Documentenlijst Besluit (P) (GG)
Algemene informatie:
Dossier:201518883 Type: Aanvraag Wabo
Omschrijving: het wijzigen van de kantoorfunctie op de verdiepingen naar een woonfunctie met 5 woningen Adres: Bezuidenhoutseweg 125
Datum Besluit (P) (GG): 27-05-2016
Documenten bij besluit:
Document: Besluit (P)
Bestandsnaam: A5984466.out.pdf Documentid: 32144888
Bestandsgrootte: 171298
Ons kenmerk
201518883/5984466
[Geanonimiseerd] Behandeld door
[Geanonimiseerd]
Doorkiesnummer
[Geanonimiseerd]
[Geanonimiseerd]
Aantal bijlagen
diversen
Datum
zie documentenlijst
Onderwerp
Gedeeltelijke verlening en weigering van de gevraagde omgevingsvergunning voor Bezuidenhoutseweg 125
Geachte [Geanonimiseerd],
Op 22 november 2015 hebben wij uw aanvraag om een omgevingsvergunning ontvangen voor het wijzigen van de kantoorfunctie op de verdiepingen naar een woonfunctie met 5 woningen.
Uw aanvraag omvat de activiteiten ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ en ‘Bouwen’
waarop de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing is.
De aanvraag betreft in eerste instantie het geheel veranderen van het gebruik van het voormalige
kinderdagverblijf op de begane grond en de erboven gelegen kantoren Bezuidenhoutseweg 125 naar een kantoor op de begane grond en 5 woningen op de 2e, en 3e verdieping. Hiervoor is een
omgevingsvergunning aangevraagd voor de activiteiten ‘Bouwen’en ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’. De activiteit ‘Bouwen’ dient echter geweigerd te worden op grond van strijdigheid met het Bouwbesluit. De functiewijziging op de begane grond van kinderdagverblijf naar kantoorfunctie is bij nader inzien toch niet door u gewenst. Deze beide gebruiken (kantoor en kinderdagverblijf) zijn passend binnen het bestemmingsplan ‘Bezuidenhout-Noord’. Hierdoor ziet de aanvraag
omgevingsvergunning in feite alleen toe op het wijzigen van de kantoorfunctie op de verdiepingen naar een woonfunctie met 5 woningen en blijft het kinderdagverblijf, zoals deze nu op de begane grond aanwezig is, ongewijzigd.
Tijdens de behandeling van uw aanvraag hebben wij vastgesteld dat op basis van de beoordeling en ingewonnen adviezen de activiteiten ‘Bouwen’ moet worden geweigerd.
U hebt aangegeven voor de overige activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ een vergunning te willen ontvangen.
Voor de motivering van onze beslissing verwijzen wij naar de bij deze beschikking behorende bijlagen waarin per activiteit de beoordeling, advisering en de van toepassing zijnde voorschriften zijn
opgenomen. Deze bijlagen moeten hier als herhaald en ingelast worden beschouwd.
201518883/5984466 2
wabo123
Besluit:
Gelet op het bepaalde in de artikelen 2.10 en 2.12, eerste lid onder a, sub 2º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht de gevraagde omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van deze wet te verlenen voor de activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’;
en de gevraagde omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid onder a van deze wet te weigeren voor de activiteit ‘Bouwen’.
Met vriendelijke groet,
Burgemeester en wethouders van Den Haag, namens dezen:
[Geanonimiseerd]s
Deze omgevingsvergunning voor de activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ treedt op grond van het bepaalde in artikel 6.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in werking op de dag na de bekendmaking ervan.
Ten slotte wijzen wij u erop dat deze omgevingsvergunning aan u wordt verleend behoudens rechten van derden en dat door het verlenen van deze omgevingsvergunning niet wordt vooruitgelopen op enige andere door de gemeente krachtens de wet of een gemeentelijke verordening, dan wel krachtens eigendomsrecht van de gemeente met betrekking tot de onderhavige aanvraag eventueel te nemen beslissing.
Wij wijzen u erop dat u een gedeelte van de betaalde leges kunt terugvragen na gedeeltelijke weigering van de omgevingsvergunning. Een aanvraag tot teruggave kunt u richten aan de directeur der
Gemeentebelastingen, postbus 19924, 2500 CX Den Haag.
“Bent u het niet eens met dit besluit? En bent u belanghebbende?
Dan kunt u een bezwaarschrift indienen.
Stuur dit bezwaarschrift binnen zes weken na de bekendmaking naar:
Burgemeester en wethouders van Den Haag, AWB/bezwaar, Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag.
