Gemeentebestuur
Dordrecht
BESLUIT Nr. SO/2004/214
Het COLLEGE van BURGEMEESTER en WETHOUDERS van de gemeente DORDRECHT;
gezien het voorstel d.d. 12 januari 2004;
verwijzende naar het Structuurplan Dordtse Kil IV;
; B E S L U I T :
1. in te stemmen met de inhoud van het ontwerp Structuurplan Dordtse Kil IV;
2. het plan aan de commissie Ruimte en Economie ter behandeling aan te bieden;
3. indien de commissie instemt met het plan, het artikel 10 BRO-overleg en de inspraakprocedure te starten.
^Aldus vastgesteld in dé vergadering van 20 januari 2004.
'. secretaris de burgemeester
Stadsontwikkeling
Aan:
Het College van Burgemeester en Wethouders
Dordrecht, 12 januari 2004
Onderwerp: ontwerp-structuurplan Dordtse Kil IV
Geacht college, 1. Samenvatting
Het structuurplan dient als voorbereidend stuk voor het later op te stellen bestemmingsplan voor het gebied Dordtse Kil IV. Daarnaast dient het structuurplan als instrument om het in dit gebied gevestigde voorkeursrecht te kunnen bestendigen. Het ontwerp-structuurplan voorziet in de ontwikkeling van regulier bedrijfsterrein -conform het Shipping Valleyconcept- voor de periode na 2010, wanneer Dordtse Kil III naar verwachting volledig zal zijn uitgegeven.
2. Inleiding
Verwacht wordt dat de uitgifte van gronden op het bedrijfsterrein Dordtse Kil III tussen 2007 en 2010 zal zijn afgerond. Om ook na 2010 in ruimte voor nieuw bedrijfsterrein te kunnen voorzien is de ontwikkeling van Dordtse Kil IV gewenst.
3. Voorgeschiedenis
In juli 2003 is het Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV door de gemeenteraad vastgesteld. Dit document vormt de basis voor het huidige ontwerp/structuurplan. . '
4. Probleemstelling
Om Dordtse Kil IV als bedrijfsterrein te kunnen ontwikkelen dient het geldende bestemmings- plan te worden herzien. Daarnaast is -om de benodigde gronden in het gebied te kunnen verwerven- een voorkeursrecht op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten gevestigd.
Om dit voorkeursrecht je^kürïhén laten voortduren rnoét jVÖor 1 éeptêrpber 2004 eert . ••;•
planologisch instrument worden vastgesteld.
5. Doelstelling : M '•: '-.. i, 't i '• ••:• . ; ' 'ï ;.' . • ':' ; • Een bestemmingsplan kan niet tijdig worden vastgesteld; er-óntbreken op dit moment nóg te veel (detail-)gegevens. Het ontwerp-structuurplan vormt een voorbereiding vopr het
toekomstige bestemmingsplan én ;kan ha vSs'tsteljïng óokvdjenen als planologisch instrument voor de bestendiging van het (voorkeursrecht.' Een. structuurplan isglobaler van aard, zodat ontbrekende details voor een structuurplan minder van belang zijn.
6. Mogelijke oplossingen
Het ontwerp-structuurplan gaat uit van de ontwikkeling van regulier bedrijfsterrein, waarbij in de zone tussen de A16 en de Rijksstraatweg wordt gestreefd naar bebouwing in een ruime, groen setting. Deze locatie vormt vanuit zuidelijke richting de toegang tot/het visitekaartje van de gemeente en de Deltametropool en vergt dus bijzindere aandacht. Aan de vormgeving van de bebouwing in dit plandeel zullen nadere eisen worden gesteld. Het overige deel van het plangebied wordt eveneens gereserveerd voor regulier bedrijfsterrein, waarbij ook een hoge kwaliteit wordt nagestreefd, maar wat minder eisen aan het uiterlijk van de bebouwing zullen worden gesteld. Binnen het gehele plangebied zijn zichtlijnen in oost-westrichting
Pagina 1 van 2
Stadsontwikkeling
belangrijk. Gestreefd wordt naar het zoveel mogelijk handhaven van bestaande cultuur- historische elementen in het gebied. De belangen van de waterkeringen worden in het ontwerp-structuurplan gerespecteerd en het gebied zal voldoende mogelijkheden moeten bieden om in de eigen waterbergingsbehoefte te voorzien. Tot slot wordt in het ontwerp rekening gehouden met een aansluiting op de A16, hetzij rechtstreeks, hetzij via een verzamelweg.
7. Consequenties
Het structuurplan kan het voorkeursrecht op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten bestendigen, zodat de mogelijkheden voor de gemeente om de benodigde gronden te verwerven worden vergroot. Het structuurplan heeft geen bindende werking voor derden, maar bindt de gemeente wel tot op zekere hoogte. Wanneer het structuurplan is vastgesteld mag er van uitgegaan worden dat de gemeente zich aan dat plan houdt. Afwijkingen zijn mogelijk, mits deze goed onderbouwd kunnen worden.
8. Beste oplossing N.v.t.
9. Beslispunten Geadviseerd wordt:
1. in te stemmen met de inhoud van het ontwerp-structuurplan Dordtse Kil IV;
2. het plan aan de commissie Ruimte en Economie ter behandeling aan te bieden;
3. Indien de commissie instemt met het plan, het artikel 10 BRO-overleg en de inspraakprocedure te starten.
Hoogachtend,
de Directeur van Stadsontwikkeling, namens dezen
het hoofd van.de.ajdeling Inrichting Stadsdelen
F.Sieuwerts
Pagina 2 van 2
Exploitatie-opzet
In het kader van het voorliggende structuurplan is een globale grondexploitatie met behulp van kengetallen opgesteld, met als doel inzicht te krijgen in een mogelijk financieel resultaat (netto contante waarde) met de gehanteerde uitgangspunten.
De grondexploitatie is opgesteld met gebruikmaking van de volgende uitgangspunten:
Ruimtegebruik (afgerond):
Omschrijving Oppervlakte Percentage
Totale plangebied 981.500 m2 100,0%
Uitgeefbaar terrein 651.200 m2 66,3%
Verharding 54.400 m2 5,5 %
Beplanting / water 175.200 m2 17,9%
Water 91.000 m2 9 , 3 %
Rest 9.700 m2 1,0 %
Nominale begroting (afgerond):
Kosten: € 66 miljoen Baten: € 100 miljoen
Mogelijke inkomsten van subsidies zijn in dit stadium buiten beschouwing gelaten.
Gehanteerde parameters:
Uitgiftetempo: 5 ha per jaar Einddatum: ultimo 2025 Rente: 6 % per jaar Kostenstijging: 3 % per jaar Opbrengstenstijging: 3 % per jaar
Berekende netto contante waarde (NCW) per 1 -1 -2004 (afgerond) Circa € 20 miljoen positief.
In dit stadium bevinden zich in de uitgangspunten nog een groot aantal onzekerheden en aannames. Dit kan leiden tot een substantiële afwijking (lees: risico), in de berekende NCW.
In dit stadium van planvorming is het risico (nog) niet gekwantificeerd.
Een voorlopige conclusie:
Met de gehanteerde uitgangspunten voor het bedrijventerrein "Dordtse Kil 4" is een meer dan sluitend grondexploitatie resultaat te verwachten.
Structuurplan Dordtse Kil IV
Concept, januari 2004
Inhoudsopgave
Deel A- Beschrijving pag.
1.
2.
3.
Deel 1.
2.
3.
Inleiding
1.1 BetekenisStructuurplan 1.2 Plangebied
1 .3 Geldend bestemmingsplan Gewenste ontwikkeling
2.1 Algemeen 2.2 Bedrijfsterrein 2.3 Waterkeringen 2.4 Water
2.5 Ontsluitingen en andere verkeersaspecten 2.6 Cultuurhistorische elementen
2.7 Stedenbouwkundig concept 2.8 Functies
Plankaart B- Toelichting
Inleiding
1.1 Aanleiding 1 .2 Ligging 1 .3 Huidig gebruik Beleidskaders
2.1 Rijk 2.2 Provincie
2.2.1 Streekplan Zuid-Holland Zuid 2.2.2 Provinciaal economisch beleid 2.3 Regio
2.4 Gemeente
2.4.1 Scenariostudie Drechtsteden 2.4.2 Stadsplan Dordrecht
2.4.3 Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV Inhoudelijke motivering
3.1 Ruimtelijke inpassing 3.2. Economische inpassing 3.2.1 Kwantitatieve ruimtebehoefte 3.2.2 Kwalitatieve benadering
3.2.3 Huidige situatie en revitalisering bestaande bedrijfsterreinen 3.2.4 Mogelijkheden voor een integrale aanpak
3.2.5 Ontwikkelingsperspectief Dordtse Kil IV 3.3 Inpassing in de regionale verkeersstructuur 3.3.1 Hoofdontsluiting
3.3.2 Parkeren
3.3.3 Verbinding met de containerterminal 3.3.4 Openbaar en/of collectief vervoer 3.3.5 Fiets
3.3.6 Recreatieve verbinding met Willemsdorp 3.4 Natuurwaarden/ecologie
3.5 Cultuurhistorische en archeologische waarden 3.6 Water
3.7 Duurzame ontwikkeling
3.7.1 . Gebruik van energiebronnen, grondstoffen en ruimte
5 5 6 7 7 7 8 9 9 10 10 11 13 13 14 15 15 15 15 16 16 17 17 17 18 20 20 21 21 23 23 25 26 27 27 27 27 28 28 29 29 29 29 30 30 30 32 33 33
3.7.2 Werk- en leefmilieu 34 3.7.3 Terreinmanagement 34 3.8 Fysieke belemmeringen 34 4. Milieuaspecten 35 4.1 Geluidhinder 35 4.2 Bodem 35 4.3 Luchtkwaliteit 36 4.4 Milieueffectrapportage en veiligheidseffectrapportage 36 5. Maatschappelijke uitvoerbaarheid 37
Deel A - Beschrijving
1. Inleiding
Aan de westzijde van het Eiland van Dordrecht bevinden zich de bedrijfsterreinen Dordtse Kil l, II en III. Dordtse Kil III wordt momenteel uitgegeven. De verwachting is dat de uitgifte van gronden tussen 2007 en 2010 zal zijn afgerond. Om ook na 2010 in ruimte voor nieuwe bedrijfsterreinen te kunnen voorzien is de ontwikkeling van een nieuw bedrijfsterrein Dordtse Kil IV, ten zuiden van Dordtse Kil III gewenst.
