Ontwerpdocument Oude Vat 110228;

ONTWERPDOCUMENT

BOUWLOCATIE HET OUDE VAT

Afsluitingsdocument Fase 3/ontwerpfase

INITIATIEFFASE DEFINITIEFASE ONTWERPFASE UITVOERINGSFASE NAZORGFASE

Afdeling RO, februari 2011 Progr. Van Eisen Visiedocument Ontwerpdocument Realisatie werk Evaluatiedocument

INHOUDSOPGAVE p. 2

1. Inleiding, doel en resultaat p. 3

1.1 Inleiding p. 3

1.2 Doel ontwerpdocument p. 3

2. Projectinhoud p. 4

2.1 Woningbouwprogramma p. 4

2.2 Stedenbouw en beeldkwaliteit p. 4

2.3 Infrastructuur en verkeer p. 5

2.4 Binnenterrein p. 6

2.5 Milieu p. 8

2.6 Cultuurhistorie en archeologie p. 9

2.7 Planologie p. 9

3. Voorbereiding uitvoering p. 11

3.1 Aanbestedingsbeleid p. 11

3.2 Bestek bouw- en woonrijp maken p. 11

3.3 Bouwbestek p. 11

4. Projectbeheersing p. 13

4.1 Tijd p. 13

4.2 Geld p. 13

4.3 Kwaliteit p. 14

4.4 Informatie p. 15

4.5 Organisatie p. 16

4.6 Risico-analyse p. 16

5. Bijlagen p. 17

1. INLEIDING, DOEL EN RESULTAAT

1.1 Inleiding

De eigenaar van Prins Bernhardstraat 56 te Asten is voornemens zijn perceel in te richten als woongebied. Het perceel heeft een bedrijfsmatige bestemming en was tot voor kort in gebruik bij het Diergeneeskundig Centrum Asten. Voorheen was een slijterij in het pand ge- vestigd: het perceel is plaatselijk nog steeds bekend als Het Oude Vat. In bijlage 1 is een kaart van het plangebied opgenomen.

De gemeente heeft ingestemd met de ontwikkeling: het project is opgenomen in de Woning- bouwmonitor, in december 2007 is een Visiedocument vastgesteld en in juli 2008 is een sa- menwerkingsovereenkomst aangegaan. In augustus 2008 en maart 2009 zijn besluiten ge- nomen over de ontwerp-vrijstelling en de ontwerp-bouwvergunning. Op 26 januari 2010 zijn bouwvergunning en vrijstelling verleend. Ook zijn de benodigde hogere grenswaarden ge- luidhinder vastgesteld.

De initiatiefnemer is nu de uitvoering aan het voorbereiden; de realisatiefase kan bijna be- ginnen. Om die reden wordt het college gevraagd dit Ontwerpdocument vast te stellen en een Realisatieovereenkomst met te initiatiefnemer aan te gaan.

1.2 Doel Ontwerpdocument

In dit Ontwerpdocument wordt een overzicht gegeven van de wijze waarop het plan tot stand is gekomen. Doel van het Ontwerpdocument is het verkrijgen van bestuurlijk com- mitment over de doorlopen ontwerpfase en het schetsen van kaders en doelstellingen voor de aankomende realisatiefase. Het Ontwerpdocument is het vervolg op het gemeentelijk Programma van eisen (oktober 2007) en het Visiedocument (december 2007).

Het Ontwerpdocument gaat vergezeld van de Realisatieovereenkomst tussen de gemeente en initiatiefnemer (zie bijlage 2). In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over taken en verantwoordelijkheden tijdens de realisatie. Er is geen sprake van een Koopover- eenkomst: alle gronden in het plangebied zijn in bezit van de initiatiefnemer, er is geen ge- meentelijk grond in het geding. Wel worden afspraken vastgelegd over een kleinschalige levering van grond door de initiatiefnemer aan de gemeente (overdracht trottoir).

Het Ontwerpdocument wordt, tezamen met de Realisatieovereenkomst, ter vaststelling voor- gelegd aan het college van B&W. Na het collegebesluit start de realisatiefase.

Het Ontwerpdocument is thematisch opgebouwd: in het onderdeel “projectinhoud” wordt per beleidsaspect (stedenbouw, openbaar gebied, milieu) een beschrijving gegeven van het be- reikte resultaat. Vervolgens wordt in het onderdeel “voorbereiding uitvoering” beschreven op welke wijze de daadwerkelijke realisatie wordt voorbereid. Aansluitend wordt in het onder- deel “projectbeheersing” een analyse gemaakt van de projectmatige beheersaspecten: tijd, geld, kwaliteit, organisatie, informatie en risico’s.

2. PROJECTINHOUD

2.1 Woningbouwprogramma

Bij de start van de ontwerpfase was sprake van een plan voor 16 woningen (11 appartemen- ten en 5 patiowoningen).

Gedurende de vrijstelling- en bouwvergunningprocedure (ontwerpfase), is dit plan aange- past tot 11 appartementen en 4 patiowoningen. De planaanpassing is het gevolg van reac- ties uit de omgeving: omwonenden maakten bezwaar tegen de verdichting van het gebied en bewoners van het naastgelegen bestaande appartementencomplex wilden instandhouding van hun garageblok (dat deels binnen de grenzen van het plangebied bleek te staan). Voor de initiatiefnemer was dit aanleiding 1 patiowoning te laten vervallen.

Ook aan de noordzijde van het plan is een kleine aanpassing doorgevoerd: ten behoeve van het behoud van een particuliere erfscheiding is aan deze zijde de tuin van één van de pa- tiowoningen verkleind. Dit heeft echter geen consequenties voor het programma.

