Raadsvoorstel
Raadsnummer: 2016-034 Registratiekenmerk: 740450 Onderwerp: Startersleningen en Volkshuisvestingsfonds
Korte inhoud: Het college heeft prestatieafspraken gemaakt met de WSN, De Alliantie en de HuurdersOrganisatie Nijkerk en separaat met De Goede Woning. In deze prestatieafspraken zijn afspraken gemaakt over de `instrumentenmix’ die gemeente en corporaties inzetten om de doelstellingen uit de Woonvisie te realiseren. Het college wil toch de regeling starterslening voortzetten en stelt voor deze enigszins te wijzigen. Een volkshuisvestingsfonds wordt op dit moment niet wenselijk en noodzakelijk geacht.
Datum B&W: 6 juni 2016 Portefeuillehouder: W. Van Veelen
Voorstel
De regeling starterslening Nijkerk te wijzigen met de volgende uitgangspunten:
- maximale kosten verkrijgen woning € 200.000,-;
- hoogte starterslening maximaal € 25.000,-;
- de starterslening alleen beschikbaar te maken voor huishoudens met een bruto inkomen tot en met € 38.500,-.
Toelichting:
Op 24 september 2015 heeft de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld op basis waarvan de corporaties een bod moeten uitbrengen. Tijdens deze raadsvergadering heeft de gemeenteraad unaniem een motie vastgesteld, waarin het college verzocht wordt om in overleg met de betrokken partners te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om te komen tot een aangepaste startersregeling waarbij het budget ingezet wordt op het bevorderen van doorstroming en het voorkomen van nieuwe gevallen van scheefwonen. De raad heeft gevraagd om met een voorstel te komen met een instrumentenmix om de beschikbaarheid van sociale huurwoningen te vergroten. Hierbij moet in ieder geval een aangepaste starterslening en een
volkshuisvestingsfonds afgewogen worden.
Inleiding
Het afgelopen jaar hebben wij verkend welke instrumenten ingezet kunnen worden teneinde de opgaven in de Woonvisie te realiseren. Hierover is overleg gevoerd met de WSN, De Alliantie en HuurdersOrganisatie Nijkerk als onderdeel van de te maken prestatieafspraken. Inmiddels hebben wij prestatieafspraken gemaakt met de WSN, De Alliantie en de Huurdersvereniging Nijkerk, waarin is vastgelegd wie wat doet om de beschikbaarheid van de sociale huurwoningvoorraad te vergroten. Met de Goede Woning is afgesproken geen uitgebreide prestatieafspraken te maken, maar een schriftelijke reactie te geven op hun bod. Mooiland is de kleinste corporatie in Nijkerk met 40 woningen in Hoevelaken. Het college heeft van Mooiland een activiteitenoverzicht gekregen, waarbij ze hebben aangegeven geen formele prestatieafspraken conform de nieuwe woningwet willen maken, aangezien Hoevelaken voor hen beheersgebied is. De prestatieafspraken met de WSN, De Alliantie en de HuurdersOrganisatie Nijkerk, het bod en de bevestiging aan De Goede Woning zijn als bijlage 1.
bijgevoegd.
Instrumentenmix beschikbaarheid sociale huurwoningen
In 2015 is bij het opstellen van de Woonvisie uitgegaan van een percentage van 36% “goedkoop scheefwonen”, dat wil zeggen dat mensen met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning wonen en dat deze woningen
dus niet beschikbaar zijn voor de huishoudens met een laag inkomen. Inmiddels blijkt dat het percentage scheefwonen bij de WSN rond de 20% en bij de Alliantie rond de 10% bedraagt. Hierdoor is de beschikbare kernvoorraad groter dan waar in de Woonvisie vanuit was gegaan. In de gemaakte prestatieafspraken met de WSN en De Alliantie is uitgegaan van de nieuwe berekening van de beschikbare kernvoorraad. Hierbij is de berekeningsmethode uit de Woonvisie gebruikt.
Het verschil tussen het beschikbare aanbod en de vraag is opgenomen in onderstaande tabel.