In regionaal verband is een beleidsvisie voor de economische ontwikkeling van de Drechtsteden vastgesteld. Deze visie -Shipping Valley- gaat uit van versterking van de bestaande sterke sectoren in de economie; de maritieme metaal-electrosector, de ICT-sector en de creatieve logistieke sector rond onder meer de Dordtse zeehavens. Dordtse Kil III en IV moeten het businesspark binnen het Shipping Vally-concept gaan vormen.
In juli 2003 is het "Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV" opgesteld, dat de basis vormt voor de planvorming. Het Ontwikkelingskader bevat een nadere onderbouwing van de ontwikkeling van het bedrijfsterrein en de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van het gebied vanuit een breder ruimtelijk perspectief.
Voor het gebied zal een nieuw bestemmingsplan moeten worden opgesteld. Als voortraject voor dat bestemmingsplan is gekozen voor het opstellen van een Structuurplan. In dit Structuurplan worden de hoofdlijnen voor de toekomstige ontwikkelingen van het gebied benoemd. Verder wordt inzicht gegeven in dB verschillende beleidsstandpunten van (andere) overheidsorganen en worden uitgangspunten en randvoorwaarden voor zover mogelijk vastgelegd. Via een
inspraakronde, die onderdeel uitmaakt van de procedure die het Structuurplan doorloopt, worden bedrijven en de bevolking bij de planopzet betrokken. Op deze wijze wordt de nodige informatie verkregen en bij de besluitvorming betrokken. Een Structuurplan is een geschikte planfiguur om te functioneren tussen de globale ideevorming in de aanvangsfase en het meestal verder uitgewerkte bestemmingsplan. In het onderhavige geval heeft het Structuurplan ook nog een andere functie; namelijk als planologisch instrument dat dient om het voorkeursrecht, dat op grote delen van het gebied op basis van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten gevestigd is, te bestendigen.
Dit structuurplan is onderverdeeld in een deel A en een deel B
In deel A wordt in hoofdstuk 1 eerst aandacht besteed aan de betekenis van een structuurplan, aan de ligging en aan de begrenzing van het plangebied.
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en in hoofdstuk 3 op de bijbehorende plankaart.
In deel B worden de achtergronden genoemd en aanvullende informatie gegeven. Deel B vormt de toelichting op het Structuurplan.
1.1 Betekenis Structuurplan
Een structuurplan is een in de Wet op de Ruimtelijke ordening geregelde planfiguur en bestaat uit een beschrijving, een plankaart en een toelichting. De toelichting maakt feitelijk geen onderdeel uit van de regeling, maar is bedoeld om inzicht te geven in de achtergronden van het plan. Een structuurplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad en behoeft geen goedkeuring van de provincie. Wel wordt voorafgaand aan de vaststelling overleg gevoerd met onder meer
belanghebbende instanties/diensten op rijks- en provinciaal niveau. Tevens is het plan onderwerp van inspraak
Dordtse Kil IV vanuit zuidelijke richting
Het structuurplan Dordtse Kil IV beschrijft in hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van het plangebied. Doel is vooral het geven van richting aan een ontwikkelingsproces dat zich over meerdere jaren zal uitstrekken. Juist omdat het over een lang lopend proces gaat beperkt de beschrijving zich zoveel mogelijk tot de hoofdlijnen van de toekomstige ontwikkeling en biedt daarmee ruimte voor latere detailleringen en concretisering van plannen.
Het plan heeft een beleidsmatig karakter en is voor de burger niet bindend. Van de gemeente mag worden verwacht dat de uitwerking van de concrete plannen en het bestemmingsplan plaatsvindt binnen de in het structuurplan vastgelegde kaders. Daarbij kunnen uiteraard afwijkingen voorkomen. Essentiële afwijkingen vergen expliciete besluitvorming door de
gemeenteraad. Over afwijkingen die de eigenlijke hoofdlijnen niet aantasten kunnen burgemeester en wethouders besluiten. !n het algemeen mag worden verwacht dat afwijkingen aan de orde komen bij het opstellen van het bestemmingsplan en de beslissingsbevoegdheid daardoor bij de gemeenteraad berust.
1.2 Plangebied.
Het plangebied ligt aan de zuidwestzijde van de gemeente Dordrecht, tussen de Rijksweg A16 en de rivier Dordtsche Kil in.
Het gebied van het structuurplan wordt begrensd door : -in het noorden: de Wieldrechtse Zeedijk
-in het oosten: de Rijksweg A16
-in het zuiden: de Oude Beerpoldersekade en het verlengde daarvan richting A16 -in het westen: de Dordtsche Kil
Ligging plangebied
1.3 Geldend bestemmingsplan
Momenteel is voor het plangebied het bestemmingsplan "Gedeelte Landelijk gebied" van kracht.
Dit op 10 december 1979 vastgestelde, op 10 februari 1980 gedeeltelijk goedgekeurde en in beroep op 15 juli 1985 eveneens gedeeltelijk goedgekeurde plan bestemt het gebied in hoofdzaak voor "agrarische doeleinden A" en "agrarische doeleinden B".
Binnen de eerstgenoemde bestemming mag agrarische bedrijfsbebouwing worden opgericht. Er zijn binnen het plangebied twee van dergelijke agrarische bouwpercelen aangegeven. Het
grootste deel van de gronden binnen het plangebied heeft de bestemming "agrarische doeleinden B". Deze zijn eveneens bestemd voor de agrarische bedrijfsvoering, maar mogen niet worden bebouwd.
In het noordelijk deel van het plangebied, aan weerszijden van de Rijksstraatweg zijn twee percelen opgenomen die voor woondoeleinden zijn bestemd.
2. Gewenste ontwikkeling
2.1. Algemeen
Het plangebied heeft van oudsher een agrarische functie, voornamelijk in de vorm van akkerbouwgebied. In het gebied zijn enkele agrarische gebouwen en woningen, alsmede een kassencomplex gesitueerd. Bij wijziging in bedrijfsterrein zal de agrarische functie en bebouwing moeten verdwijnen.
De ligging nabij de bestaande bedrijfsterreinen en het huidige extensieve ruimtegebruik, maken het plangebied uitermate geschikt voor de ontwikkeling van een bedrijfsterrein binnen het Shipping Valley-concept. De ligging van het plangebied langs een de belangrijkste invalwegen naar de gemeente maakt de locatie ook geschikt voor hoogwaardige representatieve bedrijfs-
Plangebied vanuit zuidoostelijke oostelijke richting
functies, die in feite een visitekaartje voor de gemeente en de Deltametropool moeten vormen.
Het plangebied grenst aan het buiten de verstedelijkingscontour gelegen rivierenlandschap en moet daar zo vloeiend mogelijk op aansluiten. Een zorgvuldige situering van bouwmassa's en open ruimten is hierbij van essentieel belang.
In het navolgende wordt beschreven op welke wijze en met inbegrip van welke ingrediënten de herstructurering van het gebied tot stand kan komen.
2.2. Bedrijfsterrein
De aanleg van bedrijfsterrein is de belangrijkste ontwikkeling binnen het plangebied. Het
plangebied moet in de behoefte aan regulier bedrijfsterrein voorzien voor de periode 2010-2020.
In totaal kan binnen het plangebied ca. 65,1 ha netto uitgeef baar bedrijfsterrein worden
gerealiseerd. Het bedrijfsterrein dient een logisch vervolg te zijn op Dordtse Kil III. De onderlinge relatie moet onder meer tot uitdrukking komen in de wegenstructuur en het aan te leggen of te handhaven groen.
Bij de ontwikkeling van het bedrijfsterrein wordt gestreefd naar een toegevoegde waarde voor de stad en de regio. Deze toegevoegde waarde heeft betrekking op:
het vestigingsmilieu: aansprekend en toegesneden op de behoeften van het moderne bedrijfsleven;
de presentatie van het gebied naar de (inter-)nationale transportassen A16 en het spoor;
en
een duurzame ontwikkeling, waarbij binnen het plangebied het gebruik van
milieuvriendelijke materialen en een zuinig gebruik van energie, grondstoffen, water en ruimte centraal staat.
Het te realiseren bedrijfsterrein kan onderscheiden worden in:
een deel gelegen tussen de Rijksstraatweg en de rivier Dordtsche Kil, dat voornamelijk gereserveerd wordt voor regulier bedrijfsterrein. Dit deel heeft een omvang van ca. 48,3 ha. uitgeef baar terrein;
een deel gelegen tussen de Rijksweg A 16 en de Rijksstraatweg, eveneens gereserveerd voor regulier bedrijfsterrein, dat door de ligging aan de Rijksweg een zichtlocatie vormt.
