Vastgoed CV APF XVIII ("BRUNEL") te
AMSTERDAM
Inhoudsopgave
Pagina 1. Jaarrekening
1.1 Balans per 31 december 2020 3
1.2 Winst-en-verliesrekening over 2020 4
1.3 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling 5
1.4 Toelichting op de balans 7
1.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 11
1. Jaarrekening
1.1 Balans per 31 december 2020
(na voorstel resultaatverdeling)
31-12-2020 31-12-2019
€ € € €
ACTIVA Vaste activa
Immateriële vaste activa 1
Oprichtings- kosten - 23.698
Materiële vaste activa 2 - 15.996.056
Vlottende activa Vorderingen
Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XVIII
3
875.305 470.176
Belastingen 4 212.928 -
Overige vorderingen en overlopende activa
5
22.471 10.917
1.110.704 481.093
Totaal activazijde 1.110.704 16.500.847
PASSIVA
Kapitaal 6 556.198 7.791.077
Langlopende schulden
Hypothecaire lening 7 - 8.053.975
Nog te verrekenen incentives - 66.562
- 8.120.537
Kortlopende schulden
Schulden aan banken 8 - 180.000
Crediteuren 9 - 40.623
Belastingen 10 - 56.506
Overige schulden en overlopende passiva
11
554.506 312.104
554.506 589.233
Totaal passivazijde 1.110.704 16.500.847
1.2 Winst-en-verliesrekening over 2020
2020 2019
€ € € €
Huuropbrengsten 12 96.025 1.057.203
Exploitatiekosten 13 -22.304 -106.723
Exploitatieresultaat 73.721 950.480
Resultaat verkoop vastgoed 14 4.078.016 -
Brutomarge 4.151.737 950.480
Afschrijvingen immateriële vaste activa 15 23.698 44.818
Bedrijfsresultaat 4.128.039 905.662
Rentelasten en soortgelijke kosten 16 -30.567 -240.581
Resultaat 4.097.472 665.081
1.3 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling
Informatie over de rechtspersoon
Vestigingsadres en inschrijfnummer handelsregister
Vastgoed CV APF XVIII is feitelijk en statutair gevestigd op Sarphatikade 13, 1017 WV te Amsterdam en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 63290405.
Algemene toelichting
De belangrijkste activiteiten van de rechtspersoon
De activiteiten van Vastgoed CV APF XVIII, statutair gevestigd te Sarphatikade 13, 1017 WV
Amsterdam, bestaan uit het voor gemeenschappelijke rekening beleggen voor rekening en risico van de vennoten in onroerende zaak gelegen in Amsterdam.
Het ingebrachte kapitaal van de CV bestaat uit 146 aandelen van € 50.000, in totaal € 7.300.000.
Informatieverschaffing over schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening dient de ondernemingsleiding, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.
Algemene grondslagen voor verslaggeving
De standaarden op basis waarvan de jaarrekening is opgesteld De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten.
Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Grondslagen Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, inclusief de transactiekosten indien materieel. Indien geen sprake is van (dis)agio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de vorderingen. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar. De schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huuropbrengsten
Onder de huuropbrengsten wordt verstaan de bruto huur onder aftrek van over de huur geheven belastingen en worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Exploitatiekosten
De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen en worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Kosten van groot onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer zij zich voordoen.
Financiële baten en lasten
De financiële baten en lasten betreffen van derden en groepsmaatschappijen ontvangen (te ontvangen) en aan derden en groepsmaatschappijen betaalde (te betalen) interest.
