ONTWIKKELINGSPLAN
BEDRIJVENTERREIN MOLENAKKERS
te ASTEN
Van:
Gemeente Asten
Ondernemersvereniging Asten
N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij
Door:
Anita van Limpt - Van Limpt Real Estate Jan-Willem van der Mark - gemeente Asten Stefan Olschewsky - gemeente Asten en de leden van de Projectgroepen Molenakkers
Asten, juli 2010
INHOUDSOPGAVE
Voorwoord 2
1 Inleiding
1.1 Aanleiding 3
1.2 Situatieschets en toekomstvisie Molenakkers 3
1.3 Leeswijzer 4
2 Inventarisatie plangebied
2.1 Gebiedsafbakening 5
2.2 Overzicht eigenaren en gebruikers 6
2.3 Vigerende bestemmingsplan en milieucategorieën 7
2.4 Openbaar gebied 9
2.4.1 Infrastructuur
2.4.2 Gemeentelijk groenplan 2.4.3 Waterhuishouding 2.4.4 Wegverhardingen 2.4.5 Openbare verlichting 2.4.6 Kabels en leidingen
2.4.7 Bewegwijzering en bebordingen
2.5 Milieuaspecten 14
3 Programma van eisen en wensen
3.1 Behoefte ondernemers en grondeigenaren 16
3.1.1 Deelplangebied A 3.1.2 Deelplangebied B 3.1.3 Individuele locaties
3.2 Gemeentelijk beleid en ambities 21
3.3 Programma van eisen en wensen 22
4 Voorlopig ontwerp
4.1 Schetsontwerpen 24
4.2 Financiële verkenning 24
5 Haalbaarheid en risico’s
5.1 Marktverkenning 25
5.2 Financiële haalbaarheid 26
5.3 Maatschappelijke haalbaarheid 26
5.4 Risicoanalyse en beheersing 27
6 Plan van aanpak vervolg
6.1 Kansen voor herstructurering 28
6.2 Vervolgacties 29
6.3 Parkmanagement 29
7 Communicatie en voorlichting
7.1 Interne communicatie en voorlichting 30
7.2 Externe communicatie en voorlichting 30
Colofon 31
Bijlage 32
A Kaart nutsinfrastructuur
VOORWOORD
Voor u ligt het ontwikkelingsplan voor Molenakkers. Dit plan is een ‘ontwikkelingsplan’
vanwege het prille stadium, de verkenningsfase, waarin dit plan zich op dit moment bevindt. De gegevens zijn nu nog summier uitgewerkt; het plan is een voorloper op het op te stellen herstructureringsplan. Zo is er bijvoorbeeld nog geen beschrijving van de planning, financiële stakeholders of van de projectorganisatie. Daarvoor moeten eerst afspraken tussen partijen (zowel de overheid als marktpartijen) worden gemaakt.
Hiervoor kan dit ontwikkelingsplan worden gebruikt.
Hieronder volgt een globale definitie van een ontwikkelingsplan en een herstructureringsplan.
Het ontwikkelingsplan is het tussenresultaat van de planvormingfase. In het ontwikkelingsplan zijn de randvoorwaarden en uitgangspunten geformuleerd die ten grondslag dienen te liggen aan de verdere planvorming voor het te herstructureren plangebied. Verder zijn in het ontwikkelingsplan de resultaten van een stedenbouwkundige verkenning en een haalbaarheids- en
procesanalyse voor het vervolg neergelegd.
Doel van het ontwikkelingsplan is marktpartijen te interesseren om zowel financieel als procesmatig te participeren in de verdere planvorming en de daadwerkelijke uitvoering van de herstructureringsoperatie.
Het herstructureringsplan is het eindresultaat van de planvormingfase. In het herstructureringsplan is het stedenbouwkundig ontwerp, de ontwikkelings- en realisatiestrategie, de haalbaarheids- en procesanalyse en een
samenwerkingsmodel vastgelegd. In het herstructureringsplan wordt antwoord gegeven op de ‘hoe’-vraag.
Doel van het herstructureringsplan is een uitvoerbaar plan te hebben op basis waarvan daadwerkelijk kan worden overgegaan tot realisatie van de
herstructurering.
Doelen van herstructurering
De herstructurering van bedrijventerrein Molenakkers is belangrijk voor economische, ruimtelijke en maatschappelijke doelen. Het is van belang de herstructurering integraal op te pakken.
Doelen van herstructurering zijn:
• Een langere levensduur van bestaande bedrijventerreinen.
• Een goed en duurzaam economisch vestigingsklimaat voor ondernemers op bestaande bedrijventerreinen en dus minder behoefte aan nieuwe terreinen.
• Minder leegstand op bestaande terreinen. Leegstand is slecht voor het imago en wekt de indruk dat de economische structuur onder druk staat. Daarnaast wordt leegstand vaak veroorzaakt door een mismatch tussen vraag en aanbod.
• Zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte.
Het herstructureringsproject voor bedrijventerrein Molenakkers is volledig in lijn met deze doelen.
Het opwaarderen van dit gebied in zijn totaliteit en een doelgerichte aanpak van de leegstand van de braakliggende terreinen zal een impuls geven aan de uitstraling en kan na oplevering als voorbeeld dienen voor de opwaardering van en kwaliteit op de
bedrijventerreinen in Asten (en Someren).
Asten, juli 2010.
1 INLEIDING
1.1 Aanleiding
Op 2 juli 2009 hebben de gemeenten Asten en Someren, de ondernemersverenigingen OVA, OVS en ICAS, het SRE, de KvK en de N.V. Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) de Visie bedrijventerreinen Asten en Someren 2009-2023 vastgesteld. Deze visie omschrijft de ambitie voor ruimte voor en kwaliteit van de bedrijventerreinen in Asten en Someren. Met deze visie zijn de ambities van de aan het project deelnemende partijen voor elkaar inzichtelijk gemaakt en is de aanpak voor de bedrijventerreinen in Asten en Someren benoemd.
De gezamenlijke partijen hebben in de visie hoofdbeleidskeuzen geformuleerd, waaruit een gezamenlijke ambitie is ontstaan. Deze ambitie is als een toekomstbeeld geschetst en als volgt samengevat.
Ambitie
In 2023 zijn de bedrijventerreinen in Asten en Someren van een hoge kwaliteit en hebben een modern, dynamisch en duurzaam imago.
Er is voldoende ruimte en een gevarieerd aanbod van geschikte
vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in verschillende ontwikkelingsstadia, om de lokale en regionale economie een belangrijke impuls te geven.
Door het juiste bedrijf op de juiste plek, door efficiënter en beter ruimtegebruik en door verantwoorde uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, is er voldoende kwalitatieve (schuif)ruimte op de bestaande en de nieuwe bedrijventerreinen.
Om op een gestructureerde manier de kwaliteit en veiligheid van de bedrijventerreinen op een hoog peil te brengen en te houden, werken de gemeenten en het bedrijfsleven op een professionele en innovatieve manier met elkaar samen.
In hoofdstuk 5 van de visie zijn per bestaand bedrijventerrein toekomstvisies geschetst en acties geformuleerd die nodig zijn om dit te bereiken.
Voor bedrijventerrein Molenakkers te Asten is vastgesteld dat herstructurering van het bedrijventerrein noodzakelijk is. Het bedrijventerrein wordt in de toekomst gehandhaafd voor bedrijfsvesting. De ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit van het terrein heeft een opwaardering nodig om de kwaliteit van het vestigingsklimaat in de toekomst te kunnen waarborgen.
1.2 Situatieschets en toekomstvisie Molenakkers
Situatieschets
Bedrijventerrein Molenakkers is één van de oudste bedrijventerreinen van de gemeente Asten. Dit is duidelijk zichtbaar aan de uitstraling en kwaliteit van de openbare en de private ruimten. Een aantal kavels wordt niet of extensief gebruikt. De huidige routing is niet optimaal, doordat enkele straten doodlopend zijn.
De inrichting van de openbare ruimte is niet aangepast op het hedendaags intensieve gebruik. Het meeste bedrijfsonroerend goed stamt uit de jaren 60/70 van de vorige eeuw. Door de jaren heen is het terrein ingeklemd tussen hoofdzakelijk woongebieden komen te liggen. Dit kan een belemmerend effect hebben op de doorontwikkeling van bedrijven. Vanuit de op Molenakkers gevestigde ondernemers liggen er zowel
uitbreidingsvragen als herontwikkelingsvraagstukken.
Toekomstvisie bedrijventerrein
In de visie is afgesproken dat het bedrijventerrein Molenakkers in de toekomst wordt gehandhaafd voor bedrijfshuisvesting. Er zit voldoende potentie in dit gebied als kwalitatief bedrijventerrein.
De ruimtelijke inrichting en beeldkwaliteit van Molenakkers heeft wel een opwaardering nodig. Dit kan worden bereikt door:
• Herverkaveling naar kleinschaligere vestigingsmogelijkheden en bedrijfsverzamelgebouwen wordt een gevarieerd aanbod aan vestigingsmogelijkheden voor starters en doorstarters gerealiseerd.
• Bepaalde bedrijven een andere locatie te bieden waardoor op Molenakkers schuifruimte wordt gecreëerd om de herstructurering van de grond te helpen.
