Businesspark Drechtsteden
3. Inhoudelijke motivering
3.1. Ruimtelijke inpassing
De regio Drechtsteden wordt als compact stedelijk gebied aan alle zijden omgeven door waardevolle landschappen van nationaal belang, zoals het Groene Hart, de Hoeksche Waard en het Rivierengebied met daarin het nationaal park De Biesbosch.
Het Rivierengebied maakt deel uit van de "natte"
ecologische hoofdstructuur. In het rijksbeleid wordt een
"blauwe" verbinding nagestreefd tussen de Zeeuwse Delta en het Waddengebied. Deze verbinding loopt via het Rivierengebied, het Groene Hart, het IJsselmeer en de Friese Meren.
In landschappelijke zin is er een sterke samenhang tussen het Eiland van Dordrecht en de Hoeksche Waard. Beiden maken deel uit van het Rivierengebied. De weidsheid en openheid van de tot dit gebied behorende grote rivieren en het aangrenzend polderlandschap en is kenmerkend.
Op het Eiland van Dordrecht vormt de (Wieldrechtse) Zeedijk de grens tussen het noordelijk gelegen
stadslandschap en het Rivierenlandschap. Dordtse Kil IV maakt momenteel dus nog deel uit van het van het Riverenlandschap en meer in het bijzonder van het open polderlandschap, maar dat zal in de toekomst dus veranderen.
Dordtse Kil IV ligt in de "aanloop" naar de stad, in de beleving van de entree tot de
Deltametropool en moet als aantrekkelijk hoogwaardig bedrijvengebied in een landschappelijke context de overgang vormen van het Rivierenlandschap naar het Stadslandschap. Om de relatie met het omliggende rivierenlandschap zoveel mogelijk veilig te stellen en tevens een bepaalde mate van geleding vanaf het buitengebied naar de bebouwde kom te kunnen verkrijgen, dienen binnen het plangebied onbebouwde structuren/groene geledingszones in oost-westrichting te worden aangebracht. De bovengenoemde relatie met de omgeving en het groene karakter van het bedrijfsterrein moet gewaarborgd worden door het behoud, c.q. de aanleg van groen, waarvan de totale omvang binnen het plangebied ca. 17,5 ha zou kunnen bedragen.
Binnen het plangebied zelf zijn de killen en de dijken waardevolle landschapselementen.
Handhaving van de killen is uitgangspunt, maar zou ten koste kunnen gaan van een efficiënte inrichting van het bedrijfsterrein. Om die reden wordt vooralsnog gestreefd naar handhaving van de killen, maar staat niet op voorhand vast dat de meest westelijke kil (de smalste kil) ook daadwerkelijk gehandhaafd kan blijven. In de hoofdopzet is voor de killen uitgegaan van een breedte van 25 m. Hierin ligt de waterloop en is aan weerszijden ruimte voor oevers, die tevens dienen ais bergingsgebied in geval van veel neerslag. Bij de vormgeving van de waterlopen moet worden gestreefd naar behoud van de karakteristieke, deels klifachtige structuur van de oevers.
Onderzocht dient te worden of zich veen in deze killen bevindt. Als dat het geval is, is het in verband met wellen beter zand aan te brengen.
Ook de Rijksstraatweg met de begeleidende bopmbeplanting is een waardevolle structuur in het landschap, welke gehandhaafd dient te worden.
Langs de dijken moet rekening worden gehouden met de eisen van de dijkbeheerder. De dijk langs de Dordtsche Kil en de Oude Beerpolderse kade zijn primaire waterkeringen. In dat kader is uitgangspunt dat toekomstige bebouwing geen nadelige invloed mag hebben op de dijk.
Bebouwing binnen 65 m van de buitenkruinlijn is vergunningplichtig op basis-van de keur. Deze vergunning moet door de toekomstige bedrijven zelf worden aangevraagd. Dit geldt ook voor
23
eventuele windmolens. Onderzocht moet worden of zich in de bodem grondlagen bevinden die .het plaatsen van windmolens -door de trillingen die ze veroorzaken- nabij de dijk risicovol zou
maken. In het toekomstige bestemmingsplan moet worden aangegeven of plaatsing van windmolens hier acceptabel is.
De dijksloot aan de voet van de dijk langs de Dordtsche Kil zal mogelijk moeten verdwijnen.
Wanneer zich veen in de ondergrond bevindt zou een dergelijke sloot het risico van het afschuiven van de dijk kunnen veroorzaken. Om eventueel kwelwater dat onder de dijk doorstroomt te kunnen verwerken, is een greppel waarschijnlijk voldoende.