1.4 Toelichting op de balans
Activa Vaste activa
1 Immateriële vaste activa
Het verloop van de immateriële vaste activa kan als volgt worden weergegeven:
Oprichtings- kosten
€ Stand per 1 januari 2020
Verkrijgings- of vervaardigings-
prijs 224.089
Cumulatieve afschrijvingen -200.391
Boekwaarde per 1 januari 2020 23.698
Mutaties
Afschrijvingen -23.698
Saldo mutaties -23.698
Stand per 31 december 2020 Verkrijgings- of vervaardigings-
prijs 224.089
Cumulatieve afschrijvingen -224.089
Boekwaarde per
31 december 2020 -
Afschrijvingspercentages 20%
Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire kosten in verband met de oprichting en de structurering van Vastgoed CV APF XVIII ad € 224.089 (excl. BTW) aan het fonds in rekening gebracht. Deze kosten hebben ondermeer betrekking op de adviseurskosten, oprichtingskosten, marketingkosten en de structureringsvergoeding ten behoeve van Vastgoed CV APF XVIII.
Deze kosten worden vanaf de aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven.
31-12-2020 31-12-2019
€ €
2 Materiële vaste activa
Vastgoed - 15.996.056
Materiële vaste activa
Het verloop van de materiële vaste activa kan als volgt worden weergegeven:
Vastgoed
€ Stand per 1 januari 2020
Aanschafwaarde 15.996.056
Boekwaarde per 1 januari 2020 15.996.056
Mutaties
Boekwaarde verkoop vastgoed -15.996.056
Saldo mutaties -15.996.056
Stand per 31 december 2020 Boekwaarde per
31 december 2020 -
Het vastgoed is op 3 februari 2020 verkocht voor EUR 21.925.000.
Vlottende activa
Vorderingen
31-12-2020 31-12-2019
€ €
3 Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XVIII
Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XVIII 875.305 470.176
Deze rekening-courantverhouding bestaat uit het saldo van de bankrekening welke op naam staat van Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XVIII. Conform de overeenkomst van beheer en bewaring is de Stichting verantwoordelijk voor het aanhouden, overmaken en uitkeren van gelden in het belang van de CV.
31-12-2020 31-12-2019
€ €
4 Belastingen
Omzetbelasting 212.928 -
31-12-2020 31-12-2019
€ €
5 Overige vorderingen en overlopende activa
Nog te ontvangen gemeentelijke lasten 19.090 -
Nog te ontvangen bedragen 3.381 -
Vooruitbetaalde kosten - 8.200
Vooruitbetaalde verzekeringen - 2.717
22.471 10.917 Passiva
2020 2019
€ €
6 Kapitaal
Stand per 1 januari 7.791.077 7.718.004
Resultaat boekjaar 4.097.472 665.081
Terugbetaling kapitaal -7.300.000 -
Dividenduitkering -4.032.351 -592.008
Stand per 31 december 556.198 7.791.077
31-12-2020 31-12-2019
€ €
7 Hypothecaire lening
Hypothecaire lening BerlinHyp AG - 8.055.000
Afsluit- en transactiekosten - -1.025
- 8.053.975 Als gevolg van de verkoop van het vastgoed op 3 februari 2020 is de gehele hypotheek afgelost op 5 februari 2020.
2020 2019
€ €
Hypothecaire lening Stand per 1 januari
Hoofdsom 9.000.000 9.000.000
Cumulatieve aflossing -765.000 -585.000
Saldo per 1 januari 8.235.000 8.415.000
Mutaties
Aflossing -8.235.000 -180.000
Stand per 31 december
Hoofdsom 9.000.000 9.000.000
Cumulatieve aflossing -9.000.000 -765.000
Kortlopend deel - -180.000
Saldo per 31 december - 8.055.000
Kortlopende schulden
31-12-2020 31-12-2019
€ €
8 Schulden aan banken
Aflossingsverplichtingen - 180.000
31-12-2020 31-12-2019
€ €
9 Crediteuren
Crediteuren - 40.623
31-12-2020 31-12-2019
€ €
10 Belastingen
Omzetbelasting - 56.506
31-12-2020 31-12-2019
1.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening
2020 2019
€ €
12 Huuropbrengsten
Huur 97.395 1.072.099
Incentives -1.370 -14.896
96.025 1.057.203
2020 2019
€ €
13 Exploitatiekosten
CV-kosten 23.346 17.327
Gemeentelijke lasten 14.443 34.018
Onderhoud 8.510 17.994
Beheervergoeding 2.922 32.163
Taxatiekosten 1.500 500
Verzekeringen 469 4.721
22.304 106.723
2020 2019
€ €
14 Resultaat verkoop vastgoed
Verkoopprijs 21.925.000 -
Verkoopkosten -17.846.984 -
4.078.016 -
Gemiddeld aantal werknemers
Gedurende de jaren 2020 en 2019 waren geen werknemers in dienst.