• Waar mogelijk de beschikbare ruimte efficiënter en intensiever te gebruiken door het beter benutten van braakliggende kavels en grondstroken.
• De inrichting van de openbare ruimte en de uitstraling van de private ruimte te laten aansluiten bij het toekomstig profiel van het bedrijventerrein.
Beleidsmatig is het uitgangspunt dat er geen nieuwe bedrijfswoningen meer worden toegestaan
op bedrijventerreinen. De ontwikkeling van woon-werkcombinaties wordt niet toegestaan. Dit geldt niet alleen voor nieuw aan te leggen terreinen maar ook bij de herziening van de bestemmingsplannen voor de bestaande terreinen zal dit uitgangspunt worden gehanteerd.
Reeds bestaande bedrijfswoningen zullen een specifieke bestemming “Bedrijfswoning“
krijgen teneinde de verbondenheid met het ter plaatse gevestigde bedrijf zeker te stellen.
1.3 Leeswijzer
Van het plangebied Molenakkers is een ‘foto’ gemaakt in hoofdstuk 2. Dit is een
beschrijving van het plangebied, het geldende bestemmingsplan en beleid en regels die van toepassing zijn.
Vervolgens is onderzocht wat eisen en wensen zijn voor het gebied vanuit de
ondernemers en grondeigenaren (de dagelijkse gebruikers) en de ambities vanuit de gemeente.
Op kavelniveau of deelgebied is gekeken of intensivering van grond- en functioneel gebruik vanuit de eigenaar wenselijk is en of dit kan worden toegestaan om de herstructurering van kavels te faciliteren.
Het resultaat van dit onderzoek is een programma van eisen (zie hoofdstuk 3).
In hoofdstuk 4 zijn schetstekeningen opgenomen, die dienen als ‘praatplaatjes’, waarmee de betrokkenen een idee kunnen vormen over de toekomstige inrichting van
Molenakkers. Bij deze schetsen zijn eerste globale kostenramingen gemaakt.
Hoofdstuk 5 bevat een uiteenzetting over haalbaarheid, samenwerkingsmogelijkheden en risico’s.
Hoe het bovenstaande in de 2e helft van 2010 verder zal worden uitgewerkt is aangegeven in hoofdstuk 6.
Tot slot is in hoofdstuk 7 kort beschreven hoe over de informatie en ambities uit het ontwikkelingsplan wordt gecommuniceerd.
2 INVENTARISATIE PLANGEBIED
Dit hoofdstuk beschrijft het bedrijventerrein Molenakkers in de huidige situatie. Er wordt beschreven over welk deel van het bedrijventerrein dit ontwikkelingsplan gaat, wie de eigenaren zijn en een beschrijving van het huidige bestemmingsplan. Een aantal bekende klachten van eigenaren en ondernemers heeft betrekking op het functioneren van het openbare gebied. In paragraaf 2.4 zijn deze klachten opgenomen en staat beschreven hoe het een en ander nu is geregeld en wat de mogelijkheden voor een oplossing zouden kunnen zijn. Paragraaf 2.5 beschrijft de milieuaspecten voor zover deze nu bekend zijn.
Om hier meer inzicht in te krijgen is nader onderzoek noodzakelijk.
2.1 Gebiedsafbakening
Het totale plangebied van het Ontwikkelingsplan Molenakkers omvat het gebied tussen Industrielaan, Ommelseweg, ‘t Hoogvelt/Laarbroek en westelijke begrenzing van het bedrijventerrein. Het gebied heeft een bruto-oppervlakte van ca. 13 hectare bruto en 11 hectare netto. Het terrein is gelegen in het westen van de kern Asten. Aan de oost- en zuidzijde van het terrein liggen woningen. Aan de noordkant ligt bedrijventerrein ’t Hoogveld.
Samenhang met bedrijventerrein ‘t Hoogveld
Bedrijventerrein ’t Hoogveld behoort niet direct tot het plangebied, maar in de planvorming zal rekening worden gehouden met de mogelijkheden op dit aanpalende bedrijventerrein. Reden hiervoor is dat de verkeersstructuur voor beide terreinen onlosmakelijk met elkaar verbonden is. Bij de aanpak van de infrastructuur en het openbare gebied zal steeds worden bezien of voor Molenakkers en ’t Hoogveld in samenhang een plan moet worden ontwikkeld. Bedrijventerrein ’t Hoogveld heeft een omvang van ca. 7 hectare bruto (ca. 5 hectare netto).
In figuur 1 is het plangebied aangegeven. De locatie voor detailhandel in volumineuze goederen ten zuiden van de Industrielaan, met onder meer de Formido, de Trendhopper en de Albert Heijn, valt buiten de scope van dit ontwikkelingsplan.
Figuur 1: plangebied Molenakkers
2.2 Overzicht eigenaren en gebruikers
Het plangebied is opgedeeld in ongeveer 43 grondpercelen (kadastrale kavels) met ongeveer 40 verschillende grondeigenaren. Uit het gemeentelijke belastingregister blijkt dat er in het plangebied ongeveer 117 gebruikers zijn gevestigd, van woningeigenaar tot huurder van een bedrijfshalletje. Het gaat om middelgrote tot grote bedrijven in diverse sectoren (industrie, bouwnijverheid, detailhandel en groothandel).
Op de plattegrond in figuur 2 is de versnippering goed te zien.
Eén kavel in het gebied is in eigendom van de gemeente Asten. Deze kavel is langjarig verpacht tot 2017, met de mogelijkheid voor de pachter om de pachttermijn telkens met 25 jaar te verlengen.
Figuur 2: Kavelindeling plangebied Bron eigendomsgegevens: kadaster.
2.3 Bestemmingsplan en milieucategorieën Bestemmingsplan “Asten 1979, bedrijventerrein”
Voor bedrijventerrein Molenakkers en een gedeelte van bedrijventerrein ’t Hoogveld is een oud bestemmingsplan van toepassing. Het betreft het bestemmingsplan “Asten 1979, bedrijventerrein”.
Voor het terrein geldt de bestemming ‘beperkte handels- en bedrijfsdoeleinden’. De goothoogte van de bedrijfsgebouwen mag ten hoogste 6 meter bedragen en ten hoogste 60% van ieder bouwperceel mag worden bebouwd. Bij elk bedrijf mag één dienstwoning worden gebouwd.
Burgemeester en wethouders zijn onder voorwaarden bevoegd vrijstelling te verlenen aan de bouwhoogte (tot 10 meter) en het bebouwingspercentage (tot 80%). Van deze
wijzigingsbevoegdheid is in het verleden al gebruik gemaakt.
Bouwvergunningaanvragen, leegstand en verhuizingen
Het aantal bouwaanvragen zegt iets over de dynamiek en de behoefte aan uitbreiding op het bedrijventerrein.
Er is geïnventariseerd hoeveel bouwvergunningaanvragen er in de periode van 2005 tot 2009 bij de gemeente Asten zijn binnengekomen en verleend. Hieruit blijkt dat in deze periode 13 bouwaanvragen zijn ingediend, waarvan 3 aanvragen voor aanpassingen aan een woning. Bij de overige 10 aanvragen betrof het meestal een uitbreiding van de bedrijfsruimte. Grofweg kan dus worden gezegd dat er 2 bouwaanvragen per jaar zijn behandeld. Dit lijkt behoorlijk dynamisch, de bedrijven staan niet stil.
Dit cijfer zou kunnen worden afgezet tegen bouwaanvragen op andere bedrijventerreinen om aan te geven of het relatief veel of weinig aanvragen betreft. Dit is in het kader van dit ontwikkelingsplan niet verder uitgezocht.
Beeldkwaliteitplan
Het beeldkwaliteitplan is een goed instrument voor het bereiken van ruimtelijke kwaliteit, zowel voor nieuwe situaties als voor de bestaande omgeving. Een beeldkwaliteitplan is geen dictaat voor inrichting en architectuur, maar vormt een basis voor samenhang en kwaliteit.
Een beeldkwaliteitplan voor de bedrijventerreinen kan als bijlage worden ontwikkeld bij nieuwe bestemmingsplannen. Op dit moment is er door de gemeente Asten geen budget gereserveerd voor de ontwikkeling van een beeldkwaliteitplan. Bekeken wordt wat in de regels van een nieuw bestemmingsplan of in nieuw Welstandsbeleid kan worden
opgenomen ten behoeve van de beeldkwaliteit. Hierbij kan men denken aan onderwerpen als buitenopslag en groen.
Structuurvisie Bedrijven(terreinen)
De gemeente Asten vertaalt de Visie bedrijventerreinen in een sectorale structuurvisie Bedrijven(terreinen). In de sectorale structuurvisie worden de hoofdbeleidskeuzes uit de Visie bedrijventerreinen op een hogere mate van detail uitgewerkt en ruimtelijk vertaald. De sectorale structuurvisie vormt de onderlegger voor de te actualiseren bestemmingsplannen van de bestaande bedrijventerreinen.
Het vigerende beleid is vastgelegd in de structuurvisie De Avance uit 2006. In 2009 heeft de gemeenteraad delen van deze structuurvisie ingetrokken. Het gaat hier om de onderbouwing van de behoefte en de locaties waar mogelijk in de toekomst nieuw bedrijventerrein wordt ontwikkeld.
