Beatrixlaan 1 (De Werkschuit) Bilthoven Mei 2016

(1)

Beatrixlaan 1 (De Werkschuit) Bilthoven Mei 2016

Ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling

GEMEENTE DE BILT, BILTHOVEN,MEI 2016

Behoort bij raadsbesluit d.d. 30 juni 2016 tot

vaststelling van de ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling locatie Beatrixlaan 1 te Bilthoven.

(2)

(3)

(4)

(5)

Inhoudsopgave

1 Inleiding 7

1.1 Situatie 7

1.1.1 Gemeentelijke herontwikkelingslocaties 7

1.1.2 Omgeving 7

1.1.3 Kadastraal 9

2 Beleidskaders 10

2.1 Bestemmingsplan 10

2.1.1 Vigerende bestemmingsplan 10

2.1.2 Toekomstig bestemmingsplan 11

3 Uitgangspunten voor ontwikkeling 12

3.1 Omgeving en locatie 12

3.1.1 Omgeving De Werkschuit 12

3.2 Participatie, verkaveling en programma 14

3.2.1 Samenwerking met de buurt bij de herontwikkeling De Werkschuit 14 3.2.2 Programma en verkaveling De Werkschuit op hoofdlijnenFout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

3.3 Verkeer en parkeren 17

3.3.1 Verkeersbewegingen Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

3.3.2 Parkeren 17

3.4 Hoofdstructuur bebouwing 18

3.5 Milieutechnische aspecten 18

3.5.1 Stand van zaken diverse onderzoeken Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

4 Ruimtelijke randvoorwaarden op basis van de uitgangspunten 21

4.1 Ruimtelijke randvoorwaarden De Werkschuit 22

(6)

(7)

7 MEI 2016, GEMEENTE DE BILT

1 Inleiding

1.1 Situatie

1.1.1 Gemeentelijke herontwikkelingslocaties (voormalig achterblijvende locaties gemeentelijke accommodaties ALG)

De gemeente bezit verschillende locaties die vrij zijn of binnenkort vrij komen. Het betreft terreinen met accommodaties die hun oorspronkelijke functie verloren hebben, bijvoorbeeld omdat de oorspronkelijke gebruikers zijn vertrokken naar een nieuw pand. De vrijkomende locaties zijn panden met een maatschappelijke functie als oude scholen, peuterspeelzalen, sport/gymzalen en buurtcentra. Locaties die nu al vrij zijn of binnen drie jaar vrijkomen. Het zijn locaties waarvan de toekomst open ligt.

Meer en meer ontvangt de gemeente verzoeken en plannen van allerlei initiatiefnemers zoals maatschappelijke organisaties, ontwikkelaars, buurtbewoners en huizenkopers. Aan het aantal verzoeken en interesse is te merken dat de markt weer aantrekt.

Op deze locaties bestaat de mogelijkheid om bepaalde beleidsdoelen te realiseren. De gemeente bekijkt waar functies als wonen, onderwijs, werken, spelen, zorg, cultuur, welzijn, sport, jeugd & jongeren, openbaar groen nu plaatsvinden en waar ze in de toekomst het best tot hun recht kunnen komen. De kaders hiervoor zijn vastgelegd in beleidsstukken als visies en bestemmingsplannen.

Daarnaast is de vastgoedportefeuille gegroeid zonder dat er middelen voor beheer en

onderhoud zijn bijgekomen. Sterker nog, vanwege bezuinigingen zijn de onderhoudsbudgetten sterk gekrompen. De leegstand, te lage huuropbrengsten en hoge onderhoudskosten drukken onevenredig zwaar op de begroting van de gemeente. Vanuit die optiek is het goed om te bekijken hoe de gemeentelijke herontwikkelingslocaties kunnen worden herontwikkeld om zo beheerkosten te verminderen en opbrengsten te genereren.

De locatie De Werkschuit aan de Beatrixlaan 1 te Bilthoven betreft de derde herontwikkeling.

