Vastgoed CV APF XIX ("FENIXLOODS 1") te
AMSTERDAM
Inhoudsopgave
Pagina
1. Jaarverslag van de beheerder 2
2. Jaarrekening
2.1 Balans per 31 december 2020 8
2.2 Winst-en-verliesrekening over 2020 9
2.3 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling 10
2.4 Toelichting op de balans 13
2.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening 19
Bijlagen
Overzicht begroting versus werkelijkheid 2020 25
Toelichting aangifte inkomstenbelasting 2020 26
1. Jaarverslag van de beheerder
De directie van APF International B.V., in haar hoedanigheid van beheerder, biedt hierbij de jaarrekening aan van Vastgoed CV APF XIX voor het boekjaar dat geëindigd is op 31 december 2020.
Hierna zal, na een korte analyse van de huidige Nederlandse markt voor commercieel vastgoed, achtereenvolgens verslag worden gedaan van het commercieel, technisch en financieel beheer gedurende het boekjaar.
Terugblik op de Nederlandse kantorenmarkt
(Bron: de onderstaande tekst is afkomstig van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten ‘21, Dynamis) In 2020 is fors minder kantoorruimte verhuurd of verkocht. Met name grote bedrijven stellen hun huisvestingsbeslissing uit tijdens de coronacrisis. Tegelijkertijd blijven kleinere bedrijven wel nieuwe kantoorruimte in gebruik nemen.
Onder kleine kantoorgebruikers is nauwelijks sprake van een terugval in de vraag naar kantoorruimte. In het MKB is meer zicht op de behoeftes van het personeel om thuis te werken en is men sneller
teruggekeerd naar kantoor. Het aantal transacties van kantoorruimtes kleiner dan 500 m² is in 2020 vrijwel gelijk gebleven aan 2019, terwijl het aantal transacties van grotere kantoren met bijna 40% is afgenomen. Door het vele thuiswerken kunnen met name grote bedrijven moeilijk inschatten wat hun toekomstige behoefte aan kantoorruimte is. De klap van de coronacrisis komt hierdoor het hardst aan in de vier grootste steden van Nederland, waar vooral verhuizingen van grotere bedrijven het marktbeeld bepalen. In deze steden is in 2020 de helft minder kantoorruimte in gebruik genomen dan in 2019.
Zodra werknemers weer terug kunnen keren naar kantoor zal naar verwachting een sterke inhaalslag plaatsvinden op de kantorenmarkt. Door de onzekerheid rondom corona hebben veel bedrijven hun aflopende huurcontracten in 2020 flexibel verlengd. Deze partijen komen tegelijkertijd op de markt met de bedrijven waarvan het huurcontract in 2021 afloopt.
Markt Rotterdam
(Bron: de onderstaande tekst is afkomstig van Sprekende Cijfers Kantorenmarkten ’21, Dynamis) De Rotterdamse kantorenmarkt behoudt ook tijdens de coronacrisis haar aantrekkelijkheid. Ondanks de aanhoudende interesse in de havenstad als vestigingslocatie, heeft de coronacrisis de vraag naar kantoorruimte geremd. In 2020 hebben voornamelijk de grotere corporate kantoorgebruikers een afwachtende houding aangenomen. Door middel van flexibele opties in het huurcontract wordt de beslissing over nieuwe huisvesting tijdelijk uitgesteld. De dynamiek onder kleinere bedrijven zet ook tijdens de coronacrisis onverminderd door.
Grote partijen stoten vastgoed af in Rotterdam
Als gevolg van de coronacrisis vertoont het beschikbare kantorenaanbod in Rotterdam een opwaarts beeld. De vraag naar kantoorruimte is licht gestagneerd en daarnaast heeft een deel van de grotere kantoorgebruikers ruimte aan de markt teruggegeven. Het aantal te koop of te huur staande vierkante meters kantoorruimte is daardoor met 13% toegenomen op jaarbasis. Het totale aanbod komt eind 2020 uit op bijna 505.000 m². Naar verwachting zal in de komende periode een verdere stijging van het aanbod optreden. Grotere kantoorgebruikers zullen gedurende het verdere verloop van de coronacrisis niet gebruikte vloeren teruggeven aan de markt, zodra huurcontracten hier de ruimte voor bieden.
Ondanks de stijging in het totale aanbodvolume, blijft het tekort aan kwalitatieve kantoorruimte aanhouden. Voor moderne kantoorgebruikers is de beschikbaarheid van geschikte kantoren beperkt.
Vanuit de nieuwbouw wordt op korte termijn geen verruiming van het hoogwaardige aanbod verwacht. De nieuwbouwkantoren die op de planning staan kunnen gemiddeld pas over circa vijf jaar daadwerkelijk ingevuld worden door gebruikers. Zeker in de huidige crisis is het van belang om kantoorruimte aan de voorraad toe te blijven voegen. De kwalitatieve vraag naar kantoren in Rotterdam zal ook na de coronacrisis aanhouden, voor het bieden van voldoende en geschikte kantoorruimte is nieuwbouw noodzakelijk. De gemeente en marktpartijen hebben een belangrijke rol in het anticyclisch blijven ontwikkelen van kantoorpanden.
9% minder kantoorruimte in gebruik genomen
De vraag naar kantoorruimte in Rotterdam is afgenomen in 2020, hetzij in beperkte mate. In totaal is 9%
minder kantoorruimte opgenomen vergeleken met het voorgaande jaar. Enerzijds is dit een direct gevolg van het terughoudende huisvestingsbeleid van grote bedrijven tijdens de coronacrisis. Anderzijds is het kwalitatieve aanbod op de Rotterdamse kantorenmarkt dermate beperkt, dat veel zoekers geen geschikte kantoorruimte kunnen vinden. Dat deze kwalitatieve schaarste de marktdynamiek remt blijkt al uit de forse krimp van de opnames in 2019.
In 2020 is in totaal 125.950 m² aan kantooropnames gerealiseerd met 90 transacties, 17 minder dan in het voorgaande jaar. De sterkste terugval van het aantal transacties vond plaats in het segment tussen de 1.000 en 2.500 m². Hieruit blijkt dat met name grotere kantoorgebruikers zich beraden op de gevolgen van de coronacrisis, waarbij de toekomstige effecten van het huidige thuiswerkexperiment meespelen. Zodra blijkt dat werknemers ook na de coronacrisis structureel vaker gaan thuiswerken, moet het ruimtelijk plan van eisen aangepast worden. In afwachting van meer duidelijkheid worden aflopende huurcontracten in overleg met de eigenaar vaak voor een jaar verlengd.