Wat resulteert is een plan dat grotendeels overeenkomt met het plan waar het college bij het Visiedocument over heeft besloten, alleen met een kleiner programma van 4 patiowo- ningen voor senioren (koop) en 11 appartementen (huur). De appartementen zijn ongewij- zigd; de patiowoningen zijn iets ruimer van opzet geworden. De gewijzigde verkaveling is als bijlage 3 bijgesloten.

De appartementen worden deels verhuurd onder de huursubsidiegrens (categorie: betaalba- re huur; voor starters bereikbaar) en worden aangeboden aan de brede doelgroep ‘overig’.

De patiowoningen zijn levensloopbestendig ontworpen en bestemd voor de doelgroep 55+.

Het betreft hier koopwoningen in de middeldure sfeer.

Het programma pastte in de Woningbouwmonitor 2005-2009 en is als zodanig verwerkt in het actuele kwantitatieve programma van de Woonvisie (vastgesteld in december 2009).

De verkoop van de patiowoningen vindt plaats in het 1^e kwartaal van 2011 (na uitspraak in de bodemprocedure; zie ook hoofdstuk 2.7). De verhuur van de woningen zal pas plaats vinden als de realisatie van het project verder gevorderd is. Er is nog geen verhuurder ge- contracteerd.

2.2 Stedenbouw en beeldkwaliteit

Met de vaststelling van het Visiedocument (december 2007) is het stedenbouwkundig plan (inclusief de beeldkwaliteit op hoofdlijnen) goedgekeurd. In de ontwerpfase is het steden- bouwkundig plan vertaald in een Definitief Ontwerp (D.O) voor de woningen. Dit D.O. is de basis geweest voor de bouwvergunningprocedure.

Het D.O. van de woningen is geheel in lijn met het stedenbouwkundig plan (zoals dat onder- deel uitmaakte van uw besluit over het Visiedocument) uitgewerkt. In het Visiedocument is een beknopte stedenbouwkundige analyse van het plan gegeven.

In de ontwerpfase is gebleken dat er bezwaren bij omwonenden zijn op het gebied van ste- denbouw. De bezwaren richten zich onder andere op de dichtheid van het plan, de bouw van

de patiowoningen op het achterterrein, de zorg om verstening en schaduwwerking en de aantasting van privacy door de komst van woningen op het terrein. In de nota van zienswij- zen, die onderdeel heeft uitgemaakt van het collegebesluit over definitieve vrijstelling, is ingegaan op deze bezwaren. Het plan is aangepast (minder verdichting door wegnemen van een patiowoning), er is een schaduwanalyse en een zichtlijnenanalyse gemaakt en er is een vergelijking gemaakt met de huidige bouwmogelijkheden binnen de vigerende bedrijfsmati- ge bestemming. Op grond hiervan zijn de bezwaren ongegrond verklaard. De rechtbank heeft de beroepsgronden op dit terrein eveneens ongegrond verklaard.

In de ontwerpfase is Welstand gevraagd een eindadvies te geven over het plan. Zij hebben in eerder stadium een positief pre-advies gegeven en hebben in het kader van de bouwver- gunning ook positief geadviseerd. Met hun positieve advisering is er een kwaliteitsoordeel gegeven over de beeldkwaliteit van de woningen en is gekeken of de woningen goed inpas- baar zijn in hun directe omgeving.

2.3 Infrastructuur en verkeer

In het Visiedocument (december 2007) is reeds aangegeven op welke wijze invulling is ge- geven aan de gemeentelijke uitgangspunten op het gebied van verkeer.

Ten aanzien van de verkeersontsluiting is niets gewijzigd ten opzichte van het Visiedocu- ment. In overleg met de afdeling Openbare Werken is een inrichtingsplan opgesteld, waarbij de verdere inrichting van de wegenstructuur in het plangebied is vastgelegd. In het 2^e kwar- taal van 2010 heeft de initiatiefnemer besloten het terrein toch niet als openbaar gebied aan de gemeente over te dragen (zie verder in deze paragraaf). Het binnenterrein blijft privé-erf.

Wel blijven de eerder gemaakte afspraken met de gemeente over inrichting van dit gebied uitgangspunt.

Ten aanzien van het aantal parkeerplaatsen is een wijziging opgetreden. Er worden 26 in plaats van 28 parkeerplaatsen in het gebied gerealiseerd (waarvan 2 garages en 8 plaatsen in een parkeercarrousel). Bij de definitieve uitlijning van het appartementencomplex bleek dat 1 parkeerplaats aan de zuidzijde moest vervallen: door de pilaar waar de overstek van het gebouw op rust bleek deze parkeerplaats niet goed bereikbaar. Ook verviel een schuin- parkeervak aan de noordzijde (deze zou, bleek uit de definitieve uitlijning, over de oprit naar de garage van de naastgelegen patiowoning komen te liggen).

De gewijzigde parkeernorm (uitgaande van 26 parkeerplaatsen en 15 woningen) wordt 1.1:7 (inclusief garages) tot 1:1.6 (exclusief garages).

Hiermee wordt niet voldaan aan het Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan (norm in het GVVP is 1:2), maar de norm is aanvaardbaar. In het plan worden appartementen (o.a. voor starters) en woningen voor senioren gebouwd. Zoals blijkt uit de landelijke richtlijnen uit het ASVV kan voor deze categorieën met een lagere norm volstaan worden. Hierbij speelt ook een rol dat de initiatiefnemer het plan al had opgesteld voordat het GVVP in werking is ge- treden. Na de vaststelling van de nieuwe norm heeft hij het aantal parkeerplaatsen zoveel als mogelijk verhoogd om meer aan de gemeentelijke normstelling te voldoen. Hierbij heeft hij de norm verbeterd. Tot slot wordt er op gewezen dat in de omgeving van het plan vol- doende parkeerplaatsen aanwezig zijn (waaronder de 20 parkeerplaatsen aan de Langstraat) die een eventuele hogere vraag (bijvoorbeeld bij visite) kunnen opvangen. Uit de gemeente- lijke rapportage Parkeerbalans Asten Centrum blijkt dat hier nog veel parkeerplaatsen be- schikbaar zijn.