1.1.2 Omgeving

Het plangebied is gelegen in de woonkern Bilthoven binnen de gemeente De Bilt. Het plangebied betreft een oud schoolgebouw en is in 1956 gebouwd. Het maakte vervolgens onderdeel uit van de Stichting het Kunstenhuis de Bilt/Zeist. In de Werkschuit werden

kunstgerichte lessen gegeven op het gebied van beeldende kunst, dans, theater, schrijven en digitale werkvormen. De organisatie is verhuisd naar het nieuwe Cultureel en Educatief Centrum (CEC) aan de Melkweg. Na het vertrek van het Kunstenhuis zijn er een aantal anti-kraakfuncties gehuisvest op het gebied van kunst en cultuur. De directe omgeving van het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit woningen met bijbehorende tuinen en openbaar groen, doorgaande

verharde wegen, een begraafplaats en een kerk. Ten oosten van het plangebied liggen enkele, open agrarische percelen met daarachter Landgoed Beerschoten.

Naast het voormalige schoolgebouw zijn onder andere een verhard basketbalveld, een bijgebouw, een speelplantsoen, parkeerplaatsen en overige verhardingen aanwezig. Rondom het schoolgebouw bestaat de beplanting veelal uit aangeplante heesters en bomen als ruwe berk, gewone es, hulst, boswilg en beukenhagen. De kruidlaag

wordt voornamelijk bepaald door algemene en weinig kritische plantensoorten van voedselrijke omstandigheden. Het plangebied wordt aan alle zijden begrensd door de Beatrixlaan.

Onderstaand is een aanzicht van de bestaande bebouwing in het plangebied opgenomen.

(8)

Aanzicht bestaande bebouwing vanaf de westzijde.

Luchtfoto globale aanduiding locatie De Werkschuit met de omringende bebouwing

(9)

1.1.3 Kadastraal

De locatie De Werkschuit betreft een perceel van 2170 m2 , kadastrale nummers 4863 (491 m2), 4864 (53 m2), 4865 (596 m2), 4866 (424 m2) en 4867 (606 m2), (BIL01, sectie F).

De locatie is in eigendom van de gemeente De Bilt.

Locatie De Werkschuit, bestaande uit meerdere perceelnummers

(10)

2 Beleidskaders

2.1 Bestemmingsplan

2.1.1 Vigerende bestemmingsplan

Het plangebied van voorliggend bestemmingsplan valt onder de werking van het

bestemmingsplan 'Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013', vastgesteld door de gemeenteraad op 26 juni 2014. Op de navolgende afbeelding is een uitsnede van de

verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Het plangebied is daarop met een rode arcering weergegeven.

Uitsnede bestemmingsplan 'Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013"

De gronden binnen het plangebied hebben op grond van het vigerende bestemmingsplan

"Antonie van Leeuwenhoeklaan en omgeving 2013" de bestemming 'Maatschappelijk 1'.

Volgens artikel 9 van de planregels zijn de gronden bestemd voor maatschappelijke

voorzieningen, inclusief bijbehorende toegangswegen, -paden en verblijfsgebied, parkeer- en stallingsvoorzieningen, speel- en groenvoorzieningen. Verder heeft een klein deel van de gronden de bestemming 'Verkeer-Verblijfsgebied. Volgens artikel 14 van de planregels zijn de gronden bestemd voor, erftoegangswegen, voet- en fietspaden, groen- en speelvoorzieningen, ambulante detailhandel en objecten voor de beeldende kunst. Verder is een archeologische dubbelbestemming van toepassing, ter bescherming van de mogelijke aanwezige

archeologische waarden. De realisatie van woningen is niet mogelijk binnen deze bestemming.

Het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan is noodzakelijk om het initiatief mogelijk te maken.

(11)

2.1.2 Toekomstig bestemmingsplan

De gemeente wil een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie opstellen, gericht op woningbouwontwikkeling. Bijgevoegd is een eerste impressie van een mogelijke nieuwe verbeelding voor deze locatie-ontwikkeling.