Voor het indienen van een bezwaarschrift gelden de volgende regels.
a. Uw naam, adres en telefoonnummer vermeldt u in het bezwaarschrift.
b. U zet uw handtekening onder het bezwaarschrift.
c. U stuurt een kopie van het besluit mee. Heeft u of kunt u dit niet, dan geeft u een duidelijke omschrijving van het besluit waartegen u bezwaar maakt.
d. U vermeldt het kenmerk en de datum van het besluit.
e. De argumenten voor bezwaar schrijft u in de brief.
f. Dient u namens iemand anders het bezwaar in? Stuur dan een volmacht mee.
Indien u schriftelijk bezwaar maakt, wordt u verzocht om een kopie van het besluit waartegen het bezwaar is gericht mee te zenden en in de linkerbovenhoek van de envelop de woorden
'AWB/BEZWAAR' te vermelden.
De indiener van het bezwaarschrift kan, als onverwijlde spoed dat - gelet op de betrokken belangen - vereist, eveneens een voorlopige voorziening (bijvoorbeeld een schorsing van het besluit) vragen bij de president van de rechtbank, Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.
Op www.denhaag.nl/bezwaar vindt u meer informatie.”
Bijlage
Beoordeling activiteiten
De aanvraag heeft betrekking op het perceel, kadastraal bekend als gemeente ’s-Gravenhage, sectie R, nr. 3294.
Op basis van de aard en inhoud van deze aanvraag zijn volgens de Wet basisregistraties adressen en gebouwen de volgende gebruiksdoelen ‘Woonfunctie, Bijeenkomstfunctie en Kantoorfunctie’ vastgesteld.
Het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft is gelegen in het Rijksbeschermde stadsgezicht
‘Haagse Bos’.
Activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’
Voor zover van toepassing is deze activiteit getoetst aan het bestemmingsplan ‘Bezuidenhout-Noord’, waar ter plaatse van uw initiatief de bestemming ‘Maatschappelijk’ is opgenomen.
De aanvraag betreft het wijzigen van de functie kantoor op de verdiepingen naar een woonfunctie met 5 woningen. Op de begane grond blijft de bestaande kinderopvang gehandhaafd.
Wij hebben vastgesteld dat de aanvraag in strijd is met het van kracht zijnde bestemmingsplan voor wat betreft de artikelen 5.1 en 13, lid e voor het realiseren van een woonfunctie alsmede het niet kunnen voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor personenauto’s op eigen terrein.
Het bestemmingsplan biedt geen (volledig) toereikende afwijkingsmogelijkheid. Wij zijn echter bereid de afwijking van de desbetreffende bestemmingsplanregels toe te staan op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, juncto artikel 4, lid 9 bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) op grond van de volgende motivering:
Voor de locatie geldt het geldende bestemmingsplan ‘Bezuidenhout-Noord’. Ter plaatse van het initiatief geldt de bestemming ‘Maatschappelijk’.
Met dit initiatief voor het toevoegen van woningen wordt een bijdrage geleverd aan ‘het handhaven en versterken van de woonfunctie’ evenals ‘het beheer en behoud van woongebieden’ dat voor dit plangebied het uitgangspunt is. Het transformeren van de niet-woonfunctie naar een woonfunctie vormt dan ook een positieve inbreng in het beleid, zoals opgenomen in de Woonvisie Den Haag tot 2020, waarbij het in hogere dichtheden realiseren van woningen in dit deel (stedelijk woonmilieu) van de stad wordt
aanbevolen. Het te wijzigen gebruik leidt naar ons oordeel niet tot onevenredige gebruiksmogelijkheden voor eigenaren van de aangrenzende percelen.
Het wijzigen van de functie heeft geen negatieve invloed op de cultuurhistorische waarden van het Beschermde Stadsgezicht.
Voorts staan wij toe, overeenkomstig het meest recente parkeerbeleid, om af te wijken van de verplichting tot de aanleg van parkeerplaatsen op het eigen terrein aangezien:
- in de aanvraag sprake is van een verbouwsituatie;
- het verschil van 0,8 parkeerplaatsen (pp) tussen de parkeerbehoefte van voor de verbouwing (4,0 pp) en na de verbouwing (4.8 pp) kleiner is dan 3 parkeerplaatsen;
- de aanleg van deze parkeerplaatsen op het eigen terrein niet tot de mogelijkheden behoort.
