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Voorwoord ... 3
Samenvatting... 5
INHOUDSOPGAVE... 11
Lijst met figuren en tabellen... 13
1. Inleiding ... 15
1.1 Aanleiding; de pers verslaat de markt ... 15
1.2 Doelstelling en vraagstelling ... 16
1.2.1 Doelstelling ... 16
1.2.2 Centrale vraag ... 16
1.2.3 Deelvragen ... 16
1.2.3 Leeswijzer ... 17
1.2.4 Afbakening onderzoek ... 17
1.3 Conceptueel model... 18
1.4 Toelichting conceptueel model ... 19
1.5 Onderzoeksmethoden... 19
1.5.1 Literatuuronderzoek ... 20
1.5.2 Praktijkonderzoek ... 20
2. De vastgoedbeleggingsfondsenmarkt ... 23
2.1 De onderliggende waarde; het vastgoed... 23
2.2 Direct vs. indirect vastgoed... 23
2.3 Een markt binnen een markt... 24
2.4 Een imperfecte markt ... 27
2.5 Eigenschappen vastgoedfondsenmarkt... 28
2.5.1 Verschillende typen beleggingsproducten... 28
2.5.2 Risico en rendement ... 29
2.5.3 De actoren ... 32
2.6 Juridische structuur vastgoedfondsen... 34
2.7 Conclusie... 35
3. Resultaten uit het verleden ... 37
3.1 De voorgaande onderzoeken ... 37
3.2 Algemene conclusies uit voorgaande onderzoeken ... 40
4. De aanbodzijde... 42
4.1 De top 25 aanbieders... 42
4.2 Spreiding en focus van sector en locatie ... 43
4.2.1 Regionale spreiding en focus; nationaal... 43
4.2.2 Regionale spreiding en focus; stedelijk... 44
4.2.3 Sectorale spreiding en focus... 44
4.2.4 Regionale sector of sectorale regio ... 45
4.3 Financiële analyse ... 46
4.3.1 Fondsomvang ... 46
4.3.2 Participatiegrootte ... 47
4.3.3 Leverage... 48
4.3.4 Financiering... 49
4.3.5 Aannames... 51
4.4 Feestructuur... 52
4.4.1 Upfrontfees... 52
4.4.2 Prestatiegebonden / Jaarlijkse fees... 54
4.4.3 Stijging of daling van vergoedingen... 56
4.5 Risico en rendement ... 56
4.5.1 Gemiddeld jaarlijks rendement ... 57
4.5.2 De Internal Rate of Return ... 57
4.5.3 Het enkelvoudig jaarlijks rendement... 58
4.5.4 Bruto Aanvangs Rendement (BAR) ... 58
4.5.5 Risico’s... 60
4.6 Conclusie... 61
5. De vraagzijde ... 64
5.1 Algemene kenmerken... 64
5.1.1 Demografische kenmerken... 64
5.1.2 Beleggingsmotieven ... 64
5.1.3 Beleggingskenmerken ... 65
5.1.4 Informatiebehoefte ... 67
5.2 Rendement-risicoprofiel... 68
5.2.1 Gewenste rendement-risicoprofiel... 68
5.2.2 Participatiegrootte en verhandelbaarheid ... 68
5.2.3 Rendement... 69
5.2.4 Risico ... 69
5.3 Het gewenste vastgoedfonds ... 70
5.3.1 Entiteit... 70
5.3.2 Segment en spreiding ... 70
5.3.3 Locatie en type vastgoed ... 71
5.3.4 Thema’s... 71
5.3.5 Speciale producten ... 72
5.4 Beleggerprofiel... 74
5.4.1 Rendement... 74
5.4.2 Vastgoed en locatie ... 74
5.4.3 Informatievoorzieningen ... 75
5.5 Conclusie... 75
6. Conclusie; de confrontatie... 79
6.1 Sector en locatie ... 79
6.2 Beleggersprofiel ... 80
6.3 Rendement en risico ... 81
6.4 De toekomst ... 81
Aanbevelingen ... 83 Bijlage 1 De fondsaanbieders ...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 2 De geïnterviewden...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 3 Enquête Participanten...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 4 Enquête Prospects ...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 5 Het aanbod van vastgoedfondsen; locatie en type ...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 6 Beleggers en niet-beleggers in vastgoed en rendement ...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 7 Voorkeur rendement en leeftijd...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 8 Interesse in Duits vastgoed...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
Bijlage 9 Informatie...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
LITERATUURLIJST...Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.