Hierdoor is een zorgvuldige, ruime opzet van het gebiedsdeel met veel water en groen en hoogwaardige representatieve bedrijfsbebouwing noodzakelijk. De omvang van dit gebiedsdeel bedraagt ca. 16,8 ha uitgeef baar terrein
2.3. Waterkeringen
De dijk langs de Dordtsche Kil en de Oude Beerpolderse kade zijn hoofdwaterkeringen. De Wieldrechtse Zeedijk is een secundaire waterkering. De functie van de waterkeringen is dermate belangrijk dat andere functies daaraan ondergeschikt zijn.
De bescherming van de dijken en de mogelijkheden van het gebruik van de dijkzones dienen goed in ruimtelijke plannen te worden geregeld. Binnen de dijkzones mag geen bebouwing worden opgericht en mogen geen andere voorzieningen worden gerealiseerd die de kwaliteit van de waterkering aan zouden kunnen tasten. Bebouwing binnen 65 m van de buitenkruinlijn van de hoofdwaterkeringen is vergunningsplichtig op basis van de keur. Het aanbrengen van
waterpartijen in deze zone wordt door het Waterschap mogelijk ongewenst geacht. Naar de mogelijkheden om dijksloten te handhaven en eventueel verbreden wordt onderzoek verricht.
Hetzelfde geldt voor de mogelijkheden om windmolens binnen deze zone te realiseren. De resultaten van deze onderzoeken zullen in het later op te stellen bestemmingsplan worden verwerkt. De dijkbeheerder dient bij alle plannen die binnen de dijkzones moeten worden uitgevoerd te worden betrokken.
Daarnaast is er om landschappelijke en functionele redenen van uitgegaan dat langs de dijken een zone wordt vrijgehouden van bebouwing, om de dijken als duidelijk herkenbare elementen in het gebied te kunnen blijven ervaren. Langs de Wieldrechtse Zeedijk dient ter voorkoming van milieuhinder en voor de bescherming van de bestaande karakteristiek van de dijkbebouwing een zone vrij van bedrijfsbebouwing te worden gehouden. Deze zone kan ter hoogte van bestaande woningen langs de dijk 100 m bedragen en op plaatsen waar zich geen bebouwing bevindt 50 m of minder zijn. In Dordtse Kil III is deze maat ook aangehouden.
2.4. Water
De Dordtsche Kil behoudt de huidige waterstaatkundige functie en de functie als vaarroute voor de binnenvaart en pleziervaart. Aandachtspunt in de planvorming is het eventuele gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de rivier (externe veiligheid).
Water binnen het plangebied zelf en in de omgeving daarvan moet een bijdrage te leveren in de aanpak van milieuproblemen als toenemende pieken in neerslag en rivierafvoeren, verontreiniging van grond- en oppervlaktewater, toenemende problemen met de winning van schoon
(drink)water, verschraling van flora en fauna. Voor Dordtse Kil IV zal een watervisie moeten worden opgesteld, als onderdeel van de totale visie op het gebied. In de lijn van het Stedelijk Waterplan Dordrecht is doelstelling daarbij dat het plangebied in de toekomst in de eigen bergingsbehoefte voorziet.
Een verkennende berekening geeft aan dat vooralsnog vanuit het watersysteem een wateroppervlak van circa 10% van het bruto plangebied ( = 9,8 ha) noodzakelijk is. Deze oppervlakte kan ook daadwerkelijk aangelegd worden. Uitgangspunt is eveneens dat binnen het plangebied een verbeterd gescheiden rioleringsstelsel of een stelsel dat qua vuiluitworp daaraan minimaal gelijk is wordt aangelegd.
2.5. Ontsluitingen en andere verkeersaspecten
In de opzet van Dordtse Kil III is rekening gehouden met een doorkoppeling naar Dordtse Kil IV.
De hiervoor benodigde weg zal vanaf de Wieldrechtse Zeedijk in zuidelijke richting moeten lopen en in oostelijke richting af moeten buigen, zodat aangesloten kan worden op de Rijksstraatweg, resp. het gebied tussen A16 en Rijksstraatweg. Deze weg vormt daardoor een soort
verzamelweg binnen het plangebied. De aansluiting in Dordtse Kil III is echter niet berekend op een forse toename van het verkeer, waardoor deze verbinding als hoofdontsluiting van het plangebied minder geschikt is.
Voor een goed functioneren van het bedrijfsterrein is een aansluiting op de stedelijke ontsluiting van Dordrecht op de A16 noodzakelijk. Naar de mogelijkheden van deze stedelijke ontsluiting wordt momenteel onderzoek gedaan. In het Structuurplan Dordtse Kil IV is rekening gehouden worden met ruimtereserveringen voor een toekomstige aansluiting op een parallelstructuur, die toegang geeft tot de stedelijke ontsluiting. Daarnaast is het niet ondenkbaar dat de
parallelstructuur ter hoogte van het plangebied op de A16 aan gaat sluiten.
De Rijksstraatweg zal de huidige verkeersfunctie verliezen. De weg zal een functie als fietsroute naar Willemsdorp behouden. Autoverkeer richting Willemsdorp zal gebruik moeten maken van de weg die aansluiting geeft op Dordtse Kil III.
Het is gewenst een recreatief fietspad op of langs de Wieldrechtse Zeedijk aan te leggen.
Een fietsroute langs de rivier vormt een aantrekkelijke verbinding naar de recreatieve voorzieningen in de omgeving van Willemsdorp en sluit aan op de overige fietspaden in het buitengebied. Daarnaast kan de dijkzone mogelijk op termijn ruimte bieden aan een
transportsysteem dat een verbinding vormt met de terminal aan de Zeehaven. Een dergelijk vervoerssysteem zou gerealiseerd kunnen worden als de verbinding voor het overige verkeer voldoende zijn zeker gesteld.
Tussen de Hollandse Biesbosch en de Hoeksche Waarde moet een route voor landbouwverkeer in stand worden gehouden. Deze route zal op een nader vast te stellen plaats door het plangebied lopen. Die plaats is afhankelijk van het ongelijkvloers maken van overwegen en de wijziging van aansluitingen op de A16 en zal in het later op te stellen bestemmingsplan meer in detail worden aangegeven.
De parkeerbehoefte dient binnen het plangebied te worden opgelost. Er wordt vanuit gegaan per bedrijf op eigen terrein wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Om tot een efficiënter grondgebruik te komen is het zinvol te onderzoeken of collectieve parkeervoorzieningen nu hebben. Aandachtspunten hierbij zijn financiering (welke uiteindelijk geheel ten laste van de bedrijven moet komen), beheer en exploitatie.
Het parkeren voor grote voertuigen moet op een nader te bepalen plaats vorm gegeven worden.
Het realiseren van gebouwde parkeervoorzieningen moet worden gestimuleerd, vooral waar dat leidt tot een dubbel grondgebruik (werkfuncties boven parkeervoorzieningen).
2.6. Cultuurhistorische elementen
Cultuurhistorische elementen binnen het plangebied zijn:
de dijk langs de Dordtsche Kil en de Wieldrechtse Zeedijk;
de twee takken van de Sluiskil en mogelijk een restant van een zuidelijker gelegen kil, die herinneren aan het vroegere getijdenlandschap op dit deel van het Eiland van Dordrecht;
en-
de Rijksstraatweg, aan weerszijden begeleid door essen.
Er bevinden zich in het gebied geen beschermde monumenten of zaken die geïnventariseerd zijn in het kader van het Monumenten Inventarisatie Project 1850-1940. De bebouwing in het gebied
10
heeft geen cultuurhistorische waarde, wellicht met uitzondering van de na de watersnoodramp herbouwde woning bij het gemaal. Uitgangspunt is dat de bovengenoemde cultuurhistorische elementen gehandhaafd en in de planontwikkeling ingepast worden.
Cultuurhistorische elementen binnen het plangebied
Een voorbehoud moet worden gemaakt voor de takken van de Sluiskil. Als handhaving/inpassing van met name de westelijke tak te zeer ten koste gaat van de kwaliteit of de bruikbaarheid van het bedrijfsterrein of wanneer na realisering van het bedrijfsterrein de resterende kwaliteit van dit element te gering zou zijn, is handhaving niet zinvol. Ook van de bovengenoemde woning bij het gemaal moet bezien worden of handhaving mogelijk en zinvol is.
De Rijksstraatweg dient als cultuurhistorisch element, als historische verbindingsroute naar Willemsdorp (zij het in de vorm van een fietsroute) en als drager van een deel van de structurele boombeplanting op het Eiland te worden gehandhaafd.
2.7. Stedenbouwkundig concept
De bestaande cultuurhistorische elementen zoals de Wieldrechtse Zeedijk en de Rijksstraatweg en de ligging van de representatieve zone beïnvloeden de bebouwingsstructuur van het
bedrijvengebied. Daarnaast vereist de overgang tussen het rivierenlandschap en de bebouwing van de bedrijfsterreinen van Dordt-West een bepaalde mate van openheid en groengeleding in oost-westrichting. De stedenbouwkundige benadering voor Dordtse Kil IV sluit verder aan bij die van Dordtse Kil III.
Binnen het plangebied vormen de Rijksstraatweg en de aansluitingsweg op Dordtse Kil III centrale assen. Er wordt van uitgegaan dat haaks op die assen verdeelwegen te worden gesitueerd, die voor de gewenste openheid en het doorzicht in oost/westrichting moeten zorgen. Deze
verdeelwegen zouden een ruime maatvoering moeten krijgen en bij voorkeur voorzien te worden van boombeplanting om op die wijze invulling te geven aan de gewenste landschappelijke setting en aan de groenrelatie met gebieden buiten het plangebied. In totaal zou ca. 17,5 ha van het plangebied een groenfunctie kunnen krijgen (c.q. behouden).