Dit overwegende wordt de conclusie getrokken dat de gerealiseerde norm van 1:1.7 (inclu- sief garages) acceptabel is.

De initiatiefnemer heeft geïnformeerd naar de mogelijkheden om de parkeerplaatsen in het plangebied toe te wijzen aan de toekomstige bewoners. Hiermee wenst hij de verkoopbaar- heid en het wooncomfort van de woningen te vergroten. Het is echter niet het beleid van de gemeente om openbare parkeerplaatsen toe te wijzen. Dit is alleen mogelijk in geval van een aanvraag van een individuele gehandicaptenparkeerplaats. Dit is voor de initiatiefnemer de belangrijkste reden geweest om te kiezen voor een privé-erf, in plaats van overdracht van openbaar gebied aan de gemeente.

2.4 Binnenterrein

In het Visiedocument (december 2007) is een analyse gemaakt van de realisatie van ge- meentelijke uitgangspunten in het stedenbouwkundig plan. In deze paragraaf wordt aange- geven welke wijzigingen er zijn opgetreden en op welke wijze aandacht aan deze uitgangs- punten moet worden besteed bij de voorbereiding van de realisatie.

Nu de initiatiefnemer heeft besloten om het terrein niet over te dragen, maar er privé-erf van te maken, zijn onze eisen en uitgangspunten ten aanzien van dit terrein niet meer rele- vant. Desalniettemin wenst de initiatiefnemer de eerder gemaakte afspraken met de ge- meente op dit gebied zoveel mogelijk te handhaven en uit te voeren. Hiermee wordt een goede kwaliteit van het gebied gerealiseerd. Ook wordt hiermee eventuele overdracht in de toekomst (mocht dit toch nog aan de orde komen) vereenvoudigd.

De initiatiefnemer legt op dit moment de laatste hand aan een Woonrijpplan.

Groen:

In de Ontwerpfase is een inrichtingsplan opgesteld, waarbij ook aandacht is besteed aan de beplanting van het plangebied. De afdeling Openbare Werken (cluster Groen, Natuur en Landschap) heeft dit plan getoetst en waar nodig aangepast. Het inrichtingsplan is akkoord bevonden. De bestaande bomen in het terrein, die geen van allen beeldbepalende of be- schermde status hadden, zijn inmiddels gekapt. Voor de realisatiefase zijn er geen bestaan- de bomen meer waar rekening mee gehouden moet worden.

In het Visiedocument is aangegeven dat de boom aan de Prins Bernhardstraat gehandhaafd zou blijven. Bij het opstellen van het inrichtingsplan is echter gebleken dat er zoveel werk- zaamheden rond deze boom zouden plaatsvinden (bouwwerkzaamheden, inrichting open- baar gebied, aanleggen infiltratievoorzieningen en dergelijke) dat de boom te veel aangetast zou worden. Na overleg met de gemeente heeft de initiatiefnemer de boom gekapt en is een herplantingsvoorstel opgenomen in het inrichtingsplan.

Aanplant van de nieuwe groenstructuur vindt plaats bij het woonrijp maken van het gebied.

Aandacht moet nog worden besteed aan de vormgeving van de zuidelijke erfscheiding. Hier is een hekwerk met begroeiing voorgesteld: type begroeiing en voldoende ruimte voor aan- plant zijn aandachtspunt voor de initiatiefnemer. Nu het terrein niet openbaar wordt (en de gemeente niet verantwoordelijk is voor het onderhoud) is hier geen gemeentelijk belang meer mee in het geding.

Water en riolering:

In het Visiedocument is beschreven op welke wijze de waterhuishouding in het project wordt vormgegeven. In de ontwerpfase heeft het Waterschap haar formele akkoord op de voorge- stelde oplossing afgegeven.

Het bouwplan biedt de gelegenheid om de waterhuishouding te verbeteren. In de huidige situatie was sprake van vrijwel volledige verharding van het terrein; afvoer vond volledig plaats op het gemeentelijk vuilwaterriool.

In de nieuwe situatie wordt gestreefd naar het afkoppelen van het verhard oppervlak en het ter plekke infiltreren. Er zijn afspraken met het waterschap gemaakt over een waterberging die aan hun eisen voldoet. Gezien het feit dat het terrein vrijwel geheel verhard is gaat het waterschap uit van een bergingscapaciteit van 20 mm per m2. Om dit te bereiken wordt infiltratieriolering aangebracht, dat wordt omhuld door een lavapakket om de infiltratiecapa- citeit verder te vergroten. Het gehele verharde oppervlak van het binnenterrein en het ver- hard oppervlak van alle woningen worden op deze infiltratieriolering aangesloten. De capaci- teit van de infiltratieriolering is hierop afgestemd. Alleen in extreme gevallen is er kans dat de bergingscapaciteit onvoldoende is. In dat geval vindt overstort naar het vuilwaterriool van de gemeente plaats.

Het waterschap heeft in de ontwerpfase positief geadviseerd op het infiltratievoorstel en noemt het plan hydrologisch positief.

