Ruimtelijke Onderbouwing
Ten behoeve van een omgevingsvergunning ex artikel 2.12, lid 1, sub a onder 1 van de Wabo
Soemeersingel 107 te Helenaveen Gemeente Deurne
Auteur:
EU Architecture & Urbanism
Mr. A.W.R.A. Verbruggen , Ir. B.W.H. Munsters Versie:
RO.Soemeersingel.2019-03 Datum:
22 juni 2019
Hoofdstuk 1 Inleiding
1. Inleiding
Initiatiefnemer heeft het voornemen om op het perceel, plaatselijk bekend als Soemeeringel 107 te Helenaveen een minicamping en een Bed & Breakfast te realiseren.
Het realiseren van een minicamping en een bed & breakfast past niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan “Derde herziening bestemmingsplan buitengebied”. Deze ruimtelijke onderbouwing is het juridisch kader waarmee in afwijking van het vigerende bestemmingsplan realisatie van een minicamping en een bed & breakfast voorziening mogelijk wordt gemaakt.
2. Aanleiding
Het perceel plaatselijk bekend Soemeersingel 107 te Helenaveen heeft de bestemming ‘Wonen’ en ‘agrarisch met waarden’. De woning en bijgebouwen liggen op een afstand van circa 180 meter van de Soemeersingel midden op het perceel. De familie Beeftink is voornemens om op het agrarisch perceel achter de woning een mini-camping te realiseren. In een bijgebouw bij de woning worden op de begane grond sanitaire voorzieningen voor de minicamping gerealiseerd. Tevens komt er een gemeenschappelijke ruimte ten behoeve van zowel de mincamping als de bed & breakfast. Naast de minicamping wil initiatiefnemer op de etage van het bijgebouw (voormalige hooischuur) vier slaapkamers met sanitaire voorzieningen ten behoeve van bed & breakfast realiseren. De beoogde inrichting is vastgelegd op de Inrichtings/ landschappelijke inrichtingsplan, dd 18 juni 2019, deze is als bijlage is toegevoegd.
3. Plangebied
De recreatieve voorzieningen in de vorm van een minicamping en een bed &
breakfast worden gerealiseerd op het perceel plaatselijk bekend als Soemeersingel 107 te Helenaveen, kadastraal bekend als gemeente Deurne, sectie H, nummer 9265.
Luchtfoto Soemeersingel 107 met kadastrale begrenzing. Bron: ruimtelijkeplannen.nl
Het perceel grenst aan de Soemeersingel, een weg tussen de dorpen Griendtsveen in Limburg en Helenaveen in Brabant en de Helenavaart. Het perceel is grotendeels omgeven door grasland en aan de zuidwestzijde is een bosperceel gesitueerd. Om de woonbestemming vigeert de bestemming Agrarisch met waarden en daaromheen de bestemming Natuur. Op onderstaande verbeelding is het kadastraal eigendom van initiatiefnemer met een rode omkadering weergegeven.
Het gele deel heeft de bestemming ‘Wonen’, het lichtgroene de bestemming
‘agrarisch met waarden’ en het donkergroene is de bestemming ‘Natuur’.
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan
Bron: ruimtelijkeplannen.nl
4. Vigerend bestemmingsplan
Het plangebied is gesitueerd binnen het gebied van het vigerende bestemmingplan
“Derde herziening bestemmingsplan buitengebied”. Het plangebied heeft hierin de volgende (dubbel)bestemmingen:
• Agrarisch met waarden
• Wonen
• Waarde - Attentiegebied nnb
• Waarde – beschermd dorpsgezicht 1.4.1 Wonen en Agrarisch met waarden
De regels behorende bij de bestemmingen Wonen en Agrarisch met waarden maken de realisatie van een minicamping en een bed & breakfast voorziening niet mogelijk. In de artikelen 32.3 en 32.4 zijn afwijkingsmogelijkheden opgenomen om toch medewerking te verlenen aan onderhavig initiatief. Alvorens te onderbouwen dat het initiatief past binnen de binnenplanse afwijkingsbevoegdheden zoals opgenomen in de artikelen 32.3 en 32.4 worden eerst de overige bestemmingen besproken.
1.4.2 Waarde attentiegebied nnb
De voor 'Waarde - Attentiegebied NNB' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en bescherming van de nabijgelegen natte natuurparel.