2020 2019
€ €
15 Afschrijvingen immateriële vaste activa
Afschrijving oprichtingskosten 23.698 44.818
2020 2019
€ €
16 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten 30.567 240.581
2020 2019
€ €
Rentelasten
Hypotheekrente 20.324 200.920
Bankrente en -kosten 9.218 1.736
Amortisatie afsluit- en transactiekosten financiering 1.025 37.925 30.567 240.581
Overige toelichtingen Voorstel winstbestemming
De beherend vennoot heeft besloten het resultaat de volgende bestemming te geven:
Met toepassing van artikel 17 lid 3 van de statuten wordt van het resultaat over het boekjaar 2020
€ 4.097.472 aan het kapitaal toegevoegd.
Het vorenstaande is reeds verwerkt in de jaarrekening 2020.
Gebeurtenissen na balansdatum Geen gebeurtenissen na balansdatum.
Ondertekening van de jaarrekening
Amsterdam, 1 april 2021 Vastgoed CV APF XVIII
Namens de beheerder, APF International B.V.
W.A.C. Karreman
Overige gegevens Winstverdeling
Uit de oprichtingsakte van 11 mei 2015 blijkt dat:
Art. 17 lid 2.
Aan de Commanditaire Vennoten wordt een bedrag uitgekeerd naar evenredigheid van de door hen gehouden participaties, welk bedrag gelijk is aan de winst in het betreffende boekjaar verminderd met de bedragen als bedoeld in lid 3, mits de Vennootschap over voldoende liquiditeiten beschikt.
Art. 17 lid 3.
Uit de winst worden zodanige bedragen gereserveerd als de Beherend Vennoot nodig acht, gelet op de bedrijfsvoering van de Vennootschap.
Art. 17 lid 9.
Indien en voorzover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekeningen van de Commanditaire Vennoten naar evenredigheid van het aantal Participaties dat door de Commanditaire Vennoten wordt gehouden.
Persoonlijk en vertrouwelijk
Aan de commanditaire vennoten (particulieren) van het door APF International B.V. geïnitieerde Vastgoed C.V. APF XVIII Sarphatikade 13
1017 WV AMSTERDAM
25 januari 2021
Referentie: MVO/SZIJ/15332735
Betreft: Modelaangifte inkomstenbelasting 2020 en de participatie in Vastgoed C.V. APF XVIII
Geachte heer/mevrouw,
Door middel van deze brief en de bijgevoegde modelaangifte “box 3” informeren wij u over de fiscale waarde van uw participatie in Vastgoed C.V. APF XVIII ten behoeve van de verwerking in uw aangifte inkomstenbelasting 2020. De gegevens in de modelaangifte zijn gebaseerd op de door APF
International B.V. verstrekte informatie, onder andere bestaande uit de jaarstukken 2019.
Uw persoonlijke situatie, bijvoorbeeld burgerlijke staat, is niet meegenomen in deze brief en de modelaangifte. Tevens hebben wij geen rekening gehouden met het heffingsvrije vermogen en drempelbedragen inzake schulden.