Het infiltratievoorstel wordt nu verder uitgewerkt in het Woonrijpplan. Er zijn nog enkele aandachtspunten die door de initiatiefnemer moeten worden verwerkt. Hoewel het terrein niet aan de gemeente zal worden overgedragen, blijft de gemeente op dit onderdeel nauw betrokken, mede omdat het watersysteem binnen het privé-plangebied moet worden aange- sloten op het gemeentelijk stelsel.

Spelen:

In het Visiedocument is reeds aangegeven dat het niet nodig is binnen dit bouwplan speel- voorzieningen aan te leggen. Dit uitgangspunt is ongewijzigd.

Afval:

In het Visiedocument is reeds aangegeven op welke wijze de afvalinzameling zal plaatsvin- den. In de plantekeningen zoals deze tijdens de ontwerpfase in procedure zijn gebracht heeft de initiatiefnemer conform afspraak containeropstelplaatsen ingetekend.

Kabels en leidingen:

In de ontwerpfase is het nutsoverleg gestart, conform de afspraak die in het kader van het Visiedocument is gemaakt. Inmiddels is echter door de initiatiefnemer besloten dat het bin- nenterrein niet wordt overgedragen. De kabels en leidingen liggen straks in privé-terrein. De initiatiefnemer is hiervoor geheel verantwoordelijk. De verlichting van het binnenterrein zal niet worden aangesloten op het openbare net van de gemeente, maar zal op het elektrici- teitsnet van de gebouwen moeten worden aangesloten. Dit was niet de wens van de initia- tiefnemer, maar is wel als zodanig met hem overeengekomen. Een en ander wordt op deze wijze vastgelegd in de Realisatieovereenkomst.

Verlichting:

In het plangebied worden 6 lichtmasten aangebracht en er wordt verlichting aangelegd on- der de overkapping van of aan het appartementencomplex. De gemeente heeft het volgende voorgesteld:

Lichtmast: paaltopmast 4.0m, top 76, materiaal staal, RAL 9005, leverancier Valmont, mast- type 200.C.055.

Armatuur: PHW (mast tot 4m), RAL 9005, leverancier Lightronics.

Lamp: PLL-lampen 24w, kleur 830.

Voor de wandarmaturen moet een voorstel worden gedaan door de initiatiefnemer.

Door de initiatiefnemer is een verlichtingsplan opgesteld dat is besproken met de afdeling OW. Dit verlichtingsplan geeft input voor het Woonrijpplan. Geconstateerd is dat het verlich- tingsplan nog niet volledig overeenstemt met het Woonrijpplan. De initiatiefnemer is ge- vraagd om dit aan te passen.

2.5 Milieu

In het Visiedocument (december 2007) is reeds een analyse gemaakt van alle verrichte on- derzoeken op het gebied van milieu. In deze paragraaf wordt gekeken op welke wijze open- staande punten uit het Visiedocument inmiddels zijn vormgegeven en op welke onderdelen milieu nog specifiek aandacht behoeft in de realisatiefase.

Bodem:

In het Visiedocument is aangegeven dat er nader onderzoek naar de verontreiniging van de bovengrond zou worden uitgevoerd. Dit onderzoek is in de ontwerpfase verricht. Uit dit on- derzoek is gebleken dat er sprake is van een saneringsplichtige situatie, door de plaatselijk sterke verontreiniging met zink, olie, sintels, puin en metalen. Door de initiatiefnemer is in de ontwerpfase een saneringsbeschikking aangevraagd. De provincie heeft deze inmiddels afgegeven. Tijdens de periode van ter inzage legging zijn geen zienswijzen op de beschik- king binnengekomen. De bodemsanering is gestart in december 2009 en afgerond in maart 2010. Inmiddels heeft de provincie het evaluatierapport ter inzage gelegd. Hier zijn geen zienswijzen op binnengekomen. De sanering is hiermee officieel afgerond.

Geluid:

Op grond van het verrichte akoestisch onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde in het appartementencomplex wordt overschreden. In de ontwerpfase door de initiatiefne- mer een verzoek om vaststelling van hogere waarden ingediend. Naar aanleiding hiervan heeft het college een ontheffingsprocedure van de wet geluidhinder opgestart. Tegen het ontwerp-besluit is een zienswijze ingediend. In januari 2010 heeft het college deze zienswij- ze gemotiveerd naast zich neer gelegd en besloten om de benodigde hogere grenswaarden voor geluidhinder vast te stellen. Hiermee is bouw van de appartementen op grond van de Wet Geluidhinder mogelijk. Tegen het besluit is beroep aangetekend. Dit is inmiddels inge- trokken. De hogere waarden zijn onherroepelijk.

Bij de bouwtechnische beoordeling is gebleken dat de appartementen voldoen aan het Bouwbesluit: de akoestisch gevelwerende werking van de appartementen is voldoende.

Flora en fauna:

In het Visiedocument is reeds aangegeven dat er geen bijzondere soorten aanwezig zijn: er was geen nader onderzoek nodig en er bleek geen ontheffing van de flora- en faunawet no- dig. Enige aandachtspunt was afstemming van de kap van de bomen op het broedseizoen (tijdstip kap en controle bomen op nesten). De initiatiefnemer is hier zorgvuldig mee omge- gaan.

Duurzaam bouwen:

Conform opgenomen in het Visiedocument volgt de initiatiefnemer de SRE-lijst Duurzaam Bouwen.

2.6 Cultuurhistorie en archeologie

In tegenstelling tot de informatie in het Visiedocument blijkt er wel degelijk sprake te zijn van archeologische waarden in het gebied.