Binnen het plangebied kunnen zoals hierboven vermeld 2 deelgebieden onderscheiden worden;
het gebied tussen de Rijksstraatweg en de Dordtsche Kil waar een meer traditionele stedenbouwkundige opzet denkbaar is en een representatief gebied tussen de A16 en de
11
Rijksstraatweg, waar specifieke eisen zullen worden gesteld aan de ligging van bouwblokken en aan de toekomstige bebouwing.
Van het gebied tussen Rijksstraatweg en de rivier Dordtsche Kil zou ca. 65 % kunnen worden bebouwd. Er wordt vanuit gegaan dat de indeling in bouwhoogten vanaf de Wieldrechtse Zeedijk aansluit bij die van Dordtse Kil III: vanaf de dijkzone een eerste lijnsbebouwing met een lagere bouwhoogte als overgang tussen de dijk en de grotere bebouwingshoogten elders in dit plandeel.
De opbouw van bouwhoogten in dit gebied vanaf de Rijksstraatweg verloopt volgens dit zelfde principe.
Voor zover de in het gebied aanwezige killen kunnen worden gehandhaafd, zullen ze ook in het gebied herkenbaar moeten zijn. De planningsopgave is om langs de kreekoevers
terughoudendheid te betrachten in de bouwhoogten.
Aan de stedenbouwkundige opzet, inrichting en bebouwing van het meest zuidelijke deel van dit gebied zullen nadere eisen worden gesteld in verband met de poortwerking van de stadsrand.
Hier is de bebouwing langs de Rijksstraatweg -vanuit het zuiden- beeldbepalend.
Refftfemfeproiea lircona'erf mïmt«gel«ru1Tf
S^KSWï^'i^^ ..; ,.^,,.„.... ^K.WV
Het gebied tussen de A16 en de Rijksstraatweg leent zich voor bebouwing in een
landgoedachtige opzet. Om dit te kunnen bereiken moet de bebouwing op enige afstand van enerzijds de A16 en anderzijds de Rijksstraatweg worden gesitueerd en moet worden uitgegaan van vrijliggende bebouwingsclusters met ruime onderlinge afstanden. Van dit gebied kan maximaal 20% worden bebouwd. De bouwhoogte in dit gebied wordt gerelateerd aan de gemiddelde hoogte van de bomen langs de Rijksstraatweg. Aan de vormgeving van de bebouwing zullen specifieke eisen moeten worden gesteld.
Het onbebouwde deel van dit gebied moet mogelijkheden bieden voor de aanleg van waterpartijen en beplanting, passend in de karakteristiek van het rivierenlandschap.
De zone tussen de Rijksstraatweg en de Rijksweg A16 is onderdeel van het aandachtsgebied voor de entree tot de Deltametropool.
Het vormgeven van dit grootschalige poortpunt vindt plaats in overleg met Provincie, Drechtstedenbestuur en Rijkswaterstaat. Binnen het uitwerkingsgebied zullen langs de
infralijnen, zoals de stedenbaan Leiden-Dordrecht, het NS-station Amstelwijk, Rijksweg A16, het
12
knooppunt A16/N3, de ontsluiting van Dordt-West, diverse lagen en vormen van compacte en representatieve bebouwingen en intensief grondgebruik worden gebundeld.
Binnen het gehele plangebied kan worden geëxperimenteerd met verticale stapeling van
bedrijven, waardoor een meer intensief ruimtegebruik zou kunnen worden bereikt. Waar verticale stapeling daadwerkelijk aan de orde is kunnen andere bebouwingspercentages en bouwhoogten worden gehanteerd.
Verder is het denkbaar om als markering van bijzondere bebouwing, zoals een strategisch gelegen facilitypoint en bebouwing in het einde van een belangrijke zichtlijn incidenteel slanke hogere bebouwing te overwegen.
2.8. Functies
Uit het Shipping Valley-concept valt af te leiden dat binnen het plangebied -als onderdeel van Businesspark Drechtsteden- bedrijven moeten worden gevestigd, die waarde toevoegen aan de lading, halffabrikaten produceren of halffabrikaten (bijvoorbeeld als assemblagebedrijf) verwerken tot eindproducten. Handelsondernemingen, logistieke dienstverleners, toeleverende bedrijven en ook niet-zelfstandige kantoorfuncties zijn denkbaar. Showroomfuncties zijn tot op zekere hoogte ook mogelijk, maar detailhandel dient te worden geweerd. Het gebied mag niet concurreren met kantorenlocaties in stad en regio. Voor een beperkt deel kan hoogwaardige, kantoorhoudende bedrijvigheid in Dordtse Kil IV een rol spelen, nadat Amstelwijck volledig is uitgegeven. Daarbij gaat het om bedrijvigheid met een groot kantooraandeel (50% of meer).
Naar milieucategorie zullen zich op Dordtse Kil IV bedrijven in maximaal milieucategorie 4 kunnen vestigen. Bedrijven in de hogere milieucategorieën (zoals betoncentrales, chemische bedrijven) zijn binnen het gebied vanuit kwaliteitsoverwegingen niet gewenst. Bovendien is er tot op heden vanuit de markt geen vraag haar vestigingsmogelijkheden voor hogere milieucategoriën. Uit de bovenstaande opsomming vloeit een beperking van de soort toe te laten bedrijven voort. Er kunnen zich bedrijven aandienen die uitstekend in het Shipping valley-concept passen en die niet onder de bovengenoemde bedrijfssoorten te rangschikken zijn. Om te kunnen beoordelen welke bedrijven concreet aanvaardbaar moeten worden geacht, zal een "Shipping Valley-toets" worden gehanteerd. Deze is momenteel in ontwikkeling.
3. Plankaart
De structuurplankaart maakt deel uit van de Beschrijving van het structuurplan. De schaal van de originele kaart is 1:5OOO.
De kaart verschaft inzicht in de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van het gebied.
Verschillende elementen die benoemd zijn in hoofdstuk 2 zijn terug te vinden op de plankaart.
Op de plankaart is de begrenzing van het structuurplan aangegeven. Binnen deze begrenzing worden de volgende functies onderscheiden:
-Bedrijfsterrein;
-Bedrijfsterrein met hoogwaardige representatieve bebouwing en inrichting;
-Waterkering met bijbehorende dijkzone;
-Water;
Verder is gebruik gemaakt van nadere aanduidingen. Deze aanduidingen dienen ter ondersteuning van de Beschrijving en hebben tot doel specifieke aspecten, zoals verkeersontsluitingen (voor zover ze qua plaats nog niet vastliggen) en dergelijke zichtbaar te maken. Een aantal van deze aanduidingen heeft een indicatief karakter, in die zin dat de betreffende voorziening als zodanig gewenst c.q. noodzakelijk is, maar dat de concrete plaats, omvang of vormgeving daarmee niet wordt vastgelegd.
13
Deel B - Toelichting
14
1. Inleiding
1.2. Aanleiding
De Drechtsteden zijn voor wat betreft de economische ontwikkelingsmogelijkheden zeer gunstig gelegen in de onmiddellijke nabijheid van de "Mainport" Rotterdam en aan vrijwel alle belangrijke assen die Rotterdam met het internationale achterland verbinden. Bij behoud en versterking van de kwaliteit van de verkeers- en vervoersstructuur hebben de Drechtsteden goede mogelijkheden voor het aantrekken van nieuwe bedrijvigheid.
Deze nieuwe bedrijvigheid zou gesitueerd kunnen worden op de bedrijfsterreinen Dordtse Kil III en IV. Op grond van de vraag naar bedrijfsterreinen, de omvang van het te ontwikkelen gebied en de omvang van de investeringen, is een gefaseerde ontwikkeling noodzakelijk. Het gebied Dordtse Kil III is qua omvang voldoende om in de behoefte aan bedrijfsterreinen in de eerste tien jaar te voorzien. Getet op het voorgaande heeft de gemeenteraad op 30 maart 1999 voor de Dordtse Kil III een bestemmingsplan vastgesteld. Het gebied Dordtse Kil IV zou pas aan de orde komen op het moment dat zicht is op daadwerkelijke benutting.
Omdat de ontwikkeling op de Dordtse Kil III aanmerkelijk sneller verloopt dan verwacht, is het thans aan de orde om de ontwikkeling van plannen voor Dordtse Kil IV ter hand te nemen.
1.3. Ligging
Bezien vanaf de noordkant van Dordrecht in zuidelijke richting, is er in het gebied tussen de Rijksweg A16 en de Dordtsche Kil sprake van een aaneenschakeling van bedrijventerreinen. Op dit moment vormt de Wieldrechtse Zeedijk de zuidelijke grens van dit bedrijfsgebied.
Het plangebied Dordtse Kil IV ligt direct ten zuiden van de Wieldrechtse Zeedijk en wordt verder begrensd door de rivier Dordtsche Kil in het westen, de A16 in het oosten en de Oude
Beerpoldersekade en het verlengde daarvan richting Al 6 in het zuiden.
Dordtse Kil IV ligt daarmee in de 'aanloop' naar de stad en is tegelijk een "poort van de Randstad en de Deltametropool". Het terrein vormt voor gebruikers van de A16 en reizigers met het spoor de eerste confrontatie met de gemeente en moet daardoor het visitekaartje van Dordrecht gaan vormen.
1.4. Huidig gebruik
Het overgrote deel van het plangebied is voor de agrarische functie in gebruik. Het betreft akkerbouwbedrijven en een enkel kassenbedrijf. Daarnaast bevinden zich verspreid over het plangebied enkele woningen.
