M M E E M M O O
AAN : Commissie Ruimte
VAN : Robert van den Einde (Interne Dienstverlening) en Roelant Derijck (Ruimtelijke Ontwikkeling)
DATUM : 03-12-2013
BETREFT : beantwoording vragen zoals vermeld op de lijst van toezeggingen aan de commissie Ruimte van september 2013.
Uit de vergadering van 11-09-2012 is de volgende toezegging voortgekomen:
“De commissie Ruimte wordt geïnformeerd over de kostenopbouw bij het opstellen van bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten.”
Sinds 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna Wro) in werking getreden.
Afd. 6.4 van deze wet gaat o.a. over:
1. dwingend kostenverhaal;
2. verevening/verdeling van deze kosten over de verschillende eigenaren van het plangebied;
3. het dwingend stellen van faserings- en locatie-eisen.
Deze memo gaat het kostenverhaal (ad. 1), de projecten waarbij dit aan de orde kan zijn, wanneer dwingend kostenverhaal aan de orde is, welke kosten daarbij dwingend verhaald moeten worden en de wijze waarop de gemeente Asten dat doet.
Actief grondbeleid1
Bij actief grondbeleid is kostenverhaal niet aan de orde. Bij uitvoeringsprojecten onder actief
grondbeleid verwerft de gemeente zelf de benodigde gronden, maakt deze gronden (planologisch en technisch) bouwrijp om tenslotte als bouwkavels te verkopen.
Bij vaststelling van de planologische maatregel, meestal een bestemmingsplan dient de gemeente het kostenverhaal te verzekeren ofwel de economische uitvoerbaarheid te motiveren. Een grondexploitatie waaruit blijkt dat de opbrengsten de kosten overstijgen is daarbij voldoende. Een exploitatieplan of een anterieure overeenkomst is dus niet aan de orde bij een project onder volledig actief grondbeleid.
(Als grondeigenaren zich positief beroepen op zelfrealisatie bij een beoogde onteigening wordt het plan deels faciliterend en speelt kostenverhaal wel een rol.)
Voorbeeldprojecten zijn Loverbosch, Heusden-Oost en bedrijventerrein De Stegen.
Faciliterend grondbeleid2
Bij faciliterend grondbeleid speelt kostenverhaal wel aan de orde. Bij faciliterend grondbeleid beperkt de gemeente zich tot het wel of niet planologische medewerking verlenen op verzoek van een
initiatiefnemer. De gemeente Asten tracht het kostenverhaal steeds anderszins te verzekeren3 middels een anterieure overeenkomst in plaats van het vaststellen van een exploitatieplan. Indien de
gemeente anterieur geen overeenstemming bereikt met de verzoeker zal in principe geen planologische medewerking worden verleend4.
1 Het actief grondbeleid is vastgelegd hoofdstuk 3 van de Nota grondbeleid 2010-2013.
https://www.asten.nl/fileadmin/files/asten/bijlagen/Beleidsstukken_en_extra_info/Nota_grondbeleid_2010-2013_1_.pdf
2 Het faciliterend grondbeleid is vastgelegd hoofdstuk 4 van de Nota grondbeleid 2010-2013.
3 Wat “anderszins verzekerd” is, is toegelicht in § 4.3 van de Nota grondbeleid 2010-2013.
4 Dit is een kader dat de raad heeft gesteld in hoofdstuk 4 van de Nota grondbeleid 2010-2013.
-2- Wanneer is er sprake van dwingend kostenverhaal
De gemeente moet kosten verhalen als er een bouwplan5 planologisch mogelijk gemaakt wordt middels:
1. een bestemmingsplan of;
2. een wijzigingsplan of;
3. een omgevingsvergunning (OV) zoals bedoeld in art. 2.12, eerste lid, onder a, onder 3 van de Wet algemene bepalingen (Wabo). (Deze maatregel is te vergelijken met de vervallen art 19-
vrijstelling uit de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en het vervallen projectbesluit uit de Wro.)