FIGUUR 1:CONCEPTUEEL MODEL:VASTGOEDFONDSENMARKT NEDERLAND... 18
FIGUUR 2:WERKING VAN DE VASTGOEDMARKT... 25
GRAFIEK 1:MARKTCYCLUS VASTGOEDMARKT,DIPASQUALE-WHEATON FOUR-QUADRANT DIAGRAM... 26
FIGUUR 3:VERSCHILLENDE BELEGGINGSPRODUCTEN... 28
TABEL 1:ONDERSCHEID RENDEMENT-RISICOPROFIELEN... 31
GRAFIEK 2:RENDEMENT EN RISICO... 31
GRAFIEK 3:RISICOVERMINDERING DOOR SPREIDING (MEERDERE OBJECTEN) ... 32
TABEL 2:DOELSTELLINGEN EN CRITERIA PARTICULIERE BELEGGERS... 33
FIGUUR 4:JURIDISCHE STRUCTUUR COMMANDITAIRE VENNOOTSCHAP / MAATSCHAP... 34
GRAFIEK 4:SECTORALE FOCUS 2004-2005... 45
GRAFIEK 6:INHOUD MIXFONDSEN... 46
GRAFIEK 7:FONDSOMVANG... 47
GRAFIEK 8:PARTICIPATIEGROOTTE... 48
GRAFIEK 9:PARTICIPATIEOMVANG... 48
GRAFIEK 10:LEVERAGE... 49
GRAFIEK 11:GEWOGEN GEMIDDELDE RENTEKOSTEN VAN DE FINANCIERING... 50
GRAFIEK 12:3-MAANDS EURIBOR... 50
GRAFIEK 13:10 JAARS STAATSLENING... 50
GRAFIEK 14:INFLATIE 2004-2007 ... 51
GRAFIEK 15:DE UPFRONT FEES AFGEZET TEGEN DE FONDSOMVANG... 53
GRAFIEK 16:DE JAARLIJKSE FEES AFGEZET TEGEN DE HUURINKOMSTEN... 55
GRAFIEK 17:PERFORMANCEFEE CQ WINSTDELING T.O.V. DE HUUR INCLUSIEF EXTREMEN... 55
GRAFIEK 18:PERFORMANCE FEE CQ WINSTDELING T.O.V. DE HUUR EXCLUSIEF EXTREMEN... 56
GRAFIEK 19:GEMIDDELD JAARLIJKS RENDEMENT... 57
GRAFIEK 20:INTERNAL RATE OF RETURN (IRR) ... 58
GRAFIEK 21:ENKELVOUDIG JAARLIJKS RENDEMENT... 58
GRAFIEK 22:BAR... 59
GRAFIEK 23:EXIT YIELD... 59
GRAFIEK 24:VERSCHIL BAR- EXIT YIELD... 60
GRAFIEK 25:RENDEMENT VS RISICO... 61
GRAFIEK 26:BELEGGINGSMOTIEVEN; WAAROM VASTGOED... 65
GRAFIEK 27:TOTALE BELEGBARE VERMOGEN... 66
GRAFIEKEN 28 EN 29:HUIDIGE EN GEWENSTE PERCENTAGE VASTGOED IN DE BELEGGINGSPORTEFEUILLE... 66
TABEL 3:WILCOXON SIGNED RANK TEST;VASTGOED IN PORTEFEUILLE... 67
GRAFIEK 30:DOORSLAGGEVENDE ARGUMENT BIJ KEUZE AANBIEDER... 68
GRAFIEK 31:VERWACHTE HOOGTE DIRECT RENDEMENT... 69
GRAFIEK 32:VERWACHTE TOTAAL RENDEMENT... 69
GRAFIEK 33:VOORKEUR TYPE VASTGOED... 70
GRAFIEK 34:VOORKEUR BELEGGINGSMIX... 71
GRAFIEK 35:BELEGGINGSTHEMA’S... 72
GRAFIEK 36:INTERESSE IN SPECIALE PRODUCTEN... 73
TABEL 4:TYPERING VAN SOORTEN BELEGGERS... 76
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