De sectorale structuurvisie Bedrijven(terreinen) doet uitspraken over de aard en omvang van de lokale behoefte en de locatie voor toekomstige bedrijventerreinuitbreiding. Na vaststelling van de sectorale
structuurvisie bedrijven(terreinen) betreft dit het vigerende beleid en maakt onderdeel uit van de structuurvisie.
De inspraak voor deze nieuwe sectorale structuurvisie moet uiterlijk aan het einde van het eerste kwartaal van 2011 zijn afgerond, zodat de structuurvisie medio 2011 definitief kan worden vastgesteld.
Dit ontwikkelingsplan levert een bijdrage aan de beeldvorming voor de wenselijke structuur en beeldkwaliteit op Molenakkers.
Milieucategorieën
Volgens het bestemmingsplan “Asten 1979, bedrijventerrein” worden in het gebied bedrijven in de categorie 2 en 3 toegelaten. Bedrijven in de categorie 5 worden uitgesloten, omdat deze bedrijven door hun aard van bedrijvigheid behoorlijk ver verwijderd moeten zijn van woonwijken. Wat betreft bedrijven die vallen onder de categorie 1 en 4, voor zover het ambachtelijke, toeleverende of verzorgende bedrijven betreft, kunnen burgemeester en wethouders onder voorwaarden vrijstelling verlenen.
Volgens de verstrekte milieuvergunningen zijn er in 2009 in totaal 48 actieve bedrijven gevestigd op Molenakkers, waarvan 29 bedrijven in categorie 2, 16 bedrijven in categorie 3 en 3 bedrijven in categorie 1.
Toelichting op milieucategorieën
(uit bestemmingsplan Asten 1979, bedrijventerrein)
Categorie 1: inrichtingen, welke door hun aard nodig en/of toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen;
Categorie 2: inrichtingen, welke door hun aard slechts toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen, indien geconcentreerd in een wijk- of
buurtcentrum;
Categorie 3: inrichtingen, welke door hun aard slechts toelaatbaar zijn aan de rand van woonwijken;
Categorie 4: inrichtingen, welke door hun aard gescheiden dienen te zijn van de woonwijken, bijvoorbeeld door middel van groenstroken, plantsoenen of water;
Categorie 5 is niet opgenomen, omdat deze categorie absoluut niet toelaatbaar wordt geacht op dit bedrijventerrein.
In het kader van de nieuw te ontwikkelen bestemmingsplannen wordt in 2011/2012 bezien hoe de omgeving wordt gekwalificeerd en wat er mag en kan op Molenakkers.
Bouwverordening en parkeren op eigen terrein
Een bouwverordening is een door de gemeente vastgestelde regelgeving die, nааst de technische voorschriften, regels geeft voor het toepassen van brandveiligheidinstallaties en de niet-bouwtechnische eisen voor het bouwen zoals stedenbouwkundige
voorschriften, regels voor het gebruiken van gebouwen voor het slopen en de manier van handhaving door de gemeente.
Artikel 2.5.30 van de bouwverordening bepaalt dat bedrijven het parkeren op eigen terrein moeten regelen. Deze regel is in de visie ook aan de orde geweest. Voor nieuwe plannen op bedrijventerreinen zal deze regel zoveel mogelijk worden toegepast.
In september 2010 wordt een nieuwe versie van de bouwverordening vastgesteld. De strekking van de regeling over parkeren blijft hierin gelijk.
2.4 Openbaar gebied 2.4.1 Infrastructuur
Gemeentelijk verkeersplan; randvoorwaarden
De gemeente Asten beschikt over een Gemeentelijk Verkeers- en vervoersplan (GVVP 2006).
Een belangrijk onderdeel van het GVVP is het Meerjaren UitvoeringsProgramma (MUP).
Hierin staan de maatregelen die nodig zijn om de doelstelling van een doelmatig, veilig en duurzaam functionerend verkeers- en vervoerssysteem waar te kunnen maken. Met betrekking tot verkeersstructuren van de wegen op de bedrijventerreinen in Asten zijn in het GVVP geen voorschriften of randvoorwaarden opgenomen.
Asten heeft het algemeen beleid dat binnen de bebouwde kom geen vrachtverkeer is toegestaan, met uitzondering van bestemmingsverkeer. Het is de bedoeling dat het (vracht)verkeer van de bedrijventerreinen via de Ommelseweg en Nobisweg naar de Floralaan rijdt en daar de A67 op gaat.
Echter sinds de aanleg van de vaste oeververbinding van de Dijkstraat naar de Laan ten Boomen (gemeente Someren) waardoor het verkeer nabij Lierop direct de A67 op kan, constateren de ondernemers op Molenakkers sluipverkeer via de Industrielaan naar de Dijkstraat.
Het gebruik van de sluiproute door vrachtverkeer via de Industrielaan-Dijkstraat richting de A67, wordt door de gemeente als onwenselijk beschouwd. Een verzoek om
handhaving zal bij de politie DAS (Deurne-Asten-Someren) worden neergelegd. Dit mede vanwege de volgende argumenten:
• De Industrielaan is gecategoriseerd als erftoegangsweg type 1 binnen de bebouwde kom. Vanaf het punt dat de Industrielaan overgaat in de, achter het bedrijventerrein gelegen, woonwijk geldt er een snelheidsregime van 30 km/uur.
Bovendien gaat de Industrielaan dan over in een vrachtwagenverbodzone m.u.v.
bestemmingsverkeer.
• De Dijkstraat is sinds 2005 ingericht als 60 km zone met diverse drempels. Deze weg is gecategoriseerd als erftoegangsweg type 1 buiten de bebouwde kom.
Gezien het karakter van de weg is het niet wenselijk dat deze dient als ontsluitingsweg voor vrachtverkeer, al dan niet komende van industrieterrein Molenakkers.
• De route via Ommelseweg-Nobisweg-Floralaan richting A67 en N279 is voor vrachtverkeer de meest gewenste ontsluitingsroute. Deze wegen zijn
gecategoriseerd als gebiedsontsluitingsweg type 1 binnen de bebouwde kom en ook als zodanig ingericht. De aansluiting met de A67 is in 2008-2009 volledig gereconstrueerd en biedt een snelle en veilige verbinding richting het
hoofdwegennet.
Een aantal ondernemers pleit voor het doortrekken van ’t Hoogvelt/Laarbroek naar de Dijkstraat of voor een routing van het vrachtverkeer over de ventweg van de Ommelseweg,
zodat bovenomschreven overlast wordt weggenomen en een andere ontsluiting van Molenakkers en de andere bedrijventerreinen in Asten ontstaat.
Deze maatregelen hebben betrekking op de hoofdverkeersstructuur van Asten en liggen buiten de scope van dit ontwikkelingsplan voor Molenakkers. Dit wordt daarom in dit plan niet behandeld.
Parkeren auto’s en vrachtauto’s
De parkeermogelijkheden in het openbaar gebied zijn geïnventariseerd. Een andere inrichting van het openbare gebied zou het parkeren beter kunnen regelen, maar biedt naar verwachting niet meer parkeerruimte. Echter, op dit moment is er geen sprake van
grote parkeerdruk op Molenakkers. De grootste parkeerdruk binnen het plangebied ligt bij de kringloopwinkel van O.N.A. aan de Industrielaan en nabij de ventweg van de Ommelseweg.
In principe geldt de regel dat de bedrijven parkeeroplossingen op het eigen terrein moeten creëren.
In oude bestemmingsplannen is dit niet altijd geregeld. Destijds werd nog geen rekening gehouden met het groeiende autobezit en autogebruik. Bij de inrichting van de
bedrijfskavels is daarom niet altijd rekening gehouden met voldoende parkeer- en manoeuvreermogelijkheden op eigen terrein en is de kavel (bijna) volgebouwd. De behoefte om een kavel vol te bouwen versus voldoende parkeerplaatsen voor het
personeel leidt tot parkeerproblemen. Parkeren op de openbare weg kan de doorstroming van het verkeer belemmeren, zeker ook als laden en lossen plaats vindt in het openbaar gebied.
In gezamenlijk overleg zal zowel in de private als in de publieke ruimte gezocht moeten worden naar oplossingen voor de parkeerbehoefte. Dit kan vervolgens worden geregeld in het nieuwe bestemmingsplan. Ook stimulering van het gebruik van andere
vervoersmiddelen (fiets, openbaar vervoer) behoort tot de mogelijkheden!
Laden en lossen
Laden en lossen vindt vaak plaats in het openbaar gebied op de openbare weg. Dit belemmert de doorstroming (zeker als geparkeerde auto’s in de weg staan!) en leidt tot gevaarlijke situaties.
Het laden en lossen van handelswaar is een bedrijfsactiviteit die op het eigen terrein dient plaats te vinden. Daar waar ondernemers in de knel komen met laad- en losruimte zullen ze zelf zoveel mogelijk voor een oplossing moeten zorgen.
2.4.2 Gemeentelijk groenplan
Groen op bedrijventerreinen is in principe ondergeschikt aan andere functies. Groen is met name waardevol voor de beeldkwaliteit, leefbaarheid en het welzijn van
medewerkers en bezoekers.