Als er sprake is van dwingend kostenverhaal dient de gemeente bij vaststelling van de planologische maatregel gelijktijdig een exploitatieplan vast te stellen waaruit de economische uitvoerbaarheid van de planologische maatregel blijkt. Ook kan de gemeente gelijktijdig besluiten geen exploitatieplan vast te stellen omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd6. Dit kan bijvoorbeeld door het sluiten van een anterieure overeenkomst. Binnen de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling wordt gewerkt met een model anterieure overeenkomst die steeds geactualiseerd wordt.
De volgende kosten die de gemeente moet verhalen zijn limitatief opgesomd in het Besluit ruimtelijke ordening:
Inbrengwaardenkosten:
Inbrengwaarde grond 6.2.3.a
Inbrengwaarde/opstallen 6.2.3.b
Inbrengwaarde/vrijmaken 6.2.3.c
Inbrengwaarde/sloop 6.2.3.d
Onderzoekskosten:
Onderzoekskosten (risicoanalyse planschade) 6.2.4.a Kosten bouw- en woonrijpmaken:
Bodemsanering en grondwerken 6.2.4.b
Aanleg nutsvoorzieningen 6.2.4.c / 6.2.5.a
Aanleg riolering 6.2.4.c / 6.2.5.b
Aanleg wegen e.d. 6.2.4.c / 6.2.5.c
Aanleg OV infra 6.2.4.c / 6.2.5.d
Aanleg groen 6.2.4.c / 6.2.5.e
Openbare verlichting 6.2.4.c / 6.2.5.f
Straatmeubilair 6.2.4.c / 6.2.5.g
Gebouwde parkeervoorzieningen 6.2.4.c / 6.2.5.h
Maatregelen 6.2.4.d
Kosten buiten exploitatiegebied 6.2.4.e / 6.2.5.a Kosten voor toekomstige locaties 6.2.4.f
Overige kosten:
VTU (percentage van 6.2.4 a t/m f) 6.2.4.g micro aftopping7 Opstellen ruimtelijke plannen 6.2.4.h micro aftopping
Ontwerpcompetities 6.2.4.i micro aftopping
Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.j micro aftopping
Tijdelijk beheer 6.2.4.k
Raming planschade 6.2.4.l
Niet terugvorderbare belasting 6.2.4.m
Rente 6.2.4.n
Uitgangspunt van de Wro is dat de gemeente bij planologische maatregelen onder facilitair grondbeleid regie voert zonder zelf ondernemend deel te nemen. De gemeente faciliteert veel, zij maakt het ruimtelijk plan, zij legt het nieuwe openbaar gebied aan en verhaalt al deze “papieren en fysieke” kosten op de initiatiefnemer. In praktijk gaat het bij de meeste gemeenten heel anders. De initiatiefnemer levert de onderzoeken en het ruimtelijk plan aan en legt het openbaar gebied aan.
De gemeente toetst het plan aan het gemeentelijk beleid, draagt zorg voor de vastgestelde
planologische maatregel en beoordeelt het bestek en de uitvoering van het aan te leggen openbaar gebied. Zodoende blijven er in de meeste gevallen de hierboven rood en cursief weergegeven kosten over die de gemeente verhaalt, dit zijn:
1. Onderzoekskosten (risicoanalyse planschade) 6.2.4.a
2. VTU (percentage van 6.2.4 a t/m f) 6.2.4.g micro aftopping 3. Gemeentelijke apparaatskosten 6.2.4.j micro aftopping
4. Raming planschade 6.2.4.l
5 Wat een bouwplan is zoals bedoeld in afd. 6.4 Wro staat in art 6.2.1 Bro.
6 Wat “anderszins verzekerd” is, is toegelicht in § 4.3 van de Nota grondbeleid 2010-2013.
7 “Micro aftopping” is het vaststellen van een wettelijk maximum voor een aantal te verhalen kostensoorten.
-3-
Ad.1 Onderzoekskosten
Slechts één onderzoek wordt altijd in opdracht van de gemeente uitgevoerd en de kosten daarvan worden verhaald in de anterieure overeenkomst. Dit betreft de risicoanalyse planschade.