201518883/5984466 4
wabo123
Op basis van de Wet geluidhinder heeft de Omgevingsdienst Haaglanden op 14 april 2016 een besluit genomen (kenmerk: ODH-2016-00032381) waarbij is besloten een hogere grenswaarde vast te stellen vanwege het wegverkeerslawaai tot ten hoogste 62dB.
Dit besluit dient hier als herhaald en ingelast te worden beschouwd.
Eindoordeel activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’
Op basis van de beoordeling van de aanvraag en de ingewonnen adviezen bestaat er geen bezwaar tegen het verlenen van de vergunning op grond van artikel 2.12 lid 1, onder a, sub 2º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht voor de activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’.
Nadere aanwijzingen
Om de beoogde activiteiten te kunnen verrichten wijzen wij u in ieder geval op de onderstaande mogelijke vergunning- of meldingsplicht en/of benodigde ontheffingen. U dient zelf na te gaan of wellicht nog andere vergunningen/toestemmingen benodigd zijn.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
- Aangezien voor de uitvoering en ingebruikname van dit bouwplan ook een activiteit ‘Bouwen’
noodzakelijk is en deze niet is verleend, dient u om tot uitvoering van dit bouwplan te kunnen over gaan, een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘Bouwen’ aan te vragen.
U kunt pas uitvoering geven aan de (ver)bouwwerkzaamheden en daarmee ook de functiewijziging indien de omgevingsaanvraag voor de activiteit ‘Bouwen’ ook daadwerkelijk aan u wordt toegekend.
Vooralsnog mag u geen aanvang maken met de (ver)bouwwerkzaamheden.
Wij verzoeken u de benodigde formulieren met bijbehorende stukken in te dienen bij de Gemeente Den Haag, Postbus 12655, 2500DP Den Haag of de aanvraag in te dienen via www.omgevingsloket.nl.
Bouwbesluit 2012
- Een sloopmelding is vereist indien er meer dan 10 m3 afval ontstaat en/of er asbest dient te worden verwijderd.
Wij verzoeken u de benodigde formulieren met bijbehorende stukken in te dienen bij de Gemeente Den Haag, Postbus 12655, 2500DP Den Haag of de aanvraag in te dienen via www.omgevingsloket.nl.
Activiteit ‘Bouwen’
Voor zover van toepassing is deze activiteit getoetst aan:
- het bestemmingsplan ‘Bezuidenhout-Noord’, waar ter plaatse van uw initiatief de bestemming
‘Maatschappelijk’ is opgenomen;
- de Bouwverordening;
- het Bouwbesluit 2012;
- de Welstandsnota.
Gebleken is dat de aanvraag niet voldoet aan de gebruiksregels van het bestemmingsplan voor wat betreft het realiseren van vijf woningen waar dat in beginsel niet is toegestaan en het niet kunnen voorzien in voldoende parkeergelegenheid voor personenauto’s op eigen terrein. Hierdoor wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag tot het afwijken van deze regels.
Dit betekent dat de gevraagde omgevingsvergunning niet kan worden verleend, tenzij wordt afgeweken van de desbetreffende planregels.
Wij zijn bereid deze afwijking toe te staan. Voor de motivering om af te wijken van deze planregels verwijzen wij naar de beoordeling van de activiteit ‘Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’.
Er is voldoende aannemelijk gemaakt dat voldaan wordt aan de beoordelingsgronden van de Bouwverordening.
Daarnaast is gebleken dat de aanvraag niet voldoet aan de artikelen 2.73, 2.82, lid 4, 2.85 en 6.26, lid 1 van het Bouwbesluit 2012, genoemd in de Afdelingen 2.9 en 2.10 voor wat betreft:
Artikel 2.73: Tekening ‘Trap Beschermde Vluchtroute’ (tek. nr. 14) geeft aan dat de
gemeenschappelijke verkeersruimte een Extra Beschermde Vluchtroute moet zijn. Er is gekozen om de trap brandwerend te impregneren om zo brandklasse T3 te behalen. Voor een Extra Beschermde Vluchtroute is brandklasse T3 onvoldoende om te voldoen aan bestaande bouwniveau (art. 2.78 lid 3). Daarnaast is bij ons gerede twijfel ontstaan of middels deze methode voldaan kan worden aan brandklasse T1 of Cfl. Dit had aangetoond moeten worden middels de gehanteerde behandelmethode en het productcertificaat. Deze behandelmethode en het certificaat zijn niet overlegd.
Artikel 2.82, lid 4: De extra beschermde vluchtroute mag niet door een brandcompartiment voeren. Tekening 9 geeft dit op de begane grond wel aan als een brandcompartiment wat niet is toegestaan.