Zoals in de visie is aangegeven, ervaren de ondernemers het onderhoud van het openbaar groen als matig.
De volwassen (berken)bomen op Molenakkers zorgen voor overlast door veel bladval in de herfst en plakkerige bloesem die in het voorjaar van de bomen valt.
De gemeente Asten beschikt over een groenstructuurplan en een bomenstructuurplan.
In de plannen is aangegeven welke waarde de groenstructuur en de bomen voor de openbare ruimte hebben. Afhankelijk van de waarde is een wijziging of aanpassing van het groen en/of de bomen bespreekbaar.
Het groenstructuurplan dateert van 1999. Het bomenstructuurplan is in het voorjaar van 2010 opgesteld en in juli 2010 vastgesteld. Dit loopt gelijktijdig op met de ontwikkeling van dit ontwikkelingsplan. Onderzocht wordt of beide plannen op elkaar kunnen worden afgestemd.
Over een aantal in het oog springende stroken groen en bomengroepen kan alvast het volgende worden aangegeven.
1. Berkenbomen Molenakkers en Keskesweg:
De berkenbomen hebben veel bladval en staan vaak op een ongunstige plaats, bijvoorbeeld te dicht bij een inrit. Dit geeft overlast voor de ondernemers. Bomen leveren een bijdrage aan de beeldkwaliteit op een bedrijventerrein. Eventueel kunnen de berkenbomen worden vervangen door andere type, minder overlast gevende, bomen.
2. Bos van de toekomst:
het bos aan het einde van de Keskesweg maakt onderdeel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), als zodanig aangewezen door de provincie. De bomen aan het begin van het bos, bij de picknickplaats zijn van cultuurhistorische waarde. Deze moeten te allen tijde blijven staan en kunnen ook niet worden vervangen of verplaatst.
3. Groenstrook aan de Keskesweg/’t Hoogvelt:
de groenstrook tegenover de kantoren van Gebroeders Van Eijk behoort niet direct tot de hoofdstructuur van het groenplan. Maar het is wel de enige aaneengesloten strook groen op het bedrijventerrein. Deze groenstrook wordt nu slecht gebruikt: Er wordt doorheen gefietst en honden worden er uitgelaten. Door een verbeterde inrichting van dit groen, bijvoorbeeld als lunchplaats voor werknemers op Molenakkers, kan deze groenstrook verblijfskwaliteit toevoegen aan Molenakkers.
Bij de ontwikkeling van het herstructureringsplan voor Molenakkers is een aanpassing van de groen- en bomenstructuur mogelijk, met uitzondering van het bos van de toekomst. De financiële haalbaarheid hiervan zal nog moeten worden onderzocht.
2.4.3 Waterhuishouding
Toestand van de riolering
De rioleringen in de Molenakkers en een deel van de Keskesweg dateren uit de periode 1960 – 1965. De riolering in de Industrielaan is in 1995 aangelegd. In het Moleneind is in 1973 de riolering aangelegd en in het overige deel van de Keskesweg dateert de riolering van 1986. Alle wegen in het plangebied zijn gemengd gerioleerd, dat wil zeggen dat regenwater en afvalwater in hetzelfde systeem wordt verwerkt. Op basis van de in het GRP (Gemeentelijk Rioleringsplan) gehanteerde afschrijvingstermijn van 50 jaar is de riolering in de Molenakkers en het oude deel van de Keskesweg nagenoeg afgeschreven.
De overige riolering is te jong om te worden vervangen. De onderhoudstoestand van alle stelsels, dus ook die oudste, dient middels een video-inspectie worden vastgesteld en indien er aanvullende maatregelen nodig blijken te zijn, zullen deze worden meegenomen in de plannen.
Beleid van de gemeente en rijksoverheid
In het GRP 2007- 2011 wordt gesteld dat bij renovatie van een bestaand stelsel of bij nieuw aanleg een apart systeem wordt aangelegd voor de verwerking van het
regenwater en daarmee wordt het afgekoppeld van het afvalwatersysteem. Hiermee sluit de gemeente aan op de landelijke beleidslijnen om schoon (hemel)water schoon te houden en daarmee de te verwerken hoeveelheid vuil water naar de
rioolwaterzuiveringsinstallatie (RWZI) te beperken. Gezien de beperkte hoeveelheid oppervlaktewater in de bebouwde omgeving van de gemeente Asten wordt daar waar mogelijk het regenwater zoveel mogelijk ondergronds via infiltratiesystemen verwerkt.
Knelpunten wateropvang
Het bedrijventerrein Molenakkers is een dicht bebouwd gebied met grote verharde oppervlakten waarin in de loop der tijd steeds is uitgebreid. Doordat het bedrijventerrein voor een groot deel dateert uit de 60-er en 70-er jaren is er nooit rekening mee
gehouden om het regenwater te verwerken op het eigen terrein. Hierdoor is er veel bijgebouwd waarvoor geen aparte eisen zijn geformuleerd met betrekking tot de verwerking van het regenwater. De problemen die hierdoor ontstonden, zijn met het ontwikkelen van de Industrielaan en omgeving opgelost. Hierbij is een aparte buis op private grond aangelegd om het regenwater dat op het dakoppervlak van verschillende bedrijven valt af te voeren naar een nieuw gegraven sloot die parallel loopt met de Keskesweg. In het verleden ontstond veel overlast tijdens regenbuien. De oplossing werkt zodanig goed dat er geen overlast meer is opgetreden.
In het kader van de watertoets wordt bij elke nieuwe ontwikkeling verplicht om het water dat op het eigen terrein valt, te verwerken door ondermeer te bergen en infiltreren.
Oplossingsrichtingen voor het regenwater
De gemeente Asten streeft ernaar om zoveel mogelijk het regenwater gescheiden van het afvalwater te verwerken. Hiervoor worden daar waar mogelijk gescheiden systemen aangelegd waarop particulieren en bedrijven kunnen aansluiten. Gezien de leeftijdstructuur van het afvalwatersysteem hoeft er niet overal een nieuw stelsel te worden aangelegd en zullen dus andere oplossingen moeten worden bedacht over hoe om te gaan met het regenwater.
Een van die oplossingen is het opslaan van water op het dak door middel van groene daken. Hier wordt het water vastgehouden en door de planten
verdampt en wordt het rioolstelsel verder ontlast zodat de investeringen beperkt kunnen blijven. Daarnaast kan hiermee ook nog door de deelnemende bedrijven worden bespaard omdat er met deze oplossing ook nog een
besparing kan worden gerealiseerd op de klimaatsbeheersingskosten. Hiervoor dienen echter eerst nog de betreffende dakconstructies te worden beoordeeld of deze extra dakbelasting mogelijk is.
2.4.4 Wegverhardingen
Het huidige onderhoudsniveau van bestratingen is matig tot slecht. Met het oog op toekomstige ontwikkelingen vindt thans structureel onderhoud plaats op het moment dat er verkeersonveilige situaties dreigen te ontstaan.
Bij een nieuwe inrichting van de openbare ruimte dient gekeken te worden naar de huidige staat van de wegverhardingen in relatie tot het gewenste eindbeeld.
Onder het gewenste eindbeeld kan worden verstaan:
• De te realiseren wegbreedtes en aanliggende voorzieningen in de vorm van bijvoorbeeld trottoirs en/of parkeervakken.
• Het na te streven kwaliteitsniveau.
• Materiaalkeuze in relatie tot toekomstig beheer en onderhoud.
Naast de te realiseren wegbreedtes, dient ook een aantal andere keuzes te worden gemaakt. Is het bijvoorbeeld wenselijk om fietsstroken te realiseren ten behoeve van de verkeersveiligheid? Daarnaast kan het wenselijk zijn om trottoirs te realiseren op die locaties waar voetgangers zijn te verwachten.
Denk hierbij aan looproutes voor personeel gedurende lunchtijd of eventueel van openbaar vervoerhaltes naar het bedrijventerrein.
Het na te streven kwaliteitsniveau is op dit moment ook een item dat intern binnen de gemeente Asten wordt besproken. Wordt er ingestoken op een hoog kwaliteitsniveau met bijbehorend hoog kostenplaatje of wordt volstaan met een sobere maar goedkopere inrichting?
Tenslotte kan de keuze voor een bepaalde materiaalsoort het toekomstig beheer en onderhoudsregime nog beïnvloeden. Vanuit beheer en onderhoud is het bijvoorbeeld wenselijk om wegen in asfalt uit te voeren in plaats van in klinkerverharding. Tevens kan worden overwogen om opsluitingen in de vorm van trottoirbanden toe te passen ten behoeve van het beperken van de vuilinstroom in het rioolstelsel en daarmee het beheer en onderhoud te
beperken. Voordat er daadwerkelijk een keuze gemaakt kan worden, dient een financiële overweging plaats te vinden.