Het is verboden binnen deze bestemming zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden) de onder 24.2.4 opgenomen omgevingsvergunning plichtige werken en werkzaamheden uit te (doen) voeren. Het betreft de volgende werken en werkzaamheden:
• het verzetten van grond van meer dan 100 m3 of op een diepte van meer dan 60 cm onder maaiveld, een en ander voor zover geen vergunning vereist is in het kader van de Ontgrondingenwet;
• de aanleg van drainage ongeacht de diepte tenzij het gaat om vervanging van een reeds aanwezige drainage;
• het verlagen van de waterstand anders dan door middel van het graven van sloten of het toepassen van drainagemiddelen met uitzondering van grondwateronttrekkingen;
• het aanbrengen van niet-omkeerbare verhardingen en/of verharde oppervlakten van meer dan 100 m2 anders dan een bouwwerk
Het initiatief betreft de realisatie van slaapkamers, sanitaire voorzieningen en een gemeenschappelijke ruimte in een bestaand gebouw. Voorts wordt er een
minicamping gerealiseerd waar tenten, campers en caravans een plaats kunnen huren. Van bovenstaande ‘verboden’ werken en werkzaamheden zal geen sprake zijn. Onderhavig initiatief is niet in strijd met de dubbelbestemming waarde
attentiegebied nnb.
1.4.3 Waarde beschermd dorpsgezicht
De voor 'Waarde - Beschermd dorpsgezicht' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding, bescherming en herstel van de binnen het beschermd dorpsgezicht voorkomende, dan wel daaraan eigen cultuurhistorische waarden in de vorm van:
a. de zeldzame, zeer gave en herkenbare oorspronkelijke historisch-ruimtelijke structuur, in zowel de kern Helenaveen als daarbuiten (binnen dit plangebied), als resultante van de veenkoloniale ontginningsgeschiedenis tot landbouwgrond in het algemeen;
b. de historisch-ruimtelijke/ stedenbouwkundige en landschappelijke waarden gevormd door de bijzondere samenhang en kwaliteiten van de volgende ruimtelijke aspecten in het bijzonder:
1. het patroon van wegen, de vaarten/wateren en de verkaveling;
2. de vele onverharde (smalle) wegen en jaagpaden langs de vaarten;
c. de functieverdeling en visuele verschijningsvorm van de gronden (besloten openbare ruimte met wegen, vaarten en beplantingen, de open agrarische gronden en de besloten natuur- en bosterreinen);
d. de verschijningsvorm en situering van bebouwing (de grotere ontginningsboerderijen langs de Helenavaart, aan de koppen van de zijvaarten; de kleinere boerderijen en woningen langs de Soemeersingel;
e. de (relaties met de) landschappelijke omgeving.
Ten behoeve van het initiatief zal de gevelindeling van het gebouw, waarin de bed &
breakfastvoorziening en de sanitaire voorzieningen voor de minicamping komen, wijzigen. Ingevolge artikel 25.4.3 kan het bevoegd gezag door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, gehoord de gemeentelijke monumentencommissie, afwijken van het bepaalde in 25.2 onder c, teneinde de bestaande gevelindeling te veranderen, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. voor zover het betreft een rijksmonument of gemeentelijk monument, ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - rijksmonument' en 'specifieke bouwaanduiding - gemeentelijk monument', mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de ruimtelijke en bouwkundige uitstraling van het pand;
b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de ruimtelijke uitstraling van de in de nabijheid gelegen rijksmonumenten en/of gemeentelijke monumenten;
c. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van het stedenbouwkundig karakter en de bouwkundige samenhang, zoals omschreven in bijlage 2 bij deze regels, Bijlage Aanwijzing beschermd dorpsgezicht Helenaveen;
d. er vindt geen aantasting plaats van het beschermd dorpsgezicht;
e. voldaan wordt aan de eisen ingevolge de Wet geluidhinder danwel hogere grenswaarde.