Oost-westrelatie met de omgeving
Om landschappelijke en functionele redenen is er van uitgegaan dat langs de dijken een zone wordt vrijgehouden van bebouwing, zodat de dijken als duidelijk herkenbare elementen in het gebied kunnen worden ervaren. Bovendien is langs de Wieldrechtse Zeedijk rekening gehouden met ruimte voor de aanwezige en te handhaven woonbebouwing aan de dijk. Deze
woonbebouwing is al geregeld in het bestemmingsplan Dordtse Kil III en wordt dan ook buiten het plangebied van dit structuurplan gelaten. Net als in het bestemmingsplan Dordtse Kil III wordt aansluitend aan de woonbebouwing een zone vrijgehouden, waarin geen bedrijfsbebouwing mag worden opgericht. Deze zone met -ter plaatse van de woonbebouwing- een breedte van 100 m gemeten vanuit het hart van de dijk dient daarnaast als milieuzonering voor de geplande bedrijven en kan waar zich geen woonbebouwing bevindt 50 m of smaller worden*
Langs de rivierdijk dient een zone te worden vrijgehouden, welke met groen, parkeergelegenheid en/of andere verkeersfuncties kan worden ingericht.
In het Stadsplan Dordrecht 2000 is aangegeven dat de 'ontmoeting' van de Wieldrechtse Zeedijk met de rivier bijzondere aandacht verdient. De beleving van de rivier voor de stedelingen dient te worden versterkt. Gedacht wordt aan een bescheiden toeristisch-recreatieve ontwikkeling,
24
vergelijkbaar met de Kop van 't Land. Hier ligt tevens een ontwerpopgave. Overwogen kan worden de vrij te houden, zone langs de dijk te 'verwijden' naar de rivier toe of op een andere wijze in te spelen op het dijkverloop.
In de planopzet kunnen twee deelgebieden worden onderscheiden; het gebied tussen de Rijksweg A16 en de Rijksstraatweg en het gebied tussen de Rijksstraatweg en de Dordtsche Kil.
Het gebied tussen de Al 6 en de Rijksstraatweg biedt de mogelijkheid om 16, 8 ha als
bedrijfskavels uit te geven. De overige gronden moeten worden benut voor de vormgeving van een open landschapsstructuur -onder meer
als geleding tussen de bedrijfspercelen- met veel water en oeverbeplanting aan de zijde van de A16.
Verder zal binnen dit gebied ruimte moeten worden gevonden voor een goede ontsluiting van de bedrijven binnen het plangebied en een goede aansluiting op andere bedrijfsterreinen in de zone Dordt-West en de A16.
Uitgegaan wordt van bedrijfskavels als losse eenheden in een zone van water en rietland.
Vanuit landschappelijke overwegingen en in aansluiting op de regionale marktsituatie is hier een bouwhoogte die gerelateerd is aan de gemiddelde hoogte van de bomen langs de
Rijksstraatweg acceptabel. Refgrentiebeeld bebouwing zone langs A16
Bij de opzet van de bedrijfskavels kan worden gedacht aan één fors gebouw per kavel, met parkeren ingepast in het landschap rond het gebouw en mogelijk deels onder het gebouw.
Een beeld dat refereert aan de historische landgoederen in Dordrecht is eveneens denkbaar, waarbij meerdere gebouwen geclusterd zijn in een samenhangende setting, omgeven door groen.
Het gebied tussen de Rijksstraatweg en de Dordtsche Kil is gereserveerd voor reguliere bedrijven.
In dit gebied kan ca. 48,3 ha voor bedrijfskavels zou kunnen worden benut.
Hiervan kan ca. 65 % worden bebouwd.
Gestreefd wordt naar een representatieve uitstraling van de bedrijven, in een ruime opzet met veel groen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt ondanks het karakter van de bedrijvigheid uitgegaan van een ruime opzet, met een sterke geleding van intensief te bebouwen zones. De bebouwingszones moeten afgewisseld worden met veel groen en water. Binnen een dergelijke opzet is ook een oplossing van het parkeervraagstuk mogelijk.
Voor de bouwhoogte wordt uigegaan van een lagere eerste lijnsbebouwing langs de dijken en de Rijksstraatweg en hogere bebouwing elders
Referentiebeeld bebouwing overig terrein in dit plandeel.
3.2. Economische inpassing
Economisch gezien vormen de Drechtsteden één regio. De voor bedrijvigheid beschikbare ruimte binnen de Drechtsteden {inclusief Dordtse Kil IV) kan naar verwachting tot. uiterlijk 2020 in de regionale behoefte voorzien. Zeker nu het Rijksbeleid tendeert naar een opvangtaak voor de Zuidvleugel, terwijl de regio voorheen alleen diende te voorzien in de eigen behoefte en een
25
beperkte overloop uit de Alblasserwaard/Vijfheerenlanden, neemt de noodzaak om meer bedrijfsterrein voor de langere termijn beschikbaar te krijgen toe.