In het kleinere kantorensegment blijft de vraag van een hoog niveau. De zoekvraag houdt stand bij het midden– en kleinbedrijf, maakbedrijven en zorg en maatschappelijke instanties De vraag van
commerciële organisaties concentreert zich voornamelijk in units tot 500 m², maatschappelijke organisatie blijven actief in de markt van grotere metrages, oplopend tot 2.000 m².
Crisis
De Nederlandse economie heeft een turbulent jaar achter de rug. In 2020 kromp de Nederlandse economie met een uitzonderlijke 3,8 procent, de grootste daling sinds de tweede Wereld Oorlog. Nu het land sinds december voor de tweede keer in een strenge lockdown verkeert, zijn de
consumentenuitgaven sterk afgenomen. Een toename in investeringen en industriële productie hebben deze daling iets kunnen dempen, maar risico’s rond internationale leveringen en handel zorgen voor onzekerheid. Omdat consumptie een belangrijk onderdeel van de economie is, zal er pas breed herstel te zien zijn zodra er significant minder beperkingen zijn voor huishoudens om geld uit te geven. Met voorzichtige versoepelingen vanaf maart, zal de economie daarom vanaf het tweede kwartaal 2021 naar verwachting positieve groeicijfers laten zien.
Dat er Impact is op vastgoed blijft evident. Veel huurders verliezen omzet met als gevolg dat het moeilijker is om aan alle verplichtingen te voldoen. De diverse steunmaatregelen van de overheid zijn bedoeld om direct geraakte bedrijven te steunen. De gevolgen van deze crisis zijn moeilijk in te schatten en hopelijk helpen de diverse steunmaatregelen dat blijvende economische schade beperkt blijft. De beheerder kan momenteel niet inschatten hoe lang deze situatie gaat duren en wat uiteindelijk de impact gaat worden voor het fonds.
Commercieel beheer
De impact van de corona crisis is voor iedereen zichtbaar. Huurders in een grote verscheidenheid van branches hebben het zwaar in deze periode. Het hardst wordt de horeca geraakt door tweemaal een periode van gedwongen sluiting door de overheid en beperkingen in bezoekersaantallen in de periode tussen deze twee lockdowns. Ook de horeca huurders in de Fenix, 21 Pinchos en FFF (als onderhuurder van Heijmans), zijn hierdoor hard geraakt. Van deze beide huurders zijn gedurende 2020 en begin 2021 verschillende verzoeken binnengekomen met het verzoek tot een betalingsregeling voor de
huurpenningen. Gezien het grote belang dat het fonds heeft bij een levendige plint van de Fenix, een goede relatie met haar huurders (en onderhuurders), haar rol als goed verhuurder en de uitzonderlijke situatie die is ontstaan door het Corona virus die door niemand voorzien was, zijn er (betalings- )regelingen overeengekomen met de huurders om hen tegemoet te komen in deze moeilijke tijd.
Naar beoordeling van de beheerder getuigen de overeengekomen regelingen van goed verhuurderschap en zijn deze in lijn met de in de markt heersende gedachte dat de pijn eerlijk verdeeld moet worden tussen huurder en verhuurd. Deze lijn is tevens op te maken uit een aantal uitspraken van rechters gedurende de afgelopen maanden inzake huurgeschillen met betrekking tot Corona en ook hebben de Gemeente Amsterdam en Rotterdam recentelijk dergelijke regelingen afgekondigd voor huurders van gemeentelijk vastgoed.
Op het moment van schrijven zijn de horecaondernemingen nog steeds gesloten in verband met de tweede lockdown. Onze horeca huurders proberen waar mogelijk omzet te maken door alternatieve verkoopmogelijkheden, zoals afhaal- en bezorgservice aan te bieden. Tevens trachten zij een beroep te doen op de verschillende tegemoetkomingsregelingen die door de overheid worden aangeboden. Dit laatste tot op dit moment zonder resultaat omdat startende ondernemingen bij de huidig beschikbare regelingen niet in aanmerkingen komen door het ontbreken van een referentiekader uit de voorgaande jaren.
Huurders Gemeente Rotterdam (Cultuurcluster), West 8 en Heijmans (eigen unit), gezamenlijk verantwoordelijk voor ruim 80% van de huurinkomsten van het fonds hebben, ondanks het feit dat zij ook in veel mindere mate gebruik hebben kunnen maken dan zij verwacht hadden, gedurende het hele jaar voldaan aan de contractuele huurverplichtingen. Voor huurder West 8 is wel de huurverplichting omgezet van kwartaalbasis naar maandbasis. In zijn algemeenheid is de relatie met alle huurders constructief, zijn huurders tevreden over het gehuurde en hebben de horeca ondernemers een goede zomer kunnen draaien doordat de Gemeente Rotterdam een terras op de gehele kade heeft toegestaan.
Voor het terras is voor 2021 wederom toestemming verleend vanaf het moment dat de lockdown voor de horeca wordt opgeheven.
Beheerder kijkt uit naar de tweede helft van 2021 waarin zij verwacht dat het leven weer min of meer terug gaat naar “normaal” en huurders wederom vol kunnen genieten en gebruik maken van de door haar gehuurde ruimte. Uiteraard zal beheerder ook dan de relatie met alle huurders warm houden.
Hieronder volgen de overeengekomen regelingen met de horeca huurders:
21 Pinchos
Gedurende de eerste lockdown die in maart werd afgekondigd is met 21 Pinchos overeengekomen dat, zolang er sprake is van gedwongen sluiting door de overheid, 21 Pinchos slechts de helft van de huur is verschuldigd. Dit gedeelte van de huur zal, verspreid in gelijke delen, over de rest van de looptijd van de huurovereenkomst startende een jaar gelegen na het moment dat 21 Pinchos weer open mag. Vanaf 1 juni is de contractuele huur weer van toepassing geworden, deze is door de huurder immer tijdig voldaan. De nog verschuldigde huur van tijdens de verplichte sluiting, zijnde de helft van de huur over de periode 16 maart t/m 31 mei, zal gelijkmatig verdeeld worden over de periode 1 juni 2021 tot einde huurovereenkomst.
