreet dossier op zoek gaat naar de billijke onteigeningsvergoeding, zo die al bestaat.
Met de helderheid en grondigheid die we van hem gewend zijn, schetst professor Aloïs Van Oevelen de basisprincipes van de onteigeningsvergoeding. Meester Isabelle Cooreman waagt zich met succes aan het moeilijke thema van de ver- goeding van de minwaarde van het restant. Professor Geert Van Hoorick neemt duidelijk en onderbouwd standpunt in ter zake de planologische neutraliteit en
Woord vooraf
vi Intersentia
meetkundige-schatter Robert Palmans biedt in de pragmatische doch welover- dachte stijl die hem eigen is, een unieke typologie van de vergoedingsposten.
Dezelfde auteur staat samen met meester Jan Ghysels, Voorzitter van CROW, in voor de analyse en de grondige bespreking van de schadeloosstelling en het rechtsherstel in geval van een onwettige onteigening. Een probleem dat zich in ons land, helaas, nog al te vaak stelt.
De kwaliteit van de bijdragen (en van hun auteurs) vormen voor de lezer een garantie voor inzicht en refl ectie.
Wij hopen dan ook dat dit boekje voor magistraat, ambtenaar en advocaat, elk voor wat hun specifi eke uitgangspunt betreft , een blijvende bron van inspiratie moge zijn.
Stijn Verbist
Antwerpen, 18 januari 2009
Intersentia vii
INHOUD
WOORD VOORAF . . . v
HET ALGEMEEN JURIDISCH KADER VAN DE ONTEIGENINGS- VERGOEDING Aloïs Van Oevelen . . . 1
Afdeling 1. Situering en overzicht van het te behandelen onderwerp . . . 1
Afdeling 2. Algemene karakteristieken van de onteigeningsvergoeding . . . 3
§ 1. Het vereiste van de voorafgaande schadeloosstelling . . . 3
§ 2. Het vereiste van de billijke schadeloosstelling . . . 4
Afdeling 3. Het in aanmerking te nemen tijdstip voor het bepalen van de waarde van het onteigende goed en voor de vaststelling van de onteigeningsvergoeding . . . 9
§ 1. Het in aanmerking te nemen tijdstip voor het bepalen van de waarde van het onteigende goed: tijdstip van de eigendoms - overdracht . . . 9
§ 2. Het in aanmerking te nemen tijdstip voor de vaststelling van de onteigeningsvergoeding: tijdstip van de rechterlijke uitspraak . . . 11
§ 3. Onteigeningsvergoeding en muntontwaarding . . . 12
Afdeling 4. Elementen van een volledige vergoeding . . . 13
§ 1. Verlies van het eigendomsrecht . . . 13
A. De venale waarde . . . 13
B. De geschiktheids- en de aff ectiewaarde . . . 15
C. De wederbeleggingsvergoeding . . . 16
D. De wachtintresten . . . 17
E. De kosten en ereloon van technische en juridische raadgevers . . . 18
F. Allerlei vormen van genotsstoornis . . . 21
G. Vergoeding van het overblijvende, niet-onteigende gedeelte . . . 21
H. Waardevermeerderingen en waardeverminderingen die niet voor vergoeding in aanmerking komen . . . 22
§ 2. Verlies van zakelijke of persoonlijke genotsrechten . . . 24
A. De juridische grondslag . . . 24
Inhoud
viii Intersentia
B. De tussenkomst van houders van genotsrechten in de
onteigeningsprocedure . . . 24
C. De aan de houders van genotsrechten toekomende onteigeningsvergoedingen . . . 28
Afdeling 5. Besluit . . . 32
TYPOLOGIE VAN DE SCHADEPOSTEN IN ONTEIGENINGSZAKEN Robert Palmans . . . 35
Afdeling 1. Inleiding . . . 35
Afdeling 2. Aard van de vergoeding . . . 40
Afdeling 3. Beschouwingen betreff ende de waarde . . . 42
§ 1. Verantwoording . . . 42
§ 2. Voor vergoeding vatbare waarden: defi niëring en bespreking . . . 45
A. Inleiding . . . 45
