Wonen en kopen in Portugal
Onmisbaar informatie-handboek met juridische, fiscale, financiële en praktische aspecten bij aankoop en vestiging van aankoop van onroerend goed in Portugal
350 pagina’s Editie 2019/2020
ISBN: 978-94-92895-07-3 Auteur: P.L. Gillissen
Wat iedereen zou moeten weten over de aankoop van een (tweede) huis in Portugal en/of vestiging in Portugal
Portugal is voor Nederlanders en Belgen nog steeds een aantrekkelijk land om er een huis te kopen en er te wonen.
In dit handboek worden vrijwel alle aspecten die daarbij komen kijken besproken.
Het begint met een inleiding over het land zelf, de geografische oriëntatie en waar je het beste een huis kunt kopen, de vastgoedmarkt, gevolgd door het koopproces, het koopcontract, de overdracht, de overdrachtsbelasting en andere fiscale zaken, het kopen van bouwgrond, de bouwvergunning, het bouwproces en renovatie, de nutsvoorzieningen etc.
Ook huur en verhuur komen aan de orde, evenals bankzaken en
verzekeringen. De vestiging in Portugal, de verhuizing, belastingplicht in zowel Nederland als in Portugal.
Deze zeer complete gids is een uitstekende handleiding voor hen die in Portugal een (tweede) huis willen kopen en/of in Portugal willen gaan wonen.
Recensent Dr. J. Kroes (NBD Biblion)
Inhoudsopgave
Colofon 1. Inleiding
2. Portugal in vogelvlucht
Land en bevolking Religie
Volksaard Taal Bestuur en administratieve indeling Politieke partijen Rechtswezen Klimaat Noord-West Portugal Oost-Portugal Zuid-Portugal De Algarve in de winter Wintersport in Portugal Verkeer Bereikbaarheid per auto De Portugese ANWB (= ACP) De Portugese spoorwegen Autoslaaptreinen Bussen Tijdverschil Het postverkeer Vliegvelden en vliegverkeer Luchthavens in Portugal
3. Geografische oriëntatie
De Portugese kust Costa Verde Costa de Prata
Costa do Sol/Costa Estouril Costa de Lisboa
Costa Dourada Costa do Algarve Accommodatie en faciliteiten aan de Algarve Het Portugese binnenland Overzicht provincies
4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs
Inleiding Emotie en verstand Motieven Waar kopen ? Uitgangspunten Checklist waar kopen ? Bereikbaarheid Tips van een aankoopmakelaar
5. De Portugese onroerendgoedmarkt
Inleiding De tweede (vakantie)huizenmarkt Prijsontwikkeling Soort onroerend goed Appartementen Schakelbungalows Villa's Gerestaureerde boerderijen en landhuizen Bouwkavels Grondstukken met vervallen boerderijen Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden Een oud huis op het platteland Vraagprijs Tips van een aankoopmakelaar
6. De voorbereidingsfase
Het verzamelen van informatie Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?
Onroerendgoedbeurzen in Nederland en België
Oriëntatie-dagen Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase Tip van een aankoopmakelaar Wanneer op huizenjacht ? Staat van onderhoud van het huis Tips van een aankoopmakelaar
7. Het koopproces; het contact met de makelaar, advocaat en de notaris
Inleiding Met wie kunt u te maken krijgen ? De Portugese makelaar
Hoe zijn erkende makelaars te herkennen ? Checken van registratienummer van de makelaar Functies van de makelaar Bescherming van de koper/verkoper Bezichtiging van objecten Belangrijke websites makelaarsverenigingen Bemiddelingsopdrachten Makelaarscommissie Wie betaalt de commissie ? De betaling van de koopsom Het plaatsen van een zoekopdracht De aansprakelijkheid van de makelaar Buitenlandse makelaars in Portugal Verschil Nederlandse en Portugese makelaars De vergunninghoudende makelaar en de betekenis voor u Het verkrijgen van een makelaarsvergunning Een verkoopprijs in Portugal is er één met vraagtekens De formele kant De informele biedingskant De Portugese huizenmarkt en de makelaar Checklist, tips en waarschuwingen bij contacten met makelaars Waarom een aankoopmakelaar ? De makelaar en de officiële papieren en de belangrijkheid ervan De Portugese notaris Een volmacht door een notaris in Nederland De rol van de advocaat Taken van de advocaat
8. Het voorlopig koopcontract
Inleiding Het vóór-onderzoek Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ? Titel- en kadastraal onderzoek Belastingonderzoek Wat staat er in het "caderneta predial"
De grond Onderzoek naar bestemmingsplannen Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning Gas-, water- en elektriciteitsnota's Contrato Promessa de compra e venda Portugees recht Koopcontract inzake bouwgrond Inhoud koopcontract (contrato Promessa de compra e venda = voorlopig koopcontract)
De partijen Het object Roerende goederen De prijs Aanbetaling en boeteclausules Overdrachtsdatum Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden Contractbreuk door de verkoper Contractbreuk door de koper Meest gemaakte fouten door onwetende buitenlandse kopers
9. De overdracht en registratie
Inleiding De rol van de notaris Van overeenkomst naar overdracht
Overdrachtsdatum Noodzakelijke documenten en gegevens bij de
ondertekening van de overdrachtsakte De definitieve overdracht Notariële overdrachtsakte Registratie van het onroerend goed in het registratiekantoor
10. Overdrachtsbelasting en overige kosten
Inleiding Overdrachtsbelasting Kosten bij overdracht Portugees onroerend goed
Tarieven Imposto Municipal sobra Transamissoes 2016 Rekenvoorbeeld
Overige tarieven Vrijstellingen Kosten rechtshulp van advocaten
11. Fiscale aspecten bij bezit, verhuur & verkoop van Portugees onroerend goed
De Portugese onroerendgoedbelasting Wie is belastingplichtig voor de IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis)?