Door de aangescherpte maatregelen vanaf 14 oktober en daarop volgende sluiting van de horeca is met 21 Pinchos in het vierde kwartaal een tweede regeling overeengekomen. Deze regeling betreft niet een huurkorting maar een vervroegde verlaging van de waarborgsom. De huidige waarborgsom ter grootte van 12 maanden huurverplichting van 21 Pinchos zou, conform huurovereenkomst, per juli 2021 (twee jaar na oplevering) worden verlaagd naar 6 maanden huurverplichting. Gezien de omstandigheden is per 3 december 2020 deze waarborgsom verlaagd naar 6 maanden huurverplichting, zodat huurder 21 Pinchos per direct financiële ruimte beschikbaar had om haar huurverplichting te blijven voldoen.
Door het aanhouden van de tweede lockdown tot in ieder geval ver in het eerste kwartaal 2021, heeft 21 Pinchos in februari 2021 een verzoek ingediend voor een vergelijkbare regeling als tijdens de eerste lockdown ingaand per 1 maart 2021. Gezien de precaire situatie waarin huurder zicht bevind en het volledig uitblijven van overheidssteun is deze regeling toegekend. Huurder zal van 1 maart t/m de heropening van de horeca slechts 50% van de huur verschuldigd zijn en pas op een later moment. De periode waarin deze huur zal worden ingehaald zal gezamenlijk met huurder bepaald worden op het moment dat de horeca weer opengaat. Zowel huurder als beheerder heeft aangegeven dat het de voorkeur heeft om dit zo spoedig mogelijk en bij voorkeur in de zomermaanden van 2021 af te ronden.
Heijmans/ Fenix Food Factory (FFF)
Heijmans is aan het begin van pandemie gehouden aan de volledige huurverplichting voor de ruimte die zij onderverhuurt aan de Fenix Food Factory (FFF) aangezien de FFF door het fonds in de basis niet wordt gezien als een huurder van Fenix 1. Gezien de uitzonderlijke situatie waarin de horeca-branche verkeert en de moeilijke positie voor FFF, gezien zij in maart 2020 gestart zijn op deze nieuwe locatie, is er gedurende het derde kwartaal met Heijmans besproken dat het zeer wenselijk is dat aan de Fenix Food Factory tijdelijk uitstel van betaling wordt verleend en dat Heijmans en het fonds dit uitstel
gezamenlijk voor hun rekening nemen. Concreet is met Heijmans afgesproken dat Heijmans aan FFF uitstel verleent voor de betaling van het tweede en derde kwartaal. De achterstand, die hierdoor is ontstaan, zal door FFF vanaf eind 2021 in acht gelijke termijnen worden ingehaald. Op haar beurt verleent het fonds aan Heijmans uitstel van betaling voor het derde kwartaal, de hierdoor ontstane achterstand zal door Heijmans eveneens in 2021 en 2022 worden ingehaald.
Op 14 oktober, direct volgend op de aankondiging van de tweede lockdown heeft Heijmans van FFF wederom een verzoek ontvangen waarin zij aangeeft dat de eerder overeengekomen uitstel van betaling onvoldoende is nu het vooruitzicht is dat in ieder geval tot en met maart 2021 de horeca gesloten zal blijven. Heijmans heeft vervolgens wederom bij ons het verzoek neergelegd om mee te denken / bij te dragen aan een tegemoetkoming aan FFF. Met Heijmans/FFF is overeengekomen dat FFF van Heijmans volledige vrijstelling krijgt van de huurbetaling voor het vierde kwartaal, waarbij het fonds Heijmans een vrijstelling van 50% verleent.
Naar aanleiding van een verzoek van FFF in verband met de aanhoudende sluiting is in maart 2021 aan Heijmans /FFF een voorstel gedaan voor een huurkorting van 50% en een uitstel van betaling van de andere 50% vanaf 1 januari 2021 tot het moment dat de horeca weer open mag. Kosten hiervoor zullen 50/50 gedeeld worden tussen Heijmans en het fonds. De uitgestelde huur dient op een later overeen te komen tijdstip te worden ingehaald.
Ons inziens is dit gezien de situatie een zeer passende regeling die FFF de kans geeft haar
onderneming op te bouwen tot een gezond bedrijf en haar rol als trekker van de Fenixloods in volle glorie te vervullen.
Technisch beheer
In 2020 zijn de laatste onderdelen van het pand in gebruik genomen door de huurders en heeft ook de eindoplevering door Heijmans plaatsgevonden. De restpunten die volgden uit de oplevering zijn voor de overgrote meerderheid opgelost in 2020.
Momenteel spelen nog uitsluitend een discussie inzake veronderstelde geluidproblematiek, het correct afstellen van de inregeling van de installatie in het cultuurcluster en aantal trapleuningen die niet geheel lijken te voldoen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de geluidsproblematiek een kwestie is tussen Heijmans en de huurders waarbij de beheerder namens het fonds uitsluitend meekijkt om een correcte afhandeling te waarborgen.
Geconcludeerd kan worden dat het gebouw in zijn algemeenheid naar behoren functioneert en de zaken die momenteel nog spelen niet ongewoon zijn bij de ingebruikname van een nieuw pand.
Nu het gebouw volledig is opgeleverd is de periode van gebruikelijk technisch beheer aangebroken.
Momenteel wordt de meerjarenonderhoudsbegroting verder bijgesteld met de kennis van het pand en de installaties die het afgelopen jaar is opgedaan. Deze begroting zal de komende jaren dienen als leidraad voor het onderhoud.
Inmiddels is de VvE waartoe het eigendom van het fonds behoort actief en functioneert naar behoren.
Een aantal zaken die ook betrekking hebben op het eigendom van het fonds zoals een deel van de glasbewassing, schoonmaak algemene ruimten en onderhoud van de brandmeldinstallatie worden verzorgd door de VvE. Hiernaast zijn door het fonds een aantal onderhouds- en servicecontracten afgesloten om het pand in uitstekende conditie te houden en huurders de overeengekomen diensten te leveren.
Financieel Beheer
De aflossingen en renteverplichtingen op de lening van Triodos zijn voldaan conform de
kredietovereenkomst. Tevens is er het gehele jaar constructief overleg geweest met Triodos inzake de getroffen huurregelingen met huurders die door de corona crisis zijn geraakt. Door de huurregelingen is er over het tweede en vierde kwartaal afgeweken van de uitkering conform het informatiememorandum.
zijn ontvangen voor 2020.