In het regionale beleid staat herstructurering en revitalisering van bestaande bedrijfsterreinen voorop, maar daarnaast moet voorzien worden in nieuwe terreinen.
3.2.1. Kwantitatieve ruimtebehoefte
Tot 2010 is het aanbod op Dordtse Kil III (60 ha), Amstelwijck (20 ha), Nieuwland (35 ha), Bakestein (15 ha) en enkele kleinere locaties (20 ha) juist voldoende om te voorzien in de regionale behoefte. Deze regionale behoefte, heeft in de periode 2003 tot 2010 een omvang van 150 ha netto (inclusief opvang Alblasserwaard/Vijfheerenlanden en Uzeren voorraad).
Ook na 2010 blijft er behoefte bestaan aan nieuwe
bedrijfslocaties. Daarom is in het regionale beleid nu al ruimte gereserveerd voor dergelijke nieuwe locaties. De geschatte vraag in de periode 2010-2020 bedraagt 95 ha. Deze vraag kan gedeeltelijk worden
geaccommodeerd op de nieuwe locaties Kijfhoek in Zwijndrecht (20 ha) en Langeweg/Zuidwende in Hendrik Ido Ambacht (25 ha).
Bij een berekende netto omvang van Dordtse Kil IV van circa 50 ha zou de regionale behoefte precies zijn gedekt. Om dus op regionaal niveau in de behoefte op langere termijn te kunnen voorzien zullen nieuwe locaties beschikbaar moeten komen.
Zelfs bij een fors teruglopende ruimtebehoefte na 2020 zal er naast Dordtse Kil IV een nieuw terrein in de regio ontwikkeld moeten worden.
Naast deze regionale behoefte is er op het niveau van de Zuidvleugel van de Randstad sprake van een aanzienlijke planningsopgave; zo'n 900 ha tot 2030. Als een deel van deze bovenregionale behoefte in deze regio zou moeten worden geaccommodeerd, wordt de noodzaak tot het
aanleggen van nieuwe terreinen nog groter. Binnen de verstedelijkingscontour zoals neergelegd in het regionale ruimtelijk beleid zijn er in de Drechtsteden al vanaf 2020 geen nieuwe locaties meer beschikbaar; Het is dan ook de vraag hoe met deze ruimteclaim moet worden omgegaan.
Naast het beschikbaar krijgen van nieuwe locaties is het noodzakelijk de mogelijkheden op bestaande en nieuwe bedrijfsterreinen intensiever te benutten. Dat is één van de prioriteiten in het regionale economisch beleid. Uit ervaringen elders in de Randstad blijkt echter dat de hiermee te boeken ruimtewinst beperkt is (5-10% per te herstructureren terrein). De herstructurerings-opgave voor Dordrecht is recentelijk in beeld gebracht en omvat -inclusief het Zeehavengebied-circa 250 ha.
Dordtse Kil IV is het laatste nieuwe terrein dat in het huidige regionale beleidskader binnen de verstedelijkingscontour is gereserveerd voor bedrijvigheid. Het beschikbaar krijgen van nieuwe terreinen is niet vanzelfsprekend. Alleen al om die reden moeten de mogelijkheden voor een zo intensief mogelijk ruimtegebruik worden onderzocht en gestimuleerd. Daarmee wordt niet
26
bedoeld dat het plangebied moet worden volgebouwd; de bedoeling is om het ruimtegebruik van zowel het bebouwd gebied als onbebouwde gebiedsdelen optimaal te benutten. Gedacht kan worden aan stapeling van bedrijfsfuncties, waardoor er meer onbebouwd terrein kan resteren. De mogelijkheden hiertoe moeten verder worden onderzocht en in het toekomstige bestemmingsplan worden uitgewerkt.
3.2.2. Kwalitatieve benadering
Het regionale beleid zet. in op een sterke economie. Speerpunt van beleid is de versterking van het Shipping Valley-compfex. In hoofdstuk 2.3 is al ingegaan op de betekenis van Shipping Valley en de kwalitatieve eisen die daaruit voortvloeien. Aanvullend kan worden gesignaleerd dat met het oog op het optimaal benutten van de beschikbare ruimte in de Drechtsteden al jarenlang een beleid wordt gevoerd waarbij bedrijven die zich willen vestigen moeten voldoen aan de
doelstelling om ten minste 65 arbeidsplaatsen per ha te realiseren. Voor Dordtse Kil IV wordt niet louter van dezelfde doelstelling uitgegaan, maar wordt een zogenaamde "Shipping Valley-toets"
geïntroduceerd, waarbij niet alleen naar werkgelegenheid, maar ook naar het karakter van een binnen te plangebied te vestigen bedrijf en naar de betekenis daarvan voor het totale Shipping Valley-concept wordt gekeken.