Impressie mogelijke verbeelding De Werkschuit op basis van bestemming “Wonen-Gestapeld” en met aanduiding plangrens, bouwvlakken, maximale bouwhoogten en maximaal aantal woningen (N.B.

concept, nog niet definitief)

(12)

3 Uitgangspunten voor ontwikkeling

3.1 Omgeving en locatie

3.1.1 Omgeving De Werkschuit

De Werkschuit met de omringende woonbebouwing en de nabijgelegen kerk aan de 1e Brandenburgerweg zijn in de jaren 1955/1956 gebouwd. Het ligt in uitbreidingsplan Bieshaar, waar eind jaren ’50 de bekende architect Dudok tekende voor de grondgebonden woningen, doelmatig met veel lucht en licht, ingetogen architectuur. De school ligt als een solitair gebouwensemble in een groene ruimte in de buurt. Aan de noord- en oostzijde betreft de woonbebouwing gestapelde portiekwoningen in de huursector met typerende detaillering uit de jaren ’50 (zie foto), aan de westen zuidzijde grondgebonden woningen. Centraal in de buurt is het buurtplantsoen gelegen met diverse volwassen bomen en speeltoestellen. Het parkeren geschiedt volledig langs de straten, alleen de kerk met de begraafplaats is voorzien van een separaat parkeerterrein. De buurt wordt via twee entreewegen ontsloten, één vanaf de 1e Brandenburgerweg (Beatrixlaan) en één vanaf Groenekanseweg (Bildzigt).

Gestapelde woningbouw Beatrixlaan

(13)

In de buurt zijn, vooral langs de straat Meyenhagen, bijzondere verkavelingen uit de jaren ’50 te vinden met verspringingen in voor- achterkantsituaties. Zie bijgevoegde foto’s.

(14)

3.2 Participatie, verkaveling en programma

3.2.1 Samenwerking met de buurt bij de herontwikkeling De Werkschuit

Op 20 januari 2016 is de eerste informatiebijeenkomst met de buurt georganiseerd.

Buurtbewoners hebben hun zorgen geuit over de herontwikkeling van De Werkschuit naar woningbouw en hebben de wens uitgesproken om bij de herontwikkeling nauw betrokken te worden. Op basis hiervan is een klankbordgroep van 15 buurtbewoners samengesteld waarmee in een tweetal sessies onder externe stedenbouwkundige begeleiding geschetst is aan de ruimtelijke randvoorwaarden. Bij de eerste sessie (8 maart 2016) lag de focus op de ruimtelijke hoofdstructuur (omvang, hoogte, positie, geleding). Dit heeft geleid tot een drietal modellen die zijn gepresenteerd bij de inloopbijeenkomst voor de buurt op 15 maart 2016. De buurt was met overgrote meerderheid positief over model 1. Dit model is als basis gebruikt voor de tweede schetssessie met de klankbordgroep op 19 april 2016. Daarbij lag de focus op de verdere uitwerking van de ruimtelijke randvoorwaarden op een gedetailleerder schaalniveau. Hieruit zijn kaders afgeleid op het gebied van kapvorm, de positie van detaillering binnen de architectuur, kleurstelling. Zie hoofdstuk 4. Op 9 mei zijn deze ruimtelijke randvoorwaarden gepresenteerd bij de tweede inloopbijeenkomst voor de buurt. Onderhavige ruimtelijke randvoorwaarden zijn hieruit voortgekomen.

(15)

Foto voorkeursmodel 1 met voorkeursstickers

Foto klankbordgroepbijeenkomst De Werkschuit 19 april 2016

(16)

3.2.2 Programma en verkaveling De Werkschuit op hoofdlijnen

Belangrijke programmatische doelstelling bij de herontwikkeling van De Werkschuit is het realiseren van sociale huurwoningen, waarbij het financiële resultaat van deze herontwikkeling niet te zwaar negatief mag uitvallen. Dit heeft, samen met de ruimtelijke kaderstelling zoals besproken met de buurt geleid tot twee subalternatieven:

1. Een model met 16 gestapelde sociale huurwoningen en 12 gestapelde huurwoningen in de vrije sector;

2. Een model met 28 gestapelde sociale huurwoningen.

De programmatische keuze zal in een latere fase nader worden uitgewerkt.

De ruimtelijke hoofdkaders vanuit de buurt zijn:

- bouwhoogte appartementengebouw niet hoger dan de bestemde hoogte van de belendende gestapelde bouw aan de noord- en oostzijde;

- Niet 1 groot volume, maar bebouwing geleed in meerdere gebouwdelen, maar in 1 architectuurstijl;

- Westelijke gebouwdeel maximaal 4 bouwlagen hoog, zuidelijke bouwdeel maximaal 3 bouwlagen hoog;

- gebouwen uitvoeren met kap en passend in de ingetogen bouwstijl van de jaren ’50 van de vorige eeuw.