Artikel 2.85: De weerstand tegen branddoorslag en brandoverslag tussen de uitbouw op de 1e verdieping (stramien 4 – 5) en de belending dient niet lager te zijn dan het rechtens verkregen niveau (in overeenstemming met de overige brandscheidingen 60 minuten). Dit is nu niet geval en daardoor in strijd met het Bouwbesluit.
Artikel 6.26, lid 1: Artikel 2.3 van de Regeling Bouwbesluit geeft aan dat wanneer gesproken wordt van een woongebouw als bedoeld in artikel 2.104, lid 4, er in afwijking van artikel 6.26, lid 2 de deuren van de woningen toch zelfsluitend moeten zijn uitgevoerd. Daar de gang verbouwd wordt zijn wij er van overtuigd dat het artikel van toepassing is, alsmede gezien het potentieel brandgevaar dat kan ontstaan indien niet wordt voldaan aan deze eis. De woningen zijn namelijk aangewezen op één enkele vluchtroute waarbij een portiekwoning brandveilig gezien vaak een risicovoller woongebouw is dan andere woongebouwen. Hierdoor moeten de deuren van de woningen in de extra beschermde vluchtroute zelfsluitend uitgevoerd worden wat nu niet het geval is.
201518883/5984466 6
wabo123
Wij hebben beoordeeld of het bouwwerk voldoet aan redelijke eisen van welstand als bedoeld in artikel 12a, eerste lid onder a, van de Woningwet. De beoordeling luidt als volgt:
Niet akkoord, het bouwplan is getoetst aan de onderdelen ‘Cluster 4’ en ‘Algemeen toetsingskader’ van de Welstandsnota.
“Het ventilatierooster op de begane grond is niet passend in het gevelbeeld. Het leidt tot een verzwaring van het kozijn, waardoor het aanzicht van het pand wordt verstoord. Ventilatieroosters dienen verholen te worden opgelost. De ventilatievoorzieningen in de muur zijn passend geplaatst, want voldoende
verholen.”
Als gevolg van bovengenoemd negatief advies hebben wij u verzocht een gewijzigd bouwplan in te dienen. Het gewijzigd bouwplan is door ons opnieuw beoordeeld. De beoordeling luidt als volgt:
Akkoord, het bouwplan is getoetst aan de onderdelen ‘Cluster 4’ en ‘Algemeen toetsingskader’ van de Welstandsnota.
“Wij constateren dat in de voorgevel nu enkel muur- en wangroosters worden geplaatst, voldoende verholen, die geen negatieve invloed hebben op het aanzicht van het pand.”
Eindoordeel activiteit ‘Bouwen’
Op basis van de beoordeling van de activiteit ‘Bouwen’en de daaraan verbonden advisering bestaat er, op grond van artikel 2.10, eerste lid, onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, bezwaar tegen het verlenen van de vergunning voor de activiteit ‘Bouwen’.
Nadere aanwijzingen
Om de beoogde activiteiten te kunnen verrichten wijzen wij u in ieder geval op de onderstaande mogelijke vergunning- of meldingsplicht en/of benodigde ontheffingen/onderzoeken. U dient zelf na te gaan of wellicht nog andere vergunningen/toestemmingen benodigd zijn.
Wet algemene bepalingen omgevingsrecht
- Aangezien voor de uitvoering en ingebruikname van dit bouwplan ook een activiteit ‘Bouwen’
noodzakelijk is en deze niet is verleend, dient u om tot uitvoering van dit bouwplan te kunnen over gaan, een nieuwe aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit ‘Bouwen’ aan te vragen.
U kunt pas uitvoering geven aan de (ver)bouwwerkzaamheden en daarmee ook de functiewijziging indien de omgevingsaanvraag voor de activiteit ‘Bouwen’ ook daadwerkelijk aan u wordt toegekend.
Vooralsnog mag u geen aanvang maken met de (ver)bouwwerkzaamheden.
Wij verzoeken u de benodigde formulieren met bijbehorende stukken in te dienen bij de Gemeente Den Haag, Postbus 12655, 2500DP Den Haag of de aanvraag in te dienen via www.omgevingsloket.nl.
Bouwbesluit 2012
- Een sloopmelding is vereist indien er meer dan 10 m3 afval ontstaat en/of er asbest dient te worden verwijderd.
Wij verzoeken u de benodigde formulieren met bijbehorende stukken in te dienen bij de Gemeente Den Haag, Postbus 12655, 2500DP Den Haag of de aanvraag in te dienen via www.omgevingsloket.nl.