Ad.4 Raming planschade
Alle te verhalen kosten betreffen slechts ramingen. De in de toekomst verschuldigde planschadekosten is de meest onzekere raming. Er is immers niet bekend of en wie er een verzoek gaat doen om
tegemoetkoming in planschade. De raming van de planschadekosten dient de initiatiefnemer daarom garant te stellen middels een bankgarantie en niet direct te voldoen.
Ad.2 en 3 VTU en Gemeentelijke apparaatskosten
De te verhalen ambtelijke uren voor het voeren van de planologische procedure en voor eventuele voorbereiding en toezicht op de uitvoering worden op basis van ervaringen uit eerdere projecten geraamd. Bij deze gemeentelijke apparaatskosten (6.2.4.j Bro) en de kosten VTU (6.2.4.g Bro) is sprake van een wettelijke maximering. Het maximaal te verhalen bedrag voor deze kostensoorten kan berekend worden met het instrument “de plankostenscan”.
In januari 2010 is de “ontwerp plankostenscan” door het ministerie uitgebracht. Vanwege o.a.
kabinetswisselingen en de marktomstandigheden is deze scan niet definitief geworden. Wel maken gemeenten en marktpartijen (ter controle) gebruik van deze ontwerp plankostenscan.
Uit jurisprudentie blijkt overigens dat deze ontwerp plankostenscan maatgevend is voor het
vaststellen van deze kosten. Gebruik van deze plankostenscan is niet optimaal en (nog) niet wettelijk verplicht.
De gemeente Asten verhaalt de geraamde ambtelijke uren tegen het uurtarief van de gemeente Asten. Het uurtarief van de gemeente Asten bedraagt € 109,93 en is opgebouwd uit diverse kosten:
- Loonkosten, opleidingskosten reis- en verblijfkosten etc.
- Overhead
Directie, afdelingshoofden
Ondersteunende afdelingen zoals interne dienstverlening, control Kosten automatisering
Kosten huisvesting
De hoogte van het uurtarief wordt mede bepaald door de toegerekende kosten gedeeld door de productieve uren.
Het gemeentelijk uurtarief 2013 wijkt niet veel af van de plankostenscan. In de plankostenscan worden uurtarieven gebruikt van € 91,= tot € 139,=. Deze plankostenscan-tarieven zijn voor heel Nederland en houden geen rekening met tariefverschillen in verschillende delen van Nederland.
Initiatiefnemers met wie anterieur gecontracteerd wordt, gebruiken deze landelijke tarieven wel eens om het gemeentelijk tarief ter discussie te stellen. Dat is logisch tijdens onderhandelingen over het aangaan van een overeenkomst.
Zo lang er wettelijk geen plankostenscan is, zal de gemeente Asten uitgaan van het gemeentelijk tarief bij het anterieur contracteren. In opdracht van het ministerie wordt momenteel de ontwerp plankostenscan geactualiseerd. Onderdeel daarvan is een tariefaanpassing. Ambtelijk zal deze actualisatie gevolgd worden. Bij elke tariefaanpassing zal een vergelijking gemaakt worden met het dan geldende gemeentelijk uurtarief.
Begroting 2015
Het lag in de planning om bij de begroting 2014 een nieuwe kostenverdeelstaat op te zetten. Deze planning is niet gehaald omdat de samenwerking met Someren op dit onderdeel is beëindigd.
Daarnaast is het nieuwe begrotingspakket LIAS in gebruik genomen, hierin is het nu nog niet mogelijk om uurtarieven te berekenen.
Een van de acties bij het samenstellen van de begroting 2015 is het opnieuw inrichten van de kostenverdeelstaat, dit kan gevolgen hebben voor het uurtarief. Dit uurtarief is relevant niet alleen voor het opstellen van bestemmingsplannen en anterieure overeenkomsten maar ook voor de kostendekkendheid leges, afvalstoffenheffing, rioolrecht etc.
Een andere actie voor komend jaar is het actualiseren van de Nota grondbeleid 2010-2013. In deze nota liggen o.a. de kaders voor anterieur contracteren vast. Komend jaar zal de commissie Ruimte betrokken worden bij de totstandkoming van de Nota grondbeleid 2014-2017.
Namens wethouder Van Bussel
r.vdeinde@asten.nl en r.derijck@asten.nl