Belastingen 2016
Portugese onroerende zaak belasting Tarieven
Betaling IMI Vrijstelling/vermindering van IMI Waarover wordt IMI geheven ? Belasting bij verhuur van onroerend goed
Belastingtarief over huurinkomsten Niet-ingezetenen Alojamento Local (AL) Registratie verplicht Melding aan Servico de Estrangeiros e Fronteiras via SIBA Boetes Administratie en de AL
Rekenvoorbeeld Regime Simplificada Vrijstelling Portugese BTW (IVA) bij Alojamento Local
Portugese premies sociale zekerheid voor eenmanszaken Rekenvoorbeeld afdracht sociale premies bij een eenmanzaak met regime simplificada
Afdracht sociale premies bij een Limitada Verkoop van uw huis in Portugal en de Portugese waardebelasting of vermogenswinstbelasting (mais valias)
Wie is belastingplichtig ?
Berekening winst
Welke kosten mogen worden afgetrokken ? Aftrekposten i.v.m. verbouwing en renovatie Aangiftedatum ingezetene
Aangiftedatum niet-ingezetenen Gevolgen van geen aangifte Inflatiecorrectiecijfers Rekenvoorbeeld
Nog enkele opmerkingen
12. Het kopen van (bouw)grond
Inleiding Wet op de ruimtelijke ordening Informatie inwinnen op het gemeentehuis Soorten bouwgrond Landelijke (bouw)kavels zonder bebouwing buiten de bebouwde kom Landelijke kavels met bebouwing/project Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing Kavels met bouwvallen
De oppervlakte van het perceel De eigendomsakte van het land Erfdienstbaarheden Erfpacht Aansluiting op nutsvoorzieningen Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond Wat niet kopen ? Slopen
13. Aanvraag van een bouwvergunning
Inleiding Aanvraag van een bouwvergunning Voorlopige bouwvergunning
De definitieve bouwvergunning Hoe dient men de aanvraag in ?