Onderhavig initiatief is voorgelegd aan de monumentencommissie. Er is een voorlopig akkoord afgegeven op het ontwerp. Het definitieve ontwerp zal worden voorgelegd aan de monumentencommissie. Het onderhavig initiatief betreft geen rijks- dan wel gemeentelijk monument, tevens liggen er op korte afstand geen monumenten die door het initiatief in hun ruimtelijke uitstraling aangetast kunnen worden. Gezien het voorlopig oordeel van de monumentencommissie is aangetoond dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van het karakter en bouwkundige samenhang van het beschermd dorpsgezicht nog vindt er aantasting plaats van het beschermd dorpsgezicht. Overigens gaat artikel 25.2 onder c uit van herbouw terwijl in casu sprake is van verbouw.
Het initiatief voldoet aan de eisen van de wet geluidhinder. Op het aspect geluidhinder wordt in hoofdstuk 3 nader ingegaan.
1.4.4 Conclusie bestemmingsplan
De bestemmingen wonen en agrarisch met waarden maken de realisatie van een minicamping en een bed & breakfast niet rechtstreeks mogelijk. De dubbelbestemmingen ‘waarde - attentiegebied nnb’ en ‘waarde – beschermd dorpsgezicht’’ verzetten zich niet tegen onderhavig initiatief.
Hoofdstuk 2 Afwijking bestemmingsplan
2.1 Inleiding
In artikel 32 van het ter plaatse geldende bestemmingsplan zijn algemene afwijkingsregels opgenomen. In artikel 32.3 zijn regels opgenomen waarmee in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning voor een bed &
breakfast verleend kan worden. In artikel 32.4 zijn regels opgenomen waarmee in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning voor een minicamping verleend kan worden.
Hierna worden de artikelen integraal overgenomen en na elke regel wordt cursief aangegeven of onderhavig initiatief aan de betreffende regel voldoet.
2.2 Afwijken bed & breakfastvoorzieningen
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een
omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 30.1 onder b teneinde als verruimde gebruiksmogelijkheid van een (bedrijfs)woning bed & breakfast voorzieningen toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
a. een bed & breakfastvoorziening is niet toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - Primag';
Soemeersingel 107 te Helenaveen is niet gelegen in een gebied met de aanduiding ‘overige zone – Primag’.
b. de woning blijft voldoen aan het bepaalde in de gemeentelijke bouwverordening en het Bouwbesluit;
De woning, plaatselijk bekend als Soemeersingel 107 te Helenaveen voldoet aan de bouwverordening en het bouwbesluit. De bed & breakfastvoorzieningen komen in een bijgebouw bij de woning. Ook dit bijgebouw zal na realisatie van de voorzieningen aan relevante wet- en regelgeving voldoen.
c. de bed & breakfastvoorzieningen zijn enkel in de (bedrijfs)woning en binnen de regels van dit bestemmingsplan maximaal toegestane op te richten bij de (bedrijfs)woning behorende bijgebouwen - niet zijnde bedrijfsgebouwen - toegestaan, tot een maximum bebouwingsoppervlak van 150 m² ;
De bed & breakfastvoorziening worden gesitueerd op de etage van een bijgebouw binnen de woonbestemming. Het bestaande bijgebouw heeft een bebouwingsoppervlakte (footprint) van circa 148 m2. Op de etage worden 4 slaapkamers met natte cel en toilet gerealiseerd.
d. de bed & breakfastvoorzieningen zijn ondergeschikt van aard;
De hoofdfunctie van het perceel blijft wonen. De initiatiefnemers blijven in de bestaande woning wonen. De bed&breakfastvoorzieningen zijn een ondergeschikte activiteit bij de woning.
e. de gebruiksoppervlakte mag niet meer bedragen dan 250 m2;
Op de begane vloer van het bijgebouw komt een gemeenschappelijke ruimte die zowel voor de gasten op de minicamping als door de gasten van de bed &
breakfast gebruikt mag worden. Het totale vloeroppervlak ten dienste van de bed
& breakfast overschrijdt de 250 m² niet, ook niet als de volledige gemeenschappelijke ruimte aan de bed & breakfast toegerekend zou worden.
Vanwege het gebruik ten behoeve van beide recreatieve nevenactiviteiten is het niet logisch het volledige oppervlak van de gemeenschappelijke ruimte op de begane grond aan de bed & breakfast toe te rekenen.