Ook direct langs een deel van de Wieldrechtse Zeedijk is sprake van een woonfunctie. Het betreft een aantal dijkwoningen, met in sommige gevallen een agrarisch bedrijf.
Aan de zuidkant van het plangebied staat een lichtpunt van Rijkswaterstaat ten behoeve van het scheepvaartverkeer op de rivier.
Naast de Dordtsche Kil als natte infrastructuur is de Wieldrechtse Zeedijk en de Rijksstraatweg de enige bestaande infrastructuur van betekenis. De Rijksstraatweg zorgt alleen voor ontsluiting van het gebied ten zuiden van het plangebied, waar zich in de omgeving van Willemsdorp recreatieve voorzieningen (camping, jachthaven, recreatiewoningen) bevinden.
Naast bovenstaande elementen bevinden zich twee uitlopers van de Sluiskil in het plangebied.
Ook een zuidelijker in het plangebied gelegen waterloop is mogelijk een restant van een voormalige kil.
15
2. Beleidskaders
Op verschillende bestuursniveaus (Provincie, Regio, Gemeente) zijn voor de aanpak van het gebied richtinggevende beleidskaders geformuleerd. De volgende uitspraken zijn van belang.
2.1. Rijk
Vierde nota Extra, deel 4 PK B Nationaal Ruimtelijk Beleid (periode 1995-2010), oktober 1999 In het rijksbeleid is gekozen voor bundeling van de behoefte aan woningbouw, werkgelegenheid en voorzieningen in stadsgewesten. Ook buiten de stadsgewesten wordt groei opgevangen door een bundelïngsbeleid. Voor de landelijke gebieden is een Koersbepaling van toepassing.
De Drechtsteden zijn aangewezen als stadsgewest. Voor het Eiland van Dordrecht, inclusief de Biesbosch, geldt buiten het stadsgewest een Groene Koers: ecologische kwaliteiten zijn richtinggevend voor de ruimtelijke ontwikkeling.
Door middel van bundeling wordt beoogd:
het stedelijke draagvlak te ondersteunen,
de groei van de mobiliteit te beperken, woningen, werkgelegenheid en
voorzieningen op zodanige afstand van elkaar te situeren en met zodanige inrichting van locaties dat de
bereikbaarheid met fiets en openbaar vervoer optimaal is,
verdere verstedelijking van het landelijk gebied te beperken.
Zowel voor de versterking van het stedelijk als van het landelijk gebied wordt een aantal prioriteiten benoemd. Voor het landelijk gebied is onder meer de benutting van de waterrijke gebieden voor natuur en toeristisch-recreatieve doeleinden in het kader van Nederland-
Waterland, voor wat betreft de 'Blauwe Pijl' van de Oosterschelde tot het Lauwersmeer en het Rivierengebied van belang.
5e Nota Ruimtelijke Ordening - pkb nationaal ruimtelijk beleid
Nationale 'natte' ecologische hoofdstructuur
Het locatie- en mobiliteitsbeleid (A, B, C-beleid) is nog uitgangspunt van beleid in de Vinex; in de Vijfde nota wordt dit beleid losgelaten; c.q. de teugels worden gevierd.
De locatie Dordtse Kil IV is nauwelijks terug te vinden op de kaarten uit het rijksbeleid. Indicatief is wel duidelijk dat de locatie ligt op het snijvlak van het stadsgewest Drechtsteden én het landelijk gebied, waar voor de Groene Koers geldt. Voor de grote rivieren (Hollandsen Diep,Haringvliet, Nieuwe Merwede, Dordtsche Kil, Biesbosch) is natuur- en/of toeristisch-recreatieve ontwikkelingszone aangegeven. Versterking van de ruimtelijke verscheidenheid, op basis van de karakteristieken van de onderscheiden landschappen en stedelijke gebieden, is uitgangspunt van beleid.
16
2.2. Provincie
2.2.1. Streekplan Zuid-Holland Zuid (mei 2000)
Het Streekplan Zuid-Holland Zuid gaat ervan uit dat binnen de verstedelijkingscontour in de Drechtsteden voldoende ruimtelijke mogelijkheden en vrijheden zijn om aan de behoefte aan nieuwe bedrijventerreinen te voldoen in de planperiode (tot 2010).
De locatie Dordtse Kil IV valt binnen de verstedelijkingscontour uit het Streekplan. Het Streekplan geeft aan dat de contour is verruimd ten opzichte van het Streekplan Zuid-Holland Zuid van 1990 teneinde de eventuele aanleg van Dordtse Kil IV mogelijk te maken.
Samen met benutting van de mogelijkheden elders in de regio lijkt hiermee voldoende capaciteit beschikbaar voor de (sub)regionale behoefte. Indien bij de streekplanevaluatie halverwege de planperiode zou blijken dat de ruimte binnen de Drechtstedencontour tekortschiet, kan ter hoogte van Bakestein/Kijfhoek en bij 's-Gravendeel de contour wederom in discussie komen. Mocht dit leiden tot wijziging van de contour, dan is hiervoor een partiële streekplanherziening noodzakelijk.
Het Streekplan neemt als uitgangspunt bij de bedrijfsterreinprogrammering een vraag naar bedrijfsterreinen in de Drechtsteden van 240 hectare netto voor de periode 1997-2010. De beschikbare plancapaciteit in 2000 maakt de uitgifte van circa 120 hectare nieuw uitgeef baar terrein mogelijk. Voor de overige 30 ha kan ruimte worden gevonden op Dordtse Kil IV en/of Bakestein.
Dordtse Kil IV is als 'gewenst nieuw bedrijfsterrein' aangegeven op de plankaart. Dit betreft een indicatieve aanduiding voor (uitbreiding van) bedrijfsterrein.
Verder maakt het gebied Dordtse Kil IV deel uit van het zoekgebied voor windenergie.
2.2.2. Provinciaal economisch beleid
Het provinciale economische beleid is neergelegd in:
Provinciaal Economische Visie: 2001-2010 (december 2001) Meerjarenprogramma Economie 2002-2006: Uitvoeringskader Meerjarenprogramma Economie 2002-2006: Uitvoeringsprogramma Dynamiek in de Delta. Economische Monitor Zuid-Holland 2002.
Het doel van de Provinciale Economische Visie is het bevorderen van een vitale en duurzame economie. In de periode 1995-2000 bleef de economische groei van Zuid-Holland achter bij de rest van het land. De bijdrage van de provincie richt zich op het versterken van de economische structuur door belangrijke economische sectoren en clusters te stimuleren. Daaronder valt ook de scheepvaart-, bagger- en metaalelectro-industrie rond de Drechtsteden.
Bij het versterken van de economische structuur zijn hoofdthema's de ontwikkeling van de kenniseconomie en het scheppen van ruimte voor economische ontwikkeling.
Voor de Drechtsteden ondersteunt de provincie het Strategisch Economisch Profiel met de elementen Shipping Valley en de Spoorzone (het gebied tussen de stations van Dordrecht en Zwijndrecht). Shipping Valley is een visie voor een nieuwe invulling van de economie en een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Die nieuwe economie bestaat uit een versterkte clustering van kennis-, technologie en productontwikkeling in drie speerpuntsectoren: maritieme
metalelectrosector, ICT, creatieve logistieke sector. De Spoorzone wordt ontwikkeld tot een hoogwaardige werklocatie.
Speerpunt uit de Provinciale Economische Visie voor de Drechtsteden, binnen de regio Zuid- Holland Zuid is onder meer:
Uitwerken en realiseren van het Strategisch Economisch Profiel (SEP) en van Shipping Valley.
De ambitie daarbij is het realiseren van een versterkte en vernieuwde economie en bijbehorend bedrijfsvestigingsklimaat in de Drechtsteden in 2015. Mogelijk speelt de Drechtsteden ook een rol in het stimuleren van de mainport Rotterdam en ontwikkeling van een logistiek cluster.
17
Voor de regio Rotterdam-Antwerpen wordt een project voorbereid met betrekking tot grote nieuwe en te herstructureren terreinen voor transport en distributie en grootschalige industrie.
Daarnaast is het streven om te komen tot optimalisatie van gerelateerde havennetwerken.
Gestreefd wordt naar een betere samenwerking, over de provinciale grenzen heen, ter
versterking van de concurrentiepositie van de mainport Rotterdam door een gezamenlijke aanpak van problemen.
De provincie zet in op het bieden van ruimte voor economische ontwikkeling. In het
Uitvoeringsprogramma Provinciaal Economisch Beleid zijn onder meer als opgaven benoemd:
Voldoende planologische ruimte voor economische ontwikkeling
Gezien het gebrek aan ruimte in Zuid-Holland voor bedrijventerreinen zal de komende jaren beleid in gang worden gezet om enerzijds ruimte te reserveren en anderzijds te komen tot betere benutting van de beschikbare ruimte (intensivering, herstructurering, duurzaamheid en segmentering).
De ambitie is te komen tot regionale samenwerking en afspraken over creatief en duurzaam gebruik van de beschikbare ruimte voor bedrijvigheid. Gezamenlijk oplossingen vinden voor de aanpak van ruimteproblematiek op Randstadniveau in overleg met het rijk.
Stimuleren van Duurzaam Economisch Ruimtegebruik (DECOR)
Een impuls geven aan een duurzame herstructurering van bedrijventerreinen in samenhang met de ontwikkeling van nieuwe terreinen. Bij herstructurering en de inrichting van nieuwe terreinen staat een evenwicht van ecologische, economische en sociale aspecten centraal. De ambitie is dat initiatieven op bedrijventerreinen (nieuw in te richten of te herstructureren) vanaf 2002 standaard duurzaam zijn en 20% van de terreinen in 2008 als duurzaam is te bestempelen. Hiervoor wordt draagvlak gecreëerd binnen de provincie, gemeenten en ondernemerskringen.