Wijzigen tijdens de bouw Bouwvergunning voor agrarisch land
Bouwvergunning voor verbouwingen
Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom Bouwen/verbouwen in eigen beheer De "technico responsável"
14. Het bouwproces; contact met de bouwondernemer, het bouwmanagementburo en de architect
Inleiding De keuze van een aannemer/bouwondernemer Bouwmanagementburo
Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar Laat eerst de grond op uw naam zetten
Portugese bouwvoorschriften/bouwmethoden Het bouwcontract Garanties
Checklist inhoud bouwcontract Nog enkele aandachtspunten
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ? De aannemingsovereenkomst in Portugal De architect De architect en de bouwvergunning
Kosten van een architect Checklist wat te bespreken met uw architect Voorlopige en definitieve oplevering Bewoonbaarheidsverklaring Kopen van een projectontwikkelaar Boeteclausule bij te late oplevering Documenten bij oplevering en aansluiting op de elektriciteit Aansluitproces op de elektriciteit De constructieverzekering
IVA (=BTW)
15. Renovatie en onderhoud
Inleiding Vergunning Portugese of Nederlandse vaklieden ? Zwart-werkers
Offertes (Estimativas)
Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten
16. Nutsvoorzieningen
Inleiding Water Aansluiting op de hoofdwaterleiding
De meterkast en de afrekening Facturering water
Zoet of zout water ? De riolering Elektriciteit Aansluiting Afrekening Gas De gasrekening (Centrale)verwarming Telefoon Internet in Portugal
17. Aankoop van een appartement
Inleiding
Gemeenschappelijk versus privé-eigendom Rechten en plichten van de eigenaren
Servicekosten
Wat is wel en wat is niet toegestaan ? Verzekeringen Tip aankoopmakelaar
18. Huren in Portugal
Inleiding
De huurovereenkomst (contrato de arrendamento) Huurperiode Opzeggen door de huurder
Opzeggen door de verhuurder Onderverhuur
Gemeubileerde v.s. ongemeubileerde verhuur Hoe vindt u een huurhuis/appartement Huurprijzen De borg (depósito de garantía/segurança) Inventaris Verzekering Het onderhoud De onderhoudskosten
19. Verhuur van Portugees onroerend goed
Inleiding Vakantieverhuur De verhuurorganisatie Villa management
Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract Verhuur via een managementburo
Verhuren via een touroperator Lange termijn verhuur Nog enkele aandachtspunten bij verhuur Nieuwe huurwetgeving in Portugal “Alojamento Local”
Registratie verplicht Boetes
Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie Optimaal profiteren van een tweede huis
Verdienen aan uw tweede huis
20. Nederlands-Portugese bankzaken
Inleiding Het Portugese bankwezen
De belangrijkste bank(groepen) Kapitaal- of betalingsverkeer
Valutarisico Inflatie Checklist keuze van een Portugese bank Het openen van een Portugese bankrekening Het chequeverkeer Geavaliseerde cheques
Een ingezetenen- vs. een niet-ingezetenen rekening
Een niet-ingezetenen rekening in Nederland Blokkeren van de rekening
Automatische overschrijvingen Internetbankieren
Sepa; de Single Euro Payments Area (SEPA) + IBAN Over IBAN Europese overschrijving Europese incasso Invoering en afschaffing Europese spaarrichtlijn
21. Financiering van Portugees onroerend goed
Financiering van buitenlands onroerend goed Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij
Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland voor de aankoop van een tweede huis in het buitenland
Een persoonlijke lening in Nederland Financiering via een projectontwikkelaar
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting
Met een hypotheek bij een locale bank in Portugal Bij wie kunt u in het buitenland terecht voor een hypothecaire financiering voor uw buitenlandse woning
Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ? De hoogte van de rente
Welke documenten moet u overleggen ter verkrijging van een hypotheek ? Nog enkele opmerkingen betreffende uw hypotheek op buitenlands o/g Hypotheek bij nieuwbouw
Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek Nederlands versus buitenlands recht Waardebepaling van het onroerend goed Aflossing Taxatie van het onroerend goed Het te lenen bedrag Looptijd van de hypotheek De bank als schuldeiser Aflossing van de hypotheek met een volledige dekking Voorlopige inschrijving
Relatie soort onroerend goed – hypotheek Financieringsmogelijkheden in Portugal Nederlandse BKR-registratie en uw hypotheek in Portugal
22. Verzekeringen
Verzekeringsagenten Aandachtspunten bij Portugese verzekeringscontracten Inboedel- en opstalverzekeringen Verzekering tegen aardbevingen
Wettelijke aansprakelijkheidsverzekeringen Aansprakelijkheid voortkomende uit onroerend goed
Aandachtspunten bij een inboedelverzekering Verzekering van vakantiewoningen Hoogte van de premies Betaling van de premies Bouwverzekering Verzekering bij een Nederlandse maatschappij Ziektekostenverzekeringen Reisverzekering Een zorgverzekering bij een Portugese maatschappij Checklist Portugese ziektekostenverzekering Ongevallenverzekering Rechtsbijstandsverzekering Particuliere Ziektekostenverzekering in Portugal Gezondheidszorg in Portugal
Número Utente (Portugees Gezondheidszorg Nummer) Privé-klinieken
Apothekers European Health Insurance Card
iMergencies
23. De Nederlandse Zorgverzekering & AWBZ bij vestiging in Portugal
Wet Langdurige Zorg Wlz-zorg in een land binnen de EU/EER Gevolgen bij emigratie en uw Nederlandse zorgverzekering Met pensioen of uitkering naar het buitenland Uw gezinsleden en de Zorgverzekering Hoe kunt u zich laten registreren ?