Gebruiksoppervlakte verdieping ca 136m2, oppervlakte beganegrond (gang naar de kamers t.b.v. B&B ca 35m2. totaal gebruiksoppervlakte ten diensten B&B = 171m2
f. ten behoeve van bed & breakfastvoorziening zijn niet meer dan 9 bedden toegestaan of maximaal 15 gasten. Permanente bewoning of huisvesting van arbeidsmigranten is niet toegestaan;
In het bijgebouw worden vier slaapkamers voor twee personen gerealiseerd. Er kunnen maximaal 8 personen gelijktijdig verblijven.
g. de verkeersaantrekkende werking van de bed & breakfastvoorzieningen dient te zijn afgestemd op de feitelijke ontsluitingssituatie;
Het CROW kent geen kengetallen voor de verkeer aantrekkende werking van bed
& breakfast. Er is aansluiting gezocht bij een bungalowpark. De verkeer aantrekkende werking is in niet stedelijk gebied 2,7 per bungalow. Er komen vier kamers in de bed & breakfast, de verkeersgeneratie per kamer wordt ingeschat op 2,7 per dag wat bij een volledige bezetting neerkomt op 10,8, afgerond 11 verkeer bewegingen per dag. De Soemeersingel is een weg waar de maximum snelheid 60 kilometer per uur is. De weg is in 2018 volledig opgeknapt. De geringe verkeer aantrekkende werking van het initiatief is geen probleem voor de feitelijke ontsluitingssituatie.
h. eventueel extra benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd;
Alle parkeerplaatsen ten behoeve van de bed & breakfast worden op eigen terrein gerealiseerd. Op het aspect parkeren wordt in hoofdstuk 3 nader ingegaan.
i. er mag geen onevenredige aantasting plaatsvinden van de in het geding zijnde belangen, waaronder die van omwonenden en omliggende bedrijven;
Van een onevenredige aantasting van belangen van omliggende bedrijven en omwonenden zal geen sprake zijn. De bed & breakfast komt in een gebouw achter de bestaande woning op een afstand van 250 meter van de Soemeersingel. De woning die op de kortste afstand is gesitueerd ligt op circa 240 meter van de bed & breakfast. Op een afstand van 430 respectievelijk 480 meter zijn twee bedrijven gesitueerd. Op 430 meter ligt Cocoon interieur en ontwerp, een adviesbureau op het gebied van interieurinrichting. Op 480 meter ligt Jan van Cauwenberghe groenvoorzieningen. Gezien de grote afstand van de woningen en de bedrijven (en de aard van de bedrijven) zal van een onevenredige aantasting van de belangen van derden geen sprake zijn.
j. de bed & breakfastvoorziening mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van de landschappelijke en ecologische waarden;
Alle voorzieningen worden binnen bestaande bebouwing gesitueerd. Van aantasting van landschappelijke dan wel ecologische waarden zal geen sprake zijn.
k. de cultuurhistorische waarden mogen niet onevenredig worden aangetast.
Ten behoeve van de bed & breakfast wordt een bestaand gebouw verbouwd. Het initiatief is als vooroverleg voorgelegd aan de monumentencommissie. De monumentencommissie heeft hierop een voorlopig akkoord gegeven. Het definitieve initiatief wordt opnieuw aan de monumentencommissie voorgelegd. Op voorhand is het, gezien het voorlopig akkoord van de monumentencommissie, niet aannemelijk dat er cultuurhistorische waarden onevenredig worden aangetast.
2.3 Afwijken kleinschalig kamperen
Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in 3.5.1, 4.5.1 en 17.3.1, teneinde kleinschalig kamperen toe te staan, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
De minicamping wordt binnen de bestemming Wonen en Agrarisch met waarden gerealiseerd. Er wordt met dit initiatief afgeweken van de artikelen 4.5.1 en 17.3.1.
a. kleinschalig kamperen is niet toegestaan per plaatse van de aanduiding:
1. 'overige zone - Primag';
2. 'overige zone - Natuur Netwerk Brabant';
3. 'wetgevingzone - zoekgebied ecologische verbindingszone / watersystemen';
Het kleinschalig kamperen zal plaatsvinden achter de bestaande bebouwing. Dit deel van het perceel is niet gelegen in de zones zoals hiervoor onder punt 1, 2 en 3 genoemd. Hieronder een foto met de plek waar het kamperen gesitueerd zal worden.