2.3. Regio
Strategisch Economisch Profiel Drechtsteden/Shipping Valley (augustus 2000)
Het Strategisch Economisch Profiel geeft de visie op de economische ontwikkeling in de Drechtsteden voor de periode 2000-2015 weer. De visie gaat uit van versterking van de bestaande sterke sectoren in de economie. Dit zijn de maritieme metaal-electrosector, de ICT- sector en de creatieve logistieke sector.
Binnen de eerstgenoemde sector ontwikkelt zich een cluster van droge en natte bedrijvigheid onder de noemer 'Shipping Valley'. Dit cluster komt voort uit de eigen specialisatie van de regio en de nabijheid van de mainport Rotterdam. 'Shipping Valley' heeft betrekking op de hele regio, maar vindt zijn zwaartepunten in de Zwijndrechtse en Dordtse havens, de rivier de Dordtsche Kil en het gebied ten oosten van de toekomstige HSL in 's-Gravendeel.
In de zone langs de Al 6 worden mogelijkheden geschapen voor kennisintensieve dienstverlening.
Hier wordt een aantrekkelijk, groen vestigingsmilieu gerealiseerd.
Het vestigingsklimaat in de Drechtsteden moet aantrekkelijk en wervend zijn. Veel belang wordt gehecht aan een hoogwaardig imago. In dat verband wordt ingezet op een aantrekkelijke, in het oog springende entree van de Drechtsteden aan de A16 (de toegangspoort tot de stad).
Het gedachtengoed rond Shipping Valley is verder uitgewerkt in de Ontwikkelingsvisie Shipping Valley uit november 2002.
Het Shipping Valley complex bestaat uit grote delen van de metaal-electrosector, de groothandel en transportsector, de baggersector en aan deze sectoren gelieerde dienstverlening. Onderlinge verwevenheid en ruimtelijke concentratie van bedrijventerreinen zijn kenmerken van dit complex.
Het Shipping Valley complex bestaat uit een aantal onderdelen. Eén daarvan betreft het
'logistieke segment'. Dit onderdeel betreft een containerterminal en direct daaraan gekoppeld het Businesspark Drechtsteden. Dordtse Kil IV maakt deel uit van dit Businesspark.
In de Dordtse Zeehaven wordt een containerterminal voorzien voor kust- en binnenvaart aangelegd, die medio 2004 operationeel moet zijn.
18
(Contamer)terminal Zeehaven
Businesspark Drechtsteden
Direct gekoppeld aan de terminal is het Businesspark Drechtsteden. Het Businesspark omvat Dordtse Kil III en Dordtse Kil IV. Op het Businesspark zijn bedrijven gevestigd die waarde toevoegen aan de lading, halffabrikaten produceren of assemblagebedrijven die halffabrikaten verwerken tot gerede producten. Handelsondernemingen, logistieke dienstverleners, toeleverende bedrijven en ook kantoorfuncties zijn denkbaar.
Van essentieel belang voor het functioneren van het Shipping Valley complex zijn goede en snelle verbindingen tussen de bedrijven in het Businesspark en de terminal in de Zeehaven. Vooralsnog wordt daarvoor uitgegaan van transport via de weg.
19
Uit oogpunt van optimaal benutten van de beschikbare ruimte en het optimaal bijdragen aan de regionale werkgelegenheid, zet Shipping Valley in op een concept dat bestaat uit overslag, ten dienste van het bedrijfsleven rond de terminal. Geen grootschalige overslag. De bedrijven richten zich op het toevoegen van waarde aan de lading. Kortom: geen volumeknoop, maar een
waardeknoop.
Het concept kan in drie fasen worden gerealiseerd:
Fase 1 omvat realisatie van een terminal van beperkte omvang in de Dordtse Zeehaven, in combinatie met de ontwikkeling van Dordtse Kil III, met een optimale aansluiting op de terminal.
Fase 2 betreft uitbreiding van het concept met Dordtse Kil IV. Ook dit gebied moet uitstekend zijn aangehaakt op de terminal.
Fase 3 betreft ontwikkeling van het totaal concept op de locatie Kil-West.
Zoals aangegeven in het Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV, wordt naar type bedrijvigheid uitgegaan van in hoofdzaak reguliere bedrijvigheid. De beoogde ontwikkeling van het Businesspark is ook onder deze term te vatten.
Met het oog op optimaal benutten van de beschikbare ruimte, is in de Ontwikkelingsvisie Shipping Valley een ruimtelijke concept ontwikkeld, dat uitgaat van bedrijvigheid in meerdere lagen op het bestaande maaiveld. De haalbaarheid van dit concept, alsmede de impact op het landschap ten zuiden van de Wieldrechtse Zeedijk, moet nader worden onderzocht.
2.4. Gemeente
2.4.1. Scenariostudie Drechtsteden 2030, naar een samenhangend ontwikkelingsperspectief, Zantvoort Ordening en Advies, 1997
Het rapport omvat 4 scenario's voor de ruimtelijke ontwikkeling van de Drechtsteden en mondt uit in de contouren van het gewenste streefbeeld.
Ingezet wordt op ontwikkeling van de Drechtsteden als een gevarieerde en gemengde regio voor wonen, werken, cultuur en recreatie. Daarbij kiezen de Drechtsteden voor een harde
verstedelijkingscontour, globaal op basis van het stedelijk gebied in 2010. Buiten deze contour staat versterking van de landschappelijke en ecologische structuur voorop. De stedelijke
ruimtebehoefte wordt op basis van herstructurering opgevangen binnen deze contour. Binnen de regio wordt voor de onderscheiden functies de meest geschikte locaties gezocht.
Hierbij wordt opgemerkt dat deze contour indicatief is en nader dient te worden vastgesteld, evenals de exacte locaties voor ontwikkeling van bedrijvigheid.
Het plangebied valt binnen de verstedelijkingscontour van dit streefbeeld.
Binnen de economie wordt gekozen voor behoud, vernieuwing en concentratie van de sterke economische sectoren op de meest geschikte locaties en met in acht neming van de milieu- effecten. Daarbij dient nader te worden vastgesteld welke de sterke sectoren zijn.
In de begeleidende aanbiedingsbrief aan de gemeenteraad van november 1997 wordt aangegeven dat om de contour nader te kunnen bepalen, inzicht nodig is in de ruimtebehoefte,
herstructureringsmogelijkheden, renovatie, sanering, verplaatsingen, etc. en in de financiële consequenties van te maken keuzes. Ook de inzet die hogere overheden kunnen en willen leveren voor {herinrichting van het stedelijk gebied en de Groene Contramal bepaalt de hardheid
waarmee de contouren zullen worden vastgelegd.
Buiten de contour is aangegeven dat de verschillende landschappen zich kunnen ontwikkelen volgens de bij de verschillende karakteristieke typeringen meest passenden lijnen.
Specifiek voor de Dordtse Kil IV stelt de brief dat de tijd moet worden genomen voor een
zorgvuldige afweging of voor dit terrein de bedrijfsbestemming in de toekomst gehandhaafd blijft.
20
2.4.2. Stadsplan Dordrecht 2000 (maart 2000)
Het Stadsplan biedt een kader voor de ontwikkeling van stad en eiland in de periode 2000-201 5, met een doorkijk naar 2030.
Op het gebied Dordtse Kil IV ligt een reservering voor ontwikkeling van bedrijvigheid op lange termijn, na 2010. Naar verwachting voorziet bedrijventerrein Dordtse Kil III tot het jaar 2010 in de behoefte aan regulier bedrijventerrein. De ontwikkeling van Dordtse Kil IV tot regulier
bedrijven-terrein moet worden afgewogen tegen het vrijhouden van het gebied ten behoeve van de ontwikkeling van het landschap ten zuiden van de Wieldrechtse Zeedijk. Het Stadsplan hecht grote waarde aan het behoud van een groene, landschappelijke geledingszone tussen
Dordrecht/de Drechtsteden en de stedelijke gebieden in Brabant.
Inpasbaar in het landschappelijke streefbeeld is een enkel, hoogwaardig gebouwencomplex in een groene setting, dat de entreefunctie van Dordrecht en de Drechtsteden als poort van de
Zuidvleugel van de Randstad/de Deltametropool markeert.
Twee specifieke elementen uit het Stadsplan zijn verder van belang in de ontwikkeling van het plangebied: de relatie tussen stad en water en het zoekgebied voor windenergie.
De stad aan het water
Inzet van het Stadsplan is de verwevenheid tussen stad en water ook op het eiland beter
zichtbaar te maken. Water kan een belangrijke rol spelen in de herkenbaarheid van de stadsdelen, kan bijdragen aan de waardering van de Dordtenaren voor hun woon- en leefomgeving en biedt diverse mogelijkheden voor gebruik.
Markante ontmoetingspunten van stad/stadsstructuur en water worden beter benut en zichtbaar gemaakt, onder meer door behoud van de Kop van 't Land als ontmoetingspunt tussen stad (stadsas) en de rivier en de ontwikkeling van de Kop van de Wieldrechtse Zeedijk aan de andere kant van de Zeedijk tot een vergelijkbaar ontmoetingspunt met de rivier (in dit geval de Dordtsche Kil).
Het water in de stad wordt benut als belangrijke drager in de karakteristiek van de stadsdelen, onder meer door versterken van de killenstructuur in de zuidwestelijke stadsdelen, waaronder de westelijke bedrijventerreinen. Dit uitgangspunt is overgenomen in het Stedelijk Waterplan, waarvan de Visienota in 2002 is vastgesteld.