- Energielabel: A
- Hypothecaire lening: Triodos Bank N.V.
- Stand hypothecaire lening per 31 december 2020: € 6.674.000 - Aflossing: € 213.000 per jaar (3% over de hoofdsom)
- Rente: 2,8% & 2,3% per jaar
- Debt Service Coverage: 181% (vereist minimaal 120%) - Loan To Value: 52,0% (vereist maximaal 65%)
In het boekjaar 2020 is een uitkering gedaan van gemiddeld 5,9% op jaarbasis. Op basis van de beschikbare liquiditeit en een beter inzicht in de economische situatie zal later in het jaar in overleg met de commissie van advies, worden besloten of het verstandig is een aanvullende uitkering te doen over boekjaar 2020. De definitieve hoogte van de voorschotuitkering voor het jaar 2021 zal worden
vastgesteld tijdens de jaarvergadering.
Amsterdam, 1 april 2021
APF International B.V.
W.A.C. Karreman Kerncijfers
- Waarde vastgoedbeleggingen: € 11.106.254 - Laatste taxatiewaarde: € 12.825.000 (2019)
- WOZ-waarde (2020): € 3.171.000 (waardepeildatum 1 januari 2019); nog niet alle WOZ beschikkingen
2. Jaarrekening
2.1 Balans per 31 december 2020
(na voorstel resultaatverdeling)
31-12-2020 31-12-2019
€ € € €
ACTIVA Vaste activa
Immateriële vaste activa 1 21.413 65.320
Materiële vaste activa 2 11.106.254 11.101.210
Financiële vaste activa
Incentives 3 25.613 29.007
Vlottende activa Vorderingen
Handelsdebiteuren 4 78.341 101.392
Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XIX
5
270.081 241.387
Overige vorderingen en overlopende activa
6
16.163 35.728
364.585 378.507
Liquide middelen 7 16.842 80.918
Totaal activazijde 11.534.707 11.654.962
PASSIVA
Kapitaal 8 4.511.454 4.372.666
Langlopende schulden 9 6.442.187 6.649.012
Kortlopende schulden
Schulden aan banken 10 213.000 213.000
Crediteuren 11 17.035 66.493
Belastingen 12 13.238 13.382
Overige schulden en overlopende passiva
13
337.793 340.409
581.066 633.284
Totaal passivazijde 11.534.707 11.654.962
2.2 Winst-en-verliesrekening over 2020
2020 2019
€ € € €
Huuropbrengsten 14 762.391 720.702
Exploitatiekosten 15 -121.412 -41.148
Exploitatieresultaat 640.979 679.554
Afschrijvingen op immateriële vaste activa
16
43.907 43.907
Bedrijfsresultaat 597.072 635.647
Rentelasten en soortgelijke kosten 17 -186.804 -115.160
Resultaat 410.268 520.487
2.3 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling
Informatie over de rechtspersoon
Vestigingsadres en inschrijfnummer handelsregister
Vastgoed CV APF XIX is feitelijk en statutair gevestigd op Sarphatikade 13, 1017 WV te Amsterdam en is ingeschreven bij het handelsregister onder nummer 66356717.
Algemene toelichting
De belangrijkste activiteiten van de rechtspersoon
Vastgoed CV APF XIX is opgericht op 28 juni 2016. De activiteiten van Vastgoed CV APF XIX bestaan uit het voor gemeenschappelijke rekening beleggen voor rekening en risico van de vennoten in onroerende zaak gelegen in Rotterdam.
Het ingebrachte kapitaal van de CV bestaat uit 92 aandelen van € 50.000, in totaal € 4.600.000.
Informatieverschaffing over schattingen
Bij het opstellen van de jaarrekening dient de ondernemingsleiding, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken.
Boekjaar
Het boekjaar van de CV is gelijk aan het kalenderjaar.
Algemene grondslagen voor verslaggeving
De grondslagen op basis waarvan de jaarrekening is opgesteld De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten.
Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
De beheerder heeft namens het fonds een overeenkomst gesloten met Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XIX, gevestigd te Amsterdam (de Stichting). De Stichting treedt uitsluitend op als bewaarder van de bezittingen (liquide middelen en beleggingen) van het fonds. In de jaarrekening van het fonds zijn de liquide middelen en beleggingen die op naam staan van de Stichting, verwerkt, aangezien het economisch eigendom hiervan bij het fonds berust en alleen het juridisch eigendom bij de Stichting berust.
Grondslagen
Immateriële vaste activa
De immateriële vaste activa worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Voor de kosten van onderzoek en ontwikkeling wordt een wettelijke reserve gevormd ter hoogte van het geactiveerde bedrag.
Materiële vaste activa
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden hetzij om huuropbrengsten te genereren, hetzij om waardegroei te genereren, dan wel voor beide doeleinden. De eerste waardering van vastgoedbeleggingen is tegen de verkrijgingsprijs, inclusief de direct toe te rekenen aankoopkosten.
Onder aankoopkosten worden begrepen alle externe kosten verband houdend met de aankoop van een
onroerende zaak, zoals acquisitiekosten, overdrachtsbelasting, notariële kosten, kadasterkosten, makelaarscourtage en kosten van een externe due diligence. Na eerste verwerking wordt de vastgoedbelegging overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 213 -
Vastgoedbeleggingen, gewaardeerd tegen oorspronkelijke verkrijgingsprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen.
De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele
residuwaarde. Bij de bepaling van de residuwaarde wordt een inschatting gemaakt van de huidige waarde van het object indien het object ouder zou zijn rekening houdend met de beoogde looptijd van het fonds, indien deze waarde nagenoeg gelijk is dan de verkrijgingsprijs zal de afschrijving nihil bedragen. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld.
Uitgaven, zoals groot onderhoud, daterend van na de eerste verwerking worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uitgaven, zoals reparatie en klein onderhoud, komen ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt of komen ten laste van de huurder.
Financiële vaste activa
De onder overige financiële vaste activa opgenomen vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van noodzakelijke geachte voorzieningen.
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, inclusief de transactiekosten indien materieel. Indien geen sprake is van (dis)agio en transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de vorderingen. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
Liquide middelen
De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, dan wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden.
Langlopende schulden
Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs.
Kortlopende schulden
De kortlopende schulden hebben een verwachte looptijd van maximaal één jaar. De schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de
geamortiseerde kostprijs.
Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Huuropbrengsten
Onder de huuropbrengsten wordt verstaan de bruto huur onder aftrek van over de huur geheven belastingen en worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Exploitatiekosten
De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen en worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Kosten van groot onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht wanneer zij zich voordoen.
Bijzondere waardeverminderingen
Overeenkomstig de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving 121 - Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa, dient op iedere balansdatum te worden beoordeeld of er aanwijzingen zijn dat een actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indicaties hiervoor kunnen wijzigingen of omstandigheden kunnen zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een
vastgoedbelegging niet terugverdiend zal worden, waaronder dat de geschatte technische levensduur korter is dan de economische levensduur, daar de economische levensduur gelijk is gesteld aan de beoogde looptijd van het fonds. Bijzondere waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening.
Bij de berekening van een bijzondere waardevermindering wordt rekening gehouden met een eventuele residuwaarde. Bij bepaling van de residuwaarde wordt een inschatting gemaakt van de huidige waarde van het object indien het object ouder zou zijn, rekening houdend met de beoogde looptijd van het fonds.
Indien deze waarde nagenoeg gelijk is aan de verkrijgingsprijs zal de bijzondere waardevermindering nihil bedragen. De economische levensduur en de bijzondere waardeverminderingen worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld.
Financiële baten en lasten
De financiële baten en lasten betreffen van derden en groepsmaatschappijen ontvangen (te ontvangen) en aan derden en groepsmaatschappijen betaalde (te betalen) interest.
2.4 Toelichting op de balans
Activa Vaste activa
31-12-2020 31-12-2019
€ €
1 Immateriële vaste activa
Oprichtingskosten 21.413 65.320
Op de aanvangsdatum zijn de éénmalige forfaitaire kosten in verband met de oprichting en de structurering van Vastgoed CV APF XIX ad € 219.537 aan het fonds in rekening
gebracht. Deze kosten hebben ondermeer betrekking op de adviseurskosten, oprichtingskosten, marketingkosten en de structureringsvergoeding ten behoeve van Vastgoed CV APF XIX.
Deze kosten worden vanaf de aanvangsdatum in vijf jaar lineair afgeschreven.
Immateriële vaste activa
Het verloop van de immateriële vaste activa kan als volgt worden weergegeven:
Oprichtings- kosten
€ Stand per 1 januari 2020
Aanschafwaarde 219.537
Cumulatieve afschrijvingen -154.217
Boekwaarde per 1 januari 2020 65.320
Mutaties
Afschrijvingen -43.907
Saldo mutaties -43.907
Stand per 31 december 2020
Aanschafwaarde 219.537
Cumulatieve afschrijvingen -198.124
Boekwaarde per
31 december 2020 21.413
Afschrijvingspercentages 20%
31-12-2020 31-12-2019
€ €
2 Materiële vaste activa
Vastgoed 11.106.254 11.101.210
De verwachte restwaarde aan het eind van de gebruiksduur (beleggingshorizon) wordt op basis van een interne analyse geschat niet lager te zijn dan de huidige boekwaarde van het vastgoed.
Het juridisch eigendom behoort toe aan Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XIX.
Materiële vaste activa
Het verloop van de materiële vaste activa kan als volgt worden weergegeven:
Vastgoed
€ Stand per 1 januari 2020
Aanschafwaarde 11.101.210
Boekwaarde per 1 januari 2020 11.101.210
Mutaties
Investeringen 5.044
Saldo mutaties 5.044
Stand per 31 december 2020
Aanschafwaarde 11.106.254
Boekwaarde per
31 december 2020 11.106.254
Financiële vaste activa
2020 2019
€ €
3 Incentives
Boekwaarde per 1 januari 32.401 -
Vooruitbetaalde incentive - 33.940
Vrijval -3.394 -1.539
Kortlopend deel per 31 december -3.394 -3.394
Boekwaarde per 31 december 25.613 29.007
In 2019 zijn diverse huurovereenkomsten gesloten. Een huurder heeft een inrichtingsbijdrage ontvangen van totaal € 33.940. De incentive valt gedurende de looptijd van de huurovereenkomst jaarlijks voor
€ 3.394 vrij ten laste van het resultaat.
Vlottende activa
Vorderingen
31-12-2020 31-12-2019
€ €
4 Handelsdebiteuren
Vorderingen op handelsdebiteuren 78.341 101.392
Een voorziening voor dubieuze debiteuren wordt niet noodzakelijk geacht.
31-12-2020 31-12-2019
€ €
5 Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XIX
Vordering Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XIX 270.081 241.387 Deze rekening-courantverhouding bestaat uit het saldo van de bankrekening welke op naam staat van Stichting Bewaarder Vastgoed CV APF XIX. Conform de overeenkomst van beheer en bewaring is de Stichting verantwoordelijk voor het aanhouden, overmaken en uitkeren van gelden in het belang van de CV.
31-12-2020 31-12-2019
€ €
6 Overige vorderingen en overlopende activa
Nog te ontvangen creditnota 6.468 6.468
Vooruitbetaalde kosten 6.301 5.866
Kortlopend deel vooruitbetaalde incentives 3.394 3.394
Nog te ontvangen vergoeding inzake inrichtingsbijdrage - 20.000
16.163 35.728
31-12-2020 31-12-2019
€ €
7 Liquide middelen
Triodos Bank N.V. 16.842 80.918
Passiva
2020 2019
€ €
8 Kapitaal
Stand per 1 januari
4.372.666 4.136.172
Resultaat boekjaar 410.268 520.487
Uitkeringen -271.480 -283.993
Stand per 31 december 4.511.454 4.372.666
31-12-2020 31-12-2019
€ €
9 Langlopende schulden
Schulden aan banken 6.442.187 6.649.012
31-12-2020 31-12-2019
€ €
Schulden aan banken
Hypothecaire lening Triodos Bank N.V. 6.461.001 6.674.001
Afsluit- en transactiekosten -18.814 -24.989
6.442.187 6.649.012 De vaste lening faciliteit is per 14 september 2016 verstrekt door Triodos Bank N.V.. De hoofdsom van de vaste lening faciliteit bedraagt € 7.100.000. Op 30 juni 2017 is een deel van de bestaande faciliteit geherfinancierd voor een bedrag van € 1.943.000 (nieuwe faciliteit in verband met groenfinanciering).