2.4.5 Openbare verlichting
De leeftijd van de verlichting in de verschillende straten van Molenakkers loopt uiteen van 43 jaar in de Keskesweg tot 14 jaar in de Industrielaan. Daarnaast varieert de leeftijd van de armaturen van 34 jaar in de Molenakkers tot 13 jaar in de Keskesweg. In dit gebied bevinden zich verschillende type verlichting en door verschillende mastlengten is er ook geen eenduidige mastafstand. In het kader van eenheid van verlichting en inrichting is dit een aandachtspunt. Ook wordt op dit bedrijven terrein niet voldaan aan de NPR (Nederlands Praktijk Richtlijn) norm. De verlichting (installaties, armaturen en lampen) is sterk verouderd en nagenoeg afgeschreven.
Op basis van leeftijd en afschrijving dienen de lichtmasten op de Molenakkers en de Keskesweg te worden vervangen, en op de Molenakkers en Moleneind de armaturen.
Gezien het feit dat op dit bedrijventerrein de NPR normen niet worden gehaald, is herstructurering van de verlichting noodzakelijk. Hierbij zal de mogelijkheid tot
eenduidigheid in verlichting worden overwogen. De gemeente Asten heeft gekozen voor inkoop van duurzame verlichtingsmiddelen en hieraan zal invulling worden gegeven door middel van dimbare energiezuinige armaturen.
Dit kan worden opgenomen in het integrale herstructureringplan voor Molenakkers, mits er voldoende budget beschikbaar is.
De openbare verlichting op het bedrijventerrein is aangelegd eind jaren 60.
Zoals hiervoor is aangegeven, is het inmiddels aan vervanging toe. Bij de nieuwe openbare verlichting dient uiteraard rekening te worden gehouden met de eventuele nieuwe weginrichting. Tevens verdient het sowieso de
aanbeveling om lichtmasten verder van de weg af te plaatsen in verband met het scheefrijden ervan.
Voor openbare verlichting in de gemeente Asten wordt in 2010 een beleidsplan opgesteld. Hierin zullen specifieke beleidsmatige keuzes van de gemeente op tal van punten worden vastgelegd. Energiebesparing is een van de punten waarvoor iets zal worden vastgelegd. Denk hierbij aan zowel het aantal masten maar ook aan energiezuinige alternatieven als bijvoorbeeld ledverlichting.
Uiteraard mogen keuzes niet ten koste gaan van sociale veiligheid.
2.4.6 Kabels en leidingen
In bijlage A is een tekening opgenomen waarop is aangegeven waar de riolering, kabels en leidingen in het plangebied liggen. De meeste kabels en leidingen liggen onder de openbare weg en zullen daarom geen belemmering vormen voor de planontwikkeling tenzij de wegenstructuur drastisch verandert.
Van bestaande kabels en leidingen is het bekend dat deze strak tegen de weg aan liggen. Dit zal met name bij wegverbredingen of grote reconstructies tot conflicten kunnen leiden. Leidingen kunnen bijvoorbeeld conflicteren met een nieuwe verkeerssituatie of er ontstaan onaanvaardbare grote risico’s bij het werken in de directe nabijheid van kabels en leidingen, denk daarbij aan asbestcementleidingen en gasleidingen.
Het is tevens zaak om in een vroeg stadium de betrokken leidingeigenaren te informeren over de plannen van de gemeente. Indien leidingen aan vervanging toe zijn, kunnen er tussen gemeente en leidingeigenaren afspraken worden gemaakt over gelijktijdige uitvoering. Daarnaast kan het zijn dat nieuwe ontwikkelingen (bijvoorbeeld glasvezel) en vraag naar meer capaciteit een reden is tot het vervangen of uitbreiden van netwerken.
2.4.7 Bewegwijzering en bebordingen
Eventuele nieuwe bewegwijzering wordt door de ANWB gerealiseerd in opdracht van de gemeente Asten. Bij het plaatsen van RVV-bebording (Reglement
Verkeersregels en Verkeerstekens) is het uitgangspunt dat dit minimaal zal worden uitgevoerd en dat er geen wildgroei aan bebording ontstaat. Uiteraard vindt plaatsing wel plaats conform de geldende regelgeving. Tevens kan bebording worden gecombineerd met lichtmasten ter verminderen van het aantal verkeerspalen.
Bedrijfsbewegwijzering is wenselijk maar kan wel verstorend werken op de uitstraling van een bedrijventerrein. Hier dient nog nader aandacht aan te worden geschonken.
2.5 Milieuaspecten
Bodem en grondwater
De gemeente Asten heeft recentelijk een bodemfunctieklassenkaart vastgesteld op basis van het Besluit bodemkwaliteit. Hierin wordt, gelet op een functionele toepassing van de grond, bekeken in welke mate de bodem gesaneerd moet worden. Daarbij is de
bodemfunctie van belang, zoals wonen, industrie of ‘niet ingedeeld’. Voor Molenakkers is de bodemfunctieklasse: industrie.
De gemeente kan slechts beperkt invloed uitoefenen op noodzakelijke
bodemsaneringsoperaties. De provincie is in de meeste gevallen het Bevoegd Gezag van de bodem-/grondwaterverontreinigingssituaties. De lokale overheid en de betrokken ondernemer(s) moeten bij saneringsprocessen een lange adem hebben. Dit heeft alles te maken met (het gebrek aan) geld en daarmee het stellen van prioriteiten. Daar waar een acuut humaan en/of ecologisch risico bestaat, geldt de hoogste prioriteit. Op
bedrijventerrein Molenakkers is daar geen sprake van (voor zover nu bekend is).
Aanmelding bij de provincie Noord-Brabant voor een subsidiabele bijdrage uit de
provinciale Bedrijvenregeling Bodemsanering is niet meer mogelijk. Volgens de provincie heeft binnen het plangebied alleen de eigenaar van Molenakkers 2 zich hiervoor
aangemeld.
Zodra er concrete plannen zijn voor de (her)ontwikkeling van een deelgebied dan zal afhankelijk van de status en de omvang van een bodem- en/of
grondwaterverontreiniging door het Bevoegd Gezag bekeken worden wat dat betekent voor een eventuele verontreiniging. Indien er al sprake is van een geval van te saneren grond(water), dan betekent dat niet altijd dat ruimtelijke ontwikkelingen belemmerd of vertraagd zullen worden. Oplossingen zijn meestal wel te bedenken, maar het gaat om de verdeling van de kosten (wie is verantwoordelijk voor de vervuiling en moet dus betalen).
Saneren is niet alleen grond weghalen of grondwater wegpompen, maar kan ook
plaatsvinden in de vorm van het toepassen van IBC-maatregelen (Isoleren, Beheersen en Controleren).
Kortom: bij de planontwikkeling voor Molenakkers geldt dat er niet moet worden gevreesd dat bodem- en/of grondwatervervuiling een te grote belemmering vormt voor toekomstige ontwikkelingen.
Andere milieuaspecten
Naast bodem- en grondwateraspecten dient bij de uitvoering van
herstructureringsplannen en bij de ontwikkeling van bestemmingsplannen rekening te worden gehouden met:
• De Wet geluidshinder.
• Asbestvervuiling bestaande panden.
• Brandbestrijding bestaande panden.
• Besluit Externe Veiligheid.
• Duurzame bedrijventerreinen (o.a. vervoersmanagement/gezamenlijke afvalverwijdering).
• Duurzaamheid: In het kader van ‘kansen bij verkassen’ moeten ondernemers een licentie aanvragen bij de gemeente om te bezien welke
duurzaamheidsmaatregelen men kan treffen voor het eigen bedrijf om zodoende op (energie)kosten te kunnen besparen. Deze aanvraag wordt ingediend bij Stimular (zie www.Stimular.nl).
Zodra de herstructureringsplannen meer concreet zijn, zullen deze aspecten worden onderzocht.
3 PROGRAMMA VAN EISEN EN WENSEN
Het programma van eisen en wensen voor Molenakkers wordt vorm gegeven door de ambities van de grondeigenaren, gevestigde ondernemers en de gemeente (par. 3.1 en 3.2). Maar ook de bestaande toestand en regelgeving geven de kaders aan voor het programma (hoofdstuk 2). Een afstemming van de ambities met de
mogelijkheden/kaders vormt het uiteindelijke programma van eisen dat als uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkelingen op Molenakkers kan dienen (par. 3.3).
3.1 Behoefte ondernemers en grondeigenaren
Bij de totstandkoming van de ‘Visie bedrijventerreinen Asten en Someren 2009-2023’ is in juni 2008 aan alle Astense en Somerense ondernemers gevraagd wat de knelpunten van de bestaande bedrijventerreinen zijn.
Voor Molenakkers kwamen onder andere de onderstaande punten naar voren:
• Uitstraling op private en publieke ruimten verbeteren.
• Intensivering grondgebruik:
o veel wensen tot uitbreiding op eigen terrein, verruiming
bebouwingspercentage en bouwhoogte (afgezet tegen bereikbaarheid, parkeren en uitstraling).
o middengebied achter de kavels aan Moleneind/Molenakkers/Keskesweg bereikbaar maken zodat dit kan worden gebruikt voor extra
bedrijfslocaties.
• Er is veel behoefte aan ruimte voor MKB-bedrijven met middelgrote perceelsgrootte.
• Parkeermogelijkheden voor auto’s en vrachtauto’s.