Het Stedelijk Waterplan geeft voor het plangebied Dordtse Kil IV aan dat het gebied ook in de toekomst moet voorzien in de eigen bergingsbehoefte.
Kansrijke locatie voor windenergie
De gehele zone langs de Dordtsche Kil, tussen Willemsdorp/Bruggehof en Krabbepolder, is aangewezen als kansrijke locatie voor windenergie. Het Stadsplan stelt dat nadere studie moet uitwijzen of en op welke wijze hier windturbines inpasbaar zijn in het landschap. Uitgaande van een lijnopstelling van turbines op regelmatige onderlinge afstanden, wordt een dergelijke ontwikkeling passend geacht bij de karakteristiek van het weidse polder- en rivierenlandschap.
2.4.3. Ontwikkelingskader Dordtse Kil IV (1 juli 2003)
Het Ontwikkelingskader voor Dordtse Kil IV, dat op 1 juli 2003 door de gemeenteraad is vastgesteld, vormt de basis, c.q. is richtinggevend voor het Structuurplan Dordtse Kil IV.
In het Ontwikkelingskader wordt de positionering van het gebied Dordtse Kil IV in het landschap, in de werkregio en in de regionale verkeersstructuur nader belicht. Verder wordt ingegaan op de gebruiks- en toekomstwaarde van het gebied en wordt de planontwikkeling op hoofdlijnen beschreven. In het Ontwikkelingskader wordt gesignaleerd dat er in de afgelopen jaren binnen de Drechtsteden geen nieuwe locaties beschikbaar zijn gekomen voor reguliere bedrijvigheid voor de behoefte aan bedrijfslocaties op langere termijn. De verwachting is dat Dordtse Kil III tussen 2007 en 2010 volledig zal zijn uitgegeven. Om gesteld te staan voor de periode daarna, zet het gemeentebestuur van Dordrecht in op treffen van voorbereidingen om het gebied Dordtse Kil IV tijdig beschikbaar te hebben.
21
Op het plangebied Dordtse Kil IV is voorkeursrecht gevestigd, dat op 1 september 2002 in werking is getreden en om dit voorkeursrecht te kunnen continueren is een planologisch instrument als een structuurplan vereist. De basis voor een dit structuurplan wordt in de Ontwikkelingsvisie aangegeven.
22
3. Inhoudelijke motivering
3.1. Ruimtelijke inpassing
De regio Drechtsteden wordt als compact stedelijk gebied aan alle zijden omgeven door waardevolle landschappen van nationaal belang, zoals het Groene Hart, de Hoeksche Waard en het Rivierengebied met daarin het nationaal park De Biesbosch.
Het Rivierengebied maakt deel uit van de "natte"
ecologische hoofdstructuur. In het rijksbeleid wordt een
"blauwe" verbinding nagestreefd tussen de Zeeuwse Delta en het Waddengebied. Deze verbinding loopt via het Rivierengebied, het Groene Hart, het IJsselmeer en de Friese Meren.
In landschappelijke zin is er een sterke samenhang tussen het Eiland van Dordrecht en de Hoeksche Waard. Beiden maken deel uit van het Rivierengebied. De weidsheid en openheid van de tot dit gebied behorende grote rivieren en het aangrenzend polderlandschap en is kenmerkend.
Op het Eiland van Dordrecht vormt de (Wieldrechtse) Zeedijk de grens tussen het noordelijk gelegen
stadslandschap en het Rivierenlandschap. Dordtse Kil IV maakt momenteel dus nog deel uit van het van het Riverenlandschap en meer in het bijzonder van het open polderlandschap, maar dat zal in de toekomst dus veranderen.
Dordtse Kil IV ligt in de "aanloop" naar de stad, in de beleving van de entree tot de
Deltametropool en moet als aantrekkelijk hoogwaardig bedrijvengebied in een landschappelijke context de overgang vormen van het Rivierenlandschap naar het Stadslandschap. Om de relatie met het omliggende rivierenlandschap zoveel mogelijk veilig te stellen en tevens een bepaalde mate van geleding vanaf het buitengebied naar de bebouwde kom te kunnen verkrijgen, dienen binnen het plangebied onbebouwde structuren/groene geledingszones in oost-westrichting te worden aangebracht. De bovengenoemde relatie met de omgeving en het groene karakter van het bedrijfsterrein moet gewaarborgd worden door het behoud, c.q. de aanleg van groen, waarvan de totale omvang binnen het plangebied ca. 17,5 ha zou kunnen bedragen.
Binnen het plangebied zelf zijn de killen en de dijken waardevolle landschapselementen.
Handhaving van de killen is uitgangspunt, maar zou ten koste kunnen gaan van een efficiënte inrichting van het bedrijfsterrein. Om die reden wordt vooralsnog gestreefd naar handhaving van de killen, maar staat niet op voorhand vast dat de meest westelijke kil (de smalste kil) ook daadwerkelijk gehandhaafd kan blijven. In de hoofdopzet is voor de killen uitgegaan van een breedte van 25 m. Hierin ligt de waterloop en is aan weerszijden ruimte voor oevers, die tevens dienen ais bergingsgebied in geval van veel neerslag. Bij de vormgeving van de waterlopen moet worden gestreefd naar behoud van de karakteristieke, deels klifachtige structuur van de oevers.
Onderzocht dient te worden of zich veen in deze killen bevindt. Als dat het geval is, is het in verband met wellen beter zand aan te brengen.
Ook de Rijksstraatweg met de begeleidende bopmbeplanting is een waardevolle structuur in het landschap, welke gehandhaafd dient te worden.
Langs de dijken moet rekening worden gehouden met de eisen van de dijkbeheerder. De dijk langs de Dordtsche Kil en de Oude Beerpolderse kade zijn primaire waterkeringen. In dat kader is uitgangspunt dat toekomstige bebouwing geen nadelige invloed mag hebben op de dijk.
Bebouwing binnen 65 m van de buitenkruinlijn is vergunningplichtig op basis-van de keur. Deze vergunning moet door de toekomstige bedrijven zelf worden aangevraagd. Dit geldt ook voor
23
eventuele windmolens. Onderzocht moet worden of zich in de bodem grondlagen bevinden die .het plaatsen van windmolens -door de trillingen die ze veroorzaken- nabij de dijk risicovol zou
maken. In het toekomstige bestemmingsplan moet worden aangegeven of plaatsing van windmolens hier acceptabel is.
De dijksloot aan de voet van de dijk langs de Dordtsche Kil zal mogelijk moeten verdwijnen.
Wanneer zich veen in de ondergrond bevindt zou een dergelijke sloot het risico van het afschuiven van de dijk kunnen veroorzaken. Om eventueel kwelwater dat onder de dijk doorstroomt te kunnen verwerken, is een greppel waarschijnlijk voldoende.
Oost-westrelatie met de omgeving
Om landschappelijke en functionele redenen is er van uitgegaan dat langs de dijken een zone wordt vrijgehouden van bebouwing, zodat de dijken als duidelijk herkenbare elementen in het gebied kunnen worden ervaren. Bovendien is langs de Wieldrechtse Zeedijk rekening gehouden met ruimte voor de aanwezige en te handhaven woonbebouwing aan de dijk. Deze
woonbebouwing is al geregeld in het bestemmingsplan Dordtse Kil III en wordt dan ook buiten het plangebied van dit structuurplan gelaten. Net als in het bestemmingsplan Dordtse Kil III wordt aansluitend aan de woonbebouwing een zone vrijgehouden, waarin geen bedrijfsbebouwing mag worden opgericht. Deze zone met -ter plaatse van de woonbebouwing- een breedte van 100 m gemeten vanuit het hart van de dijk dient daarnaast als milieuzonering voor de geplande bedrijven en kan waar zich geen woonbebouwing bevindt 50 m of smaller worden*
Langs de rivierdijk dient een zone te worden vrijgehouden, welke met groen, parkeergelegenheid en/of andere verkeersfuncties kan worden ingericht.
In het Stadsplan Dordrecht 2000 is aangegeven dat de 'ontmoeting' van de Wieldrechtse Zeedijk met de rivier bijzondere aandacht verdient. De beleving van de rivier voor de stedelingen dient te worden versterkt. Gedacht wordt aan een bescheiden toeristisch-recreatieve ontwikkeling,
24
vergelijkbaar met de Kop van 't Land. Hier ligt tevens een ontwerpopgave. Overwogen kan worden de vrij te houden, zone langs de dijk te 'verwijden' naar de rivier toe of op een andere wijze in te spelen op het dijkverloop.
In de planopzet kunnen twee deelgebieden worden onderscheiden; het gebied tussen de Rijksweg A16 en de Rijksstraatweg en het gebied tussen de Rijksstraatweg en de Dordtsche Kil.
Het gebied tussen de Al 6 en de Rijksstraatweg biedt de mogelijkheid om 16, 8 ha als
bedrijfskavels uit te geven. De overige gronden moeten worden benut voor de vormgeving van een open landschapsstructuur -onder meer
als geleding tussen de bedrijfspercelen- met veel water en oeverbeplanting aan de zijde van de A16.
Verder zal binnen dit gebied ruimte moeten worden gevonden voor een goede ontsluiting van de bedrijven binnen het plangebied en een goede aansluiting op andere bedrijfsterreinen in de zone Dordt-West en de A16.
Uitgegaan wordt van bedrijfskavels als losse eenheden in een zone van water en rietland.
Vanuit landschappelijke overwegingen en in aansluiting op de regionale marktsituatie is hier een bouwhoogte die gerelateerd is aan de gemiddelde hoogte van de bomen langs de
Rijksstraatweg acceptabel. Refgrentiebeeld bebouwing zone langs A16
Bij de opzet van de bedrijfskavels kan worden gedacht aan één fors gebouw per kavel, met parkeren ingepast in het landschap rond het gebouw en mogelijk deels onder het gebouw.