b. kleinschalig kamperen is uitsluitend toegestaan op gronden gelegen:
1. op of direct aangrenzend aan een agrarisch bouwvlak;
2. binnen de bestemming 'Wonen' dan wel gronden die direct grenzen aan deze bestemming;
3. binnen de bestemming 'Recreatie', uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van recreatie - 7', dan wel de gronden die direct grenzen aan deze bestemming;
4. binnen de bestemming 'Sport', uitsluitend ten behoeve van een manege, dan wel de gronden die direct grenzen aan deze bestemming;
Het kleinschalig kamperen wordt deels binnen de bestemming ‘Wonen’ en deels op de gronden direct grenzend aan de bestemming ‘Wonen’
gerealiseerd. Op onderstaande uitsnede van de verbeelding wordt dit
gevisualiseerd. De sanitaire voorzieningen en een gemeenschappelijke ruimte worden in een bestaand bijgebouw bij de woning gesitueerd binnen de bestemming Wonen.
Een en ander met dien verstande dat:
c. bij de functie waarbij het kleinschalig kamperen wordt toegestaan, een bestaande (bedrijfs)woning aanwezig dient te zijn;
De bestaande woning Soemeersingel 107 te Helenaveen blijft als zodanig in gebruik.
d. slechts kampeermiddelen zijn toegestaan met een niet-permanent karakter (tenten, toercaravans e.d.);
Er zullen slechts kampeermiddelen met een niet-permanent karakter op de kampeervoorziening worden toegelaten. Het initiatief laat zich het beste omschrijven als natuurcamping zonder permanente kampeerplekken, de 25 beschikbare plekken zijn verdeeld over een gebied van ruim 3750m2, met een minimum van 100m2 per kampeerplek.
e. er kunnen per agrarisch bedrijf, recreatiebedrijf of woning maximaal 25 kampeerplaatsen worden toegestaan;
Er worden maximaal 25 niet permanenten kampeerplaatsen ingericht. De beoogde inrichting is vastgelegd op de Inrichtings/ landschappelijke inrichtingsplan, dd 18 juni 2019, deze is als bijlage is toegevoegd.
f. de kampeermiddelen mogen worden geplaatst binnen een zone van maximaal 100 m gerekend vanaf de grens van het agrarisch bouwvlak of de achter- of zijgevel van een burgerwoning;
De kampeermiddelen komen op een afstand van maximaal 100 meter van de bestaande burgerwoning te staan. De beoogde inrichting is vastgelegd op de Inrichtings/ landschappelijke inrichtingsplan, dd 18 juni 2019, deze is als bijlage is toegevoegd.
g. het benodigde terrein heeft een omvang van minimaal 0,5 ha; iedere kampeerplaats heeft een omvang van minimaal 100 m2; parkeergelegenheid dient beschikbaar te zijn op eigen terrein en toilet- en wasvoorzieningen dienen gerealiseerd te worden binnen bestaande gebouwen;
Het terrein heeft een oppervlakte van ruim 0,55 ha. Toilet- en wasvoorzieningen komen in de bestaande bebouwing. De kampeerplekken krijgen een oppervlakte van ruim 100 m2 en voor parkeren op eigen terrein wordt zorggedragen. Op het aspect parkeren wordt in hoofdstuk 3 nader ingegaan. De beoogde inrichting is vastgelegd op de Inrichtings/ landschappelijke inrichtingsplan, dd 18 juni 2019, deze is als bijlage is toegevoegd.
h. bij het plaatsen van de kampeermiddelen een minimale afstand van 50 m tot gebouwen en/of percelen van derden in acht genomen dient te worden;
Op een afstand van 50 meter van het plangebied bevinden zich geen gebouwen van derden. Het plangebied is circa 0,55 hectare groot. Het plangebied is circa 100 meter breed en circa 55 meter diep. Indien de minicamping op 50 meter van percelen van derden moet blijven is de realisatie van de minicamping niet mogelijk.
De omliggende percelen zijn in eigendom van Staatsbosbeheer en hebben een bestemming natuur. Bij het inrichten van de minicamping zal een zo groot mogelijke afstand tot de percelen van derden in acht genomen worden. Gezien de feitelijke situatie ter plaatste zal van overlast voor derden geen sprake zijn ook al komen de kampeermiddelen dichter dan 50 meter bij de naastgelegen percelen.
zie foto.