• Bereikbaarheid van de individuele kavels voor het vrachtverkeer is niet altijd voldoende, onder andere door de smalle wegen en in de weg staande bomen.
• De verkeersdrempel aan het kruispunt Molenakkers/Industrielaan is onoverzichtelijk en is zeer lastig voor het vrachtverkeer, dit leidt tot een gevaarlijk situatie.
• Aansluiting Keskesweg op de Ommelseweg is onoverzichtelijk en gevaarlijk, met name vanwege de ligging van het fietspad, vrachtverkeer moet zich opstellen op het fietspad om de weg op te kunnen kijken.
• Doodlopende wegen zijn ongewenst, dit is niet goed voor de structuur van het bedrijventerrein en dit zijn oncontroleerbare locaties (met betrekking tot het ruimtegebruik).
• Kwaliteit wegdek en onderhoud wegen is slecht.
• Straatverlichting is verouderd, aanpassen t.b.v. verbetering uitstraling en veiligheid.
• Entrees van Molenakkers duidelijker en aantrekkelijker maken ten behoeve van herkenbaarheid, uitstraling en imago.
Deze knelpunten kunnen alleen worden aangepakt door de gemeente (verantwoordelijk voor het openbaar gebied) en de ondernemers c.q. grondeigenaren (verantwoordelijk voor de private kavels en opstallen) gezamenlijk.
Voor de ontwikkeling van de toekomstplannen voor Molenakkers is een werkgroep met vertegenwoordigers van de ondernemers en de gemeente opgericht. Alle ondernemers en grondeigenaren van Molenakkers is gevraagd naar hun ideeën of plannen met hun vastgoed (kavel en opstallen). Deze plannen worden indien mogelijk ingepast in een integraal herstructureringsplan.
Als resultaat van deze oproep is een extra werkgroep opgezet voor deelplangebied A (zie hieronder). In deze werkgroep denken de ondernemers/grondeigenaren van
deelplangebied A samen met de gemeente na over de toekomst van dit deelgebied.
Deelplangebied A:
Dit betreft het middengebied in de hoek Keskesweg en Molenakkers. Dit gebied is zo gekozen omdat in dit gebied kavels zijn gelegen die nu niet intensief worden gebruikt. Er liggen delen van de kavels braak. Een kwalitatieve invulling (intensivering van het grondgebruik) van dit deelgebied geeft mogelijk ruimte aan de behoefte aan bedrijfsruimte in Asten en Someren.
3.1.1 Deelplangebied A
Deelplangebied A is ongeveer 2,6 hectare groot. In deelplangebied A wordt gewoond en gewerkt. Aan de Keskesweg staan 7 woonhuizen die bewoond worden door ondernemers of oud-ondernemers. Volgens het bestemmingsplan van 1979 wordt bij elk bedrijf één dienstwoning toegestaan. De bewoners zijn tevreden over hun woonplek. Een aantal bewoners (oud-ondernemers) geeft aan niet per se op deze locatie te hoeven blijven. Zij willen onder voorwaarden best ruimte maken voor de nieuwe generatie ondernemers.
De ondernemingen die gevestigd zijn in het plangebied, zijn verschillend van aard:
tourbusbedrijf, transportbedrijf, reclamebureau, autoschadebedrijf, growshop, metaalwerken en een fabriek voor glas-, porselein- en aardewerkdecoratie.
De meeste ondernemingen hebben de bedrijfsruimte en -kavel in eigendom; er zijn 2 huurders en 1 pachter. Er zijn geen ondernemingen die zo hard groeien dat ze op de kavel niet meer verder kunnen. Alleen het touringcarbedrijf bezint zich op de toekomst.
Bij eventuele verhuizing naar een andere bedrijfslocatie zou het touringcarbedrijf een efficiëntere inrichting van de kavel en betere bereikbaarheid van de kavel belangrijk vinden.
Figuur 3: deelplangebied A
Een aantal (delen van) de bedrijfskavels wordt niet intensief gebruikt. Dit biedt de mogelijkheid om te onderzoeken of het deelplangebied anders kan worden ingericht waardoor er ruimte komt voor meer bedrijfskavels. In overleg met de grondeigenaren is een aantal schetstekeningen voor een herinrichting ontwikkeld en samen doorgesproken.
Over het algemeen zijn de grondeigenaren en de ondernemers positief gestemd over de mogelijkheden voor herinrichting. Deze herinrichtingmogelijkheden worden in de tweede helft van 2010 nader uitgewerkt tot een herstructureringsplan. Hiervoor is onder andere een marktbehoefteonderzoek nodig en onderzoek naar de financiële haalbaarheid, risicoanalyse, samenwerkingsmogelijkheden etc.
Over het algemeen zijn de bewoners en ondernemers, ondanks de veroudering, redelijk tevreden over het gebied. Er zijn wel knelpunten die een oplossing behoeven om Molenakkers weer klaar te maken voor de toekomst. Tijdens een bijeenkomst met de bewoners en ondernemers, zijn onderstaande knelpunten verzameld. Het is de bedoeling dat bij de herstructurering van Molenakkers en deelplangebied A zoveel mogelijk
knelpunten worden opgelost.
Uitstraling
Molenakkers vertoont een verouderd beeld. Een opwaardering van zowel de private kavels en panden als de publieke ruimte is nodig (met name het deel van de Keskesweg richting de Ommelseweg). Sinds de oprichting van het bedrijventerrein is volgens de ondernemers niet veel meer geïnvesteerd in de publieke terreinen. Lelijke hekwerken om de private terreinen
ontsieren het beeld.
Vanwege de ligging van Molenakkers, dichtbij het centrum van Asten en woongebieden, is zware industrie en detailhandel op Molenakkers niet wenselijk. De locatie is geschikt voor deels kleinschalige huisvesting, bijvoorbeeld voor starters of kleine zelfstandigen.
Infrastructuur (bovengronds)
De wegenstructuur op Molenakkers is niet ideaal vanwege de doodlopende wegen. De Keskesweg/Molenakkers wordt door schoolgaande fietsers gebruikt als sluiproute. De combinatie van fietsers en vrachtverkeer op het bedrijventerrein is erg gevaarlijk.
Bedrijventerrein Molenakkers en de Industrielaan worden als sluiproute gebruikt richting de Dijkstraat en de vaste oeververbinding naar de aansluiting van de A67 bij Someren. Er wordt te hard gereden op de Industrielaan, waar ook de inritten van de bedrijven op aansluiten. Dit veroorzaakt overlast voor het in- en uitrijden van de kavels.
De inritconstructie (verkeersdrempel) aan het einde van de Molenakkers bij de Industrielaan is erg lastig voor vrachtverkeer (m.n. bij gladheid). Deze ligt ook te dicht bij de inrit van de kringloopwinkel van O.N.A. aan de Industrielaan 8, hetgeen tot onduidelijke situaties leidt.
De Keskesweg zou eventueel gedeeltelijk als eenrichtingsweg kunnen worden ingericht; al is niet iedereen binnen het plangebied van het voordeel van dit laatste overtuigd. Hierdoor wordt het conflict tussen afslaand vrachtverkeer en fietsers op het fietspad langs de Ommelseweg opgelost.
De wens tot eenrichtingsverkeer komt voort uit het feit dat het kruispunt Keskesweg- Ommelseweg onoverzichtelijk is voor vrachtverkeer en dus gevaarlijk!
Infrastructuur (ondergronds)
Bij een modern bedrijventerrein hoort een glasvezelnetwerk aanwezig te zijn. Dit is op de bedrijventerreinen in Asten nog niet aanwezig. De ondernemers vinden de aanleg van een kabelnetwerk ook wenselijk. Mogelijk vervalt deze wens zodra een glasvezelnetwerk aanwezig is.
Groen
Voor de kwalitatieve ruimtelijke uitstraling van Molenakkers is groen op het bedrijventerrein belangrijk. Maar het groen mag de bedrijven en het verkeer geen hinder veroorzaken. Nu zorgen de berkenbomen voor veel overlast door plakkerig afval. Een aantal bomen staat in de weg voor een goede inrit van de private terreinen. Het onderhoud van de borders is te minimaal. Vervanging van de bomen door een andere soort en de plaatsbepaling in goed overleg met de eigenaren wordt gewenst.
Wonen
Van oudsher wordt er gewoond op het bedrijventerrein Molenakkers. Dit wordt gerespecteerd.
Deels zorgen de bewoners voor sociale controle. Maar als de woningen door niet-ondernemers worden bewoond, kunnen over en weer klachten of beperkingen ontstaan. Dit is nu (nog) niet het geval.
Gezamenlijke voorzieningen
Opvallend is dat in het deelplangebied A en ook door Transportbedrijf Van Eijk dezelfde voorzieningen worden gebruikt. Het betreft voorzieningen voor vrachtverkeer en bussen, zoals een tankplaats, een wasplaats en parkeergelegenheid. Misschien kunnen gezamenlijk hiervoor moderne voorzieningen worden gecreëerd. Hierdoor kan op de private kavels ruimte vrij komen voor andere bedrijfsdoeleinden.
Handhaving en onderhoud door gemeente
De grondeigenaren en ondernemers pleiten voor handhaving op het goed gebruik van de private kavels, zowel door de gezamenlijke eigenaren als door de gemeente.