De bestaande faciliteit ad € 5.157.000 wordt in tranches van minimaal € 100.000 uitbetaald. De aflossing gaat in 20 termijnen van € 38.677,50 per kwartaal, startende op 1 januari 2019. Het restant ad €
4.383.450 wordt ineens afgelost aan het einde van de looptijd. De rente bedraagt 2,8% per jaar tot 1 oktober 2023. De faciliteit is inmiddels volledig getrokken.
De aflossing op de nieuwe faciliteit ad € 1.943.000 gaat in 20 termijnen van € 14.572,50 per kwartaal, startende op 1 januari 2019. Het restant ad € 1.651.550 wordt ineens afgelost aan het einde van de looptijd. De rente bedraagt 2,3% per jaar tot 1 oktober 2023.
De eerste aflossing per 1 januari 2019 ad € 53.250 is per 28 januari 2019 vervangen door een verlaging van de bestaande faciliteit. Hierdoor is de bestaande faciliteit afgenomen met € 53.250 tot
€ 5.103.750. De eerste aflossing heeft plaatsgevonden op 1 april 2019.
Tot zekerheid is onder andere het recht van pand op alle huidige, en voor zover rechtens mogelijk, toekomstige rechten jegens derden op grond van alle tegenwoordige en toekomstige rechten van Kredietnemer voortvloeiende uit overeenkomsten van huur/verhuur. Eveneens zijn de volgende zekerheden gesteld:
- eerste recht van hypotheek op appartementsrechten van het pand aan de Veerlaan 9 e.v. te
Rotterdam, ad € 7.100.000; te vermeerderen met 37,5% voor rente en kosten waarbij tevens een eerste recht van pand;
- eerste pandrecht op de rechten voortvloeiende uit de onvoorwaardelijke bankgarantie door Heijmans Vastgoed B.V.;
- eerste pandrecht op CAR-polis.
Kredietgever behoudt zich het recht voor om (extra) aflossingen te vorderen indien de Loan to Value hoger is dan bij aanvang van de financiering. Uitkeringen aan vennoten zijn alleen toegestaan bij DSCR hoger of gelijk aan 1,2 of een Loan to Value lager of gelijk aan 65%. Per 31 december 2020 is de LTV 52% en de DSCR bedraagt 1,81.
De afsluit- en transactiekosten zijn de kosten gemaakt voor het afsluiten van hypothecaire lening. Deze kosten worden afgeschreven gedurende de looptijd van de lening.
2020 2019
€ €
Hypothecaire lening Triodos Bank N.V.
Stand per 1 januari
Hoofdsom 6.887.001 4.739.627
Saldo per 1 januari 6.887.001 4.739.627
Mutaties
Opgenomen in boekjaar - 2.307.124
Aflossing -213.000 -159.750
Saldo mutaties -213.000 2.147.374
Stand per 31 december
Hoofdsom 7.046.751 7.046.751
Cumulatieve aflossing -372.750 -159.750
Kortlopend deel -213.000 -213.000
Saldo per 31 december 6.461.001 6.674.001
Kortlopende schulden
31-12-2020 31-12-2019
€ €
10 Schulden aan banken
Aflossingsverplichtingen 213.000 213.000
31-12-2020 31-12-2019
€ €
11 Crediteuren
Crediteuren 17.035 66.493
31-12-2020 31-12-2019
€ €
12 Belastingen
Omzetbelasting 13.238 13.382
31-12-2020 31-12-2019
€ €
13 Overige schulden en overlopende passiva
Vooruitgefactureerde huur 83.648 116.984
Te betalen uitkeringen 62.560 70.748
Te verrekenen servicekosten 56.299 16.660
Te betalen hypotheekrente 44.417 45.449
Waarborgsommen 36.433 63.525
Te betalen gemeentelijke lasten 22.505 -
Te betalen CV-kosten 14.018 18.713
Nog te versturen creditnota 12.067 -
Vooruitgefactureerde voorschot servicekosten 5.846 8.330
337.793 340.409
2.5 Toelichting op de winst-en-verliesrekening
2020 2019
€ €
14 Huuropbrengsten
Huuropbrengsten 765.785 433.169
Incentives -3.394 -1.539
Overige vergoedingen - 289.072
762.391 720.702 De minimale contractuele, niet opzegbare jaarlijkse huuropbrengsten, exclusief de aan huurders door te berekenen servicekosten bedragen per 31 december 2020 € 787.376. Het huurcontracten lopen af tussen 10 juli 2024 en 30 april 2034.
2020 2019
€ €
15 Exploitatiekosten
Gemeentelijke lasten 46.478 -
Beheervergoeding 22.974 22.467
CV-kosten 18.003 18.681
Verzekeringen 17.503 -
Onderhoud 16.454 -
121.412 41.148
Gemiddeld aantal werknemers
Gedurende de jaren 2020 en 2019 waren geen werknemers in dienst.
2020 2019
€ €
16 Afschrijvingen op immateriële vaste activa
Afschrijvingen immateriële vaste activa 43.907 43.907
2020 2019
€ €
17 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten 186.804 115.160
2020 2019
€ €
Rentelasten
Hypotheekrente 179.794 108.501
Amortisatie afsluit- en transactiekosten financiering 6.175 6.175
Bankrente en -kosten 835 484
186.804 115.160
Overige toelichtingen Voorstel winstbestemming
De beherend vennoot heeft besloten het resultaat de volgende bestemming te geven:
Met toepassing van artikel 17 lid 3 van de statuten wordt van het resultaat over het boekjaar 2020
€ 410.268 aan het kapitaal toegevoegd.
Het vorenstaande is reeds verwerkt in de jaarrekening 2020.
Gebeurtenissen na balansdatum Geen gebeurtenissen na balansdatum.
Ondertekening van de jaarrekening
Amsterdam, 1 april 2021 Vastgoed CV APF XIX
Namens de beheerder, APF International B.V.
W.A.C. Karreman
Overige gegevens Accountantscontrole
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Winstverdeling
Uit de oprichtingsakte van 28 juni 2016 blijkt dat:
Art. 17 lid 2.
Aan de Commanditaire Vennoten wordt een bedrag uitgekeerd naar evenredigheid van de door hen gehouden participaties, welk bedrag gelijk is aan de winst in het betreffende boekjaar verminderd met de bedragen als bedoeld in lid 3, mits de Vennootschap over voldoende liquiditeiten beschikt.
Art. 17 lid 3.
Uit de winst worden zodanige bedragen gereserveerd als de Beherend Vennoot nodig acht, gelet op de bedrijfsvoering van de Vennootschap.