Hoe schrijft u zich in in het Portugese ziekenfonds ? Uw rechten in uw woonland en in Portugal Te betalen bedragen De woonlandfactor en de bijdragen Zvw
Zvw en Wlz (was AWBZ) Bijdragen Zvw, woonlandfactoren en heffingskortingen 2016
Rekenvoorbeeld toepassing woonlandfactor Zorgtoeslag in het buitenland Voorwaarden voor zorgtoeslag in 2016 Een EHIC van Zorginstituut Nederland Welke zorg krijgt u niet vergoed ? Welke kosten kunt u niet declareren bij Zorginstituut Nederland ? Nieuwe regelgeving Overgangsregeling
Zorg vanuit de WLZ aanvragen voor cliënten in en uit het buitenland Keuzevrijheid zorg Nederlanders met pensioen of uitkering
In Portugal wonen en toch ingeschreven blijven in de Nederlandse basisadministratie (GBA)
24. Vestiging in Portugal
Inleiding Voorwaarden om langer dan 3 maanden in Portugal te mogen verblijven Vertrek uit Nederland
Uitschrijving bij vertrek uit Nederland Inschrijven in de Basis Registratie Personen Het bevolkingsregister
Legalisatie Reisdocumenten Schengenlanden
Europese identiteitskaart Paspoort
Reisdocumenten voor kinderen Nog enkele tips
Gevolgen van uitschrijving uit de Nederlandse Basisregistratie Personen voor het Nederlanderschap
Controle op uitschrijving uit de BRP Aanvragen postadres Opgeven nieuw adres dat u nog niet heeft
Vestiging in een ander EU-land Kan iemand maar op één plaats in de EU ingeschreven staan ?
Vestiging in Portugal en de verblijfsvergunning Certificado de Registo de Cidadão de Comunão Te overleggen documenten Te overleggen documenten door familieleden
Werken in dienstverband Huwelijk (geregistreerd) partnerschap/samenleven in Portugal Homohuwelijk
Vrijwillige registratie bij de Nederlandse ambassade in Portugal Vertrek naar het buitenland en de Nederlandse
(belasting)schulden Schuld aan de Nederlandse staat en verlenging van uw paspoort Bureau Krediet Registratie Wonen in het buitenland met BKR Het Nederlands paspoort in het buitenland Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of consulaat in het
buitenland
Juridisch en/of fiscaal resident Verhuizen binnen Portugal en uw verblijfsvergunning
Vernieuwen/verlengen van uw verblijfsvergunning Stemmen in het buitenland
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap Rijkswet op het Nederlanderschap
Nederlanders met een dubbele nationaliteit Kinderen van een Nederlandse vader of moeder
Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man
Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen Europees Dierenpaspoort
25. De verhuizing
Inleiding Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU Vrijstelling van invoerrechten Zelf verhuizen Trouwen en verhuizen Verhuizing naar uw tweede woning Verkoop van uw tweede woning
Verhuizing bij erfenis Vervreemdingsverbod Belastingtelefoon douane Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW De offerte De verhuiskosten Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ? Nog enkele tips en opmerkingen Opslag
Tax-free shoppen voor uw verhuizing
26. Uw auto en rijbewijs bij emigratie
Op te vragen dossier: “Uw auto in Portugal” als PDF (gratis) verkrijgbaar bij uitgeverij Guide Lines: guidelines@planet.nl
27. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en onroerend goed in Portugal
Uw (tweede) huis in Portugal en het Nederlandse belastingstelsel Nog maar 1 peildatum Portugese heffing op in Portugal gelegen onroerend goed Wijziging vermogensrendementsheffing box 3 vanaf 2017 Forfaitair rendement vanaf 1 januari 2017 Rekenvoorbeelden
Belastingheffing over uw vakantiehuis vanaf 2017 Verplaatsing heffing naar een ander land
Aangifte tweede huis in het buitenland Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit
28. Vestiging in Portugal en uw belastingplicht in Nederland &
toepassing van het Nederlands-Portugese belastingverdrag
Inleiding
Wanneer is er sprake van emigratie ? Belasting en woonplaats Het jaar van vertrek
Uw Nederlandse paspoort en de belastingen Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht Toepassing Nederlands-Portugees belastingverdrag Inkomen uit werk en wonen Inkomen uit pensioenen en uitkeringen Sociale uitkering (ANW-, WAO-, WAZ-, Wajong-uitkering) Winst uit aanmerkelijk belang Omzeiling conserverende aanslag
Inkomen uit een woning in Nederland Eigenwoningregeling
Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat Uitspraak Hoge Raad: Woning Expat na tijdelijke verhuur geen eigen woning meer
Negatieve inkomsten uit werk en woning Wanneer wordt vermogen belast in Portugal ? Inkomen uit sparen en beleggen Bronbelasting Binnenlands belastingplichtigen en bezittingen in het buitenland Voorkoming dubbele belasting Wel of geen fiscaal vertegenwoordiger in Portugal ?