Het onderhoud van de wegen en het groen door de gemeente mag intensiever.
3.1.2 Deelplangebied B
De werkgroep heeft ook de ambitie om in overleg te treden met eigenaren van deelplangebied B. In de tweede helft van 2010 worden de mogelijkheden voor samenwerking in dit gebied onderzocht.
Figuur 4: deelplangebied B
Locatie P&P projects als vliegwiel voor deelplangebied B
Het creatieve bedrijf P&P projects is gevestigd aan de entree van bedrijventerrein Molenakkers aan de zijde van de Ommelseweg. Deze locatie maakt tevens onderdeel uit van deelplangebied B.
P&P heeft haar (beperkte) uitbreidingsplannen voorgelegd aan de gemeente. Deze uitbreiding houdt in het plaatsen van een verdieping op de kopse kant van het
bedrijfsgebouw en het vernieuwen van de gevel. Hierdoor zal de uitstraling van het pand, en daarmee deze entree van Molenakkers, sterk verbeteren. Dit kan een vliegwieleffect hebben op de uitstraling van het achterliggende gebied.
3.1.3 Individuele locaties Complex Elofer/Van Eijk
De ondernemingen Elofer, marktleider in elektra en ijzerwaren voor de grote
bouwmarkten, en Gebroeders Van Eijk, transportbedrijf voor de fijnmazige distributie in de Benelux (en Oost Europa), zijn naast elkaar gevestigd op Molenakkers.
Elofer:
o 105 medewerkers
o Klanten: o.a. Karwei, Hornbach, Formido, Gamma, Bouwmaat, Pont Meyer, etc.
o Afleveradressen: 1.500
o Uitgaande zendingen: 20.000 per jaar o Aantal artikelen: 11.000
o Locatie Keskesweg 19: 1.500 m² kantoor, 4.500 m² grijpgebied, 1.100 m² palletgebied
Gebroeders Van Eijk:
o 110 medewerkers
o Klanten: 160 actieve klanten
o Uitgaande zendingen: 240.000 zendingen per jaar met ca. 72.000 ton o Wagenpark: 10 motorwagens, 6 aanhangwagens, 49 trekker-
opleggercombinaties
o Locatie ’t Hoogvelt 8: 5.500 overslagloods, 34 laaddocks, 2 inrijplaatsen o Perceel: 1,95 hectare
Info d.d. 09-12- 2008
De twee ondernemingen werken al jaren samen. Van Eijk verzorgt deels de opslag van de goederen van Elofer en transporteert ‘op maat’ de goederen van Elofer naar de grote bouwmarkten en retourneert de verpakkingen. Er wordt veel heen en weer gereden tussen beide locaties om het goederenvervoer en de opslag te regelen.
Om ieders continuïteit in de bedrijfsvoering te waarborgen en in de toekomst
concurrerend te kunnen blijven opereren, zien beide bedrijven kansen in samenwerking.
Deze samenwerking houdt in dat er combinaties worden gezocht in opslagcapaciteit van Elofer en overslagruimte van Gebr. Van Eijk (fase 1). Anno 2010 is fase 1 in werking getreden.
Vervolgens kunnen de goederenstromen tussen Elofer en Van Eijk worden gekoppeld (fase 2).
Dit laatste betekent een fysieke verbinding tussen de gebouwen voor de
goederenstromen heen en weer. Hierdoor kunnen beide bedrijven elkaars ruimte efficiënt gebruiken en kan het vrachtverkeer worden beperkt. Het economisch voordeel is enorm.
Bovendien is dit minder belastend voor het milieu en geeft het minder CO2-uitstoot.
In fase 3 hebben de ondernemingen de ambitie om de processen, automatisering en goederenstromen verder te optimaliseren. De routes in en uit door beide gebouwen worden verbeterd. De open ruimte tussen de beide panden wordt benut.
De uiteindelijke win win win situatie voor beide bedrijven én voor bedrijventerrein Molenakkers ontstaat in fase 4. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan:
continuïteit op bestaande locatie, optimalisering processen, besparingen, uitbreiding diensten, delen facilitaire zaken, flexibele inzet arbeid, betere verhouding aantal
zendingen ten op zichte van overhead en personeelslasten, terugdringen milieueffecten, uitstraling Molenakkers als innovatieve bedrijfslocatie, vliegwiel herstructurering.
Figuur 5: schets gewenste ontwikkelingen Elofer/Van Eijk
Locatie Molenakkers 2
Molenakkers 2 is een grote kavel (ca. 1,3 hectare) nabij de entree van Molenakkers, gezien vanaf het centrum van Asten. De eigenaar van het complex heeft de ruimte verhuurd aan een in- en verkoophandelaar van bier en frisdrank, Multi Bier. Op het perceel staat een grote opslaghal en er is veel buitenopslag. De opstallen zijn sterk verouderd. Herinrichting van deze locatie naar ruimten voor kleinschaliger gebruik in de toekomst is wenselijk.
3.2 Gemeentelijk beleid en ambities
Het gemeentelijk ruimtelijk beleid wordt deels vertaald in de structuurvisie die in 2010/2011 wordt ontwikkeld. De structuurvisie en het herstructureringsplan voor Molenakkers worden op elkaar afgestemd.
Gemeentelijk beleid en ambities met betrekking tot klimaat en energie is nog niet vastgesteld. Dit beleid wordt thans ontwikkeld en zal bij de opstelling van het
herstructureringsplan in de tweede helft van 2010 zoveel mogelijk worden meegenomen.
De vraag is in hoeverre maatregelen kunnen worden afgedwongen in bestaand gebied.
Stimulering van maatregelen is wel mogelijk, maar er zijn hiervoor nu nog geen (subsidie-)regelingen. De rol van de overheid is faciliterend en adviserend.
Met betrekking tot duurzaam inkopen en duurzaam ontwerpen door de gemeente bestaat er een landelijk convenant tussen alle gemeenten. Dit beleid wordt door de afdeling Openbare Werken gehanteerd. In paragraaf 2.4 zijn op onderdelen al milieuvriendelijke en energiebesparende maatregelen opgesomd, zoals het aanbrengen van een gescheiden rioleringstelsel en inkoop van duurzame verlichtingsmiddelen.
3.3 Programma van eisen en wensen
Een combinatie van de genoemde ambities met de mogelijkheden/kaders geeft ideeën voor de toekomst en daarmee richting aan de totale planvorming voor en de
(her)inrichting van Molenakkers. Dit vormt het uiteindelijke programma van eisen en wensen dat als uitgangspunt voor de toekomstige ontwikkelingen op Molenakkers kan dienen. De (financiële) haalbaarheid moet nog wel worden getoetst. Alleen een gezamenlijke aanpak door alle betrokken partijen (eigenaren, gevestigde bedrijven, bewoners en gemeente) biedt voldoende kansen voor de toekomst van Molenakkers.
In de tweede helft van 2010 wordt dit verder uitgewerkt.
Op hoofdlijnen kan het programma van eisen en wensen als volgt worden weergegeven:
Bestemmingsplan • Molenakkers blijft bestemming ‘bedrijvigheid’ behouden, verruiming van de voorschriften met betrekking tot het bebouwingspercentage en de bouwhoogte is mogelijk, mits parkeren op het eigen terrein wordt opgelost. Ter ondersteuning van de uitvoering van het
herstructureringsplan Molenakkers kan een nieuw bestemmingsplan worden ontwikkeld.
• Woningen blijven de bestemming ‘dienstwoning’ behouden; hiervoor wordt een duidelijke omschrijving opgenomen in het bestemmingsplan ter voorkoming van klachten over en weer indien een burger (niet- ondernemer) een dienstwoning betrekt.
• Vanwege de ligging van Molenakkers, dicht bij het centrum van Asten en woongebieden, is zware industrie en detailhandel op Molenakkers niet wenselijk. Molenakkers is deels geschikt voor kleinschalige huisvesting, bijvoorbeeld voor starters of kleine zelfstandigen.
• Daar waar een bestemmingsplanwijziging nodig is voor individuele kavelontwikkelingen, wordt dit afzonderlijk bezien.
Parkeren Parkeren op eigen terrein, het creëren van ingerichte parkeerplaatsen in het openbaar gebied bij een herinrichting van Molenakkers kan nader
onderzocht worden. Maar in eerste instantie geldt de ‘spelregel’ dat op eigen terrein het parkeren moet worden opgelost.
Infrastructuur (bovengronds)
• Aanpassing hoofdverkeerstructuur, waaronder het wijzigen van de routing vrachtverkeer van/naar de bedrijventerreinen Asten (m.n. op de
Ommelseweg en Industrielaan) is niet haalbaar binnen de kaders van dit ontwikkelingsplan.