In de eerste kolom is aangegeven hoe groot de benodigde kernvoorraad aan sociale huurwoningen is in 2020, op basis van bevolkingsprognoses. Voor de behoefte aan sociale huurwoningen is gerekend met een laag en een hoog scenario. In de tweede kolom is de beschikbare kernvoorraad berekend op basis van de aanname dat 36% scheef woont (Woonvisie). In de derde kolom is de beschikbare kernvoorraad berekend op basis van de recente inzichten dat bij de WSN 20% scheef woont en bij De Alliantie 10% (Prestatieafspraken 2016).
Vervolgens is in de vierde kolom aangegeven wat het verschil is tussen de behoefte en de beschikbare kernvoorraad conform de Woonvisie en is in de vijfde kolom het verschil berekend tussen de behoefte en de beschikbare kernvoorraad conform de Prestatieafspraken 2016.
Behoefte
2020
Beschikbare kernvoorraad 2014 (Woonvisie)
Omvang kernvoorraad
2015
Beschikbare kernvoorraad 2015 (prestatieafspraken)
Verschil behoefte en beschikbare voorraad 2014 (Woonvisie)
Verschil behoefte en beschikbare voorraad 2015 (prestatieafspraken)
Nijkerk 2.292 / 2.475 1.748 2.710 2.168 -544 / -727 -124 / -307
Nijkerkerveen 283 / 305 186 290 195 -97 / -119 -88 / -110
Hoevelaken 565 / 610 362 571 506 -203 / -248 -59 / -104
Totaal 3.140 / 3.390 2.296 3.571 2.869 -844 / -1.094 -271 / -521
Doordat de beschikbare kernvoorraad door de lagere scheefheid is vergroot, is de opgave voor vergroten van de beschikbare kernvoorraad benodigd in 2020 kleiner geworden. WSN, De Alliantie, Huurdersvereniging Nijkerk en het college zijn met elkaar overeengekomen dat een zekere mate van “goedkoop scheefwonen”
acceptabel is, vanuit klantperspectief omdat middeninkomens onvoldoende alternatieven hebben en vanuit leefbaarheidsdoelstellingen om inkomensdifferentiatie in buurten en wijken te bewerkstelligen.
Concreet is afgesproken een verdere daling na te streven door in voorkomende gevallen instrumenten in te zetten, die gericht zijn op “verleiding”. De corporaties maken niet (langer) gebruik van de wettelijke mogelijkheid om inkomens met een hoger inkomen een hoger huurstijging door te rekenen. Wel wordt geprobeerd om door middel van “verleiding”, huishoudens te stimuleren om naar een meer passende woning te verhuizen. De volgende instrumenten worden hiervoor ingezet:
- vernieuwde starterslening door de gemeente;
- Koopgarant en de startersrenteregeling door de WSN;
- starterslening door De Alliantie.
Door deze financiële regelingen wordt het voor starters op de koopwoningmarkt, zijnde echte starters op de woningmarkt en doorstromers uit een sociale huurwoning, gemakkelijker om een (goedkope) koopwoning te bemachtigen. Belangrijk is dat voldoende goedkope koop op de verschillende woningbouwlocaties
geprogrammeerd en gerealiseerd wordt. Hierdoor wordt de druk op de sociale huurwoningmarkt verkleind.
Een andere belangrijke knop waar aan gedraaid kan worden om de beschikbaarheid van de kernvoorraad te vergroten is het uitbreiden van de kernvoorraad. Ook hierover zijn afspraken gemaakt me de WSN en de Alliantie. In deze discussie is uitgebreid stil gestaan bij de grondprijzen en zijn de mogelijkheden van een volkshuisvestingsfonds verkend.
Vernieuwde Starterslening
De WSN, De Alliantie en de HuurdersOrganisatie Nijkerk hebben in hun bod gevraagd om het handhaven van de regeling starterslening door de gemeente. Het college heeft gekeken op welke manier de starterslening zo veel mogelijk bijdraagt aan de doorstroming vanuit sociale huurwoningen. Daarnaast heeft het college ervoor gekozen om de lening ook nog steeds mogelijk te maken voor starters op de woningmarkt, aangezien zij anders ook aangewezen waren op een sociale huurwoning.