B. Enkele in onteigening gehanteerde waardebegrippen . . . 45
Afdeling 4. Te vergoeden schadeposten . . . 55
§ 1. Objectieve waarden . . . 55
§ 2. Subjectieve waarden . . . 65
Afdeling 5. Besluit . . . 73
DE NEUTRALITEIT VAN DE ONTEIGENINGSVERGOEDING Geert Van Hoorick . . . 75
Afdeling 1. Begrip en opzet . . . 75
Afdeling 2. Uitgangspunten . . . 76
§ 1. Artikel 16 van de Grondwet . . . 76
§ 2. Algemeen beginsel . . . 77
§ 3. Wets- en decreetsbepalingen . . . 78
Afdeling 3. Bespreking . . . 80
§ 1. Planologische neutraliteit? Neutraliteit ten opzichte van de rechtsgrond of het doel van de onteigening? . . . 80
A. Vraagstelling. . . 80
B. Planologische neutraliteit indien de onteigening met het plan samenhangt . . . 80
C. Rekening houden met de rechtsgrond of het doel van de onteigening? . . . 83
§ 2. Neutraliteit ten opzichte van vroegere onteigeningen? . . . 86
§ 3. Neutraliteit ten opzichte van andere overheidsmaatregelen? . . . 87
Inhoud
Intersentia ix
§ 4. Neutraliteit ten opzichte van het later gebruik door de overheid? . . . . 88
§ 5. Neutraliteit ten opzichte van het (il)legaal karakter van bouwwerken? . . . 89
DE WAARDEVERMINDERING VAN HET OVERBLIJVENDE GEDEELTE NA ONTEIGENING Isabelle Cooreman . . . 91
Afdeling 1. Minderwaarde van het overblijvende gedeelte . . . 91
§ 1. Principe . . . 91
§ 2. Enkele voorbeelden uit de praktijk . . . 92
Afdeling 2. Het overblijvende gedeelte . . . 93
Afdeling 3. De waardevermindering . . . 94
Afdeling 4. Niet elke waardevermindering wordt vergoed . . . 95
§ 1. Vergoeding voor de rechtstreekse en objectieve waarde- vermindering . . . 95
§ 2. Geen vergoeding voor toekomstige hinder veroorzaakt op het onteigende gedeelte . . . 97
§ 3. Geen vergoeding voor de waardevermindering ten gevolge van wettelijke erfdienst baar heden van openbaar nut . . . 99
§ 4. Geen vergoeding voor taksen en belastingen die het overblijvende gedeelte bezwaren . . . 100
Afdeling 5. De vergoeding . . . 101
§ 1. Waardering van de schade aan de overblijvende gedeelten . . . 101
§ 2. Mogelijkheid tot vergoeding in natura . . . 104
§ 3. De gedeeltelijke onteigening van een gebouw: eis tot aankoop van het geheel . . . 106
§ 4. Compensatie tussen de meerwaarde en de waardevermindering van het overblijvende gedeelte . . . 106
Afdeling 6. Tot slot . . . 107
SCHADELOOSSTELLING EN RECHTSHERSTEL BIJ ONWETTIGE ONTEIGENING Jan Ghysels en Robert Palmans . . . 109
Afdeling 1. Betwisting van de wettigheid van een onteigening . . . 109
§ 1. Algemeen . . . 109
§ 2. In de onteigeningsprocedure . . . 110
A. Bij de inleiding van de onteigening . . . 110
B. In herziening en in hoger beroep . . . 111
Inhoud
x Intersentia
§ 3. Buiten de onteigeningsprocedure . . . 112
A. Voor de Raad van State . . . 112
B. Voor de gewone rechter . . . 114
Afdeling 2. Wanneer is een onteigening onwettig? . . . 116
§ 1. De feitelijke onteigening . . . 116
§ 2. De onwettigheid van het onteigeningsbesluit . . . 116
A. De materiële onwettigheden . . . 117
B. Formele onwettigheden . . . 117
Afdeling 3. De gevolgen van de schorsing en de nietigverklaring, algemeen . 118 § 1. Schorsing en nietigverklaring . . . 118
§ 2. De onwettigverklaring . . . 123
Afdeling 4. De gevolgen van de schorsing en de nietigverklaring van een onteigeningsbesluit en het rechtsherstel . . . 125
A. Nietigverklaring door de Raad van State . . . 125
B. De buitentoepassingverklaring . . . 126
Afdeling 5. Besluit . . . 136