• Op onderdelen kan tegemoet gekomen worden aan de wensen van de ondernemers, mits er financiële middelen beschikbaar zijn. Het betreft:
o Keskesweg als eenrichtingsverkeer (let op: er moet nog onderzocht worden of hiervoor voldoende draagvlak is onder de ondernemers!) en ’t Hoogvelt gebruiken als hoofdontsluiting naar de Ommelseweg, o verwijderen inritconstructie (‘verkeersdrempel’) Molenakkers bij
aansluiting op Industrielaan; dit kruispunt kan gelijkvloers worden ingericht als voorrangskruising waarbij de Industrielaan voorrang heeft op Molenakkers. Het verschil met de inrit van O.N.A. wordt dan ook duidelijker.
o Vernieuwing straatinrichting en straatverlichting tegelijk met vervanging riolering, daar waar dit noodzakelijk is.
o Daar waar noodzakelijk/gewenst en mogelijk: parkeervakken realiseren in de openbare ruimte.
Infrastructuur (ondergronds)
• Vervanging riolering, indien dit noodzakelijk blijkt uit onderzoek (video- inspectie). Tevens aanleg gescheiden rioleringstelsel (zie Water).
• Aanleg glasvezelnetwerk; dit kan tevens worden gebruikt als vervanger voor het gewenste kabelnetwerk.
Groen Groen en bomen dragen bij aan de beeldkwaliteit; dit dient te worden meegenomen in de planvorming. Behoud van de huidige bomenstructuur (berken) is niet noodzakelijk. Maar bij vervanging dient wel een totaalplan voor bomen/groen op het bedrijventerrein te zijn.
Water • Bij renovatie of bij nieuwe aanleg van een rioleringsstelsel dient een apart systeem te worden aangelegd voor regenwater en daarmee afkoppeling van het afvalwater.
• Innovatieve oplossingen voor opvang regenwater, zoals groene daken.
• Knelpunten opvang regenwater als gevolg van grote verharde oppervlakten, oplossen in planontwikkeling.
Milieuaspecten De bodemgesteldheid en de saneringsopgave komt aan de orde bij
herontwikkeling en aanvraag van de daarvoor benodigde bouwvergunning.
De noodzaak en financieringsmogelijkheden van een (functionele) sanering van de individuele kavels dient per ontwikkeling te worden onderzocht door de eigenaar.
Gezamenlijke plannen
• Deelplangebied A: met de ondernemers en grondeigenaren gevestigd in deelplangebied A zijn al ideeën en plannen voor de toekomst van het gebied verkend. Zie paragraaf 3.1.
Nadere uitwerking hiervan vindt plaats in de tweede helft van 2010.
• Misschien kunnen gezamenlijk moderne voorzieningen worden gecreëerd voor vrachtverkeer en bussen, zoals een tankplaats, een wasplaats en parkeergelegenheid. Hierdoor kan op de private kavels ruimte vrij komen voor andere bedrijfsdoeleinden. De gemeente en de gezamenlijk
ondernemers zullen dit samen onderzoeken. Waaronder ook een locatie onderzoek.
Individuele kavels
Aanpak plannen individuele bedrijven en kavels (bijv. Elofer/Van Eijk, P&P Projects, Molenakkers 2). De plannen zullen moeten passen in het
toekomstbeeld van Molenakkers. Deze ontwikkelingen kunnen als vliegwiel voor de overige delen op het bedrijventerrein gelden. De bedrijven initiëren en de gemeente onderzoekt of met het bestemmingsplan tegemoet kan worden gekomen aan de (her)ontwikkelambities.
Uitstraling In combinatie met bovenstaande punten:
• Vernieuwing inrichting openbare ruimte en infrastructuur.
• Vernieuwing verlichting.
• Inrichtingsplan groen/bomen en oppervlakte(regen)water.
• Herontwikkeling gebouwen en gebruik braakliggende kavels.
• Onderhoud gebouwen.
• Beheer en onderhoud openbare ruimte en groen.
Beheer &
onderhoud
Beheer en onderhoud gezamenlijk oppakken in parkmanagement of gemeente-ondernemers overleg.
Gezamenlijk kunnen plannen en keuzes, binnen de beschikbare budgetten, gemaakt worden voor de planning meerjaren onderhoud.
4 VOORLOPIG ONTWERP
4.1 Schetsontwerpen
Voor deelplangebied A is op basis van het programma van eisen en wensen, in meerdere varianten, een aantal indelingsschetsen gemaakt. Deze indelingsschetsen dienen als
‘praatplaatje’ voor de betrokkenen. Als uitkomst van deze praatplaatjes is de ruimtewinst berekend: afhankelijk van het gekozen scenario kunnen 10 tot 14 nieuwe bedrijfskavels worden uitgegeven, met een kavelgrootte variërend van ca. 400 m² tot ca. 2.000 m².
De schetsen zijn op het moment van het schrijven van dit ontwikkelingsplan,
onvoldoende doorontwikkeld om in dit plan op te nemen. In de tweede helft van 2010 worden deze schetsen verder uitgewerkt.
Verder wordt in de tweede helft van 2010 een schetsontwerp ontwikkeld voor de herinrichting van het openbaar gebied.
4.2 Financiële verkenning
Op basis van tekeningen kunnen berekeningen worden gemaakt.
Tijdens deze eerste ontwikkelingsfase voor Molenakkers zijn zeer grove berekeningen gemaakt op basis van globale informatie en kengetallen. Deze berekeningen zijn slechts benaderingen van de werkelijkheid. Het opnemen van deze berekeningen in dit plan is te vroeg. De uitkomsten zijn erg onzeker.
Voor eventuele toekomstige investeringen in het openbaar gebied zijn ook met behulp van kengetallen berekeningen gemaakt. De uitkomsten van deze berekeningen zijn gebruikt voor het aanvragen van budgetten en reserveringen bij de gemeente Asten.
5 HAALBAARHEID EN RISICO’S
5.1 Marktverkenning
Om een beeld te krijgen van de actuele behoefte aan bedrijfsruimte in Asten (en
Someren) zijn in maart/april 2010 gesprekken gevoerd met 3 plaatselijke makelaars (de heer Joosten van Adriaan van den Heuvel makelaars en adviseurs, de heer Hullegie van Berk & Kerkhof makelaars en de heer Greijmans van Raadhuis Makelaars). De 3
makelaars schetsen een eenduidig beeld van de behoefte uit de markt.
Uiteraard wordt allereerst een kanttekening geplaatst bij de huidige economische crisis.
Als gevolg van deze crisis is de vraag naar bedrijfs- en kantoorruimte in z’n algemeenheid afgenomen.
Maar ondanks de crisis is er volgens de makelaars toch beperkt behoefte aan middelgrote bedrijfskavels met buitenopslag en parkeerruimte (tot ca. 2.500 m2). Wel wordt
opgemerkt dat er in Deurne veel aanbod op de markt is van middelgrote kavels en bedrijfsruimten.
Met name kleine bedrijfsunits (50 tot 300 m2 bedrijfshal) met een hoogte van ongeveer 8 meter voor kleine zelfstandigen (zzp-ers) in bedrijfsverzamelgebouwen zijn in trek.
Starters en (door)starters die van thuis uit een bedrijf zijn opgestart en nu meer ruimte dan de ruimte in de garage bij het huis nodig hebben.
Aan bedrijfskavels groter dan 5.000 m2 is ook beperkt behoefte.
Voor alle vraag naar ruimte geldt dat de plaatselijke ondernemers een kavel of
bedrijfshal willen kopen. Anders dan in stedelijke gebieden is in de dorpen geen vraag naar huur van bedrijfsruimte.
In de regio is de (fijn)metaalbranche goed vertegenwoordigd. Uit deze branche komt dan ook de meeste vraag.
De makelaars pleiten voor een goede structuur en uitstraling op de bedrijventerreinen.
Dit kan bijvoorbeeld worden bereikt door te verlangen dat er achter op het perceel of uit het zicht goederen worden gestald en geparkeerd, diversiteit in het straatbeeld voor levendigheid, geen doodlopende wegen en een aantrekkelijke entree. Parkmanagement draagt bij aan het behoud van de kwaliteit op zowel private als publieke ruimten.
Het actuele beeld van de makelaars sluit nog steeds aan bij de ruimtebehoefte volgens de visie.
Bij het opstellen van de visie heeft in de zomer van 2008 een inventarisatie naar de ruimtevraag plaatsgevonden. Hieruit is geconcludeerd dat een aantal bedrijven op Molenakkers behoefte heeft aan grootschalige kavels (> 5000 m2). Dit wil niet zeggen dat deze behoefte op Molenakkers moet worden ingevuld. De ligging van bedrijventerrein Molenakkers ten opzichte van het centrum van Asten en de wegenstructuur van
Molenakkers laat dit niet toe.
De vraag naar grootschalige kavels kan ook op een andere locatie worden gefaciliteerd.
Op dit moment vindt onderzoek plaats naar nieuwe locatie(s) voor bedrijventerreinen in Asten en Someren. Zodra een nieuw bedrijventerrein is ontwikkeld en er worden grote kavels uitgegeven, ontstaat de mogelijkheid om grootschalige bedrijven hier naartoe verhuizen. Bij verhuizing komt op de bestaande bedrijventerreinen ruimte vrij voor middelgrote (1.000 tot 2.500 m2) en kleinschalige kavels (tot 1.000 m2). Dit betreft een kapitaalsintensieve ingreep. Het is daarom de vraag of dit altijd haalbaar is. Als een bedrijf op haar bestaande kavel kan worden gefaciliteerd, heeft dat meestal voorkeur.