Doorstromers zijn huishoudens met een middeninkomen die nu in een sociale huurwoning wonen.
Middeninkomens hebben een inkomen tussen de € 34.000,- en € 43.000,-. Deze middeninkomens hebben het lastig op de huur- en koopwoningmarkt. Volgens het NIBUD hebben huishoudens met een inkomen van € 34.000,- ongeveer € 595,- per maand beschikbaar voor huur of een hypotheek. Deze groep komt echter vanwege rijksregelgeving niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning van de corporaties (huur tot € 710), maar zal een huurwoning in de vrije markt of een koopwoningen moeten bemachtigen. Op dit moment is de rente laag. Huishoudens met een inkomen van € 34.000,- kunnen een hypotheek afsluiten van € 160.000- 170.000,-. In de gemeente Nijkerk zijn voor deze prijs alleen appartementen te koop. Huishoudens met een inkomen van € 43.000 kunnen een hypotheek afsluiten van € 190.000 – 220.000,-. In deze categorie zijn naast appartementen ook tussenwoningen te koop.
Het college stelt voor om door te gaan met de startersregeling, maar deze specifiek in te zetten voor dat deel van de middeninkomens die moeite hebben om zonder starterslening een woning te bemachtigen. Als grens is een inkomen van € 38.500,- gesteld. Overigens was het bij de oude regeling ook al zo dat een starterslening alleen verstrekt werd als mensen het echt nodig hadden en niet via een reguliere hypotheek de woning konden kopen.
Het college stelt ook voor de hoogte van de lening naar beneden bij te stellen tot € 25.000,-. Met deze lening bovenop de gewone hypotheek moet het mogelijk zijn een woning te kopen. Bovendien is het hierdoor mogelijk om meer leningen te verstrekken van het beschikbare budget. Een overzicht van de stand van zaken met betrekking tot het budget is opgenomen in bijlage 2.
Voorwaarden Huidige regeling Voorstel nieuwe regeling
Totale kosten verkrijgen woning (koopprijs
woning, makelaar, notariskosten) € 220.000,- € 200.000,-
Maximaal leenbedrag € 40.000,- € 25.000,-
Bruto Huishoudinkomen tot en met Geen € 38.500,-
Huishoudens komen alleen in aanmerking voor een starterslening als één van de gezinsleden langer dan een jaar in Nijkerk woont of werkt.
X X
Huishoudens komen alleen in aanmerking voor een starterslening als ze voor de eerste keer in hun leven een koopwoning kopen.
X X
Huishoudens komen niet in aanmerking voor de starterslening als ze hun bestaande huurwoning van de corporatie kopen.
X X
Verkopers van de woning (particulieren of projectontwikkelaars) betalen mee aan de starterslening
X X
Overigens worden per 1 januari 2017 de financiële voorwaarden door SVN voor de Starterslening aangepast als gevolg van landelijke afspraken. Nu is het nog mogelijk om bij een starterslening de eerste jaren niet af te lossen. Aangezien bij nieuwe af te sluiten hypotheken dit wel verplicht is (annuïteitenhypotheek) gaat dat ook voor de Starterslening gelden.
Volkshuisvestingsfonds en grondprijzenbeleid
Een volkshuisvestingsfonds en grondprijzenbeleid zijn instrumenten die een gemeente kan inzetten om ervoor te zorgen dat er meer sociale huurwoningen in een gemeente gerealiseerd worden.
Er zijn gemeenten met een volkshuisvestingsfonds van waaruit subsidies worden verstrekt aan corporaties of ontwikkelaars om op woningbouwlocaties sociale huurwoningen te realiseren. Voorheen hebben veel
gemeenten een dergelijk fonds gevuld met de opbrengst van de verkoop van het gemeentelijk woning bedrijf.