Een beeld dat refereert aan de historische landgoederen in Dordrecht is eveneens denkbaar, waarbij meerdere gebouwen geclusterd zijn in een samenhangende setting, omgeven door groen.
Het gebied tussen de Rijksstraatweg en de Dordtsche Kil is gereserveerd voor reguliere bedrijven.
In dit gebied kan ca. 48,3 ha voor bedrijfskavels zou kunnen worden benut.
Hiervan kan ca. 65 % worden bebouwd.
Gestreefd wordt naar een representatieve uitstraling van de bedrijven, in een ruime opzet met veel groen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt ondanks het karakter van de bedrijvigheid uitgegaan van een ruime opzet, met een sterke geleding van intensief te bebouwen zones. De bebouwingszones moeten afgewisseld worden met veel groen en water. Binnen een dergelijke opzet is ook een oplossing van het parkeervraagstuk mogelijk.
Voor de bouwhoogte wordt uigegaan van een lagere eerste lijnsbebouwing langs de dijken en de Rijksstraatweg en hogere bebouwing elders
Referentiebeeld bebouwing overig terrein in dit plandeel.
3.2. Economische inpassing
Economisch gezien vormen de Drechtsteden één regio. De voor bedrijvigheid beschikbare ruimte binnen de Drechtsteden {inclusief Dordtse Kil IV) kan naar verwachting tot. uiterlijk 2020 in de regionale behoefte voorzien. Zeker nu het Rijksbeleid tendeert naar een opvangtaak voor de Zuidvleugel, terwijl de regio voorheen alleen diende te voorzien in de eigen behoefte en een
25
beperkte overloop uit de Alblasserwaard/Vijfheerenlanden, neemt de noodzaak om meer bedrijfsterrein voor de langere termijn beschikbaar te krijgen toe.
In het regionale beleid staat herstructurering en revitalisering van bestaande bedrijfsterreinen voorop, maar daarnaast moet voorzien worden in nieuwe terreinen.
3.2.1. Kwantitatieve ruimtebehoefte
Tot 2010 is het aanbod op Dordtse Kil III (60 ha), Amstelwijck (20 ha), Nieuwland (35 ha), Bakestein (15 ha) en enkele kleinere locaties (20 ha) juist voldoende om te voorzien in de regionale behoefte. Deze regionale behoefte, heeft in de periode 2003 tot 2010 een omvang van 150 ha netto (inclusief opvang Alblasserwaard/Vijfheerenlanden en Uzeren voorraad).
Ook na 2010 blijft er behoefte bestaan aan nieuwe
bedrijfslocaties. Daarom is in het regionale beleid nu al ruimte gereserveerd voor dergelijke nieuwe locaties. De geschatte vraag in de periode 2010-2020 bedraagt 95 ha. Deze vraag kan gedeeltelijk worden
geaccommodeerd op de nieuwe locaties Kijfhoek in Zwijndrecht (20 ha) en Langeweg/Zuidwende in Hendrik Ido Ambacht (25 ha).
Bij een berekende netto omvang van Dordtse Kil IV van circa 50 ha zou de regionale behoefte precies zijn gedekt. Om dus op regionaal niveau in de behoefte op langere termijn te kunnen voorzien zullen nieuwe locaties beschikbaar moeten komen.
Zelfs bij een fors teruglopende ruimtebehoefte na 2020 zal er naast Dordtse Kil IV een nieuw terrein in de regio ontwikkeld moeten worden.
Naast deze regionale behoefte is er op het niveau van de Zuidvleugel van de Randstad sprake van een aanzienlijke planningsopgave; zo'n 900 ha tot 2030. Als een deel van deze bovenregionale behoefte in deze regio zou moeten worden geaccommodeerd, wordt de noodzaak tot het
aanleggen van nieuwe terreinen nog groter. Binnen de verstedelijkingscontour zoals neergelegd in het regionale ruimtelijk beleid zijn er in de Drechtsteden al vanaf 2020 geen nieuwe locaties meer beschikbaar; Het is dan ook de vraag hoe met deze ruimteclaim moet worden omgegaan.
Naast het beschikbaar krijgen van nieuwe locaties is het noodzakelijk de mogelijkheden op bestaande en nieuwe bedrijfsterreinen intensiever te benutten. Dat is één van de prioriteiten in het regionale economisch beleid. Uit ervaringen elders in de Randstad blijkt echter dat de hiermee te boeken ruimtewinst beperkt is (5-10% per te herstructureren terrein). De herstructurerings- opgave voor Dordrecht is recentelijk in beeld gebracht en omvat -inclusief het Zeehavengebied- circa 250 ha.
Dordtse Kil IV is het laatste nieuwe terrein dat in het huidige regionale beleidskader binnen de verstedelijkingscontour is gereserveerd voor bedrijvigheid. Het beschikbaar krijgen van nieuwe terreinen is niet vanzelfsprekend. Alleen al om die reden moeten de mogelijkheden voor een zo intensief mogelijk ruimtegebruik worden onderzocht en gestimuleerd. Daarmee wordt niet
26
bedoeld dat het plangebied moet worden volgebouwd; de bedoeling is om het ruimtegebruik van zowel het bebouwd gebied als onbebouwde gebiedsdelen optimaal te benutten. Gedacht kan worden aan stapeling van bedrijfsfuncties, waardoor er meer onbebouwd terrein kan resteren. De mogelijkheden hiertoe moeten verder worden onderzocht en in het toekomstige bestemmingsplan worden uitgewerkt.
3.2.2. Kwalitatieve benadering
Het regionale beleid zet. in op een sterke economie. Speerpunt van beleid is de versterking van het Shipping Valley-compfex. In hoofdstuk 2.3 is al ingegaan op de betekenis van Shipping Valley en de kwalitatieve eisen die daaruit voortvloeien. Aanvullend kan worden gesignaleerd dat met het oog op het optimaal benutten van de beschikbare ruimte in de Drechtsteden al jarenlang een beleid wordt gevoerd waarbij bedrijven die zich willen vestigen moeten voldoen aan de
doelstelling om ten minste 65 arbeidsplaatsen per ha te realiseren. Voor Dordtse Kil IV wordt niet louter van dezelfde doelstelling uitgegaan, maar wordt een zogenaamde "Shipping Valley-toets"
geïntroduceerd, waarbij niet alleen naar werkgelegenheid, maar ook naar het karakter van een binnen te plangebied te vestigen bedrijf en naar de betekenis daarvan voor het totale Shipping Valley-concept wordt gekeken.
3.2.3. Huidige situatie en revitalisering bestaande bedrijfsterreinen
Op dit moment blijkt dat de ontwikkeling van Dordtse Kil III leidt tot het vrijkomen van nieuwe bedrijfspanden op Dordtse Kil l en il. Hoewel zich hier na verloop van tijd weer nieuwe bedrijven vestigen, wordt dit proces aangegrepen om op deze terreinen een revitaliseringsaanpak voor te bereiden.
De ontwikkeling van Dordtse Kil III loopt volgens verwachting. Volgens de huidige inzichten is dit industrieterrein binnen 4 tot 7 jaar volledig uitgegeven. Het terrein heeft de komende jaren nog voldoende mogelijkheden voor de opvang van bedrijvigheid.
3.2.4. Mogelijkheden voor een integrale aanpak
De voorgenomen herstructurering van de Zeehaven, Dordtse Kil l en II, de lopende uitgifte op Dordtse Kil III en de voorbereiding van de ontwikkeling van Dordtse Kil IV bieden kansen voor een integrale strategie, die er op gericht is de juiste bedrijven op de juiste locatie te huisvesten. Ook de lopende ontwikkeling van bedrijvenpark Amstelwijck kan hierin betrokken worden.
Zowel in het kader van de realisatie van een containerterminal in de Zeehaven als voor de verbetering van de bereikbaarheid is herstructurering van delen van het Zeehavengebied
noodzakelijk. Er moet ruimte worden gemaakt voor nieuwe infrastructuur (kades, vrachtverkeer, spoor) ten behoeve van een logische en snelle afwikkeling van goederenstromen. Bij deze herstructurering wordt ernaar gestreefd niet-passende bedrijvigheid uit te plaatsen.
Een integrale benadering van Dordt-West, zo mogelijk inclusief Amstelwijck, waarbij sprake is van verhuisbewegingen binnen de bestaande terreinen én waarbij wordt gestreefd naar een samenhangend complex van Businesspark en containerterminal, biedt goede kansen voor sturing.
Niet alleen economische motieven, maar ook ruimtelijke en milieudoelstellingen waaronder het uitbuiten van de kansen en mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik, duurzame ontwikkeling en het verder uitbouwen van terreinmanagement (samenwerking van bedrijfsleven en overheid) moeten een rol spelen in deze integrale strategie.
3.2.5. Ontwikkelingsperspectief van Dordtse Kil IV
In het regionale beleid is Dordtse Kil IV, in het verlengde van Dordtse Kil III, gereserveerd voor reguliere bedrijvigheid, of het nu gaat om het voorzien in de regionale terreinbehoefte of om ontwikkeling van het Businesspark Drechtsteden. De ligging van het gebied, aan de rand van het stedelijk gebied en in hoofdzaak ontsloten via de weg, maakt het gebied bij uitstek een locatie voor reguliere bedrijvigheid. Ook de bedrijvigheid die wordt voorzien in het Businesspark
Drechtsteden, als onderdeel van het Shipping Valley complex, betreft reguliere bedrijvigheid. Uit
27