3.2.3. Huidige situatie en revitalisering bestaande bedrijfsterreinen
Op dit moment blijkt dat de ontwikkeling van Dordtse Kil III leidt tot het vrijkomen van nieuwe bedrijfspanden op Dordtse Kil l en il. Hoewel zich hier na verloop van tijd weer nieuwe bedrijven vestigen, wordt dit proces aangegrepen om op deze terreinen een revitaliseringsaanpak voor te bereiden.
De ontwikkeling van Dordtse Kil III loopt volgens verwachting. Volgens de huidige inzichten is dit industrieterrein binnen 4 tot 7 jaar volledig uitgegeven. Het terrein heeft de komende jaren nog voldoende mogelijkheden voor de opvang van bedrijvigheid.
3.2.4. Mogelijkheden voor een integrale aanpak
De voorgenomen herstructurering van de Zeehaven, Dordtse Kil l en II, de lopende uitgifte op Dordtse Kil III en de voorbereiding van de ontwikkeling van Dordtse Kil IV bieden kansen voor een integrale strategie, die er op gericht is de juiste bedrijven op de juiste locatie te huisvesten. Ook de lopende ontwikkeling van bedrijvenpark Amstelwijck kan hierin betrokken worden.
Zowel in het kader van de realisatie van een containerterminal in de Zeehaven als voor de verbetering van de bereikbaarheid is herstructurering van delen van het Zeehavengebied
noodzakelijk. Er moet ruimte worden gemaakt voor nieuwe infrastructuur (kades, vrachtverkeer, spoor) ten behoeve van een logische en snelle afwikkeling van goederenstromen. Bij deze herstructurering wordt ernaar gestreefd niet-passende bedrijvigheid uit te plaatsen.
Een integrale benadering van Dordt-West, zo mogelijk inclusief Amstelwijck, waarbij sprake is van verhuisbewegingen binnen de bestaande terreinen én waarbij wordt gestreefd naar een samenhangend complex van Businesspark en containerterminal, biedt goede kansen voor sturing.
Niet alleen economische motieven, maar ook ruimtelijke en milieudoelstellingen waaronder het uitbuiten van de kansen en mogelijkheden voor intensief ruimtegebruik, duurzame ontwikkeling en het verder uitbouwen van terreinmanagement (samenwerking van bedrijfsleven en overheid) moeten een rol spelen in deze integrale strategie.
3.2.5. Ontwikkelingsperspectief van Dordtse Kil IV
In het regionale beleid is Dordtse Kil IV, in het verlengde van Dordtse Kil III, gereserveerd voor reguliere bedrijvigheid, of het nu gaat om het voorzien in de regionale terreinbehoefte of om ontwikkeling van het Businesspark Drechtsteden. De ligging van het gebied, aan de rand van het stedelijk gebied en in hoofdzaak ontsloten via de weg, maakt het gebied bij uitstek een locatie voor reguliere bedrijvigheid. Ook de bedrijvigheid die wordt voorzien in het Businesspark
Drechtsteden, als onderdeel van het Shipping Valley complex, betreft reguliere bedrijvigheid. Uit
27
landschappelijke overwegingen wordt daarbij gestreefd naar vestiging van een aantal hoogwaardige, representatieve bedrijven langs de A16, om hier tot een aantrekkelijke en wervende uitstraling te komen.
Het gebied mag niet concurreren met kantorenlocaties in stad en regio. Tot 2020 is Amstelwijck het terrein voor kantoren en hoogwaardige, kantoorhoudende bedrijvigheid. Voor de periode daarna is kantoorontwikkeling voorzien in de Spoorzone Dordrecht-Zwijndrecht. Het gaat binnen de spoorzone in hoofdzaak om 'pure' kantoren.
Voor een beperkt deel kan hoogwaardige, kantoorhoudende bedrijvigheid in Dordtse Kil IV een rol spelen, nadat Amstelwijck volledig is uitgegeven. In de opzet van Dordtse Kil IV wordt ingezet op vestiging van het meest hoogwaardige en representatieve segment op de locaties aan de A16.
Het gaat daarbij om bedrijvigheid met een groot kantooraandeel (mogelijk van 50% of meer, vergelijkbaar met het huidige beleid voor Amstelwijck).
Binnen het reguliere segment is een ontwikkeling waarneembaar van een toenemend aandeel kantoor, naast productie. Ter vergelijking: op Dordtse Kil III kent een groot deel van de bedrijven, dat zich vestigt als regulier bedrijf, een verhouding van circa 50% kantoor/50% hal. Het huidige beleid voor Dordtse Kil III zet in op bedrijven met maximaal 50% kantoor. Reguliere bedrijven hechten steeds meer waarde aan uitstraling en kwaliteit van de bedrijfsomgeving. In deze zin is binnen reguliere terreinen steeds meer aandacht voor kwaliteit en uitstraling waarneembaar.
3.3. Inpassing in de regionale verkeersstructuur