Participerende natuurlijke personen, die binnenlands belastingplichtig zijn voor de Wet op de inkomstenbelasting 2001 dienen het pro rata deel van de waarde in het economisch verkeer van de activa en passiva van Vastgoed C.V. APF XVIII, op te nemen in de grondslag van de forfaitaire rendementsheffing van box 3. De belastingdienst heeft schriftelijk bevestigd dat box 3 van toepassing is onder de voorwaarde dat de participatie niet dient te worden gerekend tot het vermogen van een door de participant gedreven onderneming of overige werkzaamheid.
Indien de participatie dient te worden gerekend tot het vermogen van een onderneming of overige werkzaamheid van een binnenlands belastingplichtige natuurlijk persoon, vallen alle resultaten behaald met de participatie in box 1. Indien dit het geval is, raden wij u aan contact op te nemen met uw belastingadviseur. In de modelaangifte zijn wij ervan uitgegaan dat de participatie in box 3 valt en de participatie is gefinancierd met eigen vermogen.
De in de modelaangifte genoemde bedragen dienen te worden opgenomen in de aangifte
inkomstenbelasting 2020 voor particulieren. Indien u meerdere participaties in Vastgoed C.V. APF XVIII heeft, dient u de genoemde bedragen te vermenigvuldigen met het aantal participaties dat u heeft.
Ten behoeve van de aangifte inkomstenbelasting 2020 dient u de bedragen te vermenigvuldigen met het aantal participaties dat u bezit. De uitkomst hiervan neemt u op in de aangifte inkomstenbelasting 2020.
Ter informatie is in de modelaangifte tevens een aanvullende toelichting opgenomen. Deze toelichting geeft een uitleg over het verschil tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering in de modelaangifte.
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande nog verdere informatie wensen, dan verstrekken wij u die gaarne.
Hoogachtend,
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
mr. M.M. Vogel Tax Partner
matthijs.vogel@pwc.com T: +31 (0)6 13 51 50 55
S. Zijlstra
Senior Tax Manager stephan.zijlstra@pwc.com T: +31 (0)6 22 24 44 32
Bijlage:
Modelaangifte inkomstenbelasting 2020
Bezittingen per 1 januari 2020 Fiscaal per
Commercieel Verschil Fiscaal participatie Noot
Onroerende zaken € 15.996.056 € 4.308.944 € 21.925.000 € 150.171 1.
Immateriële vaste activa € 23.698 € (23.698) € - € - 2.
Vorderingen € 481.093 € - € 481.093 € 3.295 Liquide middelen € - € - € - € -
Totaal bezittingen € 16.500.847 € 4.285.246 € 22.406.093 € 153.466
Schulden per 1 januari 2020 Fiscaal per
Commercieel Verschil Fiscaal participatie
Voorzieningen € - € - € - € - Langlopende schulden € 8.120.537 € (65.537) € 8.055.000 € 55.171 3., 4.
Kortlopende schulden € 539.232 € (204.258) € 334.974 € 2.294 5., 6.
Totaal schulden € 8.659.769 € (269.795) € 8.389.974 € 57.466
Intrinsieke waarde participatie € 96.001
Belang in CV per participatie 0,685%
Noot Aanvullende toelichting
1. De onroerende zaak is fiscaal gewaardeerd tegen de verkoopprijs waarvoor de onroerende zaak op 3 februari 2020 is verkocht.
2.
3.
4.
5. Een BTW schuld aan de belastingdienst wordt voor box 3 niet als schuld aangemerkt.
6. De schuld uit hoofde van te betalen winstuitdelingen aan de participanten is fiscaal niet in aanmerking genomen aangezien dit een schuld aan de participant zelf is en geen verplichting jegens derden.
van de onroerende zaak.
Totaal CV
Totaal CV
Dit betreft de commercieel geactiveerde financieringskosten van de CV. De geactiveerde financieringskosten worden voor box 3 niet als bezitting in aanmerking genomen.
De commercieel geactiveerde financieringskosten worden voor box 3 niet als bezitting in aanmerking genomen.
De verplichting uit hoofde van nog te verrekening incentives is reeds begrepen in de fiscale waardering