Maar meestal wordt aan een volkshuisvestingsfonds ook gekoppeld het systeem van verevening van sociale
huurwoningen tussen locaties. Ontwikkelaars kopen het tekort aan sociale huurwoningen af met een financiële bijdrage aan het fonds. Vanuit dat fonds worden op andere locaties meer sociale huurwoningen gebouwd. Het volkshuisvestingsfonds lijkt daarmee op het Fonds Bovenwijkse Voorzieningen. Een volkshuisvestingsfonds kan georganiseerd worden door in een structuurvisie het Volkshuisvestingsfonds, een percentage sociale
huurwoningen op nieuwbouwlocaties en het principe van verevenen op te nemen. Vervolgens kan in een verordening opgenomen worden hoe hoog de afdracht is aan het fonds, in relatie tot het gerealiseerde
programma. Er is alleen afdracht aan het fonds als er te weinig sociale huur gerealiseerd wordt en de afdracht hangt af van te realiseren programma. Wordt er in plaats van sociale huur, sociale koop gerealiseerd dan leidt dit tot een lagere afdracht dan wanneer er in plaats van sociale huur dure koop gerealiseerd wordt. Middels het bestemmingsplan en een exploitatieplan of anterieure overeenkomsten kan afdracht aan het fonds zeker gesteld worden.
Het systeem van verevenen leidt ertoe dat vanuit elke locatie geïnvesteerd wordt in sociale woningbouw, hetzij op de eigen locatie hetzij op een vereveningslocatie. Er kunnen redenen zijn om op locaties geen sociale huur te realiseren vanwege:
de omvang van de locatie. Bij kleine bouwplannen is de omvang van de te realiseren sociale huur te klein om het rendabel te ontwikkelen en te beheren;
specifiek stedenbouwkundig programma;
grondexploitatie. Een locatie kan veel locatie specifieke kosten hebben waardoor een vrije sectorprogramma noodzakelijk om op een neutrale grondexploitatie uit te komen.
In de praktijk wordt weinig met een dergelijk verevenend volkshuisvestingsfonds gewerkt. De meeste
gemeenten kiezen ervoor om financiële afspraken en afspraken over het woningbouwprogramma vast te leggen in anterieure overeenkomsten. In de anterieure overeenkomsten wordt maatwerk per locatie geleverd, en zijn afspraken over het woningbouwprogramma een integraal onderdeel. Als nadelen van het
volkshuisvestingsfonds worden genoemd:
het organiseren van een fonds (structuurvisie, verordening, handhaving) vraagt veel ambtelijke inzet maar heeft weinig concrete resultaten, vanwege het geringe aantal locaties dat hier gebruik van maakt.
Er zijn gemeenten waar wel locaties afdragen, maar waar nog geen locaties zijn waar extra sociale woningbouw gerealiseerd wordt. Vanwege financiële crisis en extra regels voor corporaties zijn er regio’s/gemeenten waar corporaties bijna niet investeren.
Bij negatieve grondexploitaties kan een afdracht aan een fonds niet plaatsvinden.
Het feit dat verevening mogelijk is, kan ertoe leiden dat ontwikkelaars te gemakkelijk kiezen voor afkoop van het te realiseren percentage sociale huurwoningen.
Huidige praktijk Nijkerk
In Nijkerk is tot nu toe ingezet op het sluiten van anterieure overeenkomsten, waarin afspraken over het
woningbouwpgrogramma zijn opgenomen. De gemeente geeft bij elke locatie een woningbouwprogramma mee waarin een percentage sociale huur is opgenomen. Bij sommige locaties was sociale huur niet mogelijk omdat de ontwikkelaar niet tot overeenstemming kwam met een corporatie. Daardoor zijn er op bepaalde locaties meer woningen in de sociale koop gerealiseerd. Ook zonder structuurvisie is het percentage sociale huur afdwingbaar in een exploitatieplan. Er is in Nijkerk nog geen exploitatieplan vastgesteld. Voor Doornsteeg fase 1a is een ontwerp exploitatieplan opgesteld en in procedure gebracht. Maar omdat voordat het exploitatieplan werd vastgesteld, alle anterieure overeenkomsten met betrokken ontwikkelaars zijn gesloten was vaststelling van het exploitatieplan niet meer noodzakelijk.