De voornemens zijnde kampeerplekken zullen daarmee niet tot overlast/
belemmeringen resulteren, de omliggende private percelen (woningen), bevinden zich op respectievelijke afstanden van 235m1 (soemeersingel 109) en 380m1 (soemeersingel 101). Staatsbosbeheer kan niet worden aangemerkt als ‘derde’ als bedoeld in het bestemmingsplan.
i. het kleinschalig kamperen kan uitsluitend worden toegestaan in het kampeerseizoen: vanaf 15 maart tot 31 oktober;
Het kamperen zal uitsluitend in de hiervoor genoemde periode plaatsvinden.
j. het mag niet leiden tot extra belemmeringen voor de bedrijfsontwikkelingen van de omliggende agrarische bedrijven, voortvloeiende uit de milieu- en dierenwelzijnswetgeving;
In de directe nabijheid van het plangebied (1,5 kilometer) bevinden zich geen agrarische bedrijven. Van belemmeringen voor bedrijfsontwikkelingen van agrarische bedrijven zal geen sprake zijn.
k. er dient te worden voorzien in een zorgvuldige landschappelijke inpassing (met voor het landschap kenmerkende soorten), op basis van een door de gemeente goedgekeurd erfbeplantingsplan. Hierbij wordt getoetst aan de gemeentelijke investeringsregeling ruimtelijke kwaliteit zoals weergegeven in bijlage 4 'Beleidskader kwaliteitsverbetering landschap', inclusief later vastgestelde aanvullingen dan wel het kader dat volgend op voornoemd kader wordt vastgesteld, waarbij voornoemd kader is komen te vervallen;
De minicamping zal conform het bij deze onderbouwing gevoegde landschap/
inrichtingstekening, landschappelijk worden ingepast.
l. permanente bewoning of huisvesting van arbeidsmigranten is niet toegestaan;
Van permanente bewoning of huisvesting arbeidsmigranten zal geen sprake zijn.
m. ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - groenblauwe mantel' gaat de wijziging gepaard met een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap of cultuurhistorie of van extensieve recreatieve mogelijkheden van het plangebied, waarbij wordt getoetst aan het kwaliteitskader zoals dat geldt op het tijdstip van ontvangst van de ontvankelijke aanvraag.
Het bij deze onderbouwing gevoegde erfbeplantingsplan versterkt de aanwezige natuur- en landschappelijke waarden. Op het perceel Soemeersingel 107 zal voorts een voorziening worden getroffen om regenwater op te vangen en te infiltreren in de bodem. Met deze laatste voorziening worden zowel de bodem- als de waterkwaliteit verbeterd.
n. de waarden die voorkomen ter plaatse van de in 31.11.1 vermelde gebiedsaanduidingen mogen niet onevenredig worden aangetast.
Het plangebied is gelegen in de wetgevingszones zoals bedoeld in artikel 31.11.1, lid d en e. Lid d luidt: Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone -
bestemd voor het behoud en bescherming van de cultuurhistorische waarden.
Door het plaatsen van tijdelijke parkeermiddelen ten behoeve van een minicamping worden de cultuurhistorische waarden niet aangetast.
De sanitaire voorzieningen en een gemeenschappelijke ruimte komen in een bestaand bijgebouw. De verbouwing van dit bijgebouw ten dienste van de minicamping (en de bed & breakfast) wordt voorgelegd aan de monumentencommissie. Indien de monumentencommissie instemt met het initiatief is aangetoond dat van een onevenredige aantasting geen sprake is.
Lid e luidt: Ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingzone - omgevingsvergunning groenblauwe mantel' zijn de gronden mede bestemd voor het behoud en bescherming van de watersystemen en de ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken.
Het terrein is nu in gebruik als weiland achter de woonbestemming van Soemeersingel 107 te Helenaveen. Door het enkele maanden per jaar toestaan dat er kampeermiddelen ten dienste van een minicamping worden geplaatst komt het behoud en de bescherming van de in lid e genoemde waarden niet in het geding. De permanente voorzieningen (sanitair en gemeenschappelijke ruimte) komen in een bestaand gebouw, deze hebben ook geen invloed op de te beschermen waarden. Het bij deze onderbouwing gevoegde erfbeplantingsplan houdt rekening met de aanwezige landschappelijke waarden. Voorts wordt er een voorziening getroffen voor hemelwater die zorgt voor berging van hemelwater en infiltratie in de bodem. Hiermee wordt een bijdrage geleverd aan het behoud en bescherming van de aanwezige watersystemen.