(17)

Foto’s resultaten tweede schetssessie klanbordgroepbijeenkomst 19 april 2016

3.3 Verkeer en parkeren

3.3.1 Verkeersbewegingen

De realisatie van 28 appartementen leidt tot een verkeersgeneratie van 146 tot 168 bewegingen per dag. De verkeersbewegingen worden via de Beatrixlaan en de Bildzigt ontsloten op de Groenekanseweg en de Eerste Brandenburgerweg. Deze wegen hebben voldoende capaciteit om een toename van deze verkeersbewegingen te verwerken. Daarbij vervallen de verkeersbewegingen van het voormalige schoolgebouw.

3.3.2 Parkeren

Het appartementengebouw met 28 appartementen veroorzaakt een parkeerbelasting van 40 a 42 plaatsen (parkeernorm sociale huur 1,4 parkeerplaats per woning en beleggershuur 1,6 parkeerplaats per woning). In het schetsmodel is ruimte opgenomen om deze parkeerplaatsen te realiseren, grotendeels op eigen terrein (circa 36 parkeerplaatsen) en deels door extra parkeerplaatsen te realiseren in het openbaar gebied. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde parkeernormen. De huidige bestemming ‘maatschappelijk 1’ veroorzaakt een parkeerdruk van circa 20 parkeerplaatsen (berekende parkeernorm op basis van bestemming). Deze zijn

momenteel niet op eigen terrein gerealiseerd. Per saldo vindt dus verlichting van parkeerdruk in het openbaar gebied plaats.

(18)

3.4 Hoofdstructuur bebouwing

De voormalige school, locatie De Werkschuit, is functioneel en ruimtelijk een bijzonder gebouwensemble in de woonbuurt. Het gebouw heeft stedenbouwkundig een nauwe relatie met het buurtparkje en is beeldbepalend als de buurt vanuit het westen, vanaf de

Opstandingskerk, wordt ingereden.

Bij de herontwikkeling verandert de functie, namelijk naar woonappartementen, maar het blijft een goed herkenbaar gebouwensemble naast het buurtparkje.

In een aantal interactieve sessies met de klankbordgroep en bewoners is duidelijk geworden dat de buurt hecht aan een niet te groot en te hoog gebouw. Uit de sessies kwam een duidelijke voorkeur naar voren voor een geleed gebouw, met een oriëntatie naar de kerk en een oriëntatie naar het parkje. Ook een gebouw met een verschillende bouwhoogten, 4

bouwlagen aan de westzijde en 3 bouwlagen aan de zuidzijde naar het parkje. Een gebouw met een kap, bijvoorbeeld mansardekap. Kap en gevel spelen een architectonische spel, waardoor het gebouw een zachtere uitstraling krijgt. Que materiaalgebruik en kleurgebruik moet de nieuwbouw harmoniëren met de omgeving. Het gebouwensemble heeft één architectuur, het gebouw is beeldbepalend, toevoegingen zijn ondergeschikt en mee-ontworpen.

In de as van de Beatrixlaan, de toegangsweg vanuit het westen is aanleiding om de gevel architectonisch te verbijzonderen, in de zichtlijn.

Het parkeren wordt hoofdzakelijk op eigen erf gerealiseerd, in een parkeerhof aan de

noordoostzijde van het gebouw, waar ook de galerijen zijn gesitueerd en aan de westzijde langs de openbare weg.

3.5 Milieutechnische aspecten

3.5.1 Stand van zaken diverse onderzoeken

Op milieutechnisch gebied zijn diverse onderzoeken ingang gezet.

Geluid

Wegverkeerslawaai

De maximumsnelheid op de omliggende wegen, zoals Groenekanseweg en de Eerste Brandenburgerweg is 50 km/u. De weg heeft daarmee een zone in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). Het plangebied is niet binnen deze zone gelegen.

De direct omliggende wegen betreffen de Beatrixlaan en de Bildzigt. Dit betreft zogeheten 30 km/u wegen.