In het kader van het te nemen selectiebesluit op het bureauonderzoek en karterend veldon- derzoek is de SRE in de ontwerpfase om advies gevraagd. Uit hun advies bleek dat de uitge- voerde onderzoeken een eventuele archeologische vindplaats nog niet uitsloten. De SRE ad- viseerde om die reden een proefsleuvenonderzoek uit te voeren.

Dit onderzoek is in de Ontwerpfase verricht. Tijdens het onderzoek zijn resten aangetroffen die archeologisch waardevol en daarmee behoudenswaardig zijn. Het gaat om goed bewaar- de bewoningssporen uit de Late Prehistorie, afgedekt door o.a. akkerlagen van de periode vanaf de Middeleeuwen. De vondsten zijn illustratief voor de bewoningsgeschiedenis van Asten. In maart 2010 is een opgravingsonderzoek uitgevoerd, op basis van een speciaal op- gesteld programma van eisen. De opgraving is deels gekoppeld aan de afronding van de bodemsanering (zie paragraaf 2.5), zodat er als gevolg van de bodemsanering geen schade aan de archeologische resten ontstaan. Er zijn aardewerkresten en resten van een tubulus (buizensysteem) aangetroffen: bewoningssporen uit de Romeinse tijd. Deze worden nader onderzocht en geconserveerd.

Het eindrapport van het opgravingonderzoek wordt verwacht in het 4^e kwartaal van 2010.

Hierna kan het laatste selectiebesluit worden opgesteld, waarna het archeologisch traject officieel is afgerond.

2.7 Planologie

Om de gewenste woningbouw op locatie Het Oude Vat daadwerkelijk mogelijk te maken zijn er diverse procedures nodig. Deze zijn in de ontwerpfase gestart.

2.7.1 Vrijstellingsprocedure ex artikel 19.2 WRO en bouwvergunning

De voorgenomen woningbouwontwikkeling past niet in het vigerend bestemmingsplan (Cen- trum 2^e Fase), waarin de locatie de bestemming Centrumvoorzieningen heeft. Om die reden is een artikel 19.2 WRO procedure opgestart. Tevens diende een bouwvergunningprocedure te worden doorlopen.

Voorafgaand aan de start van de procedures is een informatieavond georganiseerd (januari 2008). Voorts zijn de direct omwonenden via mailings op de hoogte gehouden van de proce- dures.

Het vrijstellingsverzoek is tezamen met de bouwaanvraag ingediend op 25 juni 2008. Op 29 augustus 2008 is het ontwerpvrijstellingsbesluit genomen. Een besluit over de ontwerp- bouwvergunning moest uitgesteld worden totdat er meer duidelijkheid was over de sane- ringsverplichting en de aanvraag van de saneringsbeschikking (zie ook paragraaf 2.5). Uit- eindelijk is op 17 maart 2009 ook het besluit over de ontwerp-bouwvergunning genomen.

De ontwerpvrijstelling en –bouwvergunning hebben gezamenlijk ter inzage gelegen van 20 maart tot en met 30 april 2009. Tijdens de periode van terinzagelegging zijn 7 zienswijzen op de ontwerpvrijstelling en –bouwvergunning binnengekomen. De zienswijzen zijn verwerkt in de Nota van Zienswijzen (juli 2009) en maken onderdeel uit van het besluit over definitie- ve vrijstelling en afgifte van bouwvergunning (januari 2010).

Naar aanleiding van de zienswijzen en ander overleg met omwonenden heeft de initiatief- nemer besloten het plan aan te passen en 1 patiowoning te laten vervallen (zie ook para- graaf 2.1). Deze planaanpassing maakt onderdeel uit van het collegebesluit over vrijstelling en bouwvergunning.

Dit collegebesluit is op de daarvoor voorgeschreven wijze worden bekendgemaakt (publicatie en verzending aan reclamanten).

Er is beroep aangetekend en schorsing aangevraagd door 1 omwonende. De voorzieningen- rechter heeft de zaak behandeld. Het verzoek om voorlopige voorziening is afgewezen en er is direct beslist in hoofdzaak: het beroep is ongegrond verklaard. Tegen dit besluit is in mei 2010 hoger beroep aangetekend. Er is geen voorlopige voorziening aangevraagd. Er is ge- vraagd om versnelde behandeling van dit beroep, maar dit is door de Raad van State afge- wezen. De zitting bij de Raad van State heeft op 6 december 2010 plaatsgevonden. In ja- nuari 2011 heeft de Raad van State uitspraak gedaan en het hoger beroep ongegrond ver- klaard.

2.7.2 Ontheffing Wet Geluidhinder (hogere waarden)

Uit het eerder verrichte akoestisch onderzoek (zie ook paragraaf 2.5) bleek de noodzaak tot het volgen van een ontheffingsprocedure wet geluidhinder. Op 25 juni 2008 heeft de initia- tiefnemer een verzoek om verlening van hogere waarden ingediend. Op 29 augustus 2008 heeft het college een ontwerp-besluit hieromtrent genomen. Dit besluit is ter inzage gelegd gelijktijdig met de start van de terinzagelegging van de ontwerpvrijstelling en bouwvergun- ning. Vanaf 20 maart 2009 kon men gedurende 2 weken een zienswijze indienen. Hier is door 1 omwonende gebruik van gemaakt.

Het college heeft in januari 2010 een definitief besluit over de hogere waarden genomen, gelijktijdig met het besluit over vrijstelling en bouwvergunning. De zienswijze is niet van invloed geweest op de aard van dit besluit.

Het besluit is op de daarvoor aangegeven wijze bekend gemaakt. Er is beroep aangetekend en schorsing aangevraagd. Dit is echter vlak voor de zitting bij de Raad van State ingetrok- ken. De hogere waarden zijn daarmee onherroepelijk.