Emigreren naar Portugal Schematisch overzicht; welk inkomen waar belast Belastbaarheid van uw Nederlandse pensioen in Portugal
Wel gunstig voor rente- en dividend inkomsten Portugese Pensionado-regeling voor Belgen wel gunstig
29. Binnen of Buitenlandse Belastingplicht en de situatie na 2015 Wat is er per 1 januari 2015 veranderd ?
Oude regeling
Vanaf 1 januari 2015; geen keuzemogelijkheid meer + 90% eis Rekenvoorbeeld
30. Het Portugese belastingstelsel
Inleiding
Vennootschapsbelasting (IRC) Tarieven vennootschapsbelasting
BTW tarieven
Overdrachtsbelasting Onroerend goed belasting Zegelbelasting Vrijstelling zegelbelasting Vermogenswinstbelasting Vermogensbelasting Erf- en schenkbelasting Inkomstenbelasting
(Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares = IRS) Het woonplaatsbeginsel
Familie als belastingeenheid Termen die voorkomen in uw Portugese aangifte Tarieven inkomstenbelasting Solidariteitsheffing voor hogere inkomens (Sobretaxa e
Taxa adicional de solidaridade) Collectieve aftrekposten (Deduções à coleta)
Portugese premies sociale zekerheid Hoogte premies sociale zekerheid
Portugese Bronbelasting Aangifteperiode
31. Europese Erfrechtverordening (= EEV) en een nalatenschap in Portugal
Inleiding Welke landen zijn aangesloten bij de EEV Wat regelt de EEV ? Universele werking Gewone verblijfplaats Rechtskeuze Geen rechtskeuze meer mogelijk voor het recht van het woonland
Rechtskeuze opnemen in een testament of andere akte Erkenning rechtskeuze
Overgangsrecht
Internationale rechtsmacht bij geschillen over nalatenschappen Europese verklaring van erfrecht
Wanneer is de Nederlandse rechter/notaris bevoegd ? Gewone verblijfplaats Forumkeuze-overeenkomst De aanvraag van een EEV
In het buitenland gelegen onroerende zaken Welke verplichtingen heeft de notaris ? Aanvaarden of verwerpen van een grensoverschrijdende nalatenschap Fiscale aspecten van grensoverschrijdende nalatenschappen Vererving in Portugal zonder testament Hoe brengt u een rechtskeuze uit ? Wijzigen rechtskeuze Rechtskeuze en erfbelasting
Erfrecht en huwelijksvermogensrecht
Terugkeer naar Nederland en de gevolgen voor uw huwelijksvermogensstelsel Een Portugees testament
Vormen van Portugese testamenten Clausule van “snelle successie”
Portugese erf- en schenkbelasting Vrijstelling zegelbelasting
Rechtspersonen en successie- en schenkingsrecht in Portugal Uw positie gezien vanuit Nederland
Indien de erflater in Nederland woont Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt
Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen Eénjaarsfictie bij Nederlands schenkbelasting Hoe te handelen bij een erfenis ? Het verkrijgen van een machtiging van een Portugese notaris Het erven van Portugees onroerend goed Het benoemen van een executeur testamentair Nog enkele opmerkingen m.b.t. erven, testamenten en erfbelasting Het huwelijksgoederenregime in Portugal Homo-huwelijk/ongehuwd samenwonen Checklist voor nabestaanden Houdt uw erfgenamen op de hoogte
32. Portugese ondernemingsvormen
Inleiding Portugese vennootschappen De Sociedade Anónima = SA De Sociedade em Comandita = SC
Oprichting SNC = Sociedade em nome Collectivo Portugese LDA (Limitada)
Tarieven vennootschapsbelasting
Verschillende vormen van een eenmanszaak
Verschillende boekhoudvormen voor een eenmanszaak Regime Simplificado
Base Contabilidade Rekenvoorbeeld Vestigingsprocedure starten Portugese vennootschap
• Nederlands-Portugees belastingverdrag;
• Portugal fiscaal paradijs voor gepensioneerden of toch niet ?
• Nieuwe huur/verhuurwetgeving in Portugal
• Actuele belastingtarieven
• Portugese inkomstenbelasting; de Portugese aangifte besproken
• Europese Erfrechtverordening
• Portugese ondernemingsvormen
• Binnen- of buitenlandse belastingplicht. De situatie na 2015
• Uw Nederlandse zorgverzekering bij emigratie naar Portugal
• Nieuwe tarieven box 3 in Nederland Adressenoverzicht
Bijlagen
Bronnen