Art. 17 lid 9.
Indien en voorzover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekeningen van de Vennoten naar evenredigheid van het aantal Participaties dat
door de Vennoten wordt gehouden.
1105 BH Amsterdam Tel. +31 (0)20 564 60 00 www.crowe-Íoederer. n I
CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan: de participanten van Vastgoed C.V. APF XIX
Verklaring over de in het jaarrappoÉ opgenomen jaarrekening 2020 Ons oordeel
Wij hebben de jaarrekening2O2O van Vastgoed C.V. APF XIX te Amsterdam gecontroleerd Naar ons oordeel geeft de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Vastgoed C.V. APF XIX op 31 december 2020 en van het resultaat over 2020 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
De jaarrekening bestaat uit:
1. de balans per 31 december 2020;
2.
de winst-en-verliesrekening over 2020; en3.
de toelichting met een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.De óasis voor ons oordeel
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie 'Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening'.
Wij zijn onafhankelijk van Vastgoed C.V. APF XIX zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).
Wijvinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Verklaring over de
in
het jaaruerslag opgenomen andere informatieNaast de jaarrekening en onze controleverklaring daarbij, omvat het jaarverslag andere informatie, die bestaat uit:
r
het jaarverslag van de beheerder;.
de overige gegevens.Op grond van onderstaande werkzaamheden zijn wijvan mening dat de andere informatie
.
met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen bevat;o
alle informatie bevat die op grond van Titel 9 Boek 2 BW vereist is.Wij hebben de andere informatie gelezen en hebben op basis van onze kennis en ons begrip, verkregen vanuit de jaarrekeningcontrole of anderszins, overwogen of de andere informatie materiële afiruijkingen bevat.
Met onze werkzaamheden hebben wijvoldaan aan de vereisten in Titel 9 Boek 2 BW en de Nederlandse Standaard 720. Deze werkzaamheden hebben niet dezelfde diepgang als onze controlewerkzaamheden bij de jaarrekening.
De beheerder is verantwoordelijk voor het opstellen van de andere informatie, waaronder het jaarverslag van de beheerder en de overige gegevens in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW
CÍowe Foederêr B.V,
Beukenlaan60l565'lCDEindhovenlK.v.K.nr17034844lIBAN:NL22|NGB0683148702lBlC:|NGBNL2AlB.ïW. nrNL0015.94.540.811
Op onze dienstverlening zijn algemene vooruaarden van loepassing, waarin een beperking van onze aansprakelUkheid voorkomt. Deze algemene vooryaarden zijn bij de Kamer van
Verantwoordelijkheden van de beheerder voor de jaarrekening
De beheerder is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. ln dit kader is de beheerder verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing die de beheerder noodzakelijk acht om het opmaken van de
jaarrekening mogelijk te maken zonder af,ruijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude.
Bij het opmaken van de jaarrekening moet de beheerder afiruegen of de onderneming in staat is om haar werkzaamheden in continuiïeit voort te zetten. Op grond van genoemd
verslaggevingsstelsel moet de beheerder de jaarrekening opmaken op basis van de
continulleitsveronderstelling, tenzij de beheerder het voornemen heeft om de vennootschap te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen of als beëindiging het enige realistische alternatief is De beheerder moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continufteit kan voortzetten, toelichten in de
jaarrekening.
Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle materiële fouten en fraude ontdekken.
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkenvijs kan worden veruvacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afuijkingen op ons oordeel.
Wij hebben deze accountantscontrole professioneel kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse
controlestandaarden, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:
.
het identificeren en inschatten van de risico's dat de jaarrekening afwijkingen van materieel belang bevat als gevolg van fouten of fraude, het in reactie op deze risico's bepalen en uitvoeren van controlewerkzaamheden en het verkrijgen van controle-informatie dievoldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Bijfraude is het risico dat een af,rvijking
van materieel belang niet ontdekt wordt groter dan bij fouten. Bij fraude kan sprake zijn van samenspanning, valsheid in geschrifte, het opzettelijk nalaten transacties vast te leggen, het opzettelijk verkeerd voorstellen van zaken of het doorbreken van de interne beheersing;
het verkrijgen van inzicht in de interne beheersing die relevant is voor de controle met als doel controlewerkzaamheden te selecteren die passend zijn in de omstandigheden. Deze
werkzaamheden hebben niet als doel om een oordeel uit te spreken over de effectiviteit van de interne beheersing van de C.V.;
het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële
verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door de beheerder en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan;
het vaststellen dat de door de beheerder gehanteerde continulteitsveronderstelling
aanvaardbaar is. Tevens het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurtenissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuileit kan voortzetten.
a
a
a
Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om aandacht in onze controleverklaring te vestigen op de relevante gerelateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring
aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controleverklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een onderneming haar continulleit niet langer kan handhaven;
het evalueren van de presentatie, structuur en inhoud van de jaarrekening en de daarin opgenomen toelichtingen; en
het evalueren of de jaarrekening een getrouw beeld geeft van de onderliggende transacties en gebeurtenissen.
Wij communiceren met de beheerder onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing.
Amsterdam, 1april2021 Crowe Foederer B.V
Origineel getekend door H.J. Verhaar RA
a
Prognose Actueel Verschil
2020 2020
€ € €
Huuropbrengst (inclusief huurgarantie) 787.339 765.785 -21.554
Compensatie niet-verrekenbare btw op exploitatiekosten 5.353 5.247 -106
Incentives 0 -3.394 * -3.394
Totaal opbrengsten 792.692 767.638 -25.054
Voorziening onderhoud/bijdrage VVE (€ 4,50 / m2 vvo) -27.592 -16.454 11.138
Verzekeringen (via VVE) -5.905 -17.503 -11.598
Beheerkosten -23.620 -22.974 646
Gemeentelijke lasten -36.272 -46.478 -10.206
Niet-verrekenbare btw op exploitatiekosten -5.353 -5.247 106
Totaal exploitatiekosten -98.742 -108.656 -9.914
CV-kosten -18.493 -18.003 490
Hypotheekrente -199.414 -179.794 19.620
Overige rente 0 -835 -835
Totale kosten -316.648 -307.288 9.360
Resultaat 476.044 460.350 -15.694
Aflossingen -177.500 -213.000 -35.500
Cashflow 298.544 247.350 -51.194
Bruto cashflow 298.544 247.350
Uitgekeerd 271.480
Netto cashflow -24.130
Rendement 6,5% 5,38%
Aansluiting met financieel jaarrapport 2020:
Resultaat conform winst- en verliesrekening 410.268
Afschrijving immateriële vaste activa 43.907
Amortisatie afsluit- en transactiekosten financiering 6.175
Aflossingen -213.000
Cashflow 247.350
Uitgekeerd in 2020 271.480
Netto cashflow -24.130
* De incentive heeft betrekking op de inrichtingsbijdrage aan huurder West8 van totaal € 33,940. De incentive valt gedurende de looptijd van de huurovereenkomst jaarlijks voor € 3.394 vrij ten laste van het resultaat.