Hoofdstuk 3 Planologisch relevante aspecten
3.1 Inrichting mini-camping en bed & breakfast
De initiatiefnemer is voornemens om direct grenzend aan de woonbestemming en deels binnen de woonbestemming een minicamping met maximaal 25 standplaatsen en in een bijgebouw bij de woning een bed & breakfast met vier slaapkamers te realiseren. De minicamping zal gedurende het kampeerseizoen van half maart tot en met oktober in bedrijf zijn. De standplaatsen (natuurcamping geen vaste plekken) hebben een minimum oppervlak van 100 m2. De sanitaire voorzieningen zullen in een aanwezige bijgebouw binnen de woonbestemming gerealiseerd worden. De voorzieningen worden op de begane grond gerealiseerd evenals een gemeenschappelijke ruimte die tevens gebruikt kan worden door de gasten van de bed & breakfast.
De bed & breakfast wordt op de etage van het bijgebouw gesitueerd in de vorm van vier kamers met elk een natte cel. Het betreft vier tweepersoons slaapkamers.
De minicamping zal landschappelijk worden ingepast conform bij deze onderbouwing gevoegd erfbeplantings/ inrichtingsplan.
Binnen de woonbestemming wordt een bijgebouw verbouwd. Op de begane grond worden de sanitaire voorzieningen voor de mincamping en de gemeenschappelijke ruimte voor zowel de minicamping als de bed & breakfast gerealiseerd. Op de etage vier slaapkamers voor de bed & breakfast. De verbouwing zal worden voorgelegd aan de monumentencommissie teneinde aan te tonen dat de cultuurhistorische waarden van het beschermd dorpsgezicht niet onaanvaardbaar worden aangetast. Het conceptplan is reeds met de commissie besproken en akkoord bevonden.
3.2 Verkeer en parkeren Verkeer
De realisatie van een minicamping en een bed & breakfast op het perceel Soemeersingel 107 te Helenaveen zal voor extra verkeersbewegingen zorgen. De verkeersgeneratie voor een minicamping is volgens de kencijfers van het CROW 0,4 per standplaats. Bij een volledige bezetting zullen er circa 0,4 * 25 extra verkeersbewegingen per dag plaatsvinden. Dit betekent een toename van 10 verkeersbewegingen per dag. Zoals hiervoor reeds opgemerkt zal de bed &
breakfast zorgen voor 11 verkeersbewegingen per dag. In totaal zal de Soemeersingel 21 verkeersbewegingen per dag extra te verwerken krijgen. De vervoersbewegingen zullen verspreid over de dag en avond plaatsvinden afhankelijk van de dagbesteding van de gasten. De Soemeersingel is een goed onderhouden weg tussen Griendtsveen en Helenaveen. De toename van 21 verkeersbewegingen per dag is voor deze weg geen probleem.
Parkeren
Het parkeren zal volledig op eigen terrein plaatsvinden. De auto’s kunnen via de ontsluiting van het perceel aan de Soemeersingel het terrein van de minicamping en de bed & breakfast bereiken. Het volledige perceel is dermate groot dat de auto’s er kunnen parkeren en manoeuvreren. De auto’s zullen het perceel dan ook weer via dezelfde route verlaten.
De parkeernorm voor een camping is op basis van de Nota parkeernormen 2013 van de gemeente Deurne, 1,2 parkeerplaats per standplaats. Voor een bed &
breakfast zijn geen parkeernormen opgenomen. De bed & breakfast heeft 4 tweepersoons kamers. Het is aannemelijk dat de parkeernorm 1 parkeerplaats per kamer is. In totaal moeten er dan 4 + (1,2 * 25) = 34 parkeerplaatsen worden gerealiseerd.
In principe is bij elke kampeerplaats van 100m2, 1 parkeerplaats mogelijk.
Aanvullend word aan de zuidzijde van de minicamping een separate parkeerplaats gecreëerd voor 20 parkeerplaatsen. Met deze aanvulling wordt ruimschoots voldaan aan het benodigde aantal parkeerplaatsen op eigen terrein.