Deze wegen hebben geen zone in de zin van de Wet geluidhinder (Wgh). Wel volgt uit vaste jurisprudentie dat ook het geluidsniveau bij 30 km/u wegen onderzocht moet worden. Dit om te bezien of de toegestane 48dB en met ontheffing 53 dB niet wordt overschreden. Voor dit onderzoek is gebruik gemaakt van de geluidskaarten van de gemeente De Bilt.

Op het kaartbeeld is zichtbaar dat het plangebied gelegen is in een gebied waar de geluidsbelasting tussen de 38 en 43 dB ligt. Een akoestisch onderzoek kan om die reden achterwege blijven.

Railverkeerslawaai

Het plangebied valt niet binnen de geluidszone van een spoorweg. Om die reden kan onderzoek achterwege blijven.

(19)

Industrielawaai

Het plangebied valt niet binnen de geluidszone van bedrijvigheid.

Luchtkwaliteit

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied aanvaardbaar. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het project.

Bodem

Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek

uitgevoerd. Het aspect bodem vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Externe veiligheid

In en om het plangebied liggen geen risicovolle stationaire en mobiele bronnen. Daarnaast wordt met de uitvoering van dit plan geen risicovolle activiteiten mogelijk gemaakt. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van het plan.

Archeologie

Het plangebied heeft in het vigerend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 3'. Ter plaatse van de in deze bestemming bedoelde gronden mag worden gebouwd volgens de bouwregels van de andere daar voorkomende bestemmingen, mits de aanvrager van een omgevingsvergunning voor de bouw van één of meerdere bouwwerken met een gezamenlijke oppervlakte van 500 m² of groter en dieper dan 0,5 m -mv een rapport overlegt, waaruit blijkt dat de ingreep niet zal leiden tot aantasting van de archeologische waarde. Om die reden is archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Op grond van het bureauonderzoek is vastgesteld dat voor het plangebied een hoge archeologische verwachting geldt voor archeologische vindplaatsen uit de periode Late Middeleeuwen tot en met de Nieuwe Tijd. Daarnaast geldt een middelhoge verwachting op archeologische vindplaatsen uit de periode Laat-Paleolithicum tot en met Vroege Middeleeuwen. Tevens kunnen resten uit de Tweede Wereldoorlog niet uitgesloten worden. Op grond van de resultaten van het booronderzoek blijkt dat in het plangebied sprake is van een deels intacte bodem. Ondanks de deels intacte bodem zijn er geen archeologische vindplaatsen, in de vorm van cultuurlagen, vondsten of spoorcomplexen aangetroffen.

De geplande boringen staan in onderstaande figuur weergegeven.

Op grond van het ontbreken van concrete aanwijzingen voor een archeologische vindplaats, is geadviseerd om geen vervolgonderzoek in het plangebied uit te voeren. Tevens is geadviseerd om de middelhoge en hoge archeologische verwachting voor het plangebied op de archeologische beleidskaart van de gemeente De Bilt bij te stellen naar laag.

(20)

Ecologie

Er is een quick scan flora en fauna voor de locatie uitgevoerd. Hierbij is in het kader van de soortenbescherming een literatuur- en veldonderzoek verricht. Op basis van het

onderzoek blijkt dat het plangebied mogelijk ruimte biedt aan Gierzwaluw, Steenmarter en vleermuizen. Om te bepalen of de genoemde soorten daadwerkelijk voorkomen is nader

onderzoek noodzakelijk. Verstoring van overige beschermde flora en fauna wordt niet verwacht.

(21)

4 Ruimtelijke randvoorwaarden op basis van de uitgangspunten

De in dit hoofdstuk opgenomen ruimtelijke randvoorwaarden per locatie betreffen randvoorwaarden op hoofdlijnen. In de gedetailleerde uitwerking van het kavelpaspoort is het mogelijk dat op kleine

onderdelen en gedetailleerde maatvoering nog enkele zaken kunnen wijzigen. Ook de exacte positionering van bouwvlakken kan nog enigszins wijzigen.

(22)

4.1 Ruimtelijke randvoorwaarden De Werkschuit

(23)

(24)

(25)