2.7.3 Sloopvergunning

Op 9 juli 2009 is sloopvergunning verleend. Tegen deze vergunning is bezwaar aangete- kend. Op grond van behandeling bij de bezwaarschriftencommissie is dit bezwaar ongegrond verklaard. Hiertegen is beroep aangetekend. Dit beroep is ingetrokken. In het 2^e kwartaal van 2010 is de sloop uitgevoerd.

3. VOORBEREIDING UITVOERING

In de ontwerpfase is reeds overleg geweest tussen gemeente en initiatiefnemer over de uit- voering (op basis van een inrichtingsplan). Ook is het nutsoverleg gestart. De initiatiefnemer heeft inmiddels een Woonrijpplan laten opstellen door Grontmij (bijna gereed), een bouwbe- drijf gecontracteerd (Versteden uit Erp). De bouw en aanleg van het binnenterrein worden begeleid door Perfect Bouwbegeleiding.

Er is naartoe gewerkt om de bouw te starten in september 2010. Door de lopende bodem- procedure (zie hoofdstuk 2.7) wordt dit echter uitgesteld tot 1^e kwartaal 2011 (na uitspraak Raad van State). De voorbereiding van de uitvoering wordt tot die tijd verder vorm gegeven.

3.1 Inrichtingsplan en bestek

Er is een inrichtingsplan opgesteld door Grontmij. De afdeling Openbare Werken is betrok- ken geweest bij het opstellen van dit plan. De (nieuwe) projectleider OW heeft het plan in het 1^e kwartaal van 2010 nogmaals getoetst. Zijn opmerkingen zijn verwerkt.

Door deze (dubbele) toetsing voldoet het plan aan de gemeentelijke eisen en voorstellen op het gebied van groen, riolering, waterhuishouding en inrichting openbaar gebied (inclusief materialisering). De Leidraad Inrichting Openbare Ruimte was niet tijdig gereed voor dit pro- ject, maar de kwaliteit van het gebied is op deze wijze voldoende gegarandeerd.

Inmiddels is gebleken dat het terrein niet als openbaar gebied zal worden overgedragen aan de gemeente, maar dat het privé-erf blijft. Om die reden zal er geen bestek voor de inrich- ting van het openbaar gebied worden opgesteld. De aanleg van het binnenterrein wordt ver- der vastgelegd in het Woonrijpplan. De gemeente blijft hier in een adviserende functie bij betrokken en zal op het gebied van de waterhuishouding nog een controlerende rol behou- den.

Het bouwbestek is inmiddels gereed. Hierover is al een eerste bouwteamoverleg tussen de initiatiefnemer, de uitvoerder, de bouwbegeleider en de gemeente gevoerd.

3.2 Aanbestedingsbeleid

Er is overleg gevoerd met Bizob. Hieruit is gebleken dat de woningbouw in dit project niet aanbestedingsplichtig is. Er is weliswaar een samenwerkingsovereenkomst gesloten en de gemeente stelt bepaalde eisen aan de woningbouw, maar dit is niet van dien aard dat er sprake is van aanbestedingsplicht. De initiatiefnemer heeft het project geheel zelfstandig geïnitieerd, de eisen van de gemeente zijn puur van publiekrechtelijke en volkshuisvestelijke aard, de gemeente loopt geen enkel financieel risico en heeft geen financieel belang. Er is geen sprake van een bezwarende titel.

Aanleg van openbaar gebied is wel aanbestedingsplichtig. Echter, door het besluit om geen openbaar gebied over te dragen, maar het terrein als privé-erf te handhaven, vervalt het aanbestedingsvraagstuk. Er hoeft niet te worden aanbesteed. De initiatiefnemer contracteert een uitvoerder voor de aanleg van het binnenterrein. Hij gaat hier pas toe over als het Woonrijpplan helemaal gereed is.

3.3 Realisatieovereenkomst

Gelijktijdig met dit Ontwerpdocument wordt een Realisatieovereenkomst ter besluitvorming voorgelegd. In deze overeenkomst staan afspraken over de uitvoering (taken, verantwoor- delijkheden), afspraken over (het voorkomen van) hinder en schade en afspraken over kwa- liteitscontroles. Nu er geen sprake is van overdracht van openbaar gebied hoeven op dit punt minder harder afspraken te worden gemaakt (er hoeven geen voorwaarden aan de le- vering van het openbaar gebied te komen). Wel worden er enkele afspraken vastgelegd over de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer voor het binnenterrein (ten aanzien van on- derhoud, verlichting of verantwoordelijkheid voor kabels en leidingen).

4 PROJECTBEHEERSING

4.1 Tijd

In de ontwerpfase is op enkele punten vertraging ontstaan:

• Lopende de inspraakprocedure (ontwerp-vrijstelling en ontwerp-besluit hogere waar- den) is enkele weken vertraging ontstaan door de noodzaak de inspraak opnieuw te starten (als gevolg van administratieve onvolkomenheden in de besluiten).

• Door de benodigde saneringsbeschikking ontstond circa een half jaar vertraging in de afgifte van de bouwvergunning. Hierdoor ontstond ook vertraging in de overige pla- nologische procedures, afgifte van de definitieve vrijstelling en bouwvergunning en start van de ter inzage legging.

• Vervolgens is circa een half jaar vertraging ontstaan als gevolg van de door te voeren planaanpassing (van 5 naar 4 patiowoningen).

Dit heeft ertoe geleid dat de planning zoals vastgelegd in het Visiedocument niet haalbaar is gebleken: er is ruim een jaar vertraging opgetreden. Dit heeft voor de gemeente echter geen concrete gevolgen. Wij hebben geen investeringen of grondbezit. Ook is het project niet geprioriteerd. Over de vertraging is tijdig gecommuniceerd met de diverse betrokkenen (college, initiatiefnemer, omwonenden).