Conclusie verkeer en parkeren
Gezien het geringe aantal verkeersbewegingen, de gespreide tijden waarop deze zullen plaatsvinden, het parkeren op eigen terrein en het feit dat alle manoeuvres op het terrein van initiatiefnemer kan plaatsvinden, is er op basis van verkeer en parkeren geen aanleiding om af te zien van het verlenen van een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan.
3.3 Geluid
Artikel 25.4.3 aanhef en onder e luidt: het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omgevingsvergunning, gehoord de gemeentelijke monumentencommissie, afwijken van het bepaalde in 25.2 onder c, teneinde de bestaande gevelindeling te veranderen, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: e. voldaan wordt aan de eisen ingevolge de Wet geluidhinder danwel hogere grenswaarde.
Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient er, op basis van de Wet geluidhinder (Wgh), onderzocht te worden of er sprake is van geluidsoverlast, in het bijzonder in verband met verkeer of bedrijven ten opzichte van geluidsgevoelige objecten. De onderhavige ontwikkeling maakt geen nieuwe geluidsgevoelige bestemming mogelijk, de Wgh is niet van toepassing op de te realiseren minicamping en bed &
breakfast. Website Infomil meldt hierover: Hotels, recreatiewoningen en kantoren zijn niet geluidsgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder. Zie onder andere ABRvS 30 mei 2000, nr. 199901166/1,Geluid, september 2000 waarin wordt gesteld dat vakantiewoningen die naar hun aard niet bestemd zijn voor bewoning in de zin van de Wet geluidhinder doch voor recreatief verblijf niet bij de besluitvorming hoeven te worden betrokken.
Artikel 25 stelt regels voor het beschermd dorpsgezicht. Artikel 25.4.3 geeft regels met betrekking tot het veranderen van een gevelindeling. Dit mag in afwijking van artikel 25.2 onder c. Artikel 25.2, lid c betreft vervangende herbouw. Hiervan is in casu geen sprake.
Nu de twee beoogde functies geen geluidsgevoelige objecten zijn in het kader van de Wgh en artikel 25.4.3 niet toeziet op de verbouw maar op de herbouw van gebouwen staat dit artikel onderhavig initiatief niet in de weg.
Hoofdstuk 4 Conclusies
4.1 Probleemstelling
Het doel van deze ruimtelijke onderbouwing is te komen tot een omgevingsvergunning voor de activiteit afwijken van het bestemmingsplan ten behoeve van de realisatie van een minicamping en een bed & breakfast op het perceel Soemeersingel 107 te Helenaveen. De omgevingsvergunning is noodzakelijk omdat de aanvraag niet past binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan. De volgende strijdigheden met het bestemmingsplan zijn geconstateerd:
• artikel 4 (agrarisch met waarden) maakt een minicamping noch een bed &
breakfast mogelijk.
• artikel 17 (wonen) maakt een minicamping noch een bed & breakfast mogelijk.
4.2 Voorwaarden
Op basis van artikel 32.3 van de regels behorende bij het bestemmingsplan juncto artikel 2.12, lid 1, sub a onder 1 van de Wabo kan onder de daar genoemde voorwaarden a. tot en met k. een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan worden verleend ten behoeve van een bed & breakfast.
Op basis van van artikel 32.4 van de regels behorende bij het bestemmingsplan juncto artikel 2.12, lid 1, sub a onder 1 van de Wabo kan onder de daar genoemde voorwaarden a. tot en met n. een omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan worden verleend ten behoeve van een minicamping.
In hoofdstuk 2 is onderbouwd dat het initiatief aan de voorwaarden zoals opgenomen in de artikelen 32.3 en 32.4 van de planregels voldoet. Voorts wordt voldaan aan de parkeernormen zoals opgenomen in de Nota parkeernormen 2013 van de gemeente Deurne.
4.3 Conclusie
Ons inziens wordt aan alle voorwaarden zoals door de gemeenteraad van Deurne gesteld in de artikelen 32.3 en 32.4 van de regels van het ter plaatste geldende bestemmingsplan Derde herziening bestemmingsplan Buitengebied Deurne kan worden voldaan. Uit de toetsing van het initiatief aan beleidsdocumenten en aan de impact op ruimtelijk relevante aspecten kan worden geconcludeerd dat een omgevingsvergunning voor onderhavig initiatief niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en derhalve kan worden verleend.