De incentives als gevolg van de corona crisis verstrekt aan huurders 21 Pinchos en Fenix Food Factory B.V. zijn in mindering gebracht op de huuropbrengsten.
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90358, 1006 BJ Amsterdam
T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 40, www.pwc.nl
‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op
APF International B.V. geïnitieerde Vastgoed C.V. APF XIX Sarphatikade 13
1017 WV AMSTERDAM
14 januari 2021
Referentie: MVO/SZIJ/15269141
Betreft: Modelaangifte inkomstenbelasting 2020 en de participatie in Vastgoed C.V. APF XIX
Geachte heer/mevrouw,
Door middel van deze brief en de bijgevoegde modelaangifte “box 3” informeren wij u over de fiscale waarde van uw participatie in Vastgoed C.V. APF XIX ten behoeve van de verwerking in uw aangifte inkomstenbelasting 2020. De gegevens in de modelaangifte zijn gebaseerd op de door APF
International B.V. verstrekte informatie, onder andere bestaande uit de jaarstukken 2019.
Uw persoonlijke situatie, bijvoorbeeld burgerlijke staat, is niet meegenomen in deze brief en de modelaangifte. Tevens hebben wij geen rekening gehouden met het heffingsvrije vermogen en drempelbedragen inzake schulden.
Participerende natuurlijke personen, die binnenlands belastingplichtig zijn voor de Wet op de inkomstenbelasting 2001 dienen het pro rata deel van de waarde in het economisch verkeer van de activa en passiva van Vastgoed C.V. APF XIX, op te nemen in de grondslag van de forfaitaire
rendementsheffing van box 3. De belastingdienst heeft schriftelijk bevestigd dat box 3 van toepassing is onder de voorwaarde dat de participatie niet dient te worden gerekend tot het vermogen van een door de participant gedreven onderneming of overige werkzaamheid.
Indien de participatie dient te worden gerekend tot het vermogen van een onderneming of overige werkzaamheid van een binnenlands belastingplichtige natuurlijk persoon, vallen alle resultaten behaald met de participatie in box 1. Indien dit het geval is, raden wij u aan contact op te nemen met uw belastingadviseur. In de modelaangifte zijn wij ervan uitgegaan dat de participatie in box 3 valt en de participatie is gefinancierd met eigen vermogen.
De in de modelaangifte opgenomen bedragen vertegenwoordigen de waarde in het economisch verkeer van zowel de bezittingen als schulden van Vastgoed C.V. APF XIX per 1 januari 2020, zoals deze aan elke afzonderlijke participatie van EUR 50.000 in Vastgoed C.V. APF XIX dienen te worden
toegerekend.
De waardering van de onroerende zaak is in deze modelaangifte gebaseerd op de waardering zoals deze is opgenomen in de commerciële balans per 31 december 2019.
De in de modelaangifte genoemde bedragen dienen te worden opgenomen in de aangifte
inkomstenbelasting 2020 voor particulieren. Indien u meerdere participaties in Vastgoed C.V. APF XIX heeft, dient u de genoemde bedragen te vermenigvuldigen met het aantal participaties dat u heeft.
Ten behoeve van de aangifte inkomstenbelasting 2020 dient u de bedragen te vermenigvuldigen met het aantal participaties dat u bezit. De uitkomst hiervan neemt u op in de aangifte inkomstenbelasting 2020.
Ter informatie is in de modelaangifte tevens een aanvullende toelichting opgenomen. Deze toelichting geeft een uitleg over het verschil tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering in de modelaangifte.
Mocht u naar aanleiding van het bovenstaande nog verdere informatie wensen, dan verstrekken wij u die gaarne.
Hoogachtend,
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
mr. M.M. Vogel Tax Partner
matthijs.vogel@pwc.com T: +31 (0)6 13 51 50 55
S. Zijlstra
Senior Tax Manager stephan.zijlstra@pwc.com T: +31 (0)6 22 24 44 32
Bijlage:
Modelaangifte inkomstenbelasting 2020
Commercieel Verschil Fiscaal participatie Noot Onroerende zaken € 11.101.210 € - € 11.101.210 € 120.665
Immateriële vaste activa € 65.320 € (65.320) € - € 1.- Financiële vaste activa € 29.007 € - € 29.007 € 315 Vorderingen € 378.507 € - € 378.507 € 4.114 Liquide middelen € 80.918 € - € 80.918 € 880
Totaal bezittingen € 11.654.962 € (65.320) € 11.589.642 € 125.974
Schulden per 1 januari 2020 Fiscaal per
Commercieel Verschil Fiscaal participatie
Voorzieningen € - € - € - € - Langlopende schulden € 6.649.011 € 24.989 € 6.674.000 € 72.543 2.
Kortlopende schulden € 633.285 € (84.130) € 549.155 € 5.969 3., 4.
Totaal schulden € 7.282.296 € (59.141) € 7.223.155 € 78.513
Intrinsieke waarde participatie € 47.462
Belang in CV per participatie 1,087%
Noot Aanvullende toelichting
1. Dit betreft de commercieel geactiveerde nog niet afgeschreven oprichtingskosten van de CV.
De geactiveerde oprichtingskosten worden voor box 3 niet als bezitting in aanmerking genomen.
2.
3. Een BTW schuld aan de belastingdienst wordt voor box 3 niet als schuld aangemerkt.
4. De schuld uit hoofde van te betalen winstuitdelingen aan de participanten is fiscaal niet in aanmerking genomen aangezien dit een schuld aan de participant zelf is en geen verplichting jegens derden.
Totaal CV
Dit betreft de commercieel geactiveerde financieringskosten van de CV. De geactiveerde financieringskosten worden voor box 3 niet als bezitting in aanmerking genomen.