De vervolgplanning is als volgt:

• December 2010: zitting Raad van State (bodemprocedure).

• Januari 2011: hoger beroep is ongegrond verklaard.

• Februari 2011: start verkoop.

• Maart 2011: besluitvorming Ontwerpdocument en Realisatieovereenkomst, verdere voorbereiding uitvoering (afronden woonrijpplan, bouwbestekken).

• Maart 2011: start bouw.

Oplevering van het project vindt naar verwachting plaats in het 1^e kwartaal van 2012.

4.2 Geld

De gemeente speelt geen actieve rol in dit project. Er is geen gemeentelijk grondbezit en de rol van de gemeente is beperkt tot kaders stellen, toetsen en faciliteren. In de samenwer- kingsovereenkomst was vastgelegd dat de grond die door de initiatiefnemer als openbaar gebied wordt ingericht wordt om niet zou worden overgedragen: deze bepaling kan komen te vervallen nu er geen sprake meer is van overdracht. Ook hoeven er geen afspraken meer gemaakt te worden over kadastrale splitsing voorafgaand aan de levering.

De risico’s van de exploitatie en planschade liggen bij de initiatiefnemer. Dit is als zodanig vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst. In de ontwerpfase heeft de initiatiefnemer in navolging hiervan een bankgarantie overhandigd, waaruit blijkt dat het geraamde bedrag voor planschade kan worden gedekt.

De initiatiefnemer betaalt leges voor planologische maatregelen (bouwvergunning, sloop).

Voor de vrijstelling worden geen leges geheven: deze kosten worden verhaald via kosten- verhaal. Hierover zijn in de samenwerkingsovereenkomsten afspraken gemaakt. Deze af- spraken zijn in de Ontwerpfase verder uitgewerkt. Het verhaal van deze kosten vindt gefa- seerd plaats: bij afgifte van de bouwvergunning, bij afronding van de verkoop en bij eindop- levering van het project. Elke fasefactuur gaat vergezeld van een urenspecificatie en om-

schrijving van de werkzaamheden. Overeengekomen is dat de uren van de periode vóór 2007 niet in rekening worden gebracht (deze zijn niet goed te onderbouwen).

Door de initiatiefnemer zijn vraagtekens geplaatst bij de hoogte van het gemeentelijk uurta- rief. Het uurtarief is aanzienlijk hoger dan het tarief van vergelijkbare gemeenten in de om- geving. Ook is de hoogte van de post ‘Doorbelasting Improductieve Activiteiten’ niet goed te specificeren. De initiatiefnemer heeft om die reden bezwaar aangetekend tegen de legesfac- tuur (die ook op basis van dit uurtarief is opgesteld). Dit bezwaar is echter weer ingetrok- ken, omdat de initiatiefnemer verwacht dat de kosten van deze bezwaarprocedure hoger worden dan de baat. De initiatiefnemer heeft inmiddels de 1^e factuur voor de ambtelijke kos- ten betaald. De 2^e factuur wordt in de 1^e helft van 2012 verzonden (bij afronding verkoop).

In het Visiedocument is gesproken over een reservering van een bedrag voor mogelijke schade in het openbaar gebied, die ontstaat tijdens de uitvoeringswerkzaamheden (bescha- diging trottoir Prins Bernhardstraat). Het voorstel was deze kosten voor de zekerheid vooraf in rekening te brengen bij de initiatiefnemer. Overeengekomen is echter dat er in de Realisa- tieovereenkomst een bepaling over verantwoordelijkheid voor bouwschade wordt opgeno- men, zodat de initiatiefnemer geen waarborgsom hoeft te storten.

De vergoeding van ambtelijke kosten, de legeskosten en de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer voor eventuele schade aan het openbaar gebied dient te leiden tot een bud- gettair neutraal eindresultaat. Deze doelstelling is ook in het Visiedocument vastgelegd. Ech- ter, omdat de uren van vóór 2007 (circa 60 uren) niet in rekening worden gebracht en er kosten als gevolg van gemeentelijke administratieve onvolkomenheden niet in rekening worden gebracht (circa 10 uren) blijft er een aantal uren ongedekt. Deze uren zijn/worden uiteindelijk uit Algemene Middelen gedekt.

In bijlage 4 is een financieel overzicht opgenomen (vertrouwelijke bijlage).

4.3 Kwaliteit

In het Visiedocument (december 2007) is een analyse gemaakt van de kwaliteit van het plan in relatie tot gemeentelijke uitgangspunten. Hieruit is geconcludeerd dat het plan op vrijwel alle onderdelen voldoet aan het gemeentelijk programma van eisen. De afwijkingen die er zijn doen geen afbreuk aan de beoogde kwaliteit. De afwijkingen betreffen de parkeernorm en Woonkeur.

Wat de parkeernorm betreft: de GVVP-norm van 1:2 wordt niet gehaald. In paragraaf 2.5 is nogmaals onderbouwd dat de lagere norm acceptabel is.

Wat Woonkeur betreft: de architect heeft aangegeven dat de woningen grotendeels aan Woonkeur voldoen, maar dat Woonkeur niet op alle onderdelen haalbaar is. De woningen zijn wel levensloopbestendig. Zowel in de Definitiefase als in de Ontwerpfase heeft de VAC het plan getoetst. Dit heeft tot de nodige discussie en (zinvolle) planaanpassingen geleid, wat de kwaliteit van het plan ten goede komt. De VAC zal nu nog de installatietekeningen toetsen, waarmee dit toetsingstraject wordt afgerond.