Het college heeft in de prestatieafspraken met WSN, De Alliantie en de HuurdersOrganisatie Nijkerk
afgesproken om ernaar te streven om bij nieuwe plannen sociale huur door de corporaties te laten ontwikkelen.
Daarnaast zijn in de prestatieafspraken aanvullende afspraken gemaakt over grondprijzen van sociale huurwoningen. In de Nota Grondprijsbeleid 2016 is opgenomen dat een kavel voor de bouw van een sociale huurwoning een grondprijs heeft van € 25.000,- excl BTW. In de prestatieafspraken 2016 is afgesproken dat voor de 30 sociale huurwoningen die de WSN realiseert als gevolg van de verhoogde taakstelling statushouders een grondprijs geldt van € 22.500,- excl BTW.
Met het maken van goede afspraken met ontwikkelaars in anterieure overeenkomsten, het eventueel afdwingen van afspraken middels een op te stellen exploitatieplan, het goed betrekken van corporaties bij de ontwikkeling van deze locaties en het grondprijzenbeleid denkt het college een goede werkwijze en voldoende instrumenten in te zetten om voldoende sociale huurwoningen te realiseren in Nijkerk. Vanwege de nadelen van een
volkshuisvestingsfonds, wordt dit instrument niet ingezet.
Overig
In aanvulling hierop hebben we met de corporaties afgesproken dat ze efficiënter gebruik gaan maken van de woningvoorraad, door ouderen woningen aan te bieden, die specifiek bij hun levensfase hoort. De corporatie geven nog specifiek aan welke maatregelen zij nemen. Hiermee wordt (gedeeltelijk) voldaan aan de motie, die door de Christenunie en PROgressief 21, is ingediend bij de raadsbehandeling van de regionale
woonruimteverdeling, waarin het college opgeroepen wordt om de woonpositie van de ouderen in kaart te brengen. In de motie wordt het college ook opgeroepen om de positie van de ouderen nadrukkelijk mee te nemen bij de in 2017 geplande evaluatie van het regionale woonruimteverdelingssysteem.
Beoogd effect
Het realiseren van de doelstellingen uit de Woonvisie 2015.
Argumenten
1. De corporaties hebben expliciet gevraagd om het voorzetten van de regeling starterslening om een positieve bijdrage te leveren aan het vergroten van de beschikbaarheid van de kernvoorraad.
2. Het deel van de middeninkomens met een inkomen onder de € 38.500,- heeft het nog steeds moeilijk om een koopwoning in Nijkerk te bemachtigen.
3. Met de wijzigingsvoorstellen voor de starterslening is de regeling toegespitst op de groep die het nodig heeft en vanwege de verlaging van de maximale lening kunnen meer mensen van de regeling gebruik maken.
Kanttekeningen
1. Het beschikbare budget is toereikend voor minimaal 11 startersleningen.
Communicatie
Nadat de gewijzigde regeling starterslening Nijkerk door het college is vastgesteld zal een actuele folder op de website geplaatst worden en zal een persbericht uitgaan, waarin vermeld wordt dat de regeling weer open staat en wat de nieuwe voorwaarden zijn.
Uitvoering
Het college zal het besluit van de raad verwerken in een gewijzigde regeling starterslening Nijkerk.
Burgemeester en wethouders van Nijkerk,
de secretaris, de burgemeester,
de heer G. van Beek de heer mr. drs. G.D. Renkema
RAADSBESLUIT Nummer: 2016-034
De raad van de gemeente Nijkerk;
gelezen het collegevoorstel van 6 juni 2016;
b e s l u i t :
De Regeling starterslening Nijkerk te wijzigen met de volgende uitgangspunten - totale kosten verkrijgen woning € 200.000,-;
- hoogte starterslening maximaal € 25.000,-;
- de starterslening alleen beschikbaar te maken voor huishoudens met een bruto inkomen tot en met € 38.500,-.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Nijkerk
d.d. 22 september 2016,
griffier, de voorzitter,
mevrouw A.G. VERHOEF-FRANKEN de heer mr. drs. G.D. RENKEMA