Voorts is het plan in de Ontwerpfase getoetst door Publiekszaken en brandweer (in aanvul- ling op het eerdere pre-advies). De bouwtechnische beoordeling heeft tot een positief advies geleid.

Tot slot heeft Welstand een kwaliteitstoets uitgevoerd. Ook dit heeft geleid tot een positief eindadvies.

Geconcludeerd wordt dat de kwaliteit van het plan voldoende is gewaarborgd.

De kwaliteit tijdens de uitvoeringsfase wordt gegarandeerd door controles door Publieksza- ken. Daarnaast zijn via de Realisatieovereenkomst kwaliteitsgaranties vastgelegd (controle- rende rol afdeling OW bij bijvoorbeeld waterhuishouding, opstellen Woonrijpplan op basis van uitgangspunten OW).

4.4 Informatie

In de Initiatief- en Definitiefase is reeds diverse malen met omwonenden en belanghebben- den gecommuniceerd. Zie hiervoor het Visiedocument.

In de Ontwerpfase is op de volgende wijze gecommuniceerd:

• De raad heeft wensen en bedenkingen kunnen uiten op het plan.

• In het kader van de procedures is er een informatieavond georganiseerd, zijn mailings naar direct omwonenden verzonden en is op de daartoe voorgeschreven wijze gepubli- ceerd in het Peelbelang.

• Via mailings zijn direct omwonenden op de hoogte gebracht van vertragingen of onder- zoekswerkzaamheden op het terrein.

• De wijkraad is diverse malen geïnformeerd over de stand van zaken.

• Externe adviseurs zijn nogmaals ingeschakeld (VAC en Welstand).

• De initiatiefnemer heeft zelf zorg gedragen voor een goede afstemming met de huidige gebruiker van het perceel (Diergeneeskundig Centrum Asten).

• In het kader van de planologische besluiten zijn mensen persoonlijk in kennis gesteld. In maart 2010 heeft nog een overleg tussen initiatiefnemer en eerdere bezwaarmakers plaatsgevonden. Dit heeft er toe geleid dat er nog maar 1 bezwaarmaker door wilde gaan met beroep. Ook met deze laatste bezwaarmaker contact gezocht. Dit heeft echter nog niet geleidt tot overeenstemming.

• In het kader van inrichtingsplan en uitvoering is contact geweest met het waterschap en de nutsbedrijven.

Geconcludeerd wordt dat er goed is gecommuniceerd.

Na uw besluit over het Ontwerpdocument zal gecommuniceerd worden met:

• De wijkraad.

• Kennisgeving Commissie Ruimte (ter inzage legging Ontwerpdocument).

• Ten aanzien van de uitvoeringswerkzaamheden zal met de omwonenden en wijkraad worden gecommuniceerd over o.a. de bouwrouting en de contactgegevens van de toe- zichthouder (voor vragen en klachten). Onderzocht wordt welke mogelijkheden er zijn voor een feestelijke start van het werk.

4.5 Organisatie

Gedurende de Ontwerpfase heeft regelmatig terugkoppeling tussen gemeente en initiatief- nemer plaatsgevonden. De informatievoorziening vanuit de initiatiefnemer naar de gemeen- te was goed. Over de voorbereiding van de realisatie vindt momenteel afstemming plaats tussen Publiekszaken, Openbare Werken en de uitvoerder.

In de Realisatiefase zal, zoals gebruikelijk, verschuiving plaatsvinden in de organisatie:

• Intern: de dagelijkse projectleiding verschuift van de afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling naar Openbare Werken. Tijdens de uitvoering is de projectleider van Openbare Werken aanspreekpunt. Er zal een overdrachtsdocument worden opgesteld.

• Extern: een gelijksoortige verschuiving vindt plaats bij de externe partijen, waar de pro- jectleiding verschuift van de initiatiefnemer naar de directievoerder.

Organisatorische afspraken over de uitvoeringsfase (taken, verantwoordelijkheden en derge- lijk) worden in de Realisatieovereenkomst vastgelegd. De gemeente zal tijdens de uitvoering toetsend en controlerend optreden.

4.6 Risicoanalyse

In het Visiedocument (december 2007) is reeds beschreven dat er geen grote risico’s te ver- wachten zijn ten aanzien van de voorgenomen woningbouwontwikkeling.

Na het doorlopen van de ontwerpfase is gebleken dat er nog wel weerstand in de directe omgeving is (zienswijzen in de artikel 19.2 WRO procedure). Het plan is inmiddels aange- past, waarmee aan een deel van de bezwaren tegemoet wordt gekomen. Er zijn toch bo- demprocedures aangespannen. Het beroep is inmiddels ongegrond verklaard door de recht- bank, maar de zaak wordt ook nog behandeld door de Raad van State. Dit is een risico.

De huidige economische crisis is een risico voor de verkoopbaarheid en verhuurbaarheid van de appartementen. Dit is niet te voorspellen. De verkoopbaarheid/verhuurbaarheid is de belangrijkste reden van de initiatiefnemer geweest om het terrein als privé-erf te behouden (en niet over te dragen als openbaar gebied). Op deze wijze kan hij parkeerplaatsen aan de woningen toe wijzen en zijn de bewoners te allen tijde gegarandeerd van een parkeerplaats.

Voor de volledigheid wordt vermeld dat de risico’s geheel bij de initiatiefnemer liggen. Het enige risico voor de gemeente zijn de gemeentelijke kosten; hier zijn goede afspraken over gemaakt.

5 BIJLAGEN 1. Kaart plangebied.

2. Realisatie overeenkomst.

3. Verkaveling.

4. Financieel overzicht (vertrouwelijke bijlage).